香港投资者：炒房炒成“房东”？
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GS(14)@2010-11-27 14:00:10http://www.yicai.com/news/2010/11/611850.html
曾
几何时，“炒股炒成股东，就像泡妞泡成了老公”，被内地网民列为中国资本市场笑谈的怪象之一。如今，这一怪象也传到了香港，在房地产市场上得到明显体现。
上周五，香港特区政府年内第四次出招，从提升印花税与降低银行按揭贷款比率两方面同时着手，推出针对楼市短炒的新政。实施几天后，一些香港的楼市短炒专家开始了持久战的准备。笔者附近的一家地产中介蔡小姐半开玩笑地说，今后的炒家得准备放租盘做房东了。
“港版”地产新政
香港特区政府财政司司长曾俊华与金融管理局（下称“金管局”）在19日股市收盘后，先后宣布多项调控房地产的措施，建议对短炒征收额外印花税，并要求银行立刻提升首付比例。
曾俊华的建议是，除了现有最高4.25% 的从价印花税外，会再针对两年内转手的房地产交易征收“额外印花税”：买房子6个月内转售的，将被征税15%；6至12个月的征税10%；在12至24个月之间的，转售税率为5%。
同日，金管局推出新规，所有价值1200万港元或以上的住宅，首付从40%升至50%；1200万港元至 800万港元之间的，首付从30%提升至40%且总贷款额不得超过600万港元；价值在800万港元以下的，则要求最低首付维持在30%水平，但贷款额不可超过480万港元。此外，金管局还要求所有非自住住宅物业、所有以公司名义持有的物业和所有工商物业的按揭，不论物业的价值，首付一律上升至50%。
看起来，香港特区政府这次动真格的了。许多笔者认识的中介说，政府以前是在“挠痒痒”，现在终于出招“打七寸”了。
此政一出，对于香港大批准备靠短炒获利的楼房炒家是个巨大的震撼。在香港最具指标性的大型屋苑太古城一带，一些经常“出没”于物业中介公司的专业炒家已经减少了露面的频率。
不过，在笔者看来，这次香港特区政府打击的主要还是泡沫的推高者——物业中介公司。已经有香港大型物业公司的老板公开宣称，香港特区政府的新政令其名下的地产代理业务损失惨重，交投骤减80%。许多物业中介目前还只是一声叹息，说生意冷清了许多；但如果交投持续下跌，笔者估计他们可能会“哀号”。
炒家“被迫”发财
不可否认，香港特区政府用心良苦，是为了打击泡沫化的房地产市场。但这项措施的长远实际效果笔者仍抱有怀疑态度。
文首地产中介蔡小姐说，接下来炒家恐怕得安心当房东了。但仔细想想，实际情况可能未必如此。上述措施的生效时间是在11月20日，这意味着这之后的买卖合同才会受到影响，而之前的不受影响。
还有一点香港特区政府或许没有留意到，在香港，通常买卖房子是需要先签署临时合约的，该合约基本上是由物业中介公司提供，并无统一的样本。香港特区政府这次的措施留下了一个“灰色地带”，即允许那些在 11月20日之前签署“必买必卖”条款的临时合约不受11月19日颁布新政的影响——这给了物业代理商一个操作的余地。
从炒家角度来说，即使当两年房东，也未必不好。
迄今为止，香港各大银行仍然资金充足，正如曾俊华所说，大量国际资金涌入香港，在QEII之后这个趋势更会加速，这种情况下，各银行仍然保持了低利率的贷款政策，目前香港普遍的实际按揭利率在2%以下。
以一套600万港元的房子来说，即使只能贷到420万港元，如果贷30年，月供仍有可能在15000港元以下（如果用浮息贷款更可能低至13500港元），此类价值的房子，普遍租金在 18000~24000港元之间，对于炒家来说，当两年房东并不亏本。
在香港，连一些最保守的全球宏观对冲基金经理都认为，美元资产已经没有“钱”途。放眼世界，欧洲饱受主权债务问题困扰，日本又外债高筑且经济萎缩，被形容为下一个主权债务危机爆发地。唯有新兴市场仍然欣欣向荣，而香港是新兴市场代表，这里是国际投资者的储水池，同时也是进军内地市场，赌人民币升值的最佳场所。
让炒家当两年房东，无非是变相让他们迟两年赚大钱而已。
值得一提的是，香港特区政府并没有表示额外印花税究竟由买方还是卖方承担，在现实中，这可能会引发炒家把额外印花税的成本转嫁到买家身上，即使打个对折，双方各出一半，也将让买方承担额外近7.5%的价格——换言之，未来房价的跌幅最多可能也只有7.5%至10%（如果考虑到炒家急切出手的心理的话）。
从曾俊华披露的情况来看，今年前九月，楼价便累计上升了15%，可见香港市场的刚性需求强劲。尽管香港的豪宅价格已经超越了1997年高峰期约 10%，但一般住宅市场价格与1997年仍有近12%的距离，这还只是从价格考虑，如果再考虑到1997年时仅按揭利率就高达8%~10%，目前的银行利率还不到2%，以及美国为刺激经济每月近千亿美元的印钞量，笔者真为香港可能出现的房地产泡沫感到担心。
当然，香港特区政府的措施在未来一段时间内肯定会产生一定的震慑效果，至少交投会大量萎缩，对于一些实力不足的炒家，可能会先抛货离场，但那些资金雄厚、存盘较多的炒家，影响实在有限。事实上，如果联系汇率制不改，无法在短期内增加住宅供应，未来准备做业主的炒家可能还会重演1997年的房地产危机。