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樓市短打(13)：用傻強分析法睇樓市 梁隼

「無間道」電影入面傻強話有D人好唔專心咁做某D野的就係臥底，有根據嗎？可以話無架，但係呢D簡單智慧往往睇得最透澈。

睇樓價升跌同出一轍，好似近幾年為例，都出現過幾個大牛皮位，即係係某一段長時間內價錢唔上又唔落，等同話俾人知，最多人係邊個價位買樓。

即係話第日D樓跌起上黎，係之前個牛皮位係有好龐大既支持力，點解咁講？因為好多自住業主都當樓係投資一部份，講得係投資就唔想蝕錢，所以賣樓要蝕的話就寧願唔賣，賣左賺一萬幾千都好過無。

例子就係08年尾的金融海嘯，跌到盡都係去番04﹣07年的大牛皮市水平，由此推論，假如出年樓市真係跌既話，支持位就係近幾年的牛皮位，即係11年中的牛皮位（美聯平均樓價約7000）同埋08年頭（美聯平均樓價約5300元）。

講開又講，現價跌到11年的牛皮位等於跌左20﹪，跌到08年的牛皮位等於跌左40﹪左右，同多位名家如陶春，陸東等的意見一致，何其巧合呢。

延伸閱讀：

http://hk.finance.yahoo.com/blogs/tokuhon/港鐵沿線商舖大變身-185939618.html

樓市短打(12)：阿爺借《旅遊法》幫香港城市大洗牌 梁隼

阿爺借《旅遊法》幫香港城市大洗牌

呢個黃金周除左又買唔倒奶粉之外就係內地正式實施新《旅遊法》，內容唔詳細講，眼前睇到既改變就係以往好多旅遊團幫襯既朱古力，唔知係唔係名牌既手錶首飾店就水靜鵝飛，但係尖咀旺角既珠寶店同各大藥房就生意多到做唔切。

睇番新聞報道，據訪問內容，自由行人次比去年升左六成，相反靠旅遊團開飯的商店生意就跌左九成，有D導遊仲要無限期放無薪假，可謂天與地的差距。

呢個遊客消費模式的轉變，對香港城市發展都有一定影響，港鐵沿線商業圈已經靜悄悄地擴大了，以前無乜人行既大南街、砵蘭街等都多左藥房同多左人行，可以預期當呢D市區周邊地區都旺起來之後，下一步就輪到擴展市區的周邊地區，例如過去大落後的葵芳就有機上位。

紅磡土瓜灣一帶好多舖頭專做旅行團生意，呢個內地新法例就因為旅遊團少左，自由行又唔多願去而回歸平淡，既可為附近居民減少滋擾，又可開番D正常D既舖頭；另外D舖頭含金量低左，傾重建果陣都D商舖業主都唔會獅子開大口，話唔定可以加速重建進度，雖然商業價值降低了，但也帶來社區改善。地方好住左，人都開心D啦！

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樓市短打(11)：撤招＝推樓市去死 梁隼

地產業界對撤招似乎充滿著期望，係解決現時地產市道低迷，樓價欠缺方向的唯一辦法。

政府當初設立SSD時，一方面令炒家無水位（因為短炒就要俾SSD），也同時令到供應凍結（因為賣左買番就要守SSD），而後期的BSD，DSD，加強版SSD就係將圍牆加高加厚，進一步凍結供應同埋需求。

撤招就等於拆左幅圍牆，將積壓已久的供應和需求一下子釋放出黎，問題係，需求是否存在？好似白居二夠話「肯定」有五千個供應，開頭業主們都可以食住個勢吊高黎賣，後尾需求最終都係跟隨番市場定律，價錢岩先買得落手。

又舉個例子，好多人鬧交頭一句都係：我忍左你好耐喇！即係話好多不理性的反應都係因為積壓已久的反彈，套用番去地產市場，買家的能耐似乎比賣家高好多，買家一方面唔等都等左咁耐，而樓價升左咁多有D買家都買唔起了。

相反賣家的一方，呢幾年樓都升唔少，平少少走人都有著數，但市場一下子爆左咁多供應，可唔可以平少少就走倒就好難講喇！

所以唔好以為撤招就一定得救，分分鐘好似中箭之後唔理三七廿一即刻拔番出黎咁，即時標血而死！

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樓市短打(10)：金管局點解成日叫人小心加息 梁隼

金管局最新公佈《貨幣與金融穩定情況半年度報告（2013年9月）》，發表了和樓市有關的數據，當中資金轉移中小型物業，炒家及非本地資金已大幅減少都是預料之內，最重要的反而是痛苦指數和負擔比率的關係。

反映房價收入比的痛苦指數已經稍為超越1997年的高峰，而負擔比率是1997年的六成左右，這個差距代表供樓的元素：樓價或利息是但一樣比97年水平低，痛苦指數己說明樓價跟97年相約，咁即係利息比97年低好多。

97年供樓利息大概係P+2.5%，依家供樓利息P-3.1%, 有D 09年做的按揭仍然是供緊1%左右(H+0.7%)，前後差距可達10厘，供樓負擔自然減低。

根據鐘擺理論，當事情去到一個extreme時，就會向另一個extreme進發，不少人都認為H+0.7%是一個有今生無來世的offer，現時息率已是2.15%，這個就是向另一extreme進發的訊號。

加息可以將負擔指數拉高，所以有意置業的朋友不要預到條數咁緊，免得真係加息時會失去預算，這也是金管局成日提住市民小心加息的原因。不要以為加息會慢慢加，美國係試過一次過加FED rate 1%，講番近D，都試過一野加半厘的。

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樓市分析(11)：浪澄灣的暗示 梁隼

千萬萬喚始出來！擺左響度八年的浪澄灣最近上載樓書，雖則發展商聲稱上載樓書目的純粹為了讓市民重新了解樓盤，咁樣做好難解釋唔係為賣單位鋪路。

物業位處西九次貴重地段奧運站海邊，享有單邊海景，去中環兩個話就到，是中產才俊夢寐以求的居住環境，可能由於條件太好，只要發展商賣得好價錢，所有持貨成本，即水電，差管地租，維修等開支都夠俾有突，即係暗示一日未賣，樓市仲有得gogogo啦。

不過近幾個月3D辣招的效應開始見效，近幾個月的物業成交仲少過沙士時期，報紙上的劈價盤大多集中幾百萬以上的中上價單位，市場的剛性需求只集中在五百萬以下的物業，中上價樓唔好話望佢升，市價賣倒樓都要開香檳慶祝了，浪澄灣仲有千一個單位未賣，需求減少下都係去咁D貨好。

當然發展商只是做生意，可能有其他考慮（http://notcomment.com/wp/west-kowloon-myth/），物業已落成八年，又近海邊，外牆，鋁窗的用料老化會特別嚴重，再擺多幾年隨時要大維修，與其多一筆開支，不如套現實際D。

從以上推論，可以預料樓市未來
1. 升幅有限，買樓望發達的日子已經過去了
2. 無地唔緊要，靠唔憂賣唔出的發展商散貨尾也可間接增加供應。
3. 渣現金好過渣實物

樓市短打(9)：浪澄灣是一個謎 梁隼

浪澄灣已起好多年，只賣出703個單位，即係仲有成1126個一手單位擺係度養老鼠。

最近發展商突然將浪澄灣的樓書擺上網，事後聲稱為左俾人重新認識樓盤，咁究竟賣定唔賣仍然係一個謎。

中價樓受到金管局的按揭指引規範，700萬以上的樓做唔倒七成按揭，投資者買又要打孖俾印花稅，首期連雜費條數分分鐘夠買一間細價樓，所以西九一帶的中價樓基本上到2011年已見頂。

浪澄灣擺左咁多年，又過晒保用期，維修成本只會不斷增加，樓價又有見頂跡象，發展商點解寧願賣商場賣商廈都keep住呢千零個單位？係睇好樓市仲有得升定係另有內情？呢個真係一個謎！

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樓市短打(8)：市場告訴你樓市轉角位 梁隼

今年住宅物業成交比去年下跌了六成，業界形容為慘過沙士，交投疏落但無損對地產市場的指指點點，除了大聲疾呼要政府減辣之外，另一爭議就係未來樓市走勢，個個都睇跌但跌幾多就各執其詞。

對筆者而言跌幾多不是重點，掌握倒轉角市訊號才是重要，否則就只能隨波逐流，升果陣剩係識gogogo，跌果陣就總覺得低處未算低。有好位都做唔倒野。

回顧過去十年數據，筆者發覺恆基一手盤的開價往往成為轉角市的序幕，例如：

2003年：港灣豪庭二期兩房單位以「一口價」促銷，其後樓市開始反彈

2007年：星匯居以二手價高出20%開售，其後中原指數由高位輾轉下跌一成，再因金融海嘯再下跌三成。

2009年：亮賢居貼二手價開售，中原指數由五十幾點一直升到創歷史高位。

2012年：逸峰首批單位比二手價高30﹪，其後中原指數只在高位俳佪，是否見頂尚待証實。

好期待恆基再一次貼二手價開盤。

樓市再現瘋狂，調控長效機制還要多長

在愈來愈高的房價逼迫下，人們猜測政府會做點什麼。樓市調控長效機制不斷被專家、官員提及，似乎成了一劑秘而不宣的靈丹。

京城再現搶房潮

2013年10月20日的清晨，近萬人湧進了北京工業大學體育館。在觀眾席上，他們的表情隨著體育館內的變化而變化：忽而喜形於色，忽而情緒激動。

但體育館內並沒有比賽，也沒有運動員，只有一群被購房者「圍攻」得狼狽不堪的樓盤銷售員，和一排貼著密密麻麻紅色已認籌標識的內銷控表——這裡是珠江四季悅城的開盤現場，1000套房源竟然吸引了5000個購房者事先報名，這讓開發商竟然不得不史無前例地租一個體育館來賣房子。

在放盤的四小時之內，價值兩三百萬的房子像大白菜一樣，迅速被搶購一空。房源清空後現場很多購房者都不願離去，一邊抱怨一邊拉著售樓員打聽下期開盤的情況，「找什麼關係下期能選房？」到後來連開發商的銷售員都來安慰購房者要冷靜：「買房要理性，不要跟風。」

似乎2009年年末令人驚悚的搶房潮重演，在經過連續四年的房地產調控後，中國大城市高漲的房價不僅沒有絲毫回落，反而在近兩個月迎來新一輪全面上漲的浪潮。北京是其中的「領頭羊」，在過去一年，北京多個區域房價暴漲了60%以上。

旭輝E天地推出500套房，兩小時內被秒殺。華潤公元九里三小時內所有房子被一搶而空。一位好不容易買到了珠江四季悅城的購房人嘆道：「現場都像瘋了，買房原來和買彩票一樣要運氣。」

中國國家統計局10月22日公佈的數據亦顯示，北京、上海、深圳和廣州等一線城市9月份房價在加速上漲。北京9月平均房價同比上漲16%，漲幅高於8月份的14.9%。廣州房價上漲20%，8月份漲幅為18.8%。上海房價上漲17%，8月份漲幅為15.4%。深圳房價上漲19.7%，8月份漲幅為18.1%。

在這種背景下，調控升級的確存在可能。各方面的跡象表明，決策層對房地產調控的思路會跟過去不同，將會更著重於中長期的市場的培育和建設。華遠地產董事長任志強參與過房地產長效機制的討論，他稱該方案已經幾易其稿，參與討論的專家都簽署了保密條款。任志強曾經在2012年年中預測北京樓市在「2013年3月會暴漲」。

北京市國土局的負責人亦對南方週末記者稱，「住建部牽頭的長效機制討論稿是絕密文件」。在高漲的房價倒逼下，十八屆三中全會後，這個披著神秘外衣的房地產調控長效機制或將浮出水面。

長效機制如「四不像」

不出意外的話，中國政府年初制定的年度房價調控目標，又只能掛在牆上了。

通脹預期、土地稀缺、城市化進程、首都經濟圈、軌道效益、價值窪地、政策調整或者不調整、宏觀經濟復甦或者不復甦……不管多少世界級經濟學家唱衰，中國一線城市房價依舊如脫韁野馬，而所有的理由還在邏輯性地歸於一條：房價會一直漲下去。

最新的唱衰者還包括2013年諾貝爾經濟學獎獲得者羅伯特·席勒——席勒成功預測了2000年美國互聯網泡沫破裂、2005-2007年美國樓市危機以及2008年全球金融海嘯。他發表評論稱，從房價收入比、房價租金比看，中國房地產存在嚴重泡沫。

但作為全國風向標的京滬穗深四地房地產市場，自調控以來又一次在集體飆升，9月房價創4年調控以來的最高漲幅。

「貨架大掃蕩」的背景是，從2012年下半年開始，北上廣一手房市場陷入嚴重供不應求，北京市住建委官網數據，10月20日北京可售住宅套數總計58370套，這已經接近歷史最低點。

更為嚴峻的是，「二手房交易徵收20%個人所得稅」的新政，讓二手房交易環節產生了極為高額的稅費，反而將一部分剛需擠到了新房市場，加速了供需矛盾。

北京市有關部門將穩定房價的希望寄託於「限房價、競地價」的招掛拍新政。北京市住建委2013年10月22日宣佈，2013年北京將推出2萬套自住型商品房，2014年計劃推出5萬套左右，此類住房價格比周邊商品住房低30%左右。北京市國土局負責人稱，「因為涉及房屋分配問題，此政策還在觀察中，但毫無疑問是一記猛拳」。

房地產發展長效機制亦被加速推向前台。全聯房地產商會創會會長聶梅生公開稱，業界都在期待十八屆三中全會以後能有一個說法，「屆時，房地產調控長效機制會面市，如房地產直接融資、房產稅、土地供給制度、保障房、城鎮化整體佈局和規劃，最後都將給出答案」。聶梅生曾擔任建設部住宅產業化辦公室主任、全國工商業聯合會房地產商會會長等。

住房和城鄉建設部政策研究中心房地產處處長趙路興則表示，房產稅試點擴大存在很大可能，試點城市將選擇房地產市場比較發達、具有代表性的城市，但具體內容尚難確定。

儘管分析師和政府研究人員都呼籲中央加快推出更多的可持續性措施，例如土地改革、資本利得稅和房產稅等，而不是依賴限購令等行政手段來遏制房地產價格的上漲，但作為涉及經濟改革的系統方案，該長效調控機制的出台也受到各方掣肘。

有消息稱，房產稅的出台、金融政策的縮減等都已基本確定，但核心的土地政策幾乎不會做調整，最終出台的或又是一個「四不像」。一位參與過討論的央企高管告訴南方週末記者，2013年有多次消息稱房產稅試點將擴大，但最後都沒有推出。

該高管稱，長效機制重點討論了房產稅、集體土地確權和工業用地流轉，但公眾關心的土地改革未有涉及，「三中全會定樓市長期政策方向，年底中央經濟工作會議確定細則，最快2014年才會出台政策，不會有更猛的政策出台。」

周其仁、許小年等經濟學家比較一致的觀點是，中國房價的快速上漲與貨幣超發關係緊密，而超發貨幣的嚴重分配失衡，又造成社會貧富差距的拉大，資產泡沫則加大了貧富懸殊。

「調控現在是在一個沒有導航儀的大巴上駕駛，方向永遠在探索中，且選擇空間將越來越狹窄，越來越難以控制。」興業銀行首席經濟學家魯政委向南方週末記者感嘆。

如果放寬人民幣兌換上限, 將對樓市的影響深遠 Consilient_Lollapalooza

樓市分析(41)：「樓股混合」的投資模式 脫苦海

「買樓定租樓好？」這個被人問得最多最爛的問題。筆者至今仍然沒有遇到一個滿意的答案，包括自己寫出那個。不滿意有兩個原因：1. 不同人有不同答案；2. 不同市況有不同答案，那又何來標準答案？可是筆者發覺，令人不滿意的答案有兩大誤區：1. 錯用濕碎細數作為主要考慮；2. 錯將這問題等同於睇好或睇淡樓市。

從生活層面，許多人的只是針對雞毛蒜皮的理由來決定「租置問題」，比如有些女士會認為自己屋可以任意裝修Home Sweet Home，或者買了樓比較有安全感，又或者租樓可以隨時鍾意住邊就住邊之類。揭開來這些考慮可作逐一拆解：租屋也可以大裝修，只要租完交樓後還原即可，所花的錢不會有太大分別；買樓有安全感，卻又要去驚負資產很大壓力，兩者均是庸人自擾；租樓可以搬來搬去，難道買樓的就不可以？

從投資角度，亦有許多人只是在計細數、死數。比如說租樓包差餉包管理費，買樓除此外還要負責地租、按息、維修費用等；又或者買樓要首期，不如用來投資，收益作交租更化算。這兩種說法是從根本上否定買樓在投資的可行性，即是在任何市況均不用考慮置業，成世人租樓算了！更有些人不斷計算是否「供平過租」來作為租置的決策，最經典者莫過於《富爸爸．窮爸爸》斷言自住物業無法提供正現金流，根本就不應視之為資產而是負債！

筆者認為「租置問題」是生活及投資問題的混合體。「居住」是必需品，「置業」則否。所以解決居住的需要，可以選擇租或買；置業變為投資行為，買入是博升值、收租。對於用家來說，衡量買樓或租樓，不應該單純地以為只是生活模式的取捨，而忽略投資的因素。即使選擇租樓，亦無可能不看市。租與買的抉擇，絕對視乎樓價升與跌才是大數。

從投資戰略看，樓宇是良好的抵押品，銀行願意提供最低的按揭息率，以現時計大約2.5%，比如一層供滿了的300萬物業，可以向銀行借出210萬，以30年期計，每月供款是$8,297.54，即使息率增加一倍到5%，供款是$11,273.25，差額不足$3,000。可是這樣做便多出約200萬流動資金，只要有10%投資回報，每月便有$17,500投資回報。

又比如在這浪樓價上升中，升值50-100%的物業比皆是，例如200萬的物業升到300萬，多出來的估值可以向銀行加按70萬，以2.5%計每月供款增多$2,765.85，以5%計每月供款增多$3,757.75，可是以10%回報計每月有約$5,000投資回報。

「樓股混合」投資模式，既可保有自住樓宇不用交租，同時可以套取現金流作投資之用，風險是套回來的現金能否蓋過增加的供款。或者有讀者會問？如果樓價下跌甚至負資產又會否捉蟲呢？在大多數的情況下，銀行對於依時供款的物業，不會call loan收樓製造銀主盤及壞賬。如真的不幸因失業或周轉需要現金，只需出售投資便可套現，斷供的機會更減低了。

當然，這種做法很多人均會嗤之以鼻，認為這無疑於賭身家。筆者寫出來，只是提供多一個可能性予大家參考，亦從沒有鼓勵別人效尤之意。