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前文談到安盛為「投連險」設定「收費逆轉」機制,公司收到客戶更改投資表格,或者更改付款方式表格,便會取消之前的月費交易,以最新的基金價格扣減上一個月的月費,客戶若想避免被多扣基金單位,務必要等待基金價格上升時才遞交表格。 安盛這個「收費逆轉」機制自然令人想到公司到底有沒有真正買賣基金。已完成的月費交易(透過扣減基金單位)又如何取消,重新再收過?扣減了的基金單位,又如何回購,完成收費逆轉? 筆者在2008年4月1日開始,不再以支票繳付全年「投連險」的保費,改以自動轉賬方式每月繳付保費。安盛及保監清楚確認,客戶若透過自動轉賬方式繳付保費(用作認購基金),安盛會以每月最後一個交易日計算戶口價值和應收月費,基金價格以最近期的價格計算。 安盛指它們的收費機制是以最近期的基金價格先計算出戶口價值和月費,但不會以同樣的基金價格去收費。公司會留待至「成功地」完成自動轉賬,收取下一個月的保費後,才會在跟着的一個交易日購買基金單位,並收取「上一個月」的月費。這個先計算月費,過幾日才收取的做法,與其他公司不同。過了幾日,基金價格若下跌,客戶便被多扣基金單位。但無論如何,只要收費方式一致,客戶亦只好無奈地接受。 可是,筆者發覺安盛有多次未按這「先定價後收費」的方式收費,試過未自動轉賬前已收費,又試過延遲收費。例如2008年9月份的月費,安盛延至10月8日才收取(10月10日完成交易)。當時筆者的戶口有兩隻基金,公司先以9月29日的基金價格計算戶口價值和應收費用,10月2日完成保費自動轉賬後,延至10月8日才收費。這期間基金價格大跌兩成多,故此安盛可以多扣兩成多基金單位。 安盛解釋是因為其中一隻基金在10月1日至7日停止交易,故此無法進行買賣,扣除月費。從這個解釋來看,扣除月費的過程涉及沽出基金單位,基金停止交易便要延期收費,直至基金恢復買賣。可是,2012年6月份的月費,安盛卻可以用幾日前的歷史基金價格完成收費交易。筆者首先發現2012年6月份的月費,不是以自動轉賬後的基金價格完成交易,而是以6月28日較低的價格完成交易,被多扣高達6%單位。經過多番追查,保監才披露指安盛IT系統在2012年7月3日,即7月份首個工作日出現問題,要延遲一日至7月4日才完成保費自動轉賬。安盛則說不是IT系統出現問題,是行政問題而出現延誤,故此改以6月28日較低的歷史價格完成收費交易,筆者的賬戶因此而被多扣高達6%單位。最荒謬的是明明出錯一方是安盛,不是筆者,保監竟然說安盛以早幾日的基金價格扣減基金單位作為月費,雖然筆者有所損失,但亦會有客戶因為幾日前的基金價格較高而得益,被少扣單位。若事件發生在其他日子,筆者便可能得益。安盛在7月4日終於「成功地」完成自動轉賬,7月5日以高價為筆者的戶口認購基金,卻不以同日價格計算上個月月費,改以6月28日較低的歷史價格計算月費和扣減多些單位,這樣的做法合理嗎?安盛若然可以採用過去的歷史基金價格完成月費交易,為何2008年9月的月費,又說要等待基金恢復買賣後才可以收費?安盛到底有沒有為收取(及退回)月費,真正進行基金買賣,讀者可以自行判斷。 林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com |
一連發表四篇文章關於安盛「投連險」產品的收費方式,是時候作出總結和建議。 2006年3月,筆者本着支持兩名理大畢業生的心態,買了一份年期最短(8年)的「投連險」保單,由2006年4月1日至2014年4月1日。2014年3月初完成供款並致電安盛,表明合約於4月1日屆滿後便退保,但安盛竟然在3月19日終止合約,並以合約未到期便終止為由,不向筆者發放約滿紅利。由於有錄音謄本作證,安盛只好補回約滿紅利。筆者於是要求安盛提供過去8年的供款和收費資料(因從未收過月結單),以及計算紅利的方式,誤打誤撞終於發現當中的種種問題。 安盛的收費機制包括「收費逆轉」,可以因應客戶遞交更改投資表格,或者遞交更改付款方式表格後,取消之前的收費交易,再次進行收費交易。安盛會先定價,後收費;若然基金價格下跌,客戶便會因「收費逆轉」機制,以及先定價,後收費方式而受損,被多扣基金單位。保監的看法是基金價格可升可跌,上述收費方式有人得益,有人受損,保監無權過問保險公司如何收費,是否可以收完後,取消交易再收過,或者以歷史價格收費及退費。 2008年9月金融海嘯爆發後,安盛說基金公司宣布10月1日至7日停止買賣,要等待恢復買賣後,即10月8日才可以用大跌後的基金價格扣除多20%以上單位當作9月份月費。2012年7月3日安盛出現行政問題,未能完成自動轉賬,又可以用幾日前6月28日較低的歷史價格扣除多6%單位當作6月份月費,不用透過市場買賣。安盛一直強調「所有」交易按照合約和既定程序進行,合約沒有規定哪一天計算戶口價值和收費;但到最後終於肯承認有一個交易偏離慣常程序,卻隱藏相關資料。 筆者查問保監多次,到底安盛有沒有真正為客戶的戶口認購基金單位,並沽出基金單位作為月費。保監叫筆者去查問安盛,而安盛則說基金單位分配只是用作界定保單應得數量(for the sole purpose of defining the amounts payable under the policy),又不肯解釋合約所指扣減基金作為月費應以現行價格(prevailing selling price)作準,何謂現行價格?是否可以是幾日前的歷史價格?按照合約,「約滿」紅利是以戶口價格(value of account)計算,但安盛堅持以「未約滿前」較低的現金價值(Encashment Value)計算,說這是銷售文件所寫的。筆者向證監投訴,詢問證監審批銷售文件時,「約滿」紅利是以戶口價值,抑或以「未約滿前」的現金價值計算。證監沒有提供答案,指這是合約問題,要找安盛回答,以及保險公司的行為(conduct),不屬證監規管範圍,叫筆者找保監。還有,筆者退保後一年,安盛竟然在2015年4月1日不恰當使用本人信用咭資料,扣走了千多元,4月10日才歸還。直至4月尾筆者向保監及安盛查詢,安盛才承認錯誤,寄出4月16日已預備的道歉信。事件涉及一批客戶被扣錯數,不知在這十天多扣的錢放在哪裡,保監有何跟進行動。保監處處維護安盛,就連安盛2012年7月3日行政出現問題而導致筆者戶口被多扣基金單位,仍說有人會因此而得益,被少扣基金單位。這類「投連險」產品,屬於三不管,出問題時金管局、保監和證監都推卸責任。金管局和證監說這是保險產品,應由保監規管,保監則說這是保險合約,不能介入。因此,市民千萬不要認購類似收費極高,缺乏透明度和監管的產品,而證監和保監亦應馬上停止審批類似產品。至於已投保的市民,應向保險公司或銀行索取過去交易記錄,查看有否出現異常情況;若被多扣單位,應向有關方面作出投訴和要求賠償。並且要找機會及早甩身,清貨離場,以免繼續蒙受損失。 林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(www.livingword.edu.hk)作者網誌 - lampunlee.blogspot.com |
自從地產大亨特朗普當選下屆美國總統後,美股便勢如破竹,個多月來屢創新高,道指逼近20,000點。 最近美股的升勢,類似英國六月公投後的情況。今年6月23日,英國進行「脫歐」公投,公投前民調結果顯示「留歐」派領先,加上公投前有支持「留歐」的議員被襲喪生,令市場相信「留歐」派會獲勝。 但公投結果卻出乎市場預期,「脫歐」派以51.9%對48.1%勝出,贊成脫歐的較反對的多百多萬票。公投結果觸發英國股市大跌,富時指數一度急挫近9%,由6,338點跌至5,788點。 英國脫離歐盟,可能失去歐洲單一市場,勢必影響到英國的經濟和金融業的發展,故此市場對「脫歐」有較大的反應。但之後市場很快便認為「脫歐」會延緩美國加息,對股市、樓市和債市有利。英國政府和英倫銀行亦會推出措施去穩定經濟,包括增加開支和調低息率,故此股市重拾升軌,富時指數連續三個多月攀升,升至7,129點,創出新高。 英國脫歐,有意見認為與政府內閣成員意見不一有關。前倫敦市長約翰遜倒戈,與當時首相卡梅倫唱反調,支持「脫歐」。約翰遜明知倫敦選民是「留歐」的既得利益者,一旦「脫歐」,政治及經濟前景變得不明朗,倫敦金融中心地位自然會受到影響。這個「小人」卻為了自己的政治利益,支持「脫歐」,企圖把卡梅倫拉下台,自己有機會當上首相。雖然最終還差一步,但亦得到個安慰獎,獲新首相文翠珊委任為外相。 英國「脫歐」公投後,美國總統大選進入最後階段,民主黨的希拉里與共和黨的特朗普在電視辯論中互相攻擊,互揭瘡疤。特朗普專攻希拉里的e-mail(電郵)問題,而希拉里則集中火力在特朗普的female(女性)問題上。兩人的選戰好像泥漿摔角,令不少選民在兩個滿身泥漿的候選人之間,被迫作出痛苦選擇。今年11月8日總統大選前的民調顯示希拉里一直領先,臨近投票日聯邦調查局一度對希拉里的電郵重啟調查,之後又不了了之,令市場相信希拉里可以勝出大選。但大選結果再一次與民調相反,雖然特朗普在普選票數方面只得46.2%,較希拉里的48.3%為低,落後近300萬票,但憑着取得306張選舉人票,大勝只取得232張選舉人票的希拉里。由此可見,美國總統大選並非真普選。特朗普勝出大選消息一出,道指期貨在亞洲時段一度急跌800點,跌至17,500點水平。但在美國開市時已經回穩,只輕微下挫,之後個多月更大幅攀升,逼近20,000點。不知升勢會否像英國「脫歐」後,持續三個多月,直至明年二月。英國「脫歐」,有分析指是國民普遍不滿在全球一體化及地區經濟融合下,貧富差距日益擴大,倫敦金融界是最大得益者,其他地區獲益不多,甚至因大量新移民湧入影響工資增長。特朗普在競選時指長期出任紐約州參議員的希拉里,只顧維護華爾街利益,令貧富不均問題惡化。這個「小人」當選後,卻委任多名前投資銀行高層進入內閣,出任要職,直接間接推高這些投行的股價。現在香港特首選戰正式展開,港人若想港股升天,是否要期望「小人得志」,獲委以重任呢? 林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com |
過去兩個多月,筆者發表多篇文章,指出基金經理及中介人食水深,投資表現極其不濟,收費問題多多,內容全部是根據事實及個人親身經歷。 筆者提到的問題,相信只是冰山一角,積金局、金管局、保監及證監實應深入調查,研究基金經理為何長期跑輸大市一大截。同樣追蹤恒指或其他指數的基金,何以投資回報出現超過1%的差距,股息及利息不翼而飛。 可是,負責監管強積金及金融機構的監管者,他們本身是制度下的既得利益者,享受高薪厚祿,自然不希望改變遊戲規則。一些所謂改革,其實只是繼續保障金融機構的利益。 積金局引入「核心基金」,保證中介人及基金公司每年可以蠶食打工仔0.95%的積蓄(即約60億元),不論基金表現何其差劣。至於金管局、證監及保監,明知「投連險」食水極深,屬三不管的產品,卻繼續批出類似產品,讓銀行及保險公司可以向年過六十的退休長者,推銷年期長達20年的保單。有長者向筆者訴苦,他們認購兩年後,200萬元已損失超過40%。若要斬纜斷供,便要一次過付清未來18年的費用,餘下百多萬元的戶口價值不夠支付,真是求生不得,求死不能。 正正由於香港缺乏退休保障,強積金成為金融機構的搖錢樹,令到不少長者即使略有積蓄,也不能終老。他們的積蓄不是放在港幣定存,被通脹蠶食;就是在不適當時候買入大量人民幣,或者理財產品,蒙受巨大損失。更有甚者,把積蓄用作炒股,高追低沽,很快便輸清光。上述慘況,都是真人真事,有血有淚。作為一個負責任的政府,特區政府實應全面改革退休制度,為打工仔及小市民提供一個基本的退休保障。既然金融機構未能提供每年至少通脹加1%的保證回報,政府便應另起爐灶,設立公共年金制度,讓全港市民自由加入。市民每月供款,或者一筆過付款,便可認購最高達到百多萬元的保證基金,保證每年可享有至少通脹加1%的回報。以未來通脹估計為每年約3%,即最低可以享有4%的回報。退休後累積到百多萬元保證基金,每月提取5,000元(並跟隨通脹調整),餘下的繼續滾存賺取保證回報,足夠讓退休長者終老。筆者在理大任教時,也是選擇每年保證5%回報的基金;退休後則自己投資,每年賺取回報遠遠超過5%。 政府從打工仔及市民方面收到供款後,可以把資金用作認購股票及債券,包括盈富基金,以及一些由政府持有而又能提供穩定回報的資產,例如港鐵、機管局、收費隧道及橋樑、迪士尼樂園、數碼港、科學園等等。日後機管局要發債集資,興建第三條跑道,政府的保證基金也可以認購,提供穩定的利息收入。現時政府保證兩間電力公司每年可以享有9.99%的投資回報,准許利潤高達150多億元,為何不能保證打工仔及小市民4%的退休金回報?日後保證基金若有足夠資金,更可以考慮收購一些具壟斷性的資產,例如兩電的電網,以及個別領展物業,藉以平衡公眾利益和私人利益。打工仔及小市民知道保證基金持有港鐵、機管局、政府隧道等資產,日後面對加價時也會較為理性,不會逢加必反,以免影響保證基金的投資回報。 林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com |
每次特首梁振英及發展局局長陳茂波開腔,指今屆政府如何增加土地和住宅供應,成功地遏止樓價上升,肯定令小市民感到極之反感。正如前文所說,自從梁特首上台後,樓價至今已上升近五成,並且不斷創出新高。說今屆政府土地及房屋政策有成效,實在是癡人說夢話。
過去四年多,特區政府不時推出壓抑樓市的辣招,金管局又再三收緊物業按揭,但這些措施只能短暫地遏止樓價上升。過了數個月至一年後,樓價又重拾升軌,繼續創出新高。
去年11月初,梁特首親自領軍,大幅度調高從價印花稅至15%,以為可以壓抑投資者及內地買家入市,結果卻適得其反。投資者及內地買家反而加速入市,11月份繳付從價印花稅(即雙倍或15%印花稅)及買家印花稅的物業交易大幅上升,政府的辣招稅收再創新高。過去兩個多月,樓價持續上升,內地發展商以天價搶購啟德住宅地。
政府推出的辣招,以及金管局收緊物業按揭的政策,嚴重扭曲本地樓市,妨礙市民換樓,幫助炒家逃避辣稅。小市民想由細屋搬大屋,因最多只能按五成,或者500萬元,售樓套現後所得根本無法應付巨額首期及其他使費(包括巨額印花稅)。
有小市民購入一個大單位,然後沽出手上兩個細單位去換樓,被稅局指不符合「一換一」原則,需要繳付雙倍印花稅。小市民不服申請司法覆核,初審獲判勝訴,但稅局上訴,上訴庭推翻原來判決,小市民又有多少金錢與稅局爭辯至終審法院?
最離譜的是政府的辣招,明顯是偏幫炒家和地產商,搶走二手市場的交易,損害一眾地產代理的生計。根據報章報導,身家300億元的「鋪王」梁紹鴻,與家族成員合共斥資逾12億元購入山頂三個單位。由於他過去一直以公司名義購入物業,今次交易屬於「首次置業」,可免繳付辣稅,節省超過1.3億元印花稅。過去樓市炒家喜愛成立公司,以公司名義購入物業方便炒賣。這些公司不少是以離岸公司方式成立,股東及董事可能只是信託人,最終擁有人的身份完全保密,美其名是為了保障個人私隱,實質上是為了避稅,方便走資、洗黑錢和非法收受利益。以離岸公司持有資產(包括土地、住宅、劏房等)的好處,梁特首和陳局長肯定十分清楚。政府加辣,反而為這些物業炒家帶來一筆橫財。由於以轉讓公司形式出售物業,買家只須繳付0.2%印花稅,對擁有巨額資金的內地買家自然有很大吸引力。因為內地買家除了要支付15%買家印花稅外,現在還要繳付15%從價印花稅,即合共30%。他們透過購入持有物業的公司,可以節省一大筆辣稅。以公司名義持有物業的炒家,知道內地買家可以節省辣稅,出售物業時自然會提高價格至少一、兩成,炒家和內地買家互相得益。近月個別樓盤天價成交,就是以這個方式出售。若然公司註冊地點不在香港,更可免繳利得稅,內地買家身份完全保密(除非再出現巴拿馬文件外洩事件)。政府加辣,調高從價印花稅至15%,對豪宅的影響較輕(因原先要支付8.5%雙倍印花稅)。地產商及炒家變招,把樓價稍為調高,之後再替買家支付額外辣稅,令近月豪宅價格升幅顯著。小市民從報章及其他途徑得悉樓價破頂,必須知道內裡乾坤,政府政策偏幫炒家和地產商,切忌盲目高價追貨,不然日後肯定後悔莫及。
林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com
自從2016年11月初特首梁振英親自領軍,宣布大幅度調高從價印花稅至15%後,本地樓價依然居高不下。過去兩個月,更有內地發展商以天價13,000多元樓面呎價,兩度投得啟德住宅地。業主眼見地價屢創新高,自然不肯降價售樓。
現任特首梁振英在2012年7月上台後,便表明會銳意增加土地和房屋供應,希望樓價能夠回落到小市民可以負擔的水平。四年半過後,本地私樓價格較梁特首上任時上升四成多,小市民供樓負擔比率維持在五成以上。最可悲的是隨着樓價不斷上升,發展商興建的住宅單位愈來愈縮水,實用面積(包括外牆、露台及工作平台)屢創新低。最新數字是128平方呎,但據聞還會有61平方呎的劏房快將推出應市。不過,過去四年多,美國聯儲局一直維持低息政策,本地供樓利息不過兩厘左右,遠低於同期通脹。在負利率(名義利率低於通脹率)的環境下,自然吸引資金流向樓市,推高本地樓價。但隨着市場預期美國加快加息步伐,全球經濟增長速度減慢,新加坡、澳門等地的樓價已顯著下調,為何本地樓價依然居高不下?其中一個主要原因,明顯是內地資金,透過不同渠道流入本地樓市。自從2015年8月,人民幣貶值速度加快,至今兌港元貶值近一成,自然觸發內地資金流走,將人民幣兌換成港元,或者港元資產,期望從港元升值中得益。中央政府為了打擊內地走資,避免外匯儲備不斷下滑,推出一系列措施限制內地企業及人民把資金流進香港,變相實行外匯管制。這反而加快走資,內地企業及人民想盡辦法要把資金調離內地。近月便有內地人在上水被人攔途截劫,搶去超過400萬港元的行李箱,據報導該批鈔票正是由內地運送到香港。
內地企業及人民要大規模走資,除了透過港股通買入港股外,另一個有效途徑就是把資金投入本地樓市。過去一年多,內地發展商積極參與投地,過去一些不見經傳的發展商,先後以天價投得地皮,擊敗一眾本地華資地產商。內地發展商不問價投地,投地金額動輒數十億、甚至過百億港元,根本與公司市值不相稱。這些內地發展商投地後,便可以透過銀行融資,調動巨額資金到港,作為發展物業之用。到物業開售時,又會從內地找來大批買家以高價認購,或者找本地代理人認購,幫助這批內地買家走資。就以筆者居住的鴨脷洲為例,本身不屬於豪宅區,卻有本地及內地發展商,把樓盤包裝成豪宅出售,主要銷售對象是內地人,呎價高達3萬元,入場費是數千萬元。以這個水平的樓價,試問又有多少個本地家庭可以負擔得來?特區政府不斷覓地建屋,特首還哽咽說「粒粒皆辛苦」。在港島南區,原本屬於黃竹坑公屋的地皮,政府批給港鐵用作興建私樓;原本是鴨脷洲駕駛學院的地皮,政府又改劃作住宅用地。但若然這些私樓用地,最終只成為內地發展商及內地人民走資的渠道,對解決香港樓價高企問題又有何幫助?政府若不正視內地走資,扭曲本地樓市(包括地價和樓價)的現象,恐怕再多覓數十幅土地,也無法滿足內地龐大走資和洗黑錢的資金。
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自從2010年本地樓市從「海嘯價」急速反彈後,特區政府先後引入額外印花稅、買家印花稅和從價(雙倍)印花稅,希望把樓市炒家、內地買家及投資者驅逐離場。即使金管局多番收緊物業按揭成數,最近政府再度加辣,亦無助壓抑樓價,政府似乎顯得黔驢技窮。 正如筆者之前兩篇文章所述,政府的辣招表面上是協助市民首次置業,實際是扼殺二手市場,幫助地產商促銷,以及方便炒家出貨和內地人(或企業)走資,嚴重扭曲整個樓市。政府容許購入樓花的買家,到入伙後才計算半年換樓期,又縱容地產商提供九成,甚至十成樓按,變相鼓勵買家認購新樓,包括只得百多呎的劏房。辣稅不適用於過去以公司名義擁有的物業,以致出現鋪王首置,辣稅愈高,「公司盤」叫價愈高的荒謬現象!負責主管土地及房屋政策的官員,本身正是透過公司(包括離岸公司)擁有大量物業,他們(或者家人)透過轉讓「公司盤」獲利,由於無須到土地註冊處登記,外人不得而知。既然「心術不正」,壓抑樓市措施自然走了歪路,市民只有寄望今年三月的特首選舉,能夠選出「心正」和「路正」的特首,撥亂反正,把樓市重新納入正軌。筆者多番強調,香港實在有足夠房屋,滿足港人住屋需要。只因美國息率長期偏低,內地走資,個別官員為了發展新界,幫助囤地的人收割,不時製造土地及樓宇供應不足的假象。加上政府透過拍賣土地及徵收辣稅,每年收入高達千多億元,自然不想樓價顯著下調。小市民看見辣招無效,重複被官員欺騙愚弄,最後只好以高價入市,認購百多呎的劏房。 梁特首上台後制定長遠房屋策略,指每年外地(包括內地)買家房屋需求約2,250個,即每月約188個,這個數字明顯與現實情況不符。單以去年3月至11月數字計算,每月繳付買家印花稅的物業成交宗數平均是238宗。數字還未包括以轉讓公司形式購入的單位,找本地代理人或信託人購入的單位,以及一張合約購入多個單位的成交。既然政府評估每月外地買樓需求是每月188個單位,其實可以透過配額方式分配這188個「外地買家購樓證」,做法類似拍賣的士牌照,價高者得。由於「購樓證」有價,動輒數百萬元,外地買家自然會選擇購入豪宅,對中小型住宅單位的影響將可減至最低。過去政府限制內地人來港產子,又實施限奶令,為何影響全港市民生活的樓市沒有類似配額制度?政府若有心協助港人首置,可以從公屋及私樓的建屋量中,撥出更多單位作為居屋,供首置人士輪候購買,樓價是一般家庭可以負擔的水平,日後轉售只可賣給首置客。政府承諾全港市民,只要符合資格,有工作和足夠收入即可申請,人人有份。這便可以避免年輕人為了排隊入住公屋,故意放棄工作或者收入較高的工作。近年不少父母為了逃避辣稅,或者協助子女首置,耗盡積蓄去支付首期,以高價認購劏房,這奇怪現象實不應延續下去。政府向外地買家實施限購令,又保證全港首置市民可以獲配居屋,自然可令中小型住宅市場降溫。政府可逐步撤走買家印花稅和從價印花稅,方便港人換樓和物業投資,只保留額外印花稅,防止樓市再出現短炒情況。 林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(www.livingword.edu.hk)作者網誌 - lampunlee.blogspot.com |
最近統計處公布2016年中期人口統計簡要結果,內容包括港人的住屋情況。期望新的特首及負責土地房屋政策的官員,能夠認真看待統計資料,對症下藥,不要再重蹈之前幾位特首的覆轍。 根據人口統計資料,香港人口由2006年的686.4萬增加至去年的733.6萬,人口總共增加了47.2萬。但這十年間,居住在出租公屋的人口差不多原封不動,由212.9萬輕微增加至213.1萬人,只增加2,000多人。這十年間,出租公屋單位總數由71.7萬個增加至79.1萬個,增加7萬多個,但只能額外為2,000多人提供居所。由此可見,政府耗費大量資源,包括土地、資金、建築材料和工人,去興建出租公屋,是極其浪費的政策,對解決香港房屋問題完全沒有幫助。政府愈是投放更多資源去興建公屋,公屋居民愈是想盡辦法去爭取多些居住空間,例如透過離婚、分戶等方法。最近房委會制定新的富戶政策,肯定促使更多富戶把高收入(或高資產)的成員除名,令居住人口進一步下降。隨着人口不斷老化,富貴長者又無須遷出原有大單位,未來公屋居民的居住面積肯定較私樓更大。由於房委會的公屋政策未能容納更多人口,過去十年新增的47萬人便只能在資助出售單位及私樓市場尋找合適單位居住,結果自然大幅度推高樓價。一些家庭未能付出巨額首期置業,便要負擔高昂的租金,私樓租金與收入比率中位數由2006年的25.2%,上升至去年的30.7%。至於租住資助自置居所房屋(可能未補價)及非住宅用房屋(包括劏房)的家庭,租金與收入比率中位數更由2006年的16.7%差不多倍升至31.1%。市民要負擔昂貴租金(居住面積還可能縮減),可用作其他方面的開支自然大減,生活質素相應下降。 最令人沮喪的數字,就是過去十年,自置居所的家庭住戶比率,竟然由52.8%下跌至48.5%;同期全租居所(即沒有分租)的家庭住戶比率,則由43%上升至46.8%。以去年大約250萬個住戶計算,自置比率下跌4.3%,即約10萬個住戶由自置居所變成租戶。相信當中不少人因看錯樓市,把自置單位出售(不少單位由內地買家承接),暫時「落車」租屋住,以為日後樓價下跌後可再「上車」。料不到樓價愈升愈有,不斷破頂,結果無法再「上車」。這些「落錯車」的家庭要每月支付高昂租金,他們的憤怒不言而喻。去年全港275.2萬個永久性房屋單位,當中250.4萬個單位有人居住,接近25萬個單位在人口統計調查時沒有人居住。79.1萬個出租單位中,76.4萬個有人居住,2.7萬個空置,空置率約3.4%。換言之,25萬個空置單位,絕大部分(約22萬個)是其他類別的房屋,私樓空置率超過10%。過去十年,按揭利率偏低,政府又經常寬免差餉,令業主的空置成本大降。由於按揭利率偏低,不少自置居所的業主在過去十年還清供款,沒有按揭供款的自置單位比率由52.2%,上升至去年的65.7%。從去年中期人口統計結果可見,政府若想解決港人的居住問題,不能倚靠增建出租公屋,必須大量增建居屋,供首置人士(包括「落錯車」的人)認購。並且想辦法打擊把單位空置、囤積居奇,透過公司持貨,以及一張合約購入多個單位的炒家。不然港人在住屋方面的民怨,只會愈來愈深。 林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk)作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com |
近日按揭證券公司宣布,將會推出一項嶄新的終身年金計劃,為長者提供多一項理財選擇。 筆者歡迎特區政府推出終身年金計劃,讓一些不懂投資的長者加入計劃,每月收取穩定收入,幫助他們安享晚年,無須擔心市場波動而令收入大幅波動。雖然計劃是政府「德政」,由非牟利的按揭證券公司負責,但從初步資料可見,計劃仍有一些改善空間。 首先,終身年金計劃屬保險計劃,以65歲或以上人士為對象,投保人在存入一筆過保費後,便可即時每月提取「固定」年金,直至終老。由於每月提取的年金是固定不變,沒有隨通脹作出調整,故此每月年金收入會被通脹蠶食,購買力不斷下降。 一名男性長者加入計劃,投保100萬元,以內部回報率4%計算,每月收取5,800元年金。假設每年通脹率為3%,24年後,即投保人89歲時,每月5,800元的年金實質購買力減半,跌至不足2,900元,令長者無法安享晚年。 若要令長者安心,無須擔心生活質素受通脹影響,每月發放的年金可按通脹調整,例如每年通脹預計為3%,每月年金便每年調高3%。倘若每月年金按通脹調整,同一筆保費(例如100萬元)可以取得的年金年期自然相應減少。若要按揭證券公司繼續每月支付按通脹調整的年金,由65歲直至87歲的預期壽命,按揭證券公司肯定蝕大本,需要政府動用公帑大幅補貼。 一個可行方法就是調低65歲開始計劃時,每月可以領取的年金金額,由5,800元調低至大約4,400元,之後年金金額每年按3%通脹調整。參加計劃的長者先苦後甜,開首10年每月收取的年金少於5,800元,10年過後每月收取的年金將多於5,800元。每月年金按通脹調整,可以維持金額的購買力,類似現行的公務員長俸計劃。 根據按揭公司提供的資料,收到的保費會交給金管局作投資,爭取合理的長期回報。投保人65歲投保10萬元,預計內部回報率為3%至4%之間,男性投保人估計每月可領取500至580元,而女性因預期壽命較長,估計每月可領取450至530元。筆者不知道按揭證券公司計算年金時,男性和女性的預期壽命有多少。若然終身年金計劃屬公共政策,又是否有需要把男性和女性每月可領取的年金分開處理?可否劃一估計,計算出同樣年金?既然推出終身年金計劃的目的,是減輕政府推行全民退休保障計劃的財政壓力,年金計劃的內部回報率實應較為慷慨,至少有4%才合理。按照過去外匯基金「投資組合」每年有3%至6%回報,「長期增長組合」高達12%的往績,4%的投資回報理應不難達到。終身年金計劃會透過銀行銷售,金管局、按揭證券公司及保監處應監管銀行的收費水平,為收費設定上限,防止銀行濫收費用,損害投保人利益。若計劃得到市民歡迎,按揭證券公司應擴大初始年金規模,不應設下100億元上限。至於每名投保人100萬元累計額度則可保留,或者只按通脹調高,因為計劃始終屬公共政策,存着一定補貼和風險,應該只為每名投保人提供基本保障。按揭證券公司亦可研究把計劃擴展至65歲以下的強積金供款人,讓他們可以選擇一個每年至少有4%的投資計劃,藉此加強市場競爭。 |
去年油價處於低水平,全年平均油價不過40多美元一桶,經營環境對航空公司十分有利。國泰航空的表現卻極其不濟,竟然出現近6億元虧損。最令人氣憤的是公司管理層出錯,卻找員工交數,未來三年要減省三成員工成本。 國泰的控股公司太古集團是筆者十大愛股之一,2011年退休時大量吸納,約佔股票組合一成。筆者喜歡太古,除了因為公司在企業管治和社會責任方面做得較好外,亦因為英資的太古比較低調,不像一些華資財團,財大氣粗,以為有錢有權便不可一世。2011及2012年,太古透過出售又一城商場及分拆太古地產,股價表現不俗,派息長期維持在4至5%水平。至於國泰,筆者並沒有長期持有,購入與否主要視乎油價走向。油價向下,便值得購入;油價高企,便不宜持有。2014年6月,國際油價開始從高位大幅回落,由每桶超過100美元,下跌至年底約60美元。當時筆者翻閱國泰年報後,便決定在16元水平吸納。從國泰2013年年報可見,公司的政策是透過對沖某個百分比的預計耗油量,來減低所承受的油價風險。2014年的對沖比率約26%,2015年約17%,2016年約8%。故此筆者估計,國泰最多只會為每年耗油量做30%對沖,油價大幅下滑,國泰很大機會像2010年一樣,出現過百億元利潤,到時股價肯定「飛升」。2015年4月港股大時代,國泰股價升穿20元,筆者先行沽出部分股份獲利。之後當股價回落至16元水平,而油價依然處於低位,便再吸納。後來從國泰的中期及全年年報,得悉公司突然增加對沖比率,由過往低於30%,急增至超過60%,便知道大事不妙,在13元左右斬倉,沽清手上國泰股份。今次投資國泰損手,明顯錯在國泰管理層,不是投資者,更不是公司員工。 國泰的財務狀況其實很易理解,公司每年營業總額約1,000億元,油價在100美元一桶時,燃油開支約400億元。若然做25%(即100億元)對沖,鎖定油價在100美元,即使油價大跌一半,由100美元跌至50美元,對沖的損失約50億元,但其餘75%未對沖的燃油費便可節省一半,由300億元跌至150億元,整體燃油開支跌至大約250億元(100億元加150億元),利潤肯定超過100億元。可是國泰管理層竟然把對沖變作賭博,當油價下滑時不斷加注,最終做了六成多對沖,平均價要90美元,令公司過去兩年每年對沖虧損85億元。國泰錄得虧損,不單只因為對沖損手,更嚴重的是營業總額由1,023億急挫至928億元,流失近百億元生意(包括筆者的生意)。公司管理層解釋是因為競爭加劇,內地經濟增長率下跌及訪港旅客人次減少。然而,國泰持有近20%的內地航空公司國航,去年的營業額卻上升,溢利高達68億元。國泰管理層可能習慣安逸,故此當面對市場競爭時,表現就連國企也不如。管理層要削減三成員工開支(即60億元),遠遠不能填補85億元的對沖虧損,以及近百億元的營業額損失。太古集團去年業績大倒退,基本盈利按年跌近七成至30億元,除了國泰蝕本外,海洋服務部門錄得30億元巨額虧損,太古地產的基本盈利只升1%,「海陸空」三方面都不濟。太古若不搞清楚問責對象,繼續支付高層巨額薪酬,肯定令小股東反感,見盈利及派息大幅倒退而沽貨離場。 林本利曾任教於理工大學,現為專欄作家及教育中心校監(http://www.livingword.edu.hk) 作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com |