只有退潮，才知道誰在裸泳。只是當經歷過股災後，如今A股中似乎遍地是裸泳者。

自6月12日滬指創下七年半新高，達到5166點後，不到四周時間內，滬指下跌超過30%，7月8日收於3507.19點。盡管隨後迎來一波漂亮的反彈，不過投資者一口大氣還未喘完，7月27日，A股創8年來最大單日跌幅，滬指狂跌8.48%，兩市將近2000股跌停。

股市急劇下跌，A股哀鴻遍野，房地產板塊也隨大盤一跌再跌。雖然由於政策限制，龍頭房企如中海地產、華潤置地、萬達商業、碧桂園、恒大等大多在香港上市，但A股仍然有近150家房地產公司，更有萬科、保利兩大“千億龍頭”領航，股市下跌，投資人和房企股東損失慘重。

統計發現，以6月12日收盤價計算，截至7月27日，一些房企跌幅已近70%，7月8日、9日，大批房企紛紛選擇停牌躲避，另一些龍頭房企如萬科、保利則選擇積極護盤。

龍頭房企成最抗跌地產股

近一個月的股市下跌中，滬指跌幅超過30%，多數地產股都跑輸大盤，其中不乏跌幅近70%的股票，更有數十只地產股緊急停牌避險，但以萬科為首的龍頭房企跌幅在30%以內，老牌“招保萬金”(除招商停牌外)，成最抗跌地產股。

在本次A股下跌中，龍頭萬科下跌14%，成為最抗跌的地產股，也是目前成交量、流動性最好的地產股之一，但公司的護盤戰役仍未結束。7月6日，萬科震驚業界，宣布將在人民幣100億元額度內回購公司A股股份，此次回購價格不超過人民幣13.70元/股，萬科同時要發90億債券用於公司流動資金。

近一個月來跌幅在50%以內、還未停牌、仍在交易的地產股中，國企、央企代表較多，如中糧地產、金融街、華遠地產、北京城建等。

目前仍未停牌的地產股中，中小型地產股跌幅最大，尤其是前期有概念熱潮的“概念股”，由於年初以來的快速拉升，本次下跌中也跌得最兇，如綠地借殼獲批的金豐投資近一個月以來大跌65.7%，很多股票在價格大跌之外，流動性也幾乎枯竭。

除了上述大跌的地產股外，7月股市也掀起一股停牌潮流，停牌的大多數房企股價都經歷了50%以上的暴跌，不得不緊急停牌避險。

有人統計，7月9日停牌的房企中，泰禾集團跌幅最小，近一個月來下跌了42.3%。此外，一起停牌的地產股還有華僑城、首開股份、中國武夷、冠城大通、世聯行、榮安地產、陽光城、華業資本等。

另外，地產股中還有一些悲催的“沒趕上大漲，沒落下大跌”的股票，令股民十分痛苦。停牌半年、剛複牌三個交易日的萬通地產就是其中典型代表。萬通地產自今年1月6日起宣布“重大事項”停牌，公司在商討互聯網公司的收購事宜，此後一路停牌直到年中披露重組失敗，7月6日剛複牌就遇上了大跌，一路跌到了7月8日的4.74元，跌幅10.9%。

與之相比，招商地產的停牌就顯得“幸運”得多，4月市場連續傳來招商地產將獲集團資產註入消息，公司股票大漲至31.64元，4月27日起，招商地產宣布“重大資產重組停牌”，目前仍未複牌，躲過本輪大跌。

IPO停滯影響萬達富力

面對股災，“國家隊”進場，在“股市維穩組合拳”的刺激下，中國股市7月6日以一種匪夷所思的方式高開，超過1000家上市公司漲停，中國股民沈浸在喜悅當中，但除了下面這兩家房地產公司。

7月4日，證監會放出了“股市維穩”的最大招——暫停A股IPO。面對這個消息，7月6日上千家上市公司開盤漲停之際，萬達商業和富力地產這兩家地產公司卻蒙了。

剛剛在港交所發出公告要回歸A股的萬達商業滿頭大汗，本來其有望在半年內完成回歸A股的申請手續。如今，IPO停滯局面也意味著萬達商業面臨著等待時間延長，申請排隊過程中存在未知的風險。

同時，萬達商業在香港上市恰好已超過半年，其基石投資人的不得拋售承諾期限已過。回歸A股的消息，本來對萬達商業來說是一個穩住基石投資人、穩定並提振股價的利好。未曾料想，A股IPO的停滯打壞了萬達商業的如意算盤，可謂是“當頭一棒”。

同樣是H股，富力地產自2007年開始，已經第五次宣布要向A股發起沖擊。這一次，富力地產在A股暴跌的6月26日，公布了要回歸A股的最新方案，宣布向中國證監會及其他相關監管機構申請在上交所或深交所，發行不超過10.8億股每股面值人民幣0.25元的A股。

業內人士稱，雖然短期內沒有萬達商業需要安撫基石投資人的問題，但富力回歸A股的壓力一直都很大，且必須解決負債過高問題。

截至2014年末，富力地產的負債比率已高達177%，位居所有國內房企的高位。同時，富力地產還需要保證永續債這類債務問題能通過審查。為緩解去年上半年融資條件受限背景下維持運轉所需資金，富力地產曾發行了高達150億元的永續債。

超百家涉房股退出房地產

受益於過去數年房地產行業的高速發展，房地產業利潤率相對較高，不少上市企業涉足房地產業務。根據中國房地產測評中心歷年的監測，2009年底在滬深港三地上市公司中，有345家涉及房地產業務，其中滬深涉及房地產業務的上市公司有303家，約占滬深上市公司總數的18%。

而2012年後，房地產市場分化程度不斷上升，行業內洗牌加速，2014年，滬深涉及房地產業務的上市公司不足200家，5年間超過100家A股涉房企業退出房地產業務。

不過，在行業洗牌進程加速之時，地產藍籌則在這一輪競爭中持續保持領先。

據中國房地產業協會、中國房地產研究會、中國房地產測評中心聯合推出的《2015中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，龍頭房企萬科、保利、龍湖、華潤、恒大等均在2014年實現了盈利與周轉的雙平衡，平均盈利和周轉水平均遠領先於行業平均水平。

同時，萬科8年來繼續蟬聯中國房地產上市公司綜合實力榜榜首，保利地產和萬達商業位居三強。恒大地產、中國海外發展和華潤置地分別居於第四到第六位，碧桂園和富力地產排名與上年相同，分別占據第七、第八位，世茂房地產和遠洋地產分列第九至十位。

《報告》還指出，過去一年，房地產市場行政幹預性政策趨於減少，宏觀調控政策更為市場化。與前些年相比，2014年房地產市場總體成交持續走冷，直至第四季度才逐步出現企穩跡象。

近年來，持續快速發展的房地產市場供給逐漸充足、需求增長趨緩的態勢顯現，房地產市場正由賣方市場轉向買方市場，與此相伴的是行業整體溢利的收窄和行業內部的分化。

連續幾日中央對於去庫存的強調，樓市也有望迎來利好。滬深指數18日跌幅超過1%，而房地產板塊逆勢漲1.63%。

房地產板塊領漲

18日早盤，房地產板塊逆勢爆發，盡管午後隨大盤下行有所回落，但截至收盤，房地產板塊漲1.63%。個股方面，中天城投、中江地產、中航地產三股漲停，陽光城漲9.52%，皇庭國際漲7.04%，榮安地產漲6.67%，保利地產漲6.26%。

消息面上，先是在中央財經領導小組第十一次會議上，中共中央總書記習近平提出要化解房地產庫存，促進房地產持續健康發展，首次對房地產去庫存表態。緊接著在次日的國務院常務會議上，國務院總理李克強也強調要加快戶籍制度改革以帶動住房、家電等消費。

中央對於去庫存的強調，在當前房地產市場庫存高企、投資持續下滑的形勢下，釋放出強烈的政策信號。專家分析，新一輪房地產救市措施將出臺，政策將重點關註高庫存的三四線城市，包括增加住房需求、進一步降低購房門檻和降低房企融資難度等方面。

中原地產首席分析師張大偉對《第一財經日報》稱，今年以來鼓勵住房消費的政策導向不僅僅是從宏觀經濟角度考量，更是由於樓市正面臨痛苦的去庫存階段，這既關系到啟動需求，又關系到化解風險。為此，中央政府一方面從財稅、信貸、公積金等相關政策出發，鼓勵改善性需求入市，另一方面通過住房保障貨幣化安置以加快商品房庫存消化。

為什麽當前去庫存如此重要?一方面是源於目前高企的庫存壓力。國家統計局的數據顯示，10月末，商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米。兩年以來，全國待售面積增加了23996萬平方米，上漲了54%。

當然，庫存壓力主要來自於三四線城市。張大偉說，庫存問題是一個分化的問題，目前一二線市場在2014年9月30日以來一系列政策刺激下，庫存壓力明顯緩解。目前壓力大的主要是三四線城市。數據顯示，1~10月份，非重點城市商品房銷售面積增速比1~9月份回落0.4個百分點，拉動全國銷售整體下行。

在房地產開發投資方面，1~10月份，全國房地產開發投資78801億元，同比名義增長2.0%，增速比1~9月份回落0.6個百分點，創下了21個月以來的新低。10月當月，房地產開發投資下降2.4%。由於房地產開發投資歷來占固定資產投資的20%左右，而且影響到上下遊如鋼鐵、水泥產業的投資，因此房地產開發投資的下滑無疑會在很大程度上影響固定資產投資的增速。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，雖然今年市場去庫存效應開始顯現，但主要是政策持續寬松下的一個硬著陸，後續要實現軟著陸，還需要出臺更多的針對性舉措，只有房地產去庫存達到一定的成效後，後續開發商拿地和投資的意願才可能增加。

三四線如何去庫存

張大偉說，為了千方百計實現去庫存目標，除了從市場需求端因地施策之外，對供應端即土地市場的調節也成為樓市政策的一大重點。不過此輪去庫存的重點顯然不是在樓市火爆的一線和二線核心城市，而是在廣大三四線城市和部分冷清的二線城市。

廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華教授對本報說，房地產行業經過十年的高速增長，現在已經從以前的賣方市場轉入到買方市場，這個過程中，大部分三四線城市由於產業發展不夠，公共資源配套不足，對周圍人口的吸引力十分有限。再加上過去幾年土地供應量實在偏大，因此現在三四線城市仍面臨著相當大的去庫存壓力。

因此，要有效消化三四線城市的庫存，就必須要增強他們對周圍人口的吸引力。一般而言，三四線城市的外來人口主要是來自地級市所管轄下的市縣，如果連下面的市縣人口都吸引不了，那麽三四線城市要增加住房需求也就無從談起。但現在問題是，農村的人口大多直接向一二線城市發展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移，三四線城市的發展一直比較慢。

那麽如何增加三四線城市的吸引力?這里面加快戶籍改革是拉動住房消費的一個重要方面，未來以人為本的城鎮化的總方針下，購房落戶政策將在更多城市得到演繹和深化。

不過，如果沒有好的就業機會，良好的教育醫療等公共資源，即便有一個三四線城市的戶籍，對周圍的農民也無法產生足夠的吸引力。因此未來如何加快三四線城市產業的發展和公共資源的布局亦十分關鍵。例如，河北省提出，要利用京津冀協同發展的國家戰略為契機，促進北京周邊地區房地產市場發展，以建設與世界級城市群相適應的衛星城市為目標，強化規劃的引領作用，不建“睡城”和“圍城”。

另一方面，在房地產開發投資增速持續走低的背景下，國務院決定進一步強化城鎮棚戶區改造，並提出實施三年行動計劃。即在2015年~2017年三年內將改造包括城市危房、城中村在內的各類棚戶區1800萬套，農村危房1060萬戶。在這方面，目前各地紛紛實施的保障性住房貨幣化補貼，收購存量商品房為保障房等舉措也是解決商品房庫存的一個重要途徑。

比如，鄭州市政府宣布，相關家庭若自願放棄保障房購房資格，轉而購買普通商品住房，將對其購房90平方米以內部分給予每平方米800元的補貼。

此外，在信貸政策方面，繼續寬松仍有必要。張大偉說，從2014年11月末開始的本輪降息通道看，6次降息購房按照基準利率計算，百萬20年利息減少幅度高達22.57萬。之前非限購城市的首付降低到25%，未來還有望繼續調整降低。

記者 黃思瑜 發自上海

2月29日早盤，滬深兩市低開後巨幅跳水，滬指跌3.39%，失守2700點，兩市逾百股跌停，成交2026.34億元。弱勢之下，房地產板塊則呈現抗跌狀態，23只個股逆市上漲，其中世聯行(002285.SZ)漲停，另有4只個股漲幅在5%以上。

地產股的抗跌讓人聯想到近期進入高燒模式的一線城市房地產市場。就在剛過去的周末，上海房地產市場的亢奮狀態可見一斑，多處房地產交易中心出現排長隊購房現象，其中上海市寶山區房地產交易中心由於人流量過大，實施非常時期交易限流措施，所有人員要在中心一樓大門外等候，逐批放行人員進入大樓辦理業務。

近期，上海也被曝出一套初期掛牌430萬元的老公房，一天三變價跳漲70萬;而北京方面更是被指出300萬已成買房門檻。二手房業主惜售甚至毀約提價的場景也再次出現。

據海通證券數據顯示，2月第四周重點十大和重點三十大城市成交面積同比2015年大幅增長;環比增速為138%和113%;累計同比增速為19%和7%。

另據國家統計局發布的1月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，1月份房價同比上漲城市數量增至25個，占比超30%，漲幅最高的仍是領漲全國房價14個月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其後。

多方業內人士認為，近期一線城市房價大幅上漲，經濟下行壓力之下政策寬松基調將延續，而一線城市屬於供給緊縮，疊加貨幣現象和人口持續融入，促進一線城市房地產需求釋放。

在一線城市房價大漲，成交量劇增的情況下，“賣股炒房”言論再起。多位私募人士認為，房地產作為資產配置的一大類，資金來回切換是正常的。

那麽地產股的春天是否已經到來?業內多數答案是否定的。一位資深基金經理認為，房地產最大的問題在於剛性需求實際上並不大，一線城市因為人口遷徙等原因需求相較多一些，但二三線城市則局限於基本需求，且政府也並不希望房價大漲，主要目的是去庫存。

“現在樓市猶如末日狂歡，難以預測未來在哪，比較擔心，不會配置地產股。”一上海的私募人認為，目前的樓市猶如前年的股市，政府鼓勵加杠桿，比較擔心樓市泡沫。

一位杭州的資深投資人士也認為，地產股的春天尚未到來，雖然房地產企業的業績相較去年同期會改善，但是整體行業改善有限。

海通證券房地產行業分析觀點認為，目前市場看待房地產行業存在盲區，一方面房地產的供給並非源源不斷;另一方面，一線城市房價只能代表全國價格趨勢，不能代表全國價格漲跌幅度，2、3線價格到底有多大恢複，目前還不清楚。“”中國房地產問題2010年後分化就越來越大，不適合一刀切的觀點。該機構表示。

“在快速上漲之後一線城市房價漲幅可能有所放緩，進入平穩上漲階段，而庫存壓力較高的三四線城市將繼續調整，城市間分化持續。”光大證券方面認為，雖然隨著房地產需求和房價持續回升，房地產投資將有所企穩，但高庫存壓力之下，房地產投資態勢較為疲弱，總體延續弱企穩態勢，我們預計2016年全年房地產投資增速在3%左右。

(實習生汪家正對本文亦有貢獻)