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國務院：建立不動產統一登記制度 業內稱為樓市監管提供幫助

http://www.infzm.com/content/96134

據中國政府網消息，國務院總理李克強11月20日主持召開國務院常務會議，決定建立不動產統一登記制度，建立不動產登記信息管理基礎平台，推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統。

會議指出，整合不動產登記職責、建立不動產統一登記制度，是國務院機構改革和職能轉變方案的重要內容

會議做出如下三個決定：

一，由國土資源部負責指導監督全國土地、房屋、草原、林地、海域等不動產統一登記職責，基本做到登記機構、登記簿冊、登記依據和信息平台「四統一」。

二，建立不動產登記信息管理基礎平台，實現不動產審批、交易和登記信息在有關部門間依法依規互通共享，消除「信息孤島」。

三，推動建立不動產登記信息依法公開查詢系統，保證不動產交易安全，保護群眾合法權益。

目前，包括土地在內，不同城市間的不動產信息查詢並非完全通暢，這也致使一些監管政策在執行上不能實現預期效果。比如樓市限購政策，監管部門可以掌握購房者在本區域的房屋信息，但對其外地房屋擁有情況的信息可能不能詳盡瞭解。

此次不動產信息登記被提上議程，個人住房信息聯網和相關的房產稅不可避免的再次受到關注。有專家以及業內人士認為，將促進住房信息聯網建設，為樓市監管提供幫助。

將促進住房信息聯網建設

近些年，在房價高漲和「房叔」、「房姐」頻出的背景下，住房信息聯網成了社會關注的焦點，也被寄予了監控異地炒房、房產稅徵收，甚至是反腐的希望。

2010年4月國務院發佈《關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，首次提出加快建設個人住房信息系統。據《人民日報》報導，原計劃是在2011年底實現40個主要城市聯網，但直到2012年6月底，才實現這一目標。此外，住建部曾有消息稱，計劃於2013年6月底前，將聯網擴展到縣市一級，聯網城市達到500個，而這一計劃至今未有消息。

有專家認為，聯網遭遇困難原因複雜：一是一些城市住房信息聯網工作起步比較晚，信息的完整性和整合度不夠，有些地區的住房信息還是紙質檔案，未錄入電子信息庫。二是各地技術標準、平台條件及人才素質不統一。三是一些地方或部門不願意主動配合。

而據《新京報》報導，北京大學法學院房地產法研究中心主任樓建波表示，此次明確不動產統一登記後，對於個人住房信息的聯網，技術上是可以支持的，比如採用統一軟件、統一的登記規範等。「可以說，實行不動產統一登記對於住房信息聯網會有促進，但不能說，實行不動產統一登記後，個人住房信息就一定會馬上成功聯網，畢竟住房信息聯網還需要解決很多問題。」

「首先，需要跨地區的共享，各個地區的不動產登記信息應該共享，這對於徵稅、住房保障的認定都是非常需要的。」樓建波說。

《第一財經日報》報導，中原地產研究總監張大偉認為，不動產登記系統及房屋價值動態評估系統，是房產稅全面開徵的兩大必要技術前提。目前看一、二線城市的房屋價值動態評估系統都在網簽後逐漸完善。如果不動產登記系統能夠建立，房產稅的推進將會明顯加速。

張大偉表示，建立不動產登記信息管理基礎平台，將為樓市監管提供幫助，會進一步推動房產稅的開徵。「這一政策類似於人口普查，將是其他所有長效調控政策的基礎。一旦不動產統一登記可以實現，那麼其他政策的出台將非常快，對市場投資者的心理影響非常大。」

「建立全社會房產、信用等基礎數據統一平台，推進部門信息共享，也會對市場部分灰色房源存量有威懾作用，可能會出現部分拋售。一旦房產稅試點增加，對多套房擁有者的心理影響將非常大，也有可能給部分市場帶來一定的存量供給。」張大偉說。

《每日經濟新聞》報導，中國政法大學副校長馬懷德還指出，該登記制度，從不動產的識別、認定、管理和交易上都會發揮較大作用。「統一登記制度建立健全了，對類似『房姐』、『房叔』肯定會產生巨大的震懾力。」

李嘉誠：內地樓市價格太高 不聽政府調控還可以聽誰的? unite_zhao

http://xueqiu.com/1019832951/26300270
李嘉誠：內地樓市價格太高 不聽政府調控還可以聽誰的
2013年11月28日 07:43
來源：南方都市報

當提及香港是「李家之城」、李家「地產霸權」等說法，李嘉誠表示他不認同。他說自己20多年前就已預見香港市場的侷限，因此他是最早邁出海外投資的商人，在港投資早已不是重頭。不過，作為屈指可數的房產大開發商，李嘉誠對於目前樓市也表現出擔憂之色。

記者：在香港，有市民對記者說，香港現在就是「李家的城」，說你「地產壟斷」之類的，對此你怎麼看？

李嘉誠：1979年我收購和記黃埔[1.18%]之前，它在香港以外的地方是零投資，投資海外是由我開始的。當時我就知道香港的市場有限，我不斷到外國投資，今天證明我的做法是對的，如果集中在香港投資，根本是蠢事！二三十年前我已預見香港這個情況，不是我聰明，而是香港就幾百萬人口，能做多少生意呢？

其實和黃的香港業務佔全球投資比例約為15%，長實在香港的投資佔全球的約1/3，如果地產做得少一點，比例會更小。

記者：香港人對你最大意見，說你「地產霸權」？

李嘉誠：「地產霸權」實在是一個笑話，我們在外地賺的錢遠遠多於香港，過去兩三年我們在香港買入的項目較少，香港地價高，已看到不健康的趨勢，內地的地價也飛漲，我們也無法成功投得土地。

今年至目前為止，我們僅獲批出一宗總值只得30億左右的樓盤，位居最末，以致我們今年全年賣樓只得約40億港元，僅及過去兩年每年銷售總額260億-270億之間的15%左右，是13年來最差的一年。

若地產業務繼續艱難地經營，高價投地而虧本，就是對不起股東。我們是一家小心經營的公司，長實今天的負債比例是4%，和黃是21%，以其這麼大規模的公司而言，在外國是屬於低的比例，還有在加拿大的H usky，負債比例只有12%，也是非常低的，這是我做生意的原則，對於債務和貸款問題，非常小心處理，如履薄冰。我在1950年開始做生意，到今天已經60多年，經歷過不少風風雨雨，也一路走過來。

而且大家都知道香港地產市場一直由政府政策主導，不論從土地供應到投地條件的設計、房地產稅務政策等，並非由地產商決定，因此「地產霸權」並不屬於地產商。

記者：你剛才提到內地的地價飛漲很難買到地，那你怎樣看待目前內地的樓市行情？

李嘉誠：這個都不用我說，你看現在內地政府部門都說要調控樓市，說房價太高，不聽他們的話，還可以聽誰的話？

記者：那你也覺得現在內地樓市的價格已經太高？

李嘉誠：是的，價格漲太高，一般老百姓已經難以承受。所以近期也看到政府出台了調控政策，譬如買二套房限貸等。現在投資地產的公司也有危險，要很謹慎，很小心，我一生的原則是不會去賺「最後一個銅板」。

數字1　以2012年為例，長和系在全球總毛收入約4 3 0 0億港元，但今年投資海外(新西蘭和荷蘭)的基建項目只有13 0億港元，而且實際動用的資金只有8 0億港元，僅僅只佔今年長和系總毛收入的不足2 %，可以說微不足道；同時，我們今年在香港的貨櫃碼頭項目就投資了4 0億港元

數字2　長和系在香港的中區擁有的物業大約有380萬平方呎，總市值13 0 0億港元；內地方面，位於最佳地段的收租物業包括上海、北京如東方廣場等亦約有500萬平方呎，總市值至少4 0 0億港元，內地、香港兩地只是收租的物業市值就有17 0 0億港元，全部海外收租物業市值只是內地、香港兩地的5‰

高賣低買本來就是正常的商業行為，但就全世界而言，從來沒有批評過我們撤資，惟獨香港傳言不斷，令人遺憾

現在投資地產的公司也有危險，要很謹慎，很小心，我一生的原則是不會去賺「最後一個銅板」

北京樓市，十年成疾

http://www.infzm.com/content/96244

過去十年，北京每年新增常住人口以五十多萬的數量劇增，而土地供應卻遠遠跟不上需求。在保障房缺失的情況下，所有人都被逼進了商品房市場。地方政府一次次強力調控，卻擋不住狂飆的樓價。當年歸罪於溫州炒房團，如今究竟是誰之過？

2013年11月中旬，舉辦完婚禮17天後，王濤牽著大肚子妻子的手，走進南昌市民政局的離婚登記處。交完9塊錢工本費，拍完照蓋完章，他倆終於領到了盼望已久的離婚證。

這對夫婦在北京定居已經第六個年頭，如果不是為了弄出個首套購房資格，他們也不會千里迢迢地跑回老家離婚，光機票錢來回就花掉了2400塊。

不過這些折騰的高成本，比起王濤的購房成本就不值一提了。這對夫婦六十多平方米的愛巢位於東五環外，由於孩子即將出生，他們計劃換成一套80平方米的兩居。由於有過貸款記錄，第二次買房他們必須支付七成的首付。通過離婚讓沒有過購房記錄的妻子買房，是最簡便有效的降低首付及避稅的方法。

為買房而掙扎的王濤們，成為了2013年北京樓市狂飆的註腳。在經歷了連續三年的房地產調控之後，首都房價不僅沒有絲毫回落，反而在最近一年迎來了新一輪全面上漲的浪潮——從2012年初開始，北京房價已經連續上漲超過了20個月，僅在2013年9月的漲幅就高達20.6%，不少項目在2013年過去的日子內漲了七八成。

人們甚至對數字失去了感覺，房價、地價不斷刷新歷史紀錄，買者依舊如雲。融創董事長孫宏斌最近稱，其2013年9月份以每平方米樓麵價7.3萬元買下的北京農展館項目，售價最高將超過30萬元/平方米。

「房子賣到30萬一平方米，大家還覺得不貴，北京樓市已經到了這樣可怕的地步。」九龍倉商業總經理魏青山向南方週末記者這樣感嘆。

作為中國樓市政策的試驗場和風向標，也是樓市調控最嚴厲最全面的城市，北京樓市的走向對於中國樓市有著決定性影響。2013年10月23日，北京市住建委出台了地方版的樓市調控新政「京七條」，隨後，上海、廣州、深圳和武漢等城市相繼跟進，以北京樓市政策為標本，出台「一刀切」的收緊措施。

「中國房地產市場是因為北京得了肥胖症，全國都要跟著減肥，但事實上，有的城市才剛剛啟動城市化進程。」陽光100置業集團董事長、總裁易小迪這樣評價北京樓市的特殊意義。

「除非國務院搬走」

2001年7月，北京申奧成功後不久，第一個溫州炒房團抵達北京，這個團共134人，創下了過億元成交額。

2013年10月，在北京一個房地產論壇上，有記者問到任志強北京房價什麼時候才能降下來，任志強不假思索地說：「除非國務院搬走。」

北京堪稱全世界「城市病」的典型案例。這裡坐享了中央政府在政治、財政、教育、醫療等多方面的優惠政策，以此具有強大的吸附能力。萬科集團執行副總裁毛大慶曾測算，中國中學100強中，僅北京和上海就佔了60個名額，剩下的40個在其他幾百個城市間分配。

而相比為官僚、人情與僵化體制束縛的大多數二、三線城市，北京更是年輕一代中國夢的承載——官方數字顯示，北京市每年新增常住人口以五十多萬的數量增加，新增結婚家庭也達十多萬戶。

不僅是大學畢業生與北漂族，從山西煤老闆、溫州炒房團，乃至全中國的富豪、公務員階層，都紛紛聚集到北京六環內2267平方公里的土地上。綽號「房姐」的陝西省神木縣農村商業銀行原副行長龔愛愛被查出在京擁有41套房產，山西一個縣的煤炭局局長甚至被查出在北京二環邊有35套房子。

譽翔安代理行合夥人趙敬川在2003年進入房地產業，成為了建外SOHO的一位樓盤銷售員。此前，他是一位夜店歌手，每個月還為1600塊的房貸發愁，但做樓盤銷售的第一年，他就掙了30萬——在2003年，他父母攢了一輩子也才攢了30萬積蓄。 

他接的第一單來自山西煤老闆家族——一位農村婦女打扮、一嘴很濃醋味的大姐。這位大姐決定買三千多萬的房子，簽約那天趙敬川在售樓處等她，快到兩點半了，她還沒到，趙敬川於是給那位大姐打了個電話，大姐說，「我坐938公交車，馬上到站了。」

趙敬川不信買幾千萬房子的富豪是坐著北京公交車來的。他站在建外SOHOA座27層窗口看著公交車站，果然過了幾分鐘，938公交車到站，一個熟悉的身影下了公交車。這一幕深深地震撼了趙敬川。

活躍的投機客們是從這個時候開始讓市場惶恐不安。在北京，房價迅速地攀升尚未引起本地人的警覺，但精明的溫州人就已經開始行動了。2001年7月，北京申奧成功後不久，第一個溫州炒房團抵達北京，這個團共134人，創下了過億元成交額。

但有限的土地資源已經無法支撐如此巨大的購房需求。自2004年住房銷售面積攀上2200萬平方米大關後，8年來一直未有進一步突破。

與此同時，2012年的住房銷售額卻已是2004年的三倍多。儘管走上了「攤大餅」的不歸路，從四環、五環一路擴展到了六環，但新房和二手房疊加，每年的供應量也只有二十多萬套。萬科副總裁、北京萬科總經理毛大慶稱：「這還不到一年新增人口的幾分之一，更不要說四環內的中心城區供應量了。」

任志強稱，在2005年的北京市總體規劃中，北京市一度將通州確定為「中心城行政辦公、金融貿易等職能的補充配套區」，將北京市區內的政府機關搬遷到通州去，以此緩解中心城區的壓力。時任北京市市長王岐山主導了這個規劃。

但隨著王岐山上調中央，此後的規劃中對通州新城的定位，逐漸淡化了「北京新政務中心」的說法，政府機關搬遷通州的工作隨即擱淺。

運動式調控

「從1998年到2010年以來，中國經濟適用房總共才建有3.5億平方米，其中有2億平方米是在1999年竣工的，可見其後的保障房建設有多滯後。」

中房集團理事長孟曉蘇把保障房停滯的2001年視為北京房價的轉折點。他稱1998年房改時，國務院曾經提出了要建立以保障房和商品房並舉的住房供應體系。然而在其後的十年裡，地方政府主動忽視了保障房建設。

「從1998年到2010年以來，中國經濟適用房總共才建有3.5億平方米，其中有2億平方米是在1999年竣工的，可見其後的保障房建設有多滯後。在商品房大蛋糕的利益誘惑面前，政府完全忘記了自己應盡的責任。」孟曉蘇感嘆說。他是總理李克強的研究生同學。

此時的中國，正面臨第一代獨生子女潮——中國自1978年開始推行一胎化政策，即將或者已經步入婚姻殿堂的「80後」們正好是第一代獨生子女，他們的父親正是上個世紀60年代初出生高峰的那一代人。

住建部政策研究中心主任秦虹研究稱，北京每年新增接近60萬人裡，20-39歲的人口占到62.8%，人口特別是年輕人向大城市集中帶來了很大的需求，雙方父母兩個家庭的財力支持，讓他們進入房地產市場的時間大幅提前，「我們可能面臨的是最後一個剛性需求比較強盛的時段。」

急於購置婚房的買家和匱乏的新房供應在最近兩年被證明是可燃的組合。在福利房黯然退出歷史舞台、中國經濟適用房淪為公務員後花園後，所有居民被逼進商品房市場。

2004年沿用至今的壟斷性的土地出讓制度，造成了土地供給的扭曲；2009年四萬億刺激政策導致隨後的信貸狂歡，讓居有其所和改善居住的正常願望，變質為由對未來的恐懼和對財富的貪婪交織而成的狂熱，更帶動了短期內需求的急速上漲。北京房價隨後在2004年及2009年急劇拉升，房價從抬頭到一飛衝天。

「開發商睡著睡著都笑醒了。」中國經理人聯盟秘書長陳云峰這樣評價那兩年的樓市暴漲。

在輿論的巨大壓力下，「有形的手」開始嘗試干涉市場了。此後的十年，北京樓市經歷了9次調控，民眾開始習慣了「越調越高」這一顛撲不破的程式：2003年開始，從猛烈調控到房價經歷過山車式的上漲週期一般在1年左右。

北京市房地產協會秘書長陳志稱，北京樓市十年的調控政策幾乎都是中央倒逼出來的，政策一調控，房價就漲了，「出政策之前幾乎沒有任何的評估，政策倉促出台後也沒有官員被問責，很多政策非常不人性化，比如二手房稅，逼著很多人去離婚了。」

一如最新的自住房政策——在國家統計局宣佈北京房價再度領漲全國的第二天，北京市住建委出台了地方版的樓市調控新政「京七條」，意圖穩住房價。頂著巨大壓力的北京市政府，把平抑房價的希望寄託於一種新的住房品種「自住型商品房」，同時他們對40000元/平方米以上的高價房預售許可審批實施配額管制，在「數字」上做低房價——幾乎又是一次掩耳盜鈴式的減肥術。

儘管2013年只剩下最後1個月，北京市政府依然雄心勃勃地表示要放出足夠建造2萬套「自住型商品房」的用地，相當於一般年景下北京新房總成交量的1/5；2014年的計劃更為龐大，5萬套——但他們把壓力依舊推給了市場，由開發商通過「限房價、競地價」的方式，配建自住型商品房。

「所謂自住房概念就是，政府的地價一分錢不能少掙，開發商利潤基本上沒有了，臨到賣的時候政府還要拿走老百姓所有的利潤。」任志強對南方週末記者稱。

11月21日，「京七條」發佈後的第一場土地招拍掛，又誕生了北京年內總價地王——恆大地產以51.35億元總價奪得北京朝陽區東壩南區地塊，該地塊要求配建1.69萬平方米「限價商品住房」和11.2萬平方米的自住型商品房。刨去配建面積粗略計算，該地塊樓麵價已超5萬元/平方米。九龍倉商業總經理魏青山認為，這個東五環外的項目未來售價要在7萬元/平方米才能有利潤，「太可怕了」。

但一位央企地產集團的高管認為，來北京拿地的很多公司醉翁之意不在酒，並非出於直接的商業目的，而更在意於戰略、品牌或其他方面獲得利益，這也在很大程度上推高了北京的地價和房價，「這並非一個純市場化的市場」。

中國式離婚

據北京民政局的數據，北京2013年前9個月離婚登記數量同比激增41%，達到39075對，已經超過了2012年全年的38197對。

在北京，夫妻倆有說有笑地去離婚的場面，已經讓侯曉華見怪不怪。

侯曉華是北京鏈家地產雙橋店的店長，從2012年開始，他經手的客戶裡面，因買房、賣房而去民政局假離婚的不在少數，幾乎佔據門店交易量的兩成以上。

2011年2月，被稱為「京十五條」的北京限購政策開始執行，旨在擠壓投資客為核心的新政在短期內令北京樓市成交量暴跌，令官方始料未及，緊貼著北京房地產調控脈搏的還有離婚率——過去兩年，北京離婚數量持續大幅攀升。

尤其在2013年3月，國務院表示將嚴格實施二手房交易20%差額稅政策後，北京的離婚數量達到創紀錄水平。據北京市民政局的數據，北京2013年前9個月離婚登記數量同比激增41%，達到39075對，已經超過了2012年全年的38197對；2012年離婚數量比2011年增加15.8%。

這甚至催生了一個新的職業——婚托。通過與外地人結婚、離婚，從而使得外地人獲得在京買房的資格。有媒體報導稱，一些婚姻登記中心在門口掛出「樓市有風險，離婚需謹慎」的警示牌，提醒人們為規避樓市政策而離婚是存在風險的。

北京婚姻家庭建設協會副會長李紫薇亦公開稱，從數據上來看，2013年的離婚情況很異常，與國家實施限購政策、2013年3月「新國五條」對房屋交易中徵收20%個人所得稅有關，一些家庭採取假離婚的方式獲得買房資格或避稅。

2013年11月之前，王濤也沒有想到自己會為了買房而假離婚，直到他偶爾路過侯曉華的鏈家雙橋店。出於習慣，他把視線投向房產中介的信息欄，他忽然看上了一套性價比很高的兩居。

2006年畢業來北京「北漂」的王濤，錯過了數次低點買房的機會。2008年底他看上了亞奧區域的一個項目潤澤悅溪的兩居，首付幾乎都付了，然而一念之差又放棄了。4年後，潤澤悅溪這套房子從70萬漲到了370萬，「如果當時買了，幾乎相當於中了一個大彩票」。

2010年4月，王濤在北京樓市調控前的高點，咬咬牙買下了東五環一個一居。首付的大部分錢來自父母或是借錢，幾乎是傾盡兩代人一生的積蓄與人情。

2013年，由於女朋友的「意外」懷孕，結婚、生子所有事情都推前了，一居室已經不夠用了，他開始處於焦灼和鬱悶中——房子在不斷漲價，他卻沒有資格買房了。

焦灼的王濤，不知道自己正在經歷北京樓市的再一次報復性增長。3月底，「新國五條」北京版細則落地，向二手房徵收差額20%重稅的條文，不僅引起輿論一片嘩然，更引發了搶房潮和離婚潮，房價依舊在加速上漲。

這次，王濤和侯曉華看了一次房，就決定買了。沒有買房資格？離婚！而王濤要買的房子房主，也為了換房離婚了，「這都是樓市政策逼的」。

（王濤為化名）

宗慶後：不玩網購，不碰樓市

http://new.iheima.com/detail/2013/1129/56700.html

　　「如果一個社會都不創造，吃的穿的哪裡來」

　　即便到了今天，娃哈哈出廠的每一種飲料，宗慶後都要親自嘗過，才能上市。即便到了今天，宗慶後依然很「傳統」，不玩網購，不碰樓市。但是，傳統並不意味著封閉，在開放的市場競爭中，穿著布鞋的宗慶後成為「中國首富」。幾次被封「首富」，宗慶後始終幹著製造業最基礎的活。不賣樓，因為「房地產看不清」;不炒股，因為炒股被炒變了味。年過四十開始創校辦工廠。從一盒營養液、一瓶純淨水開始，產品從生產線上轉下來，再賣向全國、全世界，宗慶後的經銷網絡佈滿全國。

　　「我可能是全世界喝過飲料最多的人」

　　宗慶後去巴黎，從來不逛奢侈品店，而是一頭鑽進超市。等他走出來，身後的員工手忙腳亂地把成箱成箱的飲料打包，託運回國。

　　他的辦公室擺滿了世界各地的空飲料瓶。老的辦公樓放不下了，就搬到郊區的生產基地去。

　　如今，他是全球排得上號的飲料大王。但很少有人知道，在成為飲料大王之前，宗慶後幾乎嘗遍了全世界的飲料。

　　1945年出生的宗慶後初中畢業後去舟山、紹興支農15年。頂替母親的職位回到杭州，他已經是30歲出頭大齡單身青年，騎著三輪車在小學校園裡賣棒冰。1987年他承包校辦企業經銷部，兩年後創建杭州娃哈哈營養食品廠。1998年，娃哈哈成為中國最大的飲料企業。

　　在中國樓市最紅火的那兩年，靠賣水掙錢的宗慶後，幾次登上「富豪榜」榜首。

　　宗慶後決定做娃哈哈的第一款飲料時，國內口服液市場已經是一片混戰。有一次他聽說，體育課上有學生暈倒，覺得蹊蹺。都是獨生子女，條件不算富裕，但還不至於餓肚子。再看看自己6歲的女兒，宗慶後發現是家長的寵愛造成偏食，孩子不愛吃飯，營養不良。

　　很快他想到了產品的定位:做一款促進兒童食慾的營養液。如果能讓三億兒童都喝上娃哈哈，這個市場也夠大了。

　　最早的廣告詞是他定的:喝了娃哈哈吃飯就是香。宗慶後知道別人嫌它土，但他覺得朗朗上口，好記。結果，產品一炮打響。生產線和大貨車夜以繼日地跑，把這個玻璃瓶裝的口服液一箱箱南下北上送進市場。

　　不像富翁的中國「首富」

　　人群中可能沒人會看出宗慶後是個富商——老土的夾克衫、黑布鞋，出差用的拉桿箱已經磨得很舊。

　　因為穿著普通，這個中國最有購買力的人，曾經在機場的免稅店遭過白眼。

　　宗慶後所在的杭州市上城區，最早響應號召搞校辦工廠是因為缺錢。教室是破的，上世紀80年代老師的月工資35塊，一家幾口只能睡高低鋪。捉襟見肘，拿什麼辦教育?創業初期，娃哈哈沒人懂技術。宗慶後從胡慶余堂借調來一名年輕技工。說好三個月又三個月，眼看到了娃哈哈營養液研發的關鍵階段，借調期滿了。民營小廠拿什麼留住國營大廠的人才?

　　宗慶後跑去家訪，看見這位技工一家幾口擠在一間小屋裡。於是，教育局剛剛獎勵的一套65平方米的房子，他轉手送了出去。

　　宗慶後一家人沒能住進新房，繼續擠在一間小屋裡。但人才留住了。產品面市，娃哈哈才算在市場上站住了腳跟。

　　局面打開了，但娃哈哈還是小廠，產能和需求不匹配，經銷商那頭等貨上櫃，廠裡加班加點還不夠，廠房也太小。1991年，政府搭橋引線，只有10多名正式工的娃哈哈兼併了2000多名員工的虧損國企杭州罐頭廠。

　　當時有人批評他「瓦解國有經濟」。宗慶後不語，拿出一套「胡蘿蔔加大棒」政策，打破大鍋飯，賞罰分明。很多一直「想不通」的國企員工，對他這套東西也報以掌聲。這在宗慶後看來順理成章。市場經濟嘛，有活幹有錢發，讓工人看到實惠。

　　沒有科班出身的管理營銷理論，多走多看，這是宗慶後的法寶。全國各地跑市場，他一年有200天在路上。

　　不出差的時候，他的生活就是「兩點一線」。清晨六點多拐入弄堂，鑽進常去的早餐店，叫一份兩塊錢的大餅油條。吃完，走進立交橋下的小樓開始工作。直到深夜，頂樓的辦公室還透出黃色的燈光。

　　直到今天，不少人忙著上市、貸款融資，而宗慶後津津樂道的是娃哈哈「不欠銀行一分錢」。樓市他不碰，金融股市也不涉足，實實在在幹他的實體經濟。

　　市場變化太快了，只想明天，不想未來，這是宗慶後常常掛在嘴邊的話。

　　尋求新技術，他從來沒斷過

　　宗慶後喜歡看歷史書，堅持在中國做企業要講人情味，他給員工提供宿舍，讓子女入學免費。他信奉凝聚小家、發展大家，才能報效國家。近幾年網購紅火，宗慶後不止一次被人問，要不要去馬云那裡賣飲料?

　　宗慶後不上網賣娃哈哈，是從零售流通的角度分析，認為娃哈哈不適合放到網上賣——水太重，通路的成本縮小抵不上單獨發件的物流成本。不過他認同，網購將是未來的一個發展趨勢，因為年輕人已經離不開電腦和手機。

　　管企業，宗慶後喜歡親力親為出了名。集團現在3萬多名員工，他沒有副手。但現在他也在調整經營之道。從員工裡培養管理職業經理人，否則200多個子公司全靠一個人，24小時不睡覺也幹不完。

　　儘管早期與達能的合作沒達到預期的效果，但這些年考察海外市場、飛往歐美尋求新技術，他從來沒斷過。他試圖把娃哈哈的產業鏈鋪向全球，讓中國的食品企業裡走出國際品牌。

　　剛剛結束的娃哈哈年度經銷商大會上，68歲的宗慶後說，明年他要從事務中抽身出來，重新紮下去跑市場。他說，「首富」對他個人沒多大意義。老老實實搞實業，用實體經濟創造財富，是他所長，也是他所愛。

　　︻對話︼

　　宗慶後:如果一個社會都不創造，吃的穿的哪裡來

　　記者:這幾年實體經濟喊苦，人家都在房地產、股市投資，你就沒動過心?

　　宗慶後:不管社會怎麼發展，製造業都是根本。實體經濟是創造財富的。如果一個社會都不創造，都想去分配，老百姓吃的穿的從哪裡來?股票上市其實是為了發展實業的，現在炒來炒去，變成錢炒錢了，有點變味。房地產太複雜，我不善於搞這些，還是老老實實搞實業。

　　記者:你對房地產的態度似乎很謹慎，為什麼?

　　宗慶後:我住的小區有1000多套房，晚上亮燈的不到100家，這就是泡沫，房子不能再過度建了。現在年輕人學習、生活壓力大，沒有落腳的地方，就容易不穩定。我們在杭州市區秋濤路的罐頭廠，政府想收回去搞房地產，但我說要留著造職工住房。

　　記者:登上富豪榜榜首引來很多關注，你怎麼看待這個頭銜?

　　宗慶後:「首富」對我個人沒多大意義，但國際上找我們合作的多了。現在我的辦公室一年要來幾十撥國外投資者。有的人怕被評上首富，評上就被盯牢，接著可能就坐牢去了。我的錢沒偷沒搶，是一分一釐賺出來的，我不怕，評上評不上我都心安理得。

　　記者:做了20多年食品飲料行業，你對現在的食品安全怎麼看?用什麼辦法可以抓好食品安全?

　　宗慶後:拿奶粉舉例子，為什麼內地人愛去香港買奶粉?一是內地奶粉質量有些問題，銷售過程中可能也監管不夠嚴。另外香港因為免稅，奶粉價格比內地低。要讓國人不再這麼辛苦地「背奶」，從根源上還是要用法律手段，管好國產的奶，加強從生產到銷售各個環節的監管，讓毒害下一代的人付出沉重代價。

　　記者:你一直呼籲經濟要放活，認為改革要處理好政府和市場的關係。你覺得什麼樣的關係才算處理好了?

　　宗慶後:我做食品行業近30年，碰到的審批麻煩太多了。一個食品企業，至少要花三四個月去申領食品生產許可證，有些小企業審批時間更長;如果是同一設備生產另一類產品又要新一輪申領程序。比如「營養快線」換個口味用同一條生產線生產，也得重新審批，又是一兩個月，耗時又耗力。

　　審批程序繁瑣，但往往批完後也沒人好好監管，這樣就導致許多企業通過了行政審批之後，滋生違法行為。如果行政審批制度改革把這個改好了，就是處理好了政府和市場的關係。

　　宗慶後簡介

　　宗慶後，生於1945年10月，現任杭州娃哈哈集團有限公司董事長兼總經理。

　　初中畢業後，在舟山、紹興支農15年。1978年回到杭州，從推銷員干起，騎三輪車賣過棒冰、練習本。1987年承包校辦企業經銷部，兩年後開發投產娃哈哈兒童營養液，成立杭州娃哈哈營養食品廠。

　　2003年、2007年和2012年，分別當選第十屆、第十一屆和第十二屆全國人大代表。

　　2010年和2012年，胡潤全球富豪榜和福布斯富豪榜的中國內地「雙料首富」。

最佳地產分析師：樓市泡沫不會破 地產股有爆發機會 luciano

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3f85aabc0101qmtl.html
作者為：第十一屆新財富最佳分析師房地產領域團隊第一名 國泰君安 李品科

　　非常感謝新財富給我們這一次的機會，很榮幸能夠有這次的機會向各位投資者朋友匯報我們國泰君安2014年整個房地產的投資策略。

　　2014年對於地產來說是兩個很關鍵的主題詞，一個是「改革」，另外一個是「修復」，因為從改革的角度來說，像主題改革以及國企改革這種，其實對於整個房地產行業有一個很深遠的影響，尤其是對於資源屬性的改革，比如說像土地流轉，他可能對於部分的企業會帶來一個巨大的投資機會，對於部分在今年高價拿地的公司可能也會有一些負面的影響，所以對於明年整個行業最重要的投資機會來說，我們覺得是來自兩個詞就是改革，他會促使一部分公司資源屬性的大幅度的提升，也會促使一部分的房企他們以前有很多的資源一直沒有釋放出來，隨著國企改革的促進他們可能會迎來新的一輪資源屬性大幅的釋放。

　　另外一個關鍵詞是「修復」，大家知道2013年整個房地產的行業處於一個基本面非常好的狀態，13年整個房地產全國的銷售增速是接近30%的高點，從開發商的角度來說，2013年只是開發商高增長的一個起點，我們要看到從13年開始一直到16年，至少是16年上半年，整個開發商他的不但是利潤率會處於持續回升的狀況，他們的收入和利潤的結算的增速也是一個持續往上走的過程。但是我們看到今年地產股的股票非常不盡如人意，這是為什麼?資本市場擔心兩點，第一是政策的再度加碼，這一點會在後續削弱，並且基本面和市場過於悲觀之間的預期差會帶來整個的修復。第二個擔心的是整個房產行業的中長期的需求，很多的聲音在說中國的房地產是不是馬上就要到頂點，很多崩潰論在出現，會不會是這樣，我們認為在中短期內出現的可能性是比較小的，我們後面會給大家做一個詳細的解讀。

　　我們會從幾個方面說一下整個行業的觀點。

　　基本面來說2014年還是維持在一個比較景氣的狀況，2013年整個行業的增速基數是非常高的，所以2014年像部分像銷售這樣的增速還是會高位略回落一些。但是這不代表著說接下來地產股沒有這一波修復的機會，因為看到今年2013年就知道，整個行業在高增，地產股的估值做什麼?下挫，地產股的估值到了過去歷史上以來的最低點的位置，包括接近倉位的配置。即便明年的增速從高位上回落一些，我們覺得地產這一波的修復也是存在的。

　　房地產邏輯之變，為什麼說地產有一個邏輯之變，接下來一段時間會逐步印證，從2009年開始一直到今年五年的時間，整個地產股給投資者一個非常深刻的邏輯，也是我們在前些年領先於整個行業提出來的政策決定論。過去幾年是什麼樣的狀況，只要房價一上漲地產股就跌，這其實已經被所有資本市場投資者廣泛接受了，這個邏輯接下來會發生變化，因為這個邏輯背後是這麼一個狀況，過去一旦房價上漲，調控政策一定會出台，調控政策出台之後，地產的基本面一定大幅下挫，帶來開發商盈利整體收入增速的大幅下降，股市是跟著最先行的指標走。現在部分的政策在落地了，北上廣深已經出台了一部分的政策。

　　這個政策逐步落地以後基本面還是不錯，這個時候地產的修復就會出現。

　　第二部分講一下整個房地產基本面的狀況。

　　明年的銷售額增速在15，銷售面積增速在9%，這不是說行業不景氣，其實行業還是處在一個相當景氣的狀況，但是當年的基數實在是太高了。為什麼我們認為明年整個的行業銷售包括投資新開工還是處在一個偏緊的狀況，核心的一點是由今年的土地市場來決定的。今年整個土地市場的增速同比增速達到了38%，一線城市的拿地面積是大漲了接近100%，今年拿的地在明年可售，明年的銷售包括明年的房價，明年的銷售增長會比較高，第二明年房價的上漲幅度會比較小。明年整個政策在加碼的壓力會比今年小很多，明年的政策環境也會比今年好，這是由整個土地市場帶來的。

　　明年我們認為房價的漲幅會比今年的要收窄2%，一線城市因為今年因為房價上漲程度最大的是一線城市，一線城市明年的供應上升的速度，這樣的一個價格帶來新的調控壓力。中國的房價是否可以，中國有很大的資產泡沫，現在市場上很多的人都認為中國的房價是有很大的資產泡沫，這個泡沫有可能出現一個比較大的劇烈的變化或者是波動。首先我們是對比了一下中國跟國外在泡沫高峰期的變化，如果從住房價值量和GDP比較，中國和日本、美國做對比，我們現在的泡沫程度比日本當年的泡沫程度小很多，從數值上一系列的，比如說房價只比GDP、比貸款餘額、比平均收入都可以看出來，可以看到我們沒有到他們一半的水平。大家看到中國的問題這麼多，房價上漲和其他的國家十年來比，他們在漲幅最大的十年平均漲幅比我們還要高很多，中國的漲幅是一個正常的漲幅的水平，不是說中國的房價市場是沒有泡沫，它是有泡沫的，只是說這個泡沫沒有到一個國於瘋狂馬上要破裂的階段，還是有一定的上漲空間，這個空間背後是需求的支撐。中國的房地產全國的均價有6千多塊錢，這是一個不高的水平，大家為什麼覺得資產價格高主要是一線城市的資產價格高。我們比較了一下中國的一線城市核心區域的房價和向國外的大量的這些城市。他的核心區域的公寓的價格做對比。

　　上海的均價是4萬人民幣，摩納哥是5.3萬美金，然後是3.3萬美金，香港是2萬多美金，包括新加坡日內瓦都是接近2萬美金的狀況。未來一線城市的核心區的房價我們首先承認他有泡沫，這是由過去中國的供給制決定的，因為中國過去的供給是壟斷的，中國這種一線城市的核心區的價格是不是還有上漲的空間，我們認為是有的。從國外的這種都市圈的發展來說，其實中國的都市圈沒有到一個巨大的規模，他還是有空間的。所以我們認為一線城市的核心區的價格其實還是有一定的上漲的空間。

　　明年的新開工會比今年還要好一些，可能很多人不太相信，經濟情況也不是很好，為什麼今年的新開工增速是7，明年能夠到7.5%，這個就是和今年的高速拿地是有關的，今年的拿地增加了14比，明年的新開工量我們認為從7%增到7.5%是一個很大概率的事情。

　　房地產投資，我們今年預計投資增速是18%，明年會是略回落一點，但是還是一個比較高的位置，大概在17%。因為房地產投資他是分成幾塊，一塊是新開工投資，然後包括復工投資，然後包括拿地投資和保障放投資。我們看到明年房地產投資理念拿地投資和保障放投資的貢獻度是在下降的，但是明年房地產投資裡面新開工投資和復工投資的裡面都是上升的，因為今年大量的拿地導致明年的投資還是維持在一個不錯的狀況。

　　基本面的最後是中長期的需求，很多人說中國的泡沫要破了，的確中國的房價是大幅領先於經濟的增長的，核心是因為過去供應是壟斷的。價格領先於整體經濟水平的增長的，會不會破還是要看中長期需求的支撐，同時要看供給會不會快速放出來。中長期的需求來說，我們看到我們只計算剛性和改善型的需求，我們看到未來十年中國的年均真實需求是12億平米，比目前的年均銷售量是大10%左右的狀況。

　　中長期的高點出現在2015年，中國的剛性需求和改善性需求由什麼組成的，第一個是人口，包括城鎮化增長包括二胎，地產的需求有一個比較大的支撐，包括接下來要大力推動新興的城鎮化，中國的城鎮化的確在比較低的狀況，只要現在的房價維持在一個比較合理的水平不愛再大幅增長，靠著未來幾年城鎮化水平的推動，靠著在未來幾年的經濟的一個發展，這些過大的泡沫是會被吸納掉的。我們不認為未來中國的市場是那麼悲觀，是市場不可解決的一個問題。

　　開發商的資金成本肯定是在上升的，但是問題不大，因為今年房地產的開發企業他們的融資渠道是大幅增加，我們會看到開發商的資金成本高得不多了，因為今年有一個大幅增加的狀況還是偏緊，但是整體的問題還是不大。開發商為什麼今年資金偏緊一個比較大的原因是投資增速太高了，今年前三季度主流的上市公司高達80%，明年主流公司他們銷售的增速會比普通的行業銷售的增速還要高，因為他們今年年初和去年年底的時候，地價比較低的時候他們拿低量非常大。購房貸款也不用擔心，歷史上來看都會放出來的。

　　說到美元，美元升值的話影響到底大不大，一個是對購房者，另外一個是對開發商的影響。購房現在有先夠政策的存在，所以我們自己的人都買不到房子，所以尤其對住宅的市場來說，美元升值對購房的影響還是非常有限的，因為很難有真正的資金流到普通的購買力。對於商業地產來說影響會更大。

　　另外一個對於開發商這一塊的資金，按照統計局的數據，外資佔到房地產開發的比例非常低的，不到1%，如果考慮到一些渠道外的一些資金的話，我們覺得也不用過於擔心。

　　房地產政策面，今年為什麼地產的基本面和政策面是大幅背離，核心有兩個擔憂，第一是擔憂調控加碼，第二是擔心中長期的需求。調控加碼來說三中全會已經明確表態了，第一就是要市場化。這麼多的行業裡最不市場化的一個行業我覺得地產可以算是核心的一個，包括限購限貸的政策都是極度非市場化的政策。未來在市場化的背景下，我們認為整個房地產的調控其實會帶來一些合理需求的增加，這個方向肯定是好的。擔憂中長期的需求，包括二胎、包括新興的城鎮化，很多的東西大家沒有感覺到，但是他的確在提升整個房地產行業未來的中長期需求的。政策方面另外一個很重要的一點就是制度紅利，包括土改、養老、國企改革、二胎等等，都是對我們明年很有機會的一些標的。

　　這是已經出台的政策(PPT)，其實對於地產這一波修復行情什麼時候起來，我們覺得快了，因為市場政策的預期差什麼時候修復，我們覺得等到靴子落地的時候修復就會很快到來。什麼時候靴子落地，各個城市自主出的政策什麼時候落地，北上廣深已經出了，今天又出了武漢。他們出了兩個政策，一個是二套房首付從6成提到7成，第二是社保納稅的年限從1年提到2年，個別提到3年，這對需求的影響是比較小的，我們覺得需求出台之後一兩個月之內有一定的回落，現在的需求是剛性需求和改善性的需求，你是買來自住的投資很少，這樣的政策並不會真正地抑制到這些真正有需要的很真實的需求。短暫的兩三個月之後很可能需求會回升，所以政策和過去不一樣，不會帶來資本面一個很大幅的下挫，不會讓開發商真正受傷。接下來個別的二級城市再出台，這些主要城市出台政策這條線基本上就形成一定的邏輯了。另外一個是房產稅，房產稅的政策有一定的試點城市出來，這是整個靴子的落地。

　　土地改革對於房地產行業太重要了，很多人說土地改革出來之後開發商是不是受損的，我們覺得要分階段來看，從短中期來說開發商是受益的，長期來說影響不是特別大，可能是一種比較大的負面的影響，要看政策執行的力度。中短期我們會看到一二線城市，因為像一二線城市處在什麼狀況?供不應求。一旦土地供應在一二線城市增加之後，我們會看到房價沒有變，房價不會回落，因為這些城市還是供不應求，我們會看到地價在回落，不會今年高點你一家100%上拿地的情況肯定會出現回落的。對於開發商來說他們賺的是房價和地價的差額的錢，不是說你房價漲他就一定更賺錢，他們其實賺的是房價和地價差額的錢。所以中短期這些三二線城市土地供應增加了之後，開發商的利潤率會回升，同時一二線城市過去開發商能分到一杯羹的人很少，整個市場的規模增加之後，因為這些市場又是供不應求，所以出來的這些供應一定會被消化掉，所以開發商的規模也會加速增長。中短期對於開發商來說一定會增加他們一二線城市的盈利能力，以及他們在一二線城市的銷售和經營的一個增速，對於他們來說是有利的。長期來說，因為你供應很多，整個房地產行業上升的週期會過早地進入供求平衡點，進入供求平衡點會帶來價格下降。所以你會帶來整個行業有可能過度供應之後，行業週期過早地見頂這是有可能但是這要看後期的政策的變化，可能在未來的5、6年或者是7、8年也不一定會看到這樣的事情。

　　土改對誰最受益，一二線城市有非住宅用地的公司，他們有一塊地可能是50萬一畝工業用地，有可能轉成住宅用地是價值是10倍或者是更高。

　　地價下降和房價下降，並不一定開發商一定受損，我們要記住開發商是差額的錢，是房價減地價的差額的錢。

　　再說一下房產稅的問題，三中全會在決定裡只有半句話是提到房產稅的，他說的是「加快房地產立法並適時推進改革」，這是什麼意思呢?因為之前資本市場預期說房產稅有可能大面積地鋪開，但是從這句話來說很明確這是不可能的。什麼叫「加快房地產稅立法」，如果你想征存量的房產稅一定要立法，增量可以來走，但是存量就是房地產稅要走立法的過程不會很快，第二是「適時推進改革」，要考慮到經濟的狀況、考慮到地方債務的問題，考慮到土地財政的問題，他不會是一個很快的過程。我們說一下我們的測算，假設全中國所有的房子全部征存量房房產稅，然後這個稅率我們假設是1%，1%是什麼概念?就是美國征的房產稅已經比較重了，他們的均值在0.8—1，我們取1%的稅率，假設全中國所有的房子都征1%的存量房的房產稅，如果全部能夠收回來，看他佔到賣地收入的18%。這裡我們考慮到人均有20平米的建面這是很正常的，即便中國所有的房產稅都收上來，可能只能佔到賣地收入的18%，只能佔到地方財政收入的8%。

　　我們推進存量房房產稅要有步驟的，要試點，否則你推存量房的房產稅你可能很難收下來，其次你的賣地收入的價格下降，我們不認為這個東西太快，但是他這一定是一個方向。

　　二胎炒了很多的概念，但是沒有人炒房地產股。我們要說的是地產其實是非常受益於二胎的，大家所擔憂的房地產中長期需求不行的問題，二胎其實是解決這個問題的其中很重要的一點。如果二胎單獨放開能夠帶來每年新增的9%—18%的增量的房地產的年均需求，如果二胎全部放開年均會增加27—39%的增量的需求。二胎對於整個行業來說中長期是一個托起中長期需求的政策，但是市場並沒有意識到。二十年以後是不是才有需求，其實不是的，打算要二胎的時候就會希望有改善性的住房了。

　　包括城鎮化其實對地產行業的推動影響力也是非常大的，我們都有很深度的報告，時間關係不說了(PPT)。

　　最後一部分說一下房地產的投資策略，對於明年我們建議行業評級給的是增持，我們認為明年是有過一波修復性的行情。首先是政策的靴子落地，然後大家發現基本面沒有像大家之前預期的那樣被政策完全打壓下來，基本面還是相當不錯，這個預期差的修復其實是不低的。地產的估值和持倉都是歷史上最低的一個水平，地產公司的業績是非常漂亮的，今年的平均業績增速行業接近30%，明年的業績增速接近30%，主流公司對明年的業績已經全部鎖在賬上了。不但地產公司明年是一個漂亮高增長的一年，15年一直到16年的上半年，整個行業你們會看到他們的報表都非常漂亮，利潤率在持續往上走，對於萬科、保利這樣的公司來說，今年的年報其實是他們利潤率最低的低點，明年中報、明年年報、後年，其實他們的利潤率會持續地回升。包括年收入和利潤增速會持續地回升，這是源於地產的預售制度，去年和今年這種高的銷售爆發期其實在明年，後年也算，所以我們在接下來幾年會看到整個行業盈利能力各個方面報表的提升。

　　從選股來說，我們一個是從業績鎖定性，另外一個是從今年拿地拿得比較漂亮的一些公司，明年會形成一些比較漂亮的可售資源，除了主流的一線龍頭之外，二線的華夏幸福、中天、陽光城明年的增幅也會相當漂亮。

　　對於整個行業來說，預期差下面的修復我們覺得非常確定的，因為基本面和估值實在背離太大了，保利今年是5.8倍的PE，明年是4.5倍的PE，明年的業績全部鎖定，後年的業績也鎖定一部分，持續的增速都是很漂亮的。為什麼會這樣，我一開始說的就是市場兩個核心的擔憂，政策加碼和長期的需求。這兩個問題接下來都會靴子落地並且會有邊際上的改善。

　　改革的紅利來說，包括土地改革、國企改革、城鎮化、自貿區的複製、二胎的放開，接下來應該都是會有對應一定的比較好的投資標的，可能從拉動公司會到拉動板塊的一個熱點。從核心標的的選擇，我們提出「三美」，就是制度之美，因為改革其實是對於地產這麼一個重資源的行業來說，他的資源屬性一旦發生了變化，你要抓住制度的變化其實是非常重要的。另外是模式之美，第三是三高之美，高增長、高鎖定、高訴求的公司。

　　制度之美我們選擇的是金隅股份、電子城國企改革是中華企業、深振業。自貿區我們也要關注自貿區的複製。

　　第二個選股是模式，模式分兩個，誰在一二線城市有特殊的拿地能力，招商地產、華僑城、華夏幸福，持續能夠在一二線城市拿到便宜的地，他未來的成長就是能夠跑贏行業。第二個邏輯，當房地產整個行業從高增速向平穩增長過渡的時候，對誰來說反而是開始他們的黃金十年，支持房地產的服務業，我們今年核心推薦的標的之一就是世聯地產，我們認為接下來還是要繼續關注。

　　第三個選股策略是針對行業的三高之美，就是高增長、高鎖定、高訴求，龍頭公司是招商、金地，其他的是二線裡面陽光城、中天城投、華夏幸福。今天的匯報就到這兒，謝謝大家!

最佳地產分析師：樓市泡沫不會破 地產股有爆發機會 luciano

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作者為：第十一屆新財富最佳分析師房地產領域團隊第一名 國泰君安 李品科

　　非常感謝新財富給我們這一次的機會，很榮幸能夠有這次的機會向各位投資者朋友匯報我們國泰君安2014年整個房地產的投資策略。

　　2014年對於地產來說是兩個很關鍵的主題詞，一個是「改革」，另外一個是「修復」，因為從改革的角度來說，像主題改革以及國企改革這種，其實對於整個房地產行業有一個很深遠的影響，尤其是對於資源屬性的改革，比如說像土地流轉，他可能對於部分的企業會帶來一個巨大的投資機會，對於部分在今年高價拿地的公司可能也會有一些負面的影響，所以對於明年整個行業最重要的投資機會來說，我們覺得是來自兩個詞就是改革，他會促使一部分公司資源屬性的大幅度的提升，也會促使一部分的房企他們以前有很多的資源一直沒有釋放出來，隨著國企改革的促進他們可能會迎來新的一輪資源屬性大幅的釋放。

　　另外一個關鍵詞是「修復」，大家知道2013年整個房地產的行業處於一個基本面非常好的狀態，13年整個房地產全國的銷售增速是接近30%的高點，從開發商的角度來說，2013年只是開發商高增長的一個起點，我們要看到從13年開始一直到16年，至少是16年上半年，整個開發商他的不但是利潤率會處於持續回升的狀況，他們的收入和利潤的結算的增速也是一個持續往上走的過程。但是我們看到今年地產股的股票非常不盡如人意，這是為什麼?資本市場擔心兩點，第一是政策的再度加碼，這一點會在後續削弱，並且基本面和市場過於悲觀之間的預期差會帶來整個的修復。第二個擔心的是整個房產行業的中長期的需求，很多的聲音在說中國的房地產是不是馬上就要到頂點，很多崩潰論在出現，會不會是這樣，我們認為在中短期內出現的可能性是比較小的，我們後面會給大家做一個詳細的解讀。

　　我們會從幾個方面說一下整個行業的觀點。

　　基本面來說2014年還是維持在一個比較景氣的狀況，2013年整個行業的增速基數是非常高的，所以2014年像部分像銷售這樣的增速還是會高位略回落一些。但是這不代表著說接下來地產股沒有這一波修復的機會，因為看到今年2013年就知道，整個行業在高增，地產股的估值做什麼?下挫，地產股的估值到了過去歷史上以來的最低點的位置，包括接近倉位的配置。即便明年的增速從高位上回落一些，我們覺得地產這一波的修復也是存在的。

　　房地產邏輯之變，為什麼說地產有一個邏輯之變，接下來一段時間會逐步印證，從2009年開始一直到今年五年的時間，整個地產股給投資者一個非常深刻的邏輯，也是我們在前些年領先於整個行業提出來的政策決定論。過去幾年是什麼樣的狀況，只要房價一上漲地產股就跌，這其實已經被所有資本市場投資者廣泛接受了，這個邏輯接下來會發生變化，因為這個邏輯背後是這麼一個狀況，過去一旦房價上漲，調控政策一定會出台，調控政策出台之後，地產的基本面一定大幅下挫，帶來開發商盈利整體收入增速的大幅下降，股市是跟著最先行的指標走。現在部分的政策在落地了，北上廣深已經出台了一部分的政策。

　　這個政策逐步落地以後基本面還是不錯，這個時候地產的修復就會出現。

　　第二部分講一下整個房地產基本面的狀況。

　　明年的銷售額增速在15，銷售面積增速在9%，這不是說行業不景氣，其實行業還是處在一個相當景氣的狀況，但是當年的基數實在是太高了。為什麼我們認為明年整個的行業銷售包括投資新開工還是處在一個偏緊的狀況，核心的一點是由今年的土地市場來決定的。今年整個土地市場的增速同比增速達到了38%，一線城市的拿地面積是大漲了接近100%，今年拿的地在明年可售，明年的銷售包括明年的房價，明年的銷售增長會比較高，第二明年房價的上漲幅度會比較小。明年整個政策在加碼的壓力會比今年小很多，明年的政策環境也會比今年好，這是由整個土地市場帶來的。

　　明年我們認為房價的漲幅會比今年的要收窄2%，一線城市因為今年因為房價上漲程度最大的是一線城市，一線城市明年的供應上升的速度，這樣的一個價格帶來新的調控壓力。中國的房價是否可以，中國有很大的資產泡沫，現在市場上很多的人都認為中國的房價是有很大的資產泡沫，這個泡沫有可能出現一個比較大的劇烈的變化或者是波動。首先我們是對比了一下中國跟國外在泡沫高峰期的變化，如果從住房價值量和GDP比較，中國和日本、美國做對比，我們現在的泡沫程度比日本當年的泡沫程度小很多，從數值上一系列的，比如說房價只比GDP、比貸款餘額、比平均收入都可以看出來，可以看到我們沒有到他們一半的水平。大家看到中國的問題這麼多，房價上漲和其他的國家十年來比，他們在漲幅最大的十年平均漲幅比我們還要高很多，中國的漲幅是一個正常的漲幅的水平，不是說中國的房價市場是沒有泡沫，它是有泡沫的，只是說這個泡沫沒有到一個國於瘋狂馬上要破裂的階段，還是有一定的上漲空間，這個空間背後是需求的支撐。中國的房地產全國的均價有6千多塊錢，這是一個不高的水平，大家為什麼覺得資產價格高主要是一線城市的資產價格高。我們比較了一下中國的一線城市核心區域的房價和向國外的大量的這些城市。他的核心區域的公寓的價格做對比。

　　上海的均價是4萬人民幣，摩納哥是5.3萬美金，然後是3.3萬美金，香港是2萬多美金，包括新加坡日內瓦都是接近2萬美金的狀況。未來一線城市的核心區的房價我們首先承認他有泡沫，這是由過去中國的供給制決定的，因為中國過去的供給是壟斷的，中國這種一線城市的核心區的價格是不是還有上漲的空間，我們認為是有的。從國外的這種都市圈的發展來說，其實中國的都市圈沒有到一個巨大的規模，他還是有空間的。所以我們認為一線城市的核心區的價格其實還是有一定的上漲的空間。

　　明年的新開工會比今年還要好一些，可能很多人不太相信，經濟情況也不是很好，為什麼今年的新開工增速是7，明年能夠到7.5%，這個就是和今年的高速拿地是有關的，今年的拿地增加了14比，明年的新開工量我們認為從7%增到7.5%是一個很大概率的事情。

　　房地產投資，我們今年預計投資增速是18%，明年會是略回落一點，但是還是一個比較高的位置，大概在17%。因為房地產投資他是分成幾塊，一塊是新開工投資，然後包括復工投資，然後包括拿地投資和保障放投資。我們看到明年房地產投資理念拿地投資和保障放投資的貢獻度是在下降的，但是明年房地產投資裡面新開工投資和復工投資的裡面都是上升的，因為今年大量的拿地導致明年的投資還是維持在一個不錯的狀況。

　　基本面的最後是中長期的需求，很多人說中國的泡沫要破了，的確中國的房價是大幅領先於經濟的增長的，核心是因為過去供應是壟斷的。價格領先於整體經濟水平的增長的，會不會破還是要看中長期需求的支撐，同時要看供給會不會快速放出來。中長期的需求來說，我們看到我們只計算剛性和改善型的需求，我們看到未來十年中國的年均真實需求是12億平米，比目前的年均銷售量是大10%左右的狀況。

　　中長期的高點出現在2015年，中國的剛性需求和改善性需求由什麼組成的，第一個是人口，包括城鎮化增長包括二胎，地產的需求有一個比較大的支撐，包括接下來要大力推動新興的城鎮化，中國的城鎮化的確在比較低的狀況，只要現在的房價維持在一個比較合理的水平不愛再大幅增長，靠著未來幾年城鎮化水平的推動，靠著在未來幾年的經濟的一個發展，這些過大的泡沫是會被吸納掉的。我們不認為未來中國的市場是那麼悲觀，是市場不可解決的一個問題。

　　開發商的資金成本肯定是在上升的，但是問題不大，因為今年房地產的開發企業他們的融資渠道是大幅增加，我們會看到開發商的資金成本高得不多了，因為今年有一個大幅增加的狀況還是偏緊，但是整體的問題還是不大。開發商為什麼今年資金偏緊一個比較大的原因是投資增速太高了，今年前三季度主流的上市公司高達80%，明年主流公司他們銷售的增速會比普通的行業銷售的增速還要高，因為他們今年年初和去年年底的時候，地價比較低的時候他們拿低量非常大。購房貸款也不用擔心，歷史上來看都會放出來的。

　　說到美元，美元升值的話影響到底大不大，一個是對購房者，另外一個是對開發商的影響。購房現在有先夠政策的存在，所以我們自己的人都買不到房子，所以尤其對住宅的市場來說，美元升值對購房的影響還是非常有限的，因為很難有真正的資金流到普通的購買力。對於商業地產來說影響會更大。

　　另外一個對於開發商這一塊的資金，按照統計局的數據，外資佔到房地產開發的比例非常低的，不到1%，如果考慮到一些渠道外的一些資金的話，我們覺得也不用過於擔心。

　　房地產政策面，今年為什麼地產的基本面和政策面是大幅背離，核心有兩個擔憂，第一是擔憂調控加碼，第二是擔心中長期的需求。調控加碼來說三中全會已經明確表態了，第一就是要市場化。這麼多的行業裡最不市場化的一個行業我覺得地產可以算是核心的一個，包括限購限貸的政策都是極度非市場化的政策。未來在市場化的背景下，我們認為整個房地產的調控其實會帶來一些合理需求的增加，這個方向肯定是好的。擔憂中長期的需求，包括二胎、包括新興的城鎮化，很多的東西大家沒有感覺到，但是他的確在提升整個房地產行業未來的中長期需求的。政策方面另外一個很重要的一點就是制度紅利，包括土改、養老、國企改革、二胎等等，都是對我們明年很有機會的一些標的。

　　這是已經出台的政策(PPT)，其實對於地產這一波修復行情什麼時候起來，我們覺得快了，因為市場政策的預期差什麼時候修復，我們覺得等到靴子落地的時候修復就會很快到來。什麼時候靴子落地，各個城市自主出的政策什麼時候落地，北上廣深已經出了，今天又出了武漢。他們出了兩個政策，一個是二套房首付從6成提到7成，第二是社保納稅的年限從1年提到2年，個別提到3年，這對需求的影響是比較小的，我們覺得需求出台之後一兩個月之內有一定的回落，現在的需求是剛性需求和改善性的需求，你是買來自住的投資很少，這樣的政策並不會真正地抑制到這些真正有需要的很真實的需求。短暫的兩三個月之後很可能需求會回升，所以政策和過去不一樣，不會帶來資本面一個很大幅的下挫，不會讓開發商真正受傷。接下來個別的二級城市再出台，這些主要城市出台政策這條線基本上就形成一定的邏輯了。另外一個是房產稅，房產稅的政策有一定的試點城市出來，這是整個靴子的落地。

　　土地改革對於房地產行業太重要了，很多人說土地改革出來之後開發商是不是受損的，我們覺得要分階段來看，從短中期來說開發商是受益的，長期來說影響不是特別大，可能是一種比較大的負面的影響，要看政策執行的力度。中短期我們會看到一二線城市，因為像一二線城市處在什麼狀況?供不應求。一旦土地供應在一二線城市增加之後，我們會看到房價沒有變，房價不會回落，因為這些城市還是供不應求，我們會看到地價在回落，不會今年高點你一家100%上拿地的情況肯定會出現回落的。對於開發商來說他們賺的是房價和地價的差額的錢，不是說你房價漲他就一定更賺錢，他們其實賺的是房價和地價差額的錢。所以中短期這些三二線城市土地供應增加了之後，開發商的利潤率會回升，同時一二線城市過去開發商能分到一杯羹的人很少，整個市場的規模增加之後，因為這些市場又是供不應求，所以出來的這些供應一定會被消化掉，所以開發商的規模也會加速增長。中短期對於開發商來說一定會增加他們一二線城市的盈利能力，以及他們在一二線城市的銷售和經營的一個增速，對於他們來說是有利的。長期來說，因為你供應很多，整個房地產行業上升的週期會過早地進入供求平衡點，進入供求平衡點會帶來價格下降。所以你會帶來整個行業有可能過度供應之後，行業週期過早地見頂這是有可能但是這要看後期的政策的變化，可能在未來的5、6年或者是7、8年也不一定會看到這樣的事情。

　　土改對誰最受益，一二線城市有非住宅用地的公司，他們有一塊地可能是50萬一畝工業用地，有可能轉成住宅用地是價值是10倍或者是更高。

　　地價下降和房價下降，並不一定開發商一定受損，我們要記住開發商是差額的錢，是房價減地價的差額的錢。

　　再說一下房產稅的問題，三中全會在決定裡只有半句話是提到房產稅的，他說的是「加快房地產立法並適時推進改革」，這是什麼意思呢?因為之前資本市場預期說房產稅有可能大面積地鋪開，但是從這句話來說很明確這是不可能的。什麼叫「加快房地產稅立法」，如果你想征存量的房產稅一定要立法，增量可以來走，但是存量就是房地產稅要走立法的過程不會很快，第二是「適時推進改革」，要考慮到經濟的狀況、考慮到地方債務的問題，考慮到土地財政的問題，他不會是一個很快的過程。我們說一下我們的測算，假設全中國所有的房子全部征存量房房產稅，然後這個稅率我們假設是1%，1%是什麼概念?就是美國征的房產稅已經比較重了，他們的均值在0.8—1，我們取1%的稅率，假設全中國所有的房子都征1%的存量房的房產稅，如果全部能夠收回來，看他佔到賣地收入的18%。這裡我們考慮到人均有20平米的建面這是很正常的，即便中國所有的房產稅都收上來，可能只能佔到賣地收入的18%，只能佔到地方財政收入的8%。

　　我們推進存量房房產稅要有步驟的，要試點，否則你推存量房的房產稅你可能很難收下來，其次你的賣地收入的價格下降，我們不認為這個東西太快，但是他這一定是一個方向。

　　二胎炒了很多的概念，但是沒有人炒房地產股。我們要說的是地產其實是非常受益於二胎的，大家所擔憂的房地產中長期需求不行的問題，二胎其實是解決這個問題的其中很重要的一點。如果二胎單獨放開能夠帶來每年新增的9%—18%的增量的房地產的年均需求，如果二胎全部放開年均會增加27—39%的增量的需求。二胎對於整個行業來說中長期是一個托起中長期需求的政策，但是市場並沒有意識到。二十年以後是不是才有需求，其實不是的，打算要二胎的時候就會希望有改善性的住房了。

　　包括城鎮化其實對地產行業的推動影響力也是非常大的，我們都有很深度的報告，時間關係不說了(PPT)。

　　最後一部分說一下房地產的投資策略，對於明年我們建議行業評級給的是增持，我們認為明年是有過一波修復性的行情。首先是政策的靴子落地，然後大家發現基本面沒有像大家之前預期的那樣被政策完全打壓下來，基本面還是相當不錯，這個預期差的修復其實是不低的。地產的估值和持倉都是歷史上最低的一個水平，地產公司的業績是非常漂亮的，今年的平均業績增速行業接近30%，明年的業績增速接近30%，主流公司對明年的業績已經全部鎖在賬上了。不但地產公司明年是一個漂亮高增長的一年，15年一直到16年的上半年，整個行業你們會看到他們的報表都非常漂亮，利潤率在持續往上走，對於萬科、保利這樣的公司來說，今年的年報其實是他們利潤率最低的低點，明年中報、明年年報、後年，其實他們的利潤率會持續地回升。包括年收入和利潤增速會持續地回升，這是源於地產的預售制度，去年和今年這種高的銷售爆發期其實在明年，後年也算，所以我們在接下來幾年會看到整個行業盈利能力各個方面報表的提升。

　　從選股來說，我們一個是從業績鎖定性，另外一個是從今年拿地拿得比較漂亮的一些公司，明年會形成一些比較漂亮的可售資源，除了主流的一線龍頭之外，二線的華夏幸福、中天、陽光城明年的增幅也會相當漂亮。

　　對於整個行業來說，預期差下面的修復我們覺得非常確定的，因為基本面和估值實在背離太大了，保利今年是5.8倍的PE，明年是4.5倍的PE，明年的業績全部鎖定，後年的業績也鎖定一部分，持續的增速都是很漂亮的。為什麼會這樣，我一開始說的就是市場兩個核心的擔憂，政策加碼和長期的需求。這兩個問題接下來都會靴子落地並且會有邊際上的改善。

　　改革的紅利來說，包括土地改革、國企改革、城鎮化、自貿區的複製、二胎的放開，接下來應該都是會有對應一定的比較好的投資標的，可能從拉動公司會到拉動板塊的一個熱點。從核心標的的選擇，我們提出「三美」，就是制度之美，因為改革其實是對於地產這麼一個重資源的行業來說，他的資源屬性一旦發生了變化，你要抓住制度的變化其實是非常重要的。另外是模式之美，第三是三高之美，高增長、高鎖定、高訴求的公司。

　　制度之美我們選擇的是金隅股份、電子城國企改革是中華企業、深振業。自貿區我們也要關注自貿區的複製。

　　第二個選股是模式，模式分兩個，誰在一二線城市有特殊的拿地能力，招商地產、華僑城、華夏幸福，持續能夠在一二線城市拿到便宜的地，他未來的成長就是能夠跑贏行業。第二個邏輯，當房地產整個行業從高增速向平穩增長過渡的時候，對誰來說反而是開始他們的黃金十年，支持房地產的服務業，我們今年核心推薦的標的之一就是世聯地產，我們認為接下來還是要繼續關注。

　　第三個選股策略是針對行業的三高之美，就是高增長、高鎖定、高訴求，龍頭公司是招商、金地，其他的是二線裡面陽光城、中天城投、華夏幸福。今天的匯報就到這兒，謝謝大家!

2014年美帝樓市大預言 朱泙漫屠龍記

http://johnchrysostom.blogspot.hk/2014/01/2014.html

樓市攻略：割喉戰開鑼新盤大檢閱

2014-01-09  NM

二○一四年的樓市，將繼續是一手新盤天下。各發展商推盤態度積極，配合政府推前可售樓花期至三十個月，更多新盤可提早出籠。今年可供發售的單位逾三萬伙，創六年新高，涉及超過一百個項目。近期發展商散貨的意願愈見明顯，有意入市的準買家，大可慢慢睇、慢慢揀，劈價、補貼、優惠等已是例行公事。以地區供應單位數目而言，港島及九龍區的地盤比較分散及細規模，逾千伙的供應全集中在新界區。新界區：長實散貨 一如往年，新界區仍然是新盤貨倉。綜合市場資料，年內可推出單位約有二萬一千多伙，將軍澳及清水灣半島北區為供應重鎮，可提供逾五千個單位；而元朗區及沙田區亦各有逾四千三百個單位應市。 要錢不要貨 將軍澳區今年將非常熱鬧，長實、新鴻基、會德豐等，都會推出新項目。其中，以日出康城第三期緻藍天最大型，涉及一千六百四十八伙。由長實、南豐及港鐵合作發展的緻藍天，本計劃去年應市，但政府遲遲未批出預售樓花同意書，令長實的賣樓計劃大失預算。市場預期，面對區內、區外多個新盤搶客，及日出康城四期項目，將會在第一季完結的財政年度內推出招標，長實會以低價轟炸市場。緻藍天共四座，集中提供三及四房單位；向西北的單位可遠眺將軍澳市景，部分高層單位更可眺望海景，至於面向東南的單位，以將軍澳工業邨、日出康城第一及二期的樓景為主。日出康城的二手交投疏落，日出康城2C期領凱近期的三房單位成交呎價，約於七千八百元水平。長實執行董事趙國雄曾明言，樓書及示範單位已經準備就緒，一切只待政府批出預售書。 將軍澳大混戰 除了日出康城，將軍澳站向海一帶，即統稱為「將軍澳南」的十二幅住宅填海地，過去三年已先後推出，合共可提供約七千五百伙供應。今年除了有小量洋屋提供的「天晉三期」外，將軍澳南另一值得注意的項目，是計劃於下半年推出的會德豐將軍澳66B2區項目（唐俊街十八號），項目分三座，提供五百九十一伙，戶型多元化，間隔由一至四房都涵括。不過，由於項目鄰近新地旗下天晉二期、天晉三期A及天晉三期B期，以及嘉華的66D1區項目，落成後料以街景、樓景為主。將軍澳市中心一帶，樓齡最新為入伙近一年的天晉，近期二手成交呎價約一萬二千多元；只是區內供應源源不絕，發展商要去貨，估計仍會進取式開價，買家要拭目以待。 九龍區：柯士甸站再下一城 九龍區年內可發售的項目，約有三十七個，共涉五千六百多伙。只是，大部分為小規模項目，單位數目多於五百個的，只有柯士甸站上蓋D地盤，以及新地何文田佛光街項目。當中較矚目的柯士甸站上蓋D地盤，毗鄰高鐵站，部分單位享有維港海景，由會德豐地產、新世界及港鐵合作發展。項目為柯士甸站上蓋第二期發展。第一期的THE AUSTIN，去年十月推出，首輪開售時，曾凍結逾九億元的市場資金，不足一個月便幾乎沽清，為發展商套現約百億元，成為去年新盤的吸金王。發展商見銷情踴躍，去年十一月即乘勝追擊，入紙申請D地盤的預售樓花同意書。D地盤合共提供六百九十一個單位，預計一五年第四季落成。發展商曾表示，D地盤的單位面積平均較第一期大，間隔由兩房至四房不等，並主打三房戶，不會提供第一期搶手的開放式及一房細單位。會德豐地產常務董事黃光耀曾預期，項目最快可於第二季應市；而且，明言D地盤定價會參考THE AUSTIN售價，並由於D地盤位置更靠近廣東道，臨海單位比例較高，料售價較更高。THE AUSTIN去年十月下旬公布的首批價單，平均呎價近二萬三千元。 港島區：繼園街成新貴 港島區向來供應匱乏，一四年可望應市的只有四千餘伙，不過以單幢式及洋房為主。由新世界及興益合作發展的北角繼園街、繼園上里、繼園下里項目，提供六百一十一伙，為港島區最大型的項目。項目圖則已於去年六月獲屋宇署批出，總樓面面積逾五十七萬三千方呎，三幢樓高約三十一層的住宅，設有低座特色連平台單位。樓盤尚未改名，但發展商曾透露，項目單位以面積逾千呎的大單位為主，為新世界Collectable Residences系列之一。市場預料意向呎價約一萬三千元，即大部分單位都要逾千萬元，整個項目估值近七十五億元。Collectable Residences系列為新世界第三代接班人鄭志剛上場後所推動，旗下五個港島區的新盤，包括已推出的大坑春暉8號及西環堅尼地城南里。另外，尚在部署的還有跑馬地桂芳街，以及正待批預售樓花同意書的天后新東方臺項目，整個系列合共供應近一千二百個單位。 房協兩盤迎戰 以「港人港地」為賣點的房協「喜」字系列，今年有兩個項目極有機會應市。「喜」字系列五個項目，全數位於長沙灣及深水埗一帶，早在去年二月已申請預售樓花同意書的喜盈及喜韻，分別提供一百三十及一百七十五伙，均預計明年落成。房協主席鄔滿海曾表示，會檢視「喜」字系列全數項目，可否提早推售。只是，地政總署至今仍未批出喜盈及喜韻的售樓紙，至於提供較多單位的喜漾及喜薈，房協亦未見有任何要推樓的部署，甚至連售樓紙亦未申請。另一點值得注意的是，以「實而不華」為賣點的房協，首個「喜」字項目喜雅，「發水」比例竟高達百分之四十七。而且，因為以私樓為定位，開價不見得會有優惠。以一二年中賣出的喜雅為例，以市價推盤，特色單位的呎價更近一萬五千元，貴絕長沙灣！房協的解釋卻是，特色單位採用九龍站豪宅用料配套，例如名牌Mele廚具。果真要買房協樓，真的要諗清楚。 炒家繼續睇淡 洋參大王：暗跌一成多向來喜愛買新盤的「洋參大王」楊永仁，上個月大手入票灣仔囍滙，斥三千多萬買入三個單位。事隔僅一個月，他卻唱淡樓市：「大升睇唔到，暗跌就見到，樓價起碼跌一成多！尤其供應較多嘅中小型單位。而家這類單位傾價，隨時可減百分之五，所以下滑幅度將介乎一成至一成半；至於『真豪宅』供應少，價可企得硬少少。」他指，月前買入囍滙，皆因地點好兼價錢不貴，「除非再有新盤位置非常好，兼價錢好筍，否則唔會掂住宅。」他指明年仍是一手主導：「新盤咁多，發展商想賣樓，點都要減價，平過市價先得。」他明言，今年會絕跡所有物業市場﹕「買個鋪自己做生意用都或者有機會嘅。」 白旋風：新盤大劈價絕跡新盤多年的「白旋風」陳清白，全面睇淡樓市，當中又以一手新盤市場睇得最淡，「樓價高，政府出招後，入市成本高，去年買一手樓嘅人，邊區都好，都肯定無錢賺。」對於今年大量新盤應市，他指發展商分分鐘大劈價去貨，「發展商呢邊劈價賣晒啲貨，嗰邊就等同推低咗地價，可以用較低價去買入地皮再發展。」經歷過九七及○八年樓價大插，白旋風提醒準買家，不要迷信「無得跌」之說，「呢幾年啲人好似洗咗腦咁，以為唔好租樓幫人供樓，個個想買樓，但跌起來，一千萬嘅樓，一年可以唔見二、三百萬，呢啲錢夠租好多年樓啦。除非唔買樓要瞓街啦，否則唔好入市。」 太子鄧：唔撤辣，唔掂住宅喜歡投資豪宅的「太子鄧」鄧鉅明揚言：「政府不撤辣，不會涉足住宅市場。」他指辣招主要針對住宅物業，「投資都係為賺錢，何必要買住宅來同政府對着幹。」他預期，就算美國開始減少買債，但香港未來兩、三年仍未有加息的條件，低息環境持續下，樓價大跌的風險有限。「過往二、三十年嘅經驗，長揸物業點都會升，會有錢賺，只是買來投資，今年就唔太適合。」他指，現時成交萎縮，要賣樓的都是急於用錢，所以會出現成交價一浪低於一浪的趨勢，比起年前的高峰期，有可能低約兩成，「除非政策有好大嘅改動，否則無得炒，買樓一定升嘅神話已過去。」 玩具鄭：樓市似回光返照人稱「玩具鄭」的資深投資者鄭躬洪，自政府一○年底出招後，已沒有再入市，近月見發展商提供印花稅優惠變相帶頭減價，相信一眾二手樓的業主勢必跟隨減價賣樓。「呢期我就唔買喇，樓市似係回光返照多啲，發展商出埋啲新奇招數，引買家入市。我買樓投資，為咗賺錢，就算買都唔係而家，等個市爆咗先嚟買都唔遲啦！」他認為今年仍是政治市，不是時機。美國亦未正式「收水」，故本港樓價的跌幅不會太大，預料跌幅介乎一成至一成半，而豪宅的跌幅較為厲害。「政府唔俾樓市升，買啲物業返嚟，都係希望升值，唔通攞嚟收租咩，豪宅得一、兩釐回報，有時個客走咗，要等好耐先搵到另一個客。」

樓市大淡友 左丁山

http://hk.apple.nextmedia.com/supplement/columnist/%E5%B7%A6%E4%B8%81%E5%B1%B1/art/20140118/18596497

樓市分析(71)：放眼中港的樓市 笨發

http://notcomment.com/wp/?p=1867

小弟鍾意回顧過去，分析未來，特別係環球形勢
因為只要捉到一個大浪，基本上每日或每月的波動係唔需要理會。
呢輪大家極熱烈討論的樓市
係度又講下

買樓的動作保持了手上資金的購買力。
你可以話，我完全生活係本土，唔旅遊唔返大陸，可以唔理會匯價問題。
好抱歉，香港本土已基乎沒有生產線，9成完成品及原材料都由外地入口，升幅一定與匯價掛鈎。
因此乜都唔做，公司每年加你5%人工，你的購買力依然係跑輸大市。

睇番過去幾年樓市的表現，買入香港樓自住，鎖定支出，而做到增值之效。
如果買黎投資呢?
試下睇兩個CASE，以5年投資時期作基準，假設左聯繫匯率係呢5年都不變。

CASE1 買香港樓
買入香港樓投資，3成首期再租出去，每月租金只約等於供款利息（4%），要補貼差餉管理。
以一層250萬樓為例，3成首期75萬，供20年每月供1萬1度，放租收番1萬，差管加埋約每月$1,500。，即每月共要補貼$2,500。
當樓價每年咁癲升1成，5年後值400萬，減去銀行負債173萬，以及一買一賣佣金厘印雜費開支15萬，及每月差管及供樓支出共15萬（2500×60月），得回197萬，獲利122萬。

CASE2 買內地樓
如果用投資咁買入內地樓又如何?
買一層85萬人仔的內地樓（每平方米10，000×85平方左右），即係港元90萬。
3成首期HKD27萬，20年計每月供RMB4400/HKD4650（內地按揭息口較高，6.5%計），放租可以收RMB2，500。管理費RMB200，即每月要貼RMB2100/HKD2220。
同樣每年升1成，5年後值137萬人仔，減去買賣開支5萬，中間補貼14.5萬（已計及平均人仔每年升7%，平均一月RMB2420），還埋銀行條數，得回58。5萬人仔。
但5年後，人仔對港元已升到0。67:1，即1蚊人仔可得1.5港紙
58.5萬人仔再對回港紙，變番HKD87.8萬。獲利約HKD61萬。

CASE1，首期75萬，每月補貼HKD2500，預期獲利港元122萬
CASE2，首期27萬，每月補貼平均RMB2420（已計升值因素），預期獲利港元61萬。

CASE1，特點如下
1.遇上租霸或丟空時，每月補貼金額會暴升，現金流不足之人有機會要被迫斬倉賣樓，守唔到樓升果日。
2.香港市場（或曰香港人）熱得快凍得仲快，轉向速度可以快到你唔信
3.香港市場有超級界王拳俾你玩，鍾意既可以去盡D95按，20倍界王拳。

CASE2，特點如下
1.人仔升值的可預期及穩定性較高
2.樓價波幅較香港更大，可以一年升1倍或倒轉跌50%都得。
3.按金（首期）比率較高，無95呢支歌仔。

呢D都係一D粗淺計算估量，但作出一個重大投資決定前，如果連呢D數都唔計，而盲目相信傳媒或所謂專業投資者的建議，咁真係祝你好運。