📖 ZKIZ Archives

地產股投資第一課（4）「白銀」十年 那一水的魚

http://xueqiu.com/2074020838/37667603
自從1997年取消福利分房制度以後，曾經十餘年時間，是房地產的黃金時期。隨著2014年房地產遇冷，房地產進入「白銀」十年的說法也開始流行。

之前的黃金十（多）年，可以說是房價上漲的十（多）年。只要是做房地產的，除了2008年，很少有虧損的。這個黃金年代，是房地產的成長期。那麼，今後的房地產會怎樣呢？

一般說來，供應量可以統計，但需求卻很難捉摸。這裡用幾個近似的參考數據，來估摸房地產需求。

先來看一組數據:（數據來源國家統計局）

圖片如果看不清，就點擊【查看原圖】[笑]
補充數據：2013年1545.14萬人，2014年數據暫缺。
由於缺少出生人口的數據統計，故採用小學入學率做統計。（文盲率已經非常低）

在中國，25歲至30歲是成家的一個高峰期。假設7歲小學入學，那麼取【平均】27歲（有報導中國人平均第一次購房年齡27歲），也就是將小學入學往後推20年，可以得出大致的新增房屋需求趨勢。我們看到，1997年的小學新增生源是一個拐點，從2500萬人左右的數量級，逐漸降低至1700萬人的數量級，需求減少32%左右。1997年往後推20年是2017年，也就是說，從2017年開始，新增的成家立業的住房需求，趨勢上是在減少的（需求拐點）。而且2017年往後數兩年，就會縮減20%的需求。

注意：即使是剛性需求，購買者在做決定時，可能提前也可能延後兩三年時間。以上數據僅供分析大致的趨勢，無法得出具體拐點的年份。

除此之外，還有一個可以參考的數據，就是城鎮化率，以及城市人口增加人數。

補充數據：2014年，商品房銷售面積120649萬平方米，比上年下降7.6%。

2014年，商品房銷售面積約合三千萬人居住（按3人/套計算）。

從上表中可以看到，雖然1997年福利分房制度取消後的一段時間裡，還陸陸續續在一些地方存在福利分房，但絕大部分巨大缺口落在了商品住房。1997年至2004年，每年的缺口在均在900萬人以上。從2008年開始，這個缺口才從正轉負，但這之前的十來年已經積累了1.3億城市人口的住房缺口。

這些未能滿足的需求缺口，在今後的日子裡，也不一定會需要滿足。因為有些人可能終生也不一定會在城市（鎮）買房。現在很多農民工都過著——農村有房——城市居住簡易工棚，或眾多人合租——的日子。

進入2008年以後，商品住房銷售量，是超過城市人口增速的。至少說明，這種規模的商品住房銷量是無法長期維持下去的，在基本滿足07年以前的缺口以後，商品房銷售量將有所下降。目前來看，這個缺口仍然有點大。

也正是因為這個巨大的需求缺口存在，2008年房地產蕭條，當時即使沒有所謂的刺激政策，也不會變成房地產的【長期】拐點。

當然，還有一類需求沒有統計在城市化人口之中，就是原來就屬於城鎮人口的青年，成家後從父母處分出來單獨居住。而另一類人的住房需求，可能暫時壓抑在工廠宿舍，或建築工地臨時房屋。與此同時，在供應端有一些房屋未參與到統計，就是縣城一級比較常見的集資房、自建房（以上商品房銷售面積統計，僅包含房地產法人單位的銷量）。

所以，以上數據只是思考的一個維度。

房地產進入「白銀」年代後，以前房地產人人都能賺錢的日子將過去。但優秀的企業會脫穎而出。房地產是一個個體差異非常大的行業，不同的管理運營能力，對項目的盈利能力影響很大。
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=135063
Next Page
ZKIZ Archives @ 2019