中國買家轉向歐洲

雍澄軒買家一鑊熟

2013-02-28 NM

長實上週火速售罄葵涌雍澄軒三百五十九個酒店房間，買家以為執到寶，豈料中招，被一份「酒店營運合同」綁死。本刊取得合同全文，律師看過後，發現條款如緊箍咒，買家拱手將酒店房管理權交給長實管理，想招呼朋友入住，並非如長實執行董事趙國雄所說般輕易。

約五十多歲的陳氏夫婦買入一個雍澄軒兩房單位，他們從事外貿生意，經常有外國客人來港，辦公室就在雍澄軒附近。「如果有個馬來西亞客來香港，我同佢講，『你來我間酒店住』，幾威呀。又近我懐office，傾生意又方便。同埋又唔係貴，三百幾萬就買到一間。」陳生滿不在乎道。上週五買家陸續簽署正式買賣合約，但原來合約附帶一份形同賣身契的「酒店營運合同」。這份合同非常神秘，很多買家並不知情。記者到中環長江中心索閱文件，有中英文版本，當中有很多法律詞彙，惟長實限定只能現場閱讀。記者閱讀期間，陳氏同時殺上長實質問職員，「我鮋律師同我講鰦七個要點，話契約入面有好多苛刻鮋地方，好似泳池咁，業主要再俾錢先用得，但租客就唔使，點解咁奇怪？仲有，而家酒店拆開來賣，我懐使唔使俾拆契費？」職員支吾以對。陳太提高聲量不滿道：「我真係雍澄軒鮋買家，依家我就鈬要簽約，但咁多問題，你又答唔到我，點搞啊？」隨後職員邀請陳氏夫婦入會議室傾談，約半小時後離開。記者問他們是否知悉有一份「酒店營運合同」？他們反問記者：「我懐無見過呢份文件，點解你知？」

要求延期簽約

陳生皺覑眉說：「由簽臨約到正式買賣合約，只得五日時間考慮，但好多文件都睇唔切，所以頭先去長實要求延期，順便將我個律師列出鮋七個要點問番長實。」後來長實通知他，可延至三月四日才簽約。上週日，另有兩位買家到警署備案，指長實未有交代買賣風險。記者接觸到其中一位報案人鄧女士，她跟兩位朋友各買入一間酒店房作投資用途。她們跟律師簽約時，律師要求他們簽署「免責聲明」，「份№話第日律師行有咩損失，都要向我懐追索番，嘩！咁我懐咪好大鑊！」鄧女士本週一也要求長實延遲簽約期，獲長實延至本週內簽約。「唉，而家係簽又死，唔簽又死，都唔知可以點做？」

合約掣肘多多

雍澄軒酒店房間以平過住宅作招徠，但糖衣背後有很多限制。一般住宅買賣，主要以大廈公契為規管範圍。本刊翻閱雍澄軒買賣合約條文，發現酒店房間受到「鐵三角」規管，包括：大廈公契（Deed of Mutual Covenant）、分契（Sub-Deed）及酒店營運合同（Hotel Operation Agreement）。雍澄軒與毗連的雍雅軒屬同一份大廈公契，列明空間的地權、使用權、維修費等由誰負責，在此公契上，兩幢服務式住宅及一幢酒店，共有七萬零八百四十三份不分割份數，而雍澄軒當時仍為統一業權，不分割份數為二萬一千一百九十份，即佔整個項目約三成。至一一年五月，長實獲得地政總署批准分契，此分契詳列了每間房各自所佔的業權份數，至去年十二月底，與長實有生意往來的楊漢源林炳坤律師事務所合夥人葉建昌，買下首個酒店房間，並簽下此分契作實，為拆售踢埋門一腳。

由於各酒店房間不可能各自營運，而要符合批地要求，所有房間只可以作酒店用途，故長實就度了一條好橋，就是用「酒店營運合同」把三百六十個業主一起捆綁。這三份文件猶如鐵三角，買家在簽訂正式買賣合約時，就要連隨簽下授權書，委任長實旗下的HORIZON HOTELS & SUITES LIMITED為酒店營運人，把單位的自主權奉上。看過整份酒店營運合同的立法會議員涂謹申及梁家傑均認為，酒店營運人的權力很大，「業主就如簽下授權書叫營運人全權代表自己去做所有行為，條文內仲要寫明業主無得扭計，一扭計就違約。」梁家傑指，合同內業主唯一的權利是可以自定房價，「不過，安排房間次序的實權，又落回營運者手中。」涂謹申則謂：「長實為保障自己間酒店可以運作落去，把營運人的權力寫到好大，咁佢先可以有權去管住晒咁多個不同業主，才可以保障唔會因為有人想自住或犯規，而連累整間酒店吊銷牌照。」

酒店營運人大晒

記者再找來專門處理物業買賣的律師鍾卓成研究合同，他指合同一開始就講明，酒店營運人可以隨時隨意改動酒店營運守則；而被鍾氏形容為小業主的唯一權利是：「業主可自行找旅行社、經紀等『市場代理』搵房客。」然而，搵到客人也要酒店營運人配合，皆因酒店營運人全權負責房間出租安排。「就算可以自己定價、自己搵客，要入住指定房間，則要同營運人好有默契才可以安排到，不過，呢鱓默契鮋№，點會鰠文件度白紙黑字寫出鈬。」最令鍾卓成嘆為觀止的是，酒店營運人講明日常運作上，若與業主有利益衝突，業主不可追究，「咁多個單位一齊搵客，總有先後之分，未租得出的業主自然覺得唔公平，相信係防止有呢鱓情況才加埋落去。」另外，鍾氏提醒業主，酒店對設施、設備、服務等都有較高的要求，「好似壞鰦部?咁，住宅、商廈都可以慢慢傾點維修，但酒店唔同，只要營運人覺得壞鰦部?會影響酒店的運作或服務，那就可以話整就整，話換就換，找數的當然又係業主啦。」

還有，營運人只要認為可能出現赤字，就可以隨時修改酒店營運預算案，業主無聲出。而且，酒店營運人的酬金並不便宜，每年最高可達酒店營運支出的一成，當然管理公司自有方法計算營運支出。就算對酒店營運人如何不滿，業主亦要啞忍十五年，皆因委任期至二○二八年，其間不論表現如何，業主亦不可以將其炒魷換人。其後要換人，則要集齊七成半酒店業權份數（公用面積及公用設施業權份數不計在內），並且要有另一間合資格的酒店營運公司接手，才有機會成事。

銀行律師行落閘

雍澄軒為市場新產物，而且單位沒有獨有享用權(exclusive possession），所以大部分銀行都為安全計而不承造其按揭，「除了業權與一般物業買賣唔同外，其實一般酒店房最多估值至二百多萬，雍澄軒賣到四百萬一間，好多銀行根本做唔到呢個估值，他日業主要轉按、加按、出售等都好難。」一名銀行按揭主管謂。長實找到星展、富邦及交通銀行為一手買家提供按揭，隨覑契約問題逐漸浮面，有兩間銀行已收緊按揭要求。記者本週一致電星展，職員稱只能為一手雍澄軒買家作出最高四成按揭，按息以P減2.5釐，實際利率為2.75釐。交通銀行亦開始腳軟，會向第一手買家提供最高五成按揭。若買家有其他按揭或收入來自海外，則只能借到四成，息口與星展睇齊。富邦銀行最為進取，向一手買家提供五成按揭，按息最低為2.5釐。

律師行則較為保守，要求買家簽免責聲明的譚潘葉律師行及劉永寧律師行，記者致電查詢，譚潘葉的職員以「太多客，做唔切」為由拒絕再接雍澄軒買家生意；劉永寧律師行的職員，則指不會再做雍澄軒的樓契。另外兩間做雍澄軒樓契的分別是李全德律師事務所，及雍澄軒首位買家葉建昌任合夥人的楊漢源林炳坤律師事務所，前者上週五已表明「唔做o架啦！」律師行業界人士指出，「全行得三幾間細行做，其實做呢單生意，收得一萬幾千蚊，但就要✈上被客告的風險，再唔係就要客簽免責聲明，咁只會做臭個朵，所以大部分行家都寧願唔接，犯不覑呀！」除了雍澄軒，長實可拆售的酒店包括馬鞍山海澄軒；紅磡灣海韻軒及海灣軒，四間酒店合共四千八百三十三個房間，估計全數出售，可套現約三百億元。其中海韻軒於一○年已分契，隨時可以出售。

測量師學會建築測量組副主席龔瑞麟表示，酒店當住宅賣，覑數得多。首先地積比率上，「酒店地積比率達十二倍，住宅一般只有八倍。」另外，酒店因應營運而需要貨倉，辦公室等支援設施，「所以酒店通常會有百分之三至五的可豁免樓面面積，甚至有些特別例子有更多。」至於住宅方面，「按當年情況，可能可豁免的面積只有看更室，佔整體的百分之一都沒有。」而且，酒店所補的地價與住宅不一樣。故此，假如以酒店用途來建築，結果又能以住宅形式出售，發展商實在肥過肥仔水。長實能夠將酒店變住宅賣，全因○三年前的酒店地契，沒有列明「不可拆售」的條款。本刊翻查十多間○三年前的酒店舊契，發現有不少酒店舊契沒有列明「不可拆售」，政府修例後，有些酒店於修改項目大綱內容時被地政總署「落閘」，加入不可拆售的條款。

政府落閘阻拆售

以大角咀的西九龍絲麗酒店為例，其最舊的地契雖在一九六八年發出，當中並無不可拆售的條款，「但間酒店鰠○四年做鰦一個補地價鮋動作，地政總署就鰠呢份新契上加入條款防止酒店拆售。」龔瑞麟解讀說，該條款限制酒店分拆（restriction on alienation of hotel），除非為了酒店發展，否則發展商不得轉讓、抵押、批租或轉租酒店的其中任何部分，或訂立任何協議與權益，必須視酒店為一整體。另外，興建中的廣東道、華懋旗下的薈賢居，○一年獲城規會批准興建酒店，但酒店在○七年有改建要補地價，地政總署在新契中清楚加入不可拆售的條款，「除非得到書面同意，否則無論以任何方式，發展商也不得擅自將酒店的部分分割並轉讓。」政府於九十年代批准用工廈改建服務式住宅，原意是工業區與住宅區之間的緩衝。發展商瞄到可以拆售的好處，長實早於二千年亦拆售金鐘星街的「匯星壹號」。長實再下一城把雍澄軒散貨後，鋪路出售其他酒店。時至今日，市面上有幾多酒店可以拆售，只有政府才知道。長實今次打響了如意算盤，成功向政府挑機，一批做白老鼠的業主卻後患無窮。

自住有法

註：HO為酒店營運人Hotel Operator之簡稱

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=52031

黃金可不可以進場？」四月十五日，在國際金價大跌後的第一個交易日，一大早，中國信託銀行理財專員洪士傑接到不少客戶的詢問電話，不是想要買黃金存摺，就是準備投資黃金基金。這些客戶，目前手中幾乎沒有跟黃金相關的商品，都是看到金價急跌，想來撿便宜貨。

「我剛剛問過銀樓大盤商，他們說短期內金價的波動幅度會很大，建議母親節前先觀望，」他逐一回覆客戶。

台北市金銀珠寶公會理事長李文欽也緊盯著相關動態。他看到鄰近的日本，部分民眾竟把家中的金飾拿出來變現，讓李文欽驚覺到這一次金價的下跌不太尋常。

與李文欽一樣關心國際金價的，在國內超過兩百萬人。目前，國內開設黃金存摺約有兩百萬戶，占全國人口的八％，這還不包括投資黃金基金，從事黃金期貨、貴金屬回收，及擁有金戒指、金項鍊的人。金價輪番在歐洲、美國、亞洲市場下跌，投資人的心也跟著糾結。

黃金存摺怎麼辦？反彈後出脫，低檔買進再攤平

「我現在還不會進場，」本身是上班族、私下擅長投資股票與房地產的張小姐，曾經在二○○九年、黃金每克在新台幣一千零九元時，進場買進黃金存摺，並在二○一一年金價攀升到每克新台幣一千七百五十元時，清空出場。快兩年的時間，獲利七三．四％。

「當時我看到兩個指標就下手了，」張小姐說。「一是美元指數繼續走低，二是美國經濟數據沒有看好的理由，」這是張小姐是否投資黃金存摺的重點觀察指標。

台銀貴金屬部副理楊天立建議，目前手上沒有黃金存摺的投資人，「不妨再等一等。」金價突然大跌後，後市要如何發展？現在誰都說不準，不如等到盤勢穩定後再決定投資方向。

至於手上有黃金存摺的投資人，楊天立建議，最好先檢視進場時的價位，若手上的黃金存摺處於獲利狀態，可以選擇反彈後出脫，降低部位；若處在套牢狀態的，「等到盤勢平穩後，低檔買進攤平後，再找反彈點賣出，」楊天立建議。

黃金基金如何解套？接近築底階段，短線別急出手

國內投資人除了喜歡投資黃金存摺外，更有超過百萬人偏好購買黃金基金，這幾天金價大跌，讓今年以來相關基金的投資績效全數由正轉負，一個月內的投資績效更不乏擴大到負二○％，要怎麼辦？

JP摩根證券報告建議，投資人對持有黃金基金的心態要開始修正。走了十二年多頭的黃金，在二○一一年以前，金礦類股被定義為成長型股票，每年至少有五％到一○％的投報率；金價到頂後，從二○一二年開始，在沒有金價價差的挹注下，投資金礦公司與黃金基金的每年平均投報率下降到三％到三．五％。

而手中持有金礦基金或者是黃金基金的投資人，現階段應該要如何因應？貝萊德天然資源團隊分析，黃金仍是一項誘人的商品，只要在合適的價位進場，一樣可以有穩定的報酬。JP摩根券商則是建議，以金礦類股今年平均約三％的股息殖利率試算，當利空因素發生，導致股價短線再修正一○％，殖利率可望提高到三．五％。再加上這些基金接近築底階段，短線不急著出手。

理專洪士傑則建議，如果手上有黃金基金的投資人，如果處於獲利狀態的，可以降低持有比重，「黃金基金操作的難度高，而且已經沒有那麼誘人的投報率。」萬一手上的基金處在套牢狀態，「不妨以時間換取空間，採用定期定額的方式，慢慢把手上的成本降低，」洪士傑說。

我的金條要賣嗎？避險空間還在，要賣先等到下半年

至於放在銀行保管箱，或是家中保險箱裡的金條、首飾，要不要跟著日本人一樣拿出來賣？「不要吧，金價急跌後還是會反彈，想要賣也要等漲上來再說，」李文欽建議。

「你想，黃金開採成本大約是一千二百美元，再跌空間有限，黃金的避險角色讓它還有投資誘因，」李文欽分析。

擅長技術分析的大富資訊經理黃家興從線型分析來看，此波金價回檔的支撐點將落在一千三百五十美元，「跌深必然會反彈，反彈後的走勢還需要觀察。」台銀貴金屬分析師預估，金價下檔支撐價在一千三百七十美元，與一千三百美元，「短期觀望就好。如果想要賣，等到下半年黃金的傳統旺季，再來挑賣點。」

黃金不再是記憶了十二年的王者，已從高報酬的投資商品中出局，想要靠黃金賺錢，別急著出手。

【延伸閱讀】今年以來黃金投資，全軍覆沒——3大黃金商品績效評比單位：％

投資項目：黃金現貨（美元/盎司）今年以來：-19.291個月：-15.103個月：-19.50

投資項目：黃金港兩（美元/兩）今年以來：-18.851個月：-14.643個月：-19.14

投資項目：元大寶來黃金期貨基金今年以來：-9.911個月：-5.73個月：-10.07

投資項目：瑞銀（瑞士）黃金股票基金今年以來：-28.661個月：-13.83個月：-27.32

投資項目：愛德蒙得洛希爾環球黃金股票基金A今年以來：-29.131個月：-14.103個月：-28.88

投資項目：匯豐黃金及礦業股票基金今年以來：-24.511個月：-15.563個月：-24.79

投資項目：貝萊德世界黃金股票基金A2今年以來：-32.661個月：-19.043個月：-32.53

投資項目：新加坡大華黃金及綜合股票基金今年以來：-33.261個月：-20.023個月：-32.87

投資項目：德意志DWS Invest黃金貴金屬股票基金A2今年以來：-33.191個月：-20.663個月：-33.44

投資項目：天達環球黃金股票基金C今年以來：-32.731個月：-20.753個月：-32.62

投資項目：富蘭克林黃金股票基金A今年以來：-35.661個月：-23.173個月：-36.81

註：黃金港兩指的是以香港慣用的「兩」為計算單位，1港兩＝1.2033盎司資料來源：基金網、鉅亨網

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