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廣州酒家破冰上市進程 餐飲業上市難魔咒終破除

http://www.21cbh.com/HTML/2012-8-15/2NNDE4XzQ5Nzk2NQ.html

5月份證監會發佈《關於餐飲等生活服務類公司首次公開發行股票並上市信息披露指引(試行)》(下稱《指引》)，事隔三個月，籠罩在國內餐飲企業頭頂「上市難」的魔咒終被打破。

記者昨日從證監會公佈的一份首次公開發行股票申報企業基本信息情況表中獲悉，此前一直停滯在初審階段的四家餐飲企業有三家已經跨入「落實反饋意見中」階段。

餐飲企業上市獲得鬆綁

此次踏出破冰第一步的餐飲企業分別是順峰餐飲、狗不理集團以及廣州酒家，其均選擇在深交所上市，另一家餐飲企業淨雅食品尚停留在「初審中」。

「毫無疑問證監會已經為餐飲企業上市鬆綁。」中國烹飪協會副會長馮恩援在接受南都記者採訪時表示。此前因為普遍存在財務不透明等「頭疼」問題，證監會一度 叫停餐飲業的上市審批。從2009年至今將近三年，儘管有著2萬億市場容量，但國內僅有全聚德、西安飲食和湘鄂情三家上市公司。經受不住等待煎熬的俏江南 今年2月也轉戰港交所。今年5月證監會首度就餐飲行業上市發佈《指引》，這被業界解讀為證監會即將為餐飲企業上市放行。

「現在處於沉默期，暫不方便發表任何言論。」廣州酒家董事辦稱，目前廣州酒家一直根據證監會的要求上報材料。究竟這三家企業根據《指引》作了哪些調整才最終被「鬆綁」？包括狗不理集團、順峰餐飲在內的三家企業均以敏感期不宜發表言論為由婉絕記者的採訪。

據馮恩援透露，國家餐飲業十二五發展規劃中明確表態，要培養一批大型餐飲企業集團，其大型餐飲企業集團的內涵就是產值要過10億，但目前中國百強餐飲企業產值的下線僅為4.6億。

餐飲業增速放緩或打擊企業上市信心

對餐飲企業的鬆綁是否意味著餐飲行業接下來將迎來一波上市的高潮？「尚待觀察。」中投顧問酒店餐飲行業研究員康建華稱，這還要看這些餐飲企業上市之後是否能真正助推公司高速發展及帶領行業進入一個新階段來確定是否應放寬餐飲業上市標準。

此外，和餐飲企業當初雄心勃勃地衝擊資本市場相比，現在餐飲業大環境已今非昔比。據行業最新的統計數據顯示，今年1-6月份，我國餐飲業增速同比回落3個 百分點，成為除2003年因「非典」因素外新世紀以來的最低值。大型快餐連鎖企業上半年同比增幅維持在10%左右，本土快餐品牌利潤不及8%，正餐企業增 速明顯放緩。

「經濟大環境下滑，餐飲業增速放緩，資本對上市公司的態度會更為謹慎，對想上市的餐飲企業的抗風險能力提出更高要求。」馮恩援表示，現時包括淨雅等餐飲集團都紛紛通過涉足快餐、進行併購等方式試水業務多元化增強企業的盈利能力。

月開支近100萬 「三座大山」重壓廣州經銷商

http://www.yicai.com/news/2012/08/2002701.html

廣州北大門，艱難的八天疏堵戰 ——高速免費試驗：始於堵，終於暢

http://www.infzm.com/content/81735

如臨大敵的廣州北大門——京港澳高速公路太和收費站終於鬆了一口氣。

2012年10月7日，「史上最長黃金週」的最後一天，37318輛免費小客車順利通過設立於此的閘道，沒有擁堵。

與黃金週首日全國高速變「龜速」的窘況相比，10月6日和7日的返程高峰，答卷漂亮了許多。交通部路網中心的監測專報稱，公路網整體運行保持平穩，沒有出現長時間大規模的擁堵現象。

10月8日零點，隨著全國各地高速收費站的收費桿的落下，持續八天的高速公路免費通行鳴金收兵。交通部新聞發言人何建中稱，首次實施的重大節假日小客車免費通行政策首戰告捷。

始於擁堵，終於順暢，2012年的秋天，中國政府、企業和民眾一起在高速公路上進行了一場免費政策的國家試驗。

高速公路上賞月

程雨（化名）第一次在高速公路上賞月——中秋節的月亮。

2012年9月30日，這名大二學生與同在廣州工作的媽媽決定「瘋狂一次」——開車回湖南嶽陽老家。高速公路免費政策讓母女倆堅定地放棄了只需3小時35分鐘的高鐵。

早晨5點，母女倆就啟程。如果不出意外，走京港澳高速，800公里的路程也就10個小時，趕上和家人吃團圓晚宴綽綽有餘。事實卻是，當她們踏進家門已是次日凌晨一點半。

「這條路自開通以來從未這樣堵過。」已在這一路段往返巡邏了八年的廣韶路政大隊中隊長張嘉浩對南方週末記者說。

北上——這一天，超過11萬輛符合免費政策的小客車通過京港澳高速粵境南段，加上黃金週前一天，通過太和收費站的小客車比去年同期增加了近兩萬輛。

南下——在這條貫穿中國南北的大動脈的起點北京，擁堵之盛有過之而無不及。這天上午，出京車流綿延28公里。

不惟京港澳高速，長假首日，中國24條高速局部路段成「停車場」，京津、長三角、廣深等地壓力尤甚。

未上高速，車流已膠著。太和收費站前原本30分鐘的車程，程雨母女走了兩個小時。廣東廣韶高速公路有限公司監控中心的錄像顯示，太和收費站的車流呈10公里的長龍，一直到10月1日上午10點才略有緩解。

即便通過了收費站，想跑到20碼以上也近乎妄想。距離太和收費站六十餘公里，是第一個高速公路服務區。自9月28日下午始，這裡就「爆棚」了，最高峰時排隊長龍一度綿延至太和收費站。9月30日，服務區產生的垃圾是如此之多，以至於服務區不得不額外雇了十餘個臨時工。

「割肉」的戰役來了

飽嘗了扎堆出行之苦，程雨母女開始在這場「試驗」中調整出行計劃。原定10月6日返穗，她們選擇了提前一天。這一次，同樣的路程比啟程時縮短了近8個小時，近乎不打折地嘗到了免費甜頭，「全程省了五六百元的過路費。」談及此，程雨仍有些小得意。

不惟車主，高速公路管理者也在調適。習慣了「貸款修路、收費還貸」模式的中國高速公路，驟然切換到免費模式，遠非僅僅在收費站取消人民幣找贖環節這麼簡單。

早在兩個半月之前，2012年7月24日，國務院就下文，要求地方政府制定免費通行的具體實施方案。一個多月過去，由於無參考借鑑模式，各地實施方案遲遲未見出台。

9月5日，交通部下發緊急通知，就交通疏導、訊息發佈和應急措施等提出了更為詳細的細則指引，此後，各地實施方案陸續露面。

事實上，早在國務院的通知下發之前，已聞風聲的高速公路公司就已對「割肉」有了「心理準備」。「我們是國企，第一職責就是堅決執行國家有關政策。」 廣韶高速公司收費管理部經理鄭少華說。廣韶高速公司隸屬於廣東省交通集團，該集團投資、管理的高速公路通車里程佔廣東全省的66%。

大會小會開了十多次，在廣東的實施方案未出爐之前，廣韶高速的備戰就已啟幕，執行方案和應急預案陸續出台。

但依然招架不住大考之日的出城大軍。「以前習慣了吃兩碗飯，現在卻來了十碗，不堵才怪。」華南快速乾線營運單位負責人藍興全說。

在車主的抱怨背後，高速公路管理者使出渾身解數。地上，交警史上第一次騎著自行車上高速執勤。天上，廣東省公安廳交管局動用了3架直升機空地聯勤。

負責拯救工作的粵運拯救公司首次派人在監控大廳值守，廣韶路政中隊的巡察組由原來的3人一組變為兩人一組，在廣東全省的14條主幹高速公路交通流量大的路段及容易發生擁堵的41個堵點，每兩公里即有一個民警駐點執勤。

由廣東省交通運輸廳、廣東省交通集團等組成的14個檢查組上路巡查，紀檢部門亦明察暗訪，廣東省監察廳負責人稱，對不執行免費通行規定，頂風違規亂 設卡、亂檢查、亂收費、亂罰款的，發現一起，嚴查一起，除對當事人進行嚴肅處理外，還要嚴格追究政府主管部門的責任，確保政令暢通。

「一車一卡」的曲折

收費員胡秋如卻經歷了工作兩年以來最為輕鬆的幾天。隨著10月4日12時收費站取消收發卡，她習慣性的揚手、點頭、微笑、目視、找贖等流程被省略了。以往，這一流程足以令每輛通過的汽車停留十多秒鐘。

免費但仍收發卡被視為「添堵」原因之一。

「不採取收發卡的措施，我們就不清楚車流量、流向及免費額，對即時車流預警管理及今後節假日的車流預判就沒有依據。」鄭少華解釋道。而交通部要求各地要於10月8日18點之前將本地區公路交通流量以及免費額彙總上報。

10月1日，公安部交管局有關負責人指出「一車一卡」加劇擁堵。交通部管理幹部學院政法教學部主任張柱庭在北京各高速收費站的調研顯示，收費期間， 一輛車通過收費站的時間約為15秒，免費卻仍採取收發卡，時間縮減至2秒。饒是如此，在史無前例的車流面前，2秒鐘的暫駐亦足以「添堵」。而據廣東省交通 集團介紹，廣東部分路段擁堵沒有一例因收發卡造成。

兩天後，這項政策被修改。10月3日，交通部下發緊急通知，要求各地於4日零時起取消收發卡，隨後又調整至4日中午十二點。「路橋公司已經按照要求 發出去的卡還有大量在路上，我們需要足夠的時間回收。」一位路橋國企負責人稱，這些卡的成本少則三五元多則六七十元，「不收回來也算是國有資產流失吧。」

高速公路上的應急方案也在不斷調整。9月30日，在廣韶高速，北行擁堵，南行卻一路通衢。下午5時許，瓦窯崗服務區前後四公里的南行車道，有兩條道被借來用作北行，北行擁堵大大緩解。

事實上，早在是日上午的擁堵高峰來臨時，廣韶高速的營運方即已向交警部門提出此動議，但由於此路段分屬於廣州、清遠兩地交警管轄，清遠交警認為這樣會存在風險，廣東省交管局一位領導乘坐直升機視察之後，才最終下了決心。

「經歷了這次試驗，下一次節假日，我們應對起來也許會輕鬆一些了。」鄭少華說。

首戰告捷的背後

「所有的政策都會有正效應和負效應。」張柱庭說，「免費政策的主要成就應該予以肯定。」

交通部的統計顯示，八天的免費試驗，全國收費公路七座以下小客車交通流量為1.89億輛次，比去年同期增長超過一半，全國免收小客車通行費65.4億元。

作為回報的是全國旅遊市場的異常火爆。公開資料顯示，僅湖南一省，高速公路提供了2億元的「節日福利」，但旅遊業收入同比增長近六成。遼寧、貴州等地，自駕游車輛亦呈井噴之勢。

華麗的成績單背後，這一首戰告捷的免費試驗仍有待完善。交通部的有關負責人亦坦承，由於準備時間較短、應對經驗不足等原因，各地也暴露出了一些問題，如部分駕駛人員的駕駛行為有待規範、高速公路服務區服務能力有待提升、路網運行監管能力和水平有待加強。

10月6日中午，京港澳高速鰲頭段的一處緊急停車帶上，一輛大巴突然停車下客，100米外即是黃底紅字的「高速公路禁止上下乘客」的標識牌。

「這樣的違規都是事故隱患，但光靠交警處罰也罰不過來。」廣韶路政大隊的巡視班長牛文峰對此有些無奈。更有甚者，9月30日晚的一次短時擁堵，原因 竟是一車主在快車道上停車，對著路中間的護欄撒尿，造成追尾。這一天，在牛文峰他們所轄的200公里路段內共發生了120餘宗交通事故。

交通部路網中心的監測專報稱，黃金週首日全國的公路阻斷事件，80%都是由交通事故所致。「國人離文明駕駛還有很長的路要走。」張柱庭說。

有車一族需要反思，管理部門也如是。「如果事先能充分徵求高速公路企業的意見，在實際操作中就會避免不必要的周折。」一位高速公路公司收費管理人員說。

在諸多業內人士看來，免費政策實施之後對於高速公路企業如何補償的問題也應提上議事日程，「高速公路企業總體仍是負債的，面臨著還貸壓力。」張柱庭說。

「如果沒有收費還貸政策，中國的高速公路不可能有今天。」一位經營某高速路段的外資企業負責人說。

該負責人稱，事實上，近年來，民企及外資投資高速公路的熱情已經有所減退。以廣東省為例，近年來有多個擬上馬的高速公路建設項目遭遇流標。公開資料 顯示，廣東省新建和在建高速項目大多位於粵東、粵西、粵北等經濟欠發達地區，因規模大、投資效益差，已有共計1639公里的14個項目因無其他投資主體願 意投資，只能作為指令性安排交由國企廣東省交通集團承擔。

廣州車展印象 一行

http://blog.sina.com.cn/chenlinl00

看了廣州車展，重點考察民族品牌企業，比亞迪，長城，奇瑞，吉利，江淮等。

奇瑞簡直是在浪費，明顯沒有策劃好嘛，好端端的場地給浪費了。稀拉拉沒幾個人影。車子的造型也不搶眼。看來不注意宣傳和外觀設計。沒有推出純電動車產品，展示的是一款概念車，比較卡通和前衛。

長城呢，但是也算樸實大方，顯得專業專注，不算搶眼球。也沒有純電動車產品。

比亞迪細節做的最好。車模比較漂亮，展示設計比較出色，員工的姿勢比較標準，員工比較努力，展台設計的細節很好，展廳頂部的設計，把品牌口號寫在上面，起了很好的遮擋燈光的作用。比亞迪的重點，是放在電動車上了，那個0元購車的方案。有專人不停在講台上做宣傳和客戶教育。看到那個扣除補貼後20多萬的純電動車E6,明顯比江淮的好，但是價格也貴很多。

江淮也還可以，展示設計也很大氣，那款扣除補貼後，7萬多元的純電動車，算是看到了，續航里程130公里，性價比還不錯。還有城市物流車，也有特色。

還有一點感覺，外資合資品牌太強大，很搶眼，如果不彎道超車，不搞電動車，民眾品牌沒有機會。

20121211 廣州友誼 歐陽 濟南

http://blog.sina.com.cn/s/blog_9eb77a950101f6jn.html

如何理解巴菲特的三種投資？ 廣州胡鋒

http://xueqiu.com/3270832901/22691744
巴菲特將投資分為三種類型：1貨幣類資產投資，包括貨幣市場基金，債券，抵押貸款， 銀行存款等。2非生產性資產投資，黃金、字畫、古董是典型代表。3生產性資產投資，包括企業、農場、房地產等。他認為，貨幣類資產長期內看風險最大，非生產性資產的收益寄託在他人身上，生產性資產才是最可靠的。

生產性資產為什麼最可靠？因為生產性資產能帶來現金流。就是說，有源源不斷的現金從生產性資產流出。這保證了生產性資產的持有者可以不依賴交易對手而獲得收益。債券、銀行存款也能夠帶來現金流，但是長期看，這個現金流不足以抵消通脹的侵蝕，這也是人們被迫進行主動理財的根本原因。

由於生產性資產能夠帶來現金流，因此其估值就有一個在理論上看起來可靠的基石。可以通過估計其未來現金流來確定當前資產的價格。但是非生產性資產的估值就缺乏任何理論基礎，因為其本身是不產生任何現金流的，通俗點說，守著它不能當飯吃。之所以還守著，是因為知道將來出手的時候，還有人願意要。一幅名家字畫在文盲眼裡可能一文不值，在收藏家眼裡可能價值千萬。估值差異極大。但是，一片農場，一棟房子，無論是在文盲眼裡還是老練的投資者眼裡，其估價不會差別太大。因為不管是什麼樣的買家，在出價前，他們會首先在心裡盤算：這片農場一年可以收穫多少糧食，這棟房子一年可以獲得多少租金。這個糧食、租金就是他們一致認可的估值標準。

非生產性資產存在估值上的盲區，或者說無法估價，這才是視確定性為投資第一要義的巴菲特很少觸碰的主要原因。

巴菲特說，當我購進一家企業股份時，從來沒有考慮再把這些股份賣出。也就是說，他在乎的是這家企業持續的創造現金流的能力，而不是未來市場對它的估值。或者說，未來有沒有交易對手他甚至懶得關心。因為他買入的時候本就只關心現金流，而有沒有交易對手對此沒有任何影響。這種投資理念和實業投資完全一致。無論是你投資開一家餐館，還是一家皮鞋廠，你首先考慮的是如何通過把餐館、皮鞋廠經營好，通過企業的持續盈利收回投資，而不是一開始想著某一天把這個餐館、皮鞋廠賣給誰來收回投資。實際上，你也沒法確定到時候有沒有人願意接手你的餐館和皮鞋廠。而實業投資的現實也表明，這種情況是很可能發生的。股票市場由於給投資者提供了一個隨時可以退出的機會，很多投資者逐漸忘記了投資的初衷。

投資者經常碰到的情況是，一家企業是很能掙錢，但是卻很少分紅回饋股東。為什麼？因為賺來的錢很快又要投資於再生產，維持公司的持續發展。這種公司往往表現很好的成長性，但是由於資本性支出巨大，一旦發展遇阻，很可能把前面賺的錢全部虧進去了。因此，投資者看重的應是自由現金流，指企業經營活動產生的現金流量扣除資本性支出的差額，這是一種在不危及公司生存與發展的前提下可供分配給股東的最大現金額。那些不需要太多資本性支出就能維持再生產的公司往往是自由現金流充沛的公司，也即輕資產公司，是良好的投資標的。那麼如何檢驗公司是否有充沛的現金流呢？分紅是一個重要的證明。能夠持續堅持高分紅比例的公司，往往具有較高的投資價值。

對廣州藥業需要關注什麼 德榮

http://xueqiu.com/6051104112/22815018
對一家公司找出當前最需要關注的點，從而可以便於觀察它的變化，並且可以集中精力。

對廣州藥業需最要關注什麼呢？從對公司上市以來歷史信息，以及近期發生的大事，我認為最需要關注：1、什麼時候能有一個穩定的管理層？2、調研觀察王老吉與加多寶的鋪貨及相應的銷售情況；3、廣州藥業吸收合併白雲山。

一、什麼時候能有一個穩定的管理層？
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   這是廣州藥業公司歷史管理層主要成員表格，以及與白藥、阿膠和同仁堂的對比。

   自2000年以來，公司有5任總經理，副總也有很大的變化。試想，一個管理人員明天還在不在這個位置上都不清楚的話，怎樣用心去做好事情？當然，對於一個國企，業績的考核，不達標從而換人；但，常換人又造成更難做。怎樣結束這種事情？

   相對比，云南白藥，王明輝一直是主心骨；東阿阿膠，發生過股權之爭，後來穩定下來了；同仁堂2006年後總經理穩定，從其之後的業績表現也可以看出管理層趨於穩定後的積極作用。

   廣州藥業公司為投資人帶來了什麼樣的業績呢？
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註：2008年醫藥商業不再納入合併報表。

   很不理想的歷史業績。另外，再拿一個個人投資者易於觀察的標的----公司藥店，來看一下。
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   藥店收入佔比比較小，對業績本身沒有多大影響；但是，由於它易於觀察，我們可以在日常生活中通過這個小窗口來看看公司經營得怎麼樣？

   到目前為止，公司基本上就只有采芝林藥店了，另外有一家盈邦；健民呢，現在大家都知道只有武漢健民了（不屬於廣州藥業）。走進采芝林藥店，也能感受到經營不善的情況，特別是廣州的朋友多去看看。

   廣州藥業手中有很多個好品牌，由於歷史原因，整合不是很好。期待著公司有一個穩定的管理層，持久、穩健地做好這些品牌產品。

   由於廣州藥業吸引合併白雲山，作為廣藥集團的總經理李楚源，目前是大家目光所聚之處，期待李總帶來一個真正的「新廣藥」。管理層是公司成功的重要基礎之一。

二、調研觀察王老吉與加多寶的鋪貨及相應的銷售情況

我認為廣州藥業做紅罐王老吉是有困難的。藥與飲料是完全不同的經營方式，之前做綠盒王老吉，我認為更多是粘了當時的紅罐王老吉的光。面對這樣的困難，公司怎樣，以及能不能克服，需要觀察。

紅罐王老吉相對於廣藥公司來說是個什麼樣的產品？

廣州藥業收入構成中，製造業務與醫藥貿易基本上的五五開的佔比。

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   本表是近三年廣州藥業製造業務和貿易業務的毛利率。

   紅罐王老吉所屬的飲料行業平均毛利率在30-40%之間。從毛利率的角度來看，這個產品進入廣藥如果做得好，貢獻是不錯的。不過，飲料產品的銷售費用會非常大，特別是這兩年與加多寶競爭。

   紅罐王老吉的關健，在於能賣出去多少？這裡要區分一下，貨鋪出去，與消費者購買是兩回事。短期內，貨鋪出去就會給資本市場一個刺激；但是，長遠來看，重點是消費者選擇王老吉還是選擇加多寶？

   這很好判斷。通過全國各地的調研信息彙總。1、產品的鋪貨情況；2、觀察終端銷售力度；3、自己及身邊的人會選擇哪個產品？這對於散戶投資人來說是一個優勢，可接觸的產品，這可不是航天飛機。

   紅罐王老吉能給廣州藥業帶來多大的銷售收入，進而形成多大的淨利潤，不好估計；但是，我們可以通過調研來觀察。兩廣地區的涼茶非常地盛行。在廣州的大街小巷，隨時可以見到涼茶鋪。這是一個有消費者基礎的產品。關鍵看公司怎樣經營。通過調研來看廣州藥業是一個黑馬，還是被高估了，是件不錯的事情。

三、廣州藥業吸收合併白雲山

廣州藥業與白雲山主要做什麼產品的？
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廣州藥業近三年製造業務和貿易業務的毛利率。

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   白雲山A收入構成。
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白雲山A近三年各業務毛利率：
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   廣州藥業主要是中藥類為主，白雲山則中藥、化藥都有。

   廣州藥業的製造業務毛利率近三年在44%以上；白雲山的中藥材及中成藥業務毛利率在33%-39%之間，佔比小一些。A股市場普遍給中藥類比化藥類更高的估值。

   另外，白雲山的醫藥流通業務，競爭最高時有58%的毛利率！其他幾個大的醫藥流通公司看到這個數據應該是哭還是笑呢？我想，等合併之後，應該不會再有這麼高的毛利率了。

   這是這兩家公司的大概情況。

   公司公告的合併方案是：白雲山與廣州藥業的換股比例為1：0.95，即每股白雲山之股份換0.95股廣州藥業的A股股份。這個價格合適嗎？

   不評價。但是，公告之後，兩家公司都跌停了。

四、總結

對於廣州藥業來說，最重要的事情是怎樣整合自己的，帶來一個穩定的管理層；只有這樣才能讓人用心地去做事情。此次廣州藥業吸引合併白雲山，不知道能不能實現穩定的管理層呢？投資者期待著。

涼茶是兩廣地區很傳統的一個產品，具有很深的基礎。關鍵看公司怎樣經營。這可以通過全國各地的草根調研來觀察。觀察鋪貨、銷售力量的此消彼長；觀察身邊的人喜歡喝哪個牌子。
$廣州藥業(SH600332)$

廣州國際金融中心(GZIFC)的隱憂 stockbisque

http://stockbisque.wordpress.com/2013/03/23/%E5%BB%A3%E5%B7%9E%E5%9C%8B%E9%9A%9B%E9%87%91%E8%9E%8D%E4%B8%AD%E5%BF%83gzifc%E7%9A%84%E9%9A%B1%E6%86%82/

一連寫了多次華電福新，今天換換主題。

筆者從未買賣過越秀房產(405) ，關注廣州國際金融中心(GZIFC)純為好奇。

越秀房產最近公布2012年業績，數據顯示截至2012年12月31日GZIFC商場出租率97.03%，寫字樓出租率70.18%。商場出租率較以前的98%，輕微下跌1%，而寫字樓出租率從2012年6月15日的60%，上升了10.18%，符合越秀房產收購GZIFC時提出到2012年年底出租率達70%的目標。

70%出租率的背後
GZIFC 寫字樓有183,540平方米，出租率提升10%即是新出租了大約18,000平方米，相當於GZIFC 五至六層的樓面面積。

由於好多時地產代理都會發放大租約的成交信息，所以筆者今天嘗試在網上尋找GZIFC 簽了什麼新租客。可惜大租客信息找不到，反而找到三份小租約(共租用1,098平方米)的成交信息。三份成交信息全部由中原地產發放的，筆者把信息整理如下。

西關千金小姐跟尋常百姓拍散拖
從以上三份租約可以看到，所有租客都是因為位置、配套及知名度而莫名而來的。但要留意GZIFC 的市場定位是什麼? 根據越秀房產的資料 GZIFC是 “一項世界級發展項目”，目標是 “吸引跨國公司及知名企業租用其甲級寫字樓及商場”。 但現在西關千金小姐要跟尋常百姓拍散拖，為求跑數而濫收租客。筆者不是對中小企業不敬，看不起她們 (Google都是由車房起步的)，但顯而易見相關產管理層為了達到寫字樓 70% 出租率的目標而改變定位。以前 GZIFC 租約一般是3~5年的，但現在連2年租約 “照殺”。

現在，GZIFC 可以收取小租客較高的租金及提升出租率，而小租客雖然多付一點但可以提升自身的形象，好像一家便宜兩家着，但長遠看，當所有租客都是莫名而來而自身沒有名氣的話，GZIFC“名氣”這個賣點將會漸漸消失，變得跟其它甲級商廈沒有二樣。

租客品位
一座甲級商廈的出租率/收入很視乎商廈的地段、大廈配套設施、物業管理水平、和租客品位(tenant profile)等因素。筆者覺得 GZIFC 最大的問題是租客品位。翻看越秀房產2012年6月的通告，可以見到頭兩位最大的租客是廣州越秀及其附屬公司和廣州友誼集團股份有限公司，兩者皆是廣州市政府的下屬公司

雅居樂是第三大租客，租了四層，共12,863.30平方米，租約於2014年8月到期。據報道，當距離 GZIFC 不足千米的廣州雅居樂大廈在2014年建成後，雅居樂將搬離GZIFC。廣州雅居樂大廈總建築面積約12萬平方米，差別多是現時租用面積的十倍。

在十大租客名單中其它公司也不算是國際知名的大公司。而排第十位的創光有限公司也只租用1,327.52平方米，跟以上提及的三份小租約總租用面積差別不大。從以上看來，GZIFC的客源頗為狹窄。

租金水平
講完出租率和租客品位，講一講 GZIFC 租金水平。以下租金是在網上找到的。
從表2可以看到 GZIFC 的租金從2011年年初的$260升到2012年6月的$320，到現時又回到$260這個水平(見出租個案3)。

現在內地住房市場有「國五條」，有評論說如果炒風轉向商業物業，當局也會調控商業物業市場。

總結
初步看來GZIFC 為了到達寫字樓出租率達 70% 的目標，放鬆了對租客的嚴格要求。雖然短期可以促銷，但長遠可能影響物業的市場定位或形象。GZIFC 最大的難題仍然是如何開拓優質的租務客源。另外，珠江新城甲級商廈的供應與需求失衡對 GZIFC 租金水平構成壓力。

廣州幼兒園急行“私轉公”

2013-05-27  NCW

政府依政策、合同“無償回收”社會承辦的幼兒園，對解決“入園難”問題是否有益◎ 本刊記者 王婧 文最遲至2013年7月31日，45歲的幼兒園園長羅彭年就要親手將小金燕藝術幼兒園關門。 從31歲到45歲，整整14年的光陰和精力，他全部耗在這所幼兒園上。 2013年5月10日，廣州市天河區教育局網站掛出《天河區2013年新辦19所公辦幼兒園名單》 ，稱“區教育局收回19所配套小區幼兒園的場地，重新開辦 公辦幼兒園，原址的民辦幼兒園注銷” 。 小金燕藝術幼兒園就是被注銷的19 所幼兒園之一。羅彭年告訴財新記者，天河區政府即將在該園的原址上投入800萬元，並將其由“私”轉“公” 。 一面是政府大力宣揚發動社會力量興辦幼兒園，試圖解決長年存在的“入園難”問題 ；另一面則是政府讓原有的部分民辦幼兒園退出市場。相互矛盾的理念和行動背後，是怎樣的邏輯？ “一夜之間被注銷” 同樣被收回場地的還有福金蓮幼兒園。 其辦學人胡女士應天河區教育局的要求，于5月9日前去開會，同時前往的還有其餘18家幼兒園的辦學人。這次會議的主要內容是，教育局告知他們，這些幼兒園政府要“無償回收” ，並要求19 名辦學人馬上在協議上簽字。羅彭年代表小金燕藝術幼兒園，很快在協議上簽了字。胡女士則拒絕簽字。 她認為， “政府還有太多的細節沒有安排好，比如，19所幼兒園的近千名老師 怎麼安排？” 政府方面的態度也很明確：原有的民辦幼兒園老師全部解聘。 胡女士還在躊躇之時，5月10日夜間，這19家幼兒園的門口，已經被悄悄貼上了“停止招生”的通告。福金蓮幼兒園的溫園長直到這時才知道，自己已經服務了12年的幼兒園，即將被解散。 原本他們即將于5月13日啓動下一學期的招生工作。 5月11日，廣東省內各大媒體發佈了這一消息。天河區教育局副局長王建輝回應稱，關於“回收”這19家幼兒園，“早在去年就已經知會幼兒園。我們是跟民辦幼兒園簽了合同的，去年續簽時 說好一年之後是要回收的。幼兒園怎麼可能不知道要被回收？他們手里都有白紙黑字的合同。 ”王建輝稱， “民辦園真正目的有兩個：一是希望幼兒園不交給政府， 二是向政府要補償，但這兩個目的都是不可能實現的。 ”胡女士告訴財新記者，2011年，教育局的確曾召集19家幼兒園的辦學人開會， “但當時教育局的說法是，2013年，政策可能會有調整。如果到那時候你們還願意接著辦園，那麼你們可以優先接著辦，如果不願意，那麼政府就要將幼兒園回收，變成公辦幼兒園。 ”對自己的幼兒園，胡女士和羅彭年均信心滿滿，他們從未想過，在自己仍然有辦學意願的前提下，幼兒園突然被“回收”了。 政策 “變形” 記 至於為何要“回收”這19所幼兒園，王建輝在媒體上公開解釋，這“是學前教育三年行動計劃的內容” 。 公開資料顯示，2010年，國務院頒佈了《關於當前發展學前教育的若干意見》 ，該文件要求“把發展學前教育擺在更加重要的位置” ，並為學前教育定下基調——“必須堅持公益性和普惠性……必須堅持政府主導，社會參與，公辦民辦並舉，落實各級政府責任” ，要求各地“以縣為單位編制學前教育三年行動計劃，有效緩解入園難” 。 然而，這份中央政府下達的意見，在地方政府具體政策的制定中，卻逐漸“變形” 。 2011年， 《廣東省發展學前教育三年行動計劃（2011-2013） 》規定，要“新建、改建、擴建一批公辦幼兒園” ，“力爭到2013年，各縣（區、市）公辦幼兒園占比達30% 以上。 ”緊接著，廣州市教育局公佈了《廣州市學前教育三年行動計劃（2011-2013） 》 ，這份文件中稱，通過“新建、回收、改擴建”等方式，來推進公辦幼兒園的建設。關於“回收” ，則主要是指“原已改製的公辦幼兒園或交由社會力量承辦的公建配套幼兒園，合約期滿應逐步“回收” ，並優先舉辦公辦幼兒園。 ”這就是天河區“回收”這19所幼兒園的政策解釋。 接近廣州市教育局的有關人士告訴財新記者，由於廣州目前已經“寸土寸金” ，除了新建設的小區強制要求修建配套幼兒園之外， “廣州已經很難找到地方再來開辦公辦幼兒園了” ，所以，“回收”成為繼“新建、改建、擴建”之外的又一種創辦公辦園的方式。 2012年4月，廣州市教育局又印發了《廣州市學前教育三年行動計劃工作推進方案》 ， 這份方案提出， “指導各區（縣級市）教育局結合現有公辦幼兒園資源等實際情況科學布點， 確保2012年，各區（市）公辦幼兒園占比達20%，力爭2013年公辦園占比達30%以上。 ”接近廣州市教育局的人士表示， “確保”和“力爭”含義不同， “這份方案實際上將30% 的公辦園比例降低到20%，但20% 就是硬杠杠了，各區都必須達到。 ”目前，整個天河區共有各類性質的幼兒園200余所，但公辦幼兒園僅有3所。因此，天河區政府計劃在2012年和2013年兩年內新增公辦幼兒園39所，這樣正好“湊夠”公辦幼兒園達到20%的硬杠杠。 頗具諷刺意味的是，雖然“學前教育三年行動計劃”對公辦園的比例有了明確的要求，但積極扶持民辦幼兒園的政策也從未變過。 《廣州市學前教育三年行動計劃（2011-2013） 》亦表示，要“積極扶持民辦幼兒園，可採取政府購買服務或財政資助、減免租金（含國有資產佔有費、物業管理費）和部分行政性事業收費、以獎代補、派駐公辦教師等方式，積極扶持面向大衆、收費合理、辦學規範的普惠性民辦幼兒園。 不清晰的產權 據財新記者瞭解，本次被“回收”的這19所小區配套幼兒園，其中有5所屬於原有公辦園改製後的民辦園，另外14所則是建園伊始即交由社會力量承辦的公建配套幼兒園。 廣州當地一位要求匿名的民辦教育人士稱，這19所被“回收”的幼兒園，與一般的民辦園有本質的區別， “他們部分佔用國有資源。但由於歷史的原因，這些所謂的民辦園一邊享受優惠政策，一邊與真正的民辦園參與市場競爭。 ”這個問題並非廣州獨有。在上世紀90年代前，中國幾乎所有幼兒園都是公辦幼兒園。在那個由單位包攬社會福利的年代，幼兒園都由企業、單位、機關、街道來創辦，並成為企業的沉重負擔。 中國的社會保障體系逐漸建立，學前教育亦從企業中剝離。由於並不屬於九年義務教育的範疇，政府將學前教育推向社會，民辦幼兒園逐漸興起。 該人士稱，在上世紀90年代末期，由於辦幼兒園一直都是“虧本生意” ，一部分公辦幼兒園直接承包給私人，自負盈虧，名曰“轉制”；另有一些與小區配套興建的幼兒園，則以“承辦”名義直接讓社會辦學。 這兩種幼兒園與此後興起的民辦園有所區別。它們或脫胎于公辦幼兒園，或僅僅繳納極低的“國有資產佔用費” ，不繳納土地租金，即可辦園。這些幼兒園的資產中，土地和基本建設部分均屬於國資。它們亦不需要像正規的民辦幼兒園那樣，在民政部門進行“民辦非企業”的登記。這也為政府收回這些幼兒園埋下了伏筆。 雖然在政策上佔有一定的優勢，對這些辦園人而言，他們的前期投入仍然非常巨大。小金燕藝術幼兒園與福金蓮幼兒園均屬於“由社會力量承辦的公建配套幼兒園” 。羅彭年和胡女士在創業伊始，均是政府相關人員出面動員。政府交付他們的基礎建設，僅是開發商建設的幼兒園房屋，以毛坯狀態交付使用。羅彭年1999年創園的時候，為這個1000平方米的幼兒園投入了100多萬元，用于前期裝修和幼兒設備。胡女士2001 年創園時，從政府手中拿到的，僅僅是一棟住宅樓的一樓，內部只有五間教室，連室外活動場所都沒有。她另外租賃了該住宅樓前100平方米的地，作為室外活動場所，又多租了兩間房屋，一間作為辦公室，另一間作為教室使用。 “自己租了十多年，到現在，每個月的租金還要五六千元。 ”胡女士稱。 多名幼兒園園長均表示，民辦幼兒園並非目前公衆想象的，均為高價幼兒園。小金燕幼兒園1999年創園時，僅有19名學生，保教費為120元 / 月，一直到五年以後，才逐漸做大，有了100余名學生。 此後保教費逐年上漲， 但至2009年，也僅僅只有480元 / 月，此後提升至600 元 / 月。2012年開始，保教費漲到800 元 /月，學生人數也逐漸到達190人。福金蓮幼兒園2001年僅有6名學生，此後一年多的時間內，只有30余名學生。他們的收費與公辦園相比，一直處於偏低的水平，目前該園的保教費為750元 / 月。目前廣州市政府核准的普惠性民辦幼兒園，最高限價為1200元 /月。 羅彭年與胡女士均表示，這些收費低廉的民辦幼兒園，主要是面對小區以及周邊的外來務工人員設立。在創辦的前七八年，幾乎是年年虧本，直到最近幾年，影響逐漸做大，生源趨多之後，才逐漸達到保本狀態。按照多名園長的說法，在這些幼兒園的發展過程中，政府除了在2012年曾經給每所幼兒園投入了大約30萬元之後， “一分錢都沒給過” 。 然而現在，這些基礎設施已經完善，並在承辦者手里多次裝修的幼兒園，即將被政府“無償收回”——政府僅僅承諾原有的在園孩子可以優先進入新的公辦幼兒園，然而此前的辦學人、老師等均將與新的幼兒園無關了。影響幾何？ 政策帶來的變化顯而易見。 即將創辦的19家幼兒園，硬件設施或將煥然一新。羅彭年告訴財新記者，在小金燕藝術幼兒園的舊址上，政府將投入800萬元創辦一家公辦幼兒園。事實上，在該園14年的歷史上，羅彭年一共只投入了不到300萬元在硬件設施上。 據前述匿名民辦教育人士稱， “800 萬元，足以打造一個皇宮級別的幼兒園了。如果政府能給我300萬元去辦幼兒園，我就能賺得缽滿盆盈。 ”政府的高額投入或會使得該園的保教費有所調整。根據2012年廣州市調整後的幼兒園保教費，全日制幼兒園區一級保教費為527元 / 月，市一級為729元/ 月，省一級為1050元 / 月。不過，據財新記者瞭解，這19所即將被關閉的幼兒園的保教費亦未超過1000元 / 月，若僅從保教費上評估，這19所幼兒園可視為“普惠性幼兒園” 。 盡管政府投入巨大，但學位並未因此而增加。有業內資深人士分析，這19 家民辦園改為公辦園之後，每所幼兒園的學位反而會減少。 因為公辦園要打造優質幼兒園，最基本要素是幼兒與幼兒園建築面積之比。根據《廣東省幼兒園登記評估方案》 ，幼兒園級數越高，生均面積要求越高 ：達標園是5平方米 / 生，區級園（規範園）是7平方米 / 生，市級園是10 平方米 / 生，省級園是13平方米 / 生。 這意味著，辦園的級數越高，幼兒園的學位越少。財新記者在兩所幼兒園上學時間採訪了部分家長，他們對本次政策的出台非常焦慮。其中最重要的是，這些幼兒園中，大約一半以上的孩子，都不是廣州本地戶籍，改為公辦園後，這些孩子是否還能夠繼續在這裡上學？ 即便政府已經承諾，已經入園的孩子將優先入學，然而在學位減少的情況下，他們是否會被排除在外？那些仍在繈褓之中的非廣州戶籍的嬰兒，未來又該去哪裡上幼兒園？ 此外，新辦的幼兒園將于8月份才開始招生，到那時，其餘的民辦幼兒園均已報名結束，如果這些孩子運氣不好，搖珠入公辦園失敗（搖珠是廣州市分配公立幼兒園學位的一種抽籤方式——編者注） ，他們還能夠去哪裡就讀？更有家長擔心，這些幼兒園7月31日“回收” ，9月份即將開學，短短一個多月的時間之內，是否能夠徹底完成裝修？新裝修後的氣味對孩子會產生多大的影響？在這個對老師無比依賴的時期，孩子們究竟能否承受所有老師全部更換？ 對辦學人而言，他們多年的心血，即將被“無償收回” ，並還將承擔解散教師隊伍產生的巨額賠償金。 “估計每個幼兒園都要賠償好幾十萬元” ，羅彭年說。他們曾和政府協商，希望政府能賠償這筆錢。而天河區教育局公開表示，教育部門與這14所民辦園簽訂的《小區配套幼兒園承辦協議書》 ，當中並沒有涉及任何賠償問題，寫明教師是由幼兒園聘用，勞動關係由幼兒園自行處理。 “我們反複咨詢過律師，教師是與民辦幼兒園簽訂勞動關係，跟政府不存在勞動關係，也就不存在賠償一說” 。 王建輝在媒體上稱， “協議是在維護雙方共同的利益，共同認可平等的條件下簽訂的，當時簽合同民辦園並沒有異議。 現在必須按照合同辦事。 ”本刊實習記者陳汝芳對此文亦有貢獻

廣州房價連續5月領漲全國

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6月18日，國家統計局發佈的今年5月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示：廣州房價繼續領漲全國，今年以來連續5個月廣州新房房價同比漲幅都是全國70個大中城市中最高的。與2012年同月相比，70個大中城市中，僅溫州一城同比下降3.8%，上漲的城市則有69個。

數據顯示，在新建商品房（不含保障房）方面，與上月相比，70個大中城市中，65個城市新房價格出現上漲，佔9成以上，漲幅最高的桂林達2.9％，僅有唐山、常德、三亞這3個城市價格下降，瀘州和遵義價格持平。

與2012年同月相比，70個大中城市中，僅溫州一城同比下降3.8%，上漲的城市則有69個。其中六個城市同比漲幅超過10％，漲幅最高的廣州同比漲15.5%。北京同比漲幅15.2%，深圳漲幅為14%。

結合此前統計局發佈的數據來看，今年以來，廣州新房房價漲幅一直居高不下，已經連續5個月房價同比漲幅領漲全國。

在二手房方面，與上月相比，環比持平的城市有3個，上漲的城市有64個，其中漲幅最高的北京達1.7%；大連、無錫和溫州3城二手房價格環比下降。

值得注意的是，自2012年9月份以來，溫州二手房價格連續9個月均出現環比下降。

此外，與2012年同月相比，海口、溫州、煙台這3個城市的二手房價格出現同比下降。

對5月份房價數據，按照國家統計局城市司高級統計師劉建偉的解讀，數據顯示5月份房價漲勢繼續減緩趨勢，體現為環比價格上漲的城市個數減少，環比下降的城市個數增加。以及環比漲幅收窄。其中，新建商品住宅和二手住宅價格環比上漲的城市個數均比4月份減少了2個，環比下降的城市個數比4月份分別增加了1個和2個。但他同時承認，房價環比和同比上漲的城市個數仍然較多，房地產市場調控還需繼續抓好政策落實。

而上海易居研究院研究員嚴躍進認為，目前房地產市場行情決定了相關參與者仍需繃緊心弦，調控壓力並未減輕。

而對於此次廣州領漲，嚴躍進認為，儘管廣州已遭遇了諸多樓市新政的打壓，但效果微弱，廣州此次房價態勢顯示出較強的上漲壓力。

房地產研究專家王海斌表示，自2010年開始的房地產市場調控至今已持續3年多，市場對房價調控政策開始失去信心，政策打壓下，市場需求仍舊旺盛。

北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒則認為，只有從整個財稅體制開始改起，才能對房地產市場有較大的影響。

國家發改委日前公佈的《關於2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》，明確將「擴大個人住房房產稅改革試點範圍」作為2013年財稅體制改革的重要任務。對此，楊少鋒認為，房產稅對房價並不會有太大的即時影響。但從另一個角度講，房產稅出台必然伴隨著土地出讓制度的轉變。未來，只有財稅體系從依靠土地財政轉變到依靠以持有物業徵稅，才能地價下降留足空間，從能使得房價有一個下降的空間。