📖 ZKIZ Archives

資產太集中物業約滿後宜賣樓

1 : GS(14)@2013-12-06 19:28:43

http://www.mpfinance.com/htm/finance/20131206/news/ec_ecv1.htm


首要任務是先幫Candy和Steven安排按揭貸款。Steven是一名公務員，可以申請政府的「居所資助計劃」(Home Financing Scheme)。透過這個計劃Steven可以向政府申請一筆約150萬的低息首期貸款。必須注意的是，根據政府庫房的規定，這類按揭的貸款文件不能夠為(All Monies)的樓契，一般銀行會安排稱為Term Loan的定期貸款。個別銀行對這類按揭貸款申請可能會有一些限制，例如只可以做傳統的P-plan或有額外的條款等。加上做這類按揭和向政府庫房申請「居所資助計劃」都需要時間，因此最好預留充裕的成交時間。最後Candy和Steven成功獲批一個P-plan的按揭計劃。

每月盈餘只減5000元

接下來就是檢視和優化Candy和Steven的財政狀。表1和表2列出他們買樓前後的收支和資產負債情。

首先Candy和Steven的現金流沒有太大改變，每月盈餘只減少了5000元。不過，從表2可以看到，在買入第4個物業前，物業資產佔他們的總資產的比例已經達到73%，屬於一個偏高的水平。在買入自住物業後，這個比例更高達96%，屬於極高的水平。Candy說新買入的物業是為了居住需要，並非為了投資，將來樓價升與跌也不會賣樓。不過他們亦表示另外3個出租物業是純粹投資資產，雖然他們相信物業價值長遠會上升，但也確實擔心中短期樓價會下跌。

最後，他們決定等其中一個出租物業的租約期滿後，便會賣掉物業，讓物業佔總資產的比例回落至80%以下。而且可以增加現金的比重，將來若有適合的投資機會也有足夠的彈藥捕捉機會。

林正宏(Perseus Lam)

---

2 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:05:58

這個case...是假的嗎？

1:收租物業方面仲要交物業稅，地租(可能)同管理費，3層樓夾埋每個月平均起碼5千吧？

2:第三項物業市值375，值201萬?超過一半吧！不合法的都可以登上報紙教人?

3:2個約4百萬既物業，以將軍澳區市值13000一個月，310萬的居屋(這銀碼沒私樓)也租值11000。他們合共只有不到3萬租金收入，比市價低7千…不太合理吧？

4:新居所方面，900萬樓，來自10萬cash,300萬基金。500萬銀行貸款，同150萬政府貸款。總共960萬。但…淨係DSD,要67.5萬。買賣雜費當4萬，少少裝修15萬。保守預計，除首期外要有90萬額外支出。根據佢講首期要250萬。所以買呢層樓動用既cash係340萬以上，佢計錯數。

---

3 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:08:31

*第二點是借201萬，現在出租只可做5成按，所以不合法

---

4 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:19:03

我特登上網check

http://www.mreferral.com/new-measures-on-mortgage.html

第二間物業起供款只可以佔入息4成。總收入12.36萬，只可以供款4.944萬，呢位作者既計出黎係每月供款5.55萬，which is大過上限。另外我睇過2.3萬呢個數係要30年期先做到，所以冇可能再拖長黎做。

由此可見呢位先生好唔熟悉同樓相關既事情，而一個有3間收租物業既家庭亦無可能拎盤數比佢睇…結論係呢篇文真實性低，參考價值很少

---

5 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:22:54

其實銀行有好多灰色地帶，但絕對唔可以公開講，更何況係報紙專欄?

BTW,呢篇放地產區都ok

---

6 : Sunny^_^(11601)@2013-12-06 20:34:49

唔怪之得啦，呢位林生係康宏既人黎既，財仔唔受金管局咁多限制…當然唔識咁多正規既條例啦

---

7 : pcp7838(1616)@2013-12-06 21:46:02

淨係 居所資助計劃 明明有三個出租物業都可申請, 擺明"潤"政府.

---