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廣州部分銀行叫停鋼貿企業聯保互保貸款

http://www.21cbh.com/HTML/2012-5-30/wNNDE3XzQ0MzcwNQ.html

鋼鐵行業在銀監會行業風險排名中僅次於政府融資平台，高於有色金屬和房地產。IC供圖

隨著去年以來鋼材價格的逐月回落，鋼材價格出廠價與市場價倒掛的情況也愈加嚴重，這也令一度風光無限的鋼材貿易企業處境艱難。而近期銀行對於鋼貿企業的信貸收緊，則直接導致一些鋼貿商資金鏈斷裂甚至捲款跑路。

銀監會日前發出通知，對信用風險最大的四個行業進行排名警示，鋼鐵行業赫然名列第二，僅次於政府融資平台，高於有色金屬和房地產。南都記者昨天從部分銀行駐穗分支機構獲悉，已有銀行對於鋼貿企業的信貸政策進一步收緊，特別是嚴禁對聯保互保的鋼貿企業發放貸款。

國信證券銀行業分析師邱志承表示，鋼貿行業的危機實質上是源自鋼材市場的低迷，銀行自去年開始就已對其進行嚴管，未來還會進一步收緊，但總體看，相關貸款的風險敞口在銀行的佔比並不高，對銀行整體資產質量影響亦不大。

鋼貿貸款集中到期逾期嚴重

隨 著房地產調控和固定資產投資的放緩，今年以來，國內鋼鐵行業出現近10年以來第一次全行業虧損，鋼材現貨價格更是一路下行，特別是2季度以來，上海市場螺 紋鋼價格一度跌破4000元/噸，出現了鋼材出廠價和市場價倒掛100—150元/噸的情況，致使眾多以鋼材貿易為生的企業幾乎無錢可賺，相關企業的信貸 風險也隨之集中出現。

記者從業內人士瞭解到，每年二季度都是貿易企業貸款到期，借新還舊比較集中的時期，但今年一些鋼材貿易企業的還貸壓力明顯增大，個別銀行甚至出現鋼貿企業貸款到期一筆就逾期一筆的情況，令最近一段時間銀行人士對鋼貿貸款談虎色變，避之唯恐不及。

鋼貿業聯保互保被部分銀行叫停

據介紹，由於鋼材貿易需要佔用巨大的資金，鋼貿商通常需要通過融資才能保證正常經營。為了滿足銀行的授信條件，本身資質條件不夠的鋼貿商往往通過倉單質押、互保聯保、第三方擔保等方式實現增信，從而獲得銀行的信貸支持。

「如 果鋼貿企業借貸的資金主要用來經營鋼材，上游對接鋼鐵企業，下游對接鋼材用戶，那麼這樣的信貸根本不會出現風險。但問題在於目前相當多數的鋼貿商獲得貸款 的目的是去買房、炒地或者放高利貸，一旦出現虧損，銀行基本上很難追回損失。」有銀行業內人士昨天表示，「為了拿到和儘可能多地拿到銀行貸款，一些鋼貿商 可以通過空單質押、重複抵押、互保聯保等方式去騙取銀行貸款；而為了確保銀行授信順利，這些鋼貿商甚至可以自行成立擔保公司，實現對整個鏈條的控制。」

記 者昨天從部分銀行駐穗分支機構獲悉，隨著銀監會的通報，目前銀行對於相關行業的信貸政策正在進一步收緊，特別是針對鋼貿企業，此前被視為信貸領域創新的聯 保互保如今已經被叫停。某股份制銀行總行人士表示，針對當前形勢，正在對鋼鐵行業貿易融資業務開展全面風險自查，並在客戶選擇、業務拓展模式和風險管控上 給予各分行引導。

鋼貿企業或迎來轉機

根據不完全統計，目前銀行向鋼材貿易企業投放的貸款約 佔銀行信貸總額的5%-10%，其中民生、興業、深發展等股份制銀行佔比較高。「在鋼材貿易企業中，絕大多數仍然是優質的好企業，出問題的都是那些以融資 為目的的貿易商，這些不法企業不僅擾亂了整個鋼材貿易商場秩序，也給銀行帶來了風險。」某股份制銀行總行信貸評審部負責人表示，「目前銀行對整個鋼貿業的 貸款風險，基本上是可控的；我們去年就已預見到今年鋼材價格可能出現下跌，對於相關行業的授信標準也做出了適時的調整。」

鋼貿僅僅是開始，對於銀行而言，整個鋼鐵行業的貸款規模更為巨大。以工商銀行為例，2011年末，該行在鋼鐵行業貸款餘額達到1060億元。

而 國信證券銀行業分析師邱志承則認為，鋼貿行業的危機實質上是源自鋼材市場的低迷，銀行自去年開始就已對其進行嚴管，未來還會進一步收緊，但總體看，相關貸 款的風險敞口在銀行的佔比並不高，對銀行整體資產質量影響亦不大。「隨著新一輪經濟刺激政策的出爐，基礎投資類需求可能令鋼材價格止跌回升，同時長期倒掛 的鋼材價格也可能逼迫鋼鐵企業下調出廠價，這些都可能令鋼材貿易企業迎來轉機。」

不建議越秀房託基金(0405)收購收購廣州IFC(全部完成)

(按:筆者現持有此基金，佔持倉9%，敬請留意。)

5月28日，越秀房託(405)宣佈向母公司越秀地產(123，前俊景投資、越秀投資)買入廣州國際金融中心(IFC)的98.99%間接權益。

關於這收購的東西，經過我看了這麼多的報紙後，發現真的沒有報紙寫得很清楚，今次筆者把這公告內容簡單地給讀者講得清清楚楚。

1. 作價
越秀地產今次出售給越秀房託的作價合計為135.5億人民幣(167.28億)，其中133.5億(164.81億)是收購物業的代價，即代表這物業的整體價值為134.86億人民幣(166.50億)，較評估值153.7億人民幣(189.75億)低11.67%，剩餘2億元人民幣則為與交易有關的費用及收費總額，作價則按以下方式支付:

1. 12億人民幣(14.81億)以越秀房託向銀行借取資金支付;
2. 54.5億人民幣(67.29億)是以基金單位配發予越秀地產及代名人支付，其中36%由越秀地產持有，剩餘64%則向投資者配售;
3. 24億人民幣(29.63億)則在2016年起至2023年止，以基金單位方式分8年支付予越秀地產;
4. 45億人民幣(55.56億)由承擔越秀地產的負債支付。

其中2及3的增發的基金單位不得多於30億，否則收購會告吹。以這收購價計算，即基金單位價格低於3.24元，收購將不會完成。

2. 物業情況
今次收購的廣州IFC為一項世界級發展項目， 總建築面積為457,357平方米，是由(1)商場、(2)甲級寫字樓、(3)五星級酒店、(4)豪華服務式公寓及(5)停車場組成的物業組成。

現時，根據公告的資料，物業主要的情況如下
1. 商場面積47,029平方米，由廣州友誼商店包租，租期15年。出租率為98%，月租金6,067,333.94人民幣。

2. 甲級寫字樓面積183,540平方米，位於該物業主塔樓的第4至65層，也包括附樓27至28層的金融傢俱樂部，現時物業的出租率是52%，承諾出租率54%，現時月租金20,651,691.36人民幣。

3. 五星級酒店及豪華服務式公寓合計140,261平方米，分別主塔樓的第68至100層及裙樓的第1至28層，預期在2012年7月開幕，未來分別由四季酒店及雅詩閣經營。

4. 停車場合計建築面積約71,083平方米，合計有1,700個車位。

3. 其他留意事項
今次物業的收購有很多特別的事項需要留意，其中包括(1)酒店補貼事項、(2)命名權事項、(3) 派息事項、(4) 管理費支出事項，對分派有重大的影響，列之如下:

1. 酒店補貼事項
因為該等物業初期經營情況不佳，故越秀地產由2012年起至2016年止每半年會保證毛租金收入為1.342億人民幣，但補貼金額以6.1億人民幣為限，如物業收入為零，這筆錢大約兩年就會保證完畢。

2. 命名權事項
越秀地產在2012年下半年至2014年底購買該物業的命名權，每半年1,000萬。

3. 派息事項
越秀房託以主要為越秀新都會折舊費用而產生的未分派現金儲備派發6.35仙人民幣(7.83仙)的特別分派，另外確保本年的分派不會少於去年1.8仙人民幣(2.22仙)，即本年分派會較2011年最少增加4.55仙人民幣(5.62仙)，至26.26仙人民幣(32.41仙)，但未來分派卻沒有任何保證。

另外，房託在修訂後，亦會推出以基金單位代息的選擇。

4. 管理費支出事項
越秀房託管理人的收費包括:
(a) 每年按託管物業價值（包括該物業應佔的資產）的0.3%收取基本費用；
(b) 每年按該物業應佔物業收入淨額的3.0%收取服務費；
(c) 每年按照物業（包括該物業應佔的資產）的價值每年0.03%收取託管費；
以上金額過往是按現金收取，但是未來的收費可以基金單位支付，至於以單位支付的數字如公告所示:

以現時每單位資產淨值5.90港元和單位價格3.52元計算，折讓約40%，如以基金單位收取管理費，會對現有基金單位持有人造成重大的攤薄，現行每年付出的金額約為市值的1%推算，每年對基金單位的折損約為0.3至0.4%，如果以10年期計算，折損約為3至4%。

4.  所謂財演評價
以下部分財演可能沒細心看公告，以及和上市公司好像是溝通過，原因類近一模一樣，好像是公司或房託的公關跟他們披露一樣，完全不知這收購對現行基金單位持有人是不利的，我們要留神他們以後的所作所為:

(1)  陳永陸
「提到內房，則不得不提昨日復牌的越地（123）及越秀房託（405），停牌前越房因蛇吞廣州IFC，當時因市場估計越房食唔起而出現不少負面猜測，但平心 而論，整個世紀注資鋪排，對於新舊股東都有很好的平衡。當然，昨日越房跌幅較預期多，我相信是因發行新單位定價未作實，故短期出現不明朗因素所致。

坦白說，一般REIT的資產都是普通貨色，因為這樣才可以爭取較高的收益率（Yield），現在越房獲注入IFC此等一級資產，而越地未來三年在營運上「包底」，令越房收益率保持在六釐以上水平，作為收息工具相當吸引。」

評論: 原本更為吸引，現在變得不吸引，為何還要護短? 今年完全是傾斜母公司，未來十年的派息都不明朗，不知所謂。

(2) 郭思治
「對越秀房託而言，交易令其物業組合多元化，資產 素質進一步提升，而基金規模壯大後，加上約30%的負債 比率，未來仍有機會進行更多收購。越秀地產一直支持越 秀房託發展，未來於內地多個城市的商業物業均有注入機 會。越秀管理層在今次交易中，已平衡雙方利益，達成的 條款均屬公平，而且對雙方都有利。雖然股價復牌後受 壓，但不失為趁低吸納的機會。」

評論: 素質提升不等於有利原有股東權益。至於有無平衡到雙方利益? 以資產淨值折讓40%的價錢配售及投資者，還算是平衡小股東利益，是咪食飯食到傻? 公平? 我看不出。

(3) 連敬涵
「越秀地產（123）向越秀房託（405）注入廣州國際金融中心，待物業成熟後回報率料達9%，為越房帶來長遠收益。越房獲注資後亦可擴大基金規模，提升市值，加上越地已承諾提供總額近6.10億元的現金補貼，以保證運營初期的租金收入，值得看好。」

評論: 現在大增發導致短期派發不利，長遠收益給遞延基金部分攤薄，長遠獲益受損。 現金補貼不夠2年半用，2014年後派息受損。你還說看好，對股東不利的東西，還要看好，食懵你呀。

(4) 黃敏碩
「同時交易收購作價合理，能為越房旗下注入 新資金項目之餘，由於廣州 IFC的轉移價值逾134億元人民幣，加上位於黃金地段，將顯著改善其組合質素及穩定盈利，中線應能抵銷市場憂慮的攤薄效應。越房現價息率7.5釐，中線 收集，目標價4.20元。」

評論: 交易作價合理? 租金實得4億，價就135億，租金得3%。其他上面全部講過，點解唔細心計下數，要信管理層一面之詞，不對就要批評嘛。

(5) 曾淵滄
越秀地產（0123）及越秀房託雙雙停牌，停了大約三個星期後宣佈越秀地產將以134.4億人民幣的價格，將廣州第一高樓IFC賣給越秀房託，這宗交易越秀地產獲利甚巨，總利潤高達50億左右，同時取得40億現金及轉移45億負債，因此，復牌後越秀地產股價創今年新高，逆市上升，但越秀房託的價格則差強人意，首三天下跌10%，第四天才反彈3%，很明顯地，多數投資者認為越秀地產得益很大就相等於越秀房託吃虧很大，這是錯誤的分析。

越秀地產之所以獲利巨大是當年投資興建IFC是正確的決定，是IFC本身真的值錢，實際上，越秀地產出售IFC的價格，每平方米不足3萬元人民幣，以IFC這座廣州第一高樓，全球十大高樓的價值與潛能來衡量，每平方米3萬元是很便宜的，以上週五收市價衡量，越秀房託收息率高達7.5%，這是很不錯的回報率，收購IFC之後，每年可分派的股息應該不會受到影響，道理很簡單。

收購IFC不影響派息

越秀地產與越秀房託屬同一集團，這宗買賣必須得到兩家企業的小股東多數贊成才能成交，如果只有越秀地產獲利而越秀房託吃虧，越秀房託的小股東不可能支持這宗買賣，廣州IFC是一個非常優質的產業，是廣州最高檔的寫字樓，最高檔的酒店，與最高檔的服務式公寓，將來潛質很高，現在唯一的小問題是收購條件的財務安排相當複雜，不是一般小股民所能明白的，因此復牌後股價表現各異，無論如何，買股票只應低價買而不是高價追，既然越秀房託股價在復牌後出現調整，正是趁低吸納的機會。

評論:
(1) 下面的數字已告訴你吃不吃虧，不再重覆多一遍。
(2) 如果還要堅持分派不減少，再看下面。潛力大我支持。
(3) 就算如何複雜，我都要拆解到最容易給你看，愈複雜的野先是最好炸彈。

究竟他有無解釋過呢單交易是點呢? 他講到錯誤的分析，點解是錯誤呢? 他下面的原因是不是錯誤?  我相信下面的解釋已告訴你。他現在是自己打自己一巴。

(6) 黃瑋傑
不過，個人仍然認為，今次收購長遠對越秀房託有利，因為除了擴大其資產規模外，還可以令其投資物業組合更多元化。

廣州國際金融中心寫字樓月租已超越200元平方米，最近一宗租務成交更創出260元平方米的新高，刷新了廣州商業寫字樓的最高紀錄。

評論: 內容空洞，不予置評。個別現象不等於全部現象，公告所言看不出有這麼多。你不是股東，你又明白股東感受，成日呃人你就就識。

(7) 習廣思
筆者認為，越秀房託過去的物業組合並不平衡，其中白馬大廈佔去年總營業收入近60%，收入比例略嫌過高。由於廣州國際金融中心屬於優質的商業物業，注入越秀房託可提升基金規模，也可以增加租金收入來源。

評論: 千篇一律，不知所云，是否對股東有利，睇到下面就明白。唔好同人洗腦啦。買入IFC之後，租金收入比例變成50%是IFC，那又是否平衡?

好心用下腦，寫埋呢D咁的廢話中的廢話，做打手做到咁張揚，是咪想死，完全不專業的打手一名。

(8) 郭家耀

越秀房託(405)以約88.5億元(人民幣，下同)作價，向越秀地產(123)收購廣州國際金融中心項目。計及約45億元的項目開發貸款轉移及9,000萬元少數股東權益，今次作價相對於153.7億元的估值有12.6%折讓。為減輕越房面對項目初開業風險，越地完成交易後至2016年底期間，以現金向越房提供收入支援，為越房的分派收入提供一定保證。越房預計交易後，每基金單位分派跌幅不超過0.018元，為彌補小股東利益，越房將派發每基金單位0.0635元的特別分派，越地將放棄收取特別分派。交易後，越房物業組合多元化，基金規模壯大，負債比率僅約30%，或可作更多收購，而越地可能再向越房注資。 作者為海通國際證券環球投資策略部副總裁，他本人沒有持有有關股份及相關衍生產品權益。

評論:
1.  收購確實有12.6%折讓，但發行單位有40%的攤薄，你說買平還是買貴?
2. 如果酒店風險這樣低就不用補貼。
3. 基金單位減少1.8仙分派僅限2012年，請細閱公告。
4. 特別分派6.35仙，不能彌補未來損失，請看下文。
5. 組合併無多元化，只是原本由白馬大廈佔大部分，改作IFC佔大部分，原本物業資產60億，買下150億的IFC，一計，就知IFC佔新基金物業資產的約70%，好心做做功課。
6. 負債比率不是30%，是35%，如計及遞延基金單位是48%，超過香港的45%規定。
7. 做收購、注資不等於有利股東，請細心想想。

做一個不知所謂的打手就要無恥，上面呢個評論全部有齊。

想賺老細錢做到咁無良心，點解仲要做，做得出這些東西，我以後就一個都唔信，等你們好好反醒下呢咁多年來做過幾多唔好的事。

(7) 林少陽
「由於寫字樓只有約五成出租率，而酒店及 服務式住宅仍未啟用，上述市盈率計算方 法，可能意義不大，但很明顯，交易將大 幅減低越房未來的派息能力，越地亦只能 保證，本財政年度的每基金單位可分派股 息（DPU）淨減少不多於0.018元，相對 去年按年減少8.35%。 以該項目寫字樓及零售物業目前平均租金 每平方米6.1元，以及酒店及服務式住宅 每年「保證租金收益」不少於2.68億元計 算，整個項目於成熟期，每年租金收入亦 不多於7.8億元，若假設平均出租率為 90%，每年租金收益將是7億元，扣除因 收購而增加的57億元債務利息開支、行 政、管理及稅項開支，因收購得來的可分 派收入，怎計也不大可能超過2.3億元 （原有資產每年產生的可分派總收入）。 但是，因為這單收購，以昨日收市價計 算，越房將至少發行26.5億股新股，佔已 發行股本近2.5倍。簡單講，這單收購對 越房的股東來說，明顯是「唔啱數」。」

評論: 較為平肯，但用的數字不合理，下面再講。

5. 收購對資產資債表及每單位淨值的影響

如以最低發行價3.24元計算，在未發行收購前，每單位淨值為4.78人民幣(5.9元)，在收購後發行遞延單位前，每單位淨值變成3.4人民幣(4.2元)，較未收購時下降28.77%。在未作重估前但發行遞延單位後，每單位淨值降至3.23人民幣(3.99元)，較未收購時下降32.45%! 可見對現有基金單位持有人損害不少。



6. 分派推算

因2012年分派有一定保證，故不作估算，但是筆者以絕對值比較兩者差異。

(1) 假設數字

1. 過去數年的分派如下:


2. 按過往數字未來估計分派如下:


3.  IFC 按現在房託物業比率未來推算分派如下:
我們作出以下假設:
(1) 寫字樓收入增長:
第1年46%(出租率由52%增至70%，租金增8%)，
第2年32%(出租率由70%增至90%，租金增8%)，
第3年以後8%

(2) 商場收入增長: 每年6%

(3) 酒店物業: 首3年保持保證利潤2.684億，其後增長5%推算。

(4) 冠名權收入:每半年1,000萬，全年2,000萬。

(5) 管理人費用、經營開支及攤銷及稅項: 按舊物業比例。

(6) 利息支出: 按57億人民幣債項基準，4%利息計算。

(7) 據高人網友caton提醒，已就營業稅按25%計算。


4.  合併分派

假設: 按新規則分派在2017年後未來也會保持80%以上換單位



5.  單位份數(按各假設):


假設:
1. 均以3.24元作為換股價及以股代息價

6.  假設分派
以下則按各情況計算:
1.  假設不作收購，沒有攤薄及股息換單位。
2.  假設收購完成，以3.24元發行新單位收購，管理人費用不能換單位，亦沒有股息換單位。
3.  假設收購完成，以3.24元發行新單位收購，管理人費用按規定換單位，未來也會保持80%換單位，以及全部單位有人不以股息換單位。
4. 假設收購完成，以3.24元發行新單位收購，管理人費用不能換單位，以及全部單位有人以股息換單位。
5.  假設收購完成，以3.24元發行新單位收購，管理人費用按規定換單位，未來也會保持80%換單位，以及全部單位有人以股息換單位。

1.  各項分派比較
由上而下分別為每年分派、派息累計相異及總派息。



從上表可見，不收購的分派最高，管理費計入是先甜後苦，加入以股代息是無眼睇。由此可證明，好多財演根本無睇過份公告，並作深入分析。主席話不騙小股東的，可作進一步商榷。總之收購成功，無論甚麼情況，均對基金單位持有人有不利影響。

7. 我的建議及分派的變化

從上面可見，筆者希望以下項目可以調整
(1) 因物業盈利未成熟，且因房託折讓比率較高，故應提高折讓比率至20%
(2) 反對收購需保證的酒店及服務式住宅，因為這證明了以上項業績未穩定
(3) 反對管理費以股代息，能使大股東能夠以折扣價取得股權目
(4) 反對以股代息選項 ，能使大股東能夠以折扣價取得股權

因物業新建，且租用率頗低，況且本身房託呈接近40%的折讓，故收購物業的價格可稍為調整，以反映兩者現時物業的租用率和折讓的相距，例如折讓改為20%至30%之間，以25%假設計算，作價應調為115億人民幣(142.31億港元)。

如以以上租金淨收益計算，2014年的淨租金回報是5.3%，如果不收購酒店項目，作價只是約72.6億人民幣(89.63億港元)，但可以在利潤穩定後，以協定的價格例如42.4億人民幣注入。

如以72.6億人民幣的作價及40%的借貸比例計算，可以借入29.1億人民幣(35.93億元)，另外剩下43.5億人民幣(53.7億港元)可以新發行基金單位解決，每股大約3.22元，即發行大約1,667,816,885股。為避免造成越秀地產需提出要約收購，增加財務負擔，故發行的新股可以這樣的方法解決:

(1) 其中27.80億人民幣(34.37億港元)基金單位以1供1比例，每股3.22元，授予股東優先認股權。此項回補發售方式，在華潤置地(1109)也有用過，所以也不是沒有先例。如沒有股東供 股，這批未供股的股權會變成遞延代價，會視乎越秀房託的資產負債情況，分10年以決定以基金單位方式或現金方式支付予越秀地產，如增持的股份觸發了限制，可以即時派發基金單位予股東或減持的方式出售予市場，使股權不會增持至多於2%，送單位這方式以往在越秀派發越秀交通(1052)的股票也有用過。在10年後，持股量或許會增加至約60%，而不觸發全購。但相信因為新單位的價格吸引，相信這方式出現方法不大。

(2) 至於越秀地產可先接納剩餘約15.66億人民幣(19.33億港元)的新基金單位，這數字大約是591,549,032股，收購購後，他的基金持股量大約保持在36.22%，並無重大攤薄。

以上可以顧及到股東及越秀地產的要求，如果供股出現時，其實會使越秀地產的價格獲得一長期的提振。至於筆者的建議對資本情況及派發的影響如下:

1.  IFC 分派及總分派


2.  對資本負債情況影響


3.  發行單位情況


4.  各項分派比較

由上而下分別為每年分派、派息累計相異及總派息。

* 只計1股分派，如果計及供股後的2股總計分派則需乘2。

可以看到，新方案也是不太影響負債比率，派發影響也不是這麼有重大影響，在未來重估的利潤增大下，負債比率下降，他可以利用借債方式注入更大資產，改善回報。這樣是不是好些。根據越秀地產稱，注資不影響公司現金流，故應在合理情況下優化收購方案，使股東能夠接受。相信我提出的方案較他們提出的更好。

8. 總結
以味皇兄的說法來作一個小結論:

越秀地產可以立即得到實益，而越秀房託卻看似成了ATM，但如果按不同的角度看，不同心態的股東得到的價值並不一樣。

如果是已買等賣出的股東，收購損害了股價，是壞事

如果是已買等收息的股東，收購損害了股息，是壞事

如果是已買不賣出的股東，收購改善了物業組合的質量，是好事

如果是想買等賣出的股東，收購損害確定性，是壞事

如果是想買入收息的股東，收購降低了股價，是好事

越秀的收購我想更應注意其戰略層面同精神層面上，405現在持有的物業最優質的就是白馬大廈，在全國範圍想找到比佢更好的物業也不是易事，如果越秀 打算收購一些物業來提升盈利，很可能花幾億收購一些乙級商廈或花十幾億買一些甲級商廈，而這很容易在股東會通過，那麼為什麼用百幾億收購超級商廈就不行了?

同樣是收購，如果以溢價買質量在白馬大廈以下的物業就可以，反而用折價買質量在白馬大廈以上的物業就不行，道理上說不通，只是金額太大而母公司得益又明顯心理上難以接受而已。

IFC在市場上具有獨特不可替代性出租率低原因是佢剛剛入夥，隨著時間增加，IFC可以吸走其他商廈的租戶，而且單位數目多吸好耐都未必得滿，想升級有排升，反過來說，在IFC搶走其他商廈的租戶時,越秀的收購的如果是那些被搶客的商廈，味皇一定投票反對。

小股東不滿的主要原因相信主要來自巨額攤薄同時沒有供股的資格，肥水只落別人田不公平，,但我們要留意REIT的定位，,REIT的設計目的主要是派 息比人開飯的，,例如賣比老人家，例如賣比雷曼苦主，作為輸出者唔應該違反設計本意向股東攞返轉頭，所以味皇先敢話配股的可能性大於供股，今次越秀的做法清 楚表明自己作為REIT的定位，收開息的繼續有息收，唔駛倒貼。

但即使表明心志都好，今次處理方法也有不妥就是不公平了，原股東最起碼也應該有優先認股 權，現在被排除在宴會之外，只益保險公司，實在是國企所為。

在筆者看來，應該縮小收購規模，增大折讓，容許現基金單位持有人參與，另外取消管理費換股及以股代息的條文，以免造成不必要攤薄。不然我建議交易全部拉倒。

香港代購　月賺百萬　廣州客逼爆二線商場

2012-6-7  NM

人民幣勁升，加上香港購物質素有保證，香港各大商場早已被自由行旅客攻陷。內地近日掀起了香港代購熱潮，不少人都會在淘寶網、討論區上大搞代購生意。網主會先在網上接受訂單，然後於週末包車大舉派人來港掃貨。
這盤代購生意專攻日用品如尿片、洗頭水、奶粉等，單單一個月已可穩賺百萬，帶挈屈臣氏、萬寧、藥房生意狂升。以往每逢五一和十一長假，才是自由行旅客來港掃貨的黃金週；不過今時今日，對這班內地代購客來說，香港每個週末都遍地黃金。

只 要在內地討論區及淘寶網搜尋「代購」二字，即可發現有大量香港代購的服務。這些代購網一般都靠港幣及人民幣的兌換差價賺錢，不會收取任何手續費。 在芸芸的代購網中，一間叫「lala」的代購店最具規模，該店的老闆關靜娜先在淘寶網接訂單，為客人在香港購買各式各樣產品，包括奶粉、尿片、洗頭水、甚 至金飾等，然後收取一兌一的匯率賺取人民幣與港幣差價。 為了安排人手到香港掃貨，她以「hk919掃貨團」之名，在網上招攬廣州市民做臨時買手。她以七十二元人民幣的超低價，提供來回專車，接送廣州、佛山的旅 客來往香港各大商場（一般直通巴士來回票價大約二百元人民幣），不過，要上這部專車，便要肩負起代購任務。一上車，「旅客」便會獲分派一張「購物清單」， 列明要購買的貨物，包括奶粉、尿片，或指定款式的金飾等。 這個安排，對於廣州市民而言，是雙贏的，反正，他們亦會定期自由行到港掃貨。其中一名曾參加掃貨團的阿偉便向本刊表示，車內不少「團友」都熟口熟面︰「全 車大概三分二人都係認識嘅，買完指定東西之後，就可以自由活動。」他更指，以旅行團方式來港購物，較易避過海關檢查，比起自由行來港更「安全」︰「咁多人 一齊過關，買多幾罐奶粉都唔覺。」

直擊買手掃貨
上週日早上十一時，記者在九龍灣德福廣場看見「hk919掃貨團」 「壓境」情況。近五十名旅客在旅遊巴一停車，便熟路地殺上廣場二期四樓及五樓的PIAGO及屈臣氏排隊買奶粉。不消五分鐘，屈臣氏已被他們擠得水洩不通， 不少欲購買日用品的香港人，被逼出店外。 記者現場所見，他們人人手上都拿着購物清單，各清單列出不同牌子的奶粉。屈臣氏似乎亦對這班大客見慣見熟，讓他們先把奶粉寄存於店鋪內，臨走時才回來取 貨。掃完奶粉，部分人再按着購物清單到周大福、萬寧掃貨。 這班臨時拉伕而來的買手，大約用三小時便完成任務，買妥了購物清單上的所有項目，之後，他們便可以享有「自由時間」，自行瘋狂掃貨至傍晚六時。 接近六時，旅客陸續回到屈臣氏提貨，把十幾罐奶粉放入行李箱後，便返回集合地點等候專車回廣州。記者觀察他們一整天，每名買手的購物清單項目總額大約一萬 元，其中以奶粉、金飾及化妝品為主。晚上十時半，購物團返到廣州，並於天河區體育西路地鐵站下車，團友們各自拖着戰利品離開。 翻查「hk919掃貨團」的網站記錄，由去年八月尾至今年五月，幾乎每個週末都會有至少三團「掃貨團」來港，由於德福廣場去年六月起對國內自由行旅客提供 「買一千送五十」優惠，但凡買滿一千元，即可憑旅遊證件換取五十元的商場購物優惠券，而且並無換領次數上限，更可即換即用，變相提供了九五折的優惠，所以 網站所辦的掃貨團，逾九成都會安排到德福廣場。 據了解，租一輛來回廣州至香港的五十人旅遊大巴，市價約七千元，掃貨團向每名廣州旅客收取七十二元人民幣車費，已經可以收回成本的一大半。若按每位買手購 物一萬元計算，由於網站是以一兌一的匯率提供代購服務，即原本只值一萬港元的貨物，運到上廣州轉售便值一萬元人民幣，折合淨賺接近二千二百港元。換言之， 一車五十人臨時買手，便可以為網站帶來超過十萬元收入。「hk919掃貨團」五月份共辦了十三團購物團，一個月便狂賺百萬。 多得這班代購客帶挈，萬寧及屈臣氏的總營業額年年颷升，去年便分別上升超過兩成及一成七，而前者為了應付更多湧來港掃貨的內地客，分店數目增加至三百四十 六間。

個體戶分一杯羮
除了集團式的掃貨團外，不少個體戶亦睇中商機，以代購名義賺錢。記者以客人身份，在網上接觸了 一名代購網站的個體戶「喵喵」。她自稱男朋友是香港人，所以經常往返兩地。她說，只要客人列出代購清單，她便可以到專門店、莎莎或卓悅等店問價及報價，客 人滿意的話便先付訂金，她在收到訂金後便買貨，待客人付清尾數，她便連單據正式發貨。 「喵喵」強調自己不另收代購費，但其實單靠匯率她已賺錢。以代購三星Galaxy S3為例，該手機香港零售價為6,488元，她報價後收取人民幣5,700元，以本週一港元對人民幣匯率0.82換算，相等於港幣6,951元，換言之， 每代購一部手機，「喵喵」已淨賺港幣460元。「喵喵」代購貨品種類繁多，化妝品、護膚品、名牌手袋等報價匯率亦各有不同，大約由0.92至0.88不 等。 其實，本港不少二線商場為了吸引內地「財神」，均會選擇性地只向內地客提供購物優惠。如奧海城、青衣城等都會定期推出購物優惠，購物滿指定金額即可換商場 或超市五十元現金券；荷里活廣場更與永東巴士合作，每逢週日便提供免費「香港惠州375購物專車」，吸引深圳、廣州、佛山旅客於商場消費。

代購必買清單
類別　品牌 奶粉　美素佳兒、雅培金裝 嬰兒用品　Huggies金裝紙尿片 美容產品　我的美麗日記面膜、BIODERMA卸妝水、Crabtree & Evelyn潤手霜 金飾　周生生、周大福 電子產品　iPhone 4S、新 iPad 日用品　日本美源髮采染髮霜、英國Lush沐浴露 藥物　北京同仁堂牛黃清心丸、斧標驅風油 ####

廣州粽子 肇慶生產 成本倒逼食品業悄然轉型

http://www.21cbh.com/HTML/2012-6-7/wMNDE4XzQ0OTIwMQ.html

端午將至，粽子市場消費者爭奪戰已提前打響。

胡國球 攝

南方日報記者 歐志葵 實習生 吳婧靚

端 午將至，粽葉飄香。記者日前走訪廣州市場發現，利口福、合口味、五芳齋、思念、三全、三珍齋等各大品牌的粽子已全面上市，各大品牌的促銷戰也悄然拉開。記 者發現，在勞動力密集的粽子行業，其產銷結構發生很大變化，不少食品企業均將生產環節向農產品產業帶轉移，而研發和營銷中心則保留在消費一線市場。

專 家指出，傳統食品行業裡出現的企業產銷結構調整現象，雖然是企業們在激烈市場競爭中採取的不自覺行為，但當越來越多的食品企業進行這種調整時，在客觀上將 會給我國傳統農產品產業帶來正面影響。中國社會科學院農村發展研究所研究員李國祥就指出，食品企業調整產銷結構，有利於提高中國農產品質量和生產水平。

1.粽子生產向低成本區轉移

「這 兩年人工成本上漲很快，去年工人包一個粽子人工費為5分，今年漲到8分。」深圳市合口味食品有限公司總經理皮金昌日前告訴記者，在該公司新工廠裡的員工， 包粽子最多的工人一個月可掙3000元，「這在當地算是收入很不錯的工作了，若是在深圳，這樣的工資收入很難找到穩定的員工。」

合口味食 品公司總部在深圳，當時他們在深圳也有一個工廠，2010年底該公司在福建詔安投資1.2億元建成的大型現代食品生產基地投產，該公司就陸續將產能轉移到 福建新工廠裡。「現在新工廠一天粽子產能為20萬隻，在端午粽旺季到來時，這樣的產能可能滿足市場供應。」皮總經理告訴記者，與其他包子、饅頭等速凍食品 早已實現現代化生產不同，粽子的生產到目前為止國內都不能實行全自動代生產，全部得靠人工一隻隻包紮，這也使得這一傳統食品的生產需要大量勞動力。

「在 深圳，在短時間內很難找到大量工人做粽子，而且包粽只是在旺季來臨時招工人來做。另外，即使找得到，人工成本可能也很高。」該公司有關負責人如是解釋該公 司將工廠搬離深圳的原因。在參觀合口味詔安工廠時，記者在現場看到，從切肉、洗粽葉、包紮等關鍵環節，每一條生產線上都有很多工人在手工操作。

廣 州酒家集團今年的粽子生產也首次轉移到廣東珠三角城市肇慶。該集團在廣州番禺自有一個大型現代化生產基地，往年該公司的粽子都出自廣州番禺利口福工廠，然 而今年記者卻看到，該公司今年的「利口福」品牌粽子卻委託了位於肇慶的三家工廠生產加工。對此，該公司也指出，今年食品行業的人工成本增長很大，平均漲幅 達30%。記者昨天獲悉，目前廣東本土品牌三珍齋、裹蒸皇等同樣選擇在肇慶生產。

人工成本壓力增加問題同樣困擾另一家速凍食品巨頭思念。 此前，思念食品控股有限公司有關負責人在接受記者採訪時指出，近年來人工成本持續上漲，對傳統食品行業影響很大，「我們在廣州有一個小工廠，主要是生產全 自化的包點，但勞動力密集型的粽子生產仍然放在鄭州，在廣州的人工成本太高，企業消費不起。」

記者昨天查閱國內兩大速凍食品巨頭思念、三全的2011年財報，毛利率下滑主要原因，一是公司成本中佔比較大的豬肉、麵粉等原材料價格全年均大幅上漲，幾次提價未能覆蓋原料成本的上升，二是生產工人數量和人工成本都有上升。

近年來不少食品企業均將生產基地轉移到三四線城市甚至更偏遠的市場，這已成為一種趨勢，對於企業們自覺作出的這種佈局調整。有業內人士指出，未來幾年，人工成本持續上漲趨勢將可預見，因此對於勞動密集型的傳統食品產業來說，及早作出產業調整將有利於公司長遠發展。

2.生產轉移 企業佈局上游原料

記者發現，部分食品企業們在將生產基地向農產品產業帶轉移的同時，也在做著上下游產業鏈的佈局。

深 圳合口味食品公司公司董事長孫小荔告訴記者，看中詔安是由於這裡是蔬菜、水產品等農產品豐富基地，在原料採購、安全監管方面有便利之處。據介紹，在速凍食 品中使用的蔬果等農產品，該公司與詔安當地種植公司簽約採購，同時在種植過程中，該公司也會時常對種植基地進行監管，並向當地農戶提供培訓、技術指導等。 據透露，接下來該公司還將在當地建設自有種植基地，從食品加工延伸到上游原料種植，而這樣做的目的一來在採購農產品方面節省成本，二來也能有效獲得安全的 食品原材料。

廣州酒家集團也有意向上游原料基地進軍。據悉，在廣東特色的涼茶飲料行業，包括廣藥、加多寶、鄧老涼茶、霸王等食品企業均已 投資上游中草藥基地。此前廣東霸王國際公司告訴記者，以該公司使用量較大的原材料何首烏為例，去年若依靠市場收購每市斤要19元人民幣，而其自有種植基地 的何首烏能將成本下降10%至20%左右。霸王宣稱，該公司完全可以通過自己的種植基地消化部分原材料漲價帶來的經營壓力。

事實上，目前國內多家食品龍頭企業已在佈局產業鏈，記者從知情人士處獲悉，國內粽子大王五芳齋這幾年已在投資上游種植業，如糯米、大米等均有自有基地。思念食品公司也表示，該公司已在考慮將向上游原料業務延伸，比如可能投資上游種植基地，以獲得穩定而安全的食品原料。

食品企業調整

將促進農業產業化

專家分析

有 專家認為，目前廣東，甚至國內傳統食品行業裡出現的企業產銷結構調整現象，雖然是企業們在激烈市場競爭中採取的一種不自覺行為，但當越來越多的食品企業進 行調整時，在客觀上將會給我國傳統農產品產業帶來正面影響。中國社會科學院農村發展研究所研究員李國祥就指出，食品企業調整產銷結構，有利於提高中國農產 品質量和生產水平。

「在成本倒逼形勢下，部分食品企業調整產銷結構是非常理性的做法，長期下去對於農產品集群帶的欠發達地區來說，也是一 件好事。」中山大學嶺南學院教授林江分析，食品和農產品加工接近農產品集群帶，可以直接節省物流運輸成本，同時，由於遠離一線城市，勞動力成本也可以比較 大幅度地降低。另一方面，來自一線城市的大企業生產基地遷移過來，會在一定程度上帶動當地經濟發展，同時也發揮了一線城市在現代服務業對於欠發達地區製造 業的輻射作用。

「營銷和研發留在消費一線市場，生產轉移到農產品產業帶，這種做法是對的。」李國祥指出，做研發必須是人才集中的地方，也 需要很多資金投入，而在中國的一線城市，信息、人才、資金基礎都非常有優勢。其次，做研發對中國依賴科技發展現代農業具有重要意義，也是中國農業未來發展 的方向。「這種做法對食品產業發展也有良好的推動。」

李國祥認為，要提高中國農產品質量和生產水平，中國農業必須走產業化發展的道路，並 靠龍頭企業的帶動。他指出，當農業實現產業化之後，企業把買什麼種子和肥料，何時進行蔬菜種植和上市做好規劃，告訴農民，農民按照指導種植便可，這樣也實 現了科技指導農業，生產出的農產品質量便有了保證。

再批評越秀房託(0405)注入廣州IFC(全面完成)

越秀房託近期發出了收購的通函，作為其股東自不然細心地閱讀一次，在眾多投資者的反對下，公司修正部分交易條款，但其實對分派減少收效不大，筆者特此對公函所提及的優點再作一些批評。

(1) 交易條款修訂
1.  公司把延遞代價單位的發行價由過往沒有限制改為4元或以上。

評論: 雖然這方法減少攤薄，但是實際上影響有限。根據新的延遞代價單位及在收購發行單位不得多於30億單位計算，其新配售價可低於2.98元，較之前的3.24元更低，可見新補充方案是其實更不顧及股東利益的。

2.  從通函的解釋可見到，其實廣州IFC要靠越秀地產補貼才可免致虧損。另外他們對於計算都作出大量扭曲，才能計出本年分派只減少1.8仙。例如加計提稅項和收購費用由越秀地產負擔，如不計此兩項，實際上收購和不收購分派的相差是更明顯的。






(2) 新假設計算結果
1.  重計算前提
根據通函的收入重計算，增長率用過往3年的平均增長，並加入收購失敗帶來約4,000萬的收購費用，新物業則仍沿用以往筆者較樂觀的假設。假設和現實的分別如下:

1. 至6月15日寫字樓的出租率只增加8%，至60%，按年率計增加16%，但筆者假設為20%。

2. 寫字樓租金增幅按這份關連交易的公告看，是約2-3%，但筆者的假設是8%。

3. 至於商場的收入我們用6%增長，但是根據這份公告看，和原收購公告比較，平均租金在7年內大約多16%，每年約2%。可見均都低於這數字。詳看下圖的分派計算結果。

* 不收購方案分派和收購分派通函的相異之處:
1. 預提稅項4,770.7萬計入分派。
2. 4,000萬的收購費用由房託負擔，收購後之情況由母公司越秀地產負擔。

2. 對每單位分派的影響

(1) 如配售價為最低配售價2.98元，而以管理費及以股代息價情況價格均一樣，遞延單位發行價為4元，其未來11年分派如下:

1. 單位數字


2. 條款修訂前後分派的分別
各假設如下:
1.  假設不作收購，沒有攤薄及股息換單位。
2.  假設收購完成，以2.98元及4元發行新單位收購，管理人費用不能換單位，亦沒有股息換單位。
3.  假設收購完成，以2.98元及4元發行新單位收購，管理人費用按規定換單位，未來也會保持80%換單位，以及全部單位有人不以股息換單位。
4. 假設收購完成，以2.98元及4元發行新單位收購，管理人費用不能換單位，以及全部單位有人以股息換單位。
5.  假設收購完成，以2.98元及4元元發行新單位收購，管理人費用按規定換單位，未來也會保持80%換單位，以及全部單位有人以股息換單位。


(2) 如配售價為現價3.72元，而以管理費及以股代息價情況價格均一樣，分派如下:
1. 單位數字


2. 條款修訂前後分派的分別
各假設如下:
1.  假設不作收購，沒有攤薄及股息換單位。
2.  假設收購完成，以3.72元及4元發行新單位收購，管理人費用不能換單位，亦沒有股息換單位。
3.  假設收購完成，以3.72元及4元發行新單位收購，管理人費用按規定換單位，未來也會保持80%換單位，以及全部單位有人不以股息換單位。
4. 假設收購完成，以3.72元及4元發行新單位收購，管理人費用不能換單位，以及全部單位有人以股息換單位。
5.  假設收購完成，以3.72元及4元發行新單位收購，管理人費用按規定換單位，未來也會保持80%換單位，以及全部單位有人以股息換單位。

但是就是連通函中，要用預提稅項來減少原有物業的分派，以及免付4,000萬的收購費用，才能使相差減少至1.8仙，另外證明新物業計及所有開支後是入不敷支，要越秀地產對酒店對酒店服務式公寓補貼才能保持利潤，但這補貼每年是2.684億人民幣，但最多只是6.1億元，不到2.5年補貼沒有了，但分派會受到不明朗因素的影響。


總結來說，配售價格的提高，只是延緩了分派減少，對情況並無改善。

(2) 封面的一些荒謬的好處解說

在通函首幾頁，除了他們所謂模式是傷害股東權益外，其實有幾個歪理，筆者在此再作澄清:
1. 規模大增
其稱，「交易令越秀房產的物業組合價值提升2倍以上，由大約人民幣66億，提升至約220億元」，但是這從上面的分析來看，是令股東回報率下降，這是否能吸引投資者?

2. 可能改善基金單位交易流通性
其稱，因單位數目大增，「已發行及公開買賣的單位務期將改善基金單位的交易流動性」，但是如果是好賺，誰人想賣? 我又不是大投資者，要流動性來做甚麼? 所以這是廢話。所以增加流動值對投資者利益無甚幫助，要幫助就是新進來的基金，但是變相就損害原有基金單位持有人的利益。

3. 多元化
通函話:
「交易將以下列方式多元化發展越秀房產基金的組合：
(i) 截至二○一二年三月三十一日，批發零售物業按價值劃分佔越秀房產基金現有組合約57%。由於交易，越秀房產基金的物業組合將從以批發零售為主轉型為多元化，組合類型擴大至甲級寫字樓、高端商場、豪華酒店及服務式公寓。

(ii) 交易預期將拓寬越秀房產基金的租戶群至包括其他的主要商場、知名國內及跨國公司租戶。於完成後，租戶數預期將由截至二○一二年三月三十一日的977戶增至1,057戶。

(iii) 交易預期將透過減少越秀房產基金對白馬單位的依賴使基金單位持有人受惠。於截至二○一一年十二月三十一日止年度，來自白馬單位的收益佔越秀房產基金總收益約59%。根據經擴大組合的溢利預測，白馬單位貢獻的收益於預測期間於完成後預期將會減少至約26%。」

1. 我唔明為何要從回報率、增長率及週期性弱的批發零售為主的物業，改為三者均相反的商業物業是好處，完全是歪曲事實。

2. 租戶多了8%實不多，況且收購後所佔的面積增加3倍，相對每租戶所佔的空間大增，單一租戶的影響變化較為明顯。這是一個壞處，不是好處。

3. 為何不提新的IFC佔未來收入約51%的事實? 這有否改善集中的情況，物業佔比仍然集中，但分派減少，筆者不明白自己是否看錯「受害」為「受惠」? 筆者相信做這次收購的人都是患上了精神病了，應該送入精神病院接受一下治療，或是回小學及中學好好學一下甚麼叫做算術。

4. 提升增長質素和增長潛能
1. 增長潛力從租金可以看出是較低的，所以是廢話。

2. 在負債比率上通函稱，「交易將提升越秀房產基金的增長潛力。交易形成的擴大的資產基礎將使越秀房產基金能提升其融資能力及有效重置越秀房產基金的資本成本，從而增強其獲得更多收購機會的能力。於完成後，按說明性融資結構，越秀房產基金的負債比率預期將約為30.6%（有關計算基準的其他詳情，請參閱第10.1.2節「經計及新銀行融資的經擴大組合的負債比率」），將為日後的收購機會提供充足的可借貸上限。

此外，誠如溢利預測所載，越秀房產基金管理人預期該物業甲級寫字樓於二○一二年十二月三十一日的出租率約為70%，相比之下，截至二○一二年六月十五日的出租率則約為60%。該物業的甲級寫字樓的佔用率及租金收入的預期增長為基金單位持有人提供了持續增長前景。」

2 . 筆者翻閱過資料，通函說明
「根據本通函附錄三載列的越秀房產基金未經審核備考綜合資產負債表所提供的資料，越秀房產基金於二○一一年十二月三十一日經計及新銀行融資的經擴大組合的負債比率預期將約為33%，反映於該日期的若干可予准許的備考調整。為反映經擴大組合的最近估值，越秀房產基金管理人認為計算負債比率時可計入評估值（於二○一二年三月三十一日為人民幣153.70億元），並相應增加經擴大組合的資產基礎。根據上述方法及說明性融資結構，預期於完成後，經計及新銀行融資的經擴大組合的負債比率約達30.6%。

越秀房產基金管理人在計算負債比率時並無計入遞延基金單位，因為其於越秀房產基金資產負債表內，將分類為基金單位持有人應佔資產淨值（而非借款）。」

根據他們的假設計算，負債比率約30.91%，降至29.81%，但計及遞延單位，負債比率是約40%，詳看下圖。

a. 他們的假設:


b. 計及延遞單位的假設:



3. 總結
可以看出，收購無論如何均對原有單位持有人不利，好處大部分都站不住腳，有時是掩蓋真相，所以建議都是不要沽出，照樣反對可也。筆者或會出席股東會質問管理層作出這收購，希望大家瞭解清楚這件事情的來龍去脈，不致被管理層所騙。

如果今次收購成功，我會對這一系的公司管治非常失望，建議別人不會購買他們的股票，就讓他們自己吹捧自家的垃圾去，使他們連一些在股東融資的能力都失去，這就是股東的厲害。

換倉港股廣州藥業 Rathman

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5b56fc2b0102dxag.html

廣州城管腐敗鏈

http://magazine.caixin.com/2012-07-06/100408170_all.html

　　因「暴力執法」備受爭議的城管，近年又相繼曝出腐敗問題。日前，廣州官方曝光數起城 管腐敗系列窩案。據廣州市紀委通報，廣州市城管委副主任張建國在2009年至2012年間受賄300多萬元，被立案查處，並牽出天河區、海珠區、越秀區、 花都區另六人，形成系列案。據公開報導，張建國應是目前中國城管系統落馬級別最高的官員。

　　據廣州市白雲區檢察院通報，廣州市城市管理綜合執法局白雲分局太和鎮執法中隊中隊長王寶林、教導員周永光，嘉禾街執法中隊中隊長伍金友，均禾街 執法中隊隊員胡有亮，涉嫌利用查控「違法用地和違法建設」工作的職務便利，各自多次收受當地違法建設人員賄送的錢款人民幣235萬元、9萬元、5萬元、 5.1萬元。

　　廣州市黃埔區檢察院則通報，黃埔區城管局局長劉曉金、區環衛局局長劉配傑、區城管局業務科科長田某、區城管局辦公室主任孔某正等，收取物業公 司、保潔公司賄送的好處費及過節費等，共計過百萬元。更早時候，2006年，廣州市中級法院審理了廣州市海珠區城管大隊窩案，核心人物是海珠城管大隊原大 隊長劉克祥，為違章商舖、違章建築保安全，共收得好處費逾百萬元。該案引發六起案件，共有七人落馬。劉克祥被判受賄罪，獲刑11年。

　　南京市玄武區城管隊員趙陽曾因多次自曝城管「家醜」而被媒體稱為「城管深喉」。趙陽向財新記者分析說，廣州這幾個案件均很典型。一方面，城管直 接對公眾行使行政處罰權，受賄可能性極大；另一方面，城管職權範圍太廣，政府撥款很多，使得負責項目的領導具有極大的尋租空間；此外，部分地方城管會將責 任分包給物業公司，這樣又有了勾結的空間。

違建尋租

　　索賄的典型是白云區的王寶林案。據檢察院通報，廣州市城市管理綜合執法局白雲分局太和鎮執法中隊中隊長王寶林，在2009年底至2011年10月，利用負責全隊工作的職務便利，在查控和清拆違法用地和違法建設過程中，放縱當事人進行違法建設，共受賄237萬元。

　　王寶林案不是特例。2009年6月，廣州市中級法院審判了白雲區永平街城管中隊長羅慕森案。在羅轄區內的違章建築，即使領到《停工通知書》，只 要送錢就可以重新開工，2008年釀出「3·11」違建工地塌方致四人死亡的重大事故。羅慕森後因受賄45萬元人民幣和玩忽職守罪，被判處有期徒刑11年 6個月。

　　2005年，廣州市海珠區亦曝出城管窩案，同樣是在「拆違」中受賄。法院審理查明，1996年12月至2003年3月期間，劉克祥在擔任廣州市 城市建設管理監察支隊（後更名為廣州市城市管理綜合執法支隊）海珠大隊大隊長期間，多次收受他人賄送的現金共計91.8萬元人民幣、18萬港元、5000 美元，並為他人謀取利益。

　　公開報導顯示，劉克祥在庭審時堅決不承認利用職權「關照」過任何行賄人，但行賄者的供詞卻道出了其中的「交易」——只要送了錢，違章建築就會安然無事。

　　主要行賄人黃某承認，其在1999年在辦理宅基證的時候與劉克祥結識，由於劉手中握有「拆違」大權，黃便逢年過節主動送禮送紅包以「聯絡感 情」。黃在劉的轄區內共有三處違規建築，其中原本批建為四層的奇星製藥廠超建廠房被黃某蓋成了六層，為了免受城管大隊的處罰，黃向劉克祥奉上巨額好處費。 「收了錢的劉即交代手下對黃的違章建築不要去查，就是查到了，也不要罰款更不要拆除。」

　　某地產公司經理稱，該公司未經報建私自修建廠房，因是佔道建築，按照規定應該拆除，於是經人介紹找到劉克祥求情。收了20萬元好處費後，劉克祥便不再過問。

　　劉克祥案發前的專職司機也向司法機關作出證言：劉在職期間，經常有些包工頭、施工隊、開發商等請他吃飯，席間一般談一些工地違章或手續不全要求幫忙的事，「逢年過節幾乎每次吃飯都會有紅包」。

　　劉克祥案曾牽發六起案件，並有七人落馬，多人獲刑。

　　在廣州之外，僅從目前公開資料可以檢索到的因「違建」貪腐而被查的城管還包括：

　　2012年3月，云南省昭通市昭陽區檢察院通報，該區太平辦事處城市管理辦公室工作人員向多位違建當事人索取錢財，共計300餘萬元，15人因受賄被立案偵查。

　　2011年，安徽省明光市檢察院通報，該市城管行政執法局執法大隊辦公室副主任汪克軍、市容中隊中隊長石永林、市場服務中心主任董豐等人因「放任違建不管，相互聯繫，相互說情，大肆收受他人賄賂」。

　　2010年，武漢市中級法院審理查明，武漢市城管局拆違清障處副處長黃祥斌被查出收受他人財物共計11.3萬元。當地違建「工商苑」兩次被查 處，黃祥斌兩次打電話指示工作人員撤出工作現場，直至該違建正式建成，黃祥斌從中收取賄賂2.5萬元。此後黃祥斌亦多次通過該手段收取「好處費」。

　　此外，2009年，南京市城管鼓樓區華僑路城管中隊長崔李平，在幫助當事人順利建好「違建」後，將其買入，憑藉自己的關係，辦齊所有營業執照，開始經營。

　　「拆違」是目前最易引發衝突的社會熱點。近年來，公安部明確，行政拆違和徵地拆遷都屬於非警務類活動，不屬於公安民警的執法範圍，嚴禁公安民警 參與徵地拆遷等非警務活動。因此，地方政府在「拆違」中，日漸倚重城管部門。由於中國的土地和房屋問題紛繁蕪雜，何謂「違建」缺乏明確邊界，處理力度具有 很大彈性。「違建」因此也成為城管執法中最易受賄的領域。趙陽分析說，執行中，不乏當事人向城管行賄、要求其「晚拆幾天」的行為，這樣一方面「違建」可以 「多獲利幾天」，另一方面亦有當事人「找各級領導批條子，使得其最終免除被拆的命運」。

招投標貪腐

　　在招投標中受賄，亦成為城管腐敗的重要領域。比如廣州市城管委副主任張建國，據廣州市紀委通報，2009年1月至2012年1月，張建國任市環衛局副局長、市城管委副主任期間，利用分管環境衛生管理、計劃財務工作的職務便利，涉嫌收受賄賂人民幣300多萬元。

　　官方未進一步說明張建國受賄的具體情節，而廣州城管系統內部則有兩種說法：其一是與分類垃圾桶招標有關；其二是在為環衛工採購設備上存在貪污行為。均與城管系統的招投標有關。

　　6月18日，廣州市城管委主任李廷貴公開表示，「廣州市城管委為了提高機械化水平，去年好不容易從市政府申請到了9460萬元經費用於採購設備。在這個局面下，市城管委領導更應該嚴於律己，把心思放在改善環衛工人作業條件上」。這被外界普遍解讀為對張建國案的回應。

　　在貴州，已出現因垃圾桶招標落馬的城管系統官員。該省鳳岡縣城管局的三名領導在合同價為28.7萬元的垃圾桶採購中，三人收取好處費近12萬元。

　　此前，深圳城管的調研員在深圳市中級法院受審，亦曝出城管招投標暗箱內幕。深圳的「數字城管」系統，從2006年就開始運行，僅一期投入就超過 9400萬元人民幣。深圳市城市管理監督指揮中心調研員（副處級）龔友夫，通過設定對天夏公司有利的資質條件以及推薦天夏公司找來的三名專家參與評標小組 等行為，幫助天夏公司中標，此後得到「感謝費」30萬元。

　　而2011年被判處有期徒刑12年的中山市城管執法局原局長李健生，在其數項犯罪事實中，亦有多項涉及招投標。比如，在總額不到72萬元的工作制服購銷合同中，他得到好處費45萬元。

　　「城管系統的項目太多了，城市需要的每一個井蓋、垃圾桶、路燈，城管內部需要的文具、制服、執法設備，都使得項目負責人有尋租的空間。」趙陽分析說。

　　除了實物，城管系統採購的還包括服務，其中也有貪腐空間。在黃埔區檢察院的通報中，黃埔區城管系統的窩案，主要涉及來自物業公司的賄賂。趙陽分 析，物業公司賄賂城管，一般有兩種情況，第一是物業公司希望競標城管內部的清潔工作，第二則是物業公司和城管的職責有交叉，城管將一定的職能「外包」給物 業公司。在不少地方，都有「城管外包」現象，即城市管理工作中的部分職能委託給民間企業來承擔。

體制病根

　　此番廣州城管集中曝出的貪腐案，凸顯的一個問題是，城管的職責範圍過於廣泛。以廣州為例，據2008年8月出台的《廣州市城市管理綜合執法條例》，廣州市城市管理綜合執法範圍包括授權行政處罰權和受委託行政處罰權兩個部分，共計203項。

　　其中，授權執法範圍涉及「市容環境衛生、城市規劃、綠化、環境保護、工商、市政、建築施工、燃氣、供水、城市房屋強制拆遷、救助、市白雲山風景 名勝區、養犬管理」等13個方面共160項；委託執法範圍涉及「建築施工、路燈照明、房地產、燃氣、供水、人民防空、社會醫療機構管理」等7個方面共43 項。2011年10月實施的《廣州市城市管理綜合執法細則》，則將城管執法機關行政處罰權細化至232項。而在1999年實施的舊《細則》中，僅有64項 處罰權。

　　但與廣泛職責不相匹配的是城管的「執法力量」配備。據人民網報導，目前北京、珠海、咸陽和西安市區實現了全員公務員待遇，上海市為全員事業編 制、參公待遇，其他地方則多是公務員編制、參公待遇事業編制和普通事業編制的混合體。由於編制有限，大多數地方都引入「協管員」協助城管工作。

　　2006年，江蘇省通州市城市管理局幹部易君在《南方週末》上撰文稱，「從工作性質來看，城管部門是個『筐』，其他職能部門扯皮或管不了的疑難雜症，全往這個『筐』裡裝。城管部門工作的力度、強度、難度、危險度，都不比人家小，但享受的待遇卻遠比人家低。」

　　權力範圍大，收入低，使得城管有貪腐的空間和動力。

　　事實上，城管這一中國特色的機構，自成立開始，其合法性就一直遭受質疑。其前身為上世紀80年代北京等城市設立的環衛監察大隊，後來改為城建局 下設的城市管理監察大隊。1996年出台的《行政處罰法》規定了「相對集中行政處罰權」制度，即依法將兩個或兩個以上行政機關的行政處罰權集中由一個行政 機關行使，原行政機關不得再行使已集中的行政處罰權，意在解決不同行政執法部門「多頭執法、互相踢皮球」的問題。1997年，北京市經國務院批准，開展城 市管理綜合執法試點工作。這項試點後來逐漸在全國推廣，到2002年，國務院出台《關於進一步推進相對集中行政處罰權工作的決定》，城管處罰權的範圍進一 步擴大。

　　然而，城管部門的體制並沒有隨著其權力範圍的擴大而理順。根據《行政處罰法》，行使行政處罰權的必須是行政機關，或者法律、法規授權的具有管理 公共事務職能的組織，接受行政機關委託行使處罰權的組織，也有明確資格要求。尤其是，「相對集中行政處罰權」的主體，必須是「行政機關」。

　　但很多地方的城管，自成立時即缺乏組織法的依據，也沒有明確的法律法規授權。在因城管暴力執法等引發的非議中，城管往往之指摘為「非法組織」。 隨著一些地方逐漸出台地方法規，以及解決城管部門和人員的地位和編制問題，城管的「合法性」問題看似有所緩解，但問題並未解決。

　　曾在夏俊峰刺死城管案中擔任二審辯護律師的中國政法大學講師滕彪指出，行政執法首先需要專業性，把幾十項、幾百項行政權力集中到城管這麼一個部門，不僅違反了專業的原則，也違反了分權的原則。「城管的權力太大，必然導致出現的腐敗的問題。」

　　滕彪說，設置城管以前，多個行政部門多頭執法、效率低下的狀況，「是一個管理思路和管理水平的問題」，不改進治理思路，城管職權越來越膨脹，並 且讓它正規化，恰恰是反向解決問題。這亦為行政法學界的普遍看法。行政執法權可以考慮相對集中，但不能忽略專業化要求。城管作為過渡性、臨時性的產物，卻 日益部門化、固定化，形成新的利益格局，並衍生新的問題。■

#874廣州藥業估值再論以及其他 山頂洞人投資手記

http://sddr2010.blogspot.hk/2012/07/874.html

廣州海心沙：一道待解的題

http://www.infzm.com/content/78401

一座珠江上的小島，因為有大型賽事留下的場館，面臨著處置難題。此外，由於身處寸土寸金的黃金地段，它從規劃中的綠地公園，變成一塊商業用地。

一個月前，在「海心沙場館賽後運營新對策座談會」上，廣州新中軸建設有限公司相關負責人透露，海心沙西區將建設成觀光休閒酒店，中區計劃舉辦常態演出，東區將集中招商，建成集文化、娛樂、購物於一體的商業區域。

這意味著原本被規劃為市民公園的海心沙，將演變為一塊商業用地。

海心沙是流經廣州市區的珠江之上的一座小島，位處廣州CBD珠江新城。過去二十多年間，它一直大隱隱於市，掩映在廣州市繁華地段的兩座大橋之間，用作廣州軍區的一處倉庫和宿舍。直到2010年11月，廣州亞運會開幕式在此召開，海心沙才一夕成名。

但難題隨之而來。大型賽事後的場館處置是個世界性課題，海心沙是其中最新的一例，並且至今尚在探索合適的處理方式。

亞運閉幕後沒幾天，在討論「後亞運廣州」的珠江博士論壇上，高級規劃師李少云的一句「看台應該拆除還是保留，尚未確定」引發輿論關注。廣州市民這時才知道，原來海心沙一直是作為綠地來規劃的，亞運用地是臨時的，看台也只是個臨時建築。

在珠江新城曾經的規劃設計者也站出來說話後，爭議達到了高潮。2011年7月15日，中山大學教授袁奇峰在微博上指出，耗資4億元修建的海心沙看台 有可能成為「廣州最顯著的違章建築」，並質疑政府「修建時用力過猛，是否就打算過時不拆了？」袁奇峰曾任廣州城市勘測規劃設計院副總規劃師，主持珠江新城 規劃。

不過，當月底，由廣州市規劃委員會的參會委員一致投票通過，海心沙看台「轉正」。主持會議的副市長承諾：先做保留，將來改造時建築總量不增加，改造方案也要吸取專家意見，爭取再上規委會。

此後，規委會沒有再做討論。但海心沙接下來一年的走向，卻一步步地遠離公共性、邁向商業化——開發者廣州城投先是在2011年8月份將看台下面的空間租了出去，2012年6月份更是進一步向公眾暢想了看台之外的餐廳、會所和遊艇碼頭的規劃。

不過，南方週末記者調查發現，直至今日，海心沙仍然是一塊尚未出讓的寶地，產權歸屬於廣州市土地開發中心；而從廣州市政務中心查詢到的2012版海心沙規劃圖，依然保留著袁奇峰當年規劃時的模樣——中間一塊廣場，東西兩塊綠地。

「臨時建築」由來

2012年7月5日，海心沙看台底部的南側，幾名工人正忙著裝修兩間房子，房外豎著一塊寫著「海心晟薈」的牌子。「這是將來用作招商中心的。」一名工人告訴南方週末記者。

正在裝修招商中的「海心晟薈投資公司」，是在亞運看台轉為永久建築兩個月後，由一家國企「廣晟酒店集團」和一家民企「金鵝集團」共同注資成立的。海心晟薈投資公司一成立便接手了母公司「廣晟」剛剛租下來的12.4萬平米海心沙物業。

廣晟是從「新中軸建設公司」手中拿到這些物業的，後者是海心沙亞運公園的開發者和經營者。南方週末記者翻查海心沙歷年規劃圖時看到，早在2006 年，登記的土地使用方就已經是新中軸建設公司了，只不過後面多標註了一個「選」字。廣州政務中心的工作人員解釋說，這說明當時還只是選地，尚未批覆。

新中軸建設公司是一家隸屬於廣州市地方融資平台「廣州城投」的國有企業，成立於2006年3月。那一年，也是廣州市政府從軍方手中收回海心沙島、著手拆遷之時。

1993年，廣州珠江新城開發建設正式啟動。此時，在最初版本的「珠江新城控制性規劃條件」中，海心沙島已經是一整片綠。2003年，袁奇峰主持的珠江新城規劃中，修改了一些地塊規劃，但規劃圖顯示，海心沙島仍然是個公園的樣子，只不過在島中間做了一個廣場。

此時，更準確說是在1975-2006年間，海心沙島一直屬於軍區用地，直到此後交由廣州政府進行開發。在更早（1975年）之前，這片土地屬於廣州市獵德村所有。

政府的拆遷工作有些漫長。一位在島上住了二十多年的軍人家屬回憶說，直到2009年，她和她的鄰居們才陸續搬走。歸屬軍方的近30年間，除了軍人及其家屬，這座小島的東側還先後住過軍隊的被服廠、修理所、軍企合營的海豐鞋業的工人們，西側一直是廠房和倉庫。

直到2008年底廣東省委「在珠江上辦開幕式」的創意，才加速了海心沙「原住民」的搬遷。離開之際，這位家屬留意到，西側的倉庫已經快要拆完了。

時間緊、沒先例、難保密，這些一度讓開幕式總導演陳維亞無比撓頭的因素，也成為廣州市規劃局先以臨時建築的形式做出規劃行政許可的理由。質疑聲一度 高漲的2011年7月，廣州市規劃局副局長葉浩軍曾解釋說，是因為時間緊來不及考慮賽後永久利用功能，也是因為保密需要，才批了臨建。

看台和賽事場館並非不能做臨時建築。即將亮相的倫敦奧運會主場館「倫敦碗」，就有不少「臨時」性，可容納8萬人的倫敦碗其實只有2.5萬個固定座位，剩下的是用可拆卸的輕質鐵架組裝而成。奧運會後，倫敦碗上面的四層將被拆除，成為一個小型足球場。

不過，4億元的造價、鋼結構的主體，袁奇峰說他一看就知道，建設方打一開始就是奔著永久建築去的，沒想過拆的事。所以亞運會閉幕半年後，距離一般意義上兩年的臨建期限尚有時日，他就開始了炮轟，「如果批了是臨時建築，最後都變成了永久建築，規劃的嚴肅性何在？」

事實上，規劃局也沒給海心沙看台的「臨時」身份設置時限，「因為考慮其賽後經適當改造還要保留使用。」2011年7月葉浩軍在回應質疑時強調，廣州也從未法定過臨建期限，並且可以延期。

這種狀況在廣州其實已有先例：廣州城裡非常知名的「宏城廣場」，從1997年建成到2009拆遷，一直是臨建，從未有轉正。而建設方，正是廣州城投的前身廣州城建。

規劃至今尚未調整

在海心沙看台去留問題上，廣州曾經發起過一次大討論，贊成留的市民其實相對更多，因為「拆了可惜，只要不再收費就好了」。

「海心沙公園還沒有建設，在規劃控制的公園用地上修建臨時建築確實不需要修改規劃。但是臨時建築如果要想轉成永久建築，就得按程序修改規劃。」袁奇峰說。

2011年7月27日，廣州規劃局依例召開了規劃委員會，討論表決海心沙看台去留等一系列重要規劃問題。規劃委員會制度是五年前由廣東省首創的，由專家委員來決定重大規劃的審批和修改。

這是一次存在分歧但最終全票通過的表決。當時在表決現場隔壁房間觀看實時錄像的一名記者回憶說，包括中國工程院院士何鏡堂在內的多名建築規劃專家一 方面認為，看台已成既定事實，況且也是亞運遺產，全拆了太可惜，希望拆除損害城市景觀的部分；一方面也建議在有具體改造措施之前，暫緩表決。但在一番溝通 之後，19人全票通過。

在這次規委會審議會上，有關方面還提交了一份《廣州市新中軸線北段控制性詳細規劃》。照這份規划來看，海心沙島將會從單純的綠地變成兼容體育、文化娛樂和商業設施的地塊。

除去看台部分，小島東側也在原本的綠地之上標出了十個左右的商業或文化娛樂小地塊。這些小地塊對應的是按照2003年珠江新城規劃中本應拆除卻尚未拆除的軍隊宿舍，也是副市長在「保留現有建築」的承諾中所指的「現有建築」。

這是自1993年海心沙首次被規劃成綠地、2003年袁奇峰主導的《珠江新城規劃》予以明確以來，第一次有單位提出調整海心沙島的規劃。

南方週末記者翻查到了這份「批前公示」，但始終沒有看到「批後公示」。根據住建部和廣東省的一系列法規，對於重要的控制性規劃調整，既需要批前向市 民公示一段時間，也需要批後公示。2012年7月9日，南方週末記者在廣州市政務中心查詢的海心沙2012版規劃也顯示，一切尚未調整。

17萬平方米，價值88億

對於城市規划來說，綠地是不是越多越好？「顯然不是，」棕櫚建築規劃設計院院長王曉川肯定地說，「任何一次城市規劃的調整，肯定都是政府、開發者、公眾博弈的結果。當然，如果博弈找不到平衡點，也有基本標準和原則可循。」

南方週末記者找到1993年頒佈的《城市綠化規劃建設指標》，對應查詢到廣州這一級別的城市：其總體綠地率到2000年應該不少於25%；如果是在建築密度較高的市中心，也有一個人均指標——人均建築面積超過105平方米的地區，人均綠地不低於8平方米。

2002年，袁奇峰在主持珠江新城規劃時，就是因為考慮到珠江新城建築密度高、人口多，才設計了海心沙、花城廣場、珠江公園三個整塊綠地來平衡。人均公共綠地7.86平方米，只是接近國家標準而已。

「這已經是一個多方博弈的結果了，考慮到國家規範和中心經濟的效益，現在還要再砍掉一整塊綠地。」袁奇峰身為當年項目的負責人，之所以一再強烈反對修改海心沙規劃，是因為不想聽到後來人對他專業性的質疑——「你怎麼做的規劃，連綠化都不夠」。

極端地假設，假如將這塊佔地總面積約17萬平方米的小島全部拿出來招拍掛，廣州的土地市場將會發生什麼？合景泰富首席分析師黎文江覺得，無論是總價 還是樓面單價，都有可能刷新2012年6月18日恆大集團剛剛創下的地王紀錄。「因為同在珠江新城板塊，海心沙卻有著難以複製的江景優勢」。

總面積9570平方米的地塊，恆大花了13.22億元，海心沙的面積是這塊地的17.7倍，即便刨除163%的拍賣溢價率，按照恆大那塊地的底價來計算，海心沙也能賣出88億元。

爭議聲中，海心沙島原本的模樣、島上曾經的建設生活者們，恐怕都很難再被人想起。

三十多年前，廣州軍區讓出洲頭咀給政府作碼頭，將被服廠搬到海心沙島上之時，這還只是一塊不到6萬平方米的潮汐小島。

如今已九十多歲高齡、最高任至軍區後勤部副參謀長的張萬中主持了當時的圍島填江，花費超過2500萬元，3年時間，將海心沙堆填成了差不多今天的模樣和面積。

那段歷史，當年曾經與父親一道考察過海心沙的廣東粵能集團董事長張寶賢至今記憶猶新，在「海心沙的前世今生」的博客中，張寶賢寫道：「三十五年前， 海心沙只是廣州珠江北河道上一個荒蕪灘地，大潮時全部沒入水中，低潮時，露出水面的也不過是塊不足六萬平方米的孤島。上邊有三幾戶獵德村民，以最原始的方 式養了些鴨子。那時的海心沙，完全是一派自然景象。」

「我贊同搞亞運場館，但你搞完亞運之後應該歸還；即便想保存下來，亞運會都是財政撥款，你卻要收費，我很反感。」海心沙公園收費後，愛好攝影的張寶賢再也沒有去過。

面對很多跟張寶賢想法一樣的市民的質疑，新中軸公司和廣州城投覺得自己有點冤，廣州市政府也在幫他們解釋：海心沙亞運公園並沒有得到財政撥款，全部10億元經費由新中軸公司自己籌集，這也是目前收門票的原因。而如果商業化運作順利，海心沙也就可以不收門票了。

在致力於推動預算公開的民間專家吳君亮看來，這個看似合理的說法，暗藏玄機。

吳君亮指出，在美英等國，公共設施也是通過財政撥款、發債、轉讓經營權、捐助贊助等幾種方式來建設的，所以，有免費的，也有收費的；為賽事而建的場館，也是有的賣了，有的還在收門票。「但是，涉及收費的，都是按照招投標的方式來讓渡經營權，之後也是完全市場化經營的。」

作為政府投融資平台的廣州城投，卻直接拿到了公共設施的經營權。「憑什麼由廣州城投建設運營海心沙項目，政府部門沒有公佈；是否為海心沙項目投入過 公共資源，或者提供其他補償來為商業開發墊底，政府也沒有任何說明。」2010年以來，廣州美院教授李公明鍥而不捨地在公共渠道上追問。

2012年7月4日，當南方週末記者前往廣州市土地開發中心，問及是用劃撥還是招拍掛的方式出讓時，土地出讓處的一位人士明確表示：「其實土地所有權還是政府的，土地仍在儲備中心手裡，但是已經給城投用了，讓城投去建設經營亞運看台，所以也沒法出讓了。」

#874廣州藥業估值再問 山頂洞人投資手記

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