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七合一選舉進入倒數計時，「打房」再度成為施政焦點。

內政部日前公佈台北市房價所得比（房價除以家戶年所得）為十五倍，高居全球第一，行政院長江宜樺公開喊話，希望該比值能從十五倍降到十倍。亦即若所得不變，房價須壓低三成。

江揆喊話後，台北市副市長張金鶚立即拜會財政部長張盛和，共商打房大計。財政部隨即提出「囤房稅」方案，將非自用住宅房屋稅率調高到一．五％至三．六％。

政府磨刀霍霍向房價，全台房價似已到了漲跌的關鍵時刻。但政府打房有理、有效嗎？本刊邀集有「房市空頭總司令」名號的張金鶚，與本刊的經濟學達人楊少強，進行精彩的房價對談。

張金鶚認為，房屋並非一般商品，自住需求應該滿足，投資需求應該壓抑；但楊少強認為，房屋與一般商品無異，價格由市場供需決定。兩人迥異觀點，也代表民間兩種主流心聲。以下是對談摘要：

現在房價合理嗎？

張：大家認為不合理，就是不合理

楊：一個願買、一個願賣，就是合理

楊少強（以下簡稱楊）：為什麼你覺得政府應該打房？

張金鶚（以下簡稱張）：房市裡面有很多不合理，所得不漲、房價上漲，而且是因為投資炒作情況才上漲，因為大家買房子可以賺錢，不用繳太多稅，相對的把資金放在房地產上，顯然不合理。

楊：你說房價上漲已經漲到不合理了，可是房價是供需造成，價格是供需決定的。

張：對，問題這需求是制度不好所造成的需求，制度不合理就要改革制度不是嗎？

楊：在制度之下每個人可以做最好的選擇，不能說不合理嘛！所謂不合理上漲，那個價位是訂在哪裡？

張：我們在國際的比較很清楚，房子是來居住使用的，所以用口袋掏出來的錢來比較，（看）房價跟所得的關係；房價是投資使用的，（看）房價跟租金的比例。所以為什麼我們在研究泡沫這件事情。

楊：經濟學上「泡沫」沒有明確的客觀定義，都是主觀的定義。

張：大家的主觀就變客觀。

楊：我覺得LV皮包一個五萬塊不合理，那難道真的不合理嗎？

張：問題是大家沒有都要LV呀！

楊：那衣服每人也想要，香奈兒衣服一件好幾萬，是不是也不合理？

你剛提到房價所得比，房價是未來提供服務現值的總和，在利息理論裡面，房價是服務未來的現值；可是所得是反映目前的所得，為什麼會用現在的所得來反映未來的房價？我不理解這個算法邏輯在哪裡。

張：事實上我們現在算都有discount（折現）回來。你的論點是房價現在是合理的？那我當然也可以尊重，但我們常做這調查，大部分的人都認為（房價）是不合理的。

楊：房子不是屬於那些調查，房子是屬於賣方，一個願意買、一個願意賣，到底不合理在哪邊？

張：（房價）合不合理有很多種定義，一種是供需狀況，如果是供過於求，變成（很多房子）閒置在那裡的話，我覺得是不合理；另一種是，成本跟售價的關係，如果它（房子）的成本是相對低，但售價相對高的話，當然利潤就很高，這也不合理；最後一種，是看所有的人覺得合不合理，就是主觀調查，如果說大家都認為不合理，那就是不合理。

楊：那就不需要市場啦，大家來做一個民調說，現在皮包一個多少錢就好；房價也是一樣，何必要買賣，何必需要市場？

張：價格當然要看財貨本身的特質，房地產很清楚的，它不是一般財貨（商品），它是一個居住財貨。

楊：財貨不同，會影響它（價格）不是供需決定這件事嗎？

張：你認為它是一般財貨（商品），我認為它不是。

楊：所有財貨對我來說，都是一樣的。

張：我沒有辦法讓你相信我認為的，你可以去問大家，房子是不是以居住為主的財貨，還是說它是可以當作一般財貨？我告訴你，為什麼有房地產經濟學、土地經濟學，而不是一般的經濟學。

打房有效嗎？

張：要政府總動員，讓房價「消風」

楊：課稅只會讓價格上漲

楊：我只知道所有經濟學不能脫離一個原則，就是價格是供需決定。

張：房子基本邏輯是當作居住使用為主、投資為輔，讓居住滿足是最重要的，因為這個財貨（房屋），土地是有限的，而安身立命這是大家所關心的。

商周主筆賴寧寧（以下簡稱賴）：江院長講任期內房價所得比從十五倍降到十倍，這樣是合理房價嗎？

張：至少要往這步調去走，我也同意，我是說，江院長講這個目標，各部會還不支持，這個院長（不是）白做了對不對？

要政府總動員，而不是只財政，金融也要做、內政部也要做。地方政府的態度是，我當然願意去響應，如果這態度都沒有，那真的就沒有（達到的可能）嘛！

台北市用盡各種努力，至少這一年我能夠做的，不管從房價指數、資訊透明、我對預售屋的聯合稽查、對那些不實廣告膨風的，每個月照查，土地公告現值調高，今年最高到將近九成。

楊：在我的理解裡面，商品課稅不會讓價格下跌，只會讓價格上漲，所以我覺得非常奇怪，為什麼現在政府打房，是用課稅的方式來解決？

張：我從來沒說這個東西（課稅）就會解決，我說這要全面的一起來做，制度不好，就一定都有漏洞，美國房屋的持有成本是百分之一，台灣持有成本是千分之一，（提高）持有成本，會讓大家覺得划不來。

你知道過去房地產怎麼跌下來？方向很重要，只要方向對了，氛圍就出現，這些投資客也是聰明人，現在買划不來的話，那最好不要再往這個方向走，那就開始移轉多一點（資金）到別的地方，（房價就會）慢慢「緩著陸」，所以我講叫消風嘛。

價格漲跌，誰吃虧？

張：房價漲，八○％的人是輸家

楊：房價跌，會讓想賣房子的人賠錢

楊：為什麼台北市房價會特別高，因為這個地方資源特別多，工作機會、醫療、教育資源全部都集中在這邊，所以需求高。剛剛你提到投資炒作，可是我今天買的第二棟房子，假設我想要賣掉，我畢竟還是要賣給某一個願意買來住的人，對那個人來說，房子就是值那個價錢，所以其實投資、投機不是同樣的概念嗎？最後那個價格，還是反映居住的需求啊！

張：如果現在台北市都住滿人，就叫居住需求。自住需求，我坦白講，相當難的啦，因為太貴了……。我們一個博士生在做研究：「你到底要房子，還是要孩子？」房子跟孩子，兩個你選一個，你覺得這個社會搞到這樣多嚴重，整個壓力越來越大。

我剛剛講投資需求，房子讓他覺得有利可圖，房價只漲不跌，變成一個神話嘛！不買房子是笨蛋嘛對不對，大家就拚命借錢買房子。

楊：為什麼他現在空屋，就是他預期未來會有人出更高價來買。

張：那是因為房屋持有成本低，才會空在那裡嘛，為什麼其他國家空屋會這麼少，就是因為它稅制上是公平。

台灣人房屋持有的結構是，二○％沒有房子，六○％是一戶的，剩下二○％是不止一戶的。房價上漲對（擁有）一戶房子的人，你以為他是贏家嗎？絕對不是，他是輸家。

為什麼？因為他只有一戶房子，他能夠賣嗎？他想換屋就換不起，只能住在自己的老舊房子，越住越爛，房價上漲對他是有益還無益？換句話說，房價漲，六○％是輸家，那二○％沒房子的，也是輸家。

只有二○％兩戶以上的，是贏家，你覺得這個社會公平嗎？房價下跌的話，六○％自己有房子的，他會有影響嗎？他是自住房子對不對？他反而好換房子。

楊：可是我的理解是，我辛苦工作一輩子，買了一棟房子，今天政府打房，把我房價從一千萬打成五百萬，那不是掠奪我的財富嗎？

張：那對投資的人你要怎麼說？投資就是願賭服輸。任何（政策）一刀砍下去，一定有贏有輸，如果只是對少數人，或對有錢人（造成）多一點負擔，那我覺得也是對的啊；你說資產縮水，對你來講沒有損失，房子是你自住嘛，不是投資用的。

（政策）永遠沒辦法讓大家都滿足的，那麼制度上要讓大多數的人，特別是弱勢的，得到更多利益。

楊：譬如說我只有一棟房子，我現在急著用錢，一千萬把我打成七百萬，我就是馬上少了三百萬。

張：可是你反過來講，我現在根本還沒買，我才要買，我是不是個贏家？

楊：讓弱勢者得到更多利益，怎麼做到這件事情？

張：我希望是慢慢分配的情況下，所以我從來沒有說要一次把它打死，否則我可以更嚴重的……持有成本可以拉得更高，或稅金可以提得很高，可是你知道我們是漸進的方式。

楊：那如果房價壓下來，哪個建商願意蓋房子？

張：你看建商賺多少？壓下來一點，你覺得他沒有利潤嗎？（營建類）上市公司這幾年來所賺的錢、所繳的稅，跟那一般（上市公司）差多少？你知道房地產利潤多少嗎？你覺得這樣合理嗎？

打房是打經濟還是救經濟？

張：房地產資金跑到其他產業更好

楊：投資管道太少，政府應開放更多

商周副總編劉佩修（以下簡稱劉）：打房會不會影響民間消費？若我手上有一戶，我預期房子會上漲，消費會比較大方，因為我覺得自己比較有錢；如果我覺得資產會縮水，就不敢花錢。

張：「打房打經濟」跟「打房救經濟」，是很大的爭議，我認為，打房不是打經濟，打房反而是救經濟！為什麼？房地產下跌，大家說資產縮水很嚴重，可是大家把資金放在房地產上，造成我們經濟不成長，這才是嚴重。

為什麼我們這幾年經濟一直在下滑？大家把資金放在房地產上，絕對是原因之一。大家覺得房地產有利可圖，所以就不斷去投資，連企業也買房子。

如果今天房價慢慢合理之後，那所有資金就不會往房地產跑，跑到高科技也好，跑到其他傳產也都可以，房地產當然相對就萎縮，這樣其他產業變好，就業機會更好，那我們的所得才會成長，這樣才會有良性循環。

劉：滿多國家開始在打房，譬如說中國、美國、西班牙等國家，當它房價開始往下掉的時候，就是景氣往下掉的時候。

張：當然，初期一定會有震盪，可是，慢慢會轉向，到其他產業去；現在房地產吸收太多資金，造成空屋這麼多，我不敢說（空屋率）全世界最高，但以百分比來講相對高，這樣會有生產力、各種效益出來？不會嘛！空屋這麼多，只有瑪麗亞（外傭）在住，你覺得這是不是我們經濟一個很大的壓力呢？

楊：我的理解是說，今天大部分人覺得房地產很賺，是因為大家覺得缺乏投資管道，政府應該設法開放更多投資管道，而不是打壓房地產。

張：多管齊下是我的主張，我覺得現在很多既得利益者是用綁架的方式，把「打房」和「打經濟」，畫上等號，你同意這樣的想法嗎？我當然不同意，你打我全死了，（資金）全部都跑出國了，會嗎？

劉：可是財政部長張盛和說，兩年內房價跌三成是「硬著陸」，對金融業是大災難。

張：（房價跌）兩成，銀行的（風險承擔力）測試已經很清楚了，現在沒有測試三成而已。土地銀行曾在立法院講，（跌）兩成、四成它都可以接受，我自己在土地銀行當過常董，貸款都控制相當嚴謹，一般房子來（銀行）估價，先打八折，貸款再八折，八八六十四……那銀行自己要風險控管。

我覺得整個社會，沒有大家說的這麼脆弱。我賺了錢當有錢人，應該要負更大的責任，不是這樣嗎？

近來有人以「房價所得比」（房價除以年所得）當作房價合理與否的指標，然而這個指標卻有不少謬誤。

我們平常使用的財貨，有些是購買後立刻消費，例如買一個麵包，幾個鐘頭後就吃掉，這種財貨對人們提供的服務是在當下，買麵包就是所謂的「消費」。

但有些財貨購買後，不只在當下提供服務，而是日後一段時間也會提供服務，例如房子。今天買了房，日後數十年房子仍然對買者提供服務。這種財貨的服務主要分佈在未來，因此買房就是「投資」。簡單的說，「消費」是花錢在很快到來的享受；「投資」是花錢在日後到來的享受。

麵包在吃下去時，服務就提供完畢，因此麵包價格，只反映當前人們吃下去時的服務價值。但房子不只今天提供服務，而是未來也陸續提供服務，因此今天的房價，其實是反映它未來數十年提供服務的價值。

既然房子提供的服務主要分佈在未來，人們有多少支付能力可以購買這些未來服務，就不是和人們「今天」的所得有關，而是和人們「未來」的所得有關。一個今年收入一百萬元的人，卻貸款買了一千萬的房子，那必是因為他未來創造的財富不低於一千萬。

這就是房價所得比的盲點，它是用人們「今天」的所得，來衡量「今天」的房價是否合理。但「今天」的房價，反映的卻是房子未來數十年提供服務的價值。人們對這些未來服務的購買能力，不是取決於他們今天的所得，而是取決於他們未來的所得──事實上，這也正是為什麼有人會貸款買房的原因。房價所得比以人們當前的所得，來衡量反映未來數十年服務價值的房價是否合理，這是錯的。

另一角度看，房價所得比以人們目前收入衡量房價，但這種「暫時收入」會受各種隨機因素影響。真正影響一個人會買多貴的房子，不是這種暫時收入，而是「終生收入」（permanent income），簡單的說，就是一個人畢生收入以利率折現的平均值。

一個醫學系學生剛畢業沒工作，他的暫時收入低，但他終生收入卻很高，所以他會買豪宅。反之，一個裝潢工今年運氣好，業務量大增而暫時收入高，但該行業長期不景氣，他的終生收入較低，他不會買太貴的房子。房價所得比認為「暫時收入」影響人們對房子支付能力，其實是錯的，「終生收入」才是真正關鍵。

此外，「所得」只是影響房屋需求的其中一個因素，而房價卻是供、需共同決定。房價所得比只從某一個需求因素來推測房價，毫不考慮供給，是不切實際的。總之，房價所得比有不少謬誤，用這個指標當政策目標，恐怕會帶來許多意想不到的惡果。

立法院調高非自住房屋稅率，這個「囤房稅」是想逼投資客釋出房屋以抑制房價，然而此舉只會使房價漲更高。

假設投資客除炒房外，另一選擇是炒股票。因為炒房，他就不能用同一筆資金炒股。而炒股的報酬，就是他炒房的機會成本。假如炒股報酬率是一○％，那麼他炒房的報酬率必會與此看齊。

假設兩者不相等，炒房的報酬率比炒股高，新的投資客就會加入炒房，降低炒房的報酬率，一直到炒房與炒股兩者報酬率相等為止。引申的含意是：排除風險等因素，競爭將使所有資產的報酬率趨於相等。課囤房稅後，炒股的報酬率不會因此改變，同樣是一○％，因此炒房的報酬率也會與此看齊。

假如沒課稅時，投資客買一千萬元的房子，要維持一○％報酬率，那麼房價只要一千一百萬元，他就願賣出。

課囤房稅後，投資客買一間一千萬元的房子來囤積，假如因此多付五萬元的囤房稅，他總共付出一千零五萬元。若要維持炒房的一○％報酬率，那麼房價須上漲到一千一百零五萬五千元，投資客才願賣房。

也就是說，囤房稅會使投資客等房價漲更高，才出售房子。沒有囤房稅時，投資客在房價一千一百萬元就願意賣。但課囤房稅，投資客卻要等到房價一千一百零五萬五千元才賣，和沒課這個稅時相比，買者要付更高價才能買到房。

有人會說，課稅讓投資客炒房少賺一些，他們仍會在房價一千一百萬元時賣房，其潛在含意是：投資客的房屋供應是沒有彈性的（不管價格多少，供應數量不變）。因此，雖然投資客要繳囤房稅，但他們會和沒課稅時一樣，會在原來房價時就賣房。

看看沒課稅時的情況：房價不到一千一百萬元，投資客不願賣房，因為這不足以彌補他炒房的機會成本。房價須漲到一千一百萬元，使炒房報酬率和炒股看齊，他們才願賣房。因此，投資客的房屋供應是有彈性的。

然而所謂「投資客繳囤房稅，他們仍會按原價賣房」，等於房屋供應沒有彈性。這是說，沒課囤房稅，房屋供應有彈性；課了囤房稅，房屋供應就沒彈性，這完全是矛盾的。

若是要前後邏輯一致，那就必須假設投資客的房屋供應，一開始就沒有彈性：房價一千一百萬元，他們賣房；房價一千萬元，他們也賣房。這樣他們就不會是投資客，而是慈善家，因為只有慈善家才會不計報酬而賣房。

然而政府課囤房稅，前提是這些人是投資客，而囤房稅要有效，也就是房價不會因此上漲，前提是這些人須是慈善家，會不計報酬而在原價賣房。「囤房稅」的本質如此矛盾，注定了它又是個無效的政策。

台北市高房價之苦，倫敦人也感受得到。就在英國官方公佈，今年第一季英國房價再創歷史新高之際，首都倫敦民眾的住屋危機恐慌卻也成等比級數般快速飆漲。

根據倫敦市議會一月所做的調查，倫敦人有八成認為已經出現房市危機，因為找不到住得起的房屋。而倫敦房價多驚人？根據英國國家統計署（ONS）資料，今年二月，倫敦房價再創歷史新高，均價達到每戶四十五萬八千英鎊（約合新台幣二千二百九十萬元），與去年同期相比，年漲幅達一七．七％，是二○○七年七月以來最大漲幅。

同時根據房地產業者──第一太平戴維斯調查，倫敦現在是企業安頓員工花費全球排名第二貴的城市。

諷刺的是拜英國房價創歷史新高所賜，英國家庭總資產突破百萬英鎊的戶數創下兩百萬戶新高，不過這不包含那些年收入低於五萬英鎊的家庭，因為他們佔了需要購屋者中的五七％。

政府供房補貼，非萬靈丹

對此，倫敦市長強生（Boris Johnson）宣佈從供給下手，因為根據倫敦官方統計，位在倫敦的合宜住宅比起三年前少了四成五，只有八千七百間。

他要求英國財政部釋出國有地，並打算籌設銀行來貸款給建商蓋合宜住宅，預計為三千間，將以低於市價出租十年，之後再以市價賣給民眾，總金額約花費兩億英鎊。去年四月英國政府也宣佈，買新屋者只要付五％的頭期款，政府將提供另外兩成的無息（五年之內）貸款。

但官員不斷蓋屋供給和給補貼就能解決問題？民間團體史密斯研究機構認為，最大問題是連倫敦中等收入以上的家庭都需要政府補助才能買得起房，如果這不是市場失靈，那什麼才是？

導致失靈的原因就是外資。根據英國廣播公司（BBC）報導，例如，位於倫敦市中心泰晤士河南岸土地，近年由馬來西亞資金購進，正在重新發展為住宅單位，而中亞巴基斯坦投資者湧進倫敦西部南亞裔聚居的索薩爾（Southall）的房產市場；前幾年希臘金融風暴後，倫敦市中心的國王十字區（King's Cross）和北部的霍洛韋道（Holloway Road）成為希臘資金避難所。

換言之，外資買屋是給錢住，而不是給人住的。在熱錢不離開下，倫敦市民要想買屋，恐怕是難上加難。