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七合一選舉進入倒數計時，「打房」再度成為施政焦點。 內政部日前公佈台北市房價所得比（房價除以家戶年所得）為十五倍，高居全球第一，行政院長江宜樺公開喊話，希望該比值能從十五倍降到十倍。亦即若所得不變，房價須壓低三成。 江揆喊話後，台北市副市長張金鶚立即拜會財政部長張盛和，共商打房大計。財政部隨即提出「囤房稅」方案，將非自用住宅房屋稅率調高到一．五％至三．六％。 政府磨刀霍霍向房價，全台房價似已到了漲跌的關鍵時刻。但政府打房有理、有效嗎？本刊邀集有「房市空頭總司令」名號的張金鶚，與本刊的經濟學達人楊少強，進行精彩的房價對談。 張金鶚認為，房屋並非一般商品，自住需求應該滿足，投資需求應該壓抑；但楊少強認為，房屋與一般商品無異，價格由市場供需決定。兩人迥異觀點，也代表民間兩種主流心聲。以下是對談摘要： 現在房價合理嗎？ 張：大家認為不合理，就是不合理 楊：一個願買、一個願賣，就是合理 楊少強（以下簡稱楊）：為什麼你覺得政府應該打房？ 張金鶚（以下簡稱張）：房市裡面有很多不合理，所得不漲、房價上漲，而且是因為投資炒作情況才上漲，因為大家買房子可以賺錢，不用繳太多稅，相對的把資金放在房地產上，顯然不合理。 楊：你說房價上漲已經漲到不合理了，可是房價是供需造成，價格是供需決定的。 張：對，問題這需求是制度不好所造成的需求，制度不合理就要改革制度不是嗎？ 楊：在制度之下每個人可以做最好的選擇，不能說不合理嘛！所謂不合理上漲，那個價位是訂在哪裡？ 張：我們在國際的比較很清楚，房子是來居住使用的，所以用口袋掏出來的錢來比較，（看）房價跟所得的關係；房價是投資使用的，（看）房價跟租金的比例。所以為什麼我們在研究泡沫這件事情。 楊：經濟學上「泡沫」沒有明確的客觀定義，都是主觀的定義。 張：大家的主觀就變客觀。 楊：我覺得LV皮包一個五萬塊不合理，那難道真的不合理嗎？ 張：問題是大家沒有都要LV呀！ 楊：那衣服每人也想要，香奈兒衣服一件好幾萬，是不是也不合理？ 你剛提到房價所得比，房價是未來提供服務現值的總和，在利息理論裡面，房價是服務未來的現值；可是所得是反映目前的所得，為什麼會用現在的所得來反映未來的房價？我不理解這個算法邏輯在哪裡。 張：事實上我們現在算都有discount（折現）回來。你的論點是房價現在是合理的？那我當然也可以尊重，但我們常做這調查，大部分的人都認為（房價）是不合理的。 楊：房子不是屬於那些調查，房子是屬於賣方，一個願意買、一個願意賣，到底不合理在哪邊？ 張：（房價）合不合理有很多種定義，一種是供需狀況，如果是供過於求，變成（很多房子）閒置在那裡的話，我覺得是不合理；另一種是，成本跟售價的關係，如果它（房子）的成本是相對低，但售價相對高的話，當然利潤就很高，這也不合理；最後一種，是看所有的人覺得合不合理，就是主觀調查，如果說大家都認為不合理，那就是不合理。 楊：那就不需要市場啦，大家來做一個民調說，現在皮包一個多少錢就好；房價也是一樣，何必要買賣，何必需要市場？ 張：價格當然要看財貨本身的特質，房地產很清楚的，它不是一般財貨（商品），它是一個居住財貨。 楊：財貨不同，會影響它（價格）不是供需決定這件事嗎？ 張：你認為它是一般財貨（商品），我認為它不是。 楊：所有財貨對我來說，都是一樣的。 張：我沒有辦法讓你相信我認為的，你可以去問大家，房子是不是以居住為主的財貨，還是說它是可以當作一般財貨？我告訴你，為什麼有房地產經濟學、土地經濟學，而不是一般的經濟學。 打房有效嗎？ 張：要政府總動員，讓房價「消風」 楊：課稅只會讓價格上漲 楊：我只知道所有經濟學不能脫離一個原則，就是價格是供需決定。 張：房子基本邏輯是當作居住使用為主、投資為輔，讓居住滿足是最重要的，因為這個財貨（房屋），土地是有限的，而安身立命這是大家所關心的。 商周主筆賴寧寧（以下簡稱賴）：江院長講任期內房價所得比從十五倍降到十倍，這樣是合理房價嗎？ 張：至少要往這步調去走，我也同意，我是說，江院長講這個目標，各部會還不支持，這個院長（不是）白做了對不對？ 要政府總動員，而不是只財政，金融也要做、內政部也要做。地方政府的態度是，我當然願意去響應，如果這態度都沒有，那真的就沒有（達到的可能）嘛！ 台北市用盡各種努力，至少這一年我能夠做的，不管從房價指數、資訊透明、我對預售屋的聯合稽查、對那些不實廣告膨風的，每個月照查，土地公告現值調高，今年最高到將近九成。 楊：在我的理解裡面，商品課稅不會讓價格下跌，只會讓價格上漲，所以我覺得非常奇怪，為什麼現在政府打房，是用課稅的方式來解決？ 張：我從來沒說這個東西（課稅）就會解決，我說這要全面的一起來做，制度不好，就一定都有漏洞，美國房屋的持有成本是百分之一，台灣持有成本是千分之一，（提高）持有成本，會讓大家覺得划不來。 你知道過去房地產怎麼跌下來？方向很重要，只要方向對了，氛圍就出現，這些投資客也是聰明人，現在買划不來的話，那最好不要再往這個方向走，那就開始移轉多一點（資金）到別的地方，（房價就會）慢慢「緩著陸」，所以我講叫消風嘛。 價格漲跌，誰吃虧？ 張：房價漲，八○％的人是輸家 楊：房價跌，會讓想賣房子的人賠錢 楊：為什麼台北市房價會特別高，因為這個地方資源特別多，工作機會、醫療、教育資源全部都集中在這邊，所以需求高。剛剛你提到投資炒作，可是我今天買的第二棟房子，假設我想要賣掉，我畢竟還是要賣給某一個願意買來住的人，對那個人來說，房子就是值那個價錢，所以其實投資、投機不是同樣的概念嗎？最後那個價格，還是反映居住的需求啊！ 張：如果現在台北市都住滿人，就叫居住需求。自住需求，我坦白講，相當難的啦，因為太貴了……。我們一個博士生在做研究：「你到底要房子，還是要孩子？」房子跟孩子，兩個你選一個，你覺得這個社會搞到這樣多嚴重，整個壓力越來越大。 我剛剛講投資需求，房子讓他覺得有利可圖，房價只漲不跌，變成一個神話嘛！不買房子是笨蛋嘛對不對，大家就拚命借錢買房子。 楊：為什麼他現在空屋，就是他預期未來會有人出更高價來買。 張：那是因為房屋持有成本低，才會空在那裡嘛，為什麼其他國家空屋會這麼少，就是因為它稅制上是公平。 台灣人房屋持有的結構是，二○％沒有房子，六○％是一戶的，剩下二○％是不止一戶的。房價上漲對（擁有）一戶房子的人，你以為他是贏家嗎？絕對不是，他是輸家。 為什麼？因為他只有一戶房子，他能夠賣嗎？他想換屋就換不起，只能住在自己的老舊房子，越住越爛，房價上漲對他是有益還無益？換句話說，房價漲，六○％是輸家，那二○％沒房子的，也是輸家。 只有二○％兩戶以上的，是贏家，你覺得這個社會公平嗎？房價下跌的話，六○％自己有房子的，他會有影響嗎？他是自住房子對不對？他反而好換房子。 楊：可是我的理解是，我辛苦工作一輩子，買了一棟房子，今天政府打房，把我房價從一千萬打成五百萬，那不是掠奪我的財富嗎？ 張：那對投資的人你要怎麼說？投資就是願賭服輸。任何（政策）一刀砍下去，一定有贏有輸，如果只是對少數人，或對有錢人（造成）多一點負擔，那我覺得也是對的啊；你說資產縮水，對你來講沒有損失，房子是你自住嘛，不是投資用的。 （政策）永遠沒辦法讓大家都滿足的，那麼制度上要讓大多數的人，特別是弱勢的，得到更多利益。 楊：譬如說我只有一棟房子，我現在急著用錢，一千萬把我打成七百萬，我就是馬上少了三百萬。 張：可是你反過來講，我現在根本還沒買，我才要買，我是不是個贏家？ 楊：讓弱勢者得到更多利益，怎麼做到這件事情？ 張：我希望是慢慢分配的情況下，所以我從來沒有說要一次把它打死，否則我可以更嚴重的……持有成本可以拉得更高，或稅金可以提得很高，可是你知道我們是漸進的方式。 楊：那如果房價壓下來，哪個建商願意蓋房子？ 張：你看建商賺多少？壓下來一點，你覺得他沒有利潤嗎？（營建類）上市公司這幾年來所賺的錢、所繳的稅，跟那一般（上市公司）差多少？你知道房地產利潤多少嗎？你覺得這樣合理嗎？ 打房是打經濟還是救經濟？ 張：房地產資金跑到其他產業更好 楊：投資管道太少，政府應開放更多 商周副總編劉佩修（以下簡稱劉）：打房會不會影響民間消費？若我手上有一戶，我預期房子會上漲，消費會比較大方，因為我覺得自己比較有錢；如果我覺得資產會縮水，就不敢花錢。 張：「打房打經濟」跟「打房救經濟」，是很大的爭議，我認為，打房不是打經濟，打房反而是救經濟！為什麼？房地產下跌，大家說資產縮水很嚴重，可是大家把資金放在房地產上，造成我們經濟不成長，這才是嚴重。 為什麼我們這幾年經濟一直在下滑？大家把資金放在房地產上，絕對是原因之一。大家覺得房地產有利可圖，所以就不斷去投資，連企業也買房子。 如果今天房價慢慢合理之後，那所有資金就不會往房地產跑，跑到高科技也好，跑到其他傳產也都可以，房地產當然相對就萎縮，這樣其他產業變好，就業機會更好，那我們的所得才會成長，這樣才會有良性循環。 劉：滿多國家開始在打房，譬如說中國、美國、西班牙等國家，當它房價開始往下掉的時候，就是景氣往下掉的時候。 張：當然，初期一定會有震盪，可是，慢慢會轉向，到其他產業去；現在房地產吸收太多資金，造成空屋這麼多，我不敢說（空屋率）全世界最高，但以百分比來講相對高，這樣會有生產力、各種效益出來？不會嘛！空屋這麼多，只有瑪麗亞（外傭）在住，你覺得這是不是我們經濟一個很大的壓力呢？ 楊：我的理解是說，今天大部分人覺得房地產很賺，是因為大家覺得缺乏投資管道，政府應該設法開放更多投資管道，而不是打壓房地產。 張：多管齊下是我的主張，我覺得現在很多既得利益者是用綁架的方式，把「打房」和「打經濟」，畫上等號，你同意這樣的想法嗎？我當然不同意，你打我全死了，（資金）全部都跑出國了，會嗎？ 劉：可是財政部長張盛和說，兩年內房價跌三成是「硬著陸」，對金融業是大災難。 張：（房價跌）兩成，銀行的（風險承擔力）測試已經很清楚了，現在沒有測試三成而已。土地銀行曾在立法院講，（跌）兩成、四成它都可以接受，我自己在土地銀行當過常董，貸款都控制相當嚴謹，一般房子來（銀行）估價，先打八折，貸款再八折，八八六十四……那銀行自己要風險控管。 我覺得整個社會，沒有大家說的這麼脆弱。我賺了錢當有錢人，應該要負更大的責任，不是這樣嗎？ | ||||||