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11 Jun 16 - 恒基地產(0012) 全年業績

新界東北三合一新發展區

根據「新界東北三合一新發展區」的規劃，粉嶺北、古洞北、坪輋/打鼓領三地興建新市鎮，容納17萬人口，預計首批房屋最快於2022年落成。 地產商於過往十數年，已分別於馬屎埔村（恒基）、石湖新村（新世界）及天平山村（新鴻基）不斷囤積農地。因土地主要由非居於村內的「原居民」擁有，他們賣地予商人後，租戶便不斷遭到迫遷。



政府2013年為新界東北發展計劃提出「原址換地」的收地政策，業權人若擁有超過4萬呎土地，就可向政府提出發展規劃，將農地轉變為住宅用地。 政府不會全面收地，容許地主原址換地，補地價發展。 發展局局長陳茂波2013年亦宣佈由原先建議的二至五倍，分別放寬到古洞北的3.5至6倍，和粉嶺北的2至6倍。



馬屎埔村位於粉嶺北梧桐河旁，是香港碩果僅存的其中一條小農村，可惜這裡偏偏位處「新界東北三合一新發展區」計劃之地段。 馬屎埔村民一直以來都認為，這項政策是將收地的任務變相轉交給地產商，令一場由新市鎮發展而起的爭議，轉移為地產商與小農戶之間的土地糾紛。 在村民眼中，恒基是只會囤積居奇，根本不善用土地的「地霸」。這種花長時間囤地然後發展地產的發展模式，其實是現下大部分地產商投資獲利的方法。

恒基（0012）在過去5年間買入超過310萬平方呎農地，地點分佈在古洞北、粉嶺北、坪輋、打鼓嶺、元朗南、錦田南及八鄉等。 恒基地產（0012）在馬屎埔的土地，早已達到原址換地的4萬呎門檻，但因為整體規劃已交城市規劃委員會通過，恒基必須收完規劃書上的每一塊地才能動工。 發展項目期望在2018年正式動工，2023年入伙。因此，恒基預計在2016年年底完成馬屎埔村的收地，然後在2017年完成「原址換地」的申請。



本港地產股數量不少，但是企業管治質素良莠不齊，投資者入市，宜選大股東背景雄厚且派息慷慨者。 四大地產商中，恒基地產（0012）近年像中華煤氣每年10股送1股，新鴻基地產（0016）派息有上升趨勢，新世界發展（0017）每3、4年供股一次，長實地產（1113）在去年資產重組完成。

■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績

恒基地產（0012）的聯營公司中華煤氣、美麗華及香港小輪為集團帶來穩定之經常性收益。 加上逐步上升的物業租賃收入，為恒基股東提供穩步上升的股息，亦為集團供應相當穩定的現金流。

#	企業	市值	業務佔淨收益比例 (最近業績)
1	九龍倉（0004）	1,382億元	--
2	恒基地產（0012）	1,547億元	物業銷售佔淨收益2成半， 物業租賃佔4成， 酒店、百貨佔1成， 公用事業及能源佔2成半集團架構圖
3	新鴻基地產（0016）	2,686億元	物業銷售佔淨收益2成， 物業租賃佔6成， 酒店經營、電訊、運輸基建及物流佔2成
4	新世界發展（0017）	707億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成， 服務、百貨佔1成， 基建佔1成
5	信和置業（0083）	763億元	--
6	恒隆地產（0101）	680億元	--
7	長實地產（1113）	1,880億元	物業銷售佔淨收益7成， 物業租賃佔1成半， 酒店佔1成， 房地產投資信託權益佔半成
8	太古地產（1972）	1,234億元	--

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恒基地產（0012）

恒基地產（0012） 為投資控股公司，透過旗下附屬公司在香港及中國內地從事物業發展及投資、建築工程、基建項目、酒店業務及管理、財務借貸、百貨業務、項目管理、以及物業管理。 集團持有約4500萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。 中國國內物業發展方面，集團在北京、上海、長沙、重慶、南京、瀋陽、西安及蘇州均有住宅發展項目。

此外，集團持有多間香港上市公司，包括香港小輪（0050）、恒基發展（0097）、香港中華煤氣（0003）、美麗華酒店（0071）和港華燃氣（1083）。

恒基2014年將零售業務「千色店」借殼旗下恒基發展（0097）上市。






恒基地產（0012） 全年業績

恒基地產(00012) 3月公布截至去年12月底止全年業績，純利213.26億元，按年升27.3%；每股盈利6.46元；派末期息1.07元及以「十送一」基準派送紅股。

期內，營業額236.41億元，按年升1.16%，若撇除投資物業及發展中投資物業之公允價值變動，基礎盈利為110.09億元，按年升12%，每股盈利為3.33元。

去年自佔之香港物業銷售額為114.72億元，應佔租金總收入為64.04億元，按年升7%。內地方面，自佔合約銷售額為72.9億元，按年升40%，應佔租金總收入增長18%至17.48億元，集團於國內擁1.167億平方呎可建樓面面積之土地儲備。

公司指，今年擬開售7個全新項目（包括一個商業和一個寫字樓），涉及806個住宅單位；土地儲備方面，集團現時於本港擁有土地儲備自佔樓面面積2,440萬平方呎，當中包括進行發展中物業樓面、主要已開售項目可售尚餘樓面，及已建成各類收租物業（連酒店）樓面。而新界土地方面則有4,500萬平方呎。




發展 及 2016年目標

恒基地產（0012）主席李兆基指，集團旗下很多地盤興建中，將來亦可以帶來租金收入，而內地廣州、上海收租項目亦已經開工，未來集團租金將有多無少。

恒地（0012）業績報告顯示，集團擬於今年內推售的住宅項目，除已推出的長沙灣海柏匯、西半山帝滙豪庭及馬鞍山迎海．御峰，還有深水埗南昌街項目及何文田勝利道項目，5盤合計供提供806伙。 連同已推售的貨尾，今年可供出售的單位逾2,100伙。至於今年擬推出的商業項目，則有尖沙咀山林道項目，涉及商業樓面5.5萬方呎；以及九龍灣巨昇中心，涉及寫字樓樓面17.1萬方呎。

恒地（0012）現時有36個舊樓重建項目，李兆基指，恒地一向注重舊樓重建，重建數量比政府市建局更多，而且有很多好處，相信對業績會有貢獻。

樓價

李兆基認為，港府希望將地價壓低，讓市民可以較低價格買樓，以減低社會怨氣，因此過去多年政府推出多項辣招，如特別印花税等，增加買樓成本，以壓低樓價，但隨着樓價下跌兩成，相信對政府賣地收入造成損失，料政府未來不敢再出辣招，若樓價再跌，辣招會減少。

李兆基近日表示，目前樓價已從高位回落約兩成，未來一年料最多跌一成，「有錢就不怕買樓，你使乜驚。有需要睇中就買，無謂驚樓市淡唔買，買來自住，住得安樂又享受，風水又好，應該要買。」。

李兆基今年3月時曾表示，本港樓價會由高位跌三成，他近日於股東會後重申，自己約一年前，即恒指在24000點左右時，已預計樓價會回落最多三成，現時已累跌兩成，未來一年最多再跌多一成。 李兆基亦表示，現時恒地股價約40多元，但每股價值應為100元，因此長遠一定「抵買」。 李兆基指時有增持恒地，現時持股比例已達72.55%，有意增持至75%持股上限。



土地儲備

恒基地產（0012）在香港持有約4500萬平方呎新界土地儲備，為本港擁有最多新界土地之發展商。

集團在粉嶺北、洪水橋及坪輋三個新發展區擁有共約1100萬平方呎已入藍圖土地之未來上蓋發展收益，將為集團貢獻甚大的盈利。

在中國內地，集團有自佔樓面面積約290萬平方呎之存貨。 集團亦於14個城市擁有可供發展之土地儲備，合共自佔樓面面積約1.167億平方呎，當中約78%可發展為住宅物業。

財務管理

於2015年12月31日的借貸比率為16%（2014年：15.7%）。




短評

四叔說現在樓價已下跌兩成，所以最多只會再跌一成就見底。 筆者相信這個與如果下跌超過三成，政府為免負資產出現而需要減辣有關。

本港樓價偏高是一個事實，地產股受累於美國加息，但是樓價的下跌未必一定引致地產股的業績有很大的影響。 恒基持有市值1,800元的中華煤氣（0003）41.5%股權，煤氣貢獻30億元的穩定盈利和16.8億元的股息。 另外，物業租賃的稅前租金淨收入63億元，相比去年同期上升10%。 美麗華酒店（0097）近年股息穩步增長，貢獻1.4億元以上的股息。 加埋加埋，物業租賃和主要聯營公司的盈利佔集團盈利7成以上，近年逐步上升，是新地（0016）基礎盈利逐步上升的原因之一。

地產發展商不怕樓價跌，最怕成交低迷。 地產商做生意要注重企業的現金流，面粉便宜麵包就賣平d，貴買貴賣，平買平賣。 反而，如果積壓的存貨賣不出去，無法套現，反而會令公司捱利息，影響公司的盈利和現金流。 這個或可以解釋李兆基今年3月預計樓價會跌3成；李嘉誠今年3月估計，今年經濟20年最差，料賣樓差過沙士。 唱淡樓市後，地產商可以用更低價向政府補地價，財力雄厚的地產商能於樓市低潮時低價填補土地儲備，更有利企業的利益。



策略方面，恒地（0012）於過往在香港十數年不斷囤積農地，等候發展機會改劃為住宅地。 政府將地積比倍升，東北新巿鎮的收成集日漸接近，其時補地價，豪宅私樓便能拔地而起。 東北新巿鎮的落實，恒基地產（0012）將會是大贏家，為股東帶來資產提升的動力。 例如，恒基（0012）位於粉嶺北之四幅土地，預計可為集團提供共約44萬平方呎之商場樓面面積及364萬平方呎住宅樓面面積，正待達成補地價協議落實。 集團在粉嶺北、洪水橋及坪輋三個新發展區擁有共約1100萬平方呎已入藍圖土地之未來上蓋發展收益，物業銷售和日後管理，應該可以產生協同效應，為集團注入穩定的自由現金流。

在香港，恒地（0012）亦一向注重市區舊樓重建，平衡需要囤地，等待政府發展衛星城市規劃的長遠發展，亦可避免跟其他發展商高價爭投地。 收購舊樓重建項目收地成本雖然較高，但是地盤處於市區，地點方便，規模相對較細，令恒地的售樓策略更靈活。 以旗下西營盤重建項目計算，該地盤近地鐵站，可建樓面近30萬尺，一個重建項目可為公司帶來約30億元利潤。

恒基地產（0012）主要物業投資則是二線城市，一線城市的土地儲備只佔國內儲備的1成半。 比較同業，新地（0016）在國內的投資相當揀擇，主要物業投資集中於上海、北京和廣州一線城市。 筆者對恒基地產（0012）這方面的認識有限，暫時未能評論。



淨收益分報

恒基地產（0012）2015年度租賃業務佔淨收益比重佔4成，酒店、百貨、公用事業及能源佔3成多。 不包括投資物業之公平價值增加，淨收益為154億元，減去行政費用、財務收入/支出、利得稅等，基本溢利為110.09億元，比較去年同期上升12.0%。

#	分部	綜合業績 (港元)	淨收益比例
1a	物業銷售	39.80億元	26%
1b	物業租賃	63.03億元	41%
1c	酒店、百貨、其他	14.84億元	10%
1d	公用事業及能源	36.33億元	23%
1	淨收益	154.00億元	100%
2	行政費用	(13.01億元)	--
3	財務收入/支出	3.35億元	--
4	稅項	(24.72億元)	--
5	基本溢利	110.09億元	--

資產淨值，每股溢利，派息

恒基地產（0012）近年像中華煤氣一樣，每年10股送1股。 由於股數增多，業績報告內的每股資產淨值需要調整才能作比較。

如果不包括投資物業之公平價值變動，只計基礎盈利，恒基（0012）近年每年盈利由2元上升至3.33元，股息（調整後）更上升了一倍，表現出色。

包括投資物業之公平價值的增加，恒基地產（0012）近年的每股股東權益每年平均增加3.8元左右，加上平均派息0.9元，股東每股收益每年平均4.7元左右。 用現價42.55元相除，9倍左右。 換句話說，43元買入，未計算逐步的增長，9年左右回本。 恒基地產（0012）現價市盈率7.3倍，7.3倍這個數字亦算是接近近年的「平均市盈率」。

年度	每股資產淨值 (調整後)	派息 (調整前)	派紅股	派息 (調整後)
2010年	49.92元	1.00元		0.683元
2011年	53.43元	1.00元		0.683元
2012年	58.02元	1.06元	10送1	0.724元
2013年	62.19元	1.06元	10送1	0.796元
2014年	65.60元	1.10元	10送1	0.909元
2015年	69.09元	1.45元	10送1	1.318元

有關上面表中的股息，2015年度派息上升45%至1.45港元。 因為已經10股送1股，6月6日已經除淨，調整後，往績每股派息1.318港元 （1.45港元 x 10 / 11）。 2015年12月底每股帳面淨值76港元，調整後是69.09港元 （76.0港元 x 10 / 11）。




巿賬率

恒基地產（0012）2015年12月底的每股帳面資產淨值為76.00元，「十送一」後每股帳面資產淨值69.09元左右。 現價42.55元，市帳率0.62倍。

「四叔」李兆基指出，恒地每股資產淨值約100元，但股價只有40多元，所以長綫一定抵買。 李兆基說的100元是每股公開市場資產淨值，不是會計上的帳面淨值數字。這加上是非投資物業權益之和上市聯營公司（中華煤氣、香港小輪及美麗華酒店）之公開市場估值。 「十送一」後，調整至91.0左右。

這個淨值（每股帳面資產淨值: 69.09元， 每股公開市場資產淨值: 91.0元 ）未有計及集團在粉嶺北、洪水橋及坪輋三個新發展區擁有共約1100萬平方呎已入藍圖土地之未來上蓋發展收益。 所以集團的 RNAV 應該高於100元。

借用麥格理的歷史數字，現價巿賬率（0.62倍）低於平均數的0.79倍，接近市帳率0.55倍這個 1 x Standard Deviation 的數字。




同業比較

新世界發展（0017）每3、4年供股一次，然後「慷慨地」派回小部份給回股東，筆者對新世界有偏見，skip。 長實地產（1113）在去年資產重組完成，近來回購股份，筆者有興趣遲一些研究一下。

相比新地（0016），悲觀的情緒未有太影響恒基地產（0012）的股價表現，這個可能除了因為「四叔」李兆基不時增持恒地 （今年上半年40元至50元增持）之外，恒基樂此不疲的派發紅股和股息逐步的上升可能都是公司股價比較穩固的原因。

■　 03 Jun 16 - 新鴻基地產(0016) 中期業績

市場普遍認為新地樓優質，毛利率較高，對新地（0016）的評價亦較高。 二線城市物業沒有一線城市那麼優質，市區舊樓重建的發展周期長，將為恒基地產（0012）資金帶來壓力。 但是事實上，無論用過去3年又好，5年又好，恒地（0012）的股價都跑贏超過新地（0016），這個與恒地（0012）近年為股東帶來較高股息和增值有直接的關係。



過去的已成過去，新地（0016）現價市帳率嚴重偏低，股息今年起將會增加。 東北大地主和西北大地主，未來數年那個的股價會跑贏，筆者拭目以待。

企業	大地主	新界土地
恒基地產（0012）	新界東北大地主	4,500萬平方呎
新鴻基地產（0016）	新界西北大地主	3,000萬平方呎

地產商變大贏家　政府明益誇啦啦




市帳率，息率

恒基地產（0012）現價42.55元，市帳率0.62倍，息率3.1厘。

簡單估計，2016年度派息1.45元左右，預期息率3.4厘。






股價走勢

1年圖：



3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有地產股。


參考:

1. 恒基地產 12 業績
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2015_FR_21-Mar-2016.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0425/LTN20160425090_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0321/LTN20160321272_C.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2014_FR_23-Mar-2015.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2013_FR_20-Mar-2014.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2012_FR_25-Mar-2013.pdf
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2011_FR_21-Mar-2012.pdf

2. 恒基地產 12
http://www.hld.com/tc/pdf/investor/presentations/HLD_2015_FR_21-Mar-2016.pdf

3. 恒地　長實　新世界　東北發展大贏家 逾四成土地座落私人發展區
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130826/18394803

4. 林少陽：地產商賣花不讚花香
http://www.e123.hk/ElderlyPro/details/469027/77/

5. 洞北、粉嶺北新發展區
http://ktnfln-ndas.gov.hk/tc/2-1-about_project.php

6. 四叔：地價跌政府好傷 料減辣 住宅價還有一成下跌空間
http://www.mpfinance.com/fin/daily2.php?node=1464895159409&issue=20160603

7. 發展商土地「升呢」　政府有利益輸送之嫌 規劃佈局　重叠恒基土地邊界
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20130826/18394783

8. 地產系列（二）：恆基兆業 （00012）與烏鴉落陽
http://forum.hkej.com/node/102330

9. 囤積農地待起樓圖利　恒基新鴻基5年購71個大球場
http://www.hk01.com/%E6%96%B0%E8%81%9E/21007/%E5%9B%A4%E7%A9%8D%E8%BE%B2%E5%9C%B0%E5%BE%85%E8%B5%B7%E6%A8%93%E5%9C%96%E5%88%A9-%E6%81%92%E5%9F%BA%E6%96%B0%E9%B4%BB%E5%9F%BA5%E5%B9%B4%E8%B3%BC71%E5%80%8B%E5%A4%A7%E7%90%83%E5%A0%B4

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