加按現有物業 籌首期買樓收租
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GS(14)@2014-06-27 09:22:30http://www.mpfinance.com/htm/finance/20140627/news/ec_ecv1.htm
【明報專訊】江先生已婚，有一個小朋友，與太太的每月收入約為76,000元；現持有一個市值330萬元的物業，尚欠樓按120萬元，每月供款8,000元；另持有30萬元股票及30萬元現金。江先生與太太及小朋友均有購買保險計劃，月供約4,500元；每月汽車支出約4,500元。江先生希望多購入一個物業，作收租之用，他正考慮物業大小及其他準備。江先生夫婦每月支出約佔收入四成，每月儲蓄46,000元。由於江先生目前已經擁有一個物業，因此再買樓需要支付雙倍印花稅(DSD)，這會增加首期成本。考慮到江先生的流動資金不足，筆者建議以外兩個方案選擇。
■方案一：二按現有物業，借錢付首期
由於江先生的流動資產只有60萬，需要為現時自住物業進行二按，一般而言，物業二按的貸款額最高可達樓價估值的七成，再減去一按貸款的供款餘額：
330萬元×70%－120萬元＝110萬元
假如二按還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為4,386元。而第二套物業由於是出租物業，而非自住，一般按揭成數只得五成，故需留意能否通過銀行的壓力測試，其供款能力需能夠承受超越6厘的實際按息。
以現時樓市來說，筆者建議選擇建築面積約400平方呎的兩房同區單位，以方便打理。一般以言，市值約300萬元的單位，每月租金收入大概有1萬元，但未包括管理費、差餉及地租等支出。假設銀行將為江先生的第二套物業提供五成樓宇按揭，最高150萬元，他需自行支付餘下的150萬元，加上律師費2,000元、按揭契2萬元、DSD9萬元及經紀佣金3萬元等支出約14萬元，換言之江先生合共需要164萬元。
第二套物業300萬，按五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按每月供款8,000元，及二按每月供款4,386元，總每月供款額為18,313元，扣除每月租金收入1萬元，實供8,313元，只佔兩人收入比例的一成，與原本供款金額相若。
■方案二：投資儲夠資金再買樓
自政府推出一連串辣招後，樓價仍處於回落之勢，租金亦向下調整，江先生的儲蓄比率甚高，因此建議先作中期投資，以儲蓄更多資金作首期，毋須以借貸支付首期。筆者建議可選擇月供高收益債券基金，既可收息及升值，如「聯博-環球高收益基金(美元)」一年回報率約4.93%，五年年度化回報為18.35%。
亦可儲夠資金再買樓
假設每月儲蓄25,000元，年回報率5%，5年後本利和約170萬元，屆時毋須以自住物業作二按，仍有足夠資金應該首期。以約300萬元的私樓單位為例，放租約1萬元，五成按揭，還款期30年，以2.5厘的按揭息率預算，每月供款額為5,927元，加上首按物業的每月供款8,000元，總每月供款額為13,927元，扣除每月租金收入，實供只需3,927元，財政上輕鬆得多。雖然方案二每月總按揭供款只需約4,000元，但注意會受若干因素影響，宜多留資金備不時之需。
張佩儀
美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁
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