張宏偉/文

近兩個月，一方面房企積極拿地，全國重點城市土地市場比如北上廣深、南京、合肥等頻現“地王”，市場“面粉貴過面包”的成為常態，另一方面，10月21日，碧桂園剛剛聯合中國金茂以2.9萬元每平方米的單價、51.8億元的總價奪得了北京豐臺區的兩幅商業金融業用地，如願以償地在北京市區落子，但業內隨後傳出因為拿地成本與投資回報率等因素碧桂園又在謀劃“退地”。無獨有偶，11月2日，剛剛以83.4億元成交價晉身為北京總價第三高地塊的北京豐臺區南苑鄉地塊，在拿地結果誕生後的一小時傳出了華潤招商華僑城聯合體“解體”的傳聞，華潤和招商有可能退出。

據不完全統計，10月30日當天，杭州、溫洲、南京、北京四個城市均有地王誕生。退地傳聞風波和地王頻現的背後，是樓市可以預見的巨大風險。

開發商聚焦一線城市的風險

拿下“地王”的房企以聯合體形式居多，尤其是“民企+國企”、“房企+險資”聯合體形式成為現階段非常明顯的特征。

近年來，隨著房地產市場逐漸走向成熟，房企之間競爭越來越激烈，面臨的挑戰也越來越多。任何一個房企很難在市場上依靠單打獨鬥取得絕對市場競爭優勢，於是，房企間通過合作相互借力成為市場發展趨勢。一直作為房地產行業領軍企業的萬科、保利、華潤、招商、碧桂園等大型品牌房企，近年來也成為合作開發的熱衷者。

在激烈的市場競爭環境和樓市調控的背景下，土地更貴、融資更難、開發周期拉長、消費者對品質要求更高等，都成為越來越多房企選擇合作開發項目的原因。在此背景下，房企由競爭轉為“競合”，各個開發企業背後各地產大佬既龍爭虎鬥，又合作相互借力。對於房企來講，無論是為了拿地獲得今後開發收益，還是為了上市融資，還是為了“傍大款”進入一個城市進行深耕，或者是為了合並財務報表制造漂亮銷售業績，為了合理配置公司資產，利用合作向“輕資產”模式轉型，未來房企之間通過收購、參股、控股等“強強聯合”的方式，即使樓市“新常態化”下的今天，各方也可規避投資開發風險，優化市場資源配置，實現利益最大化。

那麽，房企聯合體在一二線核心城市以“地王”形式拿下優質地塊是否就可以規避市場風險？很顯熱，碧桂園、華潤、招商等房企在北京退地的傳聞說明答案是否定的。

近兩年，土地市場熱點主要還是一二線城市，尤其是一線城市，這個緣由和品牌房企重返或聚焦一二城市有密切關心。尤其是2013年以來，品牌房企或房企以聯合體形式積極搶灘一二線城市優質地塊，優勢資源開始向品牌房企集中。但是，品牌房企重返一線城市，導致市場競爭更加激烈，勢必會推升土地成本，如果市場按照這樣的邏輯持續進行，一線城市的進入門檻會持續提高，而這也就意味著進入一線城市的開發企業來講未來風險也會越來越大。

另一方面，外來開發商不惜一切代價（包括以聯合體形式）挺進一線城市風險最大。2013年以來，以閩系房企為代表的第三、第四梯隊房企也在逆襲一線城市土地市場，以期短期內謀求上位，通過布局一線城市輻射帶動周邊整個區域市場開發，實現區域深耕或全國化布局。而這樣的直接結果就是不惜一切代價拿地，導致“地王”頻現，地價成本陡升。正是由於這些房企的永無止境的市場擴張戰略導致開發企業在持續拿地、采購、開發、銷售過程中需要更多的資金。因此，當企業的擴張的盲動性與市場調整期相遇時，或者房企未來再次遭遇不可預見的市場風險時，企業的資金面的需求就與市場流動性趨緊的矛盾就日益突出。在這樣的市場環境下，從企業的層面就表現出了資金鏈危機的問題。

而地價的攀升，樓市“被豪宅”化，市場面臨結構性風險。以上海為例，去年以來，上海土地市場火熱，張江板塊、大寧板塊、黃埔濱江、前灘板塊等板塊地價飆升，樓板價基本和周邊在售樓盤均價看齊，甚至連顧村板塊、臨港新城、青浦新城、南橋新城這些“剛需”板塊也出現“面粉貴過面包”的現象。北京土地上市場亦是如此，比如朝陽區的孫河、東壩，豐臺的石榴莊地塊、豐臺南苑鄉地塊等。

“地王”對樓市的威脅

北京上海等熱點城市典型板塊土地市場價格短期內猛漲，勢必導致建造商品住宅的土地成本上漲，那麽房價也自然水漲船高，這些項目定價上會接著“向上沖”，以實現既定的投資回報目標。然而，即使在一線城市需求差異化、多元化的城市，房價上漲的速度也是有“天花板”的，不可能無止境上漲。

針對這個問題，開發商的普遍做法就是營造產品差異化的機會，然而大多數營造產品差異化的背後其實就是“被改善”、“被豪宅”的過程。由於“被改善”、“被豪宅”引起市場供應結構發生變化，而市場真實的需求結構並非如此，這成為房企以聯合體形式拿下“地王”之後的最大的隱藏風險。甚至當項目預期難以盈利之時，還會出現上述品牌房企聯合體退地的現象。

不要迷戀一線城市需求總量較大和市場供不應求。還以上海為例，按照今年第四季度市場成交量逐步好轉的步調判斷，2015年上海商品住宅成交量有可能會在1400萬平方米左右，甚至略微超過1400萬平方米，明顯高於上海商品住宅市場需求總量（2010-2014年年均銷售量）987萬平方米。這代表著未來上海市場空間還會繼續放大嗎？顯然，答案也是否定的。

今年上半年，在“330新政”等“救市”政策刺激之下，上海樓市將去年積壓需求進行集中釋放，市場基本回歸平衡狀態。到了下半年，上海樓市已經沒有去庫存壓力，但是，由於宏觀經濟、股市等諸多方面的壓力，央行仍然有三次“雙降”政策（對於上海樓市來講沒有必要），再加上房企沖刺銷售業績指標等因素，導致上海商品住宅市場在下半年繼續集中放量，市場需求被透支。同時，從歷史經驗來看，歷年商品住宅成交高峰後必然調整，比如2009年、2013年之後的上海商品住宅市場，均出現2011年、2014年的調整，2015年市場成交量高峰之後也是如此，2016年調整勢在必然。上海以外一線城市、南京合肥等熱點二線城市市場亦是如此。

因此，從這個角度來看，在一線城市、熱點二線城市積極拿地，如果再遭遇明年不可預見的市場風險，即使房企以聯合體形式拿下“地王”也並不是一件好事，也極有可能因此而陷入資金鏈斷鏈的風險。

（作者為同策咨詢研究部總監）

就在三四線城市面臨天量庫存壓力、全國土地出讓金下降25.2%的同時，一線城市和核心二線城市卻迎來了熱火朝天的“地王季”。

一二線“地王季”

11月25日下午，備受矚目的上海新江灣巨型純住宅地塊迎來了現場競標，12家房企、數輪爭奪，最終由信達以72.99億殺出重圍奪得，名義樓板價4.9萬/㎡，若扣除20%保障房面積後，實際樓板價超過6.1萬/㎡，刷新了上海住宅樓板價新紀錄。

此前一天(24日)，北京的天空星星點點飄起了雪花，但土地市場卻熱浪滾滾。當日，北京土地市場繼續上演房企搶地大戰，經過多輪競價，最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯合體摘得，總價68.63億元。據測算，兩地塊樓面價分別達到約18000元/㎡、29000元/㎡，已接近甚至超過區域在售樓房價格。

根據中原地產研究部統計，今年北京土地市場成交額已達到約1920億元，超過2014年全年1916億元的歷史成交紀錄。剩下的最後一個月里，北京仍有多幅待出讓地塊，全年成交額超2000億元幾成定局。

“全是地王!”中原地產首席市場分析師張大偉告訴《第一財經日報》，今年北京成交的土地中，有9宗成交樓面價超過5萬元/㎡，25宗樓面價在3萬元/㎡以上。目前一線城市土地在標桿房企的激烈爭搶下，已普遍出現了樓面價超過當地房價的現象。

張大偉說，雖然高價地並不能完全代表未來市場售價，但如此多的“地王”集中出現，未來房價很難不受到影響。尤其是北京，今年成交的住宅地塊樓面價已全面超過3.7萬元/㎡的情況下，未來住宅產品“豪宅化”難以避免。

實際上，當前土地市場大熱的城市不僅有北京、上海，廣州、南京、杭州等其他一二線城市也同樣出現土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新紀錄。例如，南京將於本月27號拍出的仙林湖板塊一地塊，起拍價已超出該區域“前地王”樓面價，為此周邊多樓盤都已暫停加推，待新“地王”出來後伺機漲價。

11月20日的新一輪杭州土地拍賣會上，拱墅區橋西板塊和下城區文暉板塊的樓面價又被刷出了新高。其中，橋西拱宸橋單元宅地被金地以16842元/㎡摘得，文暉單元宅地則被朗詩以18479元/㎡斬獲。

為何在全國土地出讓金下降25.2%的情況下，核心城市土地市場卻如火如荼？這是因為，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市就十幾個，最多不超過20個，占全國城市的比例相當之小。而且這些大城市在國家嚴控城市邊界的情況下，未來出讓的土地也將越來越少。

也就是說，對開發商而言，未來可供選擇進入的城市和空間已經越來越小。在這種情況下，土地市場的價格自然也就水漲船高。

國企稱雄

那麽，到底是誰在拿高價地？張大偉說，現在在一二線核心城市拿地的企業主要就是央企、地方大國企和大的上市公司。這其中，尤以央企和地方大國企為甚。今年以來北京土地市場成交的44幅住宅用地，其中77%的地塊被央企或國企摘得，只有十幅為民企摘得。

例如，23日成交的石景山交通樞紐M、N地塊，經過多輪激烈競價，最終以35.4億元被北京老牌國企華遠地產奪得，樓面價格達到28697元/㎡，溢價率高達121%。據現場消息，此次競拍共吸引了包括城建、華遠、 碧桂園 、首創、 金地商置等在內的12家房企競逐。競拍一開始，城建、華遠、碧桂園三家房企相繼發力，當報價喊到了32.5億時，碧桂園率先退出了競拍，華遠和城建這兩家北京國企繼續爭奪。最終，經歷96輪激烈報價，華遠才得以拿下該地塊。

同一日，華潤聯手未來科技城共斥資50億元，摘得北京小湯山兩宗土地。24日，北京土地市場繼續上演房企搶地大戰，經過多輪競價，最終房山兩地塊全部被天恒中糧聯合體摘得。雖然有諸多房企參與競標，但連續兩天北京土地市場最終的勝利者均為國企，這也正是今年北京土地市場的一個縮影。

在上海，雖然比例沒有北京那麽高，但國企拿地也超過了一半。統計顯示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅為國企單獨或主導聯合摘得，占比達56%。

例如25日奪得新江灣城地塊的信達地產，可謂真正底厚錢多。作為中國信達資產管理公司集團內的唯一房地產開發業務運作平臺，得益於信達資產強大的金融背景，信達地產擁有獲取低成本資金的天然優勢。有評論稱，25日的競拍，就像“有錢人”遇到了“錢本身”。

“他們才是真正的土豪，所以我們即使輸了，也輸得光榮。”與信達廝殺到最後一刻的福建上市房企泰禾集團相關人士說。

張大偉說，現在一線城市的土地市場正進入到寡頭時代，市場交易變成“豪門的遊戲”，不僅外地中小房企進京、進一線城市的難度越來越大，實力不足的企業甚至有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場，隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企成為土地市場的主力軍。

79907元！深圳尖崗山今日出讓的A122-0345地塊，成功刷新了10月北京豐臺花鄉地塊創下的7.5萬/平方米的樓面價，成為2015年全國的樓面價地王。

25日下午，今年房價最為堅挺的深圳進行了一場土地出讓拍賣。拍賣的是寶安區尖崗山片區的居住用地，分別是A122-0352宗地和A122-0345宗地。最終兩塊地都由福建中維拿下，總價分別為29.6億元和27.4億元，溢價率分別高達97%和178%。

這兩個地塊的容積率分別為2.1和1.6，是深圳罕有的低容積率地塊，預計將建成別墅或者高端豪宅項目。最終，這兩個地塊合計出讓金高達57億元。其中，第一塊樓面價51331元/平方米，第二塊樓面價接近79907元/平方米，接近8萬。

A122-0345地塊每平方米近8萬的單價也刷新了今年北京地王7.5萬/平的記錄。此前10月22日，北京豐臺花鄉兩宗經營地塊掛牌出讓。其中的樊家村危改地塊，經過104輪的舉牌，減去公租房等用地面積後，地塊的樓面價突破7.5萬/平方米，成為北京土地市場新晉單價地王。

此次連奪兩地塊的福建中維是泰禾全資子公司，也是泰禾中國院子項目的實施主體，以中國院子為代表的“院子系”院落別墅產品在業內有很好的聲譽，泰禾·中國院子在2015年3月曾榮膺《中國10大超級豪宅》榜首。

泰禾董事長助理丁毓坤在現場接受媒體采訪時表示，地塊接近8萬的樓面價確實比較貴，但深圳未來的樓價肯定會漲。泰禾會將兩塊地塊做一個完整的項目，把“院子”系列高端產品引入深圳，預計明年底上市。他認為深圳的市場比較健康，經濟有活力，高端市場有相當一部分人群來消化，泰禾有信心在深圳打造一個高品質的高端項目。

資料顯示，位於寶安西鄉的尖崗山片區已被明確定位為“大規模、低密度的自然生態居住區”。由於該區域的地貌類型主要為低山、臺地、窪地，且大部分用地坡度較緩，擁有深圳極為獨特美麗的山景資源，政府在規劃中提出要以國外山地園林城鎮為範本，將尖崗山建設成一個以低密度住宅為主的高端生態社區。也正是因為這一定位，尖崗山片區素來有地王傳統，從2003年至今已經誕生過4塊地王，而每次的競爭也尤為激烈。

尖崗山經過多年開發，已成為深圳西部的頂級豪宅區，目前別墅價格在9萬/平方米左右，再加上寶安以及大前海的各種利好，未來後勁十足。

中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析，樓面價高不高，要看周圍的在售房價情況，相比北京的地王動不動就超過周邊房價一大截，此次泰禾在深圳拿地的價格並不貴。因為即便樓面價接近8萬，也比目前周圍在售的房價低。

張大偉說，考慮到泰禾此次將兩塊地連著一起開發，平均樓面價在6.2萬左右，這比周圍別墅9萬的單價仍低很多。因此相比北京和上海的最高單價地塊遠遠超過周圍樓面價，此次泰禾拿下的地塊風險要小很多，仍有明顯的盈利空間。

近年來，走出福建的泰禾在北京、上海等一線城市和二線核心城市動作頻頻，引起業界關註。此次進入深圳，也是這家福建上市房企首次進軍廣東市場。深圳也成為泰禾“院子系列”落地的第七座城市。

此前24日，泰禾集團發布公告稱，公司今年非公開發行公司債(2015年第四期)已於12月24日完成30億元的認購繳款，募集資金凈額已劃入公司賬戶。至此，泰禾集團今年通過資本市場，已先後成功完成非公開發行公司債券80億元和非公開定向發行股票40億元，累計完成募集資金達120億元，為泰禾的擴張提供了充足的資金“彈藥”。

另一方面，作為今年房價上漲最快的城市，深圳土地資源稀缺，外來人口購房需求大是導致房價上漲的一個重要因素。目前深圳新建商品住房用地主要來源於城市更新，未來5年，深圳每年僅0.33平方公里的新增住宅用地供應，新地幾乎無地可供，房地產住宅項目90%來自舊改。因此，居住用地的極少推出更是讓不少開發商不惜重金購置，與其他房企爭相比拼，高價奪地。在此情況下，地價溢價率也率創新高。

12月22日下午，深圳土地房地產交易中心拍出今年第二塊居住用地，信達坤潤聯合體以30.3億拿下。該地塊位於坪山新區，土地面積3.69萬平方米，建築面積達16.61萬平方米，起拍價9.48億。剔除配建的4.5萬平方米保障房後，實際樓面價為2.5萬/平方米，溢價率約220%。

12月28日，北京土地市場迎來2015最後一拍，位於順義區仁和鎮的一宗住宅用地被首開地產競得。這一錘落下，宣告2015年的北京土地市場正式收官。據統計，今年北京土地出讓金達到2032億元，再次創出歷史新高。

如此高的土地出讓金，與北京今年土地、特別是宅地供應稀缺有關。據亞豪機構統計，2015年北京共出讓109宗土地，相比去年減少了32宗;出讓地塊的建設用地面積合計706.8萬平方米，規劃建築面積1511.5萬平方米，同比分別減少25%、9%。這一土地成交量也創造了近8年的新低。

今年，北京共出讓50宗宅地，按照建築面積和出讓價格計算，剔除配建部分之後，這50宗宅地中，純商品住宅的實際樓面價在1萬元/平方米以下的僅9宗，樓面價1萬~3萬元/平方米之間的有15宗，而實際樓面價超過3萬元/平方米的則多達26宗，占比高達52%，而在2014年這一價格區間地塊占比僅在20%左右。

以豐臺為例，2015年豐臺區在進入供應熱點區域，同時地價也將呈現快速上漲趨勢。10月20日，葛洲壩地產以49.5億元、配建3.1萬平米公租房、6.18萬平米農民“回遷房”的代價，摘得豐臺區花鄉樊家村地塊。機構測算該地塊折合樓面價超過7萬元/平方米，刷新了由同區域石榴莊地塊創造的“單價地王”標準，預計未來建成住宅售價將在15萬/平米上下。

地價的擡升，必然使商品房定價水漲船高，一連串的“地王”必然“生產”一連串的豪宅。早在今年上半年，中原地產就預計，今年北京單價2000萬元以上的豪宅供應量將超過2000套，未來一年售價達到20萬元/平方米以上的項目預計有22個。彼時，東三環農展館的地王項目最高報價為19.2萬元/平方米。

不只是北京，地價高企的上海和深圳也出現豪宅化趨勢，如上海外灘某項目“樓王”產品報價38萬元/平方米，刷新上海豪宅紀錄，深圳蛇口自貿區的招商海上世界雙璽開盤最高報價也超過20萬元/平方米，總價超過了1億元。

那麽今年豪宅究竟賣得怎麽樣?北京北五環區域某高端項目營銷總監對本報記者感慨：“2015年豪宅太多了，營銷人的日子不好過。”她說，業內所謂的北京豪宅元年，北京多個豪宅項目貨值很高，盡管有互聯網、金融圈新貴做支撐，但畢竟“塔尖”上客戶不多，面臨供量加大帶來白熱化競爭，北京在售豪宅項目或多或少都面臨挑戰。

2015年即將結束，2016年一線城市的高端住宅市場前景又將如何?壓力將低於今年還是甚於今年?對此，亞豪機構市場總監郭毅日前對記者分析，2016年豪宅產品遍地開花已成定局，高端市場必然面臨供大於求現象，對於房企來說，在非成熟豪宅區打造豪宅產品，必然要付出額外的成本進行周邊配套的升級打造;而即便是在已有豪宅基礎的區域，由於拿地成本明顯高於周邊項目，因此即便是耗巨資打造出品質項目，由於成本制約其競爭力必然也存在一定短板。因此她認為，雖然2016年遍地豪宅“看上去很美”，但對於房企來說則是面臨嚴峻考驗的一年。

“產品做好、品質到位，銷售額自然就上升。就營銷而言，一個項目賣好不是難事，但需要看前提，如果價格高還要銷售額就比較難。”某香港上市房企北京區域公司副總經理日前在北京出席論壇時說如是說道。

針對三四線城市的明顯過剩風險，2015年以來，標桿房企開始全面回歸一線城市和二線核心城市，這些城市的土地價格也水漲船高。不過，在一線城市地王頻出的同時，也暗藏著不小的風險。

地王頻出

79907元/平方米！去年12月25日，深圳尖崗山出讓的某地塊樓面價成功刷新了去年10月22日北京豐臺花鄉地塊創下的7.5萬/平方米的樓面價，成為2015年全國的樓面價地王。

與深圳相似，北京和上海也是地王頻出。近期的上海土地拍賣會，“碧桂園+東原+平安”三家聯合體以23.1億元競得奉賢區南橋新城地塊，成交樓面價14597元/平方米，溢價率為62.19%，這個拍賣的土地樓板價和周邊的二手房價相差無幾。

在北京，根據中原地產市場研究部的統計，住宅類土地樓面價超過3萬的地塊2015年高達22宗，占所有住宅土地49宗的45%。而在2014年52宗住宅土地中樓面價超過3萬的只有9宗，占比為17%。

中原地產首席分析師張大偉對《第一財經日報》分析，目前北京樓面價超過房價已經成為常態。北京已經出現了遍地地王的現象，雖然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的地王集中出現，未來房價很難不受到影響。隨著北京地價的攀升，未來新上市的商品房定價會出現高端化趨勢，而很多過去認為是非豪宅區的區域將會供應大量的豪宅項目，對市場定價有明顯影響。

一線城市之外，南京、杭州、福州等二線核心城市也同樣出現土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新歷史紀錄。例如，2015年12月21日，福州市第十四次土拍會上，經過82輪拼搶，魯能集團以總價32.3億元競得北三環外的五四北區域原天宇開關廠地塊，樓面價14926元/平方米，溢價率達134%，五四北區域“地王”誕生。

風險隱現，開發商更加謹慎

一方面是一線城市和二線核心城市火爆的土地市場，另一方面卻是全國土地出讓金大幅下降的局面。國家統計局發布的數據顯示，1~11月份，房地產開發企業土地購置面積19894萬平方米，同比下降33.1%，降幅比1~10月份收窄0.7個百分點；土地成交價款6409億元，下降26.0%，降幅擴大0.8個百分點。

為什麽在土地出讓金大幅下降的同時，一二線核心城市的地價卻節節上揚？這是因為，在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市不超過20個，占全國城市的比例相當之小。

對開發商而言，未來可供選擇進入的城市和空間已經越來越小。在這種情況下，土地市場的價格自然也就水漲船高。張大偉預計，房企拼搶一線城市土地，已經普遍出現了地價超過房價的現象，預計2016年，一線城市土地競爭將依然白熱化。

不過，在瘋狂的土地市場背後，未來一線城市的樓市也蘊含著一定的風險，不少開發商都對此表示將更為謹慎。

2013年和2014年上半年，來自福建的上市房企泰禾集團曾在北京、上海兩大一線城市大舉拿地引發廣泛關註。泰禾集團董事長黃其森日前在接受《第一財經日報》等媒體采訪時介紹，泰禾2013年和2014年總共拿地花了350億，如果到2015年再去拿，可能要700億。黃其森說，未來泰禾仍堅定看好一線城市的前景，2015年泰禾拿了六塊地，除了杭州一塊外，其他全部位於北京、上海和深圳。一線城市的經濟承載力仍很強。

不過，黃其森也表示，2015年泰禾在土地市場不像前兩年那麽激進了，因為很多地方地價跟前兩年比翻了一番，“我們現在非常審慎，我們只在適合的城市拿適合的地塊。”

融創中國董事長孫宏斌對北京、上海的房地產前景的判斷頗為審慎。他解釋稱，主要是因為北京、上海“沒法弄，一算就賠錢”。過去他覺得北京、上海什麽地都能拿，現在覺得要避免掉進高價地的“坑”里面。

張大偉認為，在2015年以前，盡管也出現很多地王，但當時的樓面價都沒有超過周圍在售房價，因此風險相對要小很多。但2015年以來，由於三四線城市實在太差，大量資金都進入到一二線城市。這種資金推動下的地價不冷靜，會導致2016年下半年後出現一個泛豪宅化的趨勢。因為這些地王要到2016年下半年後才會開始入市，到時候房價要達到現在的一倍以上才能回本，但這樣的價格是很多區域所接受不了的。“因此這些問題將會在2016年下半年後爆發出來。”

2015年，我國多次出臺樓市救市新政，央行也多次降息降準，但不同城市之間卻加劇分化，一線城市、部分二線城市房地產市場呈現出快速複蘇的態勢，而廣大三四線城市仍冷冷清清。企業方面，在中小房企退出、被並購的同時，包括萬科、恒大等龍頭房企的規模進一步擴大。

那麽在樓市告別黃金十年進入新常態後，2016年樓市的走勢如何呢?在日前召開的廣東省十二屆人大四次會議上，廣東省人大代表、時代地產(01233.HK ) 董事長岑釗雄在接受《第一財經日報》專訪時說，2016年樓市應該會繼續2015年分化的態勢，區域之間、城市之間的分化會越來越大，企業之間的分化也會更大，行業的集中度會進一步提高。

企業將加速整合

2013年底才完成上市的時代地產，是近年來廣東地區業績增長最快的房企之一。2012-2014年，時代地產的年銷售額分別為70.31億元、110.56億元和152.34億元，三年間實現翻倍增長。2015年繼續高速增長，銷售額達到195.08億。

“2015年比我們在2014年的預期要更好。”岑釗雄說，2015年樓市回暖的主要原因是國家的激勵政策比原來市場的預期來得更大一點。整個經營環境比較寬松，利率也有很大的下調，大大降低了購房者的購房成本。

展望2016年，他認為樓市整體將繼續分化的態勢，而且分化態勢會更大。一二線大城市與三四線城市之間的分化會更大，企業與企業之間的分化也會進一步加劇。

這其中，在一二線城市熱銷的同時，三四線城市面臨著越來越大的庫存壓力，樓市去庫存已經成為目前我國經濟工作的重要任務，目前各地也紛紛出臺了一系列去庫存的政策。

對此，岑釗雄認為，去庫存是一個很積極的政策，“對政府來說，很需要去解決這麽大的一個存量，這不單是樓市庫存的問題，還有大量的資金沈澱下來，社會的效率沒有得到很好的一個發揮，所以肯定要去調動起來。”

他認為，去庫存應該企業、政府和消費者三方一起來做。當然政府和跟企業要稍微多做一點。作為政府來說，對購房者購買層面要提供一系列優惠，包括戶口、補貼、在市政配套設施等方面。比如原來可能整個配套還沒有很完整，很多人就不一定買，現在配套上來就不一樣。“政府做的事情多一點，企業也要讓點利。”

除了區域、城市之間的分化，企業的分化也會更加明顯。企業之間的整合會更多，行業的集中度會進一步提高。“每個行業發展都要經歷由分散到集中的過程，行業集中度會越來越高。”岑釗雄說，未來行業的集中度更大一點，房企會朝著更專業化、更有特色方向發展，尤其是產品要更有特色，更符合購房者的需求。

“每家公司都會針對自己主力的客戶群來設計產品，怎麽去更能滿足它主流的、想要的客戶群的需求，這是接下來每家公司都需要去考慮的事情。包括土地的選擇，產品的的升級等。”岑釗雄說。

對地王不必過於擔心

2015年，就在三四線城市面臨天量庫存壓力的同時，一線城市和核心二線城市卻迎來了熱火朝天的“地王季”。北京、上海等核心城市頻頻出現了樓面價超過在售房價的情況。這也讓外界擔心未來這些地塊蘊含著較大風險。

去年時代地產也拿過一些地王。去年11月24日，番禺區再拍出新地王。時代地產以24.7億元的最高限制地價及配建3600平方米保障房競得市橋南區住宅用地，折合樓面地價高達1.6萬元/平方米，晉身市橋新地王。這個價格相當於目前周邊的在售房價。

今年1月22日，位於廣佛交界處的大瀝黃岐泌沖沿江路“桃花地”一宗江景地塊，被時代地產以64億元總價，折合約1.5萬元/m2樓面地價獲得，成為佛山新“地王”。時代地產在該“地王”附近的在售樓盤為時代水岸，去年3月拿地時項目樓面地價僅約7500元/m2。相差不到一年，同地段地塊樓面地價價差已達一倍。

對於一線城市和二線核心城市地王頻出，岑釗雄對《第一財經日報》分析，大的城市、有魅力的城市對人口的吸引力越來越大，這種情況下，這些城市的地價往上走也是正常，有的地方想招人去都沒人去，土地也沒人去買。

岑釗雄說，土地價格由市場自動調節，很難判斷到底是高還是低，最終還是取決於消費者是否有消費力去承受。“市場就是一個最好的調節器，消費者承受不了，這個價格賣不動，那麽企業就肯定要調整價格。不必對地王過於擔心。”

他認為，目前有能力在市場去買地的發展商都是行業里面做得比較好的，他們有自己的判斷，沒有人會糊里糊塗地去買一塊很貴的地。“也有些開發商是基於自己戰略的選擇，還有這個階段他認為他要做的最重要的事情是什麽。所以我們不能太單一去看這家公司買了某塊地王就會怎麽樣。”

至於未來時代地產的拿地策略，岑釗雄說，接下來主要還是在珠三角布局。“我們不會刻意去買一些很貴的地，我們認為合適、符合公司未來發展戰略的地就會去買。”