📖 ZKIZ Archives

8 Jun 2016 - [個股] 領展(823)全年業績(至2016年3月)撮要

---------------------------------------------------------------------
去年有100%觀眾認同能夠從中獲益的「紅猴精讀課程」，6月29日(Wed)載譽再辦，早鳥優惠(6月15日前)報名從速：http://www.etbc.com.hk/e565b.html

---------------------------------------------------------------------


去年有100%觀眾認同能夠從中獲益的「紅猴精讀課程」，6月29日(Wed)載譽再辦，早鳥優惠(6月15日前)報名從速：http://www.etbc.com.hk/e565b.html
---------------------------------------------------------------------

11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績

新界東北三合一新發展區

根據「新界東北三合一新發展區」的規劃，粉嶺北、古洞北、坪輋/打鼓領三地興建新市鎮，容納17萬人口，預計首批房屋最快於2022年落成。 地產商於過往十數年，已分別於馬屎埔村（恒基）、石湖新村（新世界）及天平山村（新鴻基）不斷囤積農地。因土地主要由非居於村內的「原居民」擁有，他們賣地予商人後，租戶便不斷遭到迫遷。



政府2013年為新界東北發展計劃提出「原址換地」的收地政策，業權人若擁有超過4萬呎土地，就可向政府提出發展規劃，將農地轉變為住宅用地。 政府不會全面收地，容許地主原址換地，補地價發展。 發展局局長陳茂波2013年亦宣佈由原先建議的二至五倍，分別放寬到古洞北的3.5至6倍，和粉嶺北的2至6倍。



馬屎埔村位於粉嶺北梧桐河旁，是香港碩果僅存的其中一條小農村，可惜這裡偏偏位處「新界東北三合一新發展區」計劃之地段。 馬屎埔村民一直以來都認為，這項政策是將收地的任務變相轉交給地產商，令一場由新市鎮發展而起的爭議，轉移為地產商與小農戶之間的土地糾紛。 在村民眼中，恒基是只會囤積居奇，根本不善用土地的「地霸」。這種花長時間囤地然後發展地產的發展模式，其實是現下大部分地產商投資獲利的方法。

恒基（0012）在過去5年間買入超過310萬平方呎農地，地點分佈在古洞北、粉嶺北、坪輋、打鼓嶺、元朗南、錦田南及八鄉等。 恒基地產（0012）在馬屎埔的土地，早已達到原址換地的4萬呎門檻，但因為整體規劃已交城市規劃委員會通過，恒基必須收完規劃書上的每一塊地才能動工。 發展項目期望在2018年正式動工，2023年入伙。因此，恒基預計在2016年年底完成馬屎埔村的收地，然後在2017年完成「原址換地」的申請。



本港地產股數量不少，但是企業管治質素良莠不齊，投資者入市，宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中，恒基地產（0012）近年像中華煤氣每年10股送1股，新鴻基地產（0016）派息有上升趨勢，新世界發展（0017）每3、4年供股一次，長實地產（1113）在去年資產重組完成。

■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績

恒基地產（0012）的聯營公司中華煤氣、美麗華及香港小輪為集團帶來穩定之經常性收益。 加上逐步上升的物業租賃收入，為恒基股東提供穩步上升的股息，亦為集團供應相當穩定的現金流。

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	1,382億元	--
2	恒基地產（0012）	1,547億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半集團架構圖
3	新鴻基地產（0016）	2,686億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	707億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	763億元	--
6	恒隆地產（0101）	680億元	--
7	長實地產（1113）	1,880億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
8	太古地產（1972）	1,234億元	--

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

恒基地產（0012）

恒基地產（0012） 為投資控股公司，透過旗下附屬公司在香港及中國內地從事物業發展及投資、建築工程、基建項目、酒店業務及管理、財務借貸、百貨業務、項目管理、以及物業管理。 集團持有約4500萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。 中國國內物業發展方面，集團在北京、上海、長沙、重慶、南京、瀋陽、西安及蘇州均有住宅發展項目。

此外，集團持有多間香港上市公司，包括香港小輪（0050）、恒基發展（0097）、香港中華煤氣（0003）、美麗華酒店（0071）和港華燃氣（1083）。

恒基2014年將零售業務「千色店」借殼旗下恒基發展（0097）上市。






恒基地產（0012） 全年業績

恒基地產(00012) 3月公布截至去年12月底止全年業績，純利213.26億元，按年升27.3%；每股盈利6.46元；派末期息1.07元及以「十送一」基準派送紅股。

期內，營業額236.41億元，按年升1.16%，若撇除投資物業及發展中投資物業之公允價值變動，基礎盈利為110.09億元，按年升12%，每股盈利為3.33元。

去年自佔之香港物業銷售額為114.72億元，應佔租金總收入為64.04億元，按年升7%。內地方面，自佔合約銷售額為72.9億元，按年升40%，應佔租金總收入增長18%至17.48億元，集團於國內擁1.167億平方呎可建樓面面積之土地儲備。

公司指，今年擬開售7個全新項目（包括一個商業和一個寫字樓），涉及806個住宅單位；土地儲備方面，集團現時於本港擁有土地儲備自佔樓面面積2,440萬平方呎，當中包括進行發展中物業樓面、主要已開售項目可售尚餘樓面，及已建成各類收租物業（連酒店）樓面。而新界土地方面則有4,500萬平方呎。




發展 及 2016年目標

恒基地產（0012）主席李兆基指，集團旗下很多地盤興建中，將來亦可以帶來租金收入，而內地廣州、上海收租項目亦已經開工，未來集團租金將有多無少。

恒地（0012）業績報告顯示，集團擬於今年內推售的住宅項目，除已推出的長沙灣海柏匯、西半山帝滙豪庭及馬鞍山迎海．御峰，還有深水埗南昌街項目及何文田勝利道項目，5盤合計供提供806伙。 連同已推售的貨尾，今年可供出售的單位逾2,100伙。至於今年擬推出的商業項目，則有尖沙咀山林道項目，涉及商業樓面5.5萬方呎；以及九龍灣巨昇中心，涉及寫字樓樓面17.1萬方呎。

恒地（0012）現時有36個舊樓重建項目，李兆基指，恒地一向注重舊樓重建，重建數量比政府市建局更多，而且有很多好處，相信對業績會有貢獻。

樓價

李兆基認為，港府希望將地價壓低，讓市民可以較低價格買樓，以減低社會怨氣，因此過去多年政府推出多項辣招，如特別印花税等，增加買樓成本，以壓低樓價，但隨着樓價下跌兩成，相信對政府賣地收入造成損失，料政府未來不敢再出辣招，若樓價再跌，辣招會減少。

李兆基近日表示，目前樓價已從高位回落約兩成，未來一年料最多跌一成，「有錢就不怕買樓，你使乜驚。有需要睇中就買，無謂驚樓市淡唔買，買來自住，住得安樂又享受，風水又好，應該要買。」。

李兆基今年3月時曾表示，本港樓價會由高位跌三成，他近日於股東會後重申，自己約一年前，即恒指在24000點左右時，已預計樓價會回落最多三成，現時已累跌兩成，未來一年最多再跌多一成。 李兆基亦表示，現時恒地股價約40多元，但每股價值應為100元，因此長遠一定「抵買」。 李兆基指時有增持恒地，現時持股比例已達72.55%，有意增持至75%持股上限。



土地儲備

恒基地產（0012）在香港持有約4500萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。

集團在粉嶺北、洪水橋及坪輋三個新發展區擁有共約1100萬平方呎已入藍圖土地之未來上蓋發展收益，將為集團貢獻甚大的盈利。

在中國內地，集團有自佔樓面面積約290萬平方呎之存貨。 集團亦於14個城市擁有可供發展之土地儲備，合共自佔樓面面積約1.167億平方呎，當中約78%可發展為住宅物業。

財務管理

於2015年12月31日的借貸比率為16%（2014年：15.7%）。




短評

四叔說現在樓價已下跌兩成，所以最多只會再跌一成就見底。 筆者相信這個與如果下跌超過三成，政府為免負資產出現而需要減辣有關。

本港樓價偏高是一個事實，地產股受累於美國加息，但是樓價的下跌未必一定引致地產股的業績有很大的影響。 恒基持有市值1,800元的中華煤氣（0003）41.5%股權，煤氣貢獻30億元的穩定盈利和16.8億元的股息。 另外，物業租賃的稅前租金淨收入63億元，相比去年同期上升10%。 美麗華酒店（0097）近年股息穩步增長，貢獻1.4億元以上的股息。 加埋加埋，物業租賃和主要聯營公司的盈利佔集團盈利7成以上，近年逐步上升，是新地（0016）基礎盈利逐步上升的原因之一。

地產發展商不怕樓價跌，最怕成交低迷。 地產商做生意要注重企業的現金流，面粉便宜麵包就賣平d，貴買貴賣，平買平賣。 反而，如果積壓的存貨賣不出去，無法套現，反而會令公司捱利息，影響公司的盈利和現金流。 這個或可以解釋李兆基今年3月預計樓價會跌3成；李嘉誠今年3月估計，今年經濟20年最差，料賣樓差過沙士。 唱淡樓市後，地產商可以用更低價向政府補地價，財力雄厚的地產商能於樓市低潮時低價填補土地儲備，更有利企業的利益。



策略方面，恒地（0012）於過往在香港十數年不斷囤積農地，等候發展機會改劃為住宅地。 政府將地積比倍升，東北新巿鎮的收成集日漸接近，其時補地價，豪宅私樓便能拔地而起。 東北新巿鎮的落實，恒基地產（0012）將會是大贏家，為股東帶來資產提升的動力。 例如，恒基（0012）位於粉嶺北之四幅土地，預計可為集團提供共約44萬平方呎之商場樓面面積及364萬平方呎住宅樓面面積，正待達成補地價協議落實。 集團在粉嶺北、洪水橋及坪輋三個新發展區擁有共約1100萬平方呎已入藍圖土地之未來上蓋發展收益，物業銷售和日後管理，應該可以產生協同效應，為集團注入穩定的自由現金流。

在香港，恒地（0012）亦一向注重市區舊樓重建，平衡需要囤地，等待政府發展衛星城市規劃的長遠發展，亦可避免跟其他發展商高價爭投地。 收購舊樓重建項目收地成本雖然較高，但是地盤處於市區，地點方便，規模相對較細，令恒地的售樓策略更靈活。 以旗下西營盤重建項目計算，該地盤近地鐵站，可建樓面近30萬尺，一個重建項目可為公司帶來約30億元利潤。

恒基地產（0012）主要物業投資則是二線城市，一線城市的土地儲備只佔國內儲備的1成半。 比較同業，新地（0016）在國內的投資相當揀擇，主要物業投資集中於上海、北京和廣州一線城市。 筆者對恒基地產（0012）這方面的認識有限，暫時未能評論。



淨收益分報

恒基地產（0012）2015年度租賃業務佔淨收益比重佔4成，酒店、百貨、公用事業及能源佔3成多。 不包括投資物業之公平價值增加，淨收益為154億元，減去行政費用、財務收入/支出、利得稅等，基本溢利為110.09億元，比較去年同期上升12.0%。

#	分部	綜合業績 (港元)	淨收益比例
1a	物業銷售	39.80億元	26%
1b	物業租賃	63.03億元	41%
1c	酒店、百貨、其他	14.84億元	10%
1d	公用事業及能源	36.33億元	23%
1	淨收益	154.00億元	100%
2	行政費用	(13.01億元)	--
3	財務收入/支出	3.35億元	--
4	稅項	(24.72億元)	--
5	基本溢利	110.09億元	--

資產淨值，每股溢利，派息

恒基地產（0012）近年像中華煤氣一樣，每年10股送1股。 由於股數增多，業績報告內的每股資產淨值需要調整才能作比較。

如果不包括投資物業之公平價值變動，只計基礎盈利，恒基（0012）近年每年盈利由2元上升至3.33元，股息（調整後）更上升了一倍，表現出色。

包括投資物業之公平價值的增加，恒基地產（0012）近年的每股股東權益每年平均增加3.8元左右，加上平均派息0.9元，股東每股收益每年平均4.7元左右。 用現價42.55元相除，9倍左右。 換句話說，43元買入，未計算逐步的增長，9年左右回本。 恒基地產（0012）現價市盈率7.3倍，7.3倍這個數字亦算是接近近年的「平均市盈率」。

年度	每股資產淨值 (調整後)	派息 (調整前)	派紅股	派息 (調整後)
2010年	49.92元	1.00元		0.683元
2011年	53.43元	1.00元		0.683元
2012年	58.02元	1.06元	10送1	0.724元
2013年	62.19元	1.06元	10送1	0.796元
2014年	65.60元	1.10元	10送1	0.909元
2015年	69.09元	1.45元	10送1	1.318元

有關上面表中的股息，2015年度派息上升45%至1.45港元。 因為已經10股送1股，6月6日已經除淨，調整後，往績每股派息1.318港元 （1.45港元 x 10 / 11）。 2015年12月底每股帳面淨值76港元，調整後是69.09港元 （76.0港元 x 10 / 11）。




巿賬率

恒基地產（0012）2015年12月底的每股帳面資產淨值為76.00元，「十送一」後每股帳面資產淨值69.09元左右。 現價42.55元，市帳率0.62倍。

「四叔」李兆基指出，恒地每股資產淨值約100元，但股價只有40多元，所以長綫一定抵買。 李兆基說的100元是每股公開市場資產淨值，不是會計上的帳面淨值數字。這加上是非投資物業權益之和上市聯營公司（中華煤氣、香港小輪及美麗華酒店）之公開市場估值。 「十送一」後，調整至91.0左右。

這個淨值（每股帳面資產淨值: 69.09元， 每股公開市場資產淨值: 91.0元 ）未有計及集團在粉嶺北、洪水橋及坪輋三個新發展區擁有共約1100萬平方呎已入藍圖土地之未來上蓋發展收益。 所以集團的 RNAV 應該高於100元。

借用麥格理的歷史數字，現價巿賬率（0.62倍）低於平均數的0.79倍，接近市帳率0.55倍這個 1 x Standard Deviation 的數字。




同業比較

新世界發展（0017）每3、4年供股一次，然後「慷慨地」派回小部份給回股東，筆者對新世界有偏見，skip。 長實地產（1113）在去年資產重組完成，近來回購股份，筆者有興趣遲一些研究一下。

相比新地（0016），悲觀的情緒未有太影響恒基地產（0012）的股價表現，這個可能除了因為「四叔」李兆基不時增持恒地 （今年上半年40元至50元增持）之外，恒基樂此不疲的派發紅股和股息逐步的上升可能都是公司股價比較穩固的原因。

■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績

市場普遍認為新地樓優質，毛利率較高，對新地（0016）的評價亦較高。 二線城市物業沒有一線城市那麼優質，市區舊樓重建的發展周期長，將為恒基地產（0012）資金帶來壓力。 但是事實上，無論用過去3年又好，5年又好，恒地（0012）的股價都跑贏超過新地（0016），這個與恒地（0012）近年為股東帶來較高股息和增值有直接的關係。



過去的已成過去，新地（0016）現價市帳率嚴重偏低，股息今年起將會增加。 東北大地主和西北大地主，未來數年那個的股價會跑贏，筆者拭目以待。

企業	大地主	新界土地
恒基地產（0012）	新界東北大地主	4,500萬平方呎
新鴻基地產（0016）	新界西北大地主	3,000萬平方呎

地產商變大贏家　政府明益誇啦啦




市帳率，息率

恒基地產（0012）現價42.55元，市帳率0.62倍，息率3.1厘。

簡單估計，2016年度派息1.45元左右，預期息率3.4厘。






股價走勢

1年圖：



3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有地產股。


參考:

1. 恒基地產 12 業績
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2015_FR_21-Mar-2016.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0425/LTN20160425090_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0321/LTN20160321272_C.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2014_FR_23-Mar-2015.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2013_FR_20-Mar-2014.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2012_FR_25-Mar-2013.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2011_FR_21-Mar-2012.pdf

2. 恒基地產 12
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2015_FR_21-Mar-2016.pdf

3. 恒地　長實　新世界　東北發展大贏家 逾四成土地座落私人發展區
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130826/18394803

4. 林少陽：地產商賣花不讚花香
http://www.e123.hk/ElderlyPro/details/469027/77/

5. 洞北、粉嶺北新發展區
http://ktnfln-ndas.gov.hk/tc/2-1-about_project.php

6. 四叔：地價跌政府好傷 料減辣 住宅價還有一成下跌空間
http://www.mpfinance.com/fin/daily2.php?node=1464895159409&issue=20160603

7. 發展商土地「升呢」　政府有利益輸送之嫌 規劃佈局　重叠恒基土地邊界
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130826/18394783

8. 地產系列（二）：恆基兆業 （00012）與烏鴉落陽
http://forum.hkej.com/node/102330

9. 囤積農地待起樓圖利　恒基新鴻基5年購71個大球場
http://www.hk01.com/%E6%96%B0%E8%81%9E/21007/%E5%9B%A4%E7%A9%8D%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E5%BE%85%E8%B5%B7%E6%A8%93%E5%9C%96%E5%88%A9-%E6%81%92%E5%9F%BA%E6%96%B0%E9%B4%BB%E5%9F%BA5%E5%B9%B4%E8%B3%BC71%E5%80%8B%E5%A4%A7%E7%90%83%E5%A0%B4

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

定增審核趨嚴 上半年按“暫停鍵”的公司數逼近去年全年

6月29日晚間，博瑞傳播(600880.SH)終止了籌劃了近半年的發行股份及支付現金購買相關資產並募集配套資金事項。這已經是6月份第35家、今年上半年第143家停止實施定增的上市公司。

對於終止籌劃本次資產重組，博瑞傳播在公告中表示，是鑒於目前融資環境及審批條件的變化，綜合考慮證券市場走勢及公司多渠道融資發展的策略等原因。

審核趨嚴對上市公司再融資產生較大影響，上海某大型券商投行副總稱，目前監管層對於再融資涉及收購項目，以及募資合理性、必要性的審核都趨嚴了，包括擦邊球項目也都得調整，並購重組審核的有條件通過這項也要取消。

大批定增項目停止實施

今年上半年停止實施定增再融資的上市公司家數也因此暴增，並逼近去年全年。按照截至6月30日Wind資訊的統計數據，去年全年停止實施定增的家數為160家。

尤其自崇尚依法從嚴監管的新任證監會主席劉士余春節後就任以來，停止實施的定增項目日漸增多。

據統計，今年一月份和二月份，分別有12家和15家上市公司宣布停止實施定增項目;而到了三月份，數量開始上升至33家。二季度的三個月內，停止實施定增項目的上市公司也一直保持在24家、24家、35家的高位。

可見，自三月份以來，平均每天都有定增再融資項目停止實施。而這些停止定增項目也表明，監管層在積極堵塞再融資過程中存在的各種問題。

從募資投向上來看，維維股份(600300.SH)、新日恒力(600165.SH)、美克家居(600337.SH)、新華百貨(600785.SH)等多家擬將募集資金扣除發行費用後全部用於補充流動資金或償還各類貸款的定增項目的上市公司，最終停止實施。

而一些涉及跨行業並購，尤其並購轉向互聯網金融等領域的定增項目也紛紛停止實施。包括擬進軍互聯網金融行業的永大集團(002622.SZ)，擬通過並購第三方支付業務實現雙主業模式的西藏旅遊(600749.SH)，以及擬將收入來源將由現在的軸承領域，拓展到融資租賃業務領域的寶塔實業(000595.SZ)等。

上述投行負責人此前透露，目前對於用類金融的公司做借殼，包括上市公司、新三板公司已經全部停掉了。

另外，表示擬將盈利性較弱的資產剝離出上市公司，同時置入行業前景良好、盈利能力較強的後勤托管服務資產的鞍重股份(002667.SZ)也在面對不利因素的情況下，選擇了申請撤回重大資產重組審核。今年5月份，因公司及重組標的資產涉嫌違反證券法律法規，公司已被證監會立案調查並中止審查該次重大資產重組;而幾日前，又因該次重大資產重組獨立財務顧問西南證券被立案調查，公司並購重組申請被暫停審核。

已通過重組發審委審核且獲得證監會批文的一些定增項目也難保發行成功。僅今年六月份，就已有7家獲得批文的頂增項目終止實施。這其中也有如春秋航空(601021.SH)、世榮兆業(002016.SZ)等，其二級市場公司股票價格較長時間處於發行價格以下，導致批文最終到期失效的情況。

定增募資規模下降

監管審核趨嚴也使得增發再融資規模在近兩個月內出現逐級回落趨勢。據WIND資訊截止6月30日對股權融資規模的統計數據，6月份截止目前完成增發的只有22家，此前的5月份有54家，4月份有69家。而在2015年最高峰時，最高曾有一個月內155家上市公司實施了增發再融資。

從募集資金情況來看，6月份目前僅約546億元，遠低於5月份的約1164億元。不過，今年上半年截止6月30日的數據，合計增發募資金額仍高達6822億元，接近2015年全年13723億元的一半。平均募資規模甚至超過去年全年。今年上半年平均每家上市公司募資金額約為21.80億元，去年全年為16.01億元。

上述投行負責人認為，前兩年通過發行股份並購重組規模井噴式增長，導致一些問題出現。有些並購重組是為了買而買，為了配合做股價和市值管理，而不是為了公司轉型。因為跨界並購，管理層沒有管理能力把新行業、新公司經營好，出現了很多業績承諾虛高的情況。

03 Jul 16 - 中國燃氣(0384) 全年業績

北京控股注入十個資產項目

中國燃氣（0384）公布與大股東北京控股（0392）達成收購協定，擬收購北燃發展的全部已發行股本。 經調整收購價為15.34億港元，中國燃氣（0384）將發行股份以支付這宗交易，按照股價13.84港元計，該公司可能需要發行1.11億股支付交易，相當於現有已發行股份數的2.3%。 交易完成後，北京控股（0392）持股比例將由22.95%增至24.65%。

擬收購的資產包括10個城市燃氣項目，可連接居民人口達1030萬，3個CNG和1個LNG站和山東長距離輸氣管。

這項收購於2014年底公布，原本是包括12個城市燃氣項目，代價為20.64億港元，相等於1.49億股新股（每股發行價13.84元）。 項目分別位於6個省份，報批程序複雜。 事件拖了一年多未能成事，市場原本估計每股發行價將會調整至現價附近，低於原本發行價的13.84元。 最終決定先注入已獲批的10個項目，發行價保持不變，每股13.84元。



中國燃氣（0384）於6月公佈截至2016年3月底止全年業績，管道燃氣總銷量98.6億立方米，增長9.9%。 純利下跌32.6%至22.73億元，每股盈利45.79仙。 若扣除一次性或非經營性項目的影響，期內公司擁有人應佔核心溢利應為37.16億元，同比增長11.9%。

面對人民幣貶值的滙兌風險，中國燃氣（0384）去年大幅削減外幣債務，外債佔比由83%大幅下降至現時7.1%，置換美元貸款帶來的一次性前端費用。 人民幣兌美元貶值，去年共錄得10.82億元匯兌虧損，其中包括旗下子公司匯兌損失約5.13億元、聯營公司中裕燃氣（3633）匯兌損失及其資產撥備9555.3萬元，以及置換美元貸款帶來的一次過前端費用增加約1.2億元。

■　 29 Apr 16 - 中國燃氣(0384) 中期業績
■　 07 Jul 15 - 中國燃氣(0384) 全年業績
■　 28 Nov 14 - 中國燃氣(0384) 中期業績
■　 08 Aug 14 - 中國燃氣(0384) 全年業績
■　 05 Dec 13 - 中國燃氣(0384) 中期業績



中國燃氣（0384）去年度管道燃氣總銷量增長9.9%，經常性盈利增長11.9%，每股基本增長12.9%，稍為低於預期，原因是燃氣銷量低於預期。 另一方面，股東注入資產後，拉低整體市帳率的同時，中國燃氣可以整合一起來發展和提高效率，市場反應正面。

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

中國燃氣（0384）

中國燃氣（0384）主要於中國大陸從事建設、經營城市燃氣管道，向居民和工商業用戶輸送天然氣和銷售液化石油氣。

根據中國燃氣（0384）2013年年報，集團擁有184個城市燃氣項目，也是中國最大的城市燃氣項目組合。該集團同時投資燃氣碼頭、儲運設施、燃氣物流系統和加氣站等相關的基礎設施，以及開發與應用石油、天然氣、液化石油氣相關技術。 集團同時投資燃氣碼頭、儲運設施、燃氣物流系統和加氣站（壓縮天然氣和液化天然氣）等相關的基礎設施，以及開發與應用石油、天然氣、和液化石油氣相關技術。

劉明輝是中國燃氣（0384）創始人、劉明輝自2010年12月被深圳市公安局以涉嫌「職務侵佔罪」拘留。2011年3月，劉明輝被罷免中國燃氣董事職務。 2011年11月，劉明輝被獲保釋。2013年7月，深圳市福田區人民檢察院決定，由於所指控侵佔中燃有關孝感市項目資產的事實不清、證據不足，不符合起訴條件，不予起訴劉明輝及黃勇。 2012年8月劉明輝再次重掌中國燃氣，被委任為公司董事總經理兼總裁，正式回歸。

截至2016年3月，集團合共於計25個省、市、自治區取得305個擁有專營權的管道燃氣項目，並擁有13個天然氣長輸管道項目、571座壓縮╱液化天然氣汽車加氣站、1個煤層氣開發項目，以及98個液化石油氣分銷項目。







中國燃氣（0384) 全年業績

中國燃氣（0384）2016年6月公布截至3月底止全年業績，純利按年跌32.57%至22.73億元，主要由於人民幣相對美元貶值，子公司錄匯兌損失5.13億；中裕燃氣的資產撥備等。每股盈利45.79仙，派發每股末期息14.46仙，計及中期息，全年股息共19.46仙，2015財年為16.15仙。

期內，核心溢利按年升11.9%至37.16億元。收入按年跌7.98%至291.39億元，毛利增加8.95%至70.33億元。整體毛利潤率由20.4%增至24.1%。

年內，集團共銷售98.6億立方米天然氣，較去年同期增長9.9%，天然氣主要通過城市管網（零售）和批發業務（包括長輸管道）來銷售，其中城市零售管網共銷售72.95億立方米天然氣，較去年同期增長8%，而批發業務（包括長輸管道）較去年同期增長15.5%。



期內，集團銷售天然氣予居民用戶的平均售價（不含稅）為每立方米2.29元人民幣，予工業用戶的平均售價（不含稅）為每立方米2.59元人民幣，予商業用戶的平均售價(不含稅)每立方米2.68元人民幣，予壓縮天然氣╱液化天然氣汽車用戶的平均售價（不含稅）為每立方米3.01元人民幣。

截至3月底止，集團手頭現金55億元，集團之淨資產負債比率79%（去年同期66%）。




發展 及 2017年目標

劉明輝表示，去年集團管道天然氣銷量達到100億立方米（98.6億立方米），目標今年增加20%至120億立方米。

管道燃氣網絡方面，去年完成新增接駁210萬戶居民用戶，集團預期未來幾年將有溫和增長，今年目標220萬戶。

集團現擁有8個液化石油氣碼頭及98個液化石油氣分銷項目。集團已發展成為中國規模最大的縱向一體化LPG業務運營服務商。 集團去年銷售液化石油氣310萬噸，同比增長28.6%。 今年目標銷售液化石油氣（LPG）增加至380萬噸。 公司副總裁朱偉偉表示，LPG業務未來對集團的業績貢獻會愈來愈大，垂直整合LPG價值鏈，能促進LPG資產利用率。該業務去年毛利率上升4.5個百分點，至12.2%。

另外，執董兼執行總裁黃勇表示，今年液化天然氣（LNG）貿易量目標為80萬噸，去年為30萬噸。

集團表示，內地煤改氣為公司業務帶來巨大機遇，集團去年簽約的煤改氣工業及商業用戶有950戶，新增改造燃煤鍋爐3,067蒸噸，每年有4.5億立方米天然氣需求，2016財年煤改氣用戶消費4.3億萬立方米，按年增長52%。今年目標新簽1,500煤改氣用戶，每年天然氣需求達5億立方米。



收購

集團6月公布多項收購

▪　　以15.34億元向北京控股（0392）收購10個城市燃氣項目，市帳率1.4倍。 將發行股份以支付這宗交易，按照股價13.84港元計，該公司可能需要發行1.11億股支付交易，相當於現有已發行股份數的2.3%。
▪　　以0.82億元向SK E&S收購香港武漢目標公司餘下49%股本，市帳率2.7倍，市盈率8.6倍。
▪　　以2.77億元向北京控股（0392）收購中石油北燃（錦州）51%股本，市帳率2.3倍。




財務管理

2016年3月底，中國燃氣（0384）持有現金及現金等價物55.0億港元（2016年3月底：52.9億港元），淨資產負債比率為0.79（2015年3月底：0.66）。

中國燃氣（0384）過去大部份債務為美元債，但收入及資產以人民幣計算，去年8月人民幣大幅貶值後，集團馬上調整外債佔比。 由於大量置換債務，公司於一年內應償還的短期貸款按年激增2.63倍至逾103億元，淨資產負債率亦按年提升13個百分點至79%，朱偉偉表示，公司未來會進一步調整債務結構，用成本合適的中長期債務替換短期負債。

外債比例已由83%降至7%，未來人民幣貶值對集團的影響有限。

集團副總裁朱偉偉表示，以往美元債的平均財務成本大約3.1-3.2%，配換後，人民幣債的平均財務成本約4%，比美債高0.8個百分點。 雖然財務成本略升，但他認為內地息口趨勢向下，長遠看仍是有利，可降低匯兌風險。

他又指出，發行中長期債務只是融資方法之一，未來可以發行短期債，而且債息亦可以選擇浮動或固定。



股權

中國燃氣（0384）主要股東的簡要資料如下︰

▪　　北京控股（0392），持股量為22.95%。
▪　　劉明輝先生是中國燃氣的執行主席、董事總經理、總裁及創始人，持有21.23%股權，是集團的第二大股東。
▪　　富地石油持股量為19.39%。
▪　　韓國SK E＆S 主要從事城市燃氣、液化天然氣（液化天然氣）及電力業務，持股量為15.84%。
▪　　The Capital Group 持股量6.02%。
▪　　印度國營天然氣公司Gail持股量3.05%。



公司2015年至2016年回購合共6352萬股股份，佔已發行股本1.277%，最高購回價為12.56元。

The Capital Group 2016年4月在場內以每股的平均價12.46元增持至5.00%，2016年5月以每股的平均價10.66元增持至6.02%。

北京控股注入10個資產項目後，新股發行價的13.84元，北京控股持股量將會增加至為24.65%。




短評

目前天然氣佔全國一次性能源比例為5.6%，世界水平為24%。 中國空氣污染嚴重，天然氣將在大氣污染防治行動中扮演重要角色，天然氣企業的發展前景無庸置疑。 下游的分銷商的投資價值取決於天然氣的競爭力，中國政策對於天然氣各持分者（上游、中游、下游、用家）利益的調整（如有），經濟增長放緩影響用氣意慾的程度。

中國燃氣（0384）去年度收入按年下跌8%，收入下跌除了是因為國際油價大幅下滑拖累了液化石油氣業務的收入表現，人民幣下跌亦是原因之一。 毛利則按年上升8.9%至70.33億港元，純利按年下跌32.6%至22.73億港元。 扣除匯兌損益、減值影響、置換美元貸款的一次性費用、訴訟申索以及其他一次性款項，公司擁有人應佔核心溢利增長11.9%至37.16億港元。 每股基本核心溢利為74.86港仙，上升12.9%。

北京控股（0392）向集團注入北燃發展，換取中國燃氣（0384）1.11億股新股（每股發行價13.84元），代價約為15.34億港元。 北燃發展注入價是市帳率1.4倍，遠低於中國燃氣（0384）現時的3.0倍，可拉低整體市帳率。 中國燃氣一直在遼寧、河北、山東及安徽省經營天然氣項目，注入北燃發展後，中國燃氣（0384）可以整合那地區的資源來提高效率。

燃氣過去數年持續增長，股價跑贏大市，但是燃氣企業需要保留現金收購合併，股息偏低，股價某程度上短期受市場氣氛所影響。

中國燃氣（0384）現價11.82元，低於去年最高購回價的12.56元，與大股東的「加碼」價的13.84元有15%的折讓，顯得現價偏低。




同業比較

燃氣股相繼公布業績，並公布了今年天然氣銷售量指引，普遍增長目標都有雙位數，今年燃氣股增長前景樂觀。

華潤燃氣（01193）在併購方面相當進取，自然增長和收購活動帶動長線增長的同時，盈利亦較穩定。 龍頭的華潤燃氣（1193）背景雄厚，估計未來數年盈利穩定增長按年1成半或以上，市場給予的估值亦是同業中較高的一員。

新奧能源（02688）新增接駁居民用戶的數量近年平穩，盈利增長主要由售氣量所帶動。 新奧近期受浙江省《關於進一步降低企業成本優化發展環境若干意見》所影響，股價落後。

中國燃氣（00384）近日公佈北京控股注入十個資產項目快將成事，中國燃氣將發行股份以支付這宗交易，按照股價13.84港元計，該公司可能需要發行1.11億股支付交易。 13.84港元是中國燃氣核心溢利市盈率18.5倍，這是大股東北京控股（00392）給予的估值。

■　 06 Apr 16 - 北京控股(0392) 全年業績
■　 29 Mar 16 - 港華燃氣(1083) 全年業績
■　 17 Apr 16 - 華潤燃氣(1193) 全年業績
■　 07 May 16 - 新奧能源(2688) 全年業績

企業	每股經常性盈利增長
	去年度	今年度預期
中國燃氣（00384）	12.9%	12-18% (E)
華潤燃氣（01193）	23.3%	15% (E)
新奧能源（02688）	16.9%	15% (E)
香港中華煤氣（00003）	1%	1-5% (E)

企業	現價	每股經常性盈利	市盈率 (核心溢利)	今年度預期增長
中國燃氣（00384）	11.82港元	0.7486港元	14.6倍	12-18% (E)
華潤燃氣（01193）	23.50港元	1.30港元	18.1倍	15% (E)
新奧能源（02688）	38.15港元	3.01港元	12.7倍	15% (E)
香港中華煤氣（00003）	14.14港元	0.575港元	24.6倍	1-5% (E)

盈利，市盈率

中國燃氣（0384）2015-16年盈利按年下跌32.6%至22.73億元，每股盈利45.79仙。 若扣除一次性或非經營性項目的影響，期內公司擁有人應佔核心溢利應為37.16億元，同比增長11.9%。 每股基本核心溢利為0.7486港元，同比增長12.9%，全年股息19.46為港仙（2014-15年度為16.15港仙）。

中國燃氣（0384）現價10.96元計算，每股溢利0.4579港元，市盈率23.9倍，息率1.6厘。 每股核心溢利0.7486港元，核心溢利計算，市盈率14.6倍。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有燃氣股。


近年業績摘要

營業額 (港元)	上半年	全年
2009-10年 營業額	39.37億元	102.12億元
2010-11年 營業額	65.38億元	158.62億元
2011-12年 營業額	79.13億元	189.34億元
2012-13年 營業額	85.67億元	212.50億元
2013-14年 營業額	104.61億元	260.08億元
2014-15年 營業額	155.88億元	316.86億元
2015-16年 營業額	141.50億元	291.38億元

盈利 (港元)	上半年	全年
2009-10年 盈利	4.32億元	8.75億元
2010-11年 盈利	0.93億元	6.26億元
2011-12年 盈利	3.74億元	9.54億元
2012-13年 盈利	8.08億元	17.64億元
2013-14年 盈利	12.83億元	26.60億元
2014-15年 盈利	16.80億元	33.71億元
2015-16年 盈利	13.04億元	22.73億元

每股盈利(港元)	上半年	全年
2009-10年	$0.1295	$0.2619
2010-11年	$0.0269	$0.1631
2011-12年	$0.0852	$0.2176
2012-13年	$0.1831	$0.3937
2013-14年	$0.2741	$0.5358
2014-15年	$0.3356	$0.6730
2015-16年	$0.2615	$0.4579

參考:

1. 中國燃氣 384 業績

http://www.chinagasholdings.com.hk/uploadfiles/20160630063717449.pdf
http://www.chinagasholdings.com.hk/uploadfiles/20160628044742912.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0628/LTN20160628175_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1214/LTN20151214368_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1125/LTN20151125134_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0624/LTN20150624250_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/1126/LTN20141126273_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0319/LTN20140319233_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0625/LTN20140625225_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/sehk/2013/1126/LTN20131126137_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0716/LTN20130716132_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2013/0626/LTN20130626257_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/1129/LTN20121129110_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2012/0628/LTN20120628239_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2011/1129/LTN20111129532_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2011/0629/LTN20110629032_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2010/1129/LTN20101129364_C.pdf

2. 中國燃氣 384
http://www.chinagasholdings.com/
http://www.chinagasholdings.com.hk/sitecn/xmgl/index.html

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

上半年A股IPO融資額下降80% 預計全年最多融資800億

完成了61宗IPO，實現融資額288億元，同比均大幅下滑。在發布的7月4日2016年上半年A股的主要數據中，普華永道預計，今年全年,A股將實現IPO120宗，最多實現融資800億元。

2016年上半年，由於發行節奏控制，A股IPO數量大幅下滑。根據普華永道統計，2016年上半年，A股共計完成61宗IPO，融資總額288億元，較2015年同期分別下滑了67%和80%。

分市場來看，今年上半年A股的61宗IPO中，上證所主板共計26宗，融資金額達134億元。深交所中小板IPO共計15宗，融資金額83億元;創業板共計20宗，融資金額71億元。

不僅A股市場信息，今年上半年，紐交所、納斯達克、倫敦主板、香港等全球主要市場的IPO數量、融資額等都出現了大幅下滑。作為上半年IPO數量、融資額在全球市場位居第一的香港，無論是IPO數量、融資額也同比下滑了22%、66%。今年上半年，香港完成IPO40宗，融資額435億港元。

“上半年A股市場波動反複，為了維持資本市場的穩定，監管層收緊了新股審批的節奏。”普華永道中國內地及香港市場主管合夥人林怡仲估計，下半年A股IPO的數量或將維持與上半年相當，預計全年IPO數量為120宗左右，融資規模在600億-800億元人民幣左右。

此前的6月24日，證監會宣布，已經專門部署首次公開發行(IPO)欺詐發行及信息披露違法違規執法行動，且第一批違法違規線索已經進入執法程序。市場普遍認為，這將會IPO產生一定影響，有可能是為註冊制做鋪墊。

“IPO核查也不是第一次了，現在做的事情，就是在為未來鋪路。監管層一直都在推進註冊制，只是沒有預期那麽快，IPO核查更有利於為註冊制奠定基礎。”普華永道中國審計部合夥人姚文平說，IPO核查有利於提振市場信心，未來應該持續加強。

而普華永道中國審計部合夥人孫進認為，註冊制的推出將是必然趨勢。註冊制改革的核心是信息披露，可以讓各方都歸位盡責。推動註冊制改革，可理順上市通道，提升上市公司質量和加強法律責任監管。

不同於以往，此次IPO核查的範圍、力度都明顯加強。根據證監會介紹，此次檢查將全面覆蓋IPO各個環節，全面覆蓋發行人、控股股東和實際控制人、中介機構等各類主體，全面覆蓋不披露、不及時披露、虛假披露等各種違法行為。而在線索收集方面也是全面發動，包括日常監管、交易監控、信訪舉報等多個部門和環節，全覆蓋地查找線索，甚至明確表示鼓勵內部人舉報。

“資本市場有沒有效，中介機構做的還不好，是一個很重要的指標。”姚文平說，在IPO的過程中，包括投行、律師事務所、審計機構在內的中介機構要對信批承擔法律責任，確保信披質量，其表現好壞，將直接影響企業發行。但在A股市場，中介機構做得不夠好。而監管層采取的措施，正是促使中介機構向這一方向努力。

11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績

領展拆售商場和停車場

政府為傷殘人士而制定的《康復計劃方案》訂立了政策目標，據1999年方案文件，公共屋邨居住或工作的殘疾車主，均可在該屋邨內享用半價停車月費優惠。現時政府屬下停車場，包括房委會停車場均提供半價時租、月租優惠予傷殘人士，而領展自2005年從房委會購入物業後，亦有保持半價優惠，2012年起更提升至四折優惠。

領展（00823）去年沽出多個非核心區商場等物業，根據報道，在23個領展已出售的停車場，有6個停車場已停止提供四折傷殘人士泊車優惠，包括香港仔田灣邨、筲箕灣東熹苑及柴灣峰華邨等。 田灣邨停車場的新業主「傑熙投資有限公司」，自3月起取消傷殘泊車四折優惠，變相加租1.7倍。



立法會議員張超雄認為，屋邨停車場本是政府興建給居民的配套設施，當年房委會出售物業時，曾承諾有關設施將繼續滿足居民泊車需要，現時新業主取消傷殘優惠是違反承諾， 「若因（政府）出售停車場而不能貫徹執行政策，政府有責任去糾正」。



香港政府一直聲稱與領展之間的買賣，有契諾條文保障規管，並且在立法會上多次強調有機制防止拆售商場和停車場不可分拆出售。 但是，根據香港電台透過土地查冊，取得當日房委會與領展之間的買賣契約、再配合屋苑的地契、公契等等法律文件，交由專業人士分析，發現於香港大部分居屋和租置屋，政府容許停車場拆售。

「一般而言，商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場鋪位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效。」

■　 立法會房屋事務委員會 : 香港房屋委員會分拆出售零售及停車場設施 (2014年5月)




鏗鏘集：一紙之諾 (2016年7月10日)




房產信託基金

現時香港共有多隻REITs上市，當中包括越秀房產信託基金（0405）、陽光房產（0435）、置富產業信託（0778）、泓富產業信託（0808）、開元產業信託（1275）、春泉產業信託（1426）、富豪產業信託（1881）、冠君產業（2778）、匯賢產業信託（87001）及領展（0823）。

在上述REITs中，不少都是由上市公司背景，或就是由上市公司分拆出來。例如由長實（0001）旗下的置富產業信託、泓富產業信託及匯賢產業信託；越秀（0123）旗下越秀房產信託基金；恆基（0012）旗下陽光房產；富豪國際（0078）旗下富豪產業信託；鷹君（0041）旗下冠君產業。

於本港上市的REITs，一律受到《房地產投資信託基金守則》所監管。據守則規定，REITs不得從事房地產以外的業務，而且每年亦必須將90%或以上的除稅後淨收入，以紅利的方式，派發給基金單位的持有人。因此，REITs的股價一般較具抗跌力，派息亦有保證，是喜愛高息投資者的上佳選擇。

選擇 REITs 時，除考慮派息外，還要注意其資產的租金、出租率狀況及負債等。 領展房產基金（0823）過去租金收入一直維持穩定增長，儘管本港經濟環境轉差，主要依賴必需品市場的領展，收入和增長比較穩定。

■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場 + 酒店	廣州、上海7項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成，酒店及服務式公寓佔3成 可出租面積524萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年底
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	177項購物商場	藍籌股，香港175項物業，內地2項物業 可出租面積1,280萬平方呎 車位76,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊 可出租面積230萬平方呎
9	匯賢產業信託（87001）	寫字樓 + 商場 + 酒店	北京、重慶、瀋陽3項物業， 可出租面積103萬平方米

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

領展房產基金(0823) 全年業績

領展房產基金（0823）2016年6月公布截至3月底止全年業績，收益按年升13.2%至87.4億元，物業收入淨額按年升14.9%至65.1億元，可分派收入升12.4%至45.67億元。每基金單位末期分派為107.19仙，對比上年同期為93.28仙。

公司指出，於2016年3月底，零售物業組合的租用率按年升1.2個百分點至96%，續租租金調整率為25.9%，而零售租金則按年錄得6.7%增長。年內，每個泊車位每月收入增加14.4%至2,022元。

中國內地物業組合方面，集團於2015年4月及2015年8月完成收購北京歐美匯購物中心以及上海企業天地1號及2號。歐美匯購物中心於今年3月31日的租用率達100%，而財政年度內的零售續租租金調整率則為38.7%。至於上海企業天地於財年度內，辦公室的續租租金調整率為12.8%，而於今年3月31日的租用率則為100%。




領展房產基金(0823)

領展房地產投資信託基金（Link Real Estate Investment Trust），前稱領匯房地產投資信託基金，是首家在香港上市，及亞洲市值最大的房地產投資信託基金。

領展的資產是由香港房屋委員會（房委會）分拆其零售物業及停車場而來，於2005年11月上市。 領展是完全由私人和機構投資者持有，公眾持股量達100%，香港政府無持有任何權益。 2014年​12月，領展（0823）獲納入恒生指數，成為指數成份股。

領展（0823）的物業組合包括分布香港、北京和上海之零售商舖、鮮活街市、停車場及辦公室物業。

■　 13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績




短評

筆者2個月前分析過領展（0823）的業務，現時沒有什麼新的補充。 當時息率是3.9厘，現時是3.8厘，未計末期股息，股價上升了15%。

■　 13 May 16 - 領展房產基金(0823) 中期業績

與5月時的短評一樣，借用曾淵滄博士的評論，「4厘息是一個不錯的決定標準，如果領展股價被炒上而收息率低於4厘就不值得追了」，「股息率低於3厘，吸引力就差了」可作參考。

房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率2個月前為1.9厘左右，現時下跌至1.4厘附近。

蘋果日報 曾淵滄專欄： 兩隻收息股要留意 領展在零售業低迷的背景之下盈利大大增長，股價也急升，前日公佈業績後，股價上升1%，昨日再上升4.5%，持有領展的目的應該是收息。經過兩日急升之後，幸好股息率仍可維持在4厘以上，我認為4厘息是一個不錯的決定標準，如果領展股價被炒上而收息率低於4厘就不值得追了。論收息率，印象中越秀房托（405）最高，長期達7厘以上，換言之，越秀房托股價長期變化不大，收息也很穩定，是理想的收息股。 ■　 蘋果日報 曾淵滄專欄： 兩隻收息股要留意 （2015年11月13日）

蘋果日報 曾淵滄專欄： 趁跌市買入收息股 領展是超級好股，上市至今，我沒有停止的推薦，不過，買領展以收息為目的，如果股價一升再升，使到股息率低於3厘，吸引力就差了 ■　 蘋果日報 曾淵滄專欄： 趁跌市買入收息股 （2016年6月14日）

▪　　領展房產（0823）現價54.20元， 息率3.8厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.47元， 息率4.5厘。
▪　　置富產業（0778）現價9.67元， 息率4.9厘。
▪　　泓富產業（0808）現價3.26元， 息率5.4厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.61元，（2015-16年度預期）息率5.4厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.38元， 息率7.0厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.36元， 息率7.9厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.25元人民幣， 息率8.3厘。





息率

領展房產基金（0823）現價54.20元，股息按年升12.8%至2.0618元，息率3.8厘。

簡單估計，領展房產基金（0823）2016-17年度每個基金單位的分派金額上升7%至2.2元。 現價54.20元計算，預期息率4.1厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 領展房產基金 823 業績

http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/Presentations/20160608_Annual_Results_Analyst_Presentation.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/Presentations/Corporate%20Presentation%20March%202016.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/20160219%20Acquisition%20of%20a%20mixed%20use%20commercial%20building%20in%20Mong%20Kok.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/Presentations/Interim%20Results%20Analyst%20Presentation%202015.pdf
http://www.linkreit.com/EN/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Eng/Presentations/Corporate%20Presentation%20September%202015.pdf
http://www.linkreit.com/TC/investor/Documents/Financial%20Reports%20and%20Presentations_Tc/201507_Acquisition_of_Corporate_Avenue_1%20and_2.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0608/LTN20160608132_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1126/LTN20151126263_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1111/LTN20151111150_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0619/LTN20150619800_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0610/LTN20150610142_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0324/LTN20150324688_C.pdf

2. 領展房產基金 823
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0219/LTN20160219618_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/1027/LTN20151027602_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0724/LTN20150724040_C.pdf
http://www.linkhk.com/tc/Pages/Index.aspx
http://www.linkreit.com/EN/Pages/default.aspx
http://www.linkreit.com/TC/news/Documents/24Mar2015_The%20Link_FactSheet_CHI.pdf
https://www.linkreit.com/Corporate_Brochure_2015-16/download/tc/LinkBrochure_full_reduce.pdf

3. 曾淵滄專欄： 趁跌市買入收息股
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20160614/19652996

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

上交所：上半年處理異常交易2275起 較去年全年增92%

今年上半年，上交所共處理異常交易行為2275起，較去年全年增加92%；同時，實施書面警示、盤中暫停交易等自律監管措施3205次，較去年全年增長76%。

人社部：上半年新增就業717萬人 完成全年目標任務71.7%

7月22日,人力資源和社會保障部召開新聞發布會，介紹2016年第二季度人力資源和社會保障工作進展情況。

上半年，就業形勢總體平穩

1-6月，全國城鎮新增就業717萬人，完成全年目標任務的71.7%。二季度末，全國城鎮登記失業率為4.05%，保持在較低水平。做好化解過剩產能中的職工安置工作，啟動實施“化解過剩產能企業職工特別職業培訓計劃”，開展政府補貼性職業培訓。

農村勞動力轉移就業穩中略增，二季度末，農村外出務工勞動力17509萬人，同比增長0.4%。我部對10省500個行政村的監測情況顯示，二季度末500村外出務工人數29.7萬人，同比增長1.2%。成功舉辦二十國集團勞工就業部長會議，通過《2016年二十國集團勞工就業部長會議宣言》以及二十國集團創業行動計劃、二十國集團高質量學徒制倡議，推動各國根據國情采取相應的促進就業政策措施。

下一步做好四點工作

一是突出做好重點群體就業工作。多渠道穩妥有序做好化解過剩產能中的職工安置工作。統籌實施大學生就業促進計劃和創業引領計劃，創新拓展農村勞動力轉移就業渠道，努力提高高校畢業生和農民工就業創業水平。加大就業援助力度，確保零就業家庭動態清零。加強工作督導，推動各項就業扶持政策落地見效。

二是促進以創業帶動就業。進一步推進簡政放權，再取消一批職業資格認證許可，營造有利於創新創業的制度環境。通過政策落實、培訓提質、服務增效、活動助力等措施，推進創業創新帶動更多勞動者就業。

三是加強職業培訓和就業服務。以重點群體為對象，實施專項職業培訓計劃。加強公共就業創業服務標準化、信息化建設，優化服務流程，推動“互聯網+”在就業領域的廣泛應用。

四是切實防範失業風險。密切關註經濟和就業形勢變化，加強對重點地區的監測，制定應對規模性失業風險預案和儲備政策，努力防範各類風險。

人社部7月21日公布《2016年第二季度部分城市公共就業服務機構市場供求狀況分析》指出，三大區域市場勞動力需求均略大於供給。與去年同期相比，三大區域市場的供求人數均呈下降態勢;與上季度相比，除東部地區市場供求人數略有增長外，中、西部地區市場供求人數均有所減少。

22 Jul 16 - 恒隆地產(0101) 全年業績

英國脫歐公投後，市場相信美國聯儲局今年加息機會低，更有分析估計聯儲局或要掉頭減息。 當加息的憂慮減低，人們對地產股的態度有了一點轉變，尤其是估值相對吸引的地產發展商。 雖然香港住宅物業市場因未來數年供應緊張得以緩和，但由於中長期供應仍然緊張，加上低息環境有望延續，以及預期有資金或湧入，住宅市場近月明顯回暖，新盤銷售再次熾熱起來，令本地地產股投資價值再現。 另外，香港住宅樓價近兩月樓價趨向平穩，市場部分人士開始估計下半年轉升，亦是地產股轉強的原因之一。 本港地產股數量不少，但是企業管治質素良莠不齊，投資者入市，宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中，恒基地產（0012）近年像中華煤氣每年10股送1股，新鴻基地產（0016）派息有上升趨勢，新世界發展（0017）每3、4年供股一次，長實地產（1113）在去年資產重組完成。 ■　 11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績 ■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績 與內地相似，香港奢侈品及中高檔消費放緩，但是聯儲局加息預期降溫，地產發展商和本地收租股的希慎（0014）和九倉（0004）股價轉強，鷹君（0041）更屢創紀錄新高，更高見38元。 筆者6月評論新地（0016），當時股價是92.7元，市帳率0.59倍。 現時股價雖然上升了17%至109元，市帳率上升至0.69倍，仍然低於長遠平均水平。 新鴻基地產（0016） : 巿賬率 新地（0016）2015年12月底的每股資產淨值為157.52元，現價市帳率0.59倍。 估計2015-16年每股淨值上升至160元，現價預期市帳率0.58倍。 借用麥格理的歷史數字，現價遠低於平均數的0.9倍，亦偏離市帳率0.65倍至1.15倍這個 1 x Standard Deviation 的範圍。 ■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績 收租股： 恒隆 恒隆地產（0101）收益由兩部分組成，首先是投資收益，集團在內地發展商場項目作收租用途。其次是物業銷售，但恒隆地產多年已沒有投地。 所以，恒隆是收租佬，數年前逐步沽出香港的非核心物業及業務，提供資金往內地發展中國內地物業租賃去年收入比香港物業租賃收入為高，逐漸成為以內地為主的收租股。 集團去年度物業銷售佔淨收益1成半，物業租賃佔8成半。 恒隆地產從90年代起拓展內地市場，在主要城市建造、持有和管理商業綜合項目。 繼上海兩個地標物業恒隆廣場和港匯恒隆廣場取得成功後，公司積極拓展版圖，在瀋陽、濟南、無錫、天津、大連、昆明及武漢發展項目，全部均以「恒隆廣場」品牌命名。 恒隆地產（0101）旗下香港商場出租率甚高，反觀內地因地點問題而較為參差。 恒隆將於7月28日（星期四）公布中期業績。

■　 18 Sep 12 - 恒隆地產(0101) 中期業績

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	1,600億元	物業銷售佔淨收益1成， 物業租賃佔7成半， 酒店、物流、通訊、媒體及娛樂佔1成
2	恒基地產（0012）	1,700億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半
3	新鴻基地產（0016）	3,160億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	830億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	850億元	--
6	恒隆地產（0101）	750億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半
7	長實地產（1113）	2,100億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
8	太古地產（1972）	1,280億元	物業銷售佔淨收益1成半， 物業租賃佔8成半

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

恒隆地產（0101）

恒隆地產（0101） 本是香港地產發展商，90年代初已經進軍內地商業地產市場，其管理的「恒隆廣場」及「港匯廣場」不僅成為上海兩大標誌性的商業地產項目，恒隆更因這兩大「傑作」，令其於內地的名聲大增，更鞏固其在內地發展商業物業的優勢。

恒隆地產（0101）過去數年將重心放在內地市場，在內地的發展主要透過投資、管理商業物業，從中獲得租金管理費收益。 恒隆（0101）積極發展內地城市，包括上海、瀋陽、武漢、濟南、天津、無錫、大連及昆明，務求在全國八個城市建成十個地標項目。

恒隆（0101）在2010年11月，以每股股份37.48港元的價格以先舊後新的方式配售2.94億股股份，佔恒隆擴大之已發行股本6.58%，籌資109億港元用作拓展內地業務的資金。







恒隆地產（0101） 全年業績

恒隆地產 (00101) 1月公布截至去年公布截至去年12月底止全年業績，純利50.92億元，按年跌56.49%；每股盈利1.13元；派末期息58仙。計及中期息，全年合共派75仙。2014年同期派7.6仙。

基本盈利為43.87億，按年跌56.2%。每股基本盈利98仙。

期內，收入89.48億元，按年跌47.5%。當中77.51億來自物業租賃，按年升7.4%。香港物業組合租金收入升8%；內地物業組合租金收入升7%。由於本年度出售較少住宅單位，物業銷售收入按年跌87.8%，至11.97億。

集團淨債項股權比率為1.1%。債項股權比率為24.3%。




發展 及 2016年目標

恒隆地產 (00101) 計劃未來3年投資50至60億元，在中國的昆明和武漢興建購物中心，並對上海現有的兩個旗艦購物中心進行改造。

主席陳啟宗指出，集團考慮在內地收購土地，又稱並沒有從奢移品市場轉向中檔零售市場的計劃。

執行董事何孝昌指出，未來累計要投入內地項目發展金額達400億元，每年資本開支約50至60億元，公司手持現金逾300億元，有少許淨負債，也屬正常。由於人民幣貶值，恒隆集團內地淨資產值630億元人民幣商廈項目折算為港元之後，錄得48億元匯兌虧損。目前恒隆已透過內地借貸，降低風險。

陳啟宗指出，集團上海業務錄得增長，較內地二三線城市表現好。雖然內地市場短期較困難，但長期仍看好內地市場，因為其他國家不會有6%至7%的經濟增長。

恒隆地產（0101）去年度在香港共售出大約130個住宅單位，餘下可供出售的住宅單位大約700個，當中包括「藍塘道23-39」的18間半獨立式大宅。




香港物業

恒隆地產（0101）的香港物業涵蓋商場、辦公樓、住宅及服務式寓所。 這些項目包括銅鑼灣的Fashion Walk、山頂的山頂廣場、位於鬧市熱點旺角的雅蘭中心和家樂坊，以及九龍灣的淘大商場等。

去年香港租賃物業組合的收入及營業溢利分別增長8%及7%，至港幣35.57億元及港幣29.89億元。


內地物業

恒隆地產（0101）去年底在內地擁有出租物業總樓面面積達232萬平方米，相比2014年度上升32%。 恒隆有四個發展中商業項目，包括昆明的恒隆廣場、武漢的恒隆廣場、瀋陽的市府恒隆廣場及無錫的恒隆廣場，

隨著以上項目相繼落成後，恒隆地產（0101）在內地的物業組合的總樓面面積將增加至390萬平方米。

#	年度	內地出租物業總樓面面積	租出率
1	2012年	117萬平方米	97%
2	2013年	141萬平方米	93%
3	2014年	176萬平方米	81%
4	2015年	232萬平方米	78%
5	已承諾項目竣工後	390萬平方米

財務管理

於2015年12月31日的淨債項股權比率 （淨債項指銀行貸款及其他借貸、浮息票據及融資租賃承擔，扣除現金及銀行存款） 為1.1% （2014年： 0%）。




短評

恒隆地產（0101）早於90年已經逐鹿神州，大多集中發展一線城市的收租物業，是成功發展內地的例子之一，約10年前集團擴展至國內二線城市。 與內地大多數商業地產開發商不同的是，恒隆（0101）旗下的商業物業全部自己持有，只租不售。 在國內，「恒隆」是優質的的地產品牌，公司對品牌重視，統一以「恒隆廣場」來命名。 繼上海兩個地標物業恒隆廣場和港匯恒隆廣場取得成功後，包括上海在內，恒隆（0101）已在瀋陽、武漢、濟南、無錫、天津、大連與昆明這八個城市佈局。










( 未完 )





















市盈率，息率

恒隆地產（0101）現價16.60元，市盈率14.7倍，市帳率0.58倍，息率4.5厘。

簡單估計，2016年度派息0.75元左右，預期息率4.5厘。





1年圖：




3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有地產股。


參考:

1. 恒隆地產 101 業績
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0323/LTN20160323449_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0128/LTN20160128167_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0924/LTN20150924651_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0324/LTN20150324372_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0918/LTN20140918404_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0321/LTN20140321455_C.pdf

2. 恒隆地產 101
http://www.hanglung.com/
http://www.hanglung.com/CMSPages/GetAzureFile.aspx?path=~\hanglungcorporatesite\media\hanglung_media\media-center\publications\25-retrospect\hl25_retrospect_final.pdf&hash=d6b7b9c1e63fec6341613544cdccd69d2eea337ad395b133153e337e3588cbbc&ext=.pdf
http://www.hanglung.com/CMSPages/GetAzureFile.aspx?path=~\hanglungcorporatesite\media\hanglung_media\media-center\publications\files\sustainability_tc_report_2014_1.pdf&hash=b6bad3ab75767b34c30b6b640fee94e6a4c065bc236ee8786f0dc8b6982e87c5&ext=.pdf

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

上半年煤炭去產能僅完成全年目標的29% 下半年壓力極大

據新華社報道，記者從此間召開的全國煤炭行業化解過剩產能和脫困發展現場經驗交流會上獲悉，今年上半年全國17個地區和有關中央企業啟動了煤炭關閉退出工作，共退出產能7227萬噸，但僅完成全年2.5億噸目標任務的29%。

據介紹，上半年湖南、江蘇已分別完成全年煤炭去產能目標任務的82.9%和78.2%，北京、陜西、新疆也完成了50%以上，但還有9個地區未實質性啟動相關工作，完成全年任務面臨極大壓力。

據悉，今年上半年全國原煤產量為16.27億噸，同比減少9.7%，礦存煤炭同比下降8.6%;7月20日秦皇島港5500大卡市場煤價已上升至420元/噸，比年初回升了50元/噸，煤炭經濟運行呈現出產量、庫存雙下降和價格回升的態勢。

發改委此前表態：退出煤炭產能2.5億噸以上

7月7日，國家發改委主任徐紹史表示，要確保今年任務順利完成，壓減粗鋼產能4500萬噸左右，退出煤炭產能2.5億噸以上。

當日召開鋼鐵煤炭行業化解過剩產能和脫困發展工作部際聯席會議，會議強調，各地和有關中央企業要堅決貫徹落實國務院專題會議部署要求，加緊推進各項工作，確保完成今年的目標任務。抓緊細化和組織實施方案。各地要在7月15日前將目標任務分解到市縣和企業，在此基礎上，將2016年壓減數量落實到每條生產線、每個礦井並排出具體的完成時間，於7月底前報送部際聯席會議辦公室作為督促檢查依據。

(綜合來源：新華社、發改委官網)