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雍澄軒買家一鑊熟

2013-02-28  NM
 
 

 

長實上週火速售罄葵涌雍澄軒三百五十九個酒店房間,買家以為執到寶,豈料中招,被一份「酒店營運合同」綁死。本刊取得合同全文,律師看過後,發現條款如緊箍咒,買家拱手將酒店房管理權交給長實管理,想招呼朋友入住,並非如長實執行董事趙國雄所說般輕易。

約五十多歲的陳氏夫婦買入一個雍澄軒兩房單位,他們從事外貿生意,經常有外國客人來港,辦公室就在雍澄軒附近。「如果有個馬來西亞客來香港,我同佢講,『你來我間酒店住』,幾威呀。又近我懐office,傾生意又方便。同埋又唔係貴,三百幾萬就買到一間。」陳生滿不在乎道。上週五買家陸續簽署正式買賣合約,但原來合約附帶一份形同賣身契的「酒店營運合同」。這份合同非常神秘,很多買家並不知情。記者到中環長江中心索閱文件,有中英文版本,當中有很多法律詞彙,惟長實限定只能現場閱讀。記者閱讀期間,陳氏同時殺上長實質問職員,「我鮋律師同我講鰦七個要點,話契約入面有好多苛刻鮋地方,好似泳池咁,業主要再俾錢先用得,但租客就唔使,點解咁奇怪?仲有,而家酒店拆開來賣,我懐使唔使俾拆契費?」職員支吾以對。陳太提高聲量不滿道:「我真係雍澄軒鮋買家,依家我就鈬要簽約,但咁多問題,你又答唔到我,點搞啊?」隨後職員邀請陳氏夫婦入會議室傾談,約半小時後離開。記者問他們是否知悉有一份「酒店營運合同」?他們反問記者:「我懐無見過呢份文件,點解你知?」

要求延期簽約

陳生皺覑眉說:「由簽臨約到正式買賣合約,只得五日時間考慮,但好多文件都睇唔切,所以頭先去長實要求延期,順便將我個律師列出鮋七個要點問番長實。」後來長實通知他,可延至三月四日才簽約。上週日,另有兩位買家到警署備案,指長實未有交代買賣風險。記者接觸到其中一位報案人鄧女士,她跟兩位朋友各買入一間酒店房作投資用途。她們跟律師簽約時,律師要求他們簽署「免責聲明」,「份№話第日律師行有咩損失,都要向我懐追索番,嘩!咁我懐咪好大鑊!」鄧女士本週一也要求長實延遲簽約期,獲長實延至本週內簽約。「唉,而家係簽又死,唔簽又死,都唔知可以點做?」

合約掣肘多多

雍澄軒酒店房間以平過住宅作招徠,但糖衣背後有很多限制。一般住宅買賣,主要以大廈公契為規管範圍。本刊翻閱雍澄軒買賣合約條文,發現酒店房間受到「鐵三角」規管,包括:大廈公契(Deed of Mutual Covenant)、分契(Sub-Deed)及酒店營運合同(Hotel Operation Agreement)。雍澄軒與毗連的雍雅軒屬同一份大廈公契,列明空間的地權、使用權、維修費等由誰負責,在此公契上,兩幢服務式住宅及一幢酒店,共有七萬零八百四十三份不分割份數,而雍澄軒當時仍為統一業權,不分割份數為二萬一千一百九十份,即佔整個項目約三成。至一一年五月,長實獲得地政總署批准分契,此分契詳列了每間房各自所佔的業權份數,至去年十二月底,與長實有生意往來的楊漢源林炳坤律師事務所合夥人葉建昌,買下首個酒店房間,並簽下此分契作實,為拆售踢埋門一腳。

由於各酒店房間不可能各自營運,而要符合批地要求,所有房間只可以作酒店用途,故長實就度了一條好橋,就是用「酒店營運合同」把三百六十個業主一起捆綁。這三份文件猶如鐵三角,買家在簽訂正式買賣合約時,就要連隨簽下授權書,委任長實旗下的HORIZON HOTELS & SUITES LIMITED為酒店營運人,把單位的自主權奉上。看過整份酒店營運合同的立法會議員涂謹申及梁家傑均認為,酒店營運人的權力很大,「業主就如簽下授權書叫營運人全權代表自己去做所有行為,條文內仲要寫明業主無得扭計,一扭計就違約。」梁家傑指,合同內業主唯一的權利是可以自定房價,「不過,安排房間次序的實權,又落回營運者手中。」涂謹申則謂:「長實為保障自己間酒店可以運作落去,把營運人的權力寫到好大,咁佢先可以有權去管住晒咁多個不同業主,才可以保障唔會因為有人想自住或犯規,而連累整間酒店吊銷牌照。」

酒店營運人大晒

記者再找來專門處理物業買賣的律師鍾卓成研究合同,他指合同一開始就講明,酒店營運人可以隨時隨意改動酒店營運守則;而被鍾氏形容為小業主的唯一權利是:「業主可自行找旅行社、經紀等『市場代理』搵房客。」然而,搵到客人也要酒店營運人配合,皆因酒店營運人全權負責房間出租安排。「就算可以自己定價、自己搵客,要入住指定房間,則要同營運人好有默契才可以安排到,不過,呢鱓默契鮋№,點會鰠文件度白紙黑字寫出鈬。」最令鍾卓成嘆為觀止的是,酒店營運人講明日常運作上,若與業主有利益衝突,業主不可追究,「咁多個單位一齊搵客,總有先後之分,未租得出的業主自然覺得唔公平,相信係防止有呢鱓情況才加埋落去。」另外,鍾氏提醒業主,酒店對設施、設備、服務等都有較高的要求,「好似壞鰦部?咁,住宅、商廈都可以慢慢傾點維修,但酒店唔同,只要營運人覺得壞鰦部?會影響酒店的運作或服務,那就可以話整就整,話換就換,找數的當然又係業主啦。」

還有,營運人只要認為可能出現赤字,就可以隨時修改酒店營運預算案,業主無聲出。而且,酒店營運人的酬金並不便宜,每年最高可達酒店營運支出的一成,當然管理公司自有方法計算營運支出。就算對酒店營運人如何不滿,業主亦要啞忍十五年,皆因委任期至二○二八年,其間不論表現如何,業主亦不可以將其炒魷換人。其後要換人,則要集齊七成半酒店業權份數(公用面積及公用設施業權份數不計在內),並且要有另一間合資格的酒店營運公司接手,才有機會成事。

銀行律師行落閘

雍澄軒為市場新產物,而且單位沒有獨有享用權(exclusive possession),所以大部分銀行都為安全計而不承造其按揭,「除了業權與一般物業買賣唔同外,其實一般酒店房最多估值至二百多萬,雍澄軒賣到四百萬一間,好多銀行根本做唔到呢個估值,他日業主要轉按、加按、出售等都好難。」一名銀行按揭主管謂。長實找到星展、富邦及交通銀行為一手買家提供按揭,隨覑契約問題逐漸浮面,有兩間銀行已收緊按揭要求。記者本週一致電星展,職員稱只能為一手雍澄軒買家作出最高四成按揭,按息以P減2.5釐,實際利率為2.75釐。交通銀行亦開始腳軟,會向第一手買家提供最高五成按揭。若買家有其他按揭或收入來自海外,則只能借到四成,息口與星展睇齊。富邦銀行最為進取,向一手買家提供五成按揭,按息最低為2.5釐。

律師行則較為保守,要求買家簽免責聲明的譚潘葉律師行及劉永寧律師行,記者致電查詢,譚潘葉的職員以「太多客,做唔切」為由拒絕再接雍澄軒買家生意;劉永寧律師行的職員,則指不會再做雍澄軒的樓契。另外兩間做雍澄軒樓契的分別是李全德律師事務所,及雍澄軒首位買家葉建昌任合夥人的楊漢源林炳坤律師事務所,前者上週五已表明「唔做o架啦!」律師行業界人士指出,「全行得三幾間細行做,其實做呢單生意,收得一萬幾千蚊,但就要✈上被客告的風險,再唔係就要客簽免責聲明,咁只會做臭個朵,所以大部分行家都寧願唔接,犯不覑呀!」除了雍澄軒,長實可拆售的酒店包括馬鞍山海澄軒;紅磡灣海韻軒及海灣軒,四間酒店合共四千八百三十三個房間,估計全數出售,可套現約三百億元。其中海韻軒於一○年已分契,隨時可以出售。

測量師學會建築測量組副主席龔瑞麟表示,酒店當住宅賣,覑數得多。首先地積比率上,「酒店地積比率達十二倍,住宅一般只有八倍。」另外,酒店因應營運而需要貨倉,辦公室等支援設施,「所以酒店通常會有百分之三至五的可豁免樓面面積,甚至有些特別例子有更多。」至於住宅方面,「按當年情況,可能可豁免的面積只有看更室,佔整體的百分之一都沒有。」而且,酒店所補的地價與住宅不一樣。故此,假如以酒店用途來建築,結果又能以住宅形式出售,發展商實在肥過肥仔水。長實能夠將酒店變住宅賣,全因○三年前的酒店地契,沒有列明「不可拆售」的條款。本刊翻查十多間○三年前的酒店舊契,發現有不少酒店舊契沒有列明「不可拆售」,政府修例後,有些酒店於修改項目大綱內容時被地政總署「落閘」,加入不可拆售的條款。

政府落閘阻拆售

以大角咀的西九龍絲麗酒店為例,其最舊的地契雖在一九六八年發出,當中並無不可拆售的條款,「但間酒店鰠○四年做鰦一個補地價鮋動作,地政總署就鰠呢份新契上加入條款防止酒店拆售。」龔瑞麟解讀說,該條款限制酒店分拆(restriction on alienation of hotel),除非為了酒店發展,否則發展商不得轉讓、抵押、批租或轉租酒店的其中任何部分,或訂立任何協議與權益,必須視酒店為一整體。另外,興建中的廣東道、華懋旗下的薈賢居,○一年獲城規會批准興建酒店,但酒店在○七年有改建要補地價,地政總署在新契中清楚加入不可拆售的條款,「除非得到書面同意,否則無論以任何方式,發展商也不得擅自將酒店的部分分割並轉讓。」政府於九十年代批准用工廈改建服務式住宅,原意是工業區與住宅區之間的緩衝。發展商瞄到可以拆售的好處,長實早於二千年亦拆售金鐘星街的「匯星壹號」。長實再下一城把雍澄軒散貨後,鋪路出售其他酒店。時至今日,市面上有幾多酒店可以拆售,只有政府才知道。長實今次打響了如意算盤,成功向政府挑機,一批做白老鼠的業主卻後患無窮。

自住有法

註:HO為酒店營運人Hotel Operator之簡稱

 
雍澄 澄軒 買家 一鑊 鑊熟
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