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劃時代的刮籠地產衍生工具 - Letter A/B 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2013/05/letter-ab.html
對於1970年代以後出生的香港人,受惠於中國崛起和香港殖民史上最偉大的港督麥理浩(Crawford Murray MacLehose)在位期間的左傾福利主義公共政策,令香港經歷在事頭婆管治之黃金三十年。筆者當然理解這輩之後的香港一代懷念事頭婆光輝歲月的原因,但在他們的記憶中郤對於以前超過一百年英治的貪污和刮籠公共政策一片空白。當年港英之爛連紅毛鬼學究也看不過眼,所謂奉行「積極不干預」的政策其實便是讓華人「自生自滅」而給英國洋行獨大的政策。亦正正基於這個原因,當年不少華人統治精英雖明知中共左禍之深,卻因為1972年尼克松訪華而俏俏地被中共「統戰」了,所以香港回歸前哨戰其實早已在1970年默默地進行中。
港英年代對華人最大的德政之一便是興建公共房屋,不過據說當年官方文件鼓吹的論調是建屋成本平過寮屋火災後賬災用款,加上搬遷寮屋亦可空出日漸值錢的市區土地資源以供開發,因此徵收農地開發新市鎮便成了1960年代開始的公共行政主要方向。不過當年港英其實是亞洲區窮埠之一,加上要負擔據說近GDP的(不是稅收)7%的英國軍事經費以對付共匪,徵地建屋根本五行欠水。於是當年港英便發明到一種影響了香港地產生態近五十年,稱為Land Exchange Entitlements(俗稱Letter A/B)的劃時代刮籠地產衍生工具。
一般來說,Letter A/B是港英政府徵地時承諾未來歸還予被徵地業主土地的空頭支票。港英政府承諾通常每徵五呎農地後,持有相關的Letter A/B便可以在政府批出的可建物業面積換兩呎地。由於可建物業面積呎價遠高於每呎農地,不少當年的新界原居民當然踴躍換Letter A/B。Letter A/B不單止可以轉讓,亦可以按揭借錢,其性質跟土地期權沒有分別,由於Letter A/B的市場價值亦隨香港地價上升而有投資價值,因此實際上Letter A/B與政府發行以未來土地價值掛勾的無息可換土債券(Real Estates Linked Convertible Bonds)無疑。當政府批出如可建樓面面積達200,000平方呎土地予Letter A/B持有人認兌時,認兌人心須持有500,000呎農地的Letter A/B方可認購。不過若出現多過一個認兌人時,則以持有人所有Letter A/B土地加權年份去認兌,年份愈高機會愈大,因此同一換地比例的Letter A/B計,愈早期愈值錢。
Letter A/B的設計除了可替政府省掉現金徵地和原居民反抗外,其實尚有政治上的考慮。因為當年徵地皆是界限街以北而1997年以後前途未明之土地,以Letter A/B而非現金徵地可把問題留給1997年以後統治這一大片土地的政府。基於政治上的風險,傳統英資洋行不敢沾手這些前途未明的土地權益,令這些Letter A/B亦逐漸由以香港四大華資為首的地產商持有(為什麼他們對香港前途有信心呢?),亦間接種下今天特區政府的土地資源被四大籠斷的地產霸權局面。可是由於港英徵地後卻甚少推出可讓Letter A/B持有人認購的土地資源,因此到了1970年代初屢積了近三千六百萬平方呎的土地未能兌現的死會。1980年代初香港樓價大跌,港英政府原擬以現金贖回這批「蘇州屎」,可是由於出價太低而最終乏人問津。由於預期這批「蘇州屎」會於1997年後成為香港特區政府的潛在債權風險,結果港英政府當年在中共敕令下在1997年已基本清理這筆「蘇州屎」。
筆者在霍格華茲魔法與巫術學院修讀如何以火箭數學替衍生工具定價時,教授卻沒有把衍生工具的不傳秘方教導我們。Letter A/B和其他衍生工具一樣由莊家跟散戶對賭,但當年港英作為香港土地的大莊同時發行Letter A/B這種劃時代的刮籠地產衍生工具。由於政府本身由於可以用種種方法影響土地市場,令港英這個莊家可以在Letter A/B上擁有絕對的操控權,這是典形衍生工具不外傳的秘方,亦體現偉大的Anglo-Saxons的智慧。如今每次到當年皇后碼頭的所在地,回想歷代港督在此搭船返回祖家,可有另一番新意義。
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Alistair Cooke Letter From America

買入這本上世紀BBC駐美國記者Alistair Cooke的Letter From America 選集,有一百多篇。

出生在1906 年,他在40歲時奉派美國,每週在BBC講述一段美國通訊,報道大西洋彼岸時事動態,一做就是58年,直至2004 年去世為止,一共2869 次! 

講稿先行寫定,文字淺白可誦。 

進修英語,用來訓練文字理解和誦讀,無以尚之。




Alistair Cooke Letter From America
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前新界地政專員蘇振顯:「Letter M」發展農地棕地勝明日大嶼

1 : GS(14)@2019-03-28 18:21:35

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 8727&issue=20190328
【明報專訊】政府正在力推的「明日大嶼」填海計劃,有被批評為遠水難救近火。在港英時代曾在地政總署任職新界地政專員、後自行開設測量師行的蘇振顯接受訪問時建議,港府可以透過發出Letter M(money)方式向新界棕地及農地業主「以地換地」,指此舉可以在較短時間釋放逾2300公頃土地作住宅發展用途。

土地供應專責小組去年12月向政府提交經廣泛公眾諮詢後的報告,棕地發展不論在問卷(87%)或電話調查(79%)均是市民最支持的造地選項,其次是利用私人的新界農地儲備,但港府在上述兩項暫無新政策出台,反而正積極推動在交椅洲附近填海1000公頃的「明日大嶼」計劃。此外,運房局去年12月公布《長遠房屋策略》周年進度報告,把未來10年公私營房屋供應由六四比調整至七三比,令期內平均每年私樓供應減至1.35萬伙,結果樓價今年以來已掉頭回升,一些分析更認為樓價再創新高只是時間問題。

蘇振顯接受訪問時表示,本港土地短缺問題嚴重,結果是公私營房屋捉襟見肘,港人普遍要面對「貴」、「細」、「擠」的生活困境,各類經濟用地以至交通基建及社區設施用地供應亦長期滯後,他支持以明日大嶼計劃增加土地供應;但曾任地政總署新界地政專員及產業管理總測量師、了解政府體制運作的他強調,不應低估明日大嶼的發展難度。

明日大嶼住宅2032年落成 遠水難救近火

根據蘇振顯的分析,港府就明日大嶼的方案作顧問報告及前期勘探工作,至少需時兩年,跟着即使順利獲立法會通過法案可就此刊憲,仍然面對市民司法覆核的風險。假設港府能克服阻力展開工程,由填海、動工至地皮落成料需時3年,地皮落成後需要約1至2年抽離水份才可動工建屋,再加上4至5年的樓宇建築期,項目發展期長達12年。發展局長黃偉綸本月曾表示,明日大嶼最快2032年有首批居民入伙,與蘇振顯上述預測一致。

蘇振顯續稱,明日大嶼填海所創造出來的土地,「附近甚麼也沒有」,港府需要投入大量資源興建道路、鐵路、鋪設渠道及供電供水,「全部基建都要重頭去起」,他擔心假如有關基建出現延誤,首批入住明日大嶼的居民日後可能需要以渡輪接駁出入。

綜合上述分析,蘇振顯認為,明日大嶼「供應最快在10多年後才到位,而且有很多不明朗因素」,稱此計劃屬「遠水」,不足以撲滅樓價飈升的洪洪烈火;作為比較,他建議港府根據土地小組的報告,優先發展新界棕地及農地,認為這是更有效短期增加土地供應的方法,有關社區亦更適合港人居住。

發展農地棕地 利新界分支家庭住近父母

蘇振顯表示:「很多新界棕地及農地便在新市鎮的旁邊,只要修橋築路建渠起樓便可發展為住宅項目;而且大部分的年輕人分支家庭都希望住近父母,他們到底鍾意搬去元朗、屯門或大埔附近由棕地及農地改用途興建的住宅,抑或會選擇住在偏遠的明日大嶼呢?這問題是很容易有答案的。」

可發展農地棕地達2300公頃

根據土地小組報告的資料,現時新界約有1300公頃的棕地,大部分由私人擁有;各大型私人發展商相信擁有不少於1000公頃的新界農地。

因此,新界棕地及農地面積至少達2300公頃,已是明日大嶼填海造地1000公頃的2.3倍,如何釋放前兩者的價值,發展住宅項目,實在值得港府及社會各界聚焦研究。

棕地泛指新界一些因農業活動衰落而改作其他用途的前農地,其並非閒置用地,大部分正用作本地必需但難以在市區覓得空間的經濟用途,包括露天儲物、貨櫃車場及貨櫃場、物流運作、停車場、車輛維修場、回收場、鄉郊工場、建造業機械及物料儲存等。

Letter M提供誘因 由棕地業主收地

蘇振顯指出,雖然目前在棕地上的作業者大部分並非業主只屬租客,有關租約亦一般僅3至5年,但政府若要把棕地作住宅發展用途,往往需要收回及清理棕地,過程需時,而棕地作業者亦不時有重置的訴求,屬重大發展阻力。

他認為,若要解決此一問題,港府可以提供誘因,讓業主自己向租客收回及清理棕地,料更有效,「若棕地作業者的談判對手是政府,肯定會對政府開天殺價要求巨額補償;但若由市場機制處理,棕地業主在租約到期前一段時間已向作業者表明不會續約,作業者自己便會去找解決方法」。

至於如何促使業主積極向港府交回棕地呢?蘇振顯就此有破格建議,指特區政府可參考1997年前港英政府在新界收地時發行可以地換地的「Letter B」推出「Letter M」,在新界收回棕地時發行Letter M,給業主現金賠償以外的一個選擇,「Letter M是政府發給業主一份有價值的承諾書,面值相等於收地當日現金賠償額,例如當日棕地現金賠償是每方呎1000元,業主持有100萬呎棕地,便獲發等同10億元的Letter M,日後可用於政府土地有關的付款,例如投標、修改地契補地價、交付政府短期租約租金等等。此外,Letter M亦可在市場上自由買賣」。

收購農地特惠補償呎價 18年升2.6倍

蘇振顯指出,目前港府向業主收回新界農地及棕地時提供的特惠補償金,每年調整兩次,過去20年大漲小回,從2000年4月的每呎311元上升至去年10月的每呎1124元,累升2.6倍,複合年增長率達14.52%;正正由於特惠補償金增幅如此可觀,業主目前亦根本沒有誘因向港府交回農地及棕地,寧願坐地等升值。因此,他強調,Letter M的價值亦應該像特惠補償金般每年調升兩次;持有者日後向政府繳付土地款項時,就以Letter M行使當日的特惠補償金為行使價。

若要進一步增加Letter M的吸引力,蘇振顯可以設立僅可用Letter M競投的土地儲備,「若發展商想要這些土儲,便要收購Letter M來競投」。至於有關土地儲備從何而來呢?

不花庫房分毫 符合審慎理財原則

蘇振顯指出,只要港府能夠吸引棕地及農地業主大量交回土地,根本不用擔心缺乏土地儲備,而且亦可坐享巨大的土地增值,「假設港府以每呎地價1000元收回100萬方呎棕地,涉資10億元;跟着以5倍地積比率發展住宅,可建樓面面積達500萬方呎,每呎售價5000元,賣地收益是250億元」。他續說,港府發行Letter M不需要花費庫房一毛一毫,而明日大嶼填海則涉資6240億元,從審慎理財的角度去分析兩個方案的利弊,亦屬顯然易見。

蘇振顯總結,由於港府發行Letter M向棕地及農地業主收地屬土地管理的行政措施,他相信此舉不需要立法會審批,只要政府內部有共識,特首會同行政會議拍板,可以在短期內執行。他強調,本港土地短缺問題十分嚴峻,Letter M是短期有效的解決方法,他擬把Letter M詳細建議提交政府,希望社會各界討論,港府也能就此回應。

明報記者 葉創成

[名人樓市論壇]
2 : GS(14)@2019-03-28 18:21:49

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 9304&issue=20190328
【明報專訊】本港於1997年7月1日回歸中國後,當年10月亞洲金融風暴令股市樓市雙雙急跌,加上時任特首董建華在當年施政報告推出「八萬五」房屋政策(即每年提供85,000個公私營住宅單位),樓市展開漫長跌浪,至2003年第二季始見底,累積跌幅近七成。

港府在2002年11月為了穩定樓價,由當時任房屋及規劃地政局孫明揚推出俗稱為「孫九招」的一系列救市措施,包括結束居屋計劃,停售停建居屋。

「孫九招」沒諮詢房委 屬行政命令

蘇振顯當年是負責興建居屋的房委會委員,他在是次專訪中,表示自己當時聽到停售停建居屋此一消息,已認為是「很大的錯誤」,「因為當時地產市道很差,政府若繼續出售居屋會推冧樓市,故停售居屋屬合理,但我認為不應該停建,因為香港經濟上落很快,即使暫時處於谷底,可能半年後便可以嘭嘭聲彈返上來」。

蘇振顯強調,他當年支持房委會繼續興建居屋,等市况好轉才出售,但「孫九招」屬沒有向房委會委員諮詢的行政命令,「This is an order」。

他表示,雖然現在重提逾16年前舊事屬事後孔明,但由於該政府失誤房策的後遺症延續至今,他對此現仍不無感慨。

[名人樓市論壇]
新界 地政 專員 蘇振 振顯 Letter 發展 農地 棕地 地勝 明日 大嶼
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