農民城市化：不應只是進城買間房子
來源: http://www.yicai.com/news/2016/02/4749525.html
農民城市化：不應只是進城買間房子
一財網 杜卿卿 2016-02-15 14:15:00
很大一部分農民，兒女進城難以找到高收入的工作，勒緊褲腰帶買房之後，住在現代化的樓房中，無事可做。當下，“劉五”們正不得不進行“農村反哺城市”，以種植或養殖的微薄收入，在緊衣縮食後，大幅補貼兒女的現代化消費需求。
窮是個相對的概念。一百一百賺，一百一百花，人不會覺得窮。但是，一塊一塊賺，十萬十萬花，這種收入能力與消費需求之間的巨大差距，就會把人“窮瘋”。
在農村城市化的的浪潮之下，每一位農民都在經歷著不同的故事。無論農村支持城市，還是城市反哺農村，農村與城市的關系，落在個體身上，都變成衣食住行與生老病死。
在魯中南丘陵地區，各地農村經濟差別較大。在丘陵起伏之地，發展大棚果園成為部分地區近幾年一項新的嘗試。劉五(化名)就是生活在這里的一個普通農民，他的經歷正是時代發展的一個縮影。
年前，劉五幹了件違心的事。去年秋天，他帶領村里四個人承包了隔壁村的一個桃樹大棚建設工程，約定包工費一萬八千元。工期總計一個月，完工後每人能分到三千多塊錢。因為無需外出，務工時間靈活，每日可以回家，家中農活也不會耽誤，一個月賺到三千多塊錢，是個不錯的工作機會。
但是出人意料的是，到了年底，大家卻沒有拿到工錢。前述大棚的主人張義(化名)與劉五是初中同學，雖然畢業之後的三十多年間聯系並不多，但是基於同學關系，雙方還是彼此更加信任。張義確實沒有拖欠工錢，不但提早付了工錢，還多給了幾千塊。劉五清楚其間原委，但另外四位村民並不知情。
眼看臘月二十三，北方小年的鞭炮聲已經響起，這過年的錢還沒有著落，心里著了急，於是相約找到了張義。張義感到意外，只好如實相告：“錢早就結給劉五了，而且只多不少!”
四人來找張義的事，劉五知道後，立刻給張義打電話，希望張義幫忙撒個謊，告訴四人，工錢要等到桃子賣了之後再給，現在沒錢。雖然是同學，但張義感到十分為難。無奈只好告訴劉五，早已將實情告知四人，無法隱瞞了。
顯然，工錢被劉五挪用了。在眾人眼中老實巴交的劉五，為何竟幹出這等有失信用的事情?張義很驚訝，但因對其家境略有了解，猜測他定是又被兒子的事情犯難了。
劉五有二兒一女，都已成人。有兒有女的他，並沒有太多機會享受天倫，更多的是無止境的壓力。大兒子出生不久就得了小兒麻痹，缺少足夠的治療，如今三十歲依然只能“爬行”，生活不能自理。大女兒在外打工後也嫁給了“打工仔”，自顧不暇。而二兒子，更是壓在劉五心頭的一座大山。
張義猜測，工錢就是挪去給了二兒子，以挽回其危在旦夕的婚姻。
在中國農村自古以來的文化傳統里，先有房再娶妻，幾乎是一個共識。不僅女方認為男方應準備好新房再迎娶媳婦，就連男方也認為應當如此。過去是給兒子蓋房娶妻，如今則是買房娶妻。
買房，已經成為一些農村父母的最大恐懼。在過去，勤勤懇懇辛苦一輩子，在村里擇一塊好地，蓋四間瓦房，並不會太難。但是如今，沒有姑娘願意回到農村住瓦房，進城買樓房是必選項。
於女方而言，買樓房首先是面子，因為大家都買;其次是里子，因為嫁人是決定自己未來命運的最後一搏。於男方而言，娶妻生子是天然選擇，傾全家之力就為子女成家立業。成家，甚至重於立業
劉五就是困在了這里。在兒子娶妻時，因為家境不寬裕，就算借錢也湊不齊首付，只好承諾先結婚後買房，且一定會買。因為輟學早，又不懂技術，兒子如今只是在市里的一間菜市場打工，幫菜攤賣菜，月收入一千多塊錢。相較於五千左右的房價，兒子的收入連一家三口的基本生活需要都無法滿足。一年又一年，房子還是沒有著落，隨著孩子越來越大，兒子兒媳的矛盾越來越激烈。
就在承建大棚期間，矛盾激化到頂點。正在大棚鋼架上焊接的劉五，無奈一次一次中斷工作，進城調解。張義知道劉五有難處，為解人所急，一次一次借錢給他。當然，他知道借出去的錢很難收回來了。幾年前他借給劉五的250塊錢，至今也沒有歸還，他早已不想再提。
臘月二十九，羊年最後一天。張義到了劉五家里，另外四位村民也相約而至。沒有太多埋怨，沒有過多指責。劉五的為人大家都知道，不是萬不得已，絕不會動此歪心思。最後，劉五向大家寫好欠條，承諾來年慢慢還清。
賬暫時了結，但劉五的苦日子還遠沒有完。張義從村里了解到，劉五多年耕耘的桃棚已經抵債給別人，留下妻子在家照顧大兒子和孫子。雖然已經年過五十，滿目滄桑的劉五還是決定來年進城務工，慢慢還債。
二兒子沒有回家過年，只有小孫子在家。即使違心動了大夥的工錢，劉五也依然沒能幫兒子留住兒媳，只能以離婚收場。
在劉五和張義生活的魯中地區，類似的故事比比皆是。
隨著手機、電腦普及，新一代農民有著與城市人同樣的物質和精神需求，他們渴望享受現代科技發展的財富，渴望分享文明進步的成果。他們希望穿時髦的衣服，買高檔的智能手機，開舒適的車，住現代化的房子，享受方便的生活。他們希望將通過網絡了解到的一切，變成實實在在的物質擁有。
但是，除了通過努力學習進入城市紮根的鳳凰男、鳳凰女，和勤懇創業步步為營進入城市的少數精英，多數底層的“打工者”，有了“城市化”的消費需求，卻沒能夠形成“城市化”的收入能力。他們的孩子需要上學，他們自己需要衣食住行，僅此已經不堪重負。
作為新世紀進城的第一批“新市民”，他們如何贍養自己的父母，很可能還會有更大的問題。
城市反哺農村的財富傳導鏈條正遭遇危機。在傳統的過去，農村人外出務工，賺錢後回家蓋房，完成娶妻生子這一人生大事，然後步入正軌，踏實勞作，樸實生活。近些年來，通過讀書、創業完成城市化的“後農民”一代，通過回報父母、資助親友，進行著“反哺”農村的過程。
張義比劉五幸運的一點，就是兒女都是大學畢業，在城市中有相對穩定的工作和略有寬盈的收入。兒女不但不會索取，還會經常對張義做些補助。
而與劉五類似的很大一部分農民，兒女進城難以找到高收入的工作，勒緊褲腰帶買房之後，住在現代化的樓房中，無事可做。當下，“劉五”們正不得不進行“農村反哺城市”，以種植或養殖的微薄收入，在緊衣縮食後，大幅的補貼兒女的現代化消費需求。
當賺錢是一塊一塊賺，花錢是一萬一萬花時，“窮瘋”的父母，只好無限度的壓榨自己殘存的生命。
城市化，不應該只是進城買間房子。
編輯：劉展超
拚速度》他賣房子80％物件一天成交
2016-02-22 TCW
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全台房市進入成交急凍的冰河期，但這家房仲店頭的業績，卻正進入火山爆發期。 根據統計，二○一五年，代表房市交易熱絡程度的房屋買賣移轉棟數，全台僅二十九萬四千棟，創過去十四年新低，但信義房屋台中崇德店，在店長方浩銓帶領下，業績卻逆勢成長，讓這家店的業績排名，從原本中區末段班衝刺到第一名；是信義房屋過去十九年來，首度有雙北以外店頭，業績闖進全國前十名內，成交件數更排名全國第二，堪稱該房仲體系去年進步幅度最大的一匹黑馬。 方浩銓逆轉的，還不只是地產景氣。他的店雖位在移入人口成長的新商圈，但因市場過度競爭，方圓五百公尺內，原本有十家不同品牌房仲，但過去一年已收掉三家。兩年前他受命接手的崇德店，前任店長更因業績太差而離職。也就是說，天不時、地不利，所有不利業績成長的壞條件，統統都給他遇上了。 回到方浩銓店頭，看他帶領的八位業務同仁，賣房子速度之快堪稱「神成交」，絲毫感受不到景氣寒風，讓人稱奇。 對外：縮減斡旋流程 買方有成交意願，馬上約賣方議價「我們這家店的特色，就是成交節奏快！」該店專案經理李政哲說，業界一般從買方有出價意願，到最後雙方敲定成交價格，通常至少有三天到一週的斡旋期，但在崇德店，八成成交物件斡旋時間，都是在一天之內完成，甚至不到半天買賣雙方就講定價格。 為縮短斡旋流程，該店採用了跟業界迥異的做法：一旦確認買方有成交意願，隨即邀約賣方出面，不用仲介兩邊來回，雙方可能就在路邊的咖啡店，當街議價起來；如果雙方還不想當面講價，則安排一個在樓下、一個在樓上，業務同仁只要上下樓梯幾趟，就可進行價格談判，協商不成馬上退還斡旋金！對房仲業務人員來說，便不必出門跑好幾趟路，才能摸清買賣雙方底線，是最有效率的工作方式。 「天下武功，唯快不破。」方浩銓坦言，武俠小說招數也適合用在業務工作，市場景氣確實不好，一旦有交易需求浮現，當然要爭取第一時間結案的機會，尤其在賣方簽專任委託越來越少、市場流通的物件每家房仲幾乎都能賣的情況下，這樣做也才能滴水不漏，不怕競爭對手有見縫插針、出手攔截商機的機會。 快成交說起來容易，但執行起來，卻須有一連串綿密的配套作業。 當房仲帶買方看屋過程，透過Line即時資訊，隨時回覆屋況等相關提問給賣方，並據此掌握買方意願強度，以便預排行程，第一時間接受斡旋邀約。 更重要的是，房仲如何引導買方需求，精準評估其出手落子的時間點，才是快成交能達陣的真正眉角。方浩銓說，他要求同仁，先用開放式的提問發掘需求後，提出產品選項，再用二擇一的封閉式提問，讓買方感覺掌握發球權，而不是一坐下來就強銷對方物件。 對內：建立「標準品」概念歸納熱賣款，當買家的找屋代理人信義房屋中三區協理周俊榮指出，國內房地產市場在過去一年，正式結束SARS以來，長達十年的多頭行情，也從物件難尋的賣方市場，正式進入買家難得的買方市場，崇德店提早因應市場風向轉變，從買方思維切入開發業務，是業績能逆勢跳躍成長的關鍵。 周俊榮表示，傳統房仲業有句名言：「開發為業績之母」，意思是，能爭取到屋主越多委託物件，才算是業務能力強的房仲，「不過，那是房市走多頭的仲介業思維，現已不適用，但很多仲介經紀人還是轉不過來。」這意味的是，當市場供需關係改變，業務開發的思維也應跟著轉向，但多數人受限於既有的工作慣性，業績自然難有起色，但方浩銓改變業務工作的切入角度，卻照樣能做出成績。 「越是不景氣，銷售越須求精準！」方浩銓打敗不景氣的第二個心法，是協助買方釐清需求，並將團隊能量，聚焦在重點產品的開發和銷售。簡單說，就是依循八十、二十法則，絕不散彈打鳥。 在團隊內部，方浩銓提出「標準品」的概念，他調出商圈內二十棟大樓的成交資料，依據房型、房間數、總價、屋齡和車位等五大條件，比對排序出該區域的熱銷物件類型，如「大樓、三房附車位，十年以上，總價一千萬元至一千五百萬元之間」、「透天別墅，二十年以內，總價一千五百萬元至二千二百萬元之間」等，共八種「標準品」物件類型，做為搶進開發的重點標的。 方浩銓說，有別於傳統房仲，爭取賣方物件專任委託，衝帶看量，提高媒合機率的業績開發方式；買方思維的銷售模式，則是探索需求先於現場看屋，透過密集拜訪，成為買方專屬的找屋代理人，而之所以提出「標準品」構想，也是基於滿足多數買方需求，從買方思維出發的大數法則。 身為一家店的店長，方浩銓不只指引同仁業績開發方向，還要做團隊管理，不論管事或帶人，他最高指導原則只有一個，就是做好源頭管理，不管是即時回報賣方、買家意願，替接下來的快成交準備；或先挑出「標準品」，縮短買方看屋猶豫期，都是希望同仁面對客戶前，能做好沙盤推演，事先預應。 同樣的，談團隊管理，方浩銓也認為，好業績最重要源頭，是來自領導者如何營造正面思考的氛圍。 管理學：用「僕人式」領導把同仁當最內圈客戶，助其自我成長他的主管周俊榮說，印象很深刻的是，去年下半年有一個月，到當月中旬，崇德店業績還是掛蛋，團隊士氣低迷，開始擔心上半年保持領先的業績，可能被別家店追過，但方浩銓卻能沉得住氣，依原本規畫，帶同仁做兩天一夜的旅遊活動，「這是一種心態，也是一種領導方法，」換作其他店長，想的可能是取消休假，顧好眼前業績。 方浩銓則分享，七年前他剛當上店長，一開始也是業績取向，重視管理技巧，但上了幾次成長課程之後，越來越體認到，藉由僕人式領導，把同仁當成最內圈的顧客，扮演協助其自我成長推手，帶來的業績成長動力，遠比靠由上而下威逼，擠出的績效更能持續！ 方浩銓的例子，說明了景氣壞不必然等於業績差，勝出的關鍵在於，誰能先找到，點亮業績明燈的啟動開關。 方浩銓 出生：1979年 學歷：南台科大行銷管理所、國際金融所雙碩士、東海大學經濟系經歷：信義房屋內湖大湖、台中學士店店長現職：信義房屋崇德店經理成績單：2015年業績全公司雙北以外第1名、成交件數全公司排名第2 撰文者尤子彥 |
車子房子共享之後 互聯網大佬的知識經驗也被拿來賣錢
來源: http://www.iheima.com/project/2016/0317/154731.shtml
導讀 : 前迅雷看看CEO郝誌中想要搭建的是一個能夠把創業者和業內大咖連接到一起的知識共享平臺。
i黑馬 田牧 3月17日報道
2015年7月把迅雷看看賣給響巢科技後，時任迅雷看看CEO的郝誌中選擇休息一段時間。他用3個月的時間寫了一本書——《用戶力》，把他16年的互聯網從業經驗通過書和500頁PPT的形式分享給創業者。
郝誌中是個願意主動分享的人。除了寫書，郝誌中還在研習社和饅頭商學院等創業社區里給創業者做演講。
而“大咖說”作為郝誌中二次創業的項目也在這3個月的著書演講中萌生了出來。
連接創業者和互聯網大咖
打開“大咖說”的APP，去哪兒網COO張強、創新工場聯合創始人王肇輝、峰瑞資本創始合夥人李豐等一眾互聯網大佬的分享信息以FEED流的形式出現在手機屏幕上。用戶選擇想要約見的大咖提交申請，預約通過後，以每小時1000元至5000元不等的價格與大咖線下見面，咨詢創業過程中遇到的問題。
郝誌中想要搭建的是一個能夠把創業者和業內大咖連接到一起的知識共享平臺。
郝誌中在自己的分享經歷中發現了如今龐大互聯網創業人群對業內成功創業者所具有的知識和經驗的需求。
為了驗證這種需求是否成立，他先拿自己在朋友圈做了一個實驗。一位天津的女創業者看到郝誌中發的提供創業咨詢的文章後，提前一個星期做了頭發，穿得很正式的來到北京，付費向他咨詢。
做了幾次嘗試後，郝誌中認為這種創業者向大咖付費咨詢的需求是真實存在的。他叫來自己以前的同事朋友，5個合夥人在2015年10月上線了大咖說的第一版應用。
在大眾創業的背景下，需求端的創業者是充足的。真正需要搞定的是供給端，怎麽讓如郝誌中一樣在互聯網行業有長時間積澱、做出一定成績的知名大咖願意來平臺為創業者提供咨詢，是郝誌中首先要解決的問題。
郝誌中一直推崇滴滴出行的共享經濟模式。他現在很少再開自己的車，而是每天打專車。“專車司機我看了好多，一大半都是業余的，今天拉幾單，明天拉幾單，這就把社會資源重新價值變現了。”郝誌中認為這些互聯網大咖的價值在工作的8小時之外還沒有得到釋放，他想讓這些資源通過大咖說的模式進行重估和釋放。
這時郝誌中積累的資源和人脈派上了用場。如李善友、韓坤、張榮耀等人都是他憑私人關系邀請到大咖說的平臺上來。目前已經有數百位互聯網大咖入駐大咖說平臺，郝誌中對他們采取的都是邀請制，並且設定了“35周歲以上，十年行業從業經驗，公司VP級高管”三項硬性標準來保證這些每小時平均收費2000元的人是真正的互聯網大咖。
業余的專車司機一周接的單量可能比不過全職司機一天的量，有自己事業的大咖們能拿出來的時間也不多。目前大咖說對他們的要求是每周一小時的見面時間，每月一個全程指導的名額。
如此一來，供需兩端是供小於求的。提出約見的人首先會被大咖說進行篩選，通常是創業公司CEO、合夥人才能通過初篩，之後由大咖決定是否見面。
C2C到C2B之變
郝誌中並不是第一個想到把創業者和業內大佬連接到一起的人。
隨著Uber、Airbnb等公司在全球範圍內掀起共享經濟模式的浪潮，房子、車都被分享之後，知識分享也進入了被共享經濟顛覆的下一個名單。在大咖說創立之前，從科普網站果殼網孵化出來的項目“在行”就率先舉起了知識共享模式的大旗，之後一眾創業團隊開始模仿在行的模式進入知識共享模式的創業軍團中。
在行把提供知識分享的人稱為行家，這些行家並不只限於互聯網業內大佬，營養師、健身教練、手工藝人、英語老師都可以成為行家提供某一方面的知識經驗分享。在行的用戶也需要向行家提交見面申請，行家同意後雙方線下見面，按小時付費。
從模式和提供的服務來看，大咖說也是模仿在行的一員，但郝誌中告訴記者，大咖說和在行只是表面上看起來一樣，但兩者是“一個向左，一個向右。”
在行的知識共享模式用互聯網圈的話來說就是C2C模式，個人對個人的知識需求。郝誌中一開始也把大咖說歸為C2C模式，但運行了一段時間後，他明確了大咖說要走的是C2B的路子。
大咖說相比於在行，目前所提供的咨詢範圍集中在創業公司發展過程所遇到的問題上，沒有涉及在行上諸多類似個人職業規劃、學英語、學健身等個人需求上。通過大咖說咨詢的用戶基本都是公司的創始人、總經理等職業角色。他們需要解決的問題都是企業發展所面臨的商業問題，也就是B端的企業服務，而非C端的個人服務。
這種B端、C端的差異體現在服務價格上就是，大咖說每小時咨詢的均價在2000元左右，最低1000元，最高5000元。而在行的每小時咨詢費用少有超過1000元的，大多在500左右的服務費用。同時大咖說的用戶可以簽訂紙質協議，並在付費咨詢之後拿到發票便於公司報銷。
在這之間，大咖說抽取每單服務費用的10%作為傭金。郝誌中把這作為大咖說的一個基本盈利模式，“每月200單就能達到盈利。”
目前，大咖說團隊人員將近20人，為了擴張規模正在尋求A輪融資。
版權聲明：
本文作者田牧，i黑馬原創。如需轉載請聯系微信公眾號（ID:iheima）授權，未經授權，轉載必究。
香港負資產房暴增14倍 親歷者告訴你銀行如何收走房子
來源: http://www.yicai.com/news/5009089.html
“五一”前夕，香港金融管理局公布的一組數據刺痛了不少香港市民：2016年一季度香港負資產住宅按揭宗數從去年四季度的95宗增加至1432宗，暴增14倍，創2011年10月以來新高。
之所以用“刺痛”，是因為不少20世紀90年代後期的香港購房者都有過“負資產”的經歷。
香港1998年出現首次通縮後經濟開始變差，2003年又遭遇了非典(SARS)侵襲，樓價大幅下挫，較1997年的高位下跌了近70%。2003年6月，整個香港的住宅負資產宗數達到了歷史最高的105697宗。
戴著口罩的男子從房產中介門口走過
“1997年的時候我買了一套價值742萬港元的房子，從銀行貸了667.8萬港元，可這間住宅到2003年就只值250萬港元了。”在香港一家律師行工作的趙偉(化名)告訴《第一財經日報》記者。最終，由於無法拿出更多現金來彌補抵押品的價值不足，趙偉的房產被銀行收走拍賣。
如今，不少剛工作不久的香港購房者很有可能重蹈趙偉的覆轍。
負資產經歷者決心終生租房
1997年，拿到第一筆年終獎金的趙偉決定在香港完成置業夢想。幾經挑選後，他連夜排隊抽中了位於香港深井浪翠園小區的一套住宅。
“房子是927平方英尺(86平方米)，當時每平方英尺的價格是8000港元，總價約742萬港元。”趙偉告訴本報記者，當時的借貸環境非常寬松，首付僅需一成，他覺得非常幸運。
誰料，這套房子竟成了他一生的噩夢。
2003年，金融危機加上非典席卷，市民對香港樓市失去信心，房價開始暴跌，比1997年的高位下跌了約70%。“當時就算是新樓盤，每平方英尺的價格也只有2000~5000港元，很多香港人都難逃負資產的命運。”趙偉表示。
由於房產的抵押價值已經低於未償還貸款總額，銀行便開始向不少業主callloan(要求借款人提前部分還款)。“萬萬沒想到有一天銀行也給我打了電話callloan。”趙偉買房時從銀行借貸了667.8萬港元，而他那套房產當時的價值跌到了250萬港元，是原價的近1/3，他自然也成了負資產人士。
“銀行打電話來時，我還欠銀行500多萬港元，銀行要我再追加300多萬港元，以彌補抵押品價值不足的情況，否則就要收樓。”趙偉回憶起當時的情況依舊心有余悸，“感覺天要塌下來了。”
香港房價曾多次出現大幅下挫
無奈的是，趙偉家境並不富裕，買房、裝修已經花光了所有積蓄，最後他只能眼看著銀行收走這套精心裝修的房子。“房子也沒有了，還欠了一身債。”趙偉告訴本報記者，銀行以200多萬港元將房子拍賣後，他還欠了銀行200多萬港元。
最近，趙偉終於還清了所有欠款，但受過挫折的他早已決定終生租房。
像趙偉一樣，經歷過負資產的香港人不在少數。根據香港金融管理局數據，2003年6月，出現了105697宗負資產案例，未償還貸款額高達1650億港元，即每宗平均欠款156萬港元。
香港財政司司長曾俊華在上月公開表示，負資產在經濟不好的時候經常出現，樓價自從去年9月以來，已經下跌11%，但趨勢仍不明顯。他會密切留意樓市的狀況，因為如果樓市有大幅調整，將會影響經濟發展，除了樓價以外，還會留意負擔能力、供求等一籃子因素。
多名市場人士也對本報記者表示，如果香港房價持續下挫，負資產的個案將會大幅增加。有銀行界人士透露，一旦負資產數量增加至1000宗，就會觸及不少銀行的警戒線。
萊坊高級董事及估價及咨詢主管林浩文則對本報記者表示，負資產的情況會持續出現，但不會像1997年時那麽嚴重，除非樓市在很短時間內大跌20%~30%，“目前香港樓市的買家以自用人士及打工人士為主，只要經濟沒有大幅變差，問題不會很大。”
成負資產人士還是取消訂單
盡管目前負資產情況尚在可控範圍內，但曾經“受過傷”的香港人卻對這個詞非常敏感。在莎莎從事銷售工作的張婷(化名)去年12月以一成首付在香港屯門的“滿名山”小區買下一套房產，總價為500萬港元，對於才25歲的張婷來說是一筆不小的數目。
但這個小區要在25個月後才交房。交完訂金後的張婷開始後悔，因為香港的房價開始跌了。
根據中原地產的數據，2015年12月至今，中原城市領先指數已經下跌了7.4%。換句話說，在不考慮其他費率的情況下，張婷的這套房子價值已經跌至463萬港元。而張婷的貸款額實際為450萬港元，因此她當前與負資產的“距離”只差13萬港元了。
市場人士目前普遍預計香港今年房價將下跌5%，若以此計算，張婷這套房子的市值將跌至440萬港元，那麽張婷到今年底就將淪為負資產人士，雖然只是10萬港元的負資產，但對於經歷過風雨的張婷父母來說，女兒的這個選擇確實讓人擔心。
當然，除了可能成為負資產人士，張婷也可以選擇撻訂(取消訂單)，但她遲遲難以抉擇。
由於目前香港整體零售市場不佳，根據香港特區政府統計處3月31日發布的數據，今年2月香港零售業總銷貨價值臨時估計為370億港元，同比大跌20.6%，系17年以來最大跌幅，扣除價格變動，2月份零售業總銷貨數量也同比大跌19.5%。
張婷的父母擔心女兒在莎莎的銷售工作前途堪憂，未來很可能連房貸都還不起，於是建議女兒幹脆退了房子。
像張婷一樣糾結的人不在少數，根據香港法律，業主在購買期樓時，在沒有獲得新房的情況下違約，只需要沒收5%的訂金，如果買家認為樓市將繼續下跌，便會選擇撻訂。
有數據顯示，2016年1月，香港的新盤撻訂數據急劇上升，當月有8%的新房訂單被取消，但在2015年全年，僅出現了203宗新盤撻訂個案，只占整體成交量約1.3%，如此高的比例反映買家對後市的看法非常冷淡。
中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑表示：“去年下半年以來，香港部分地區房價下跌幅度達到一成，在新的一手買賣條例下，買家撻訂只需賠付5%的訂金，及時撻訂再買一間反而還能便宜5%。”
地產經紀紛紛轉行
實際上，除了撻訂，更多的投資者選擇了觀望。
根據仲量聯行發布的《首季香港物業指數》報告，香港整體住宅買賣成交量在2016年第一季度跌至6221套，同比下跌39%，是有記錄以來的新低。
根據香港地產代理監管局數據，截至2016年3月31日，香港持有地產牌照的從業員共40364人，假設每位代理人在第一季度只銷售一套房子，那麽只有不到15%的從業員開了工。
不少地產經紀不知所措，為了生計紛紛轉行。一名已在香港葵湧區開設自己地產分行的地產代理蘇鵬(化名)見形勢不妙，目前已經開始找其他工作，他幹地產經紀前曾在一家中資銀行擔任人力資源經理，可惜十幾年過去了，很多業務早已記不清了。不過，蘇鵬告訴本報記者，他願意從頭做起，哪怕一個月只有兩三萬港元的薪水。
成交量持續下挫的情況下，有業界人士呼籲香港特區政府能夠放松樓市逆周期措施。根據香港金融管理局住宅按揭調查數據，今年2月按揭貸款申請環比減少1571宗至4869宗，創下了1998年6月有記錄以來的新低，並且首次跌穿5000宗的水平。
經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓表示，香港樓市正在持續調整，雖然開發商增加了優惠措施，二手房業主也擴大了議價空間，但樓市的調控措施及壓力測試要求仍然阻礙了不少買家入市。
不過，香港署理財經事務及庫務局局長劉怡翔早前表示，雖然近月私人物業價格和成交量有所回落，但香港的房屋供求仍處於失衡狀況，樓價與市民負擔能力仍然脫節，金融管理局還不能確定樓市下行周期已經形成，會繼續密切留意市場情況，並隨著樓市周期的演變，采取合適措施，確保銀行體系穩定。
民間投資增速持續下滑：”企業家都去買房子了“
來源: http://www.yicai.com/news/5026577.html
今年以來，民間投資增速已連續多月下滑。
國家統計局13日發布的數據顯示，1-5月份，民間固定資產投資116384億元，同比名義增長3.9%，增速比1-4月份回落1.3個百分點。
民間固定資產投資占全國固定資產投資(不含農戶)的比重為62.0%，比去年同期降低3.4個百分點。
民間投資持續回落
國家統計局新聞發言人盛來運說，民間投資增速回落，顯示經濟的內生動力需要增強。之所以回落，原因之一是近年來工業品出廠價格持續下滑，尤其是部分產能過剩行業的企業利潤增速大幅下降，一定程度上影響了投資的積極性。
“最重要的還是經濟形勢不太好。”廣州民營經濟發展研究會常務副會長彭澎對第一財經分析，民營企業投資用的都是自己的錢，必須考慮項目的利潤和回報，在經濟下行壓力較大的情況下，投資就要謹慎得多。“最近我身邊就有設計行業的老板說，好多行業都受到不景氣的影響，原來國外回來的一些高級人才很搶手，現在都不好找工作了，因為項目少了很多了。”
“都賺不到錢了，你還叫他投，這怎麽可能!”彭澎說，如果有好的項目，大家還是願意投，關鍵是現在大家很難找到有前景的項目。
另一方面，增速下滑也與某些行業放開力度不夠大有關。盛來運說，國務院派出了9個督導組，還專門開過發布會，談到調研當中發現的問題，有一部分領域對民間資本在準入上放開得不夠，還存在不少“彈簧門”、“玻璃門”，這在一定程度上限制了一些民間資本的進入。
盛來運說，在督導組報告發現的問題中，還有民營資本確實存在貸款難、貸款貴的現象，雖然這兩年在政府的努力下有積極改善，但還是不夠寬松。這幾個方面影響了民間資本的投資積極性。
他表示，目前各級政府已經意識到這個問題的重要性和緊迫性，前段時間派出了9個督導組對全國18個省市進行督導檢查。“我相信通過這次督查，尤其是對相關問題的梳理，相關部門會進一步完善民間投資的管理辦法，包括制定相關配套政策措施。在大家的共同努力下，民間資本將會改變這種持續下滑的趨勢。”
房價快速上漲不利民間投資
分地區看，東部地區民間固定資產投資55933億元，同比增長8.0%，增速比1-4月份加快0.3個百分點;中部地區34175億元，增長5.7%，增速回落1.1個百分點;西部地區21401億元，增長2.0%，增速回落0.9個百分點;東北地區4876億元，下降29.3%，降幅擴大 6.2個百分點。
值得註意的是，中西部投資增速分別比東部高了2.1和1.7個百分點，但東部民間投資增速則為四大區域最高，分別比中部高出2.3個百分點，比西部高出6個百分點，比東北更是高出37.3個百分點。更為關鍵的是，在東部民間投資增速略有上升的同時，其他三個區域的民間投資增速則明顯下滑。
東部的民間投資增速更高，與東部市場化程度更高、轉型升級結構調整更早有關。此前5月，浙江省體改研究會副會長卓勇良撰文認為，中西部經濟增長，更多的是依靠國有投資推動，而東部則更多依靠的是民間力量。
不過，即便如此，也不能對東部沿海地區的民間投資增速過於樂觀。這是因為，東部民間投資增速之所以較快，與今年以來樓市火熱有關。尤其是，目前樓市火熱的城市主要集中在東部沿海的一二線城市，大量的資金流向了房產投資領域。
以經濟第一大省廣東為例，1-4月，廣東房地產開發企業共完成開發投資2473.32億元，同比增長16.2%，增幅比一季度提高3.4個百分點，比固定資產投資高出5個百分點。而近年來，廣東民間投資近半集中在房地產。
一方面是實體經濟利潤日益微薄，另一方面是去年底以來，一線城市和南京、蘇州、廈門、合肥等二線核心城市房價快速上漲，這樣的局面也促使了更多民間資金流向了房地產領域。
“好多企業家都去買房子了。做實業那麽辛苦，但買套房子放在那里啥都不幹，半年就升值好多，還會有幾個人會努力做實業?”彭澎說，像東部，雖然民間投資表面看挺活躍，但是投資的領域和動力發生很大變化，資金進一步“脫實就虛”，存在很大隱患。
值得註意的是，從民間固定資產投資增速和全國固定資產投增速兩條曲線看，去年12月之前，兩條線基本吻合，但之後兩條線開始了大分化，民間投資增速迅速下滑。到今年5月，民間投資增速比全社會固定資產投資增速低了5.7個百分點。而這半年來，恰好是一線城市和二線核心城市房價迅速上升的時期。
彭澎說，樓市的快速上漲，表面上支撐了經濟發展，但房價的過快上漲反過來也可能削弱了其他方面的增長動力。比如房價過高，反過來增加了工商業運行的成本，有可能會進一步降低民間投資的積極性。
最便宜的房子在股市－－華發
Nainital的碎片哥
來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_6a54e96a0102wjh3.html
知道靜安府的一定會買入華發 一定會期待7月20之後的開盤日
9萬！
疊加別墅13萬！
這兩塊地是2015年上半年 華潤聯合華發 問市北高興買的地 差不多3.4萬-3.8萬樓面價 總價150億
現在開盤價9萬！
算全裝修建安1萬 成本4.8 賣 9萬！
我預估這兩塊地最後的利潤在100億
換句話說我認為這兩塊地 給華發帶來50億利潤！凈利潤！華發市值現在130億
華發老家在珠海 珠海是廣東漲幅第二的城市 第一是深圳
珠海現在因為珠港澳大橋6.29合攏 房價上漲現在1.4萬且去化率極高 庫存2-3個月
也就是利潤牛！現金牛！
華發在珠海大概幾百萬平方有的 最近鬥門三塊地和別人合作 49% 就價值20億cash人民幣哦！
這是我看中華發最重要原因 靜安府和珠海珠港澳大橋
次要原因是便宜
定增12.25 去掉分紅 12.05 現價11.8附近
股權激勵9.09
換句話我不擔心股價 11月 定增方（大部分是基金和保險公司）你們去擔心
我一定賺
至於空間多少我不清楚 我明確的知道這個價格絕對不會虧
以上就是我看好的兩個邏輯 幹凈和簡單
至於華發的缺點當然也很多 包括品牌不夠強，包括負債多這些 我自動忽略哈
I do not care
我確定知道我一定賺錢哈哈
【一財連線】遊客親歷土耳其政變：爆炸時房子、床都在搖！聽到各種槍擊聲！
土耳其當地時間7月15日晚間11點左右發生軍事政變，中國駐土耳其大使館在官方網站稱土境內安全形勢十分嚴峻複雜，敦促在土耳其的中國公民停止外出。
7月16日，第一財經記者連線到正在土耳其當地的中國遊客，湯玥，其向記者講述了事發當時所經歷的過程。
爆炸仿佛就在身邊！
“我是從上海飛伊斯坦布爾的，土耳其時間昨天下午抵達的，之後我輾轉到了塔克西姆廣場，我訂的酒店就在塔克西姆廣場旁邊大約步行三分鐘的距離。然後我吃完飯就來到酒店。”湯玥告訴記者。
然而令她萬萬沒有想到的是，她剛剛回到酒店，就聽說土耳其發生了政變。
“我有加一些在土耳其當地的朋友的微信，他們當時就對我說，大橋已經被封了，而且好像幾乎所有的橋都被封了，機場也被封了。我原本的計劃是今天從伊斯坦布爾去卡帕多西亞的，但是現在我只能待在酒店。一開始我還不是十分擔心，以為沒有那麽嚴重，所以當晚就睡覺了，想第二天起床後看看情況再定。”湯玥坦言，最初聽說政變時，其還是比較淡定的。
不過，很快，湯玥就發現，事態遠比其預計的要嚴重。
“我睡到半夜三點半的時候，就發生爆炸了，而且是那種非常大的爆炸，我感覺到整個房子都在搖，我睡的床也都在搖!爆炸聲音特別特別響，就感覺是在我旁邊發生的一樣!具體的爆炸位置我當時不清楚，可能因為我住的酒店距離塔克西姆廣場太近了，所以感覺非常強烈!”湯玥回憶道。
“不僅如此，我還聽到各種槍擊聲、子彈飛過的聲音，還有飛機飛過的聲音，我不確定是不是戰鬥機，然後我就一直躲在酒店廁所內不敢動。後來我聯系了中國駐土耳其大使館，使館方面給我的建議也是要我待在酒店不要動。所以現在我也只能等消息。”湯玥透露，其目前還身處伊斯坦布爾。
旅企在行動
目前，各大旅遊企業也都在行動。中青旅遨遊網即刻啟動緊急預案，經逐一排查，全國各地出發在土耳其及途經土耳其旅遊的客人均安全無恙。中青旅遨遊網承諾：對於赴土耳其旅行的團隊和自由行客人：十日內未出發的客人(自即日起至2016年7月26日前)中青旅將建議客人改期或改變行程，對不願意改期或改變行程的客人全額退款(含簽證費);對於已經出發的在途客人，未發生的旅遊費用予以退還，為保障客人安全發生的合理費用如超出已經收取的旅遊費用，由中青旅承擔。
眾信旅遊對此事表示高度關註，第一時間啟動應急預案，對各分公司土耳其組團情況進行嚴密排查。政變發生時眾信旅遊沒有在土耳其當地的團隊，暫無客人受到影響。眾信旅遊將持續關註當地動態，做好應急預案。眾信旅遊承諾，從6月29日的恐襲事件到7月底，所有赴土耳其旅遊的遊客全額退款。
截至目前，凱撒旅遊有兩個旅遊團組在土耳其，確認安全無虞。原計劃8月前還有2個團組前往土耳其，根據當前土耳其的形勢，暫定取消行程，並承諾全額退款。凱撒旅遊將階段性暫停赴土耳其旅遊，待當地局勢穩定後再作考量。
目前土耳其出遊中的途牛客人共95人，途牛正密切跟進中，通過電話、短信以及當地地接逐一確認在土客人安全，並將持續跟進聯系。7月22日及之前出發前往土耳其的客人共50人，可免費轉團至其他方向，如客人取消行程，途牛將給予全額退款。
攜程旅遊有當地和正在前往當地的攜程自營跟團遊客人148人。目前攜程旅遊在當地跟團遊、自由行的客人均確認安全。不過有部分遊客由於機場關閉而滯留，攜程領隊與總部正在緊急處理。有2團在登機口等候，看航班何時恢複;3團在飛機上前往機場，還沒降落，由於機場關閉，攜程正在不斷聯系領隊。同時，將根據航司政策，為近期將要赴土耳其或在土耳其當地乘坐航班的旅客，辦理退票或改簽。攜程酒店部門同時承諾，通過攜程預訂的7月16日-7月22日期間土耳其相關城市的酒店入住訂單，客人來電取消，可免費操作。
藝龍承諾，已在藝龍預訂購買即日起7日內入住伊斯坦布爾和安卡拉地區酒店及機票客人，涉及訂單一律支持免費取消、酒店預付擔保損失、機票退票費及不可退票的票款損失均由藝龍全額承擔。
截至記者發稿為止，驢媽媽平臺所有在土遊客確認平安無恙。其中，有1個團隊的客人原計劃於今天從伊斯坦布爾返程回國，驢媽媽將根據機場實時情況對客人返程做安排。
阿里旅行對即日起7天內出行涉及事發地伊斯坦布爾、安卡拉的酒店及度假訂單，實施可全額退訂承諾，阿里旅行將為客人承擔因此產生的訂單退訂損失。
同程旅遊表示，目前土耳其境內航班取消，在土耳其的遊客計劃回團、產生滯留費用的，由同程旅遊全額承擔，並做好安撫安頓工作;目前在土耳其出遊中的遊客，由當地導遊和領隊安撫客人並更改安全行程，需要提前回團的，產生的滯留費用由同程旅遊全額承擔;出遊行程中涉及土耳其但是尚未抵達的遊客，將與客人簽訂變更協議，繞開土耳其線路，另外安排食宿;或者與客人簽訂變更協議，取消土耳其一地遊玩，涉及的景點費用退還，未來7天之內出遊行程涉及土耳其的，客人如需退團，同程將全額退款。
旅遊業將受挫
第一財經記者采訪獲悉，目前正值土耳其黃金旅遊季節，政變的消息勢必將再次重創當地的旅遊業。
此前，土耳其突發事件不斷：就在2016年6月28日晚，土耳其伊斯坦布爾阿塔圖爾克國際機場的國際航站樓剛剛發生兩起爆炸事件，讓中國遊客對土耳其的旅遊熱情大幅下降。與2015年同期相比，在事件發生前中國旅行者對於土耳其的旅遊關註度已下降43.7%。
“2016年以來，僅在土耳其首都安卡拉，就已發生了兩起汽車爆炸事件。”螞蜂窩旅遊研究中心馮饒表示：“對於土耳其來說，這或許是近年旅遊業最艱難的一年。因為旅遊旺季的到來，2016年3月至5月，中國旅行者對於土耳其關註度剛剛開始有所回升。半個月前的恐怖襲擊已經讓旅行者對於土耳其旅遊熱情急速下降，而如今的政變則勢必讓當地旅遊產業‘雪上加霜’。”
螞蜂窩數據研究中心監測顯示，2015年上半年，土耳其曾經成為中國出境遊熱門目的地中的一匹“黑馬”，赴土耳其旅遊人數半年內超過15萬人次，接近2014年全年水平。2015年上半年，簽證政策放寬、地接價格走低、真人秀節目等多重因素刺激，讓土耳其作為旅遊目的地搜索熱度一度以月均25%的速度迅速飆升。
然而，從2015年三季度開始，連續的突發事件開始影響到中國遊客的土耳其旅遊熱情。中國遊客對於土耳其旅遊井噴式的增長在2015年7月開始放緩。根據螞蜂窩旅遊大數據，短時間內土耳其的搜索熱度一度下降20%，直到兩周後才有所回升。2016年9月14日晚，受土耳其東部、東南部持續沖突影響，土耳其旅遊關註度再次呈下降趨勢。
中國旅行者對於土耳其旅遊的關註度在2015年10月出現真正的“拐點”。土耳其當地時間2015年10月10日上午，首都安卡拉火車站附近連續發生兩起爆炸。今年年初，突發事件開始影響到中國遊客集中的目的地。2016年1月12日，土耳其最大城市伊斯坦布爾市中心的蘇丹艾哈邁德廣場發生爆炸——這也是近兩年，突發事件首次出現在土耳其的重要旅遊目的地。
螞蜂窩數據研究中心統計，中國遊客關註的土耳其的主要旅遊目的地集中在伊斯坦布爾、棉花堡、伊茲密爾、卡帕多奇亞等地。這也導致2016年春節期間，土耳其伊斯坦布爾、卡帕多奇亞等目的地的關註熱度排名均在100名開外——而接連不斷的負面消息，還將繼續拉低這些旅遊目的地的排名。
巴菲特最新采访：钱多对家庭没好处 10套房子比1套好？
http://www.xcf.cn/500frb/tt/201609/t20160923_776815.htm
“股神”巴菲特：“钱多到一定程度时就没什么用了。”久未露面的巴菲特近日在出席一次峰会时接受采访，并灌输了不少股神牌“鸡汤”，告诉听众钱多没用，10套房和1套房差不多，10亿美元股票和5亿股票没啥区别，买艘游艇也没啥用。他鼓励富人积极慈善捐款来改变世界。
或许主持人应该问问把巴菲特，年轻人应该制定什么样的小目标？1亿美元还是10亿美元。
据雅虎财经报道，这位伯克希尔哈撒韦公司的董事长今年已经86岁了。他在肯科迪亚会议（Concordia
Summit）上与雅虎财经总编辑安迪·瑟沃尔远程连线采访，谈到了自己在2010年与比尔·盖茨夫妇一起创立的捐赠誓言。该誓言是最富有的人们所签署的
一项承诺，他们承诺在自己生前或死后把自己一半以上的钱捐给慈善事业。
巴菲特认为，过多的财富对富人及其家庭来说并没有多大用处。
巴菲特说：“钱多到某个程度了就没多大用处了。你可以用它来炫富，但也没其他太多用处了。我不认为钱多对你的家庭来说就是好的。但是这些钱可以为世界上的其他人创造奇迹。”
他指出，1982年“富豪榜”上前400名富豪的财富总额约为920亿美元，而现在这一数字是2.4万亿美元。
巴菲特：“比起二三十年前，现在的财富更加集中。而你拿这些钱可以做什么呢？似乎很明显你能用这些钱让自己过得更好。但10套房就比1套房好吗？而你真的想要一艘船吗？”
以下是采访原文：
安迪·瑟沃尔：“沃伦，在这儿的现场观众里就有一些是亿万富翁。我确信肯定有一些观众是。观众们，如果你有亿万资产的话请站起来，这样一来沃伦·巴菲特就认识你了。”
沃伦·巴菲特：哈哈。
安迪·瑟沃尔：“你在场外无法亲眼看到这些观众，但我想让你来和观众们聊一聊，推销一下你的捐赠誓言。沃伦，你是怎么说服这些亿万富翁们签署这项捐赠承诺的。”
沃伦·巴菲特：“我就是...我可能会把之前跟你讲过的故事再给他们讲一遍。孩子们可能会希望父母参与这项活动，但我觉得这些父母在此之前可能
没想做这件事。但我会告诉你我的观点，我手上有一堆五十多年前买的伯克希尔哈撒韦公司的证券。它们都在一个保险箱里放着。但它们对我来说没什么实际用处。
这些财富我一点都没拿来用过。对我的家庭来说这笔财富也没什么用处，反而还有可能给我的家庭带来伤害。也就是说，这么多的钱，对我来说没有多大实际用处，但对世界上其他成千上万的人来说却能有很大的实际用处。这
些钱可以用来给人们买疫苗，可以用来提供教育，还可以给各种研究提供资金。这些钱可以给成千上万的人使用，从而真正地改变这些人的生活。而这些钱并不能给
我的生活带来多大的改变，因为我的生活已经具备了钱所能提供的一切。所以有的时候我会跟这些亿万富豪开玩笑说，如果我得到10亿美元，那我会跟他们说给他
们留5亿美元，如果他们靠5亿美元生活有困难，那我将会写一本关于《如何靠5亿美元生活》的书，然后送一本有亲笔签名的给他们。”
安迪·瑟沃尔：“我希望你能听到现场观众有多喜欢这话。”
沃伦·巴菲特：“我跟一个人说过，对他们来说，这些股票证券的用处就是他们每年到地下一次，打开同一个保险箱，可能这会让他们感到巨大的兴奋
感，而我不想剥夺他们的这种兴奋感。但是抚摸5亿美元给他们带来的快乐，跟摸10亿美元的没什么两样。但是我在想，世界上有很多成本只有一两美元但可以救
人性命的重要疫苗，还有其他类似的东西，如果你能够明智且大量地购买这些东西，那5亿美元的作用会有多大？我说过，我出生时赢得了‘生存彩票’。我出生在
美国，是男性还是白人。我可以在一个资本主义社会大展宏图。这应该能够让我有可能拥有一个美妙的人生，但这些财富不应该让我一百年后的小曾孙们因此而终日
无多事事，就知道自己享乐。”
据报道，巴菲特以其估值635亿美元的净资产位列世界富豪榜第3位。但他始终保持着低调的生活方式。他住在奥马哈一座朴素的房子里，开的也是一辆实用的车子。
迄今为止，已经有150人签署了这项捐赠承诺。http://www.xcf.cn/500frb/tt/201609/t20160923_776815.htm
離中心城太近但未實現同城 這類縣市的房子最難賣
來自中國社科院的一份研究報告認為，由於受到“虹吸效應”的影響，一些縣(市)房地產“去庫存”目標實現有難度。報告建議，應著力從釋放存量需求、培育新增需求和嚴格控制土地供給節奏等方面入手。
“所謂虹吸效應，是指這些縣(市)距離所屬地級市距離較近，但又達不到同城的程度，受到後者虹吸效應影響較大，這類縣(市)的潛在住房需求者有相當部分選擇到地級市購買住房。”9月22日，中國社科院財經戰略研究院發布的《中國縣域經濟發展報告(2016)》稱，“全國大部分縣(市)都屬於這種情況。”
許多縣域經濟體為短期的經濟增長和財力增加，過度開發房地產。攝影/章軻
多數縣房庫存處於高位
一個地區的房地產發展嚴重依賴該地區的人口變化狀況。上述報告稱，對於一個縣域經濟體而言，除非地處成熟經濟圈，它的總體人口通常是減少的。
“當然，對於縣域內的城鎮而言，由於城鎮化的推進，目前其人口仍然可能是增加的，但是增加的幅度卻可能是變化的。”上述報告認為，從長期來看也可能存在著拐點，到了這個拐點，城鎮人口無法繼續增加甚至會趨於減少。
中國社科院此前一項調研發現，縣域經濟體目前房地產“去庫存”的速度遠遠低於政策目標，全國許多縣(市)商品房存量都處於高位。
上述報告羅列了多個縣(市)目前的房地產建設和待售情況：
四川省南充市南部縣是一個具有130萬戶籍人口的大縣，縣城人口20萬。2015年底，南部縣存量住宅9159套，面積96.06萬平方米，已完工未取得預售許可的住宅815套，8.76萬平方米。除此之外，進入施工階段未取得預售許可的項目和已取得土地使用權未開工項目規劃建設住宅約8500套，面積110余萬平方米，已開發或已規劃立項未開發的住宅合計約1.8萬套，面積超過200余萬平方米，消化庫存時間約為3-5年;
四川省資陽市安嶽縣戶籍人口約160萬，縣城人口約35萬。2016年3月底全縣共計商品房約270萬平方米未出售，其中包括鄉鎮在內的住宅約200萬平方米、商業用房約70萬平方米;
安徽省安慶市宿松縣戶籍人口約84萬，縣城人口約13.5萬。該縣商品房待售面積從2014年底的5.75萬平方米，上升到2015年的28.87萬平方米，另有43.62萬平方米商品房在建;
湖北省監利縣戶籍人口156萬，縣城人口30萬人。2014年該縣商品房存量為60.97萬平方米，其中住宅存量約47萬平方米，2015年底商品房存量上升到約86萬平方米，住宅存量約64萬平方米;
浙江省嘉興市嘉善縣常住人口57萬，城鎮人口占比56.3%，2015年初商品房存量為350萬平方米，當年銷售109.38萬平方米，年底下降為284萬平方米，庫存壓力仍較大。
“以上案例縣(市)具有較強的代表性，全國許多縣(市)商品房存量都處於高位。”報告說，“去庫存”仍然是各縣域經濟體未來需要努力推進的重大任務。
“受限購、限貸政策的影響，一些房地產企業的主戰場從限購、限貸城市逐步轉向沒有限購、限貸的地區或城市，導致三四線城市房地產開發量增加。”中國社科院城市發展與環境研究所土地經濟與不動產研究室副主任尚教蔚說，而這些地區或城市的經濟狀況、人口增長等均不如一線城市和部分二線城市，供給增加的同時需求並不旺盛。部分房地產企業沒有深入研究政策及市場變化，致使投資、布局不合理，造成三四線城市房地產庫存增加。
第四類縣域房地產最難賣
社科院研究顯示，從房地產發展情況來看，縣域經濟體房地產可以大致分為四類：
第一類：特大城市近郊區縣(市)。這類縣(市)由於受特大城市的輻射影響大，在某種程度上可以實現與特大城市的日常通勤，其房地產發展與核心特大城市具有一定的同步性，“去庫存”目標基本得以實現，例如環京、環滬的諸多縣(市);
第二類：到所屬地級城市的距離相對較近，同時人口眾多，自身承擔了較多中心城市功能的縣(市)。這類縣(市)具有獨立發展的空間，並且可能對周邊地區產生一定的輻射效應，“去庫存”目標也相對容易實現，例如安徽的臨泉縣;
第三類：在房地產發展過程中，土地供應和房地產開發都比較有節制的縣(市)。這類縣(市)由於很好地將房地產供給與需求進行了匹配管理，庫存數量相對有限，“去庫存”任務較輕，“去庫存”的目標自然也相對容易實現。但這類情況在全國並不具有普遍性。
第四類就是受虹吸效應影響較大的縣(市)。
報告分析稱，這類縣(市)房地產售賣難，因為這類縣市距離更高層級和更大規模的地級城市並不很遠，商業設施和醫療服務相對鄰近的地級城市毫無優勢可言，農民更願意去地級城市購物和就醫，而這類縣(市)的高中教育基本上又是全域統籌，初中教育一定比例上也是全域統籌，只有小學教育比農村具有較大的質量優勢，農民進城享受縣(市)的商業和公共服務的積極性不高，進一步削弱了農民進城的決心。
更主要的，是農民進城容易，但獲得足夠的就業機會卻不容易。總體上，第四類縣(市)提供的就業機會就不充足，如果仍然依賴外出務工來獲得就業機會的話，農民就沒有太多必要留在城鎮生活。
但對於上述判斷，房地產企業有自己的“小算盤”。中國社會科學院城市發展與環境研究所今年5月發布的2016年《房地產藍皮書》稱，“隨著針對三四線城市的去庫存刺激政策的落實，一些房企開始擴大其土地儲備以應對未來可能發生的需求量上漲。”
我國的城鎮化存在著質量不高、缺乏科學規劃等問題。攝影/章軻
縣域經濟體的致命問題
“房地產市場發展的任何波動，都會對經濟增長和財政收入產生遠比其他行業更加深刻的影響，特別是對於對土地使用權出讓收入和房地產營業稅具有高度依賴性的縣域經濟而言，這種影響就更加明顯而強烈。”上述報告稱。
報告介紹，去年以來，縣域經濟體房地產“去庫存”采取了多項措施，包括制定購房補貼政策、加大購房金融支持力度、增加農民進城購房支持力度、鼓勵貨幣購買安置房、打通房地產庫存轉化渠道、加大對房地產企業的支持力度以保證在建項目及時完工等。
但報告認為，總體來看，縣域經濟體在房地產“去庫存”中仍存在五個方面的問題：缺乏房地產與城市人口的協調發展規劃，盲目開發;為短期的經濟增長和財力增加，過度開發;產業發展不足，無法為進城農民提供充足的就業機會;城鎮服務水平滯後，抑制農民進城的積極性;土地充足抑制房地產升值空間，無法創造投資需求。
研究發現，縣域經濟體一個致命的問題，就是被大量的農村土地所包圍，土地供給根本不存在稀缺性，加之農民進城的積極性不足，縣城規模普遍較小，通勤成本相差無幾，使縣城無論是中心區還是外圍區，房地產都缺乏足夠的升值空間，只能發揮其消費屬性，而無法發揮其資產屬性，無法像大中城市那樣創造出大量的投資需求者。
上述報告稱，2016年以來，全國一線甚至二線城市房地產市場都掀起來一輪價漲量增的熱潮，但眾多縣城的房地產市場卻依然在水深火熱之中，在一系列“去庫存”政策的刺激下，還是無法刺激足夠多的需求者購買住房，在很大程度上就是受投資需求不足的影響。
針對縣域經濟體房地產“去庫存”存在的主要問題，上述報告認為，應著力從釋放存量需求、培育新增需求和嚴格控制土地供給節奏等方面入手。
尚教蔚認為，國家層面出臺政策時應主要面向房地產庫存較高的地區或城市(主要是三四線城市)，使各地區或城市盡量做到“一線一策、一城一策”，對於某些城市甚至可以具體到“一盤一策”。對房地產庫存較大的地區或城市，應該取消對二套住房貸款利率、首付的限制，以及放開現有城鎮居民購買三套及以上住房的限制。
“縣域經濟體房地產與大中城市房地產的最大區別，是其消費屬性明顯，而投資屬性不足，不僅抑制了對房地產的純粹性投資性需求，也在一定程度上抑制了消費性需求。”上述報告建議，縣域經濟體通過供求關系的平衡和預期管理，促進房地產價格與經濟發展程度同步提高，特別是要避免房地產的實際貶值。通過完善房地產租賃市場，使房地產在發揮消費功能的同時，顯化其投資功能。
“不過，在引導房地產價格適度上升的同時，一定要特別註意避免房地產價格的過快上漲。否則，不僅會在一段時期帶來與大城市一樣的房地產價格過高的問題，而且長期來看比大城市更可能發生房地產價格的向下調整，也會對房地產市場的發展帶來危害。”報告提醒說。
縣域經濟體在房地產“去庫存”中仍存在諸多困難。攝影/章軻
恒大6億出售糧油業務 套用賣房子模式引深思
恒大集團（3333.HK）9月28日公告，以總代價27億元出售糧油、乳業、礦泉水資產，集中精力做房地產。
2015年，恒大曾經對外宣稱，糧油、乳業、礦泉水、健康四大產業確定將於三年之內在香港陸續分拆上市。上市目標還沒有實現，恒大退出了。
27億元的價格，恒大到底是賺了還是虧了？恒大方面公布，恒大糧油集團公司、乳業集團公司及礦泉水集團公司於2016年8月31日之未經審核凈負債約為人民幣33億元。
恒大搞多元化至少已經3年時間，至今仍是凈負債的狀態，凈負債33億元，筆者認為，經營不理想的狀態可見一斑。
公開資料顯示，恒大在糧油等非房地產業務領域，截至2014年，這四大產業累計投入達64.2億元。
現在27億元賣出，筆者認為，這樣的收入甚至連2014年的投入都收不回來。2014年以後，恒大在糧油、乳業、礦泉水業務上有所進展，但沒有公開資料顯示其盈利數據。
恒大多元化以出售作為結局，並不讓人意外。
以糧油為例，恒大入市之初，高舉高打，走高端路線，產品定價之高讓業內人士眼鏡碎了一地。
此前筆者觀察到，恒大興安綠色菜籽油500毫升玻璃瓶裝，每瓶21元。恒大興安綠色大豆油500毫升玻璃瓶裝，每瓶30元。恒大興安綠色大米1KG紙盒裝，每盒26元。
這些產品的定價均遠遠高出市場主流產品價格。
筆者獲得的反饋稱，定價是一門學問，高價格要符合邏輯，一切違背常識和邏輯的東西，當然不會對。
行業人士對筆者說，恒大在做糧油業務上，借助和依仗過去在房地產野蠻的成長經驗和自恃過高的錢財，進入一個非常講究專業技術和服務的行業，從一開始就已註定了結果。
糧油做高端產品其實不是沒有機會，行業人士稱，如果你真正的專業精通、能力具備的話高調也是沒有問題的。糧油行業從不是沒有機會和空間，這麽巨大的市場如此剛性的需求。只是恒大太傲慢，沒有花時間去了解和接觸。另外，這個行業從業者雖不少，但真正精通者卻寥寥。如果本著謙虛的態度找到真正專業的人，作出清晰精準的定位，然後放手讓其一搏，也不是沒有機會。
恒大糧油及相關業務以6億元的價格出售給獨立第三方深圳淶淶淶實業有限公司，雙方協議稱，恒大同意糧油集團公司在維護恒大品牌、不擴大使用範圍，不得轉授權他方使用及造成負面影響之前提下，於交割日後的5年內可繼續使用 “恒大興安”商標及在公司名稱中使用“恒大”字樣。
恒大糧油出售後，並非完全沒有機會，恒大品牌已經有一定知名度，渠道建設、產品開發、人才儲備、營銷推廣等如果綜合發力，有可能在市場闖出一片天地。
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