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近來有人以「房價所得比」（房價除以年所得）當作房價合理與否的指標，然而這個指標卻有不少謬誤。 我們平常使用的財貨，有些是購買後立刻消費，例如買一個麵包，幾個鐘頭後就吃掉，這種財貨對人們提供的服務是在當下，買麵包就是所謂的「消費」。 但有些財貨購買後，不只在當下提供服務，而是日後一段時間也會提供服務，例如房子。今天買了房，日後數十年房子仍然對買者提供服務。這種財貨的服務主要分佈在未來，因此買房就是「投資」。簡單的說，「消費」是花錢在很快到來的享受；「投資」是花錢在日後到來的享受。 麵包在吃下去時，服務就提供完畢，因此麵包價格，只反映當前人們吃下去時的服務價值。但房子不只今天提供服務，而是未來也陸續提供服務，因此今天的房價，其實是反映它未來數十年提供服務的價值。 既然房子提供的服務主要分佈在未來，人們有多少支付能力可以購買這些未來服務，就不是和人們「今天」的所得有關，而是和人們「未來」的所得有關。一個今年收入一百萬元的人，卻貸款買了一千萬的房子，那必是因為他未來創造的財富不低於一千萬。 這就是房價所得比的盲點，它是用人們「今天」的所得，來衡量「今天」的房價是否合理。但「今天」的房價，反映的卻是房子未來數十年提供服務的價值。人們對這些未來服務的購買能力，不是取決於他們今天的所得，而是取決於他們未來的所得──事實上，這也正是為什麼有人會貸款買房的原因。房價所得比以人們當前的所得，來衡量反映未來數十年服務價值的房價是否合理，這是錯的。 另一角度看，房價所得比以人們目前收入衡量房價，但這種「暫時收入」會受各種隨機因素影響。真正影響一個人會買多貴的房子，不是這種暫時收入，而是「終生收入」（permanent income），簡單的說，就是一個人畢生收入以利率折現的平均值。 一個醫學系學生剛畢業沒工作，他的暫時收入低，但他終生收入卻很高，所以他會買豪宅。反之，一個裝潢工今年運氣好，業務量大增而暫時收入高，但該行業長期不景氣，他的終生收入較低，他不會買太貴的房子。房價所得比認為「暫時收入」影響人們對房子支付能力，其實是錯的，「終生收入」才是真正關鍵。 此外，「所得」只是影響房屋需求的其中一個因素，而房價卻是供、需共同決定。房價所得比只從某一個需求因素來推測房價，毫不考慮供給，是不切實際的。總之，房價所得比有不少謬誤，用這個指標當政策目標，恐怕會帶來許多意想不到的惡果。 | ||||||