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資產太集中物業約滿後宜賣樓

1 : GS(14)@2013-12-06 19:28:43

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131206/news/ec_ecv1.htm


首要任務是先幫Candy和Steven安排按揭貸款。Steven是一名公務員，可以申請政府的「居所資助計劃」(Home Financing Scheme)。透過這個計劃Steven可以向政府申請一筆約150萬的低息首期貸款。必須注意的是，根據政府庫房的規定，這類按揭的貸款文件不能夠為(All Monies)的樓契，一般銀行會安排稱為Term Loan的定期貸款。個別銀行對這類按揭貸款申請可能會有一些限制，例如只可以做傳統的P-plan或有額外的條款等。加上做這類按揭和向政府庫房申請「居所資助計劃」都需要時間，因此最好預留充裕的成交時間。最後Candy和Steven成功獲批一個P-plan的按揭計劃。

每月盈餘只減5000元

接下來就是檢視和優化Candy和Steven的財政狀。表1和表2列出他們買樓前後的收支和資產負債情。

首先Candy和Steven的現金流沒有太大改變，每月盈餘只減少了5000元。不過，從表2可以看到，在買入第4個物業前，物業資產佔他們的總資產的比例已經達到73%，屬於一個偏高的水平。在買入自住物業後，這個比例更高達96%，屬於極高的水平。Candy說新買入的物業是為了居住需要，並非為了投資，將來樓價升與跌也不會賣樓。不過他們亦表示另外3個出租物業是純粹投資資產，雖然他們相信物業價值長遠會上升，但也確實擔心中短期樓價會下跌。

最後，他們決定等其中一個出租物業的租約期滿後，便會賣掉物業，讓物業佔總資產的比例回落至80%以下。而且可以增加現金的比重，將來若有適合的投資機會也有足夠的彈藥捕捉機會。

林正宏(Perseus Lam)

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2 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:05:58

這個case...是假的嗎？

1:收租物業方面仲要交物業稅，地租(可能)同管理費，3層樓夾埋每個月平均起碼5千吧？

2:第三項物業市值375，值201萬?超過一半吧！不合法的都可以登上報紙教人?

3:2個約4百萬既物業，以將軍澳區市值13000一個月，310萬的居屋(這銀碼沒私樓)也租值11000。他們合共只有不到3萬租金收入，比市價低7千…不太合理吧？

4:新居所方面，900萬樓，來自10萬cash,300萬基金。500萬銀行貸款，同150萬政府貸款。總共960萬。但…淨係DSD,要67.5萬。買賣雜費當4萬，少少裝修15萬。保守預計，除首期外要有90萬額外支出。根據佢講首期要250萬。所以買呢層樓動用既cash係340萬以上，佢計錯數。

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3 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:08:31

*第二點是借201萬，現在出租只可做5成按，所以不合法

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4 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:19:03

我特登上網check

http://www.mreferral.com/new-measures-on-mortgage.html

第二間物業起供款只可以佔入息4成。總收入12.36萬，只可以供款4.944萬，呢位作者既計出黎係每月供款5.55萬，which is大過上限。另外我睇過2.3萬呢個數係要30年期先做到，所以冇可能再拖長黎做。

由此可見呢位先生好唔熟悉同樓相關既事情，而一個有3間收租物業既家庭亦無可能拎盤數比佢睇…結論係呢篇文真實性低，參考價值很少

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5 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:22:54

其實銀行有好多灰色地帶，但絕對唔可以公開講，更何況係報紙專欄?

BTW,呢篇放地產區都ok

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6 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:34:49

唔怪之得啦，呢位林生係康宏既人黎既，財仔唔受金管局咁多限制…當然唔識咁多正規既條例啦

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7 : pcp7838(1616)@2013-12-06 21:46:02

淨係 居所資助計劃 明明有三個出租物業都可申請, 擺明"潤"政府.

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豪宅炒家頻借爆 加按成風 施佳龍抵押物業予波叔借4.9億

1 : GS(14)@2014-05-05 18:03:28

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa1.htm



【明報專訊】辣招推出後，豪宅成交大減，市場湧現不少投資者「按爆」物業，須以平價出貨，有物業甚至淪為銀主盤。本報發現，資深豪宅炒家施佳龍把貝沙灣一幢「孖屋」，連同葵涌一幢工廈，抵押予舖王鄧成波或相關人士，貸款4.9億元；而施佳龍持有的九龍塘根德道一屋地，在過去4年內先後八度向銀行及財務公司抵押。有業內人士認為，過去樓市炒風強勁，炒家間會互相借貸炒起樓市，至近期交投轉淡，加按情陸續浮現，實力不足的炒家最終被迫低價出售物業。


早前有消息指出，施佳龍持有之貝沙灣5期兩幢單號屋，已被利星行財務公司收回，並以銀主盤形式放售，每幢叫價1.8億元，較市價2億元低約一成。本報再翻查貝沙灣5期另一幢「孖屋」(同為施佳龍持有)的田土廳紀錄，發現除向利星行承做一按外，亦由富益貿易有限公司承造二按，單是二按已涉及4.9億元，富益之董事正是鄧成波之子鄧展英等。


息口3厘 遠低過往

本報致電鄧成波查詢，鄧氏稱，有關貸款並非單純為貝沙灣物業；施佳龍早前以7億元向鄧購入葵涌打磚坪街成功中心全幢，鄧得知施亦未成功向銀行申請按揭，故向施提供4.9億元貸款(即成交價之七成)；息口只約3厘，遠低於公司過往批出之貸款息口。

至於為何會以貝沙灣物業作抵押，鄧成波則表示：「知道佢(施)唔係好掂，驚佢走我數，咪叫佢添，按埋貝沙灣」，不過，在土地註冊處文件所見，上述工廈與貝沙灣物業是分兩次作按揭登記，鄧指「詳細由律師處理，我唔清楚」。

另施佳龍秘書回應本報時稱，施曾購入葵涌兩幢工廈，並會活化成寫字樓，總投資約20億元，但就表示不清楚該工廈及貝沙灣等物業之按揭資料。

此外，施佳龍自用的根德道單號屋地，自10年5月以1.628億元購入後，已先後8次由銀行及財務公司抵押，當中4次就由永順資產管理有限公司承做按揭，最近一次為今年4月初，但有關資料並未詳細紀錄其按揭金額。

布力徑19號洋房 加按5次

事實上，近日市場上亦出現不少豪宅被揭多次加按個案。如惠州「80 後」少婦黎嘉敏於2011年，豪擲逾3.4 億元購入九龍站凱旋門摩天閣天際屋，一度刷新九龍最貴住宅紀錄。原來業主去年8 月再抵押物業，向投資者「磁帶大王」陳秉志借二按， 涉高達6000 萬元人民幣及1.8 億港元(合計共近2.55 億港元)。另由「椰菜娃娃之父」李群華家族持有的山頂布力徑19號屋一洋房，去年先後5次加按物業，最終今年以較叫價平1.5億元或33%成交，亦較市價平15%。

銀主盤增多 豪宅料受壓

第一信用財務主席冼國林認為，以往炒風強勁之時，不少炒家都會加按物業，增加流動資金，投資其他物業。由於近年豪宅交投淡靜，令該批加按物業遲遲未能賣出，部分業主唯有以平價沽貨，更有業主因斷供而被銀主沒收物業，料對豪宅樓價有一定壓力。

對於有炒家互相借貸，冼稱，過往都有不少炒家兼任放數，並會要求買家增加其他物業作抵押，一方面可賺取利息，另一方面若買家「走數」，除可收回原有物業外，更可多賺其他物業；不過若遇上淡市，買家則會隨時「輸凸」。

(樓市轉角系列２)

明報記者 林尚民、李宛婷

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2 : GS(14)@2014-05-05 18:04:22

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140505/news/ea_eaa2.htm


【明報專訊】豪宅市場一向是樓市探熱針，其起落對整體樓價走向具參考作用。本報翻查差餉物業估價署於1997年至今年2月共17年的樓價指數(見圖)，發現無論是97年亞洲金融風暴、2000年科網股爆破，還是2003年SARS、2008年金融海嘯，中小型單位及反映豪宅市的大單位樓價調整期大致相若，而97年、08年兩次，都以大單位跌幅較大。


辣招後 大單位跌價先於細單位





1997年，亞洲金融危機爆發，特首董建華又提出「八萬五」政策，重創地產市道。1997年5月至1998年10月，大單位樓價指數跌幅達48.36％，中小型單位則跌44.45％。2012年底起推出的辣招，包括買家印花稅(BSD) 及雙倍印花稅，對豪宅市場影響明顯較大。去年2月，大單位樓價已率先下調，迄今共跌3.93%，而細單位則要到半年後，即去年8月才跟隨下調，迄今跌幅暫只有0.81%。

過去曾炒賣多個豪宅物業的周譚月清，去年已積極散貨。她接受本報訪問時表示，今次樓價調整主要由於辣招，並非經濟因素，故預期豪宅樓價將繼續下調；再加上未來美國將會加息，故較難預計跌市會到何時才會停止。現階段，預計豪宅樓價跌幅約10%至20%。

周譚月清﹕蝕讓跟新盤鬥平

事實上，近月不少發展商都以低市價開盤，周太稱，「除非蝕讓，否則作為二手買家，根本無可能同新盤鬥平」，原因是發展商買地成本低，而二手業主買樓成本則較高，故炒家資金被凍結。現時她的策略是不買也不賣，以她持有的約10個物業為例，因沒有買家承接關係，現時全部沒有放售，部分物業唯有以低價出租，其中貝沙灣一幢洋房，更以月租約30萬元租出，比市價約40萬元平兩成半。但她補充，若用家見心水筍盤，亦不妨買樓自住，因本港樓市長遠仍會上升。

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學友自爆投資物業險破產

1 : GS(14)@2014-05-19 12:48:24

http://www.skypost.com.hk/娛樂/娛樂/20140519/002/學友自爆投資物業險破產/138792
離開娛樂圈多年的上山詩鈉，她投資的火鍋店昨天舉行開幕禮，剪綵嘉賓堪稱史上最強，「四大影帝」梁家輝、張家輝、梁朝偉及張學友同場現身。學友坦言替人開心但自己唔識做生意，當年投資物業更差點搞到破產。
張家輝、張學友一齊接受訪問，學友表示：「我同佢（張家輝）合作拍緊《赤盜》，如果一齊做生意，只會攬住一齊死，我做生意得個桔，一係連桔都無埋。」家輝亦承認並非做生意的材料。
學友隨即自爆當年與志偉夾份做生意，結果「瓜咗」。他嘆謂那時投資買賣物業，試過差點破產，身旁的張家輝聞言亦嚇窒：「吓，咁嚴重？」兩人合作是否可以負負得正？學友繼續耍手，並稱還是腳踏實地一齊拍戲就夠了。
戴上黑超的張家輝坦言剛睡醒，雙眼仍有些少腫，他一直堅持唔除眼鏡，直至影大合照時，「老闆娘」上山詩鈉貪玩搶走了他的黑超，相當尷尬。此外，張家輝承認將接拍《賭城風雲2》，雖然仍未簽約，但很高興跟發哥合作。有傳是頂替杜汶澤的角色，他即緊張回應：「唔得啦，我要搵阿哥（學友）代答呀。」學友立即為他解圍：「要搵人頂梗係搵我，我點都無咁貴。（你片酬低過阿澤？）我平過阿澤，我頂仲可以平啲。」

偉仔唞暑唔開工

梁朝偉透露早陣子去了滑雪，問他可會幫太太劉嘉玲打理生意？偉仔坦言：「我唔識，亦無興趣，都無做過生意。（不擅理財？）因為自己唔鍾意。」嘉玲與梁家輝將演出舞台劇《杜老誌》，雖然工作忙碌，偉仔表示他們總有時間見面。他又透露目前揀緊幾個劇本，只是嫌夏天開工太辛苦，想等到九月天氣轉涼才開工。此外，上山詩鈉的表弟張智霖亦有到賀，他表示母親節期間去了澳洲拍廣告，順道探望媽咪。
採訪：Pauline　
攝影：Lego　
編輯：陳禮恒

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加按現有物業 籌首期買樓收租

1 : GS(14)@2014-06-27 09:22:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140627/news/ec_ecv1.htm

【明報專訊】江先生已婚，有一個小朋友，與太太的每月收入約為76,000元；現持有一個市值330萬元的物業，尚欠樓按120萬元，每月供款8,000元；另持有30萬元股票及30萬元現金。江先生與太太及小朋友均有購買保險計劃，月供約4,500元；每月汽車支出約4,500元。江先生希望多購入一個物業，作收租之用，他正考慮物業大小及其他準備。江先生夫婦每月支出約佔收入四成，每月儲蓄46,000元。由於江先生目前已經擁有一個物業，因此再買樓需要支付雙倍印花稅(DSD)，這會增加首期成本。考慮到江先生的流動資金不足，筆者建議以外兩個方案選擇。


■方案一：二按現有物業，借錢付首期

由於江先生的流動資產只有60萬，需要為現時自住物業進行二按，一般而言，物業二按的貸款額最高可達樓價估值的七成，再減去一按貸款的供款餘額：

330萬元×70%－120萬元＝110萬元

假如二按還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為4,386元。而第二套物業由於是出租物業，而非自住，一般按揭成數只得五成，故需留意能否通過銀行的壓力測試，其供款能力需能夠承受超越6厘的實際按息。

以現時樓市來說，筆者建議選擇建築面積約400平方呎的兩房同區單位，以方便打理。一般以言，市值約300萬元的單位，每月租金收入大概有1萬元，但未包括管理費、差餉及地租等支出。假設銀行將為江先生的第二套物業提供五成樓宇按揭，最高150萬元，他需自行支付餘下的150萬元，加上律師費2,000元、按揭契2萬元、DSD9萬元及經紀佣金3萬元等支出約14萬元，換言之江先生合共需要164萬元。

第二套物業300萬，按五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按每月供款8,000元，及二按每月供款4,386元，總每月供款額為18,313元，扣除每月租金收入1萬元，實供8,313元，只佔兩人收入比例的一成，與原本供款金額相若。

■方案二：投資儲夠資金再買樓

自政府推出一連串辣招後，樓價仍處於回落之勢，租金亦向下調整，江先生的儲蓄比率甚高，因此建議先作中期投資，以儲蓄更多資金作首期，毋須以借貸支付首期。筆者建議可選擇月供高收益債券基金，既可收息及升值，如「聯博-環球高收益基金(美元)」一年回報率約4.93%，五年年度化回報為18.35%。

亦可儲夠資金再買樓

假設每月儲蓄25,000元，年回報率5%，5年後本利和約170萬元，屆時毋須以自住物業作二按，仍有足夠資金應該首期。以約300萬元的私樓單位為例，放租約1萬元，五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按物業的每月供款8,000元，總每月供款額為13,927元，扣除每月租金收入，實供只需3,927元，財政上輕鬆得多。雖然方案二每月總按揭供款只需約4,000元，但注意會受若干因素影響，宜多留資金備不時之需。

張佩儀

美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁

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互聯網思維顛覆傳統物業管理行業-香港經濟日報20140707 王雅媛

1 : GS(14)@2014-07-14 21:24:17

http://blog.sina.com.cn/s/blog_5efa65540102uwxo.html


最近新股被熱炒，當中有些是明顯有投資價值的，亦有一些明顯是混水摸魚的。不過亦不缺乏一些爭議性比較大的股份，而花樣年(1777)分拆出來的彩生活(1778)就屬於後者。彩生活的爭議性在於公司本質屬傳統的物業管理公司，但是因其互聯網思維的經營手法，市場給予了公司相當多的溢價。公司2013年盈利1.5億人民幣，現市值52億港元，市盈率為27倍。



公司收入為三部份，一是提供物業管理服務、二是工程服務、三是增值服務。傳統物業管理服務，公司主要通過為管理小區提供基本的清潔、安保、維修類服務，收取相應的物業管理費。2013年該業務營業收入1.36億元，佔總收入比重為58.7%；工程服務，公司將小區進行自動化和節能改造，提升安保效果、節約運營費用，收取相應的安裝費和維修費。2013年工程服務收入達0.52億元，佔總收入22.1%；增值服務，公司利用小區公共空間為商家提供廣告展示平台，收取空間租賃費，另一方面，彩生活搭建的彩之云網上小區為居民提供「衣、食、住、行」選購服務，公司從中提取交易佣金和推廣費用。2013年增值服務收入達0. 45億元，佔19.2%。



何謂互聯網思維的經營手法?就是管理層未來將強調增值服務的收入，一旦物業數量足夠時，公司就步入資源貨幣化，通過互聯網的方式集聚小區居民的需求，提高整個小區對於多種需求的議價能力，降低居民生活的成本。而在最理想的情況下，有一天物業管理公司將做到全靠增值服務收入來支撐營運支出及實現盈利，真正做到「零管理費」。這種模式將顛覆傳統的物業管理行業。



內房龍頭萬科(2202)本身都在發展類似的物業管理商業模式，這令市場更相信彩生活走的方向是沒有錯的。不過投資者亦有他們不買帳的理由。彩生活跟元征科技(2488)一樣，前者是爭奪物業入口，而後者是爭奪汽車數據入口，兩者都嘗試以互聯網及數據思維來顛覆傳統行業。但投資者對兩者都有同一質疑，就是它們在行內過往紀錄不算特別出色，規模都不算大。如花樣年2013年銷售金額為72億人民幣，而2013年全國房企銷售金額排名第50名的銷售為150億。根據此排名來看，花樣年只屬中小型房地產商。



雖然商業世界亦曾出現過過往紀錄不算特別出色，但卻在新業務範疇殺出血路的案例，比如原本開發網絡遊戲的網龍(777)，成功在移動互聯網開發了91無線平台並以天價沽出，但畢竟成功案例的數量不多，因此投資者的擔憂不是全沒道理。





王雅媛為持牌人士，並沒有持有以上股票

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影畫館：宋慧喬擁過百億物業

1 : GS(14)@2014-08-27 13:50:10

韓國女星宋慧喬早前被爆曾逃稅25億韓圜（約1千9百萬港元），令她備受抨擊，日前喬妹宣傳跟緋聞男友姜東元的新戲《我的忐忑人生》時含淚鞠躬道歉，但韓媒對事件仍窮追不捨，前日MBC節目《Real Story眼》就報道有關事件。



■節目爆料指宋慧喬擁有過百億物業在身，是富婆一名。

節目大爆喬妹的資產物業，指她現時擁有的獨立住宅和公寓市值達120億韓圜（約9千1百萬港元），劇組更訪問喬妹一位親友，其親友表示喬妹一直將所有收入全權交給母親管理，但她的財政實際是由稅務代理人處理，其親友說：「她不懂稅務，而且一直很相信對方，所以委託了給他」撰文：施洛冰




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/entertainment/art/20140827/18845494

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港物業總值 夠買3紐約

1 : GS(14)@2014-12-10 18:28:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba1h.htm



【明報專訊】香港樓價貴是普遍印象，但究竟有多貴？與外國大城市相比又如何？《明報》特別抽取了與香港人口、面積相若，又同樣為金融及商貿中心的紐約市(New York City)及新加坡作比較。以全港應課差餉租值與物業平均回報率推算，2014年全港物業總市值約為20.6萬億港元，紐約市及新加坡則分別為6.7萬億與7.8萬億(見圖表)。換言之，賣出香港所有物業，足以買起3個紐約市或2.6個新加坡。有學者認為，香港產業因地產相關行業的過度膨脹而扭曲，對其他經濟領域已產生了排擠效應(見另稿)。


港物業總值約20.6萬億元 紐約6.7萬億

本報比較香港、紐約市及新加坡的物業市值基準，皆是以各地公布的官方數據為準。當中香港差餉物業估價署2014/15年度估價冊顯示，全港單位總數為311萬個，應課差餉租值總值為5640億元，意味將全港所有公私物業出租的話，全年租金收入為5640億，與此同時，差估署的數據顯示，去年全港私人住宅及非住宅平均回報率2.73厘，以此計算本港物業總市值約為20.6萬億港元。「亞洲四小龍」中，經常被用來與香港比較的新加坡，根據其國內稅務局統計，2012年全國物業的年度收益(annual revenue)為447億新幣(約2643億港元)，當時全國平均租金回報率約為3.8厘，可計算出2012年時，新加坡全國物業總值為1.17萬億新幣(約6.9萬億港元)，而據星洲官方公布，兩年來星洲物業價格升幅為8.5%，現時新加坡物業總值約為7.8萬億港元。

紐約市財政部2014年對全市物業的估價則顯示，全市所有物業總值約為6.7萬億港元。香港物業數量有逾300萬個，紐約市物業數量卻僅有104萬個，因當地除了有獨立屋(condo)與獨立產權公寓外，市中心大部分單位是合作社公寓(co-op)，即一個屋苑雖有上百個單位，但在財務局紀錄中是列作一個物業，故紐約市雖然人口數量與每戶人數與香港相若，物業數量卻遠少於香港。

港物業總值GDP 9.8倍 遠超紐星

中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出，本報用整體租值及回報率推算物業市值並非最準確，因各類型單位的回報率有高有低，用平均數字未必能反映現實，另外幾個地方的房屋政策各有特色，公營房屋及政府資助房屋價值也很難界定，不過他亦認為，若沒有直接物業價值的數據，用租值及回報率推算的方法也可以粗略得知該城市物業市價在哪個水平。

3個地區的人口密度相若，紐約與香港都是以金融為支柱產業的城市，而新加坡近年發展迅速，在經濟、高等教育等方面都經常被拿來與香港比較，若用物業總市值與國內生產總值比較，香港物業總市值是2013年GDP的9.8倍，紐約及新加坡卻只是1.2及3.4倍。

對此，莊太量認為，香港政府一直推行高地價政策，物業的土地成本本身偏高，近年在低息環境、流動人口大增的環境下，本港物業升值亦較其餘兩地更為顯著，加上香港地鐵網絡發達，交通方便，也在一定程度上推高了物業價格(見另稿)。他又指出，除住宅外，香港的商業樓宇價值更高，「香港商廈又多又貴，紐約商廈主要集中在曼哈頓區，新加坡雖然都有商業中心，但比中環細許多」。

鍾劍華：日泡沫爆破前 銀座物業總值如全美

香港理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華對現時香港物業市值等於紐約的3倍並不意外，他舉例稱，日本1980年代泡沫經濟破裂前夕，東京僅銀座等23個區的物業價值就等於整個美國，「但(經濟)一跌就30年起唔番」。他認為，物業市場價值的計算可以作為一個參考，但實際上市值波動十分大，例如2009年時一個單位賣100萬，到2014年便升值為200萬，「香港都應該考慮這個問題，升得愈高，跌得愈重」。

(深度報道 - 樓市怪象)(系列三之二)

明報記者 田青青

◆影片區，更多專訪片段：http://link.mingpao.com/20132.htm

■明報報料熱線﹕[email protected]/ 9181 4676

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2 : GS(14)@2014-12-10 18:28:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba2.htm

【明報專訊】中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，香港方便發達的地鐵網絡，一定程度上會推高住宅租金。他與研究團隊通過比較香港、上海及台北不同地方的租金及交通情，發現地鐵站附近物業的租金與前往中心商務區的時間有關聯。莊太量指出，因基建影響市民往返家居與中心商務區的時間，而時間價值則影響市民願花多少錢在租金上，一個地區的交通愈方便，市民愈快可到中央商務區，租金就會升高，他舉例指若屯門至中環只需半小時，那屯門的租金就會大升。


紐約地鐵殘舊推動樓價不及港

莊太量認為，香港地鐵網絡發達，交通方便，而且很多地鐵站上蓋物業均為密集高樓，帶來「地鐵效應」，「例如同一個屋苑，附近新興建地鐵站的話，租金往往會升」。他又指因為新加坡國土多為平地，因此發展較為分散，地鐵站與站之間相隔較遠，紐約地鐵則因為殘舊，運行速度較慢，所以地鐵對物業價值的推動不及香港。

與另外兩地相比，本港物業價值升幅也最為顯著，莊太量認為，除低息環境令供樓成本降低外，流動人口大增也是一個原因，包括訪港旅客人數由2009年的不足3000萬，增加到今年接近6000萬，「來港消費、飲食及短期居留的人數大增，勢必會帶動商舖及附近住宅價格上升」，此外每年近2萬內地學生來港就讀，「好多要去鐵路沿線租屋，幾乎可以吸納那區租盤」。

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3 : GS(14)@2014-12-10 18:28:43

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba3.htm



移民紐約港人 30歲「上車」


2014年12月10日





【明報專訊】今年38歲的自由撰稿人王鏑移民紐約已10多年，他在紐約碩士畢業後，便在當地任職記者，並於30歲時做了業主。王鏑指當時負擔不起曼哈頓區的物業，於是就在皇后區買了一個約600平方呎的公寓，價錢只是10多萬美元，「連100萬港紙都唔使」。談及「上車」經驗，他表示當地華人通常較當地人節儉，「我無刻意虧待自己，都有保持一定生活質素，大概每年去兩三次旅行」，每月儲起人工的三分之一，到30歲時，已足夠作為買房的首期。


翻查紐約房產網站，若打算在皇后區置業，一個3至4房的合作社式公寓，售價由20萬至30多萬美元不等，而在香港沙田第一城，一個400呎的單位，做價已高達近400萬港元。

儲三分一月薪 30歲夠付首期

之後他「樓換樓」，買了一間獨立屋(house)，現時自己住在這個1000呎的兩房單位中，還有一個後院，他正逐步打理，並計劃日後空閒時便可在此種花養草。王鏑說，若在紐約置業，只要遠離市中心曼哈頓地區便有不少可負擔的單位供你選擇，他現在住的皇后區，距離市中心車程也只需半小時，但價錢已經便宜了一大截。

土地開放 小市民也可買地

王鏑本身修讀房地產，他認為紐約作為國際大都會，市民仍能安居的原因是紐約所有土地是開放的，任何市民都可以自行買入一塊土地自行發展，「如果睇中一幅地，你可以自己設計再請建築工人起樓，小市民都可以做地產商」，供應充足價格自然不會飛漲，反而「香港由高空望落係綠油油一片，好多土地都未開發」，亦只有大地產商才夠財力買地起樓，所以香港樓又貴又小。

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4 : GS(14)@2014-12-10 18:28:58

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba4.htm



高昂租金 致產業單一


2014年12月10日





【明報專訊】本港物業市值遠超新加坡、紐約，整體物業租值相當於國內生產總值(GDP)的25%，換言之，若將香港所有物業出租一年，已等於全港全行業3個月所有產出的價值。高租金效應下，僅金融及名牌連鎖店等商舖可負擔起鬧市租金，有學者認為，這將令經濟活動變得單一化；有年輕人創業起步艱難，要精打細算租用商場的「車仔檔」來避開貴租，而代價是租約短暫及要不時搬遷。


學者：僅金融業名牌店可負擔

根據全球房地產諮詢公司高緯環球上月發布的報告，香港銅鑼灣旺舖的平均呎租為1766元，為全球第二高。香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出，現時核心區的寫字樓租金及舖租可謂「天價」，僅金融業或名牌連鎖店可負擔，「因為金融業10億生意同做100億生意所需土地係一樣，但你要做飲食就唔同」，因飲食業要招待多一倍客人，便需要多一倍土地，難以負擔市區經營。名牌連鎖店之所以雄踞鬧市，他認為是集團更看重市區位置帶來的廣告效應，所以願負擔高昂租金。

莊太量又稱，租金貴的負面影響就是有可能造成行業單一化，或部分行業要被迫搬至偏遠地區，「過去可以各行各業百花齊放，現時得幾個行業可以生存」。雖然行業單一不一定會造成經濟困境，部分極端例子甚至看到經濟產出可能更高，「好似澳門，集中發展博彩業，靠賭都可以養自己，但如果每個人都去做荷官，咁點會有人去讀大學呢？」，但他認為，社會各行各業都需要人才，而每人有各自天分與興趣，如果香港僅金融業可以生存，有其他天分的年輕人回報便會較小，甚至難以找到工作，長遠不利於社會氣氛。另外，若集中發展的行業一旦產出減少，整個社會都大受其害，故經濟多元化發展是最好的。

高租金對年輕人創業亦可能帶來打擊，全球創業觀察報告顯示，香港創業率為6.27%，日本、美國及英國等地則均超過10%，與發達地區相比，本港創業率處於一個較低的水平。原本任職酒店室內設計的洪靜雲(Crystal)，創立了專售低脂朱古力的Chocolat-ier，用新穎方式售賣，現時每月營業額逾百萬。不過，4年前開店選址時，她直言「地舖係冇可能，我當時得五六萬元起步資金，地舖一來租貴，裝修都要十幾廿萬」，所以她只能選擇租金較低的商場「車仔檔」及pop up store(快閃店)，但作為沒有品牌知名度的創業者，要進駐商場亦絕非易事(見另稿)。

貴租打擊創業率

但這些平租舖位也有缺陷，因商場多數希望保持新鮮感，定期更換品牌，所以批出租約都較短期，Crystal的店舖也要不斷轉換地方「打游擊」，「兩星期、3個月、6個月租約我都試過，家每日都要同各個商場的租務部門傾，問佢有冇位」。人流旺、消費力強的舖位更是難得，曾試過有大集團看中Crystal的舖位，結果她被迫遷，亦試過被大幅加租五成，現時她自己只有尖沙嘴K-11商場的一個攤檔，但加上辦公室及朱古力倉庫等，每月租金成本超過10萬元，令她感到頗大壓力，要不斷想辦法整合幾個貨倉來減少租金開支。

趙世曾：港人愈住愈細「畸形」

高租金及高樓價亦造成香港物業畸形發展。差餉物業估價署的租金及售價指數顯示，面積70平方米以下的中小型單位佔去年私人住宅供應量的75%，而2009年時，70平方米以下單位只佔私樓供應量的四成，在港經營地產業務逾30年的卓能集團主席趙世曾說，現時市面上最受歡迎的並非中小型單位，而是「蚊型單位」，港人「愈住愈細」是畸形發展，但不少人供樓有困難，小型單位有助上車，所以即使面積較小，亦受到普羅大眾歡迎。

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5 : GS(14)@2014-12-10 18:29:13

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba5.htm



趙世曾：香港優待大地產商


2014年12月10日





【明報專訊】自言靠地產起家的卓能集團主席趙世曾，可謂見證香港中小地產商困境的代表，他接受本報專訪時直言，香港地產市場發展不健康，「香港營商環境，對大地產商就幾好，對小地產商就差了好多」，因此他近年已逐漸淡出香港市場，轉而積極開拓內地及馬來西亞等國際市場。


指近年批地建樓效率低

趙世曾自1970年代便涉足香港地產業，他表示，回歸前投到一幅地，由起樓到出售只需兩年半時間，但近年批地、起樓直至申請各種文件都程序繁複、效率低下，香港由效率之都變得「效率低、成本高、出產慢」，住宅項目若在5年內完成都算十分有效率。他舉例稱，卓能集團在荃灣的「九龍一號山頂」，7年前便入紙申請預售樓花同意書，到現時仍未獲批。他表示工程進度被拖延，批則麻煩之後，會令建築成本上升，且香港引入外勞不易，現時建築成本大升，也是樓價升的原因之一。

另外，他又指地產商會席位均為少數大地產商的代表，他們經常有機會與政府開會，他們提出的問題照顧不了中小型地產商，而中小型地產商則欠缺與政府溝通的渠道，「香港營商環境，對大地產商就幾好，對小地產商就差了好多」。

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6 : GS(14)@2014-12-10 18:29:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba6.htm



貴租壓力 創業靠「刁鑽」


2014年12月10日





【明報專訊】香港商業租金驚人地高，但香港相對簡單的稅制及營商透明度，仍吸引新一代創業者。不過，在貴租壓力下，創業者的新意念變得更重要，「諗頭」與產品要更刁鑽。


逐一商場敲門求租

Chocolat-ier創辦人兼執行董事洪靜雲(Crystal)，4年前開始在商場開舖，用自助「夾糖」形式售賣外國低脂朱古力，彌補本港市場中檔朱古力的空缺。一開始時因應高租金，Crystal選擇大型商場的車仔檔開業，不過Crystal指出，車仔檔雖租金低廉，但商場對每一個進駐品牌也精挑細選，「時又冇品牌又冇知名度，我真係逐間商場敲門求租」。Crystal發現本港高、低檔朱古力都品種繁多，於是她主攻中檔朱古力市場，現時售賣的朱古力有接近50種口味，顧客可根據自己的喜好來揀選，按重量計價，每克1元的價格，就算顧客夾一盒也不過100元。

舖內空間有限，Crystal便主動出擊增加品牌曝光率，商場美食展、朱古力展，甚至學校裏的展銷都「照殺」，她指展覽雖然租貴，但人流旺，短時間內即可回本。她亦不放過任何一個擴大生意的機會，有家庭主婦買朱古力來做蛋糕，Crystal得到啟發，力推烘焙朱古力，現時蛋糕店是她的一個主要客源；有準新人買她的朱古力作為結婚回禮，Crystal亦順勢推出婚宴朱古力回禮小盒，每月為她貢獻約10萬元營業額。此外，Crystal亦積極爭取在超市、百貨公司上架，香港、新加坡、澳門都有她的特許經營店，多管齊下，Crystal的朱古力生意每月營業額都數以百萬元計。

港缺科技行業 青年赴深研無人機

不過，亦有部分創業者因租金問題放棄了香港。立足深圳，專門研發無人機、年銷售額過億的大疆創新，其創辦人汪滔是香港科技大學的畢業生，談起當日創業，汪滔說自己還沒畢業便與幾個朋友去深圳租了個民居起步，他當初也曾想過在香港創業，因香港人才更多，市場更透明，但最終放棄了，原因除了香港租金高昂外，最重要是本港缺乏科技行業供應鏈，而且他工程系的同學們畢業後除繼續深造外，幾乎全部立志投身金融業，汪滔當時亦無法開出較金融業更高的人工吸引人才，因此只能將公司設在深圳。



《 上一頁

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7 : GS(14)@2014-12-10 18:30:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba7.htm




香港房策 「一極端到另一極端」


2014年12月10日





【明報專訊】香港住屋經歷過寮屋及木屋等時代，港英政府曾大量興建徙置區安置難民及災民，之後逐步出現公共房屋及新市鎮等，港人住屋在一段時間內得到改善。有學者認為香港住屋過去有一個良性循環，但特區政府，特別是前行政長官曾蔭權治下的10年，打破了這個良性循環，令住屋問題惡化。


香港理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華表示，香港1970、80年代新建了不少新市鎮，公屋供應量大增，高峰時期有逾四成人住公屋，加上1978年起有居屋，「公營房屋系統多元，條件都有改善」，特別是新建公屋無論在空間、配置及環境等方面都大大改善，但2000年後的香港房屋政策「由一個極端去到另一個極端」，令住屋情惡化。

不少人批評前行政長官董建華的「八萬五計劃」，但鍾劍華表示「八萬五」這個數字也有根據，因政府分別在93及97年做了兩次住屋需求評估，發現在97後的10年中，綜合結婚、離婚及移民等因素，香港總共需要79.9萬個新增住宅單位，惟之後遭遇亞洲金融風暴，樓價大跌令需求也一併減少，政府卻沒有因應樓價跌而即時調整政策，反而舉棋不定，樓市才會一瀉千里。他指出，之後政府便步入另一個極端﹕2002年宣布無限期停建居屋，退出房屋市場，公屋供應亦大量減少，加上租住權保障取消，業主趁機大幅度加租，或將單位收回改裝為廉價賓館等，基層市民住屋條件因而進一步惡化，樓價也不斷飛升。

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有關首次公開招股個案中的上市文件披露 — 物業估值報告及市場報告中的資料 (GL65-13)(於2015年1月更新)

1 : GS(14)@2015-01-19 00:58:54

資料

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物業貸款　借20萬要還250萬墮cold call陷阱　債仔被迫賣樓

1 : GS(14)@2015-01-27 00:32:56





■向晴軒指中介公司做法與行騙無異，求助者債台高築根本無力償還。鍾偉德攝


【本報訊】市民要小心低息物業貸款cold call電話，免墮貸款陷阱。明愛向晴軒過去三年收到一百二十八宗物業借貸求助，當中三分一涉及中介公司，聲稱能給予低息物業貸款，處理原有債務，但轉介二三線財務公司貸款，才發現涉及大額中介費，令他們債台高築。有求助個案原欠債二十萬元，一年五度經中介轉介，總欠款額滾大至二百五十萬元，要賣樓還錢。記者：嚴敏慧



明愛向晴軒債務及理財輔導服務過去三年，有關二三線財務公司的物業借貸，以及中介費用問題的求助，數字大幅增加超過六倍，二○一二年只有十二宗相關求助，去年個案達八十七宗。向晴軒危機專線及教育中心項目主任翁麗萍指求助者本身能應付原有債務，但收到聲稱可將物業轉按，以更低息借貸兼套現的推銷電話，結果被吸引，向二三線財務公司借錢。機構分析求助人資料，發現他們月入平均僅一萬三千至一萬四千元，欠債原因三成為賭博，過度消費佔一成，失業及入不敷支佔兩成；每人向財務公司平均貸款九十一萬元，一百二十八宗個案總貸款額逾一億元。翁指三分一個案涉及中介費用，且一般不會事先告知平均收費二十六萬，最多一宗收九十萬元。中介會直接將有關費用加入總貸額金額，令債仔欠下更巨額數目。




指手法如同行騙


翁指財務公司也非低息貸款，個案分析所得，財務公司要求還款期一般為四十八個月或十年，實際年利率由13%至46%不等，若以借款九十萬元計算，13%年利率及四年還款期計，債務人每月要償還逾二萬四千元，除了較原有每月還款額高，以他們平均月入萬多元計，根本無力承擔；部份求助人更出現情緒困擾，與與伴侶離婚。有個案因生意周轉原借款二十萬元，一年間竟經五間中介轉介，債務滾大至達二百五十萬元，為原來的十二倍，最終要賣掉原有居屋。現時《放債人條例》規定，放債年息逾60%為違法。向晴軒督導主任郭志英稱全部個案若加上中介費用，年息其實已超過60%，但因手續費不受法例規管，財務中介公司明顯走法律罅，而中介事前未有透露收費的手法如同行騙，要求政府加強監管，檢控不良放債行為。





來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20150126/19016734

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拉鏈大王沽五億物業散貨

1 : GS(14)@2015-02-10 01:04:11





【先行套現】於觀塘起家、有「拉鏈大王」之稱的理想集團，在區內從事生產拉鏈五十年的廠商，現為全球第二大拉鏈供應商，原本與地產毫無關連。但在沙士之後，眼見地產市道低迷，開始將部份做實業的資金轉投買「磚頭」，在二○○四年開始在觀塘大舉入市掃入工廈，但近年工廈呎價升得太高，已套現逐步淡出，將資金轉型擴展餐飲及多媒體事業。



鄧健明：住宅易損手

理想集團沙士後一年，抽調部份投資金用作地產投資，其後再炒賣區內其他工廈及地廠。理想集團執行董事鄧健明表示，當年入市純因市況及經濟低迷，見價錢太吸引才買，加上見到觀塘有好大發展空間，所以專攻此區。當年大舉入市，其後投入逾十億元資金購入多項觀塘工廈單位、地舖，之後更買入不少住宅新盤，超過六成物業作中短線投資。多年來，只有工廈及地舖物業穩賺，住宅則不時損手。鄧健明指，自政府拋出九龍東計劃後，區內工廈造價飆升，「以前呎價四百至五百元大把貨揀，一來空置多，二來冇乜人敢買。但你睇吓

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