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百強縣30強房價:環一線城市漲幅快 河北三河最貴 山東最親民

在一線城市和二線熱點城市房價節節走高的同時,縣城的房價又是怎麽樣的呢?

22日,中國社會科學院財經戰略研究院發布了《中國縣域經濟發展報告(2016)》。全國縣域經濟綜合競爭力100強排名顯示綜合競爭力排名前3位的分別是昆山市、江陰市、張家港市,其余依次是常熟市、義烏市、慈溪市、諸暨市、宜興市、即墨市和太倉市。競爭力百強縣(市)分布在20個省(市、區),江蘇、浙江和山東分別占了26席、20席和20席,與其他省市相比擁有絕對數量優勢。

第一財經記者選取百強縣前30名的縣市,觀察這些經濟強縣近一個月的樓市均價,結果發現,百強縣中位居第20位的河北三河以16965元/平方米的均價遙遙領先,昆山、太倉等環一線城市房價也不斷上升。浙江板塊房價總體水平較高,與之相反的是,山東板塊的房價普遍較低。

環一線城市漲幅快

百強縣前30強中,江蘇最多,共有12個,浙江9個,山東5個,河北、天津、福建、湖南各1個。經濟第一大省廣東由於經濟重心主要集中在珠三角,目前珠三角的強縣如順德、南海、增城等地已全部改成區,因此目前沒有縣域能進入前30強。

需要說明的是,今年 6月,國務院同意撤銷薊縣,設立天津市薊州區,以原薊縣的行政區域為薊州區的行政區域。但由於報告研究的是2015年的數據,因此在此仍把薊縣納入統計比較。

此外,房價的數據來源於中國房價行情平臺。由於統計的房價是該縣域範圍內的樓盤均價,既包括中心城區的樓盤,也包括了郊區以及鄉鎮的新盤,所以價格看起來會比實際感受略低。但實際上,市中心的樓盤,往往要比統計的均價高出三到五成。

這其中,河北廊坊的三河市均價達到了16965元/平方米,位居30強之首。

三河的房價緣何最貴?這是因為,去年北京城市副中心的消息正式發布後,通州發布史上最嚴限購政策,與通州一河之隔的“北三縣”和京南的固安(即廊坊“四小虎”)樓市之火越燒越旺,構成了環京樓市中最為活躍的四個板塊。大量的來自北京購買力外溢到這里。

目前,三河下屬的燕郊房價漲幅超乎想象。一年前,市場還在驚呼房價漲到了15000元/平方米;現在,燕郊的不少新盤已經突破或者逼近了3萬元/平方米大關。

與三河類似,因為一線城市購買力外溢、房價大漲的還有上海周邊的昆山、太倉等地。“今年以來,我們這里的房價基本翻倍了。”在太倉工作的張先生告訴《第一財經日報》,目前太倉市區新盤一般單價在1萬5左右,最高已破萬,郊區有個樓盤去年賣5千多沒人要,今年已經達到1萬3。

張先生說,太倉房價快速上漲,與來自上海的不少購房者大量進入有關。“我們這里離上海最近的一個鎮的房子,大部分都是來自上海的購買力買走的。”

相比之下,同屬蘇南地區的強縣如江陰和張家港,雖然經濟發展在百強縣十分靠前,但由於離上海距離較遠,房價要比太倉、昆山低不少。例如百強縣中名列第2的江陰,目前均價只有7403元/平方米,第3的張家港均價為8999元/平方米。

浙江板塊貴

除了環一線城市,浙江的幾個縣房價也都比較高。比如在房價榜中,瑞安、溫嶺和義烏分列2到4位,均價都超過了1.3萬元/平方米。浙南的樂清也超過了1萬大關。慈溪、余姚、海寧的均價也正在逼近萬元大關。

為何浙江板塊最貴?有多重原因,一是在全國各省份中,浙江的民營經濟和縣域經濟最為發達,城鄉居民實際收入水平在直轄市以外的各省份中最高。從自然地理條件來看浙南、浙西等地都是丘陵地帶,山地多,平地少,城市發展空間比較小,房價比較高。

另一方面,2008年國際金融危機對浙江經濟影響較大。受外貿經濟、制造業、民營經濟增速放緩的影響,浙江宏觀經濟下行壓力增大,其後不少資金脫離實體經濟,流入了房地產。2009年~2010年浙江房價上漲十分迅猛,脫離了經濟基本面,所以含有較大泡沫成分。杭州、溫州的房價都超過了廣州,直逼上海、北京。

不過,2011年後由於經濟下行壓力較大,浙江板塊房價開始大幅下跌。而在2014年以來全國樓市普遍下行的時候,浙江板塊率先下跌,跌幅比較大。

易居智庫研究中心總監嚴躍進說,過去浙江民間資本充斥樓市,投資投機型的購房需求較大。隨著實體經濟漸趨疲弱,房價持續上漲態勢終究難以支撐。過去五六年間,浙江板塊的房價基本沒有上漲,不少城市甚至還略有下跌。

不過,恰恰是在過去這幾年房價橫盤的過程中,不少原先流入樓市的資金回歸到實體經濟,這幾年浙江經濟轉型也取得了不少亮點。浙江大學公共管理學院教授胡稅根說,這幾年浙江主打智慧經濟、智慧產業,用新一代互聯網技術來推動“浙江智造”的發展,產業轉型升級成績比較突出。

但需要擔憂的是,在經過這五六年的充分調整後,浙江部分城市的房價已經出現了快速上漲的苗頭,尤其近幾個月以來杭州房價迅速上漲。在杭州做生意、2014年底在杭州余杭區購入一套大三房的陳小姐說,其所在的樓盤今年7、8月間均價還只有1萬1左右,現在已經漲到了1萬6了。

如果本輪樓市熱傳導下去,未來包括瑞安、溫嶺、義烏等縣域房價都開始重新火熱的話,那麽浙江民間資金會不會重新脫實入虛,值得擔憂。

山東板塊房價最親民

相比浙江,山東入圍的幾個百強縣,房價可謂相當親民。比如龍口、榮成和壽光的房價都還在4字頭,只有浙江幾個百強縣的1/3多。即使是青島下屬的膠州、即墨,每平方米單價也分別只有5393元、6294元。

為何山東幾個百強縣的房價如此便宜?廈門大學經濟學系副教授丁長發認為,山東與南方沿海省份的差距,不僅是城鎮化率的差異,而且還有產業結構、經濟結構的根本差異。盡管山東經濟總量較高,但其產業以重化工業、農業為主,第三產業發育不足,比如山東的金融業、民間資本活躍度均不如江浙等地。因此在整體收入方面也不如浙江、江蘇。

此外,山東吸引的外來人口不僅遠遠遜色於廣東、浙江、江蘇等省份,而且還屬於人口凈流出省份。而相比浙江和福建丘陵、山地眾多,山東以平原為主,城市土地發展空間更大,土地供應更為充足,因此房價也更平穩。

表:百強縣前30名房價比較

位次

縣域

房價(元/平方米)

所屬省份

20

三河市

16965

河北

17

瑞安市

15433

浙江

25

溫嶺市

15075

浙江

5

義烏市

13850

浙江

4

常熟市

12937

江蘇

1

昆山市

11702

江蘇

10

太倉市

10894

江蘇

16

樂清市

10822

浙江

6

慈溪市

9315

浙江

13

余姚市

9275

浙江

27

薊縣

9197

天津

15

海寧市

9098

浙江

3

張家港市

8999

江蘇

22

啟東市

8327

江蘇

23

桐鄉市

7610

浙江

7

諸暨市

7574

浙江

2

江陰市

7403

江蘇

8

宜興市

7279

江蘇

18

海門市

7263

江蘇

9

即墨市

6294

山東

30

海安縣

6220

江蘇

12

晉江市

6207

福建

28

丹陽市

5900

江蘇

24

如臯市

5735

江蘇

29

東臺市

5654

江蘇

21

膠州市

5393

山東

11

長沙縣

5252

湖南

26

壽光市

4291

山東

14

榮成市

4132

山東

19

龍口市

4132

山東

(數據來源:第一財經根據中國城市房價平臺數據制作)

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