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港物業總值 夠買3紐約

1 : GS(14)@2014-12-10 18:28:19

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba1h.htm



【明報專訊】香港樓價貴是普遍印象，但究竟有多貴？與外國大城市相比又如何？《明報》特別抽取了與香港人口、面積相若，又同樣為金融及商貿中心的紐約市(New York City)及新加坡作比較。以全港應課差餉租值與物業平均回報率推算，2014年全港物業總市值約為20.6萬億港元，紐約市及新加坡則分別為6.7萬億與7.8萬億(見圖表)。換言之，賣出香港所有物業，足以買起3個紐約市或2.6個新加坡。有學者認為，香港產業因地產相關行業的過度膨脹而扭曲，對其他經濟領域已產生了排擠效應(見另稿)。


港物業總值約20.6萬億元 紐約6.7萬億

本報比較香港、紐約市及新加坡的物業市值基準，皆是以各地公布的官方數據為準。當中香港差餉物業估價署2014/15年度估價冊顯示，全港單位總數為311萬個，應課差餉租值總值為5640億元，意味將全港所有公私物業出租的話，全年租金收入為5640億，與此同時，差估署的數據顯示，去年全港私人住宅及非住宅平均回報率2.73厘，以此計算本港物業總市值約為20.6萬億港元。「亞洲四小龍」中，經常被用來與香港比較的新加坡，根據其國內稅務局統計，2012年全國物業的年度收益(annual revenue)為447億新幣(約2643億港元)，當時全國平均租金回報率約為3.8厘，可計算出2012年時，新加坡全國物業總值為1.17萬億新幣(約6.9萬億港元)，而據星洲官方公布，兩年來星洲物業價格升幅為8.5%，現時新加坡物業總值約為7.8萬億港元。

紐約市財政部2014年對全市物業的估價則顯示，全市所有物業總值約為6.7萬億港元。香港物業數量有逾300萬個，紐約市物業數量卻僅有104萬個，因當地除了有獨立屋(condo)與獨立產權公寓外，市中心大部分單位是合作社公寓(co-op)，即一個屋苑雖有上百個單位，但在財務局紀錄中是列作一個物業，故紐約市雖然人口數量與每戶人數與香港相若，物業數量卻遠少於香港。

港物業總值GDP 9.8倍 遠超紐星

中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出，本報用整體租值及回報率推算物業市值並非最準確，因各類型單位的回報率有高有低，用平均數字未必能反映現實，另外幾個地方的房屋政策各有特色，公營房屋及政府資助房屋價值也很難界定，不過他亦認為，若沒有直接物業價值的數據，用租值及回報率推算的方法也可以粗略得知該城市物業市價在哪個水平。

3個地區的人口密度相若，紐約與香港都是以金融為支柱產業的城市，而新加坡近年發展迅速，在經濟、高等教育等方面都經常被拿來與香港比較，若用物業總市值與國內生產總值比較，香港物業總市值是2013年GDP的9.8倍，紐約及新加坡卻只是1.2及3.4倍。

對此，莊太量認為，香港政府一直推行高地價政策，物業的土地成本本身偏高，近年在低息環境、流動人口大增的環境下，本港物業升值亦較其餘兩地更為顯著，加上香港地鐵網絡發達，交通方便，也在一定程度上推高了物業價格(見另稿)。他又指出，除住宅外，香港的商業樓宇價值更高，「香港商廈又多又貴，紐約商廈主要集中在曼哈頓區，新加坡雖然都有商業中心，但比中環細許多」。

鍾劍華：日泡沫爆破前 銀座物業總值如全美

香港理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華對現時香港物業市值等於紐約的3倍並不意外，他舉例稱，日本1980年代泡沫經濟破裂前夕，東京僅銀座等23個區的物業價值就等於整個美國，「但(經濟)一跌就30年起唔番」。他認為，物業市場價值的計算可以作為一個參考，但實際上市值波動十分大，例如2009年時一個單位賣100萬，到2014年便升值為200萬，「香港都應該考慮這個問題，升得愈高，跌得愈重」。

(深度報道 - 樓市怪象)(系列三之二)

明報記者 田青青

◆影片區，更多專訪片段：http://link.mingpao.com/20132.htm

■明報報料熱線﹕[email protected]/ 9181 4676

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2 : GS(14)@2014-12-10 18:28:30

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba2.htm

【明報專訊】中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量認為，香港方便發達的地鐵網絡，一定程度上會推高住宅租金。他與研究團隊通過比較香港、上海及台北不同地方的租金及交通情，發現地鐵站附近物業的租金與前往中心商務區的時間有關聯。莊太量指出，因基建影響市民往返家居與中心商務區的時間，而時間價值則影響市民願花多少錢在租金上，一個地區的交通愈方便，市民愈快可到中央商務區，租金就會升高，他舉例指若屯門至中環只需半小時，那屯門的租金就會大升。


紐約地鐵殘舊推動樓價不及港

莊太量認為，香港地鐵網絡發達，交通方便，而且很多地鐵站上蓋物業均為密集高樓，帶來「地鐵效應」，「例如同一個屋苑，附近新興建地鐵站的話，租金往往會升」。他又指因為新加坡國土多為平地，因此發展較為分散，地鐵站與站之間相隔較遠，紐約地鐵則因為殘舊，運行速度較慢，所以地鐵對物業價值的推動不及香港。

與另外兩地相比，本港物業價值升幅也最為顯著，莊太量認為，除低息環境令供樓成本降低外，流動人口大增也是一個原因，包括訪港旅客人數由2009年的不足3000萬，增加到今年接近6000萬，「來港消費、飲食及短期居留的人數大增，勢必會帶動商舖及附近住宅價格上升」，此外每年近2萬內地學生來港就讀，「好多要去鐵路沿線租屋，幾乎可以吸納那區租盤」。

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3 : GS(14)@2014-12-10 18:28:43

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba3.htm



移民紐約港人 30歲「上車」


2014年12月10日





【明報專訊】今年38歲的自由撰稿人王鏑移民紐約已10多年，他在紐約碩士畢業後，便在當地任職記者，並於30歲時做了業主。王鏑指當時負擔不起曼哈頓區的物業，於是就在皇后區買了一個約600平方呎的公寓，價錢只是10多萬美元，「連100萬港紙都唔使」。談及「上車」經驗，他表示當地華人通常較當地人節儉，「我無刻意虧待自己，都有保持一定生活質素，大概每年去兩三次旅行」，每月儲起人工的三分之一，到30歲時，已足夠作為買房的首期。


翻查紐約房產網站，若打算在皇后區置業，一個3至4房的合作社式公寓，售價由20萬至30多萬美元不等，而在香港沙田第一城，一個400呎的單位，做價已高達近400萬港元。

儲三分一月薪 30歲夠付首期

之後他「樓換樓」，買了一間獨立屋(house)，現時自己住在這個1000呎的兩房單位中，還有一個後院，他正逐步打理，並計劃日後空閒時便可在此種花養草。王鏑說，若在紐約置業，只要遠離市中心曼哈頓地區便有不少可負擔的單位供你選擇，他現在住的皇后區，距離市中心車程也只需半小時，但價錢已經便宜了一大截。

土地開放 小市民也可買地

王鏑本身修讀房地產，他認為紐約作為國際大都會，市民仍能安居的原因是紐約所有土地是開放的，任何市民都可以自行買入一塊土地自行發展，「如果睇中一幅地，你可以自己設計再請建築工人起樓，小市民都可以做地產商」，供應充足價格自然不會飛漲，反而「香港由高空望落係綠油油一片，好多土地都未開發」，亦只有大地產商才夠財力買地起樓，所以香港樓又貴又小。

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4 : GS(14)@2014-12-10 18:28:58

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba4.htm



高昂租金 致產業單一


2014年12月10日





【明報專訊】本港物業市值遠超新加坡、紐約，整體物業租值相當於國內生產總值(GDP)的25%，換言之，若將香港所有物業出租一年，已等於全港全行業3個月所有產出的價值。高租金效應下，僅金融及名牌連鎖店等商舖可負擔起鬧市租金，有學者認為，這將令經濟活動變得單一化；有年輕人創業起步艱難，要精打細算租用商場的「車仔檔」來避開貴租，而代價是租約短暫及要不時搬遷。


學者：僅金融業名牌店可負擔

根據全球房地產諮詢公司高緯環球上月發布的報告，香港銅鑼灣旺舖的平均呎租為1766元，為全球第二高。香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長莊太量指出，現時核心區的寫字樓租金及舖租可謂「天價」，僅金融業或名牌連鎖店可負擔，「因為金融業10億生意同做100億生意所需土地係一樣，但你要做飲食就唔同」，因飲食業要招待多一倍客人，便需要多一倍土地，難以負擔市區經營。名牌連鎖店之所以雄踞鬧市，他認為是集團更看重市區位置帶來的廣告效應，所以願負擔高昂租金。

莊太量又稱，租金貴的負面影響就是有可能造成行業單一化，或部分行業要被迫搬至偏遠地區，「過去可以各行各業百花齊放，現時得幾個行業可以生存」。雖然行業單一不一定會造成經濟困境，部分極端例子甚至看到經濟產出可能更高，「好似澳門，集中發展博彩業，靠賭都可以養自己，但如果每個人都去做荷官，咁點會有人去讀大學呢？」，但他認為，社會各行各業都需要人才，而每人有各自天分與興趣，如果香港僅金融業可以生存，有其他天分的年輕人回報便會較小，甚至難以找到工作，長遠不利於社會氣氛。另外，若集中發展的行業一旦產出減少，整個社會都大受其害，故經濟多元化發展是最好的。

高租金對年輕人創業亦可能帶來打擊，全球創業觀察報告顯示，香港創業率為6.27%，日本、美國及英國等地則均超過10%，與發達地區相比，本港創業率處於一個較低的水平。原本任職酒店室內設計的洪靜雲(Crystal)，創立了專售低脂朱古力的Chocolat-ier，用新穎方式售賣，現時每月營業額逾百萬。不過，4年前開店選址時，她直言「地舖係冇可能，我當時得五六萬元起步資金，地舖一來租貴，裝修都要十幾廿萬」，所以她只能選擇租金較低的商場「車仔檔」及pop up store(快閃店)，但作為沒有品牌知名度的創業者，要進駐商場亦絕非易事(見另稿)。

貴租打擊創業率

但這些平租舖位也有缺陷，因商場多數希望保持新鮮感，定期更換品牌，所以批出租約都較短期，Crystal的店舖也要不斷轉換地方「打游擊」，「兩星期、3個月、6個月租約我都試過，家每日都要同各個商場的租務部門傾，問佢有冇位」。人流旺、消費力強的舖位更是難得，曾試過有大集團看中Crystal的舖位，結果她被迫遷，亦試過被大幅加租五成，現時她自己只有尖沙嘴K-11商場的一個攤檔，但加上辦公室及朱古力倉庫等，每月租金成本超過10萬元，令她感到頗大壓力，要不斷想辦法整合幾個貨倉來減少租金開支。

趙世曾：港人愈住愈細「畸形」

高租金及高樓價亦造成香港物業畸形發展。差餉物業估價署的租金及售價指數顯示，面積70平方米以下的中小型單位佔去年私人住宅供應量的75%，而2009年時，70平方米以下單位只佔私樓供應量的四成，在港經營地產業務逾30年的卓能集團主席趙世曾說，現時市面上最受歡迎的並非中小型單位，而是「蚊型單位」，港人「愈住愈細」是畸形發展，但不少人供樓有困難，小型單位有助上車，所以即使面積較小，亦受到普羅大眾歡迎。

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5 : GS(14)@2014-12-10 18:29:13

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba5.htm



趙世曾：香港優待大地產商


2014年12月10日





【明報專訊】自言靠地產起家的卓能集團主席趙世曾，可謂見證香港中小地產商困境的代表，他接受本報專訪時直言，香港地產市場發展不健康，「香港營商環境，對大地產商就幾好，對小地產商就差了好多」，因此他近年已逐漸淡出香港市場，轉而積極開拓內地及馬來西亞等國際市場。


指近年批地建樓效率低

趙世曾自1970年代便涉足香港地產業，他表示，回歸前投到一幅地，由起樓到出售只需兩年半時間，但近年批地、起樓直至申請各種文件都程序繁複、效率低下，香港由效率之都變得「效率低、成本高、出產慢」，住宅項目若在5年內完成都算十分有效率。他舉例稱，卓能集團在荃灣的「九龍一號山頂」，7年前便入紙申請預售樓花同意書，到現時仍未獲批。他表示工程進度被拖延，批則麻煩之後，會令建築成本上升，且香港引入外勞不易，現時建築成本大升，也是樓價升的原因之一。

另外，他又指地產商會席位均為少數大地產商的代表，他們經常有機會與政府開會，他們提出的問題照顧不了中小型地產商，而中小型地產商則欠缺與政府溝通的渠道，「香港營商環境，對大地產商就幾好，對小地產商就差了好多」。

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6 : GS(14)@2014-12-10 18:29:34

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba6.htm



貴租壓力 創業靠「刁鑽」


2014年12月10日





【明報專訊】香港商業租金驚人地高，但香港相對簡單的稅制及營商透明度，仍吸引新一代創業者。不過，在貴租壓力下，創業者的新意念變得更重要，「諗頭」與產品要更刁鑽。


逐一商場敲門求租

Chocolat-ier創辦人兼執行董事洪靜雲(Crystal)，4年前開始在商場開舖，用自助「夾糖」形式售賣外國低脂朱古力，彌補本港市場中檔朱古力的空缺。一開始時因應高租金，Crystal選擇大型商場的車仔檔開業，不過Crystal指出，車仔檔雖租金低廉，但商場對每一個進駐品牌也精挑細選，「時又冇品牌又冇知名度，我真係逐間商場敲門求租」。Crystal發現本港高、低檔朱古力都品種繁多，於是她主攻中檔朱古力市場，現時售賣的朱古力有接近50種口味，顧客可根據自己的喜好來揀選，按重量計價，每克1元的價格，就算顧客夾一盒也不過100元。

舖內空間有限，Crystal便主動出擊增加品牌曝光率，商場美食展、朱古力展，甚至學校裏的展銷都「照殺」，她指展覽雖然租貴，但人流旺，短時間內即可回本。她亦不放過任何一個擴大生意的機會，有家庭主婦買朱古力來做蛋糕，Crystal得到啟發，力推烘焙朱古力，現時蛋糕店是她的一個主要客源；有準新人買她的朱古力作為結婚回禮，Crystal亦順勢推出婚宴朱古力回禮小盒，每月為她貢獻約10萬元營業額。此外，Crystal亦積極爭取在超市、百貨公司上架，香港、新加坡、澳門都有她的特許經營店，多管齊下，Crystal的朱古力生意每月營業額都數以百萬元計。

港缺科技行業 青年赴深研無人機

不過，亦有部分創業者因租金問題放棄了香港。立足深圳，專門研發無人機、年銷售額過億的大疆創新，其創辦人汪滔是香港科技大學的畢業生，談起當日創業，汪滔說自己還沒畢業便與幾個朋友去深圳租了個民居起步，他當初也曾想過在香港創業，因香港人才更多，市場更透明，但最終放棄了，原因除了香港租金高昂外，最重要是本港缺乏科技行業供應鏈，而且他工程系的同學們畢業後除繼續深造外，幾乎全部立志投身金融業，汪滔當時亦無法開出較金融業更高的人工吸引人才，因此只能將公司設在深圳。



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7 : GS(14)@2014-12-10 18:30:17

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20141210/news/ec_gba7.htm




香港房策 「一極端到另一極端」


2014年12月10日





【明報專訊】香港住屋經歷過寮屋及木屋等時代，港英政府曾大量興建徙置區安置難民及災民，之後逐步出現公共房屋及新市鎮等，港人住屋在一段時間內得到改善。有學者認為香港住屋過去有一個良性循環，但特區政府，特別是前行政長官曾蔭權治下的10年，打破了這個良性循環，令住屋問題惡化。


香港理工大學社會政策研究中心主任鍾劍華表示，香港1970、80年代新建了不少新市鎮，公屋供應量大增，高峰時期有逾四成人住公屋，加上1978年起有居屋，「公營房屋系統多元，條件都有改善」，特別是新建公屋無論在空間、配置及環境等方面都大大改善，但2000年後的香港房屋政策「由一個極端去到另一個極端」，令住屋情惡化。

不少人批評前行政長官董建華的「八萬五計劃」，但鍾劍華表示「八萬五」這個數字也有根據，因政府分別在93及97年做了兩次住屋需求評估，發現在97後的10年中，綜合結婚、離婚及移民等因素，香港總共需要79.9萬個新增住宅單位，惟之後遭遇亞洲金融風暴，樓價大跌令需求也一併減少，政府卻沒有因應樓價跌而即時調整政策，反而舉棋不定，樓市才會一瀉千里。他指出，之後政府便步入另一個極端﹕2002年宣布無限期停建居屋，退出房屋市場，公屋供應亦大量減少，加上租住權保障取消，業主趁機大幅度加租，或將單位收回改裝為廉價賓館等，基層市民住屋條件因而進一步惡化，樓價也不斷飛升。

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