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高房价不能归咎于货币高增长

http://www.xcf.cn/tt2/201609/t20160929_776956.htm

http://www.xcf.cn/tt2/201609/t20160929_776956.htm货币高增长虽然带来系统性风险提升，但是解决系统性风险的出路主要不在于货币。降低系统性风险的出路在于解决地方政府和国企的预算软约束、理顺公共品和准公共品的投资和融资机制、完善金融风险监管、加强金融基础设施建设等。

　　高房价不能归咎于货币高增长

　　为什么过去20多年货币高增长没有带来高通胀？为什么货币高增长没有带来人民币贬值？为什么房价虽高但不能归咎于货币高增长？货币有没有超发？

　　货币超发一说很流行。中国央行的资产负债表扩展速度远超实施量化宽松政策的欧美央行、中国广义货币与GDP之比位居世界前列。中国广义货币规模如此之大，货币购买力下降仿佛天经地义，社会各界对通货膨胀、人民币贬值压力以及房地产价格泡沫的各种担心不绝于耳。

　　仅从过去20年的历史看，上述担心与现实情况严重对立。货币确实发的很多，但是人民币对本国商品和服务的综合购买力没有严重下降。

　　过去20年，中国的CPI平均增速2.2%，新兴市场和发展中经济体8.0%，发达经济体1.8%，中国过去20年的平均通货膨胀水平不仅远低于新兴市场和发展中国家，与发达国家相比也不逊色太多。

　　过去20年，人民币对一篮子货币的名义有效汇率累计大幅升值64%，剔除价格影响的人民币实际有效汇率升值57%，人民币对美元升值28%，人民币可谓强势货币。

　　人民币对于住房的购买力确实显著下降，但是货币超发带来的房价泡沫一直未能证实。货币超发担心与现实严重对立有两种可能的解释，一种可能是货币超发的判断没有错，只是时机未到；另一种可能是货币超发的逻辑和判断实为偏见。

　　“时机未到”的解释难以成立。对货币超发的担心旷日持久，几十年前就有经济学家把广义货币M2称为“笼中虎”，言下之意是这么高的M2随时可能会成为通货膨胀或者其他宏观经济问题的根源。

　　几十年看下来，“时机未到”一说很难成立。中国较高的货币增长速度并非最近的事。过去20年来中国的广义货币增长速度一直很高，而从经验上看货币增长对物价的影响最多滞后10个-14个月，货币超发带来的物价飞涨早应该出现，但现实中并非如此。

　　货币超发会带来货币贬值压力，但是这种压力在金融市场上反应极为敏感，不会滞后到20年时间。如果是货币超发引起的房地产价格泡沫，很难想象价格泡沫会持续几十年的时间。持续了几十年的泡沫也不能被称为泡沫，所谓“时机未到”经不起检验。

　　下文讨论第二种可能，即货币超发逻辑链条究竟有哪些遗失，以至于形成认识上的模糊和误区。本文不是在2年-3年的短期内看待货币超发问题，所得出的结论也不适用于短期。

　　货币高增长为何没带来高通胀？

　　货币高增长为何没有带来高通胀需要回答两个问题：一是货币是否决定通胀；二是如果货币决定通胀，为什么货币高增长没有带来高通胀？

　　货币增长是中长期通胀的源头。一直以来，通货膨胀是不是货币现象备受争议。

　　从统计分析来看，货币增长难以解释高频率通胀数据，但能较好解释低频率通胀数据。货币增长是购买力增长的源泉。货币增长带来购买力增长以后，有些商品价格会超调，有些商品价格则过了很久才会上涨甚至不涨，货币增长与高频率的价格变化未必是很好的一一对应关系。

　　如果考虑到生产率变化、外部经济环境变化等外部冲击对价格的短期影响，货币增长与高频率价格变化的对应关系就更加模糊了。但是低频率价格数据当中，商品价格调整中的超调和价格黏性信息被过滤掉了，没有货币条件支撑的外部冲击最终也主要反映为相对价格变化而难以决定中长期的平均价格水平，低频价格数据更加平滑也更好地对应了货币增长带来的购买力变化。从中长期来看，通货膨胀是个货币现象的结论依然成立。

　　既然货币增长主导中长期通胀水平，为什么20年来平均增速高达16.7%的M2没有带来高通胀呢？

　　通胀取决于供求，不仅要考虑以M2为代表的需求增长，还需考虑供给增长。供给方增长的代理指标可以选取真实GDP增速，过去20年中国的真实GDP平均增速9.4%，同时假定2%-3%的物价增长处于合意水平，供给方真实经济增长和温和物价增长所需要的M2增长就达到了11.4%-12.4%之间。

　　中国货币当局资产负债表扩张速度和M2增速远高于欧美而没有引起通胀，大部分可以归结为中国供给方的高增长有效平抑了购买力上涨带来的物价上涨压力。

　　过去20年M2增长远高于GDP增长与合意物价增速之和，多余的部分为什么没有转化为更高的通胀呢？如前所述，M2包括个人存款和单位存款两个主要部分。过去15年个人存款平均增速16.2%，单位存款17.9%。

　　上述问题可以转化成为什么个人存款和单位存款增长没有一一对应地转化为购买力增长并形成较高的通胀压力呢？鉴于个人和单位行为的显著区别，需要对此分别解释。

　　个人存款是M2重要组成部分，个人存款增长是个人金融资产积累过程，也是购买力提高过程，个人金融资产增长速度高于购买力提高速度是为了满足个人金融资产积累所需。

　　个人的消费支出增长取决于两方面：一是当期收入，二是财富水平，特别是具有较好流动性的金融财富水平（不包括房地产）。前者在金融账户上主要反映为M2当中的个人存款增长部分，后者是M2个人存款存量部分再加上其他形式的金融资产，比如证券、保险、养老金等。中国过去20年的情况是个人存款增长高于消费支出增长，剩余部分被用于积累个人银行存款，这解释了为什么个人存款高增长没有带来一一对应的支出增长和通货膨胀压力。

　　为什么居民部门持续积累个人银行存款？对此有多种解释：1．收入分配恶化，大量的个人存款在边际消费倾向很低的少数富人手中；2．消费信贷欠发达，助学贷款、耐用品消费信贷在中国发育程度较低；3．社会保障体系不发达，预防性储蓄动机强；4．人均金融资产存量低且金融资产形式主要集中在银行存款。这方面三种解释已经有很多关注，本文重点讨论第四种解释，比较而言这种解释也更有说服力。

　　从全球比较来看，相对中国收入水平而言，个人金融资产水平较低。个人存款增长不仅在于满足购买力增长的需要，还要满足个人金融资产积累需要。这解释了为什么个人存款高增长没有一一对应地转化为消费支出增长，没有带来通胀压力。

　　可以想象如下情景：M2当中个人存款增长同时，如果证券、保险、养老金等其他金融财产形式有较大的规模且较快增长，那么个人金融财产规模会比单纯依靠个人存款形式的金融资产规模大很多，如是则居民部门以银行存款形式的金融资产积累意愿会下降，M2增长太快会引起通货膨胀。这是发达国家的情景。

　　反观中国，个人金融资产中，银行存款增长虽快，但是保险、养老金等其他金融资产规模很小，各项金融资产加在一起的总金融资产和金融净资产规模很有限。中国个人金融财富积累主要依靠银行存款。

　　根据安联公司2015年全球财富报告（Allianz Global Wealth Report， 2015），2014年中国人均金融总资产1.3万美元，人均金融净资产1万美元，人均金融资产与人均GDP之比是1.3。全球人均金融资产3.4万美元，人均金融净资产2.5万美元，人均金融净资产与人均GDP之比是1.8。由此可见，无论是绝对的水平，还是相对于中国的人均收入水平而言，中国的人均金融资产偏低。

　　从结构上看，全球平均的金融资产的分布是银行存款38.4%、证券（主要是债券和股票）26.5%、养老和保险31.7%；而中国相对应的分布是52.7%、40.1%和7.2%。中外对比，中国的个人金融资产过度依赖银行存款，而养老和保险金融资产占比少之又少。

　　个人存款只是M2存款的一部分，还有更大一部分是单位存款。单位存款增长也是潜在的购买力增长，对通货膨胀形成压力。很显然，17.9%的单位存款增长也高于单位支出（投资和消费）增长，为什么单位也要积累银行存款呢？

　　单位存款包括企业、事业、机关、部队和社会团体等单位的存款。截至2015年底，62.5万亿元的单位存款当中，33.7万亿元单位活期存款，28.8万亿元单位定期存款。不同单位类型的存款背后的行为动机差异很大，而缺少区分不同存款主体的详细存款结构数据给分析带来了很大挑战。单位存款当中，以企业单位存款为主体。以下我们提出几种对企业存款高增长且没有带来相应通胀压力的解释。

　　解释1：企业投资高增长要求运营资金/银行存款随之高增长。过去是15年，中国的固定资产投资年均增速19.5%，超过单位存款增速17.9%。

　　解释2：给定较高的投资需求以及金融市场发育的相对滞后，企业需要依靠自身的金融资产积累扩大投资。近十年来，固定资产投资到位资金的构成当中，自筹和其他资金占比在70%-80%之间，银行贷款在10%-20%之间。

　　解释3：出于避税的目的，企业家将收入存放在企业单位账户而不是个人账户。

　　小结一下，M2虽然增长很快，但存款增长持续高于支出增长，相当部分是为了满足金融资产积累需求。金融资产积累需求的原因有多个方面，除了居民部门收入/财富分配差距、消费信贷不发达以及社会保障不发达，还有一个重要的解释视角是：中国人均金融资产存量不高，且居民部门只能通过个人银行存款的形式积累金融资产。给定中国保险和养老金融资产发展太慢的现实，只能通过个人存款增长实现个人金融资产增长。

　　这解释了为什么超出供给增速的个人存款增速没有带来一一对应的支出增长和高通胀。单位存款的主体是企业存款，企业存款高增长原因可能源于融资限制下的被迫储蓄、高投资带来的高营运资金需要，以及避税等。　

　　货币高增长为何没带来人民币贬值？

　　理解货币增长与汇率的关系，出发点是厘清货币增长如何影响到外汇市场上对外汇的供给与需求。这其中有两个关键机制。

　　1．商品和服务市场上，其他条件不变，货币增长带来国内商品和服务需求增加，总需求上升带来进口增加和出口下降，经常项目余额下降，对外汇市场而言是货币贬值压力。

　　上述逻辑没有问题，就中国而言，问题出在其他条件不变上。中国尽管货币增长很高，但是很高的货币增长没有带来经常项目逆差，高货币增长与高经常项目顺差并行了很长时间，至今仍然如此。

　　高货币增长并没有创造出经常项目逆差，主要原因在于供给面的重大改善。尽管货币增长很快，由于我们前面所讨论的原因，一部分货币增长则被供给方的高增长所抵消，还有一部分货币增长并没有转化为购买力和价格增长而是转化为金融财富积累，结果是高货币增长并没有带来总需求的过度扩张，国内的总支出水平还是低于总收入水平，经常项目得以维持持续顺差。

　　何谓“供给方的高增长”，主要内容是中国凭借对外开放的改革红利、劳动力成本优势、规模经济优势等，中国的制造业部门一跃成为世界工厂，这个过程中要素投入和生产率增长，以及产出增长所远超出国内需求增长。

　　2．货币和金融资产市场上，其他条件不变，货币增长降低本国金融资产收益率，本国相对于国外金融资产收益率下降，资本流出，对外汇市场而言同样是货币贬值压力。问题同样是出在其他条件不变上。中国尽管货币增长很高，但是很高的货币增长并没有大幅拉低金融资产收益率。

　　以中美十年期国债利率作为对比，中国的国债收益率在绝大部分时间都高于美国国债收益率。同样是无风险资产，在不考虑汇率风险的情况下，无论是企业还是金融投资者，持有人民币资产和美元负债都有利可图，反映在国际收支上是资本流入，反映在货币市场上是升值压力。

　　仅从货币层面，不能得出货币超发带来货币贬值的结论。为什么自2015年8月11日以后对人民币贬值的预期陡然升级呢？人民贬值预期又会持续多久呢？本国的货币供应多少所决定的仅仅是外汇市场供求的一个方面，还有其他力量对外汇市场供求和汇率预期发挥作用。简单地看，人民币从升值预期到贬值预期有两个关键的风向标和一个加速器。

　　第一个风向标是美联储退出量化宽松政策，以及由此带来的新兴市场货币的普遍贬值预期和资本流出。这个风向标出现在2014年，尽管对其他很多新兴市场货币而言这是个关键的风向标，但对于人民币而言影响并不太大。从离岸人民币汇率（CNH）与在岸人民币汇率（CNY）的价差来看，2014年美联储退出QE政策预期并没有导致CNH较CNY非常明显的贬值，二者之间的价差在较小范围，但无论如何人民币开始出现了轻微贬值预期。

　　第二个也是更重要的风向标是2015年8月11日以后货币当局对人民币汇率政策的调整。人民币汇率并非市场化汇率，货币当局对于汇率水平决定发挥主导作用。在人民币汇率和市场供求之间，货币当局的作用非常关键。

　　一方面，货币当局可以在多数时间里让汇率对市场供求做出部分反应，也可以在某一段的时间内不让汇率对市场供求做出反应（全球金融危机期间人民币钉住美元），甚至是做出相反的反应（2014年初，外汇市场供大于求压力大，人民币不升反跌；2015年8月中旬-10月末，外汇市场供不应求压力大，人民币不跌反而小升）。

　　另一方面，货币当局对于汇率的调节行动本身会影响到市场供求，货币当局选择汇率稳定则资本流入和流出压力小，货币当局选择人民币渐进升值则资本流入压力增加，央行选择人民币渐进贬值则资本流出压力增加。

　　2015年8月11日，货币当局尝试对人民币汇率形成机制做出重大调整，以人民币中间价改革为契机，让市场价格更充分地反映市场供求。从2015年8月11日到2016年1月，从人民币汇率变化形态可以读出货币当局希望或者是允许人民币渐进贬值。这样一种策略很自然地会催动资本流出，人民币贬值预期不断升级也由此而生。

　　加速器是企业部门货币错配下的汇率风险暴露和由此引发的短期巨大调整压力。2005年以来的人民币单边渐进升值过程中，通过增加美元负债增持人民币资产可以套取美元和人民币利差和人民币升值的双重收益，起初这些套利由于中国资本管制项目的存在不十分严重。

　　但在2010年以后，人民币贸易结算政策放开和人民币离岸市场发展为套利提供了更方便的渠道，国内信贷紧缩以及对特定行业的贷款限制则强化了借外债动机，套取汇差和利差的行动大幅升级，多种形式的企业外债短期内大幅上升。

　　很多企业的资产负债表存在严重货币错配，比如大量借外债的房地产企业本身没有外币收入，但是负债则需要外币偿还。货币错配让企业面临严重汇率风险。一旦人民币升值预期逆转为贬值预期，企业面临巨大汇率风险和损失，企业尽可能地减少外债和增加美元资产加剧了资本流出压力。

　　为什么高房价不能归咎于货币高增长？

　　与其他商品价格一样，仅从价格高低不能判断出价格是否合理。高房价背后，有合理因素支撑的一面，也可能有不合理因素支撑的一面。这里要做的是找到高房价背后的不合理因素支撑的一面，才找到了需要归咎的原因。

　　房价背后同样是供给和需求两方面的作用。需求方面，最好的代表性指标是广义货币（M2）增长，因为广义货币增长比较完整地覆盖了潜在购买力增长。至少从中国过去十多年的经验看，每有房价大幅上涨，总能找到宽松的货币条件与之匹配。

　　宽松的货币条件带来了对房屋更高的支付能力，货币增长可说是房价上涨的温床，不仅是中国如此，其他国家也多是如此。供给方面有诸多要素，土地、开放商、建筑成本等等，中长期而言最好的代表性指标是土地供应。土地价格是大城市商品房价当中最重要的组成部分。

　　出于分析的方便，我们对于房价做出以下区分：

　　合理房价、没有泡沫但不合理的房价、存在泡沫且不合理的房价。所谓合理房价即是房价背后的供求双方不存在严重扭曲情况下形成的房价。没有泡沫但不合理的房价是指房价背后没有过度的货币增长，房价没有泡沫，但是由于土地供应或者其他方面的供给面扭曲带来房价的严重扭曲。

　　打个比方，收入水平高带来对高档餐饮需求的提高，高档餐饮价格上涨，但如果政府不允许额外开设高档餐饮，那么高档餐饮的高价就是没有价格泡沫但不合理的价格。存在泡沫且不合理的房价是供给方的扭曲造成了不合理房价，同时存在着过度货币增长带来房价泡沫，不合理的房价进一步加剧。

　　存在泡沫且不合理的房价与宽松的货币政策有关，但不必然归咎于货币过于宽松。当房价泡沫非常严重以至于带来系统性金融危机的时候，才能将房价泡沫归咎于货币政策。

　　为什么呢？价格泡沫在市场上普遍存在，不是所有价格泡沫都归咎于过多的货币。考虑这么一种情景：一方面是经济严重不景气，另一方面是房价已经虚高，继续增加货币有助于克服经济不景气但是会带来房价泡沫。

　　这时候货币政策就要做出权衡，如果房价泡沫严重程度会带来系统性金融危机，增加货币发行所带来的短期收益就不足以弥补其成本，房价泡沫应归咎于过多的货币；反之，增发货币带来的房价泡沫还不足以严重威胁到整个金融体系，增发货币的收益就大于成本。

　　中国一线城市如此高的房价当中，究竟有多大泡沫成分呢？

　　迄今为止，研究界难以对房地产价格泡沫给出有说服力的证据。中国一线城市的房价收入比接近20，仅从这个指标来看房价确实超出了多数居民的购买能力，但考虑到一线城市每年非常低的新房供给增量和高收入者的流入，房价虽高但并不意味着房价存在严重泡沫。更好度量房价泡沫的指标是杠杆率。如果购房过程中使用了过高的杠杆，或者全国购房抵押贷款与GDP之比过高，则意味着透支购房情况或者购房债务负担比较严重，高房价难以持续的可能性越大。

　　从这两个指标来看，中国的20%-30%的贷款首付比处于国际正常水平，另据万科的调查数据表明只有60%的居民购房过程中申请抵押贷款，且平均贷款占房价的比率为60%。

　　由此可见家庭购房的杠杆率较低。中国住房抵押贷款余额与GDP之比虽然在逐步上升过程，但截至目前也只稍稍超过20%，从国际比较来看处于较低水平。

　　高房价中的不合理成分很难在需求端的货币增长上找到证据，很容易在供给端找到证据。中金首席经济学家梁红2015年的报告指出，中国城镇住宅建设用地供应量过少。中国只有0.89%的土地被用作城镇建设用地，仅0.3%可用作建设住宅，这一比例在美国分别为2.7%和1.4%，在日本分别为5%和3%。

　　城镇住宅用地的供给不足在人口流入的一线城市中更加突出，且近年内进一步恶化。2009年-2015年期间，中国一线城市的住宅土地供应从2009年的超过2000万平方米下降到2015年1455万平方米；而与此相对应的住宅工地楼面均价从不足6000元上升到1.1万元。一线城市住宅用地价格上涨超过房价上涨，成为高房价的根本推手。

　　遏制一线城市土地供应有多种解释但缺少合理依据。遏制土地供应增加卖地收入显然不是个正当理由。遏制土地供应推高房价并以此减少人口流入和缓解城市病也不是正当理由。中国一线城市中心城区的人口密度远低于纽约、东京、香港，而这些城市的城市病远低于中国一线城市。不着力于改善城市公共管理和公共基础设施建设，而通过遏制土地供应和高房价解决城市病是在扼杀城市的生命力，更不能成为合理理由。

　　货币有没有超发？

　　主流的经济学观点当中，判断货币超发主要有两个依据：一是超出合意水平的通货膨胀，二是系统性风险。

　　以通货膨胀作为依据判断货币是否超发主要基于以下考虑：1．温和且稳定的通货膨胀最有利于经济资源（资本和劳动）的充分合理利用；2．货币当局所掌握的货币政策工具是决定通货膨胀率最有效的政策手段。因此，货币当局是否发行过多货币，通货膨胀率是最简明、合意的事后证据。

　　具体到各国的政策实践当中，还需要确定选择哪一个通货膨胀指标作为判断依据。在消费者价格、生产者价格、GDP缩减因子等大类价格指标中，各国的政策实践都选择消费者价格。

　　系统性风险是评价货币超发的另一个依据。系统性风险是指整个金融体系或者市场坍塌的风险，系统性金融风险是造成金融危机的重要诱因。谈到系统性金融风险，必然涉及到系统重要性金融机构，系统重要性金融机构具有“太大而不能倒”（Too Big to Fail）或者“连接太广泛而不能倒”（Too interconnected to fail）的特征，以至于一旦这些机构破产会带来严重的连锁反应，危及整个体系。

　　系统性风险在学界和政策制定层早有关注，但货币政策对系统性风险做出反应的更普遍认同主要来自对2008年全球金融危机的反思。仅从通胀角度看，无论是日本上世纪90年代的泡沫危机前夜，还是2008年的美国次贷危机前夜，通胀水平不高但都面临一触即发的金融市场剧烈动荡。

　　事后看，仅以通胀作为货币环境是否适宜的唯一标准出现了误判。金融危机不能完全归咎于货币超发，但是货币超发确实为居民和企业部门过度涉入风险和系统性风险提升提供了温床。过低的名义利率（货币超发的另一种表现形式）带来更低的流动性价格并提高了杠杆率，导致过低的风险溢价，更高的资产价格和更大的经济波动。

　　产生系统性风险的诱因可能并不主要来自于货币因素，比如金融创新和监管缺失带来的过度涉入风险、隐形政府担保等都可能让系统性重要金融机构过去涉入风险。

　　但是，无论原因如何，如果系统性风险快速提升，货币政策有责任做出反应。

　　中国自金融危机以来杠杆率快速提升，金融体系坏账率提高，这些现象是否可以看作是金融系统性风险提升的标志，是否可以作为货币超发的依据呢？回答这个问题之前，有必要厘清几个重要事实。

　　1．总体杠杆率上升。从国际比较来看，企业杠杆率过高，政府和居民杠杆率适中甚至偏低。

　　2．企业杠杆率上升主要来自地方融资平台和国有企业，私人制造业部门的杠杆率并未上升。

　　3．融资平台和国有企业的利润远不足以偿付债务，银行坏账率和企业债务破产率随之上升。

　　毋庸置疑，融资平台和国企杠杆率飚升以及由此带来的金融机构坏账率甚至是破产概率上升推高了系统性风险。但是系统性风险提升是否归咎于货币超发难有定论。

　　摆在货币当局面前的是艰难的得失平衡。高货币增速所得是保持就业和经济增速相对稳定。考虑到近年来中国的CPI水平较低、PPI连续多年负增长，经济运行有低于潜在增速的可能，保持一定的货币增速避免总需求不足和通缩无可非议。

　　所失有两个层面：　

　　一是当前体制和经济环境下，货币越多，信贷资源越是过度流向融资平台和国有企业，而这些企业恰恰难以偿还债务，说明其投资效率堪忧，于资源合理配置不利；

　　二是金融中介潜在坏账率提升并带来系统性风险。比较而言，资源配置不合理是更重要的损失；系统性风险虽然上升，但是从系统性风险转化为金融危机的必备条件是流动性危机，而中国在应对流动性危机方面的余地还有较大空间。

　　货币高增长虽然带来系统性风险提升，但是解决系统性风险的出路主要不在于货币。货币增速过高会提升系统性风险；货币增速过低也不能降低中国当前的系统性风险，货币收缩带来的通缩和真实债务增长恶性循环反而可能加剧系统性风险。降低系统性风险的出路在于解决地方政府和国企的预算软约束、理顺公共品和准公共品的投资和融资机制、完善金融风险监管、加强金融基础设施建设等等。

　　(本文作者介绍：中国金融四十人论坛高级研究员、中国社科院世界经济与政治研究所全球宏观经济研究室原主任)

國慶首日深夜難眠！這個城市9月房價漲幅全國第一，限購大招呼嘯而至

“諾獎課題”及股價與房價 xuyk的博客

周小川：政府高度重視部分城市房價上漲 信貸增長會有所控制

據財政部消息，央行行長周小川在G20財長和央行行長會議上表示，近期中國部分城市房價上漲較快，中國政府對此高度重視。隨著全球經濟複蘇逐步正常化，中國也會對信貸增長有所控制。中國將堅定不移地繼續推進匯率市場化改革。

10月6日，2016年第四次二十國集團(G20)財長和央行行長會議在華盛頓舉行。財政部部長樓繼偉和中國人民銀行行長周小川共同主持會議。此次會議是中國擔任G20主席國期間的最後一次財長和央行行長會議，主要討論了當前全球經濟形勢以及稅收、受益所有權和反洗錢議題，並聽取了2017年G20主席國德國對明年G20財金渠道議程的介紹。

周小川指出，今年以來中國經濟增長繼續處於合理區間，物價基本維持穩定，就業市場表現良好，消費繼續穩中有升。近期一些重要經濟指標出現回升跡象，繼續為全球經濟增長作出重要貢獻。在經濟進入中高速增長“新常態”的同時，中國經濟增長的結構和質量不斷改善，新的增長動力不斷湧現，經濟長期向好的基本面不會改變。

周小川行長表示，中國信貸/GDP與長期趨勢缺口上升，反映了中國應對全球經濟複蘇乏力和落實G20增長目標所做的努力。中國儲蓄率高，投資較快增長有充分保證。同時中國尚處於中等收入水平，有很多增長點可供挖掘。目前中國經濟中存在一些過剩產能，適當信貸增長可發揮逆周期調節作用。去年中國資本市場出現一定波動，為維護金融穩定，當時階段性地出現了更多依賴銀行信貸融資的情況，但市場恢複穩定後已不再有大的增加。隨著全球經濟複蘇逐步正常化，中國也會對信貸增長有所控制。

周小川表示，中國努力在提高匯率靈活性和保持匯率穩定之間尋求平衡，將堅定不移地繼續推進匯率市場化改革。近期資本外流壓力有所緩解，考慮到中國經濟運行保持在合理區間，經常賬戶持續保持順差，中國跨境資本流動將向著更加平衡的方向發展。

周小川行長指出，近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。

周小川：近期部分城市房價上漲較快 政府高度重視

10月8日，從財政部網站獲悉，二十國集團財長和央行行長會議10月6日在華盛頓舉行，財政部部長樓繼偉和中國人民銀行行長周小川共同主持會議。會上，周小川指出，近期中國部分城市房價上漲較快，中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。

二十國集團財長和央行行長會議

周小川行長指出，今年以來中國經濟增長繼續處於合理區間，物價基本維持穩定，就業市場表現良好，消費繼續穩中有升。近期一些重要經濟指標出現回升跡象，繼續為全球經濟增長作出重要貢獻。在經濟進入中高速增長“新常態”的同時，中國經濟增長的結構和質量不斷改善，新的增長動力不斷湧現，經濟長期向好的基本面不會改變。

周小川行長表示，中國信貸/GDP與長期趨勢缺口上升，反映了中國應對全球經濟複蘇乏力和落實G20增長目標所做的努力。中國儲蓄率高，投資較快增長有充分保證。同時中國尚處於中等收入水平，有很多增長點可供挖掘。目前中國經濟中存在一些過剩產能，適當信貸增長可發揮逆周期調節作用。去年中國資本市場出現一定波動，為維護金融穩定，當時階段性地出現了更多依賴銀行信貸融資的情況，但市場恢複穩定後已不再有大的增加。隨著全球經濟複蘇逐步正常化，中國也會對信貸增長有所控制。

周小川行長介紹，中國努力在提高匯率靈活性和保持匯率穩定之間尋求平衡，將堅定不移地繼續推進匯率市場化改革。近期資本外流壓力有所緩解，考慮到中國經濟運行保持在合理區間，經常賬戶持續保持順差，中國跨境資本流動將向著更加平衡的方向發展。

周小川行長指出，近期中國部分城市房價上漲較快。中國政府對此高度重視，積極采取措施促進房地產市場的健康發展。

IMF官員：預計中國大城市房價漲幅將回調

國際貨幣基金組織(IMF)官員6日表示，支持中國地方政府近期出臺的房地產市場調控政策，預計中國大城市房價漲幅將出現回調。

IMF亞太部副主任馬克斯·羅德勞爾當天在亞太地區經濟展望新聞發布會上回答新華社記者提問時說，近期中國部分大城市出現的房價過快上漲是不可持續的，預計這些城市房價漲幅將出現回調。近期一些地方政府已出臺新的房地產市場調控政策，包括改變抵押貸款規定等，這些宏觀審慎政策措施對於抑制房價過快上漲是合適的。

羅德勞爾認為，近幾個月來中國房價漲勢很快，特別是一些大城市，這一方面反映出住房需求大於供給的市場因素，另一方面也反映出地方政府早些時候取消了一些購房限制措施以應對房地產市場下滑，為此銀行新發放了很多住房抵押貸款。

從長期來看，羅德勞爾建議中國征收房產稅，這不僅有利於增加地方政府財政收入，也有利於更好調控房地產市場，但房產稅從立法到實施需要較長時間，無法應對短期房價過快上漲問題。

IMF亞太部主任李昌鏞當天在新聞發布會上表示，預計中國短期經濟增長仍然強勁，如果繼續保持目前的增長勢頭，IMF可能需要上調對今年中國經濟增長6.6%的預測。但他同時警告，信貸增長過快、房地產市場調整和國企改革緩慢可能會給中期經濟增長帶來風險。

這一輪房價上漲，比以往任何時候都更猛烈些

“跑地產報道十幾年，從來沒有見過這種漲法。”從大學畢業就開始做地產報道的記者劉麗琴這樣感嘆道。而研究了地產十幾年的中原地產首席市場分析師張大偉也說，這一輪房價上漲，是過去十幾年所從未見到的。

從去年到現在，深圳很多樓盤已經上漲了150%，合肥、廈門、蘇州等地的大部分樓盤價格也差不多翻了一番，其他很多城市也上漲了50%。去年底到現在，很多城市房價輪番上漲，而且這一輪房價上漲，比以往任何時候都來得更猛烈一些。

這種漲法前所未見

由於本輪上漲是在很高的基數上上漲的，所以從絕對價格上看，比往年都漲得多很多。不光是漲幅驚人，在上漲速度上，更為突出。比如以前一個城市房價從1萬到2萬，大多要經歷兩三年的時間，但這一輪上漲潮中，很多城市只需要三個月到半年的時間。

一直對杭州情有獨鐘的王小姐6月份在杭州西溪看了一套房子，價格還是每平方米2萬，到今年9月的時候，已經漲到了3萬5，“算了，我也死心了。”位於廈門翔安、距離主城區很遠的一個樓盤，2014年底開盤時價格還是每平米7千多，現在已經漲到2萬2。

張大偉說，以前的新建商品住宅價格指數中，一個城市環比漲幅達到2、3個點，已經非常高了，因為指數上漲2、3個點，意味著現實成交中基本會上漲5、6個點，而現在價格指數環比漲幅動輒超過5個點，實際可能就漲了10個點了。“一個月就已經上漲這麽多，實在太可怕。”

表：8月一二手房漲幅前十名城市

新建商品房住宅環比

二手房住宅環比

鄭州

105.6

鄭州

104.5

上海

105.2

北京

103.9

無錫

104.9

無錫

103.9

合肥

104.8

天津

103.8

福州

104.3

上海

103.7

南京

104.1

南京

103.6

廈門

103.9

石家莊

103.5

北京

103.8

杭州

102.8

石家莊

103.7

福州

102.8

天津

103.6

廣州

102.8

為什麽本輪房價上漲如此猛烈?有兩個主要原因，一是在相對寬松的信貸政策下，大量的貨幣流向了房地產。為了保持經濟平穩增長，貨幣供應必須保持一定的增速。但過去，尤其是2008年以前，我國的外貿出口高速增長，2008年後的幾年，擴內需取得了明顯成效。也就是說在這段時期，實體制造業仍處在明顯的擴張過程中，增發的貨幣也有很大一部分會流向實體經濟。

但近幾年，在外貿市場和內需都逐漸飽和之後，實體經濟已經很難再保持以往的擴張速度，在這種情況下，增發的貨幣流入實體經濟的部分大大減少，在股市低迷的情況下，樓市是最好的避風港。

其次，在過去十幾年，樓市的發展特點是，所有的城市都在擴張，所有的城市房價都在上漲。但近幾年，隨著廣大三四線城市人口外流、庫存高企，區域之間、不同城市之間出現了劇烈分化，所有的城市房子都好賣，所有城市都上漲的局面已經一去不複返。在一線城市和部分熱點二線城市、環一線城市地區上漲的同時，廣大三四五線城市及弱二線城市仍然處於持續低迷的狀態，部分三四線城市由於人口外流，房價仍在持續下跌。

反映在土地市場上也是同樣的道理，過去開發商的觸角遍布全國，但近兩年，由於三四線城市的持續低迷，各大開發商均將資金集中到20多個一二線城市爭奪，比如碧桂園、恒大這些過去主要在三四線的巨頭，這兩年也主要回歸到一二線，這也是為何這兩年會出現史無前例的地王頻出的現象。

也就是說，過去流向各行業的錢，流向所有的城市的錢，現在主要流向了這20多個一二線城市及環一線地區的樓市，這種格局下，這20多個城市也就出現可史無前例的上漲。

三四線要活起來

這種區域之間、城市之間的分化帶來的一個局面在於，在這些一二線大城市房價快速上漲後，未來來自小城市和農村的青年要想在大城市擁有一套自己的居所將可能變得越來越難。

來自福建泉州安溪的陳先生2007年在泉州市濱海買了一套房子，均價是7千多，而同期廈門房價還不到一萬。8年過去了，他在想賣掉泉州的房子，但掛牌8千多都賣不出去，而同期廈門房價已上漲了5、6倍。同鎮的林先生則在去年初舉全家之力在廈門翔安購入了一套新房。“幸好是去年買，要是到今年，想都別想了。”

同樣的情況也出現在合肥和安徽省內其他的地級市之間。張大偉說，過去安徽很多地級市的房價大概是合肥的一半多一點，賣掉當地的房子到省城合肥買房，至少可以買半套。但現在，合肥房價已經翻番，而其他地級市房價沒變，因此這些地方的人即便賣掉房子到合肥，都付不了首付了。

“過去我們說小城青年要到北上深這樣的一線大城買房立足很難，但現如今，即便到廈門、合肥、南京這樣的中等城市，也難以立足了。”張大偉說。

中國發展研究基金會副理事長劉世錦近日發聲，質問年輕人生活不下去的城市，要怎麽樣才有未來?他表示，我覺得如果一個城市，年輕人覺得這個城市生活成本太高，待不下去的時候，這個城市是沒有未來的。

從區域協調發展的角度來看，要嚴控房價過快上漲，除了一二線城市收緊政策、增加土地供應之外，怎麽樣讓三四線城市與城鎮化更好的結合，讓三四線城市活起來至為關鍵。

廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華說，城鎮化過程中的人口市民化應該是一個梯度轉移，即村鎮人口主要向三四線城市轉移。但現在的問題是，農村的人口大多直接向一二線大城市發展，再加上很多三四線城市人口還在向一二線城市轉移。這其中的最主要原因還是三四線的活力不夠，產業發展不足，無論是就業機會還是教育、醫療等公共資源存在明顯短板。

貴州省政府參事胡曉登教授告訴《第一財經日報》，要讓三四線城市真正發展起來，關鍵核心還在於公共產品的供給。比如好的醫院、學校、交通主要公共產品，要是仍然集中在一二線大城市，那三四線城市就很難真正發展起來。也就是說，三四線城市要努力做加法，如何有效增加產業和公共資源供給十分關鍵。

例如，在目前中西部的人口大省中，往往有且只有一個單極核心城市，即省會，比如武漢、合肥、鄭州等，假如這些省份擁有更多的區域中心城市，那麽城市之間、區域之間的發展將會更加協調，城鎮化的質量也會更高。

賈康： 房產稅應是必選項 地方也在擔憂高房價

過去這個黃金周，20多個一線城市和二線熱點城市密集出臺收緊政策，讓外界驚呼“樓市要變天了”，但在專家看來，目前樓市調控仍沒有走出“打擺子”式的循環。

10月10日，第十三屆中國國際中小企業博覽會高峰論壇在廣州召開，與會的財政部原財政科學研究所所長、華夏新供給經濟學研究院院長賈康在接受《第一財經日報》等媒體的聯合專訪時說，目前的樓市調控仍是治標而非治本，未來要治本就必須建立起包括房產稅制度、住房制度、土地制度等制度框架。

“我有一個評價，中國的房地產市場就是‘打擺子式’的。”賈康說，前一段時間大家還擔心“冰火兩重天”，“冰”這邊的壓力太大，好多三四線城市和部分二線城市去庫存壓力那麽大，沒想到才幾個月就迅速發生轉變，一線城市和二線熱點城市房價快速上漲，逼得各地政府不斷推出各種限購限貸措施。

賈康說，這種“打擺子”式的表現，再次說明過去這麽多年的多輪調控主要是治標，而非有效治本。

那麽怎麽治本呢?“這就不是簡單的政策調節。”賈康說，光講樓市政策的話，放寬主要就是取消限購限貸，收緊就是恢複限購限貸。但光靠這個明顯不夠用。而治本就是要建立起制度框架，包括土地制度、投融資制度、住房制度，以及稅收制度。

“房地產稅不是可以像定海神針一招決定全局，但是它是制度建設中的一個必選項。稅不是萬能的，但該推進的時候你不推進就不行。”賈康說，此次中國房地產市場火爆給社會帶來的陣痛和焦慮再次印證了治本需要在改革這個方向上攻堅克難。也就是要凝聚共識，加快房地產稅立法推進改革，

他說，房地產稅應該把與房地產有關所有的稅費放在一起做一個系統的優化。而且必須得到土地制度、住房制度、投融資制度改革的配套呼應。“這個過程中，必須要讓人人討厭的房地產稅從無到有，你雖然討厭他，但是從大局出發，長遠出發，房地產稅還是必須要有。放眼看去，世界上稍微現代的經濟體，都建立起了住房保有環節的稅收制度，中國這個坎遲早要過的，那麽早一點考慮，爭取不那麽滯後，這也是一個應有的選擇。”

房價過快上漲帶來的一大焦慮是，很多人都炒房子去了，而不是安心做實業。對此，賈康說，這確實是目前大家很焦慮的問題，實際上，有一些地方政府很焦慮。“比如珠海，除了地王，面粉比面包貴，他們就很擔心。本來珠海想發展好實業，但大家都炒房去了，誰還來發展實業?”

“所以光治標不解決問題，還得治本，治本才能改變大家的預期，讓做實業的確實覺得有希望得市場的回報，而不是一股腦的去炒房。”賈康說。

本輪樓市發展的一大特點是，在一線城市和部分熱點二線城市、環一線城市地區上漲的同時，廣大三四五線城市及弱二線城市仍然處於持續低迷的狀態，部分三四線城市由於人口外流，房價仍在持續下跌。這種格局之下，未來來自小城市和農村的青年要想在大城市擁有一套自己的居所將可能變得越來越難。

對此，賈康認為，年輕人前途並不一定要到大城市去。以後年輕人需要在兩個方面做藥權衡，一方面，未來他們選擇城市可能會更加理性考慮，即到底是在一線城市發展不得不承受那麽高的房價，還是到三四線城市發展，可以比較從容的買個100平米的商品房居住。目前樓市調控存在治標不治本的問題，但即使治本了之後，仍然會存在一線城市和二線熱點城市，明顯高於三四線的情況。

賈康說，另外一個權衡就是，假如年輕人下決心在一二線大城市城市發展，能否降低一個目標，比如我30歲以前不買房、而是租房，等到以後有條件再買呢?

蘇州市政府釋疑房價波動問題：因購房者預期發生變化

10日從中國蘇州網獲悉，蘇州市政府辦公室刊文表示，蘇州市《關於進一步加強全市房地產市場調控的意見》自3號頒布後，社會反響良好。

從市區日均成交價格來看，盡管日均價格有所波動，但房價總體保持平穩。調控之前的9月份市區日均成交價為17313元/平方米，調控之後(10月4日至9日)市區日均成交價為16298萬元/平方米。價格有所波動的主要原因有：

一是新政出臺後，購房者的預期發生變化，出現了一些觀望現象。

二是由於每天成交的房屋結構存在差異，高端樓盤的高價房銷售速度有所減緩，導致每天的成交均價產生波動。

三是市物價、住建等部門加強了對高價房的成本審核，一定程度上減緩了高價房的上市步伐，也導致了成交均價的降低。

下一步，蘇州市將繼續加大對房地產市場的監管，保持房地產市場穩定。

東莞實施“房價熔斷” 價格浮動超15%無法網簽

10日從東莞房管局官網獲悉，東莞市多個房地產管理部門日前聯合發布《關於新建商品住房銷售價格實行備案制度的通知》，要求該市新建商品住房銷售價格實行備案制度，經價格備案後，商品住房實際成交價格不得高於備案價格，也不得比備案價格下浮超過15%。

該通知從10月8日起執行。

關於新建商品住房銷售價格實行備案制度的通知

各房地產開發企業：

為切實加強房地產市場價格監管，促進我市房地產市場平穩健康發展，根據《東莞市人民政府辦公室關於進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的若幹意見》(東府辦〔2016〕86號)的規定，決定對我市新建商品住房銷售價格實行備案制度。現就有關事項通知如下：

一、價格備案範圍

(一)2016年1月1日後，本市範圍內房地產開發企業(以下簡稱“開發企業”)辦理商品房預售許可證或現售備案證書的新建商品住房項目，實行商品住房銷售價格備案制度。

(二)本通知所提的商品住房是指具有開發資質、依法取得開發資格的開發企業建設的除保障性住房和享受政府優惠政策住房以外的商品住房。

二、價格備案規定

(一)自2016年10月8日起，開發企業在辦理商品住房項目預售許可證或現售備案證書前，須到市發展和改革局履行價格備案手續。開發企業在2016年1月1日後已領取預售許可證或現售備案證書的商品住房項目，應在2016年10月20日前將尚未售出的剩余商品住房，到市發展和改革局申報價格備案，並到市房產管理局網上銷售系統錄入備案價格。逾期未在系統錄入備案價格的，商品房網上銷售系統將自動鎖定交易，其剩余商品住房將無法進行網上簽約程序。

(二)開發企業應充分考慮商品住房項目開發的綜合成本以及產品的市場定位等，合理制定商品住房銷售價格。

經價格備案後，商品住房實際成交價格不得高於備案價格，也不得比備案價格下浮超過15%。當實際成交價格高於備案價格或下浮幅度超過15%時，商品房網上銷售系統將自動鎖定交易，無法進行網上簽約程序。

(三)開發企業在價格備案後要求重新調整銷售價格的，應在上次備案2個月後再申請辦理。在未經市發展和改革局重新備案前，原備案的可售房源仍執行原備案價格。

三、價格備案程序

(一)申報。開發企業申報房價備案，須按要求填報《東莞市新建商品住房銷售價格備案表》(附件1)。如屬首次申報備案的，還須填報《東莞市新建商品住房銷售價格備案信息表》(附件2)，同時提交房地產開發企業營業執照，本企業房價備案的專用電子郵箱及主要業務辦理人員等信息如有變動須及時更新(填報附件2)。相關資料統一發送至市發展和改革局房價備案專用郵箱：[email protected]。

(二)受理。市發展和改革局在收到房價備案申報材料郵件後3個工作日內作出《受理通知書》(附件3)或《不予受理通知書》(附件4)。對申報資料不齊全的，在《不予受理通知書》內一次性告知申請人需澄清、補充的有關情況或文件，或對相關內容進行調整;對申報資料齊全的，在發出《受理通知書》之日起5個工作日內辦結備案手續，並通過郵件向申報企業發出《房價備案回執》(附件5)。

(三)告知。經價格備案的新建商品住房，市發展和改革局將備案結果(包括蓋有市發展和改革局電子公章的《東莞市新建商品住房銷售價格備案表》、《房價備案回執》)通過電子郵件發送給申報企業，同時提供給市住建、房管部門。商品住房銷售價格經備案後，在東莞市發展和改革局網站、東莞建設網和東莞市房產管理局公眾信息網房源信息上進行公示。

(四)辦理預(現)售證和建檔。開發企業憑市發展和改革局的價格備案回執，到市住房和城鄉建設局辦理預售許可證或現售備案證書。辦理前如價格有調整的，須重新履行價格備案手續。開發企業領取預售許可證或現售備案證書後憑市發展和改革局的價格備案回執及時到市房產管理局辦理房地產項目建檔。

四、價格備案要求

(一)開發企業須按規定和要求提供備案資料(相關表格可登錄市發展和改革局網站“房價備案專欄”下載)，並嚴格按相關表格格式要求填報。

(二)新建商品住房銷售價格備案必須以幢(棟)為單位進行申報(已售商品住房不用填報價格信息，但需保留表格內其余數據，並在“銷售狀態”欄中註明“已售”字樣)。申請重新備案時價格調整部分，須在對應房號的“備註”欄中註明“調整”字樣。

五、明碼標價及銷售公示

(一)開發企業取得預售許可證或現售備案證書後，應在10日內一次性公開全部銷售房源。商品房銷售明碼標價實行一套一標，統一采用由市發展和改革局監制的《東莞市商品房銷售價目表》(附件6)和《東莞市商品房銷售相關信息公示表》(附件7)式樣，房地產開發企業自行制作，並在商品房銷售場所醒目位置進行公示，有條件的可同時采取電子信息屏、多媒體終端或電腦查詢等標示方式。

已按規定辦理銷售價格備案的新建商品住房項目，還須在銷售現場公示市發展和改革局發出的《房價備案回執》和蓋有市發展和改革局價格備案專用章的《東莞市新建商品住房銷售價格備案表》。

(二)開發企業在銷售現場公示的價格應與備案的價格、網上公示的價格保持一致，不得在標價之外加價銷售商品房，不得收取任何未予標明的費用。

六、強化監督檢查

(一)開發企業不得有下列價格行為：

1、不按規定申報價格備案;

2、不按規定實行“一套一標”，在標價(備案價格)和公示的收費之外加價、另行收取未予以標明的費用等違反明碼標價規定的行為;

3、通過囤積截留房源、捂盤惜售等方式限制銷售數量，操縱價格;

4、捏造、散布漲價或者房源短缺等信息，或通過虛高價格申報備案，哄擡價格，推動商品住房價格過快上漲;

5、法律、法規、規章禁止的其他價格違法行為。

(二)市發改、住建、房管部門將加強聯動監管，建立信息互通和聯合檢查機制，加大執法監督檢查力度，對商品房開發、經營過程中違反本通知規定的開發企業，依法予以查處並責令整改;對於情節嚴重和拒不整改的開發企業，將依法從嚴處理並予以媒體曝光。

七、執行時間

本通知自2016年10月8日起執行。

東莞市發展和改革局 東莞市住房和城鄉建設局 東莞市房產管理局

2016年10月8日