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買地產股何須揀領展？（2016/8/18） 林本利

2016-08-18  NM

去年8月19日，領匯改名為領展，至今剛好滿一年。領匯改名領展，顯然是希望在香港及內地大展拳腳，由「裝修佬」和「收租佬」變身成為地產發展商。 當日房委會財困，要賤賣資產套現，政府亦希望透過領匯上市，改善管理質素。有份推動領匯上市的官員，強調領匯不會拆售資產，公屋居民會繼續享有日常所需服務（包括街市和停車場）。過去一段時間領展負面新聞多多，這促使筆者花時間去查閱領匯及領展年報，試圖了解公司最新經營狀況。領匯上市後的首份年報（2005-06），表明公司的經營方針是透過改善物業資產組合的表現，令商戶、顧客和鄰近的居民得益，並為基金單位持有人提供穩定的分派和持續的「長線」增長潛力。筆者一向相信上市公司的長遠利益與社會利益一致，但觀乎領匯（及改名後的領展）過去幾年的表現，明顯已背離上述經營方針。領展用盡辦法刺激公司股價，令商戶和顧客怨聲載道。領展回應特首梁振英的批評時，指對方不應把企業的社會責任（social responsibility），與社會福利（social welfare）混為一談。領展看似追隨已故經濟學家佛利民的思想，認為企業的社會責任就是在不違反法律下，為股東爭取最大利益。領展表面上為股東爭取利益，實質卻是為董事及管理層謀取「私人福利」。 過去三個財政年度（2013年4月至2016年3月）領展十多名董事（包括公司高層）竟然可以取得1.8億元的薪酬福利（行政總裁王國龍一人獨得近億元）。這相對於領展誇口同期撥出2,700萬元（平均每年900萬元）資助社區項目，說可惠及50萬人（即每人受惠54元），出現強烈對比！再看這群董事，很少是地產界出身，大部分是從事會計、金融、法律、證券及投機炒賣工作。故此他們對上市條例及會計準則自然清楚不過，知道怎樣處理領展的資產及賬目，如何買買賣賣，才可以刺激股價上升。至於拆售資產後新買家違規，沒有履行照顧社福機構和弱勢社群的責任，把停車場由出租改為炒賣，令商戶、顧客和車主受苦，已經不是領展的事。反正買家炒賣賺錢後又可以回來以高價競投領展商場，之後再以更高價分租給商戶。 領展2013年3月底的收市價是42.3元，到今年3月底亦不過46元，三年升幅只得8.7%。因同期回購及註銷3%股份，公司市值只升5%。一眾董事又怎值1.8億元薪酬福利？最離譜是這段期間領展花費30多億元回購及註銷基金單位托價，同時又向董事及高層批出大量單位作獎勵。公司要增加貸款百多億元及耗用30多億元現金及存款，在市場上買買賣賣（包括回購股份托價），以致現金及存款只剩下4億元！領展由房託基金變身成地產商，背離原先經營方針。若要買地產股，投資者又何須揀選領展？就以太古地產和新鴻基地產作比較，這兩間公司不論在物業發展及租賃的經驗，資產規模及質素，流動資金（包括現金和存款）及負債等方面的表現均較領展優勝。這兩間公司（及同系公司）對社會的承擔（特別在藝術發展及體育方面），同樣遠遠多於領展，股息亦有三厘多，市值（或股價）較賬面值出現三至四成折讓。最重要是它們的董事及管理層比較克制，董事酬金與業績相稱，不會連獨立非執董也有長期獎勵獲發股份。再加上政府表明要處理領展這座大山（但不會回購），故此實在很難找到原因要購入領展。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com

地產股業績大比併 林智遠 Nelson Lam

2016-09-22  NM

中秋假期，與太太到希臘旅遊；遊希臘，少不了泛舟愛琴海上。星空中，清風徐來，泛舟在明月之下，似是一葉孤舟向圓月奔去。在海上追月，仍上網留意香港新聞，恰巧看到追月不如追樓的新聞。忽然想起，在香港樓市反覆當中，地產股的最新業績表現如何？故此，選了數隻近月公布了最新中期或末期業績的大型地產股，來一個地產股業績大比併。市盈率及市賬率 用作比較的地產股包括恒基地產（12）及長實地產（1113），兩者是在上月公布中期業績；另外還有新鴻基地產（16）及信和置業（83），是在本月初及上月底公布末期業績。若不看財務報表明細，以市場慣用的比率做比較（見附表），大家會發現數隻地產股的市盈率及市賬率看似有差距，但實際是非常接近，市盈率由9.6至12.6倍，市賬率在0.6至0.8之間。在地產股中，長實地產的市盈率及市賬率無獨有偶都較高，而恰巧在長和系重組後，長實地產更集中在地產業務。可惜，長實地產的股本回報率稍稍偏低。 收入增長及毛利率 再細看財務報表，計算收入增長，發現長實地產的中期收入，對比去年同期，上升了逾五成，較接近升幅的僅有新鴻基地產。對比去年同期，新鴻基地產全年收入升37%。恒基地產及信和置業的中期或全年收入，都是倒退。反覆的香港樓市似對地產股的毛利率影響不大，當中僅新鴻基地產的毛利率稍為下跌，信和置業的毛利率更大幅上升17%。此等現象是否代表在反覆的樓市中，地產股的生意或做少了，但利潤卻可能多了？ 溢利增長及溢利率 在溢利增長方面，仍然是長實地產較優勝，但升幅卻不及收入的增長幅度。更有趣的是，除長實地產外，其餘地產股的溢利率普遍都接近毛利率，甚至高於毛利率，當中恒基地產最新中期溢利率是92%，中期毛利率僅有47%。溢利率高於毛利率的主要原因，就是曾與大家分享的「無營生利」項目之一：「應佔聯營及合營公司的溢利」，收入沒有分佔聯營及合營公司的營業額，但仍因應會計準則要求，攤佔了聯營及合營公司的溢利，故此無「營」生「利」。此處是否亦間接反映香港的地產股並不全是地產股，還經營、聯營或合營其他不同業務？ 林智遠 Nelson Lam 執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。

地產股遺珠 林智遠

2016-11-10  NM

政府失驚無神「加辣」，推出劃一的15%印花稅新招壓抑炒樓。若以經濟學ABC班的需求曲線和供給曲線來分析，印花稅本來是買家負責支付，加稅會使需求曲線下移，從而降低樓價，故稱為「需求管理措施」。然而，在一手市場，部分發展商以回贈或其他方式，分擔買家支付責任，需求曲線或不會下移，反而供給曲線會上移，樓價因而不跌反升。 加辣新招成效如何，尚未可知，但辣招無論最終使到需求曲線下移或供給曲線上移，樓宇成交都必然下跌，從而影響地產股。9月中尚未有辣招之時，曾分析比併部分地產股最新業績，當中包括恒基地產（12）、新鴻基地產（16）、信和置業（83）及長實地產（1113），當日新世界發展（17）亦尚未公布業績，今天就藉機補遺，看看有否地產股遺珠！ 市盈率及市賬率較低 未看業績，先看市場慣用的比率：市盈率及市賬率。以上週五收市價計算，上述地產股的市盈率在8至13倍之間，市賬率在0.6至0.8倍之間，新世界發展的市盈率及市賬率都偏低，市盈率是10倍，僅較恒基地產的8倍稍高，市賬率僅0.5倍。較低的市盈率及市賬率，是否就代表新世界發展是地產股遺珠？新世界發展2016年6月止的全年收入有8%增長，但毛利卻下跌4%，毛利率由35%，下跌至31%。9月分析地產股時，曾指出反覆的香港樓市似對地產股的毛利率影響不大，當中僅有新鴻基地產的毛利率稍為下跌。比較上述地產股38%至48%的毛利率，新世界發展31%的毛利率，不但跌幅較高，而且更是毛利率較低的一間公司。由於毛利率下跌及投資物業公平值盈餘大幅減少，新世界發展的溢利更大幅下跌超過五成，溢利率由49%，忽跌至21%，與上述地產股32%至92%的溢利率有一定差距。這些比率差距或許解釋了，為何新世界發展市盈率及市賬率會較低！ 其他全面收益中虧損較大 長期支持《壹計就明》的朋友必然知道，分析業績要看溢利，但亦要看「其他全面收益」。翻開新世界發展的綜合全面收益，大家會發現本年度溢利是123億港元，但本年度其他全面收益卻虧損78億港元，兩者相加後的全面收益僅有45億港元，比較2015年274億港元的全面收益，大幅下跌84%。所謂其他全面收益，就是一些未有計進損益表的收益或虧損，將來或會重列在損益表內。以新世界發展的其他全面收益為例，投資中的「可供出售金融資產公平值變動」有11億港元虧損，「匯兌差額」有41億港元虧損，兩者都應是以年終市場價格及匯率作計算，只因未變現，才放在其他全面收益中。已按市場價格及匯率計算但未變現的虧損，都是虧損；同時，虧損或也可反映投資及匯兌風險管理方面一些遺留的問題！ 林智遠Nelson Lam 執業資深會計師，會計專業發展基金主席，最愛與太太旅行，出名講talk及撰寫大學會計書，其著作已被翻譯成不同語言。 目標以淺易簡單的方法，使牛頭角順嫂也能看懂會計數字和陷阱。

限購潮下的地產股背離：A股受壓港股反創新高

新一波房地產調控來勢兇猛。包括北京、廣州、石家莊、鄭州、長沙、保定等多個城市出臺了樓市限購政策。一線城市中，北京和廣州的限購限貸政策出現了全面升級，比以往更加嚴厲。

不過具體到對房地產板塊的影響，A股市場和港股市場的反應大不同。自調控政策以來，A股地產股收跌，而港股市場上的內地房地產股（以下簡稱“內房股”）則僅僅沈寂了一兩天之後，就重回漲勢，榮創中國、雅居樂集團等內房股更是創出了近期新高。

A股和港股聯動升溫。“南下”炒作型資金看中了美圖的機會，而“南下”的價值型資金則在低估值的內房股上尋找機會。1月份以來，“南下”買房產股的交易筆數高達133筆，而相關的“北上”資金則只有14筆。

調控政策對地產股影響幾何？

2017年3月17日，北京市住房和城鄉建設委員會聯合相關單位發布了《關於完善商品住房銷售和差別化信貸政策的通知》，對之前2016年9月30日出臺的政策進行了升級，在本市無房但有貸款記錄的購買普通自住房的首付款比例從之前50%提升到60%，購買非普通自住房的首付款比例從之前的70%提升到80%。此外，在當天，廣州市人民政府也發布了房地產調控的政策。

“基本面方面，房地產市場分化勢頭將加劇，一二線城市與三四線城市將呈現冷暖對沖局面，預計總體量縮價穩。”東方證券分析師蒲東海認為。

事實上，從行業的發展趨勢來看，除了增量地產之外，存量地產的空間也相當廣闊。中金公司的報告預測，到2020年，存量房交易占新房成交的比例將提升至70%的水平。

從事存量房業務的BASE董事長兼聯席總裁王謙表示：“在2014年之前，資本沒怎麽進入到存量房領域，主要原因一方面是當時增量地產非常火爆，還處於上升期，而從2013年以來，增量地產其實就已經出現了增速放緩的趨勢，包括二三線城市都存在過剩的情況，所以存量地產被逐漸重視起來。”

在他看來，在存量房領域不管是做輕資產運營，還是做重資產運營，並不是錢的問題，主要還是想要做一個有預見性的前瞻性的平臺。

自3月17日調控政策以來，A股市場上的WIND房地產板塊指數下跌了0.85%，相關個股股價也出現了一定程度的下跌。而今年以來，WIND房地產指數僅僅上漲了0.61%，跑輸大盤。

蒲東海認為，A股房地產板塊行情方面，短期內將受到調控後市場情緒壓制，而且長期面臨基本面下行壓力，不過當前板塊估值較低，且基金重倉比例創2010年以來的歷史新低。

資金“南下”洶湧“北上”稀少

A股房產股在地產調控下“受壓”的同時，港股市場上的內房股在短短承壓一兩天之後就出現了快速的反彈。

事實上，自春節以後，A股市場上房地產板塊表現乏力，行業指數基本上處於一個震蕩的情況之中。而在港股市場上，房地產板塊卻有非常好的表現。今年以來，恒生內地地產指數上漲了近30%,雅居樂集團、碧桂園、新城發展分別上漲了81.27%、55%和54.71%，其中更是有多只內房股接連創出新高。

近日，恒生指數創下了2015年8月份以來的新高，在推動股價上漲的過程總，港股市場上的內房股股價上漲功不可沒。

交銀發布報告認為，由於一二線城市可能實施更多調控措施，投資者或會轉向三四線城市，令主力開發三四線城市的發展商可受惠於差異化的政策，因此像雅居樂及碧桂園等房企，近期的升幅反而尤其明顯。

同策咨詢研究總監張宏偉則認為，內資地產股漲幅短期跟資金炒作應該有關系，跟業績增長的關系不是太大。調控政策加強之後，對地產銷量來說影響比較大，無論是核心一線城市還是周邊城市。從上市房企布局的城市看，跟去年10月份調控的重倉區一致，因此大部分房企受影響比較大。如果企業的業績預期表現不好、利潤持續下滑的話，未來一年到一年半的時間，上市公司的股價會受到影響、不會太景氣。

近期，港股市場上美圖的暴漲暴跌相當吸引眼球，這背後與大量資金南下搶籌有很大關系，而內房股大漲的背後也可以看到資金洶湧“南下”的身影。

Wind數據顯示，最近三個月時間以來，深港通北上和南下的資金相差無幾，而港股通北上和南下的資金差別較大。其中，北上資金只有80.2億元，而南下資金則有704.03萬元。

今年以來，一共有133筆內房股的交易，數量相當龐大，其中豐盛控股、融創中國、華潤置地多次進入當天成交金額的前三名。相比之下，“北上”購買地產股的交易數量只有14筆，只有萬科A、保利地產、招商蛇口等被“北上”資金所青睞。

地產股與樓價關係

萬科股價大漲背後： 業務重估與地產股補漲效應

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2017-09-20/1149365.html

伴隨史上最嚴的房地產調控，今年的地產股卻走出了一波波大漲行情。

先是上半年部分香港內房股翻倍上漲，以恒大、碧桂園、融創中國等為代表，其中恒大漲幅更超過了4倍；進入8月以來，房企紛紛發布半年報，萬科、龍湖、保利、金地等業績增長顯著，A股地產股也開始了一波上漲。

進入9月份後，地產股漲幅更加明顯。9月1日至9月19日，A股房地產板塊整體漲幅5.63%，萬科A漲23.85%。

萬科股價上漲的邏輯，首先在於，作為房企銷售第二和轉型先鋒，其良好的業績表現以及城市配套服務體系初步成型，多家機構看好公司發展前景；其次，地產股長期低迷，估值處於低位，在深港通的帶動下，地產板塊開始輪動，整體回暖。

不過，本輪地產股的上漲也明顯分化，在房地產調控作用下，房企業績差異拉大，其中全國性龍頭和一二線區域龍頭更被看好，股價也漲幅明顯。

郁亮定調新十大業務

自8月中旬發布業績預告以來，萬科A股價便呈上升趨勢，據深交所數據顯示，8月16日收盤價為每股21.86元，9月15日的最高價為每股30.22元，近一個月階段漲幅最高達到38%。

9月1日至9月15日這半月，伴隨中期業績會的召開、萬科宣布新的業務分類，旗下十大業務遍地開花，以及各區域公司的城市配套商服務實踐，萬科A加速上漲，漲幅超過24%。

股價離不開實際業績的支撐。據萬科中期業績報告顯示，2017上半年公司實現營業收入698.1億元，歸母凈利潤73.03億元，同比增長36.47%。

克而瑞研究中心報告顯示，萬科上半年36.47%的凈利潤增速，遠遠高於去年的10.4%和前年的0.8%，盈利能力大大提升。

在保持利潤增長的同時，萬科銷售規模持續高速增長。中報顯示，上半年萬科銷售面積1868.5萬平方米，銷售金額2771.8億元，同比分別上升32.6%和45.8%，在16個城市的銷售金額位列當地第一。

此外，萬科已不滿足傳統住宅領域的龍頭地位，近年來其在轉型城市配套服務商上的表現也被業界看好，在其上半年的營業收入中，房地產業務明顯下降，物業管理和其他業務的占比開始上升。

數據顯示，上半年萬科房地產收入655億元，同比減少9.6%；物業服務收入30億元，同比增加69.9%；其他業務則收入12.9億元，增幅達136%。

在8月25日的中期業績會上，萬科董事會主席郁亮提出了新的業務分類，共五種類別十大業務，核心業務為房地產開發、物業管理，優勢業務為商業開發和運營、物流地產，拓展業務為冰雪度假、長租公寓，摸索業務包括養老、教育，潛力業務包括軌道物業、混合所有制改革。

在這些新業務中，萬科在物業、商業地產、物流地產、長租公寓等領域已處於行業領先地位。

被券商和分析機構最為看好的是，萬科的潛力業務“軌道物業”，深鐵成為萬科的基石股東後，將助力其在軌道物業上的擴張。

海通證券指出，作為行業龍頭，萬科在2017年加速發展，銷售或將沖擊5000億，“軌道+物業”模式也將打開萬科估值提升空間。

中信證券分析師陳聰認為，公司董事會換屆之後，事業合夥人機制和包容的管理文化激發公司二次創業。事業合夥人機制克服了此前在規模擴張方面過於慎重的問題，公司拓展的路徑主要是增加單個區域市場的占有率，較之大規模增加新城市數量風險更低，投資的潛在回報率值得期待。

A股地產股輪動

除了自身良好的業績表現和城市配套服務商的轉型成效，萬科股價上漲背後，是地產板塊迎來了輪動。

自今年初開始，受南下資金持續擴大的影響，恒大、碧桂園等較多三四線布局的內房股漲勢明顯。港交所數據顯示，從年初至今，恒大漲幅突破400%，碧桂園也突破了200%。

內房股的漲勢對A股房企產生聯動作用。近一月來，A股地產股漲勢明顯，進入9月開始加速。據東方財富Choice數據 ，9月1日至9月19日，A股房地產板塊漲幅5.63%，其中多只個股漲幅超過10%。

除萬科一月漲幅超30%外，其他龍頭房企如保利、金地，從8月17日至9月19日，漲幅分別為17.2%、16.2%。

龍頭房企銷售數據超預期，無疑為地產股的走強提供了基本支撐。前8月，碧桂園、萬科、恒大三大房企總銷售超萬億，平均每家都過了3000億；另有8家房企銷售超過了千億。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，龍頭房企業績受調控影響不大，依然有較為明顯的同比正增長；在上半年的業績基礎上，多家房企甚至上調了年度銷售目標。

碧桂園銷售目標由原計劃4000億大幅上調25%至5000億；中海由2100億港元上調10%至2310億港元；龍湖由1100億大幅上調36%至1500億；世茂上調10%至880億；富力由730億上調到800億。

銷售增長也讓房企的投資熱度不減。統計局數據顯示，前8月，全國房地產開發投資近6.95萬億，同比增長7.9%；住宅投資4.74萬億，增長10.1%。

中原地產研究中心統計數據顯示，年內主流房企持續積極拿地，截至 8月31日，50大房企合計拿地金額為14910億，與2016年同期的10093億相比，漲幅達到了49%。

與此同時，相較於業績和投資的強勁增長，地產股估值卻較低。Wind資訊統計顯示，地產板塊整體市盈率在17倍左右，為近3年來的低點，配置價值已經開始凸顯。自5月房地產板塊觸及低點後一路受到資金追捧，目前再度創出階段新高，三個多月地產板塊上漲近15%，明顯強於同期股指。

招商證券認為，地產股的相對估值優勢，使行業處於“相對估值底部與行業調整博弈”的時間窗口，地產銷量仍在調整通道，底部在2018第一季度左右，地產股超額收益區間仍需等待，但股藍籌短期估值修複基礎明顯。

此外，近期地產股大漲，也是市場認為經濟數據較差加大未來經濟下滑預期，這其實符合社融規模下滑倒逼利率改善的判斷。

東方證券分析師竺勁認為，這輪行情將具備一定持續性，地產股業績穩定增長及資產價值重估將會繼續被市場所認識。伴隨9-10 月主流開發商推貨量的上升，未來的銷售將有望超市場預期，其中龍頭公司的銷售會好於全國和城市層面的數據。

（來源：21世紀經濟報道 記者：張曉玲黃昱）

 

萬科一年漲80% 可他們說：地產股的機會才剛開始

來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2018-01-06/1179944.html

1月5日，在房地產板塊的帶動下，A股順利實現2018開年四連陽。榮安地產、沙河股份、泰禾集團等個股強勢漲停，萬科A、保利地產、新城控股的股價也紛紛創下上市以來新高。

“曾經，有一只真正的牛股放在我的面前，我卻沒有珍惜，等到失去後才追悔莫及！如果老天能再給我一次機會，我會對那只股票說三個字：‘買買買 ！’如果非要加上一個倉位的話，我希望是滿倉！”

這只股票就是萬科A。猶記2017年初，萬科A股價還在20元左右震蕩，結果一年之後的今天，萬科A盤中最高漲至35.88元/股，創下歷史新高，漲幅接近80%！

萬科為何如此大漲

分析人士認為，優秀的業績、豐富的土儲等均是導致萬科獲得資金青睞的因素。

1月3日晚，萬科率先公布了2017年度銷售業績，去年累計實現合同銷售面積3595.2萬平方米，合同銷售金額5298.8 億元，相比2016年合同銷售金額增長45.26%，再度創下新紀錄。

另有機構統計，截至2017年12月，萬科新增規劃建築面積4610.5萬方，同比增長47.9%；新增土儲突破4000萬方。萬科2017年拿地金額達到2827.8億元，同比增長54.9%。拿地金額占到銷售金額的53%，拿地強度達到了2014年以來的最高水平。

東方證券分析師竺勁：目前A股市場風格明顯看重現金流和業績確定性，預計未來銷售增長快，同時業績增長快並具備持續性的公司將獲得市場青睞。萬科作為房企龍頭，業績確定性和持續性有較大保障，因此在2018年投資價值將進一步凸顯。

中投證券分析師李少明：隨著房地產行業進入新時代，萬科是城市運營商中覆蓋最全、競爭力最強，同時是提供和服務人民美好生活和消費升級最佳標的之一。“軌道+物業”新模型打開估值空間，還將充分受益“粵港澳大灣區”城市群紅利，萬科的行業龍頭優勢突出，積極拿地補充庫存也將保證長期穩定發展。

地產板塊還能否上車

萬科A漲得好，不代表所有地產股都漲得好。統計數據顯示，房地產板塊中2017年上漲的個股只有35只，有92只個股出現不同程度下跌，個股跌多漲少的局面也意味著行業馬太效應明顯。

那麽，地產板塊還有上車機會嗎？克而瑞、中指院等研究機構日前公布的2017年重點房企數據顯示，龍頭集中度還在大幅提升。Top10的房企集中度歷史性地達到了24%，而Top100的房企集中度已經超過50%。有趣的是，2017年合同銷售金額500億元以上的公司提升到了38家，而500億以下的公司減少了17家，說明中小型企業不進則退。

招商證券：務必要重視2018年房地產板塊超額收益機會。無論從基本面角度還是流動性角度看，2018年上半年都是房地產板塊最佳配置時點(超額收益區間起點)，板塊機會預計將延續到2019年。從目前時點開始，一直到2019年，預計市場對地產板塊的關註度會繼續提高。

平安證券：展望2018年，樓市景氣度仍維持在高位，預計主流房企銷售仍有望延續較佳表現。持續看好板塊投資機會，建議把握以下投資主線：一是融資渠道暢通、資金及管控優勢明顯，受益集中度提升的低估值龍頭萬科、保利、金地等；二是模式獨特或銷售靚麗的高成長個股華夏、新城、榮盛等；三是存在邊際改善或拐點的二線龍頭陽光城、藍光發展等；四是兼具業績支撐的租賃主體概念股世聯行等。

廣發證券：2017年由於區域調控政策的力度和範圍不斷提升，一線房企在經營上與資金上的優勢體現的更為明顯；2018年隨著部分城市的限購政策改善，行情將由一線房企向二線蔓延，重點推薦低估值、業績高增長的一二線龍頭房企。

（來源：中國證券報 王興亮）

A股破凈個股突破峰值：104只個股破凈，地產股11只，銀行股15只

周邊市場大幅震蕩、上市公司債務違約風險頻現等多重利空影響之下，A股破凈個股面積急速擴大，成為了市場悲觀情緒的縮影。

截至5月31日，兩市破凈個股達104只，同時，銀行股依然是破凈“重災區”，多家銀行已觸發股價維穩措施，銀行板塊有15只個股破凈占比過半。

同時，地產股破凈範圍持續擴大，達11只。對於地產板塊破凈股增多，一位基金經理對第一財經表示：“2016年~2017年地產是大行情，但不可避免的是A股地產公司基本面都有壓力。2018年包括地產龍頭也比不上過去幾年的經營情況，這也導致了許多地產公司市凈率甚至小於了0.9倍。”

百只個股破凈，銀行股成“重災區”

在食品、化妝品等大消費板塊的帶動下，市場繼續回暖，A股三大指數止跌回升，滬指收盤大漲1.78%，再度向3100點關口發起沖擊，收報3095.47點。

指數回暖，但破凈範圍並沒有停止擴散。據東方choice統計數據，周四收盤兩市共104只股票破凈，這一數據甚至遠遠超過了2017年7月17日的階段性下跌，後者跌停股數達527只，破凈個股19只。

今年以來，各個行業的破凈股都有持續擴散的趨勢。房地產、公共事業、采掘板塊破凈個股均大幅增加，分別達到11只、10只、9只。而交通運輸、鋼鐵、機械設備、汽車、輕工制造等板塊破凈數量緊隨其後，分別為8只、6只、6只、6只、5只。

值得註意的是，銀行股持續成為破凈“重災區”，破凈達15只，板塊占比過半。市凈率低於0.8倍的銀行股包括華夏銀行(600015.SH)、交通銀行(601328.SH)、民生銀行(600016.SH)、光大銀行(601818.SH)、浦發銀行(600000.SH)、中國銀行（601988.SH），上述銀行股市凈率分別為0.7倍、0.74倍、0.74倍、0.76倍、0.77倍、0.79倍。

而近期由於市場波動，多家破凈上市銀行股價下跌也觸發了穩定股價的措施。上海銀行（601229.SH）、江蘇銀行（600919.SH）近日發布公告稱，由於連續20個交易日收盤價低於最近一期經審計的每股凈資產，達到實施穩定股價措施啟動條件，而上述兩家銀行均采取了大股東主動增持的方式。

另外，杭州銀行（600926.SH）也是近期破凈的個股之一，或將成為第三家大股東增持的銀行。

多只地產股市凈率小於0.9倍，基本面承壓

今年地產股成為破凈個股最多的板塊之一，上述基金經理對第一財經記者表示，市場行情不佳只是影響市凈率的因素之一，基本面下行更應有所關註。“市場下行有可能會導致個股階段性市凈率小於1倍，但現在看地產板塊，多數破凈地產股的市凈率是小於了0.9倍，這主要是基本面導致的。”

據統計，截至5月31日，有5家地產股的市凈率小於0.9倍，分別是*ST新城(000809.SZ)、北京城建（600266.SH）、世茂股份（600823.SH）、福星股份（000926.SZ）、信達地產（600657.SH）。上述地產股本周跌幅分別為-9.8%、-2.4%、-3.1%、-4.3%、-6.7%。

東北證券統計數據認為，房地產行業2017年以及2018 年第一季度的營收及凈利潤主要結轉於2015年及2016年的銷售。2015、2016 年的銷售受益於本輪小周期房價上漲，並且土地獲取成本較低，上市房企的盈利能力得到了一定的改善。認為盈利能力改善的區域在2018年將持續，隨著2016、2017年獲取的高價地的入市，盈利能力將在2019年承壓。

“上市房企第一季度銷售商品、提供勞務收到的現金為0.51萬億元，同比增長14.36%，增長幅度平緩。經營現金凈額則變動較大，2017年以及2018年第一季度的及經營現金凈額分別為 522.6 億元、-1376.48 億元，均處於負增長。”

施慧雅:買地產股勝買物業

1 : GS(14)@2011-12-15 21:50:31

http://www.mpfinance.com/htm/Finance/20111123/News/ek2_ek2a1.htm

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想提下劉紹文那些地產股點解平

1 : GS(14)@2012-05-29 00:24:14

近期很多大折讓股份因體現價值而急升，錯失吸納良機不用怕，仍有很多大折讓股，如大生地產（089），折讓幅度達80%！「細價股揀股王」瑞信劉紹文稱，找大折讓股不難，最難是「買中」。

http://realblog.zkiz.com/greatsoup38/22516
馬家後人不思長進，與馬錦燦思想封建亦不無關係。大生地產於一九七三年上市， 七六年馬錦燦弟弟馬錦煥逝世，其後人與家族掌權者不咬弦，遂把逾一成股權售予邱德根家族的美廸臣證券。邱家在市場增購股份至逾兩成後，遂發動全面收購，最 終因馬錦燦家族持有逾五成股權，邱家無功而還。經此一役，馬錦燦遂於一九七七年七月十四日立下遺囑，規定該房子女不可出售家族公司股權給街外人。若要出售馬錦燦名下所有公司的 股權，均要四分三以上家族成員同意下才可出售，就算眼見樓市大升，亦無辦法出售套現。這份「金剛箍」遺囑，遂令馬家子女自此享受著馬錦燦預先安排的「共產 制」，有「阿公」食「阿公」獨有家族文化，令後人不思進取。馬錦裡的一房就是要擺脫這個共產制帶來的禍害，於是入稟法庭，試圖逼其餘四房人購入自己的業 權。

老牌上市公司泛海集團（129）及遠東發展（035）亦是好例子，股價折讓達86%及64%。
http://www.inv168.com/phpBB3/vie ... =%E6%B3%9B%E6%B5%B7
由 greatsoup » 週三 2月 24日, 2010年 10:46 pm
只是風險警示，沒有別的，相信不會再搞吧。

2003-11-03 經濟日報
萊福股東及愛股 關係如蜘蛛網
本港上市的投資公司，既有董事會，又有在證監會註冊的投資管理公司負責投資事宜，在專業人士管理和層
層的監察下，其投資組合理應毌庸置疑。
　　不過，近期因為股價異動，一度被證監會勒令停牌的萊福資本（0901），就接獲證監會函件，指稱萊福的「股
東以及投資組合之間，涉及非常密切關係」，究竟證監會是憑甚麼作出這樣的質疑？
調查持股分布 3個月後完成
　　萊福表示會應證監會要求，調查公司股份所有權，預期3個月後完成，之後會對證監會的指稱作出回應。但在此
之前，翻查萊福已披露的資料，是否又能看出個端倪？
　　萊福現時最大股東為互聯控股（0273），互聯透過Hennabun Management Inc持有萊福23.24%。
　　截至上月24日，萊福的投資組合，持有本港的上市投資股票，大概可以分為7大類（見附表）。當中佔最大分量
，要算是渝港國際（0613）一系4隻股票。萊福持有渝港系股份市值達3,674.93萬元，佔投資組合的27.09%。翻查資
料，看不出渝港系股份，與萊福和互聯之間有甚麼瓜葛。但萊福投資組合其餘大部分股份，互相之間竟又或多或少
有點關連，若以圖表示意的話，關係之複雜，恐怕可以編成一個蜘蛛網（見附圖）。
　　首先萊福本身就持有其主要股東互聯986萬股和401.76萬元的可換股票據，雖然986萬股僅佔互聯2.67%，但這批
股份加上票據的市值，就佔萊福投資組合的11.68%。
莊友衡昆仲 間接持萊福
　　至於另一隻佔萊福投資組合達21.3%的泛海酒店（0292），其最終控權股東匯漢投資（0214），據萊福自己披露
，原來也是互聯的股東。
　　萊福另一批佔投資組合11.45%的兩間公司股份，漢基控股（0412）和中國科技（0985），兩者本身已經有點關
係。中國科技持有漢基6.04%，而持有中國科技的主要股東之一羅琪茵，亦持有漢基6.3%。但中國科技的最大股東
，持16.53%的莊友堅，原來又是互聯主席莊友衡的兄弟。
　　就算萊福另外持有的兩隻股份，和成國際（0651）和旗下持34.87%的寶福集團（0021），和成的前主席趙渡
，以往也曾出任中國科技的主席；甚至互聯也曾經是和成的股東。
　　另外，上面提到的羅琪茵出任董事的139控股（0139）和任主要股東的合一投資（0913），也被收納在萊福組合
中。
合一投資組合 「熟口熟面」
　　但最耐人尋味的是，同樣是上市投資公司的合一，截至去年12月31日的投資組合，竟然也包括了一系列相熟的
名字：互聯、漢基、萊福、確利達（1224）、和泛海國際（0129）。這5項投資，共佔合一投資組合的22.87%。
　　以上種種盤根錯節的關係，究竟是來自一連串的巧合，抑或有其他原因呢？事實上，證監會除了對萊福股東與
投資組合表達關注外，早前也曾經直接勒令萊福停牌，指萊福「股份的市場有欠秩序及公平，倘若繼續買賣，可能
會損害投資公眾人士的利益」，用詞之嚴厲，實在罕見。
　　不過，自萊福於上周四復牌以來，短短兩日，股價已由停牌前的1.34元，急跌至上周五的0.43元，幾乎打回原
形。

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2 : GS(14)@2012-05-29 00:29:12

邱達根脫盜公款罪 官斥企業管治差 轉介證監調查
http://zkiz.com/news.php?id=16108

業務表現低沉亦是另一導致大折讓的原因，像彩星集團（635）及長江製衣（294）等。
635 唔只業務低沉...公司管治都好一般
http://sunnyli.xanga.com/491227965/item/
  

出 售 地 產 股 權 紛 爭 　 上 訴 庭 裁 決
彩 星 股 東 有 權 興 訟
彩星 集 團 （ 635 ） 大 股 東 兼 主 席 陳 俊 豪 與 兄 長 陳 俊 懷 的 糾 紛 沒 完 沒 了 。 上 訴 庭 昨 日 裁定 ， 陳 俊 懷 有 權 代 表 彩 星 的 股 東 ， 就 彩 星 及 彩 星 大 股 東 於 00 年 出 售 彩 星 地 產 （ 075 ， 現 稱 渝 太 地 產 ， 下 稱 彩 地 ） 股 權 的 交 易 ， 可 能 損 害 彩 星 小 股 東 的 利 益 ， 提 出訴 訟 。


【本 報 訊 】 目 前 未 知 陳 俊 懷 所 提 的 訴 訟 何 時 正 式 展 開 ， 不 過 ， 有 關 訴 訟 可 能 會 對 市 場帶 來 深 遠 影 響 ， 因 為 訴 訟 當 中 針 對 彩 星 全 資 附 屬 公 司 Profit Point 以 低 價 出 售 彩地 股 權 ， 若 陳 俊 懷 最 終 勝 訴 ， 將 容 許 一 家 上 市 公 司 的 小 股 東 ， 不 單 可 就 該 公 司 的 行為 興 訟 ， 還 可 針 對 該 公 司 的 附 屬 公 司 行 為 提 出 質 疑 。

案 例 影 響 深 遠
陳 俊 豪 持 有 的 Waddington Limited ， 代 表 他 本 人 及 其 他彩 星 小 股 東 ， 於 03 年 9 月 入 稟 高 院 ， 向 其 胞 弟 陳 俊 豪 、 陳 俊 豪 家 族 公 司 TGC Investments 及 彩 星 ， 追 討 賠 償 ， 指 Profit Point 於 00 年 以 每 股 0.6 至 0.7 元 ，出 售 4.28% 彩 地 股 份 ， 但 兩 個 月 後 ， TGC 以 每 股 2.2 元 出 售 34.25% 彩 地 股 權 予 渝港 國 際 （ 613 ） 。
陳 俊 懷 認 為 ， 兩 宗 交 易 應 合 併 進 行 ， 彩 星 便 可 賺 取 更 佳 利潤 ， 但 Profit Point 單 方 面 出 售 彩 地 股 份 ， 他 質 疑 此 舉 乃 方 便 TGC 出 售 彩 地 股 權予 渝 港 的 交 易 ， 因 在 這 安 排 下 渝 港 可 避 過 提 出 全 面 收 購 ， 但 彩 星 卻 失 去 以 高 溢 價 沽售 彩 地 股 份 的 機 會 ， 令 小 股 東 未 能 受 惠 。
陳 俊 懷 又 質 疑 ， 彩 星 於 00 年 及 02 年 先 後 向 彩 地 購 回 兩 項 物 業 ， 亦 非 對 彩 星 股 東 有 利 。
高院 去 年 4 月 裁 定 ， 陳 俊 懷 無 權 對 部 分 交 易 的 指 控 提 出 訴 訟 ， 容 許 其 修 改 入 稟 狀 ， 但陳 俊 豪 提 出 上 訴 ， 要 求 完 全 剔 除 有 關 訴 訟 。 上 訴 庭 昨 日 裁 定 陳 俊 豪 敗 訴 ， 認 為 陳 俊懷 所 提 訴 訟 有 理 。

陳 俊 豪 有 獲 益

判詞 指 出 ， 陳 俊 豪 確 實 因 TGC 出 售 彩 地 的 交 易 而 獲 益 ， 而 較 早 前 Profit Point 以 低價 出 售 彩 地 股 權 ， 令 彩 星 失 去 更 具 投 資 價 值 的 資 產 ， 因 此 原 訴 人 是 有 足 夠 理 據 提 出質 疑 。 雖 然 陳 俊 懷 並 非 Profit Point 的 股 東 ， 但 Profit Point 的 行 為 損 害 母 公 司彩 星 的 股 東 利 益 ， 所 以 提 出 訴 訟 非 無 理 。

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