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樓市再現瘋狂,調控長效機制還要多長

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在愈來愈高的房價逼迫下,人們猜測政府會做點什麼。樓市調控長效機制不斷被專家、官員提及,似乎成了一劑秘而不宣的靈丹。

京城再現搶房潮

2013年10月20日的清晨,近萬人湧進了北京工業大學體育館。在觀眾席上,他們的表情隨著體育館內的變化而變化:忽而喜形於色,忽而情緒激動。

但體育館內並沒有比賽,也沒有運動員,只有一群被購房者「圍攻」得狼狽不堪的樓盤銷售員,和一排貼著密密麻麻紅色已認籌標識的內銷控表——這裡是珠江四季悅城的開盤現場,1000套房源竟然吸引了5000個購房者事先報名,這讓開發商竟然不得不史無前例地租一個體育館來賣房子。

在放盤的四小時之內,價值兩三百萬的房子像大白菜一樣,迅速被搶購一空。房源清空後現場很多購房者都不願離去,一邊抱怨一邊拉著售樓員打聽下期開盤的情況,「找什麼關係下期能選房?」到後來連開發商的銷售員都來安慰購房者要冷靜:「買房要理性,不要跟風。」

似乎2009年年末令人驚悚的搶房潮重演,在經過連續四年的房地產調控後,中國大城市高漲的房價不僅沒有絲毫回落,反而在近兩個月迎來新一輪全面上漲的浪潮。北京是其中的「領頭羊」,在過去一年,北京多個區域房價暴漲了60%以上。

旭輝E天地推出500套房,兩小時內被秒殺。華潤公元九里三小時內所有房子被一搶而空。一位好不容易買到了珠江四季悅城的購房人嘆道:「現場都像瘋了,買房原來和買彩票一樣要運氣。」

中國國家統計局10月22日公佈的數據亦顯示,北京、上海、深圳和廣州等一線城市9月份房價在加速上漲。北京9月平均房價同比上漲16%,漲幅高於8月份的14.9%。廣州房價上漲20%,8月份漲幅為18.8%。上海房價上漲17%,8月份漲幅為15.4%。深圳房價上漲19.7%,8月份漲幅為18.1%。

在這種背景下,調控升級的確存在可能。各方面的跡象表明,決策層對房地產調控的思路會跟過去不同,將會更著重於中長期的市場的培育和建設。華遠地產董事長任志強參與過房地產長效機制的討論,他稱該方案已經幾易其稿,參與討論的專家都簽署了保密條款。任志強曾經在2012年年中預測北京樓市在「2013年3月會暴漲」。

北京市國土局的負責人亦對南方週末記者稱,「住建部牽頭的長效機制討論稿是絕密文件」。在高漲的房價倒逼下,十八屆三中全會後,這個披著神秘外衣的房地產調控長效機制或將浮出水面。

長效機制如「四不像」

不出意外的話,中國政府年初制定的年度房價調控目標,又只能掛在牆上了。

通脹預期、土地稀缺、城市化進程、首都經濟圈、軌道效益、價值窪地、政策調整或者不調整、宏觀經濟復甦或者不復甦……不管多少世界級經濟學家唱衰,中國一線城市房價依舊如脫韁野馬,而所有的理由還在邏輯性地歸於一條:房價會一直漲下去。

最新的唱衰者還包括2013年諾貝爾經濟學獎獲得者羅伯特·席勒——席勒成功預測了2000年美國互聯網泡沫破裂、2005-2007年美國樓市危機以及2008年全球金融海嘯。他發表評論稱,從房價收入比、房價租金比看,中國房地產存在嚴重泡沫。

但作為全國風向標的京滬穗深四地房地產市場,自調控以來又一次在集體飆升,9月房價創4年調控以來的最高漲幅。

「貨架大掃蕩」的背景是,從2012年下半年開始,北上廣一手房市場陷入嚴重供不應求,北京市住建委官網數據,10月20日北京可售住宅套數總計58370套,這已經接近歷史最低點。

更為嚴峻的是,「二手房交易徵收20%個人所得稅」的新政,讓二手房交易環節產生了極為高額的稅費,反而將一部分剛需擠到了新房市場,加速了供需矛盾。

北京市有關部門將穩定房價的希望寄託於「限房價、競地價」的招掛拍新政。北京市住建委2013年10月22日宣佈,2013年北京將推出2萬套自住型商品房,2014年計劃推出5萬套左右,此類住房價格比周邊商品住房低30%左右。北京市國土局負責人稱,「因為涉及房屋分配問題,此政策還在觀察中,但毫無疑問是一記猛拳」。

房地產發展長效機制亦被加速推向前台。全聯房地產商會創會會長聶梅生公開稱,業界都在期待十八屆三中全會以後能有一個說法,「屆時,房地產調控長效機制會面市,如房地產直接融資、房產稅、土地供給制度、保障房、城鎮化整體佈局和規劃,最後都將給出答案」。聶梅生曾擔任建設部住宅產業化辦公室主任、全國工商業聯合會房地產商會會長等。

住房和城鄉建設部政策研究中心房地產處處長趙路興則表示,房產稅試點擴大存在很大可能,試點城市將選擇房地產市場比較發達、具有代表性的城市,但具體內容尚難確定。

儘管分析師和政府研究人員都呼籲中央加快推出更多的可持續性措施,例如土地改革、資本利得稅和房產稅等,而不是依賴限購令等行政手段來遏制房地產價格的上漲,但作為涉及經濟改革的系統方案,該長效調控機制的出台也受到各方掣肘。

有消息稱,房產稅的出台、金融政策的縮減等都已基本確定,但核心的土地政策幾乎不會做調整,最終出台的或又是一個「四不像」。一位參與過討論的央企高管告訴南方週末記者,2013年有多次消息稱房產稅試點將擴大,但最後都沒有推出。

該高管稱,長效機制重點討論了房產稅、集體土地確權和工業用地流轉,但公眾關心的土地改革未有涉及,「三中全會定樓市長期政策方向,年底中央經濟工作會議確定細則,最快2014年才會出台政策,不會有更猛的政策出台。」

周其仁、許小年等經濟學家比較一致的觀點是,中國房價的快速上漲與貨幣超發關係緊密,而超發貨幣的嚴重分配失衡,又造成社會貧富差距的拉大,資產泡沫則加大了貧富懸殊。

「調控現在是在一個沒有導航儀的大巴上駕駛,方向永遠在探索中,且選擇空間將越來越狹窄,越來越難以控制。」興業銀行首席經濟學家魯政委向南方週末記者感嘆。

樓市 再現 瘋狂 調控 長效 機制 還要 多長
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