地產股投資第一課（3）囤地模式和快周轉模式 那一水的魚
http://xueqiu.com/2074020838/37527089
全國8萬多家開發商，最主要的兩種開發模式（住宅，不含商業），就是囤地模式和快周轉模式。
在房地產業內，兩種典型的模式很普遍，一種是大家熟知的快周轉模式，以萬科、恆大等為代表；另一種則是囤地模式，以部分港資地產和廣大小型開發商為代表。除此之外，還有以萬達為代表的城市綜合體（商業帶動住宅）模式，以及華夏幸福為代表的園區開發模式等。
本節主要講講地產企業周轉快慢的優缺點。
先拋出觀點（房價上漲速度超過融資利率，視為暴漲，否則視為慢漲）：
一、在房價慢漲，或橫盤、慢跌的狀態下，快周轉的房地產企業優勢非常明顯；
二、在房價暴漲甚至搶房的狀態下，房地產企業周轉快還是慢，對利潤的影響並不大。因為20%的淨利周轉一次，和10%的淨利周轉兩次，差別不十分明顯。（建議看看杜邦分析）
三、在房價暴跌，或銷量下滑，融資（包括直接融資和間接融資）環境較為嚴峻的情況下，快周轉企業的資金鏈受到較大考驗。不排除瞬間崩塌的情況。但是與此同時，這並不意味著慢周轉的房開商就能得以倖免，主要取決於開發商的資金鏈情況——慢周轉不一定資金鏈健康。
四、在房價上漲階段，一些能力較弱的開發商本身在成本把控、管理能力等方面並不具備優勢，但由於房價上漲，越早拿的地越便宜，所以這些開發商如果囤地慢慢開發，反而可以用高漲的房價沖淡自身的劣勢。
五、在房價平穩階段，快周轉的優勢特別明顯。首先是快周轉的「雞——蛋——雞」模式可以更快速地擴大規模，其次是慢周轉需要承擔更多的融資成本。
六、在房價慢跌階段，快周轉可以低利潤甚至虧損拋售物業，然後以更低的低價拿地，在後期的新地塊賺取利潤。而慢周轉則面臨不斷新增的融資成本的尷尬局面，利潤一步一步被時間侵蝕。
七、如果是長期囤地，則受到土地增值稅的影響，以及融資成本不斷累加等原因，即使早期拿地成本非常低，也並不能佔到多大優勢。
八、許多企業追求合理利潤的快周轉，正確處理利潤率、周轉率、土地增值稅之間的關係。
有興趣的朋友，可以比較一下2004年至2014年，這十年間在萬科（快周轉）和合生創展之間發生的巨大差異。2004年合生創展的銷售額就超過百億，比當時的萬科還多。2014年萬科銷售額已過2000億元（十一年增加20餘倍），而2013年和2014年合生創展的銷售額分別為112億元和53億元。
此外，我們還必須要認識到一個問題，就是快周轉不是任何一個開發商都做得來的，因為這對企業的融資及資金統籌管理能力要求非常高，對設計、報批、建設進度等相關環節要求非常高，對樓盤的銷售回款能力要求非常高（還必須使定位符合市場需求）。
周轉越快，越有點高空耍雜技的感覺，技藝不精就會摔下來。如果是業內人士，分別呆過大型集團公司和本土小開發商（不排除一部分也很優秀）的，就會有很明顯的感覺，兩者在經營理念和管理能力上的差距真的是有十萬八千里。
有些開發商是主動選擇慢周轉（囤地），但也有一些開發商卻是不得以而為之，特別是廣大的「本土」小型地產商。為何它們「喜歡」慢慢開發？極端的實例，某樓盤30多萬方的體量，如果放在大型的快周轉開發商，兩至三年就能做完的樓盤，但這個樓盤居然花了7年還沒開發完，預計至少還需兩年。
這是為什麼？
主要原因有：
1、許多「本土」小型開發商，多是當地幾個老闆湊一些錢，合夥就開始做起房地產，對於房地產的運營實際並不瞭解，而且「小富即安」的觀念很普遍；
2、拿地能力很弱，因此半推半就也就守著一塊土地干，做完一塊地再做第二塊；
3、資金量小，周轉不開。10個鍋7個蓋，可以周轉過來。但2個鍋1個蓋，則處處捉襟現肘。而且小型開發商的財務人員，不具備較強的資金管理能力，融資能力也弱。