去年8月，滙控宣布斥資25億美元（約194億港元）回購股份，把股價由50多元托高至去年12月的60多元，平均入貨價接近60元。 到今年2月，滙控公布去年業績，業績全面倒退，稅後利潤大跌九成，只賺約100億港元，期內股東權益暴跌過千億港元，差不多科科「見紅」。管理層為了「遮醜」，宣布再斥資10億美元（約78億港元）回購股份，估計到本月中將耗盡，到時又要想其他辦法托價。過去幾年，不少美國大型上市公司業績改善，手頭現金充裕，便花費巨額金錢回購股份，令市場流通股份減少，每股盈利上升，藉此刺激股價向上。加上美國政府徵收股息稅，公司回購股份而不增加派息，也可以減輕稅務負擔。美國道指是以股價而非市值計算指數，過去一段時間道指持續向上，公司回購股份應記一功。近年這股回購歪氣蔓延至香港股市，一些恒指成分股也加入回購行列，其中最進取的是領展和滙控。早於2014年6月，領展已開始進行大規模回購股份行動，直至2016年3月已花費30多億元現金回購股份，試圖托高股價。到去年8月，又重施故技，再花費十多億元回購股份托價。換言之，領展至今已花掉約50億元回購股份，相等於約4%已發行股份。至於滙控，去年花掉194億元回購股份，約佔已發行股份的2%。回購的股份只是庫存起來，並沒註銷，日後可再找機會配售。今次再花78億元回購股份，則會全數註銷，不會庫存起來。本地上市公司手上現金充裕，又找不到什麼好的投資機會，理應把現金派發給股東，讓股東自己尋找出路。特別是香港沒有徵收股息稅，增加派息並不會增加股東的稅務負擔，故此節省稅款的理據不能成立。 即使公司管理層覺得股價偏低，值得吸納，也應該拿自己的金錢去購入股份，而不是用公司的現金去回購股份，人為地托高股價。公司管理層決定用公司的現金回購股份，其實是存着巨大利益衝突，監管機構理應正視問題。不少上市公司向管理層發出認股權證，容許持有人以指定股價認購公司股份。若然公司股價長期低迷，股價低於認股權證的認購價，認股權證便等同廢紙，持有人不會行使認股權。管理層動用公司的現金去回購股份，推高股價，而認股權證的認購價又沒有作出相應調整（例如回購4%股份，認購價便調高4%），持有人便可以從中取利。過去一個月，有報導指滙控一面回購股份，管理層一面沽貨獲利。行政總裁歐智華合共沽貨45萬股，套現約2,900萬港元。財務董事麥榮恩及風險管理總監繆思成，亦加入沽貨行列，二人合共套現約200萬港元。滙控管理層若然看好公司前景，又怎會沽貨離場？從過去十多年可見，金融市場「賤精」橫行，管理層不單沒有創造價值，還透過種種方法去推高股價，然後沽貨離場，享受退休生活。小投資者知道管理層的真面目後，自然也加入沽貨行列，令公司股價大幅下挫。2000年電盈收購香港電訊，大股東及管理層率先沽貨獲利，之後股價暴挫，值得股民引以為鑑。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com | ||||
2016年中期人口統計簡要報告，清楚顯示特區政府的房屋政策徹底失敗。由2006年至2016年，香港人口由686.4萬增加至733.6萬，增加47.2萬人。公屋單位增加7萬多個，但居住在出租公屋的人口竟然原封不動，維持在213萬人的水平，大量人口被迫在居屋及私樓市場尋找棲身的地方，租金及樓價自然大幅上升。 這十年間，全港永久性房屋單位由247.7萬個增加至275.2萬個，增加27.5萬個。沒有人居住的單位數量維持在25-27萬的高水平。大量房屋空置無人居住，但同一時間卻有10多萬人被迫居住在非住宅用房屋（例如工廈和商廈）及臨時房屋內，生活環境極其惡劣。過去十多年，大量資金流入香港，利率長期處於極低水平，加上政府不時寬免差餉和公屋租金，降低房屋的空置成本。出租公屋單位增加，卻未能吸納更多人口。公屋輪候個案逼近30萬，當中一半是單身人士。市民無法承擔私樓的樓價和租金，只好輪候公屋，年輕人失去奮鬥心。過去十年（特別是過去五年），市民誤信政府，以為樓價會因應房屋供應增加而下降，「落車」後無法再「上車」，自置居所的家庭比率由接近53%，跌至48.5%。政府的「辣招」和按揭上限，不單未能壓抑樓價，協助市民「首置」或「上車」，反而令到更多市民「落錯車」，大量房屋由投資者和內地買家（或其代理人）購入。筆者過去多年已不時撰文揭示上述情況，包括大量房屋空置，多建公屋無助解決房屋問題，「辣招」無助市民首置和換樓。去年中期人口報告，再一次引證筆者的觀察完全正確。過去筆者亦不時撰文，建議政府把部分用作興建公屋的土地，改為興建居屋，協助港人「首置」或「上車」。市民必須努力工作，有足夠入息供樓才可申請居屋。不少人為了申請公屋，故意減少工作，以免入息超出上限。 政府不應寬減差餉，反而要調高差餉徵收率。這除了增加炒家的空置成本外，還可以把多收的差餉用作全民退保，削減薪俸稅，或者直接派發給每一個港人。市民只持有一個住宅單位，他們的得益肯定大過多付的差餉。那些擁有多個住宅單位的人，包括地產商，便要計算是否繼續囤積居奇，每年繳納巨額差餉。既然「辣稅」無法遏止內地人入市，政府便要引入「限購令」，限制非港人買樓數目。政府的「辣招」和按揭上限，明顯對地產商出售樓花有利，政策亦幫助炒家透過「公司盤」多賺一筆，或者扮「首置客」，以一張合約購入多個單位炒賣。市民在二手市場購入單位後，便要在半年內出售手上單位才可豁免繳付「辣稅」；若購入樓花則可等待至入伙後才計算半年換樓期。地產商提供二按，令金管局的按揭上限形同虛設。大量內地資金從不同途徑流入樓市，把樓價和地價炒高至完全脫離市民的購買力。特區政府的財金官員必須正視這些問題。最近新加坡政府宣布為樓市「減辣」，並且要求「公司盤」轉手繳付辣稅。新加坡政府成功調控樓市，私樓樓價自2013年至今向下調整一成多，避免出現地產泡沫。相反，特區政府只顧維護囤地和囤樓的人利益，令港人的居住環境變得愈來愈差。新的特首若不正視房屋問題，恐怕市民的怨氣只會愈來愈深。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk） 作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com | ||||
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筆者早前在本欄發表文章，指出根據去年的中期人口統計資料，由2006年至2016年這十年間，出租公屋單位數目由71.1萬個增加至79.1萬個，但居住在出租公屋的人口幾乎原封不動，維持在213萬人左右。 我們若把2016年的數字，與1996年的中期人口統計結果作個比較，便發覺公屋問題不單令人沮喪，更令人感到絕望。新一屆政府若不正視問題，恐怕年輕一輩的「無殼蝸牛」，對管治者和土地權貴的怨憤只會愈來愈深。根據1996年中期人口統計結果，當時香港居住人口約為620萬，住戶數目185萬，平均每戶人口約3.35人。經過九七回歸後董建華的「八萬五」房屋政策，「孫九招」救市，林鄭月娥出任發展局局長的「休養生息」年代，到梁振英上台重推「長遠房屋策略」，結果是房屋問題愈趨嚴重。過去二十年，香港人口增加130多萬人，由620萬人上升至730多萬人，但居住在公營租住房屋的人口卻由接近240萬人下跌至213萬人。其間公屋住戶數目由約66萬戶增加至76萬戶，增加超過10萬戶，但居住人口卻下跌一成多，以致平均每戶人口由3.64人跌至2.79人，足足下降了23.4%！出租公屋數目增加十多萬個，但居住人口不增反減，結果自然是大量人口被迫要在其他房屋市場（包括私樓、居屋和村屋）尋找居所，租金和樓價又怎會不大幅上升？1996年，居住在其他房屋的人口約380萬，到去年上升至520萬，增加了140萬人，較同期113萬的新增人口還要多！這二十年間，非出租公屋住戶數目由120萬增加至176萬，增加了56萬戶，平均每戶人口由3.19人下跌至2.95人，跌幅約7.5%，遠遠低於出租公屋23.4%的跌幅。但不要忘記，這二十年間，發展商興建大量低實用率的「發水樓」，加上近年「劏房」和「納米樓」湧現，故此居住在私樓的住戶，居住空間實際上並沒有改善。 正如之前的文章所述，出租公屋對解決香港現時的住屋問題完全沒有幫助，政府實應把土地改為興建居屋，讓更多勤奮努力，願意儲蓄首期的年輕人盡快獲編配居屋，早日達成安居樂業的心願。大量興建居屋，部分是給綠表公屋家庭申請，亦可讓更多公屋富戶遷出，把出租公屋單位留給有真正需要的家庭入住。回顧出租公屋的發展歷史，明顯它已完成歷史任務。二次大戰後大量移民從內地湧入香港，加上政府實施租金管制，令業主不願意把單位租出，以致大量新移民居住在非法僭建的寮屋之內。1953年12月石硤尾寮屋發生大火後，港英政府開始興建徙置屋邨，安置寮屋居民。到1961年，政府推出廉租屋計劃；1973年，將各個公共房屋機構合併，成立房委會推行十年建屋計劃，增建出租公屋。過去亦有學者指出，香港在上世紀五十年代開始發展工業，出租公屋大大降低本地工人的工資水平，有助提升工業產品的競爭力。然而，香港現時工業已式微，無須透過公屋製造廉價勞工。人口增長亦已大幅放緩，寮屋問題不復存在。既然出租公屋對解決香港住屋問題沒有幫助，房委會實應效法房協，停建出租公屋，把土地用作興建居屋，以滿足港人自置居所的訴求。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk）作者網誌 - lampunlee.blogspot.com | ||||
前文提到中電和港燈這兩間享受利潤保證計劃（即管制計劃）的公司，透過舉債擴大資產值去賺取准許回報，每年股東資金回報可以超過20%，甚至30%。然而，控制中電和港燈的兩間上市公司，即中電控股和電能實業，每年的回報卻沒有這麼高。背後原因，是近年兩間公司海外業務表現極其不濟，大大拖累上市公司表現。 2008年財政年度，中電及合作夥伴在香港管制計劃下的固定資產是794億元，可賺取103億元准許利潤。之後政府將准許回報由13.5%至15%調低至9.99%，中電在管制計劃的利潤大減兩成多。但公司透過擴大資產值，准許利潤很快便回升。到2016年財政年度，管制計劃下的固定資產已增加至1,069億元，可賺取106億元准許利潤。由於中電向外舉債289億元，故要扣除9億元的利息及其他細微的調整項目，故實際利潤是97億元，當中87億元屬於中電控股的利潤，其餘9億元屬於擁有30%青山發電公司股權的南方電網所賺。十多年前，特區政府已表明會調低兩電的准許回報，故此兩電大舉進軍海外市場，希望在海外投資賺取更多利潤，以抵銷准許利潤被削。在2012年，中電本身管制計劃業務固定資產是636億元，其他境外固定資產是707億元，較本地的固定資產還要高。可是，中電的投資眼光卻十分差劣，連同其他合營及聯營公司的投資，在海外總共投資超過1,000億元，投資回報連3%至4%也沒有，還要不時為資產作出巨額減值。到2013年，中電與國企南方電網合作，以240億元購入美資埃克森美孚持有的60%青山發電公司權益，各佔30%。同年，中電大幅減持境外固定資產，由638億元減至350億元。由於過去舉債發展境外業務，中電的銀行及其他貸款高達516億元，每年財務開支20多億元，遠高於管制計劃下289億元及9億元的數字。中電在境外投資的金額遠多於香港，但去年只帶來40億元利潤，遠不及本地所賺的87億元。若然中電專注香港業務，每年大幅增加派息，而非大舉進軍海外，相信股東的投資回報會更高。至於控制港燈的電能實業，過去幾年同樣夥拍長江基建和長和大舉進軍英國，斥資過千億元收購每年只賺4%至5%的公用事業資產，希望透過舉債的槓桿效應將回報提升至10%以上。近年由於英鎊急挫，由12元兌一英鎊下跌兩成多，電能實業單是匯價已虧損一大筆。可幸電能實業的管理層十分聰明，在2014年初將港燈分拆上市，成立港燈電力投資，大賺500多億元，現在全靠手上持有巨額現金，股價才能企穩。但由於已售出三分二港燈股權，故此每年利潤大跌，2016年只賺64億元，當中12億元來自港燈，現時市盈率超過20倍。去年港燈管制計劃下的准許利潤為49億元，銀行及其他貸款310億元，扣除8億元利息及其他調整後，仍然賺41億元。但港燈電力投資只能分派36億元，主因是上市公司負債較管制計劃為高，需要負擔更多利息支出。中電及電能的管理層在海外的投資表現極其不濟，全靠利潤保證計劃才能維持業績，實應向全港市民致謝，並且不應每年收取數以百萬，甚至千萬元計的酬金。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com | ||||
梁振英政府在換屆前向大財團送禮，延續兩電的利潤保證計劃15年，直至2033年。最初政府顧問建議把准許回報調低至6%至8%，現在以最高的8%准許回報延續計劃，難怪市場反應正面，中電、港燈及港燈的控股公司電能，股價在消息公布後攀升。 政府保證兩電在2018年後的15年，每年賺8%的回報，即使兩電不透過舉債去提升回報率，回報率依然十分可觀。在利潤保證計劃下，電力公司的股東投資100億元，每年穩賺8億元，由於不用舉債，故此毋須支付利息。每年賺了8億元後又把所有資金投入去擴大資產值，連本帶利，15年後100億元的投資變成317億元，累積回報超過兩倍。 最近按揭證券公司提出的終身年金計劃，亦只能保證投保人每年賺3%至4%。以保證4%回報推算，15年後100萬元增長至180萬元，累積回報80%，遠遠低於利潤保證計劃的217%投資回報。 正如前文所述，中電和電能在十多年前，已大舉增加香港以外的投資，希望透過增加海外業務的利潤，去抵銷准許回報被削的損失。電能更在2014年分拆港燈上市，把港燈搾乾搾盡，大賺500多億元。 以2016年財政年度的數字來推算，當年中電全年利潤為127億元，當中87億元來自管制計劃，餘下來自其他業務。2016年中電准許利潤是106億元，扣除約9億元的利息支出和調整，扣除後利潤為97億元。這97億元利潤有90%屬於中電，餘下10%屬於持有30%青山發電公司股權的南方電網，故此中電實際從管制計劃中賺取87億元（97億×90%）。 2018年後政府將准許回報率由9.99%削減兩成至8%，假設其他因素不變，准許利潤將由106億元下跌至85億元。扣除約9億元的利息支出和調整，扣除後利潤為76億元；中電佔90%，即68億元。連同其他業務賺40億元，整間上市公司賺108億元，較去年的127億元下降15%。至於港燈，2016年准許利潤是49億元，扣除約8億元的利息支出及調整，扣除後利潤為41億元。但港燈實際只賺36億元，相差5億元，主要因為是公司上市時增加貸款，負債較管制計劃為高，需要負擔更多利息支出。2018年後准許回報下調至8%，港燈准許利潤將由49億元跌至39億元，扣除8億元的利息支出及調整，扣除後利潤跌至31億元。假設管制計劃利潤仍較上市公司利潤多5億元，到時港燈利潤便只得26億元，較去年賺36億元下跌28%！港燈的控股公司電能，只持有33%股權，去年從港燈所賺的36億元中獲分派12億元。若然2018年後港燈利潤跌至26億元，電能只能獲分派約9億元；連同其他業務賺52億元，整間電能將賺61億元，較去年賺64億元下跌約5%而已。由此可見，政府削減兩電保證回報，對負債較重的港燈影響最大。事實上，港燈現時負債300多億元，若分15年攤還，每年要償還20多億元，差不多吃掉港燈所有現金。不過上市公司可以不斷延續貸款，每年還息不還本，才能維持向股東派發現金股息。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com | ||
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今年三月，有線寬頻大股東九倉表示不會注資，有線電視面臨「熄燈」危機。到四月，有線寬頻公布永升有意透過供股，成為有線大股東，收購方案在五月底的股東大會獲得通過。 回歸前，港英政府在1993年批出有線電視專營權，希望藉着提供收費電視頻道，增加市民選擇，刺激免費電視提升節目質素。有線電視啟播初期，提供全日新聞報導，重金購入體育節目的轉播權，很快便能站穩陣腳，用戶人數持續上升。 當時筆者居住的海怡半島，初期未能提供有線電視服務。到1996年有線電視取得歐洲國家盃決賽週轉播權，海怡半島住戶因沒有機會收看，群情洶湧，要求發展商和黃批准有線電視進入屋苑提供服務，住戶才可以申請服務，筆者也自此成為有線電視的長期用戶。 今年五月中，有線生死未卜，筆者接到有線打來的續約電話，每月電視加寬頻服務收費450元，續約兩年可享有33%折扣，每月300餘元。兩年合計，合共7,000多元，中途退出依然要付款。筆者本着支持有線電視（及一群認識的新聞工作者）的心態，便決定續約兩年。 六月四日凌晨2時，筆者起床準備觀看歐聯決賽（皇馬對祖雲達斯），料不到絕大部分有線頻道都沒有影像，畫面出現「請致電1832888申請」，只有幾條頻道可以觀看，包括免費的有線一台、天氣台及奇妙電視等。筆者花了近一小時，連續打了多次電話給有線電視客戶熱線，緊急維修熱線，按指示輸入不同電話號碼後，最後結果都是說已經過了辦公時間，請用戶在早上9時至晚上12時再致電。第一次致電時，回答的錄音說會嘗試進行系統更新，但畫面沒有恢復，又叫用戶「請聯絡有線電視1832832」。按指示打電話，輸入不同電話號碼後，結果又是叫用戶早上9時至晚上12時再致電。筆者按電話錄音指示多次留言，錄音說會盡快回覆，但過了早上和下午仍無人回覆，到傍晚接近六時筆者致電有線，輸入不同電話號碼後，最終找到「真人」接聽。對方進行系統更新後，各頻道隨即恢復畫面。 有線轉播不少體育運動是在深夜進行，系統又不時更新（可能為了打擊盜播），沒有畫面出現，竟然沒有人當值協助用戶恢復畫面。筆者每月付出高昂費用，當中包括觀看歐聯賽事，竟然未能觀看決賽的精采比賽過程。最令人氣憤的，就是有線說為了補償筆者失去一天服務，將會減免15元費用。職員還說下次深夜遇到類似情況，也是沒有人接聽電話的，建議筆者可選擇改用手機觀看節目。其實今次事件，罪不在前線的有線職員，包括負責客戶服務及維修的職員，很明顯是管理層經營不善，胡亂削減職位，以致深夜沒有職員當值，協助用戶恢復畫面。有線電視管理層只懂削減職位，令服務質素下降，遲早像亞視要「熄燈」。近月英航全球電腦系統發生嚴重故障，要取消所有倫敦希斯路機場和吉域機場航班，令公司聲譽重挫，面臨巨額索償，股價大跌。有報導指是因公司削減職位和外判IT服務所致，有線電視實應引以為鑑。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com | ||||
五年前，梁振英爆冷擊敗唐英年成為特首，市民憧憬政府房屋政策不再向地產商傾斜，地產霸權會稍為收斂。五年過後，本地樓價上升六成，升至「高不可攀」的地步，市民飽受樓價租金飛升之苦，居住環境日趨惡劣，梁特首房屋政策徹底失敗。 現時樓價較九七回歸時貴六成，甚至九成有多，已不是香港一般家庭可以負擔得來。九七回歸時，香港家庭月入中位數約18,000元，每呎樓面（以建築面積計）超過6,000元，每月收入不足購買三呎樓。現時家庭月入中位數約26,000元，每呎樓面（同樣以建築面積計）超過9,000元，每月收入不足購買2.9呎樓。 上述平均呎價是以二手市場的物業成交計算（由美聯物業提供），經過20年，全港樓宇進一步老化，若考慮到樓宇折舊貶值的因素，現時二手樓價又何止較九七回歸時上升六成？近年地產商和二手市場改以實用面積計算呎價，若以9,000元建築面積呎價推算，若實用率只得八成，即0.8呎，要買足一呎實用面積（包括露台及工作平台）便要超過11,000元（9,000元÷0.8）。 現時一個四人家庭申請出租公屋的入息上限約每月27,000元，總資產不能超過50.6萬元。家庭收入或資產超出上限，便要在私樓市場尋找居所。這個四人家庭若要購買一個400呎實用面積的小型單位，二手樓價大約500萬元。首期四成200萬元，即使不吃不喝，把每月27,000元收入全部儲蓄起來，也要74個月，即六年多的時間。因此，不少家庭為了符合申請公屋資格，故意賺少些，直至「上樓」後才釋放生產力。 若然政府（透過房委會及房協）大量增建居屋，定價不是以市價，而是以港人的負擔能力作準，必定能夠吸引大量市民由輪候公屋轉至申請居屋。一個400呎居屋單位售價約300萬元，買家只要支付30萬元首期，餘下270萬元分30年攤還，以2厘利率計算，每月供款約10,000元，佔家庭收入三至四成。至於單身人士，可認購百餘萬的200呎單位，月供大約5,000元，約佔現時在職人士月入中位數15,000元的三成左右。現時全港約有三成家庭居住在出租公屋，居住在政府資助出售房屋（包括夾屋、居屋和租置單位）只得15%，大量家庭被迫在私樓市場尋找居所，負擔極其高昂的樓價和租金。相反，新加坡政府為八成國民提供低價組屋，私樓市場只佔約兩成，整個社會相對穩定和諧，市民安居樂業。九七回歸時，首任特首董建華的房屋政策，亦是希望透過出售公屋，增建居屋，令全港擁有自置居所的家庭由不足五成增至七成。只可惜當樓價大幅下調時，董建華向地產商送大禮，不單停止賣地，停售公屋和居屋，甚至把已落成的居屋和夾屋賤價出售給地產商圖利。事實上，地產商最愛政府興建公屋，最怕政府增建居屋，搶走他們的客源，無人再去認購「納米樓」。候任特首林鄭月娥若要解決本地樓價高企，市民居住環境惡劣的問題，便應對症下藥，大量增建居屋，每年至少兩萬多個單位，才能有效遏止樓價繼續瘋狂上升。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（http://www.livingword.edu.hk）作者網誌 - http://lampunlee.blogspot.com | ||
香港回歸中國20年，經歷三位特首的房屋政策，樓市為市民製造財富，亦蒸發了不少財富。但整體而言，小市民始終是輸家，只肥了一小撮地產商和炒家。 九七回歸前，大量資金從內地湧入香港，炒高樓價慶回歸。最為人熟悉的是「豪宅大王」秦錦釗，以數十億元在半山掃貨，買入帝景園、陽明山莊、地利根德閣等屋苑近一百個單位。九七回歸後亞洲金融風暴爆發，加上董建華推行八萬五房屋政策，豪宅價格急插，秦錦釗負債纍纍，要賤賣豪宅。後來金管局查核秦錦釗的貸款和銀行賬目，銀行高層向廉署舉報秦錦釗詐騙，並向他的公司追討欠債，秦錦釗「豪宅大王」的神話被徹底打破，變身成為階下囚。九七回歸前，不少地產商以超高價購入政府土地，藉此托高樓價。小市民看見地價颷升，擔心日後樓價更高，恐慌性入市認購青衣、天水圍、將軍澳等地區的新盤。當然亦有買家是出於貪婪，以為可以短炒樓盤獲取豐厚利潤，料不到董建華上台後樓價急插一半，炒家輸掉全副身家。董建華為了打救地產商，除了動用公帑購入它們的股票外，還停止賣地，停建停售居屋，幫助地產商散貨。最離譜的是讓地產商以興建馬路、巴士站、環保設施、公共空間等為由，免補地價額外多建樓面，即把樓面「發水」。過去1,000呎建築面積的住宅單位，實用率有八成，甚至九成以上，實用面積超過800呎。但在董建華管治下，實用率屢創新低，一般低至六成至七成。個別新界獨立屋，建築面積2,000呎，實用率只得三、四成，可以居住的面積不足800呎，即發水一倍多，其餘是天台、露台、地庫、停車場、花園，大部分是免補地價送給地產商，地產商再以高價出售給買家。 由於「發水樓」湧現，令樓宇密度增加，影響日照和通風，產生熱島效應。到2005年曾蔭權上台後，決定收緊「發水樓」，但發水面積仍可以達到一成。之後曾蔭權又制訂法例，規管一手樓宇買賣，地產商只能以實用面積計算樓價，但露台、工作平台、冷氣機房、電梯位，甚至厚厚牆身，也可以計入實用面積內。由於二手樓宇亦改用實用面積計算樓價，之前從地產商購入「發水樓」的小業主自然蒙受巨大損失。2012年梁振英上台，推出「白居二」房策，推高二手居屋價格。以「港人港地」名義批出啟德用地，地價5,000多元一呎，售樓價則要15,000元一呎以上，為內地地產商創富。梁振英任內樓價飛升，較九七回歸時高出六成，甚至近倍。新界樓動輒萬多元一呎，市區樓要二萬元，甚至三萬元以上，完全脫離港人購買力，市民被迫認購只得百餘呎的「納米樓」，室內可用面積（扣除牆身）較車位面積還要細。在收緊按揭和連串辣招下，小市民想換樓，改善生活環境亦不容易，政策全部是方便地產商和炒家散貨。沒有人能預知樓市何時爆煲，但小市民切勿上當，誤信樓價只升不跌的言論，以超高呎價購入「納米樓」。要謹記九七回歸前後「豪宅大王」的故事，以及一旦樓市下滑，政府政策只幫高價投地的地產商，不會幫高價接收「納米樓」的小市民。 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（www.livingword.edu.hk） 作者網誌 - lampunlee.blogspot.com | ||
筆者一直相信，財富是相對的，投資者只要避免過分貪婪和恐懼，認識清楚投資市場的歷史數據，在數據的平均位或以下入市，便能夠跑贏大部分人，每年取得至少10%的回報。 過去兩年，雖然英國脫歐公投和美國總統大選出現意外結果，本地樓價屢創新高，但依然提供不少機會讓投資者入市，建立投資組合，為退休作好準備。 2015年4月，港股急升，恒指衝上28,000點，之後在高位徘徊三個月，到7月便開始大幅下滑，很快跌穿23,000點，這正是開始入市的好時機。其實，港股過去十年，有波幅無升幅，恒指平均位一直維持在22,000點附近，因此投資者只要在23,000點水平開始分階段吸納優質藍籌股，手上股票平均在21,000至22,000點水平，便能跑贏大部分投資者（包括基金經理）。 隨着港股見頂，本地樓價在2015年9月見頂回落，當時中原指數接近147點。樓價持續下跌多個月，到2016年3月跌至127點，之後大致在這個水平徘徊五個月。直至2017年7月，因英國脫歐公投出現意外結果，市場憧憬美國延遲加息，加上內地資金搶高地價，本地樓市從低位反彈，至今回升近三成，中原指數升穿160點。 事實上，去年3月至7月正是首置者，或者「落錯車」的人最佳入市機會。當時中原供樓負擔比率已由超過50%，回落至42%的水平，正是過去20多年的平均數，樓價屬港人可負擔的水平。 還記得當時市建局推售屬現樓的煥然一居，市價不過每呎12,000多元（以實用面積計），提供14%折扣後只售11,000元，竟然有大量準買家放棄揀樓。今年4月，市建局重售未能出售的單位，每呎已升至16,000多元，當日放棄揀樓的準買家，現在肯定後悔不已。現在樓價飛升，已脫離一般市民購買力，卻看見大量人排隊認購新樓和「納米樓」，實在感到可悲。去年11月，特朗普在總統大選中勝出，市場認為美國加息步伐加快，美國10年期國庫券息率由7月的1.32%急升至2.64%，上升一倍。美息颷升，債價急跌，去年11月至今年3月，不少本地大藍籌公司發行的10年期債券價格下跌，息率回升至4厘以上水平，亦正是長線投資者入市買長債收息的好時機。3月過後，長債息率回跌，已很難找到有4厘息率，由大藍籌公司發行的債券。 至於外幣，筆者特別喜愛購買紐元，因為除了定存有約2厘息外，匯價已跌穿過去數十年平均5.5港元兌一紐元的水平。筆者在2015年9月開始入市，當時匯價跌穿4.9元。之後紐元回升，便趁定期存款到期沽貨。過去兩年，發覺每當紐元匯價回落至5.4港元以下，便會反彈至接近或超過5.7港元，故此紐元在5.3港元水平便值得考慮吸納。過去三年，人民幣兌港元已從高位下跌一成多，今年2月至5月似乎已跌定，在1.12至1.13港元水平徘徊。在這水平購入人民幣，定存每年收息4厘，亦是值得考慮的中風險投資工具。投資者過去兩年若能夠把握上述入市時機，理應可以建立一個包括物業、股票、債券、外幣和人民幣的穩陣投資組合，不會繼續持有大量港元，購買力不斷被通脹侵蝕。 新書推介 林本利曾任教於理工大學，現為專欄作家及教育中心校監（ http://www.livingword.edu.hk） 作者網誌- http://lampunlee.blogspot.hk/ | ||