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增加土地供應緩解京滬廣深高房價？沒用

近期大城市房價上漲引來很多專家學者發聲，提出了很多建議，其中增加土地供應的觀點被不少人呼應。但筆者認為，土地的區位特點決定了它不是一般的原材料，簡單地談增加土地供應對房價而言沒有多大意義。

雖然大家都說土地是房子的“面粉”，但它不是像鋼筋水泥那樣的標準化產品，北京的鋼筋水泥缺貨了可以從新疆調運來緩解供應緊張局面，但北京的土地少了卻不能從新疆調配。

從全國來看，住宅用地供應並不短缺。看下面國土部的官方數據：

2015年全國房地產用地供應12.0萬公頃。

2014年全國房地產用地供應15.1萬公頃。

2013年全國房地產用地供應20.32萬公頃。

2012年全國房地產用地供應16.56萬公頃。

2011年全國房地產用地供應為16.91萬公頃。

2010年全國房地產用地供應15.42萬公頃。

2009年全國房地產用地供應 10.91萬公頃。

考慮到房地產開發周期，2016年全國開始賣的房子，大部分應該是2013年和2014年供應的土地，從總量來看，這兩年的土地供應還是很多的。

全國總量多，不意味著京滬廣深的土地供應多，那從實際操作層面看，京滬廣深能不能進一步增加土地供應呢?

有可能，但也很難。

原因在於，一線城市要承擔調控人口的任務，這就決定了地方政府不可能大規模新增供地，尤其是在城市中心區供應住宅用地，像北京五環內的土地供應這幾年來已經越來越少了，而且是供應出一塊地就會賣出天價。

那中心城區的舊城改造也可以增加土地供應啊。但現在拆遷越來越難，補償價格也越來越高，這樣拆遷出來的地塊怎麽可能低價賣給開發商呢?

那就只能增加點郊區的土地供應了。北京近兩年供應的地塊基本都在五環外，甚至更接近六環，這樣的土地賣出的價格理應會比城里便宜，進而開發出的房子價格也會比中心城區便宜。

從統計數據來看，郊區的新房多，價格相對城里低，這樣計算房價的平均數據會相對好看，顯得沒那麽高。從這個角度來說，增加土地供應確實達到了控制房價的效果。

但實際情況呢?越來越多的人住到了遠郊，一個城市越來越多的進城大軍，每天早晚三四個小時奔波於上下班路上，擠不上的地鐵公交，或者是堵成長龍的私家車隊。

正如一首歌中所唱：你我皆凡人 生在人世間 終日奔波苦 一刻不得閑。

很多人也建議過，像北京這種大城市，應該多建衛星城，將產業分散，這樣可能緩解交通潮汐壓力，也能順勢增加土地供應以便解決房價問題。

不過，在我國這種體制下，建所謂衛星城相對容易，有不少城市正在熱火朝天地建設城市副中心，但產業轉移卻是困難的，一旦沒有產業那就又是睡城一座。

房子不能建成空中樓閣，所以土地資源終究是稀缺的，稀缺品就不會賣出低價。那些說增加土地供應緩解房價的建議，潛臺詞是說土地供應增加了地價就會便宜，進而房價也會便宜嗎?

如果是這個邏輯的話，這種建議在三四線城市可能會實現，但從過去幾年的情況來看，京滬廣深基本沒有這種可能。（本文僅代表個人觀點，歡迎批評交流，[email protected]）

高房價留人難 深圳要用PPP模式大建人才住房

處於高位過坎階段的深圳，正在花大力氣留住人才，一大”武器“就是人才住房。

近日，深圳市委書記馬興瑞表示，深圳要成立一個1000億元資本金的人才安居公司，爭取以市場承租價的一半為人才提供租房。同時，深圳也在加大人才住房的建設力度，提出鼓勵社會力量參與人才住房建設運營。

當地部分高新技術企業主告訴第一財經記者，如果能順利申請到上述人才租住房，員工留下來的可能性會增加，企業幫員工支付住房租金的壓力也會減輕。

人才住房的建設量將高於商品房

自去年3月底以來，深圳的房價一路走高，當年部分片區的漲幅甚至高達一倍。到2016年，房價仍居高不下，未見頹勢。深圳中原研究院數據顯示，今年8月深圳二手樓盤均價為56788元/㎡，環比增加2.85%。

9月20日，在深圳市政協召開的六屆十七次主席會議上，馬興瑞針對房價太高的問題表示，將低價提供人才住房：“估計一百平方米的租金一萬，可能不用，(那就)8千元。那麽我們用市場價的一半，4千元給人才專家租房。那麽一年4萬8的租金，他就可以生存下去。”人才安居公司負責深圳人才住房的建設籌集、投融資和運營管理等業務。

面對居高不下的房價，企事業單位引進和留住人才的壓力正與日俱增。此前，深圳有多家企業主對第一財經記者表示，不少跟了五六年甚至十年的核心員工，一到談婚論嫁的年紀，就準備回到家鄉。

當地政府已經在積極應對。根據深圳市的住房規劃，“十三五”期間，深圳市新籌集建設保障性住房和人才住房40萬套，幾乎相當於深圳特區成立30多年以來建設的政策性住房總和，也超出了“十二五”期間全市開工的商品房數量35.7萬套。40萬套住房中，人才住房將不少於30萬套。

根據深圳市住建局給出的數字，預計在“十三五”期間，全市人才對住房的需求將高達51萬套，供需矛盾十分突出。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁告訴第一財經記者，未來五年，每年籌建的人才住房的數量達到六七萬套，這個數字非常高。最近幾年，深圳每年推出的商品房也不過三五萬套而已。

企業和人才為政策點贊

深圳一家通訊企業的技術人員告訴記者：“如果租金只有市場價的一半，那麽租房肯定比買房劃算啊。好歹我可以慢慢攢錢，有了買房的機會。” 這兩年，他的工資蹭蹭往上走，月薪已經翻了一倍，從1萬元漲到2萬多了。

童鷹是深圳一家高新技術企業深圳市視晶無線技術有限公司的負責人，他告訴記者，上述措施除了有利於穩定員工，還能幫企業減負。“我們公司有七八十人，老員工的住房問題不怎麽需要我頭疼，他們來深圳早，大多已經買了房子。但是，新員工幾乎都是在外租房。”

深圳市視晶無線技術有限公司位於寶安中心區。據記者了解，周邊商品房的租金，以兩室一廳約80平米的房子為例，大約是5000元—6000元/月。童鷹說：“人員穩定性太重要了，尤其是研發人員。要想留住他們，就得幫他們租房，公司至少得承擔50%以上的租金。”

不過，這些員工和企業主最關心的是，人才具體如何認定?怎麽樣才能申請上人才住房？人才房的地段在哪兒？上班是否方便？目前，深圳的人才認定主體、安居政策實施主體比較單一，人才認定的細則有待出臺。

鼓勵企業參與人才住房建設

面對龐大的人才住房任務，深圳住建局表示，將多渠道開展人才住房籌集建設，包括：全面確立人才住房用地優先供給原則，盡快落實人才住房用地專項整備計劃;嚴格執行城市更新、棚戶區改造、商品房配建人才住房的各項比例;系統解決存量住房納入人才住房的各類政策問題，加大存量住房的籌集力度等。

此外，深圳也將研究制定鼓勵社會力量參與人才住房建設運營的各項政策，創新運用PPP模式建設籌集人才住房，同時通過流程優化、土地讓利等多種方式切實提高社會積極性。

宋丁說，深圳也需要提前做一些制度上的安排，不然吸引不了社會資本進入。即便進入，也可能存在操作性問題。“人才住房利潤空間有限，獲利空間不大，政府可能需要在其他方面給予回報，雙方還需要談判。”

當地一位熟悉保障房建設的人士告訴第一財經記者，PPP模式也鼓勵一些有地但是沒有房產開發能力的企事業單位參與進來，或者是鼓勵企業將自有的商業和辦公用房等改造成人才租賃住房。但具體怎麽操作，還有待細化。

百強縣30強房價：環一線城市漲幅快 河北三河最貴 山東最親民

在一線城市和二線熱點城市房價節節走高的同時，縣城的房價又是怎麽樣的呢?

22日，中國社會科學院財經戰略研究院發布了《中國縣域經濟發展報告(2016)》。全國縣域經濟綜合競爭力100強排名顯示綜合競爭力排名前3位的分別是昆山市、江陰市、張家港市，其余依次是常熟市、義烏市、慈溪市、諸暨市、宜興市、即墨市和太倉市。競爭力百強縣(市)分布在20個省(市、區)，江蘇、浙江和山東分別占了26席、20席和20席，與其他省市相比擁有絕對數量優勢。

第一財經記者選取百強縣前30名的縣市，觀察這些經濟強縣近一個月的樓市均價，結果發現，百強縣中位居第20位的河北三河以16965元/平方米的均價遙遙領先，昆山、太倉等環一線城市房價也不斷上升。浙江板塊房價總體水平較高，與之相反的是，山東板塊的房價普遍較低。

環一線城市漲幅快

百強縣前30強中，江蘇最多，共有12個，浙江9個，山東5個，河北、天津、福建、湖南各1個。經濟第一大省廣東由於經濟重心主要集中在珠三角，目前珠三角的強縣如順德、南海、增城等地已全部改成區，因此目前沒有縣域能進入前30強。

需要說明的是，今年 6月，國務院同意撤銷薊縣，設立天津市薊州區，以原薊縣的行政區域為薊州區的行政區域。但由於報告研究的是2015年的數據，因此在此仍把薊縣納入統計比較。

此外，房價的數據來源於中國房價行情平臺。由於統計的房價是該縣域範圍內的樓盤均價，既包括中心城區的樓盤，也包括了郊區以及鄉鎮的新盤，所以價格看起來會比實際感受略低。但實際上，市中心的樓盤，往往要比統計的均價高出三到五成。

這其中，河北廊坊的三河市均價達到了16965元/平方米，位居30強之首。

三河的房價緣何最貴?這是因為，去年北京城市副中心的消息正式發布後，通州發布史上最嚴限購政策，與通州一河之隔的“北三縣”和京南的固安(即廊坊“四小虎”)樓市之火越燒越旺，構成了環京樓市中最為活躍的四個板塊。大量的來自北京購買力外溢到這里。

目前，三河下屬的燕郊房價漲幅超乎想象。一年前，市場還在驚呼房價漲到了15000元/平方米;現在，燕郊的不少新盤已經突破或者逼近了3萬元/平方米大關。

與三河類似，因為一線城市購買力外溢、房價大漲的還有上海周邊的昆山、太倉等地。“今年以來，我們這里的房價基本翻倍了。”在太倉工作的張先生告訴《第一財經日報》，目前太倉市區新盤一般單價在1萬5左右，最高已破萬，郊區有個樓盤去年賣5千多沒人要，今年已經達到1萬3。

張先生說，太倉房價快速上漲，與來自上海的不少購房者大量進入有關。“我們這里離上海最近的一個鎮的房子，大部分都是來自上海的購買力買走的。”

相比之下，同屬蘇南地區的強縣如江陰和張家港，雖然經濟發展在百強縣十分靠前，但由於離上海距離較遠，房價要比太倉、昆山低不少。例如百強縣中名列第2的江陰，目前均價只有7403元/平方米，第3的張家港均價為8999元/平方米。

浙江板塊貴

除了環一線城市，浙江的幾個縣房價也都比較高。比如在房價榜中，瑞安、溫嶺和義烏分列2到4位，均價都超過了1.3萬元/平方米。浙南的樂清也超過了1萬大關。慈溪、余姚、海寧的均價也正在逼近萬元大關。

為何浙江板塊最貴?有多重原因，一是在全國各省份中，浙江的民營經濟和縣域經濟最為發達，城鄉居民實際收入水平在直轄市以外的各省份中最高。從自然地理條件來看浙南、浙西等地都是丘陵地帶，山地多，平地少，城市發展空間比較小，房價比較高。

另一方面，2008年國際金融危機對浙江經濟影響較大。受外貿經濟、制造業、民營經濟增速放緩的影響，浙江宏觀經濟下行壓力增大，其後不少資金脫離實體經濟，流入了房地產。2009年~2010年浙江房價上漲十分迅猛，脫離了經濟基本面，所以含有較大泡沫成分。杭州、溫州的房價都超過了廣州，直逼上海、北京。

不過，2011年後由於經濟下行壓力較大，浙江板塊房價開始大幅下跌。而在2014年以來全國樓市普遍下行的時候，浙江板塊率先下跌，跌幅比較大。

易居智庫研究中心總監嚴躍進說，過去浙江民間資本充斥樓市，投資投機型的購房需求較大。隨著實體經濟漸趨疲弱，房價持續上漲態勢終究難以支撐。過去五六年間，浙江板塊的房價基本沒有上漲，不少城市甚至還略有下跌。

不過，恰恰是在過去這幾年房價橫盤的過程中，不少原先流入樓市的資金回歸到實體經濟，這幾年浙江經濟轉型也取得了不少亮點。浙江大學公共管理學院教授胡稅根說，這幾年浙江主打智慧經濟、智慧產業，用新一代互聯網技術來推動“浙江智造”的發展，產業轉型升級成績比較突出。

但需要擔憂的是，在經過這五六年的充分調整後，浙江部分城市的房價已經出現了快速上漲的苗頭，尤其近幾個月以來杭州房價迅速上漲。在杭州做生意、2014年底在杭州余杭區購入一套大三房的陳小姐說，其所在的樓盤今年7、8月間均價還只有1萬1左右，現在已經漲到了1萬6了。

如果本輪樓市熱傳導下去，未來包括瑞安、溫嶺、義烏等縣域房價都開始重新火熱的話，那麽浙江民間資金會不會重新脫實入虛，值得擔憂。

山東板塊房價最親民

相比浙江，山東入圍的幾個百強縣，房價可謂相當親民。比如龍口、榮成和壽光的房價都還在4字頭，只有浙江幾個百強縣的1/3多。即使是青島下屬的膠州、即墨，每平方米單價也分別只有5393元、6294元。

為何山東幾個百強縣的房價如此便宜?廈門大學經濟學系副教授丁長發認為，山東與南方沿海省份的差距，不僅是城鎮化率的差異，而且還有產業結構、經濟結構的根本差異。盡管山東經濟總量較高，但其產業以重化工業、農業為主，第三產業發育不足，比如山東的金融業、民間資本活躍度均不如江浙等地。因此在整體收入方面也不如浙江、江蘇。

此外，山東吸引的外來人口不僅遠遠遜色於廣東、浙江、江蘇等省份，而且還屬於人口凈流出省份。而相比浙江和福建丘陵、山地眾多，山東以平原為主，城市土地發展空間更大，土地供應更為充足，因此房價也更平穩。

表：百強縣前30名房價比較

位次

縣域

房價(元/平方米）

所屬省份

20

三河市

16965

河北

17

瑞安市

15433

浙江

25

溫嶺市

15075

浙江

5

義烏市

13850

浙江

4

常熟市

12937

江蘇

1

昆山市

11702

江蘇

10

太倉市

10894

江蘇

16

樂清市

10822

浙江

6

慈溪市

9315

浙江

13

余姚市

9275

浙江

27

薊縣

9197

天津

15

海寧市

9098

浙江

3

張家港市

8999

江蘇

22

啟東市

8327

江蘇

23

桐鄉市

7610

浙江

7

諸暨市

7574

浙江

2

江陰市

7403

江蘇

8

宜興市

7279

江蘇

18

海門市

7263

江蘇

9

即墨市

6294

山東

30

海安縣

6220

江蘇

12

晉江市

6207

福建

28

丹陽市

5900

江蘇

24

如臯市

5735

江蘇

29

東臺市

5654

江蘇

21

膠州市

5393

山東

11

長沙縣

5252

湖南

26

壽光市

4291

山東

14

榮成市

4132

山東

19

龍口市

4132

山東

(數據來源：第一財經根據中國城市房價平臺數據制作)

賈康：要擺脫房價暴漲暴跌循環需加快推房地產稅

9月24日，華夏新供給經濟學研究院院長、前財政部財科所所長賈康在新莫幹山會議上表示，政策稍有放松後房價暴漲，一些城市重啟限購限貸政策後房價又回落，中國想要擺脫房價暴漲暴跌的惡性循環，需要從體制機制上突破，其中很重要的是正在立法進程中的房地產稅。

近日住建部原副部長仇保興也曾公開表示，當前影響整個房地產趨勢有兩把利劍，第一把劍是房地產稅，第二把劍是房產的續期問題。

國家統計局數據顯示，在全國70個大中城市中，8月份新建商品住宅比去年同期上漲的城市達62個，其中廈門、合肥、南京同比漲幅高達44.3%、40.5%、38.8%。

與以往只對城鎮經營性物業課稅的房產稅不同，一字之差的“房地產稅”課稅對象將可能涉及所有房產，這使得房地產稅備受關註。

2013年11月份的十八屆三中全會通過了《中共中央關於全面深化改革若幹重大問題的決定》，其中提到完善稅收制度時，首次提到“加快房地產稅立法並適時推進改革”。

2014年財政部部長樓繼偉在《求是》撰文時也曾提到房地產稅構想。樓繼偉表示，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。

在三中全會後，房地產稅立法受到了廣泛的關註和重視。

2015年8月，經過調整的十二屆全國人大常委會立法規劃公布，房地產稅正式列入該規劃。另外，房地產稅還在今年和去年同時被列入全國人大常委會當年立法工作計劃，屬於立法預備項目。

今年全國“兩會”上，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文透露，房地產稅法由預算工作委員會和財政部牽頭研究，調整後的人大常委會立法規劃已將房地產稅法列入了第一類的立法項目。

7月23日的G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會上，財政部部長樓繼偉稱，遺憾房地產稅和個人所得稅改革還沒推出來，原因是信息收集能力弱，而且涉及利益調整而受到阻礙。“這是個難題，也是我們的任務，我們要義無反顧地做”，樓繼偉當時說。

賈康告訴第一財經記者，目前房地產稅推進非常困難，沒多大實質性進展。仇保興也表示，上述兩把利劍推出並非易事，其中夾雜著太多的敏感地帶和利益博弈。

第一財經記者了解到，目前房地產稅立法草案仍在起草過程中。不過，對自然人征收房地產稅所需的信息收集工作正在加快。

房地產稅征稅前提是搜集自然人的房產信息，比如一個人在全國有幾套房產、價值多少等。目前國家正在加快相關信息搜集。一方面，國土部力推的不動產統一登記客觀上有利於摸清房地產家底，為房地產稅的出臺奠定更為紮實的基礎。國土資源部計劃2016年基本完成各級不動產登記數據整合建庫，2017年基本建成覆蓋全國的不動產登記信息平臺的總體部署。當這些數據信息實現了全國統一聯網後，每個人擁有的房地產產權數量、布局等具體情況將“無所遁形”。

另一方面，國稅總局正在今年力推金稅三期工程覆蓋所有省份，該工程一大特點正是對所有自然人建檔，包括個人房地產相關交易信息也被錄入，這也將為房地產稅等稅制改革提供基礎數據。

中國農村土改迎來一大事件 仍難阻城市房價上漲

農村“三塊地”改革有了新的進展。日前中央決定，把土地征收制度改革和農村集體經營性建設用地入市改革擴大到現有33個試點地區，宅基地制度改革仍維持在原15個試點地區。

來自國土資源部的消息稱，9月21日，為總結農村土地制度改革三項試點工作階段性進展，認真貫徹落實中央關於進一步統籌協調推進三項試點任務的部署要求，國土部在北京組織召開進一步統籌協調推進農村土地制度改革三項試點任務部署會議。

此次會上透露了上述信息。

此前一個地區只能申請一項改革試點

2015年初，根據中央要求和全國人大授權，國土部在全國選取33個縣(區)進行農村土地征收、集體經營性建設用地入市和宅基地制度等三項改革試點。試點任務到2017年底完成。

這也被俗稱為農村“三塊地”改革。

然而，在本次中央擴大試點地區之前，上述33個地區並非全部實施三項土地制度改革試點，而是一個地區申請一項改革試點，其中，15個縣(區)為集體經營性建設用地入市，15個地區進行宅基地制度改革試點，3個地區進行征地制度改革試點。

如湖北省宜城市,作為全國33個農村土地制度改革試點城市之一，承擔了農村宅基地制度改革試點任務，在湖北省率先推行宅基地有償使用和有償退出。

承擔農村宅基地制度改革試點任務的還有江蘇省常州市武進區,天津市薊縣等。

而山西省澤州縣被確定為山西省唯一的農村集體經營性建設用地入市改革試點縣，承擔農村集體經營性建設用地改革任務。

之所以征地制度試點的地區較少，華中科技大學中國鄉村治理研究中心主任賀雪峰接受媒體采訪時曾表示，這主要是因為地方的積極性不高。原因在於，地方政府依靠土地財政收入進行城市基礎設施建設，而“縮小征地範圍”與中國快速的城市化進程是相違背的，而且“縮小征地範圍”也意味著地方政府直接獲得的土地出讓金將減少。

國土部部長姜大明曾介紹稱，此番改革試點的主要任務是完善土地征收制度，建立農村集體經營性建設用地入市制度，改革完善農村宅基地制度，建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制。改革試點要求堅持小範圍試點，依法改革，封閉運行。

與房價關聯度?

當前房價攪動眾人心，各種分析與預測大行其道，有關本輪房價上漲的原因眾說紛紜，有“土地供應短缺說”、“貨幣超發說”、“地王推高房價說”、“資產配置荒說”，如是等等。

此番中央擴大農村土地三項改革試點地區，會對房價有什麽樣的影響?

從總體來看，此番改革試點內容為農村的土地改革，而大家關心的房價是城市房價，尤其是一二線城市房價，農村土地與城市房價並沒有直接的關聯，而且這33個試點地區基本上都屬於城市郊區或者四五線城市，尚不存在房價上漲過快的問題。

從具體試點內容來看，三項土地改革內容更多與農民或集體組織相關，且有具體明確的限定條件，進一步切割了與城市的關聯。

比如，征地改革目的是讓農民有更多“獲得感”(可簡單理解為補償增加)。

姜大明曾表示，“試點行政區域將合理提高被征地農民分享土地增值收益的比例。國務院有關部門將通過推行征地信息公開、完善征地程序等方式，加強群眾對征地過程的監督。”

而集體建設用地入市，試點行政區域只允許集體經營性建設用地入市，非經營性集體建設用地不得入市。入市要符合規劃、用途管制和依法取得的條件。入市範圍限定在存量用地。

此舉更多的是為當地工商業提供生產經營用地，目前政策上還不允許這些土地搞房地產開發。

而宅基地退出改革試點，也被禁止向城里人轉讓。

姜大明強調，“試點行政區域在現階段不得以退出宅基地使用權作為進城落戶的條件，宅基地退出實行自願有償，轉讓僅限在本集體經濟組織內部，防止城里人到農村買地建房，導致逆城市化問題。”

所以，從上述三項試點具體內容來看，也與城市的房價沒有什麽直接關聯。

不過，從潛在的聯系看，集體經營性建設用地入市可以適度緩解國有建設用地緊張局面，試點地區進而可以在國有建設用地分配上向住宅用地傾斜，增加房地產供應;而征地制度改革和宅基地退出，一方面失地農民可能增加去城里買房的需求，另一方面失地農民的補償提高，也為進城購房增添了現金籌碼。

這些因素可能從長遠來看，會對城市房價產生影響，不過，目前上市三項改革試點地區尚局限在33個地區，規模較小，且中央要求“封閉運行”，還不能影響周邊地區，因此對其可能產生的效果，還需慢慢觀察。

學者：房價瘋漲對年輕人不公平

近期部分大中城市房價快速上漲成為市場關註焦點。

9月26~27日，上海財經大學舉辦的新型城鎮化與城市治理現代化國際研討會，中國行政體制改革研究會秘書長王滿傳在會後接受第一財經記者采訪時稱，當前房價快速上漲對剛進入職場的年輕人太不公平，房價暴漲容易形成馬太效應，讓富人越富，窮人越窮，而年輕人買房越來越難。

他認為，當前應該盡快推出房地產稅來調控房地產市場。

國家行政學院經濟部教授馮俏彬在上述研討會上表示，近些年地方財政收入吃緊。土地出讓金是政府重要的財源，前兩年土地出讓金收入放緩，但今年土地出讓金收入又增長，媒體上有觀察認為地方政府通過推高地價的方式來彌補財政收支缺口，進而對房價上漲做了一點貢獻，這個是成立的，但不是房價上漲的全部成因。

馮俏彬告訴第一財經記者，當前房價上漲的核心問題是房子成為了投資品，如果讓房價回落，就需要讓房子重新回歸消費品。房價上漲是多方面因素造成，但是如果開征房地產稅，會讓房產持有人考慮持有房產成本問題，而且房產增值越多，征稅額就越高，在這種情況下，會對房價冷卻起到一定作用。但是別指望房地產稅承擔房價調控所有作用，畢竟房價漲跌還和央行印票子和政府在控制土地供應相關。

十八屆三中全會首次提到“加快房地產稅立法並適時推進改革”，2014年財政部部長樓繼偉在《求是》撰文時也曾提到房地產稅構想。

樓繼偉表示，總的方向是，在保障基本居住需求的基礎上，對城鄉個人住房和工商業 房地產統籌考慮稅收與收費等因素，合理設置建設、交易、保有環節稅負，促進房地產市場健康發展，使房地產稅逐步成為地方財政持續穩定的收入來源。

2015年8月，經過調整的十二屆全國人大常委會立法規劃公布，房地產稅正式列入該規劃。另外，房地產稅還在今年和去年同時被列入全國人大常委會當年立法工作計劃，屬於立法預備項目。

今年全國“兩會”上，全國人大常委會預算工作委員會副主任劉修文透露，房地產稅法由預算工作委員會和財政部牽頭研究，調整後的人大常委會立法規劃已將房地產稅法列入了第一類的立法項目。

7月23日的G20財長和央行行長會議稅收高級別研討會上，財政部部長樓繼偉稱義無反顧地推出房地產稅。

近日，華夏新供給經濟學研究院院長賈康告訴第一財經記者，目前房地產稅推進非常困難，沒多大實質性進展。在當前房價暴漲的背景下，應該加快房地產稅立法。

馮俏彬對第一財經記者表示，房地產稅學界已經研究了十幾年，各個國家房地產稅稅制的比較，各個方案的優缺點研究很充分，房地產稅方案技術上沒有問題，現在問題是決策層選擇哪種方案，以及確定出臺時機而對社會沖擊效應最小。

她認為，當前房價高漲，房地產稅呼聲較高，可能是出臺比較好的時機，但房地產稅立法需要幾年時間，短期內很難推出。

近日，住建部原副部長仇保興向媒體表示，現在影響房地產趨勢一把利劍是開征房地產稅，今年曾向國務院提交建議，將房地產稅變成一個組合稅，分成四個稅種，即消費稅、空置稅、轉讓稅、物業稅，依據不同情況施策，增加征收的合理性。

以意大利羅馬等地實行的消費稅為例，其實施方式為，首套購房免稅，第二套購房征收14%的消費稅，第三套購房征收26%的消費稅，第四套房征收40%的消費稅等，這被稱為房地產暴熱期的瞬時冷卻劑。

國家統計局數據顯示，在全國70個大中城市中，8月份新建商品住宅比去年同期上漲的城市達62個，其中廈門、合肥、南京同比漲幅高達44.3%、40.5%、38.8%。近期蘇州、廈門、南京等地重啟限購政策。

房價這麽高，政府為何還禁城鎮居民去農村買房?

在當前推進城鎮化的背景下，農民進城買房一般沒有什麽障礙(在限購城市需要滿足社保或納稅條件)，甚至還會得到政策上的些許鼓勵，但反過來卻行不通，政府已經多年禁止城鎮居民去農民買房。

道理何在?尤其是現在一、二線城市房價這麽高，政府為什麽還不放開這個限制?

房子和土地不能分開嗎？

或許很多人士會說，這個問題很簡單，因為不符合政策規定。筆者也知道我國各級政府曾多次下發文件規定不允許城鎮居民區農村買房，但這樣做的法律依據在哪里?

首先，我國《憲法》中並沒有這樣的規定。

《物權法》中對宅基地使用權做了若幹規定，但也沒有涉及宅基地上的住房轉讓問題。

《土地管理法》中規定，農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民出賣、出租住房後，再申請宅基地的，不予批準。

按照這里的規定，農村住房可以出賣出租，但沒有規定出賣出租的對象範圍。

再來看看《城市房地產管理法》，其第一條是：為了加強對城市房地產的管理，維護房地產市場秩序，保障房地產權利人的合法權益，促進房地產業的健康發展，制定本法。

以此來看，農民住房的相關問題並不適用於此法。

當然，我國政府有相關規定，宅基地使用權的轉讓對象只能是同一集體經濟組織成員，換言之，城鎮居民不能去購買宅基地的使用權。

但農村的宅基地和農村住房不能分開嗎?城鎮居民不能去買宅基地的使用權，就意味著也不能去買農村住房嗎?

有人會說，房子和宅基地怎麽可能分開，農村的房子又不能脫離宅基地建設在空中。

終歸這是兩件事，能不能買宅基地使用權和能不能買農村住房其實可以分開來談。現實中也存在城鎮居民去農民買房的案例。

從操作層面，當前城鎮居民去買農村住房不能辦理銀行貸款，不能獲得土地使用權證，同時按照政府政策也拿不到城市的房產證，因此一旦發生糾紛不能受到法律保護。

不過，有一些限制條件與完全禁止也是兩回事，如果有城鎮居民願意全款買農村住房，不在乎會不會獲得相關證件，那政府也不允許這種購買行為嗎?

讓我們回顧下歷史。2004年，國務院下發《關於深化改革嚴格土地管理的決定》，其中規定，改革和完善宅基地審批制度，加強農村宅基地管理，禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

請註意，這里依然說的是“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，沒有提及住房問題。

但到了2007年12月30日，國務院辦公廳下發《關於嚴格執行有關農村集體建設用地法律和政策的通知》，其中的相關口徑便有了變化和遞進：農村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮居民不得到農村購買宅基地、農民住宅或“小產權房”。單位和個人不得非法租用、占用農民集體所有土地搞房地產開發。

這種口徑上的變化或者說政策收緊，與其間北京通州宋莊畫家村農房訴訟案件不無關系。

這個案子的終審在2007年12月17日，但案件的緣起卻是在2002年。

馬海濤原系北京市通州區宋莊鎮辛店村農民。李玉蘭系城鎮居民，戶籍地為河北省邯鄲市。2002年7月1日，馬海濤與李玉蘭簽訂《買賣房協議書》，將訴爭房屋及院落以4.5萬元的價格賣給李玉蘭。2006年2月，馬海濤夫婦要求確認購買合同無效。

據新華社報道顯示，北京市第二中級人民法院做出終審判決，判決認定買賣宅基地合同無效。其依據是：馬海濤與李玉蘭所簽之《買賣房協議書》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應的宅基地使用權。李玉蘭並非通州區宋莊鎮辛店村村民，且訴爭院落的《集體土地建設用地使用證》至今未由原土地登記機關依法變更登記至李玉蘭名下。因此，原審法院根據我國現行土地管理法律、法規、政策之規定，認定合同無效是正確的。

除了這個案子，宋莊畫家村陸續發生賣房農民因反悔起訴畫家的案件，形成了十余起農民討房訴訟。這些農民討房案起訴的理由基本相同：購房者不是農民，所以雙方的房屋買賣協議無效，依據則是“城里人不許買農民房”的政策。

都是房子，一貴一賤

宋莊畫家村農房買賣案件的影響是巨大和深遠的，它將城鎮居民買賣農房的潛在風險擺上了臺面。2007年6月，原建設部發出風險提示，非集體經濟組織成員購買小產權房，將無法辦理房屋產權登記，合法權益難以得到保護。

也就是這時候，小產權房的稱謂才流行開來。所謂小產權房，並非一個明確的法律概念。在眾多城市郊區，一些集體經濟組織在集體土地上集中建設農民住宅樓，除用來安置本集體經濟組織成員外，還以較低的價格向本集體經濟組織以外成員銷售。這些房子一般俗稱“小產權房”。

2007年小產權房之所以被輿論關註，還在於當年城市房價開始快速上漲，這些沒有像城市住房那樣繳納過土地出讓金的農村住房，價格相對便宜很多，不少人因無力購房城市住房，轉而冒著風險去購買郊區的小產權房。

明知有風險還要去買，本質上這也是一種逐利行為。但也是一種無奈，日漸高漲的城市房價，確實逼退了很多城市剛需群體，便宜的小產權房能夠乘機而入，也在於城鄉二元制造成了城市住房和農村住房的巨大價差。

官方並沒有公布過小產權房的規模。但有非官方數據稱，全國小產權房面積約60億平方米。當然，官方從未承認過該數據。

作為對抗城市高房價的一種衍生品，小產權房事實上已經大量存在，雖然官方一再強調不準在建，但那些已經建完，甚至已經入住的小產權房怎麽處置?

國土部門曾一度拋出分類處置的設想，但時至今日，仍無具體方案出臺。

曾有觀點認為政府之所以不願意小產權房合法化，是因為後者一旦合法，就相當於破除了地方政府對城市住宅土地的壟斷，進而減少地方政府的土地出讓收入。

但這也純屬分析猜測，與這種潛在的利益切割相比，城鎮居民去農村買房的法理困境才是直接因素，是現實層面的實際障礙。

也有一些專家學者提出過諸如補繳土地出讓金轉正、集體土地流轉等處置方式，但也未能得到官方認可。

自2014年，中國開始啟動不動產統一登記工作，作為不動產中的一類，小產權房能否乘機合法化的問題又開始凸顯。

2015年2月，針對“小產權房”問題，國土部不動產登記局負責人強調，不動產登記是依法保護不動產所有人權利的法律行動，不可能登記任何不合法的東西。現行法律法規明確，世界普遍實施土地用管制，所以“小產權房”不可能予以登記，這樣的念頭應該打消。

由此來看，城鎮居民還是不要去買農村住房了，雖然大城市房價越來越貴，但貴有貴的道理，相對而言，它是“合法”的。

全球房價漲跌排行，中國漲幅未進前十

房價漲跌，在全球範圍內亦是熱點。根據獨立國際房地產顧問機構萊坊(Knight Frank)對2015年第二季度～2016年第二季度全球房價的統計數據，新西蘭奧克蘭8月平均房價直逼100萬新西蘭元(約合497萬人民幣)，漲幅達到11%，成為了外媒眼里世界最狂熱的房地產市場。

數據顯示，世界房價維持兩極分化趨勢，大部分歐洲地區、北美、中國和新西蘭房價上揚，部分亞洲地區和中東地區房價放緩。

全球房價漲幅前十位

在漲幅榜上，新西蘭房價的漲幅雖然次於土耳其位列第二，但若排除通貨膨脹的因素，新西蘭全國房價的年增長率就將達到11%，位列全球第一。加拿大房價漲幅為10%排在第三，在剛剛過去的三個月里，加拿大房價增速全球最快。

與此同時，亞洲地區部分高溫房地產市場卻在快速冷卻。跌幅榜上，中國臺灣地區的房價跌幅超過9.4%，在排行榜中墊底。新加坡的房價同樣遭遇了滑鐵盧。

房價下滑較快的還包括烏克蘭和摩洛哥，跌幅分別為9.2%和3.6%。此外，巴西的房價並沒有因為奧運會的召開而上升反而出現了下降。

根據萊坊的數據，總體來說，2015年全球房價逐漸趨同。全球平均房價年增幅為4%，與前一年大致相同。

新西蘭房價每月漲10萬

新西蘭政府評估機構Quotable Value數據顯示，8月奧克蘭普通住宅的價格達到101萬新西蘭元，比年初增長15.9%，比2007年創下的前一峰值高出超過85%。房屋均價8月首次突破100萬新西蘭元，約合56萬英鎊，已超過倫敦的平均房價47萬英鎊。

在過去一個季度，新西蘭房價以每月兩萬新西蘭元(約合9.9萬人民幣)的速度增長。加上英鎊不斷貶值，使得不少英國人放棄了移民新西蘭的想法。

據新西蘭移民局公布的數據，自退歐以來，英國人移民新西蘭的申請數量出現大幅增長。在公投的49天內，共收到了10000份申請，去年同期這一數字僅為4599。

根據英國《衛報》的數據，在新西蘭大約450萬總人口中，有四分之一左右來自海外，長期以來，來自英國和愛爾蘭的移民在其外來人口中占比最大。直到2013年，來自亞洲國家的移民數量首次超過英國和愛爾蘭，而中國投資者一直是奧克蘭房產的主要買家之一。

由於奧克蘭當地居民無力支付高額房價，並不得不支付高昂的租金，新西蘭央行制定了嚴格的購房貸款新規，決定從2016年10月1日起，通過對商業銀行的貸款限制政策提高購房首付比例。新規正式實施後，就一般情況而言，投資型住宅首付比例至少提高40%，自住型住宅首付比例至少提高20%。

城市房價漲幅溫哥華全球第一

萊坊亦對全球37個城市的房價進行了綜合追蹤，評估了房價漲跌幅。

在2015年6月到2016年6月這段時間里，溫哥華以36.4%的年價格漲幅蟬聯第一，遙遙領先領先第二名22.5%的漲幅；第三名是南非城市開普敦，房價漲幅達到16.1%；加拿大第一大城市多倫多排位第四，漲幅12.6%；廣州和北京的房價漲幅分別達到8.8%和6.4%，排在第8和第11位。

在跌幅榜單中，香港房價過去一年的降幅達到8.4%，是37個城市中下降最多的。倫敦房價下降0.6%。

蘇州出臺文件加強房價監管 嚴查捂盤惜售虛假折價

9月30日，蘇州市物價局發文，要求進一步加強商品住房價格監管。

全文如下：

為進一步加強新建商品住房價格監管，規範房地產價格行為，根據《市政府印發關於進一步加強蘇州市區房地產市場管理的實施意見的通知》(蘇府〔2016〕119號)要求，現就有關事項通知如下：

一、有下列情形之一的，價格主管部門應當對房地產開發企業進行提醒、約談、告誡，必要時暫停其價格申報，並建議由住建部門暫緩核發預售許可證：

1.申報價格明顯高於開發建設成本及行業合理利潤或周邊同類型樓盤價格;

2.完成價格申報後超過規定期限未向住建部門申請錄入商品房銷售網上管理系統;

3.出現社會集中反映的價格問題的;

4.價格違法行為輕微，依法可以不予以行政處罰的;

5.價格主管部門認為有必要提醒告誡的其他情形。

二、有下列情形之一的，價格主管部門應當按照有關法律法規進行處罰，必要時予以公開曝光，並建議由國土部門強化對其參與土拍資格審查，提高其參與土地競買條件：

1.捏造、散布漲價信息，偽造鼓吹交易數據制造“恐慌”氛圍，以及捂盤惜售、變相囤積房源、“饑餓營銷”等惡意炒作、哄擡房價、擾亂市場價格秩序的行為;

2.不符合商品房銷售條件，以認購、預訂、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預訂款等性質的費用，借機擡高價格;

3.以土地拍賣、政策調整等為借口哄擡價格;

4.相互串通，操縱市場價格，損害消費者合法權益;

5.采取虛構原價、虛構降價原因、虛假優惠折價、謊稱降價或者將要提價等手段，或使用欺騙性、誤導性的語言、文字、圖片、計量單位等標價方式誘導他人與其交易進行價格欺詐;

6. 不按照規定的內容和方式明碼標價，未在銷售場所顯著位置公示“一房一價”信息、影響價格的相關因素、房屋銷售過程中涉及的相關費用、已售出的房源及成交價格等內容;

7.違反商品房銷售“一價清”和明碼標價制度，在標價之外加價出售房屋或者收取未標明的費用;

8.以捆綁搭售或者附加條件等限定方式，迫使購房人接受商品或者服務價格;

9.其他價格違法行為。

三、有下列情形之一的，價格主管部門應當將其行為納入不良信用記錄，並建議由住建、國土部門依法暫停其網上銷售，降低直至取消其開發資質，情節嚴重的取消其參與土地公開出讓市場競買和參與蘇州房地產開發建設的資格：

1.不按規定執行價格申報制度且拒不糾正;

2.虛構成本及提供其他虛假價格申報材料;

3.違反誠實信用原則，超過申報價格銷售房屋;

4.被列入蘇州市公共信用信息平臺“黑名單”;

5.存在嚴重價格違法行為並受到較重行政處罰;

6.其他嚴重失信行為。

江蘇省長：遏制房價過快上漲，態度要堅決措施要紮實

據江蘇省政府網站報道，28日，江蘇省長石泰峰主持召開房地產工作座談會，聽取情況匯報，研究部署去庫存和穩定房地產市場工作。

石泰峰強調，促進房地產市場健康發展是對各級政府治理能力的重要考驗，要充分認識到房價過快上漲，對穩增長、調結構、轉方式以及城市宜居宜業、創新創業等方面的不利影響，城市政府要切實擔負起主體責任，對遏制房價過快上漲態度一定要堅決、旗幟一定要鮮明、措施一定要紮實。省有關部門要及時預警指導，強化督查考核，共同穩定市場。

在聽取省住建廳等省有關部門及南京、無錫、徐州、常州、蘇州、南通6市工作匯報後，石泰峰指出，今年以來全省各地認真貫徹中央和省委、省政府關於推進供給側結構性改革的決策部署，積極化解房地產庫存，取得了良好成效。但也要看到，當前全省房地產市場地區之間、城市之間分化明顯，既面臨去庫存壓力，又存在少數城市局部房價上漲過快等突出問題，必須引起高度重視。

石泰峰要求，要堅持分類調控、因城施策，做好房地產市場各項工作。目前庫存量較大的城市，要以解決城鎮新居民住房需求為主，重視商業地產去庫存，加大房企轉型升級力度。房價上漲過快的城市，要堅持標本兼治，既要出臺應急性措施，也要研究長遠方案，從供需兩方面入手精準調控。

石泰峰強調，各級政府要切實加大市場監測、監管和輿論引導力度，加強房地產市場全口徑、項目全過程的數據整合分析，掌握真實情況，把準趨勢走向;全面落實監管責任，采取有力措施，深入整頓房地產市場秩序;堅持正面引導，及時發布信息，穩定市場預期，形成有利於房地產市場平穩健康發展的良好氛圍。