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2004富豪榜 莎莎郭少明 隧道收銀變出34億


2004-12-04  NM




本週一,莎莎國際公布中期業績, 半年大賺七千八百萬元,幾近以往整年盈利。根據里昂證券年中的調查,莎莎是最受中國旅客歡迎的零售商,自去年內地開放個人遊,便財源滾滾來,公司市值直迫 五十億元。老闆郭少明的身家,比去年增加逾倍至三十四億元,打入五十大富豪榜,排行三十六。郭少明本來只是一個維修咪錶、在隧道收費的公務員,全靠二十六 年前太太開始一盤小生意,才有今天億萬富豪白手興家的發達故事。第36位郭少明檔案年齡:五十一歲學歷:初中畢業家庭狀況:已婚,育有兩女一子身家:34 億元履歷:1972年加入運輸署,負責維修咪錶、隧道收費。1978年接手總統商場地庫的莎莎櫃位。1984年辭去公務員職位,全職夫妻檔搞生意。 1990年首次走上地面,於駱克道開店。1997年莎莎於香港上市。2000年入股健美中心菲力偉。2001年組合營公司深圳莎莎依貝佳進軍內地市場,去 年拆夥。2002年開設首間Sa Sa Beauty+美容中心。

莎莎股份猛受吹捧,五十一歲的老闆郭少明也不吝展示身家。記者在公開場合見他四次,不論手戴的Cartier名錶;出入乘坐的寶馬七系、賓利等過百萬元名 車;還是身旁郭太指頭上炫目的逾十卡鑽戒,都盡顯貴氣。今日家住香島道四千多呎、三層高海景豪宅的郭少明,其實出身草根,自小住在銅鑼灣駱克道中央樓,家 中七兄弟姊妹,他是老大。他說:「只靠阿爸打一份工養大。」郭少明年輕時,活躍愛玩,讀到中三、四便輟學。他坦承自己讀書不成,英文程度更只達小學水平, 簡單字詞如Macau都不認識。記者問他校名,他死也不答,只說學校早已執笠。初踏足社會,郭少明第一份工任職運輸署,負責維修路邊的泊車咪錶及隧道拖 車、收費等瑣碎工作,月薪僅千元左右。

四十呎櫃位起家十六歲那年,郭少明經朋友介紹,於中環的夜總會認識了當佳麗寶化妝小姐的羅桂珍,拍拖 七年後結婚。七八年,誕下長女詩慧不久,郭太偶然知道屋企中央樓樓下的總統商場有一化妝品櫃位放盤,頂手費二萬元。她便靠自己積蓄及向外家借貸,湊足本錢 創業。該櫃位只有四十平方呎,名叫莎莎,月租才一千元。原本郭太想為新店改名,但商場租務處卻要收一千元改名費,故勉為其難沿用莎莎舊名。郭少明曾說: 「後來才知莎莎是好名,中英文發音一樣,連日本人、韓國人都睇得明。」

長期八折打開市場莎莎起初主要售賣露華濃、蜜絲佛陀等數隻歐美牌子化 妝品。開鋪第一天,生意差得嚇人,只賣得幾支唇膏和甲油,賺得三十四元。捱了兩、三個月,當時新開張又未有供應商數期,為了周轉,決定用八折招徠,每日生 意額即升至數百元;自此莎莎便長年打折吸客。雖然老公收入穩定,但郭太對這盤生意卻好認真,晚晚做到兩、三點,一年只放農曆新年三天假,連生育大計也押後 六年。努力有回報,開鋪兩、三年,郭氏夫婦已夠錢買樓,後來郭少明索性丟掉鐵飯碗,全職與老婆打江山。「莎莎櫃位嗰塊鏡,貼住大大隻、紅色的八折兩個字, 都幾搶眼。當年買化妝品,算是奢侈,好少有折頭。」現仍於總統商場開設成衣店的東主說:「以前總統係潮流地方,成個地庫幾乎都係賣化妝品的,除了莎莎,還 有甜甜、邦藝等。」如今甜甜已不見蹤影、邦藝還是蝸居於總統商場的百呎小店,莎莎卻己躍出鯉魚門,靠的是比同行腦筋轉得快。

首創自助式賣化 妝品「最初莎莎只是樓梯檔,小得就好像現在旺角家樂商場那些蓋毛巾、鎖玻璃櫃門的小櫃台。那時莎莎的生意不怎麼好,主要靠台灣及日本的水貨客的零星生 意。」供貨予莎莎二十多年的新力化妝品董事總經理何紹忠說。「因為生意利錢薄,所以莎莎亦要諗計增加銷售數量。有日佢哋行超級市場時,由最初手空空,行吓 揀吓發現買了成車貨品;於是便將自助購物的概念,帶進化妝品店。」香港化妝品同業協會名譽會長余壽寧亦憶道:「佢見外國牌子,如Chanel、Estee Lauder興送貨辦仔,就向零售店大量低價要貨,再將贈品、貨辦拆散賣,營業額即升幾成。見到免稅店去貨唔理想,又用低價掃貨尾。」

業 主加租逼上地面八五年時,莎莎的鋪面面積已擴張至七百多呎,雄據總統地庫。業主見生意好,四年後傾續約時,竟獅子開大口,要求租金由一萬七千元加至四萬五 千元。郭少明覺得業主有意留難,情願賭一回運氣,以十二萬月租,租了駱克道的街鋪。「由地庫走上地面,對莎莎來說,是走出了好一大步。」何紹忠說:「莎莎 租到新鋪後,總統的舊鋪其實仲有半年約,莎莎照交租卻立即搬走,只留一個員工帶客人到新鋪。成個地庫搞到烏燈黑火,實行一拍兩散。」地庫鋪做的是熟客生 意,走上街鋪卻給郭少明發現了遊客的商機。郭氏的業內朋友說:「日本仔崇洋,最鍾意Chanel、Dior等名牌。一枝Dior唇膏正價一百六十元的話, 莎莎可能只賣八十元,佢哋行過會瘋狂入貨。」九一年,日本旅遊協會更拉大隊來採訪,確立莎莎為遊客朝聖地的地位。

免稅兼水貨合法發達契機九 三年政府取消向化妝品徵稅,由於莎莎於總統地庫時代已認識水貨商,知道他們的運作模式,所以早着先機,四圍入水貨。後來政府更修改了標籤法,只要不是假 貨,品牌商不可以民事起訴水貨鋪,莎莎更有恃無恐大肆擴張。何紹忠說:「莎莎勝在夠搏:什麼貨都夠膽接,不單單只要Dior、Chanel名牌,自然有最 好的價錢。」亦有化妝品代理說:「我們要向化妝品牌交代業績,如果做唔夠qouta,可能影響代理權。所以不少人會犯險將滯銷或快到期的貨品,賤價轉售出 去。」另外,莎莎亦會從各國不同的匯率、運費及定價策略中套戥獲利。譬如說,直接向馬來西亞的Neutrogena生產商取貨,價錢都一定比香港便宜。

過 度擴張陷困境九十年代中,經濟火紅,開始有里昂等商人銀行游說莎莎上市。莎莎因而拚命擴張,由九五年只得六間分店,到三年後已有十一間。九七年,莎莎成功 以五百倍超額認購,在聯交所掛牌上市,首日股價更勁升五成三。可惜上市不久,即遇上金融風暴;但郭少明貪勝,繼續其三億元擴張二十間分店大計,還趁機攻入 以往嫌莎莎cheap的商場,藉以擴大本地客路。不過,郭少明沒有想到金融風暴的影響如此深遠,莎莎上市才兩年,九九年業績即盈轉虧;郭少明遂請來特首妹 夫、有公司醫生之稱的金樂琦救亡。金樂琦與莎莎結緣於上市時,因JP摩根認購了六千多萬元股份,與JP摩根高層稔熟的金樂琦,遂被引薦擔任莎莎的非執行董 事,睇實盤數。

特首妹夫重整旗鼓曾幫東方海外止血的金樂琦致力將家庭式經營的莎莎企業化、重新檢討海外策略、縮短存貨周期等;莎莎翌年即又 見盈利。好叉易執靚盤數,莎莎卻為趕搭科技熱潮列車,○○年大搞網上購物;並再度大想頭,既收購菲力偉,又進軍大陸,但均告失利收場,在撥備下令集團業績 連續兩年見紅。但郭少明再一次受惠於政策改變,中央政府先開放自由行,後搞CEPA,所有問題忽然神奇地迎刃而解。除了有運,郭少明亦有先見。莎莎的員工 早在三年前已開始學普通話,每日開鋪前的早會,主管都會教下屬一句普通話。

員工捱得甘心由於郭羅桂珍出身美容小姐,對培訓員工有一套,新人 受訓期更長達九個月。「講真美容顧問學歷高極有限,但我們要認識過百個品牌、一大堆產品特性要記、連市場推廣都要學。除了要考試,仲要分組做市場策劃的 PROJECT,壓力好大。」一美容顧問說。不過,莎莎的薪酬亦較市價為高,初入行者月薪約九千元;完成培訓後,則以佣金計算。市道暢旺或大時大節,部分 員工人工可高達四、五萬元。今年公司生意好,已宣布加薪百分之三。莎莎已全盤電腦化,遇有產品快將到期,即會提高佣金,鼓勵員工儘快銷貨。對本地客,莎莎 的美容顧問絕對不會硬銷,問意見,卻一定介紹莎莎自己代理的牌子,但過程中絕口不提「買」字,而用「試」等字眼。至於對內地客則誘之以利,勁送試用裝, 以取歡心。「內地人好鍾意坐,所以最近我們就在店鋪放一些桌椅。」羅桂珍說,足見其細心。

自由行救命郭少明表示,現莎莎的三成半生意都來自 自由行。「九七年高峰期,莎莎平均每一張單的價值達二百七十五元,今年上半年已追近至二百二十元。」對未來,他更是樂觀:「剛於澳門開業的賭場只是皮毛, 真正靚的將於未來兩年才落成,再加上明年香港的迪士尼開幕、○八年的北京奧運,吸引來港的不單是自由行,還有星、馬及台灣遊客。」明年三月,莎莎會再次試 攻內地市場,於上海開設第一間莎莎,並希望在兩年間共開十二間分店,以完全了解整個內地市場的運作及營運規模。

郭少明持逾億元物業

 跑車須太座御准做生意夠搏的郭少明,平時愛賽馬、打麻雀,發達後即搖身一變成為馬主,現養有明艷照人及靚得精彩兩匹馬,共贏過近一百五十萬元獎金,但未夠 回本。郭少明也愛車,八○年開始賺到錢,即花一萬八千元買架三菱房車,獎勵自己。但郭太嫌丈夫性子急、怕他開快車,一直都不准他買跑車。直至近年.郭太的 態度才開始軟化;去年,郭少明即買保入時捷911 Turbo,一嚐駕駛跑車的滋味。郭家的朋友都說:「阿嫂比較保守、小女人,見到熟客來幫襯已開心到死,佢成日都覺得生意夠大;Simon(郭少明)則好 勝心強,唔想輸俾人。」自己學歷不高,郭少明卻甚重視子女教育,兩女送往澳洲、加拿大讀書;剛升中的孻仔Patrick今年亦負笈英國,郭少明還特意飛去 陪他開學:「個仔在那邊讀書讀得好開心,皆因不用做功課。」據悉他特別疼惜兒子,除是傳統觀念,也因九二年Patrick出世以來,郭家便順風順水,買大 屋又上市,腳頭甚好。

信錯人失款二千七百萬郭少明因不諳英語,當年莎莎搞上市時,特別聘請了洪希汶任私人助理,處理英文文件。郭自言倚賴洪 口述翻譯,對很多文件內容不甚了了,便會簽署。九七年中,郭少明全家旅行回來後,發現其滙豐的私人戶口被提走了二千七百萬元。郭懷疑洪希汶誤導他簽下銀行 匯款授權書,但洪則反駁指款項乃郭與她丈夫合作發展流動電話生意的資金。當年郭少明循民事訴訟追討,但洪沒有回港應訊,法庭遂裁定郭可追回該筆款項。但上 月底,高院卻裁定洪盜竊、洗黑錢等九項刑事罪名,全部不成立;皆因刑事案舉證要求較嚴謹。

50大富豪榜註:身家只計上市公司,以十一月二十六日收市價計算,增幅以一年計。


2004 富豪 莎莎 莎郭 郭少 少明 隧道 收銀 變出 34
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巴菲特投資案例(27):股指期權 2004-2008 每天發現一個更好

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巴菲特為什麼投資衍生品?

2004年至2008年,巴菲特逐步賣出了大量的指數看跌期權合約。到2008年底,共持有371.3億美元的期權合約,收到期權費用49億美元,當年賬面損失高達50.3億美元,但是巴菲特仍然信心滿滿。

這種看跌期權(Put option)基於四個地區的四種股票指數,分別為美國標普500指數、英國的富時100指數、歐洲的道瓊歐洲50指數和日本的日經225指數,期限為15年或20年。第一個合約將在2019年9月9日到期,最後一個合約在2028年1月24日到期,在到期日前,合約不能提前計算,即中間反映在賬面上的收益或損失都沒有實質意義。

若合約到期時相應的指數低於合約開始時的點位,伯克希爾將賠付相應比例的資金,若到期時相應的指數高於合約開始時的點位,伯克希爾什麼也不欠,期權費和期權費產生的投資收益全部屬於伯克希爾。

2004-2008年,標準普爾500指數的價位約在800-1500點之間。根據2008年底伯克希爾該期權賬面負債100億美元,期權總金額371億美元,下跌約27%,當年底標普500指數為903點,計算得到巴菲特賣出看跌期權的平均點位大約在1300點。

「舉例說,我們在標普500指數為1300點時賣出期限15年、價值10億美元的指數看跌期權。如果指數在到期時為1170點(跌10%),我們將賠付1億美元。如果高於1300點,我們什麼也不欠。對我們來說,如果到期時指數為零,我們損失10億美元。賣出看跌期權將給我們帶來一筆收入,大約1億至1.5億美元,這些收入我們可以拿去自由投資。」

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然而如何評價這筆交易的風險和收益?

巴菲特於1999年在財富雜誌撰文《巴菲特談股市》中,對美國股指進行了分析,之前美國股指的牛熊週期約為17年。1948-1965年道瓊斯指數從約200點漲到約1000點,1965-1982年道瓊斯指數橫盤在約1000點,1982-1999年道瓊斯指數從約1000點漲到約10000點,自1999年至今道瓊斯指數圍繞在10000點波動。而該期權合約的第一個到期日為2019年,距離1999年為20年,最後一個到期日距離1999年為25年,時間都大於美國股指17年的週期,股指上漲的概率遠大於下跌的概率。

巴菲特曾多次表達對美國制度和社會的信心,認為美國經濟雖然有波動,但長期看仍然會向上增長,公司保留盈利也會自然造成上市公司價值的增長,而美國股指也將隨之提高。

另外,該期權合約收到的資金可以用來投資,相當於保險公司的浮存金。憑藉伯克希爾的投資能力,這筆浮存金在15-20年裡的投資收益將非常可觀。

以2008年為例。伯克希爾的合約總額為371億美元,只有在四個指數全部為零時,才會發生371億美元的損失,這種概率基本為0。

假設在到期時所有指數都下跌25%,而匯率都保持不變,將在2019-2028年間產生90億美元的應付款。而伯克希爾共收到49億美元的期權費用,即2008年到2019-2028年間只要總投資收益達到41億美元即可損益平衡。按照15年,初始投資資金49億美元,結束期的總資金為90億美元,那麼年均收益率約為4%。伯克希爾過去50年的年均收益率約為20%,即使規模增大造成將來的收益率大幅下降,年均4%的收益率難度也不大,而且這種股指下跌25%的可能性非常小。

假設到2019-2028年間,四大股指均高於合約開始時的點位,那麼巴菲特這筆投資的收益情況如何?

伯克希爾過去56年的年均收益率約為20%,考慮到規模增大且巴菲特到時可能已經去世,假設將來15年的年復合投資收益率降低至8%。公司收到的49億美元期權費用在15年後將價值約155億美元,價值增長為3.2倍,且這155億美元將全部歸伯克希爾所有,而成本為0。

另外,巴菲特對Black-Scholes期權定價模型進行了分析,當長期變量被計價時,Black-Scholes公式將產生不符合邏輯的結果,根源在於該公式中引入了波動性。用過去的非理性波動預測未來,就像從一個狂躁症者那裡得到一組價格,計算出波動性來預測一個農場在一個世紀後的價值範圍。

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朱平:當下互聯網類似2004年房地產 moutaichina

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證券時報記者:您怎麼看互聯網泡沫?

  朱平:只要中國經濟確定轉型,新興產業的強勢行情就一定會繼續,因為這是新興產業自我增強的過程,給它的估值越高,行業整合越容易進行,行業佈局也會越快完成,它的價值增長也越快。

  適度的泡沫,是伴隨新興行業成長的必然現象,因為泡沫會降低企業的收購成本、融資成本,促進行業的發展。從這個意義上來說,泡沫可能才剛剛開始。房地產從2004年開始出現泡沫,到現在走了9年,這也是房地產行業自我增強的過程,現在,房地產泡沫現開始走進末端,而互聯網相當於2004年的房地產,互聯網的泡沫才剛剛開始,會伴隨行業發展,持續相當一段時間。

  從總量來看,互聯網離泡沫崩潰的時間還很長。在美國市場,TMT佔總市值的比重為20%,A股連5%都不到。簡單算個大數,2020年A股市場總市值可能到50萬億以上,TMT佔10%也有5萬億市值,如果阿里、騰訊、百度可能佔2萬億,那還有3萬億,就算一部分公司可能到海外上市,A股市場的發展空間也相當大。所以,從單獨的公司來看,股價的確有泡沫,但從總體上來說,還談不上泡沫,泡沫還遠沒到破滅的時候。

  互聯網的發展空間可能超出我們的想像,手游去年的銷售額是30億,有人預期5年後手游銷售額將達1000億。因為90後跟我們不是一種人類,對我們來說,吃喝住行才是消費,花錢去玩遊戲會有罪惡感,90後認為吃穿住行是必需品,遊戲則是消費的一種。從這個意義上來說,茅台也許會隨著我們這一代人的老去永遠老去,90後的年輕人,可能會覺得這玩意太土了。

  一切才剛剛開始。今年所有人都驚呆了,我4月份在公司做報告時說,10年後可能沒有銀行了,沒想到,僅僅5個月後,互聯網金融就大熱,你不談互聯網金融都不好意思說自己是專業人士。微信一夜之間就非常普及,讓所有人的眼睛承受巨大的壓力。還有小米、樂視網、百度競相推出低價電視,鵬博士日前宣佈投10億做免費WIFI。

  從人類歷史上來說,移動互聯網也許是可以和工業革命比美的革命。我們很幸運,能夠生在這樣一個時代。

  證券時報記者:能夠在低點買入這些公司,當然最好,但股價漲到一定高度後,應該以較高的價格買入還是繼續旁觀?

  朱平:所以,大師們都說投資是一門藝術,該堅持時你要堅持,該撤退時也得撤退。最慘的是不斷踏錯節奏,最近市場流行一個段子:年初炒創業板的時候,你買藍籌股,市場炒自貿的時候你買創業板,藍籌上漲時你炒自貿,等你買藍籌時藍籌卻崩潰了。能夠踏准節奏當然最好,踏不准節奏,就應該回到價值投資的原則,踏踏實實根據價值來做投資,值就買,不值就賣。

  基金作為一個整體,業績比市場平均水平好很多,其中很重要的一條是,大多數基金以價值投資為原則。從長期來看,投資成長股肯定會賺得多一些,比如雲南白藥、茅台、伊利等都曾讓長期投資者賺大錢。

  最後,我想告訴大家的是,投資就像打棒球,你沒有接到一個好球不會影響全局,做投資,你沒有買到一隻好股票,也不會有任何損失。不能為了一隻可能會漲但不熟悉的股票,冒太大的風險去買。
朱平 當下 互聯網 互聯 類似 2004 房地產 房地 moutaichina
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樓市慢步(13):談地價及樓價的迷思(3)(2004-02-22) 脫苦海

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供樓負擔比率

日常經常聽到「供樓負擔比率」的名詞,首先介紹這個名詞,意思是大學畢業生的月薪當中,拿出多少百份比來供樓(例如一間市區的500呎樓宇供20年)。某大銀行的資料研究部多年來有統計,可惜小弟並無具體數據在手,但據知樓價在高峰時,比率可高於100%,即是以所有的薪金也不足以供樓。

筆者記憶中,去年樓市最低潮時,供款比率約30%,以樓價上升約兩成計,便是36%,而一般銀行可接受以薪金的一半作為最大的貸款額,即供樓負擔比率是50%,假設利率不變,理論上樓價可以再升38%。

當然這個數字並無實質意義,因為目前利率在歷史低位,中期內有約五厘左右的潛在升幅,當利率回升時,供樓負擔比率會自動提升。假定供款中一半是利息,按揭利率由目前的2.5%上升到7.5%,舊有的按揭供款便會增加一倍!目前的供款比率便由36%自動上升到72%,買樓人仕不可不作長遠打算。

再把以上數據由概念化為實質數字,據統計處的「選定職業的平均每月薪金」中,「督導級及技術員級人員」資料顯示,2003年9月的平均工資是$16,665。

http://www.info.gov.hk/censtatd/chinese/hkstat/fas/wages/average_sal_index.html

即可以$8,333(50%)申請按揭貸款,以七成按揭,供20年計算,大約可以購買220萬左右的樓宇。以西九龍上車盤最低潮的一手價$2,700計,可以購買815呎,如以樓價上升約兩成多計,現價約$3,300,可購買的呎數便降低到667呎。如樓價再升一成多到$3,800,只可以買579呎了。這還要考慮利率上升的因素,如果單從工資的角度,除非有較顯著的上升,則樓價再升的幅度有限。

樓市 慢步 13 地價 樓價 迷思 2004 02 22 苦海
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樓市慢步(12):談地價及樓價的迷思(2)(2004-02-22) 脫苦海

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目下的問題是:究竟目前的樓價是否升得過速?後市是繼續這種趨勢、平穩,還是轉而下跌呢?筆者現從這幾個角度分析:

樓價走勢

根據中原城市領先指數,http://www.centanet.com/cci.htm

從樓價的「谷值」,有以下發現:

由2003年8月低點31.77計,2004年2月中的40.58,上升了27.73%。
對上一個低位是911事件後2001年11月的39.81,比目前低1.90%,用證券技術分析觀點,打破前浪底,是扭轉了一浪低於一浪的下跌趨勢。
2001年1月錄得43.54,還差7.29%。
2000年6月錄得46.72,還差15.13%。
1999年11月錄得50.62,還差24.74%。
官鱷大戰之後的低位是1998年11月的45.71,還差12.64%。
更遠的重要低點是由1994年的國內宏觀經濟調的低點,1995年11及12月的55.3,還差36.27%。

從樓價的「峰值」,有以下發現:

對上一個小陽春是2002年3月41.67,還差2.69%。
再對上一個小陽春是2001年3月是46.27,還差14.02%。
又再對上的是科網狂潮的2000年1月的55.22,還差36.08%。
1999年4月的高點是57.23,還差41.03%。
再上一個高點是1997年6月的102.51,相信這個數字並無意義。
再看對上一個高點是1994年4月的74.67,還差84.01%。

如果大家認為科網狂潮的是「泡沫價」,則01或02年應該是較為實在的價格,可推斷樓價再升多一成多便到達「科網後」的高價。又如以官鱷大戰的低位,也是有一成多的升幅。再參考九七「泡沫前」的價格,如果香港經濟能回復1994年中國宏觀經濟調控前的水平,理論上樓價可以上升八成多;若以後來的低位作準,則有三成多的升幅。

由於中原城市領先指數數據只是去到1994年,我們再參考歷史較久的中原城市指數,1997年之前的數據,要去到指數最早的數據,1992年1月1日才有40.52這個較接近的數據,換言之樓價只是升回1992年初時的水平。

綜合以上的資料,個人認為樓價仍有約一成的升幅才抵達明顯的阻力,如香港經濟中期能循健康的軌跡發展,重拾華南地區經濟樞杻地位(即只計珠三角附近的經濟影響力),與長三角、環浡海經濟帶分廷抗禮(個人認為可能性存在),以香港當時的經濟實力,樓價可有三至八成的潛在升幅,但仍待未來香港經濟發展走向而定。如果香港最後淪為一個普通的城市,相信再升多一成便要行人止步。

樓市 慢步 12 地價 樓價 迷思 2004 02 22 苦海
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樓市慢步(16):燕碎當然貴過麵包(2004-05-28) 脫苦海

http://notcomment.com/wp/%E7%87%95%E7%A2%8E%E7%95%B6%E7%84%B6%E8%B2%B4%E9%81%8E%E9%BA%B5%E5%8C%852004-05-28/

餓了地二十多個月後,發展商在5月25日官地拍賣中,以超出市場預期地高價承接,甚至高到每平方呎樓面地價比現樓的價錢高!即時有人大叫「麵粉貴過麵包」,好似鵠鴻將至,地產代理、經紀個個大叫入市,業主反價,發展商封盤及收回賣樓優惠,股市即時挑戰萬二點。彷彿又重回九七前的光輝歲月。

可能真係太耐無賣過地,好多人都遺忘左賣地對股市有必然的影響,從筆者零碎記憶片段中,幾乎每一次賣地均為股市牽起波瀾。遠的如置地以當年天價接入交易廣場地段,然後股市爆煲;又如鑽石山地王(現在的星河明居)高價成交,令到股市在一日之間由該月最低點跳上最高點收市;九七前興港的周年茂與一名叫「黃月鶯」的精神病患者爭奪九龍灣地皮落敗,瞬即成為超級笑話後,股市樓市升到只有瘋子才能接受的同時,信和用每呎樓面總成本七千元爭入小西灣地王(現在的藍灣半島),及百利保伙拍富豪酒店以每呎樓面總成本三萬元爭入黃麻角地皮(現在的富豪海灣)而險告覆滅;然後是地產商聯手投地「壓價」,事後證實這個已壓的價還是要蝕賣。

往事如煙,過去幾年歷史證明,公開競投的土地價格固之然是失算的高價,但真正「蝕死人」的交易卻更多是私人轉讓土地後再補地價,例如維景灣畔、碧堤半島、珀麗灣等,要不是減值收以十億計,就是白忙十幾年。在證明發展商也是常人,也有失算的時候。

今次賣地發展商是不是發神經用麵包價買麵粉,或者好似陰謀論者咁,輕擲幾億托價出貨尾呢?個人唔會相信地產商會用咁蠢的方法托市,如果佢地睇淡後市,趕出貨的話,大不了乾脆不勾地,靜待個市乾塘,一樣可以達到托價的目的,無必要真金白銀去天價投地。而且兩塊地皮的買主均是土地儲備偏低,反而那些滿手地的發展商卻抽手旁觀。這種陰謀論便不攻自破。

有一點市場現實好多人都忽略了:同一個區域或地段的物業,價格可以差天共地。維景灣畔、宇晴軒、窩八、深灣軒,點解可以比同區樓每呎貴幾千元?以至以前的駿景園、浪翠園、海逸豪園、綠茵山莊等等,平平無奇可以賣過萬元一呎?(後來跌到阿媽都唔認得已是後話)歸根結底,有些人買樓是一種炫耀性消費行為(conspicuousconsumption),在發展商的包裝及吹捧之下,彷彿買過或圈過過萬一呎樓就係好威!此所以,有人夠膽話拆掉紅灣半島重建可以賺二十億,賺的是甚麼錢?既然紅磡區都算係豪宅地段(何豪之有?),那麼宇晴軒可以在地圖上由荔枝角劃到去尖沙咀,然後加一個「西九龍豪宅地段」之虛名。以此推之,沙田半山銅鑼灣「當然」係豪宅喇!吐露港臨海地皮「當然」亦係豪宅喇!推而廣之,油街地皮同北角村重建計劃,「毫無疑問」也是豪宅喇!

由此推之,發展商根本就唔當果兩塊地皮係「麵粉」,而係細細塊的「燕碎」,用來煮燕窩粥的,自然價格貴過麵包,咪見到白色一粒粒就當人流先得嫁!但是,為甚麼只是燕碎,而不是燕盞,甚至是血燕呢!呢個就係關鍵所在!目前的勾地制度,任由發展商挑肥揀瘦,比著你係佢地,當然係先選一些細細粒容易食,風險不大,銀碼不大,只需起兩三年,唔駛分期興建,起出黎得果幾百個單位,又容易「扮豪」的地皮。真係用燕窩煮,發展商賺乜?

如果發展商真係對地產市道咁有信心,為甚麼不勾出北角村油街,甚至啟德舊址等大地皮,反而去大雞食細米,百幾億財團走去買幾億地,過千億財團走去買廿億的地,完全係如覆薄冰。所以,別高興得太早,呢一浪真正大升特升的,是豪宅與「所謂豪宅」,平民大百姓住的樓宇升幅有限,居屋房協樓等更升得少。發展商看在眼裏,自然唔會走去煮大鑊粥,而係煮d細細碗的「燕窩粥」。當人人望住燕碎當燕窩時,發展商已在偷笑,仍然有人以為食緊麵包而矇然不知!

樓市 慢步 16 燕碎 當然 貴過 麵包 2004 05 28 苦海
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榮衰論:日本經濟史1945——2004 寒江釣翁

http://blog.sina.com.cn/s/blog_4ca7a5690100l2x3.html
摘編前言:一直想閱讀幾本日本近現代經濟史的書,瞭解日本經濟近現代發展的脈絡,但沒有找到適合我閱讀的,偶然發現河北大學孫執中教授的《榮衰論:日本經濟史1945——2004》是個不錯的選擇,把內容章節摘要了下來。中國經濟發展過程中的困難日本都經歷過,政府的對策和措施也大同小異,所以要理解和預見中國經濟發展的階段和途徑,日本的經濟史就是一個好藍本。

 

《榮衰論》作者:孫執中

 荣衰论:日本经济史1945鈥斺2004

                    (一) 廢墟上重建日本經濟(1945-1952)

 

1.統治經濟的恢復(1946-1949)

 

  物資統治;資金統治;外貿統治;價格統治

 

 金融緊急措施以米價、煤價、工資為支柱的新物價體系復興金融金庫的成立對煤炭行業執行「傾斜生產」的豐功偉績  石橋湛山「積極財政論」  解散財閥禁止壟斷

 

2.從統治經濟到市場經濟的過渡(1949-1952)

 

  取消物資統治 取消價格補貼廢除公定價格 放寬金融統治 企業合理化推進

 荣衰论:日本经济史1945鈥斺2004

                    (二) 高速成長前的奠基階段(1952-1960)

 

   如前篇所述,圍繞在日本政府周圍的以東京大學教授為主的一批經濟學精英,為其制定的極富魄力而大膽的維穩與改革措施,使日本經濟迅速走出廢墟,僅僅六年之後的1951年日本經濟已經恢復到戰前水平,1952年已進入戰後發展新階段:為準備進入新的高速增長階段,日本政府採取了縝密而有雄心勃勃的措施:

 

1、大力引進外國先進技術,迎頭趕上歐美,稱之為「產業合理化計劃」。在戰後三十多年,在引進外國先進技術方面,日本始終佔據世界第一位。他們優先吸收關鍵性技術,重點起初放在重、化學工業上,後來轉到電子工業、飛機和「知識密集產業」。

 

2、徹底改造工業企業技術:《振興機械工業臨時措施法》

 

縱觀戰後日本經濟發展史,可以這樣說,不懈的用心技術改造企業設備,是經濟得以保持順利發展,並戰勝一個有一個衝擊的關鍵。《振興機械工業臨時措施法》,用行政干預和財政金融手段,強制性的加速19個機械工業行業的企業的設備更新。

 

3、原有大型企業的合併

 

1961年開始,大型企業合併的速度顯著加快,64年三菱重工實行了合併,同年,日本郵船與三菱海運合併成立新日本郵船而大阪商船與三井船舶合併;66年日產汽車與王子汽車合併;70年八幡制鐵與富士制鐵合併成立新日本製鐵產量佔到資本主義世界第一位。

 

             (三) 日本經濟理性高速增長時期(1961-1970)

 

日本在20世紀60年代的經濟高速增長,不僅表現在量的較長時期的持續高速增長,還表現在質的突破。

 

1、《國民收入倍增計劃》的輝煌成就

 

50年代中後期,日本經濟學界發生了一場激烈的思想爭論:1955-1960日本處於「投資引起投資」的高潮期,私人投資每年遞增22.6%,同時,又處於「消費革命」時期,正值舊三大件開始普及(黑白電視、電冰箱、洗衣機)。與此同時,世界經濟形勢卻出現了嚴重干擾。1957-1958年間,發生了戰後第一次同期性世界經濟危機。下村治認為,日本正處於歷史勃興期,設備投資欲旺盛;共給能力的增長將導致生產的迅速增長;擴大出口的前景極為光明:只要採取擴大有效需求的政策,各種矛盾將得到暫時的解決,經過精密計算,國民收入將在10年後增加一倍.

 

最終,池田內閣採取了該方案:

 

確立大企業與中小企業之間的社會分工體制;

 

農業生產發展的趨勢與農業現代化的次序為題(減少農民人口;食品消費結構的變化,蛋白質食物增多);重視科學技術的引進,提高國民教育水平。

 

2、政府提高農民、工人購買力

 

提高以大米為主的農產品收購價格,這一措施導致整個農產品的價格都上漲;

 

將全部勞動力劃分為若干集團,每個集團確定統一最低工資;

 

擴大消費信貸政策。

 

種種措施伴隨而來的效果是1955-1975年的兩次消費革命,其又反過來強力拉抬了經濟發展的速度。值得注意的是,在日本,一般消費品在其價格相當於2-3個月平均工資時會得到普及;高級消費品(小汽車)則是5-6個月。

 

3、建立精良的重工業體系

 

著重發展重化學工業:

 

以機械工業為中心;

 

與消費品市場息息相關;

 

重視出口服務

 

期間:1965年,經濟危機——結構性危機 三一證券倒閉

 

4、「伊奘諾景氣」

 

從1965年10月到1970年6月,日本經濟持續出現了57個月的繁榮,平均增長率達11.0%,創戰後迄今最長紀錄。1955-1957神武景氣31個月;1958-1961岩戶景氣42個月;1986-1991泡沫經濟也僅50個月。原因:

 

   (1)65年蕭條期間政府發行大量公債,擴大公共事業投資

 

   (2) 65年2月美侵越戰爭,導致特需

 

   (3) 65年後進入新三大件普及期

 

   (4)設備投資迅速增長

 

   日本在1968年超過聯邦德國,成為世界大二經濟大國!宣告「日本經濟黃金時代來臨」。

 

       (四) 不穩定增長時期(一) (1971-1977)

 

 這一時期,日本經濟經歷了戰後空前嚴重的經濟危機,但在第二次石油危機中,日本卻是唯一的成功避免的資本主義國家。

 

   第一次石油危機使日本經濟遭遇到了暴風雨般的襲擊。由於日本國內不產石油,出現了較長時期的蕭條,此後採取了「減量經營」的對策,實施整個國民經濟節能化的戰略,尋找各種省能源的途徑,取得了輝煌成就,接著對財政、金融政策實現了重大調整,其中有成功也有失敗。

 

   禍兮福所依,福兮禍所藏。20世紀後半期,日本變成了世界金融最大債權國;而在20世紀90年代的「平成景氣」之後,又出現了泡沫經濟崩潰厄運。從此,日本出現了連續十多年的蕭條。

 

一、 日本列島改造的失敗與地產泡沫的出現(1971-1973)

 

   「國民收入倍增計劃」超額完成之後,市場生氣勃勃,投資亢奮。一方面新三大件(汽車、彩電、空調)正處消費高漲期;另一方面則是由於田中角榮首相提出的《列島改造論》(形成全國性的交通網絡;大規模推行國土開發;建設新的地方城市)的興起。然而田中內閣的這一新的國民經濟發展的奮鬥目標,卻由於銀行放貸失控,地價高漲,而導致經濟過熱。這一時期金融政策的失誤在於:1、央行連續降低公定利率2、財政嚴重赤字。

 

二、空前嚴重的經濟危機(1973-1975)

 

   1973年12月開始,日本陷入第六次危機。

 

危機背景:1、在嚴重的通貨膨脹基礎上產生(1973年已達11.3%)2、石油危機起了觸發和加劇作用3、在世界貨幣體系危機的基礎上發生(佈雷頓森林制度崩潰,日元大幅升值)

 

危機徵象:

 

商品滯銷:據報導已出現把牛奶倒進水溝,毀掉蜜橘,砸碎電視等現象;

 

生產縮減:工礦業,纖維、電視、造船、建築業、汽車業大幅下降;

 

企業倒閉:74年達到空前的11681家;

 

失業人數增加:完全失業率達5%-6%;

 

私人投資減少:開工率不足,設備閒置;

 

股票價格下跌:74年10月已降29.7%

 

三、「石油衝擊」後日本經濟的調整(1975-1977)

 

1975年2月,日本經濟陷入谷底,從3月開始走出危機,工業產值有所上升,但勢頭一直很弱,可謂五步一徘徊,一直到1977年,工業生產始終沒有達到戰前最高點,形成「U」字型的經濟週期。日企業為改善處境,大多採取「減量經營」的措施;政府則實施了《特安法》:設立蕭條產業信用基金;允許組織蕭條卡特爾;確定設備報廢量和報廢日期。

 

        (四) 不穩定增長時期(二)(1978-1985)

  

成功渡過第二次「石油危機」(1978-1982)

 

   由於日本在第一次「石油危機」後,採取了減量經營,嚴格節約能源消耗等措施,取得顯著效果。從1973-1982年的兩次石油危機中,日本能源消耗減少了0.4%,石油供給量減少了21.5%;而同期國民生產總值增長了33.5%,工業生產增長17.9%。

 

    能源消耗減少,導致出口價格低廉,擴大出口是從危機走向服輸的牽引力;為了克服石油衝擊的嚴重蕭條景象,日本政府還採取了大量增加財政開支的手段,從此也走向了赤字財政時期。經濟在79-82年的增長率為7.3%;4.7%;0.95%;0.35%。

 

石油衝擊後日本經濟發展戰略(1983-1985)

 

1、實現整個國民經濟節能化。途徑:

 

   從產業結構上減少能源的消費:把原料、能源多消費的產業轉向消費少的產業,重點擴大加工組裝型、知識密集產業,如家用電器、數控機床部門的生產;相對減少鋼鐵、水泥、石化等部門的生產。

 

   開發新能源:石油危機後不久,74年6月,通產省制定「陽光計劃」,投資1萬億日元以上,開發諸如太陽能、地熱能、合成天然氣及氫能。

 

   在國民經濟部門中增加節省能源的投資,

 

   採取節約民用能源的措施,此舉將導致了今後的日貨席捲全球。

 

2、產業結構的變化

 

  產業發展重點轉向知識密集型產業:電子計算機、新合成化學、海洋開發、數控機床、諮詢業務

 

  發展電子工業與機械工業相結合的組裝工業:電器機械、家用電器、機密機械、汽車

 

   物質部門日趨減縮

 

  戰後日本的產業結構大體經歷了四個階段,其主力產業從纖維(輕工業)等的勞動密集型轉向金屬、化學(基礎素材型的重工業)等資本密集型產業,接著又完成了向運輸機械、電器及機械(加工組裝型重工業)等資本-技術密集型產業的轉化,進而又實現了向知識密集型產業的過渡。

 

日本的新技術革命

 

新能源的開發利用

 

新材料革命:精密陶瓷的研製

 

通訊革命:電子技術與光通訊技術的結合

 

生命科學:重組遺傳基因

 

電子技術:微電子技術的開發與應用

 

日本財政金融政策的重大調整

 

(一)從平衡預算到赤字財政

 

   73-75危機後,日本發行大量國債,從此背上沉重包袱

 

(二)稅制改革

 

(三)金融自由化

 

   從77年開始日本開始金融自由化的進程。1984年,大藏省公佈《金融自由化與日元國際化的現狀與展望》,承認利息限制與銀行業務限制有撤銷之必要,史稱「日本金融自由化元年」。內容有:

1、利率自由化

2、取消銀行經營業務範圍的限制 

3、國內外資金交流自由化

4、金融業務自由化

 

日本對外經濟摩擦的加劇

 

               (四)不穩定增長時期

 

(三) 日本作為世界頭號債權國的崛起 (1985)

 

   20世紀80年代中期,日本取代美國成為世界頭號債權國,是資本主義世界發生的一件舉世矚目的大事。

 

其原因如下:

 

(1) 貿易黑字的積累

 

   戰後日本從債務國變為債權國,與對外貿易從赤字變為黑字,幾乎是同步的。可見外貿黑字的積累,是其實現轉變的原因。從1946-1963,18年間,日本國際貿易基本上是赤字的,僅4年略有盈餘。從1964年起,以後便一直是貿易黑字,1981年起,日本貿易黑字有了巨額增長,1982年起,對外投資也隨之大幅增長。

 

(2) 國內大規模設備投資需求的減少

 

   一是由於石油衝擊後,日本實現了向知識密集型產業的轉型;二是由新技術革命的特點形成的。由於設備投資的需求減少,日本國內市場上出現了大量的過剩資本,表現為金融資產的積累速度超過了實物資產的積累速度。

 

(3) 低利息率促使資本外流

 

(4) 日元升值加速資本輸出

 

    86、87日本海外純資產每年以40%速度增長。憑藉財力優勢,在海外挾起了購買熱。其資本輸出以證券投資為主。

 

                            20世紀80年代後期日本泡沫經濟的形成   

 

一、 日元大幅升值——不穩定的資本膨脹效用

 

   自美元兌日元實行浮動匯率制以來,在86、87這兩年,日圓升至近一倍。為照顧因日元升值而經營困難的企業,在經濟高漲的階段,日本政府被迫採取寬鬆的財政政策。五降官定利率,貨幣供應量大量增加,M2+CD在1987-1990年均增長10%,大大超過GNP增幅,史稱「大規模金融緩和」。

 

二、 日本泡沫經濟的形成

 

1、 日本20世紀80年代後半期的經濟高漲

 

83年起,資本主義世界經濟開始復甦,到89年7月間是少有的高漲階段。對於日本有其特殊性:1、日元升值所產生的資產浮腫 2、日本金融自由化過程以及過鬆的貨幣政策  3、大量貨幣流動過剩

 

2、企業設備投資的過度增加

 

3、股票價格的暴漲與暴跌

 

日經平均股價從1970-1980增加了213%,而從1980-1989增加395%,其中最快的1985-1989增加2.7倍,年增28%,是GDP的4.3倍,是戰後股價暴漲時期。而在1987年10月之後,則出現了3次暴跌。

 荣衰论:日本经济史1945鈥斺2004

 

4、城市房地產價格高居不下

 荣衰论:日本经济史1945鈥斺2004

 

 

         (五)  日本泡沫經濟的崩潰及其影響(1992——2004)

 

   引言:泡沫經濟崩潰的契機

   日本經濟崩潰的契機,是從1989年5月開始的5次大幅度提高公定利率,即從3.25%提高到1989年8月的6%。並且,從1990年4月到1991年末日本銀行實行嚴格的窗口管制。而在政策上對泡沫經濟的有力一記是1991年制定1992年開始施行的「地價稅」即規定不管地價漲跌,凡土地持有者必須向國庫繳納土地持有稅,從而徹底打擊了對土地的投機,導致土地價格持續下跌,至2004年已連續下跌13年。

 

   這些財政與金融政策,揭開了日本金融危機和90年代以來長期蕭條的帷幕。其影響表現在:一是引發金融危機和大批銀行倒閉,二是引發日本90年代的長期蕭條。

 

一、資產價格縮水、金融危機與銀行倒閉

 

1、 資產價格縮水

 

   股票價格從1990年起,開始下跌,到1992年8月,已從38915的峰值跌至15000以下,跌幅超過62%。98年跌破13000,1999在130萬億日元的財政金融刺激下,才有所回升,但也未能達到前期峰值的一半。

 

2、房地產價格下降,長期衰退的主要原因

 

從1992年開始,到2004年,經歷了連續14年的下降,這是明治維新以來的空前紀錄。

 

二、 長期蕭條的特點與原因

 

特點:

 

1、銀行貸出顯著減少  2、企業倒閉、利潤減少 3、勞動力過剩,失業率猛增4、私人設備投資減少

 

原因:

 

1、 週期性的經濟因素:前期巨額高漲期過渡的繁榮,也就形成隨後蕭條期的長期低落,這種週期性的影響,是這次蕭條的背景。

 

2、長期的城市房地產價格居高不下:

 

日本地價在其鼎盛時期,以美國國土面積的1/25,總地價卻相當於其5倍,地產泡沫可見一斑。以此加劇了社會財富分配的不均;影響了新企業的開設和資源的合理配置。

 

3、日元升值與產業化空洞

 

73年2月後,日圓兌美元改為浮動利率制,總的日元匯率趨勢是上升的,1990-1995日元大幅升值50%後,導致日本國內生產成本增加,企業紛紛到國外設廠,導致產業空洞化。其中85年9月-87年12月日圓升至近一倍。(完) 

 

 

中國目前經濟和日本70年代的經濟特徵有著驚人的相似

 如何在國民經濟高速增長的同時,國民收入也能同步增長,是當前一個很有意義的話題。透過日本池田內閣1960年12月制定的「國民收入倍增計劃」(1961~1970年度),日本高速發展時期的一些經驗教訓也可以給我們帶來一些啟示。

  1.理論根據以下村治為代表「高速增長論」

  

  作為「代表並體現了戰後日本高速度發展期的經濟政策構想」的「國民倍增計劃」,誕生於激烈的爭論之中。

  如何解決過剩的生產能力與市場銷路之間的矛盾?當時的理論界有兩派觀點:一是「穩定成長論」,以後藤譽之助為代表,認為日本經濟已經結束戰爭後的恢復時期,不可能再有新的高速發展,今後只能「穩定」增長。一是「高速增長論」,下村治為代表,認為日本正處在國民經濟各部門的基礎都處於技術改造時期,只要採取擴大有效需求的政策,就可以繼續高漲,並精密計算出國民收入在今後10年可增加一倍。

  池田勇人組閣後,內閣會議制定了「國民收入倍增計劃」,權衡下村11%與經濟企畫廳7.2%兩個對立的方案,池田內閣以頭三年9%的增長率落定。這一計劃更主要的意義,是作為計劃背景的對高速增長的自信,為政府和經濟界提供了日本經濟看好的前景。

  

 2.「經濟增長」為手段,「國民增收」是目的

 

  「國民收入倍增計劃」的目標是10年,計劃以「高速增長、提高生活水平、完全就業」為目標,最大限度地實現增長;計劃國民生產年增長率平均7.2%;到1970年度國民生產總值增加1倍以上,最終達到26兆日元目標。為此,計劃雄心勃勃地提出了5個中心議題:充實社會資本;引導產業結構高級化;促進貿易和國際經濟合作;提高人的能力和振興科學技術;緩和雙重結構和確保社會穩定。計劃的正文分為四部:總論、政府公共部門的計劃、民間部分的預測與誘導政策、國民生活的將來。

  在計劃目的的闡述中,明確指出國民收入倍增計劃的目的必須是,迅速地把國民生產總值增加一倍,從而謀求通過增加僱用實現完全僱用,大幅度提高國民的生活水平。在這一過程中,必須致力於糾正農業與非農業之間、大企業與中小企業之間、地區相互之間以及收入階層之間的生活上的收入上的差距,以期國民經濟和國民生活得到均衡發展".在這一指導思想下,日本政府制定的第一項政策,就是採取積極措施,提高工人、農民的購買力。對於工人,明確規定了進一步推行「最低工資制度」,以在「國民收入的第一階段,就使收入差別不致擴大」。1961-1970年日本工人的工資指數增長了近1.7倍。(見表1)對於農民,政府規定了「生產者米價」,它遠高於國際市場,是美國的2.7倍。米價帶動整個農產品價格上漲,結果1960-1969年,農產品價格上漲為95%左右,而農村購入的工業品價格指數僅上漲30%左右。(見表2)「剪刀差」的縮小,一方面使農民積極購買生產資料,農業的全面機械化基本上是在這個時期實現;另一方面,買得起、用得起的生活資料,使一般耐用消費品得以在農村普及。這些都為工業品生產創造出了廣泛的市場需求。

  收入的全面提高,使腦力勞動與體力勞動、大企業與中小企業、高齡者與年輕人之間的收入差距縮小。由於消費內容趨於均衡和一致,國民具有的「中流階層意識」就形成於這個時期,後來近一億人口的中產階層成為日本社會政治經濟的穩定的重要因素。

  3.「消費革命」刺激經濟飛速發展

  隨著工資的提高,人們的食品消費比例下降,「嗯格爾係數」穩定變化:1955年46.9%,1960年41.6%,1965年38.1%,1970年34.1%(到1988年僅為25.5%)。日本在第一次消費革命(1956-1970)中,開始由「生活合理化」向「更加舒適化」、追求「實現物質需求慾望」發展,進而引發了戰後日本第二次(1971-1980,)和第三次(1981-)的消費革命。娛樂和交際費用或從無到有,或從少到多,比重也不斷增加,保齡球、高爾夫球、旅行等休閒產業成為時尚。日本進入了「大眾消費社會」。可以說,日本消費革命的不斷升級,得益於「倍增計劃」實施期間創造的「消費時代」所打下的物質基礎。

  更重要的是,國民生產總值實際年增長11.6%(計劃目標7.8%),而國民收入年增長率也達到11.5%(計劃目標7.8%),二者實現了同步增長。

  「國民收入倍增計劃」造就了日本經濟高速增長的20世紀60年代,它堪稱日本的「黃金時代」。

 

    戰後日本的消費革命經歷了兩個階段:第一個階段是1955-1964年,黑白電視機、電冰箱、洗衣機等三大件是熱門貨,獲得迅速普及,這是所謂的「舊三大件」,這些商品當時的價格平均在5萬日元左右(按現在匯率約3000左右人民幣),約相當於日本職工2-3個月的工資。第二個階段是1965-1974年,「3C」時代終於到來了、所謂「3C」,指的就是汽車(car)、彩電(colorTV)和空調(cooler),這就是「新三大件」。彩電、空調當時的平均價格為20萬-25萬日元,約為當時職工2-3個月的工資(按製造業平均月工資計算,上世紀60年代後半期為6萬日元左右,70年代前半期為13萬日元左右。

  這10年間平均計算約為每月10萬日元左右),小汽車的普及則是在70年代後半期,此時製造業工人工資在20-25萬日元,當時每輛售價平均約為100萬日元。

 

從日本經濟史看我國的股市泡沫問題

 

   廣場協議簽署的背景、歷史進程及其影響

 

  1.日元存在較大的升值壓力。二戰結束以後,美國為了鞏固自己的全球霸主地位,為冷戰戰略服務,積極扶持作為戰敗國日本的經濟發展。同時,為了盡快從廢墟中爬起來,日本政府推行了「產業優先、發展優先、富國富民」的方針,旨在提高人民生活水平,增強本國經濟實力。從1953年到1979年,日本工業平均年增長率為10.9%,同期聯邦德國為5.6%、法國為4.2%、美國為4%、英國為2.4%。日本國民生產總值佔資本主義世界的比重,從1950年的1.5%,猛增到1980年的13.3%,在資本主義世界的地位從第7位躍升到第2位,僅次於美國。至1985年,日本已成為世界最大的債權國,對外淨資產達1298億美元。日本成為世界第二大經濟體,日元也已成為世界第三大儲備貨幣,在各國外匯儲備總額中日元所佔比重達到8%。與此同時,美國卻面臨著經濟蕭條,貿易赤字和財政赤字的雙重壓力。面對雙赤字,里根政府採取維持高利率的宏觀經濟政策,以吸引外部資金投向美國來解決國際收支失衡問題,但是高利率進一步加劇了美元的強勢,使美國的出口製造業在國際市場上始終處於劣勢。美國自1982年經常項目連續出現赤字,到1984年對外貿易赤字達到1224億美元,其中對日本的貿易逆差約佔40%多。為此,美國許多製造業大企業、國會議員等相關利益集團強烈要求政府干預外匯市場,促使日元升值,以挽救日益蕭條的美國經濟。日本經濟規模的不斷擴大,對外貿易的大量順差,日元資產需求的不斷上升,以及美國經濟的困境,都必然帶來巨大的日元升值壓力,廣場協議不過是順應必然趨勢的一種實現模式。

 

  2.廣場協議的具體內容。1985年9月22日,美國、日本、聯邦德國、英國和法國(即G5國家)財長以及中央銀行行長,在美國紐約廣場飯店舉行會議,並達成一攬子協議,史稱「廣場』協議」(PlazaAccord)。內容包括抑制通貨膨脹、擴大內需、減少貿易干預、「協作干預」外匯市場,使美元對主要貨幣有序地下調。廣場協議自開始實施,日元匯率一路上揚,到1986年5月,美元對日元匯率突破160日元大關,不到一年的時間,美元貶值近40%,到1987年達120日元,美元貶值約50%。為了防止美元過多過快地貶值,1987年2月22日,在法國巴黎的盧浮宮召開了七國財長會議,決定保持美元匯率在當時水平上基本穩定,史稱「盧浮宮協議」。但是,日元升值卻一直持續到1988年末,進入1989年才開始有所回落。

 

  3.廣場協議對日本股票市場的影響。本幣的升值必將導致以本幣計價的資產的升值,特別是虛擬資產,其升值幅度將遠遠超過本幣升值的幅度。其主要原理是本幣升值將增強對本國經濟的信心,大量熱錢將因追逐高額利潤而流人本國,而投入到股票市場是熱錢得到最快回籠、獲得最高回報的主要手段,從而造成股市的上漲。廣場協議簽訂三個月後,1986年1月,日經225指數拉開了四年大牛市的序幕,起點為13000點,到年末升至16400點,相比1983年的平均水平升幅近一倍之多,到1987年底股價指數突破2萬點。1988年東京股市總成交額為286萬億日元,總市值為477萬億日元,分別為紐約證券交易所的1.6倍和1.5倍。到1989年底日經指數達到38957.44點的歷史高點,日本股票總市值為GDP的1.6倍,佔全球股市市價總額的42%,而在1980年這一比例僅為15%,股價平均市盈率也達到了250倍的驚人水平。時任日本財長曾經放言,四年的時間,日本全國股民步入發達世界中產階級行列。可以說日元升值初期對股市的利好刺激作用極大,對指數的推動力度極為顯著。

 

  4.股市泡沫破滅。1989年至1990年,面對房地產泡沫與愈演愈烈的投機之風,日本政府收縮銀根,採取一系列緊縮性宏觀政策,控制經濟膨脹,最終卻導致經濟泡沫的破滅與崩潰。泡沫經濟的崩潰,使日本多年經濟發展過程中積累的問題和矛盾被集中釋放出來,對日本經濟造成巨大衝擊。

 

  日經指數在1989年底高達近39000點,到了1992年,一路下滑到14000點,幾乎跌掉了三分之二。2001年3月13日,東京股市暴跌,日經平均股價最終以11819.70日元結束了當天的交易,跌破12000日元心理大關,創下1985年2月以來的新低。據經濟學家估計,日本泡沫經濟帶來的直接損失超過6萬億美元,整個20世紀90年代日本經濟實際增長平均水平僅為1.3%,到2001年竟出現-1.4%,2002-2005年雖有一定的恢復,但是總體上仍處於嚴重的經濟衰退之中,日本為泡沫經濟付出了慘重代價。

榮衰 衰論 日本 經濟史 經濟 1945 2004 寒江 釣翁
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耶倫大媽是否在重蹈2004年的覆轍? 海濱政經述-橡谷智庫

來源: http://blog.sina.com.cn/s/blog_608e1afd0102vm8a.html

    在耶倫講話後,全球市場情緒突發逆轉性變化,美元掉頭,黃金急漲,甚至連銅這樣具備金融屬性的商品也開始上揚。

    市場開始壓註耶倫控盤失敗,大量資金進入債券市場,長期收益率下滑。

    2004年格林斯潘花費18個月,連續加息,進而伯南科接棒,繼續連續加息14個月,最終的結果是大家看到的2008年全球金融崩潰。

    格林斯潘加息太晚了,他為了拯救高科技泡沫崩潰,縱容了弱勢美元和低利率過久的時間。

    但這個和1994年的加息周期成功有什麽區別嗎?

    我們來回顧一下,克林頓時期的黃金歲月,伴隨著中國崛起,大量廉價商品幫助美國維持低通脹。廉價資本湧入美國,伴隨著美元強勢,不僅僅推動互聯網科技泡沫,也帶來美元資產上揚,就業率大增,出現兩低一高的繁榮景象,預算出現高額盈余。

    不過在這個過程中,克林頓希望居者有其屋的想法,壓迫銀行放松信用基礎,推動窮人買房的行為也為21世紀初的次級債風險埋下種子。

    2004年的加息已經和1994年大不相同,美元持續下跌,伴隨著房地產泡沫繼續泛濫,經濟卻沒有太大改善,911事件對美國人的心理是一個沖擊,美國打了一場戰爭。

   時間推到今天,2015年的狀況,是美國頁巖油氣革命帶給美國大量就業機會、美股和美國地產上揚改善了美國家庭的資產負債表,同樣的高科技泡沫在蘋果、google、特斯拉、3d打印、基因醫療等方面出現了一股浪潮,同時大宗商品暴跌,帶給美國低通脹,就業也增長到08年以前的水準。

   你可以發現,這實際上類似1994年的加息前後,美國在2014年退出QE,加息預期導致美元大漲,同時美股和房地產繼續維持堅挺。

    但是有一點,如果耶倫的鴿派思想占上風,就會將類似1994年前後的光景變成類似2004年。因為美元會掉頭便成弱勢下跌,長期國債收益率下降,美股和房地產泡沫重新形成,銀行業因為長期貸款沒有利益,而更多的將資金投向短期風險資產,到美聯儲再次想要加息的時候,就會重演2004年之後格林斯潘和伯南克的窘況,將美國和全球經濟推向另一次巨大的金融崩潰中去。

     而中國在美國鴿派占上風,同時歐日又在貨幣戰爭如火如荼,不得不加入,實行貨幣寬松,那麽全球就會回到1914年,或者回到1928年。

    回到這兩個時間節點的訴求就是:

    第三次世界大戰。

     通過一次毀滅性的大戰來做一次徹底的市場出清。

     羅斯福當年的新政穩定了美國經濟,但沒有拯救美國經濟,後來美國是通過置身於一次前所未有的世界大戰之外,依賴歐洲大陸的毀滅,才得以恢複經濟,成為世界第一強國。

     實際上,你回顧這些年的跡象,和第一次世界大戰前的景象、背後邏輯等等,都是一摸一樣的。

    精英治國的迷誤在於,當統治全球的自以為是的精英開始犯錯時,就一定是全人類付出慘重的代價,才能糾偏。

    更多研究,盡在www.ott.ac,over the top

耶倫 大媽 是否 重蹈 2004 年的 覆轍 海濱 政經 橡谷 谷智 智庫
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港美息差近10年最闊 情况似2004年

1 : GS(14)@2018-03-12 02:02:40

【明報專訊】港匯持續走弱,昨再跌至7.8338的33年新低,跟聯匯弱方兌換保證7.85愈來愈近,引發市場關注金管局會否效法去年下半年兩度增發外匯基金票據(EFB),令港匯回升。有分析認為,市場目前未到要馬上增發EFB的程度,並預料香港將於年中跟隨美國加息一次。

港匯偏弱,1個月港美同業拆息息差由去年底的0.37厘,急升至昨天的1厘,為近10年來最闊。彭博昨報道指,現時情况猶如2004年港美息差持續拉闊,當時息差最高達2厘,金管局其後多次買入港元,並首次增發EFB,令當時的港銀同業拆息(HIBOR)半年內由低於1厘升至4厘(見圖),亦觸發港銀追加利息。

美銀美林策略師Ronald Man預期,金管局或於港匯觸及7.85前增發EFB,但前提是市場需求必須強勁。他表示,發行外匯基金票據或促使港匯短暫回升,惟近3個月外匯基金票據的投標結果顯示,市場需求並不強烈,未到要馬上增發的程度。

上海商業銀行研究部主管林俊泓稱,美元拆息抽升主要受美國財政部短期融資需求影響,但目前需求已見滿足,料美元同業拆息與聯邦基金利率的差距將於3月加息後收窄。春季港元需求冷卻的季節性影響已大致浮現,港元或在觸及7.85前站穩並轉強。恒生(0011)私人銀行及信託服務主管陸庭龍稱,美國兩年來已加息5次,今年亦預計再加息4次,但香港未跟隨,港美息差持續拉闊的情况不正常。即使過往金管局曾在類似誘因下發EFB,但目前未見銀行有大規模資金外流,故難以估計當局會否出手。惟他預料今年中美國加息兩次後,香港或會跟隨加息。

金管局:暫未見買回港元需要

金管局副總裁李達志昨回應,現未見有港元淨流出,若港匯觸及弱方兌換保證市場亦毋須擔憂,當局有能力按聯匯機制買回港元,縮小貨幣基礎。他強調現階段未見此現象,若金管局有動作會即時公布。


來源: http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2102&issue=20180307
港美 息差 10 年最 最闊 情況 2004
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明年落成量料破2萬伙 2004年後新高

1 : GS(14)@2018-03-24 08:33:37

https://www.mpfinance.com/fin/da ... 0263&issue=20180324
【明報專訊】昨日公布的《香港物業報告2018》初步統計數字亦顯示,2018年及2019年的預測落成量分別18,130伙及20,370伙,當中新供應一如以往主要來自新界區;與此同時,未來兩年預計可落成共3.85萬伙,其中2019年落成量高達2.03萬伙,為自2004年後15年新高,市場預計與近年新盤以迷你戶方向發展有關。

今明兩年中小型戶落成量佔約九成

據差估署數字顯示,2004年落成量達26,040伙,屬對上最高水平,該年落成的中小型單位佔比達約九成。而綜合各區落成量及預測數字,2018年49%的單位落成量將來自新界,相信與該區多個新盤興建中有關,按區域計,九龍城和荃灣分別將供應25%及17%新單位。而到2019年,新界區仍然會提供最多新單位,將佔總供應量64%,按區域計,西貢及大埔將分別提供19%和16%。

元朗九龍城西貢佔落成量58%

另2017年私宅的落成量增加22%至約17,790伙,其中54%來自新界,九龍佔38%,港島佔8%。若按地區計算,元朗、九龍城及西貢3個地區提供最多新單位供應,合共佔整體落成量58%。另去年落成量中仍以中小型單位佔逾九成,約16,350伙為最多,有關數字按年增約三成,亦較同類單位比例按年增約6個百分點;至於大型單位去年落成量約1441伙,按年大減約三成,佔整體住宅落成量僅約8%,較同類單位比例按年低約6個百分點。

另物業報告亦指,自2017年5月香港金融管理局推出新一輪物業按揭貸款宏觀審慎監管措施後,住宅市場的銷售出現輕微調整。全年住宅物業市場大致保持暢旺,售價和租金年內均有增長。與第三季相比,第四季售價和租金各升2.7%及1.0%。第四季私人住宅整體售價較2016年同季升13.8%,整體租金同期亦升8.2%。
明年 落成 量料 料破 萬夥 2004 年後 新高
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