從賣Yogurt、賣地氈到頂尖天使投資(二)
當時，「天使投資」和「種子投資」還不是特別流行，Y Combinator和AngelList這樣的機構也還沒有出現。PN面臨的最大挑戰就是如何先於其他人找到那些優秀的早期創業公司。瘦田冇人耕，耕開自然有人爭。
剛開始做投資的那段時間，PN投的很多項目都不成功，不過時來運轉，後來終於有了起色。2000年的時候，PN投資了Andy Rubin，他後來開發出了Android系統。和Andy 會面對PN而言是一個轉捩點。在Andy身上，他發現了一些非常罕見的企業家特質，所以自那以後，他就會根據創業者是否擁有和Andy同類的特質而決定是否投資他們。
PN對Adimi說：「如果這個人是在兜售自己的激情和夢想的話，那我願意給他投資。我相信他會實現目標。」於是他們給這個公司投資了40萬美元。
後來，越來越多的人來到地氈店和他們探討科技問題，很多頂尖的風險投資者也越來越看重PN。隨著時間的推移，我們投資的項目越來越多，投的金額也越來越大。他們是Dropbox、Lending Club、SoundHound和Zoosk等很多成功創業公司的早期投資人。如今，他投資過的創業公司的總市值超過200億美元，其中的很多公司最開始都是在我們的地氈店裡做PPT演示的。
2013年，PN成立了自己的風險投資公司Pejman Mar Ventures，管理的風險投資基金有5000萬美元，主要投資早期創業專案。合夥人是 Mar Hershenson，她是西班牙人，在史丹福大學獲得了電氣工程的碩士學位。她之前曾聯合創辦過三家Startup公司，覆蓋電子商務、企業軟件和半導體領域。他們堅持的投資理念是，投資時不光看技術還要看人。我們希望能找到那些解決的問題有很大市場的企業家，通過對他們進行投資讓他們加入大家庭，並從此和他們同舟共濟、不離不棄。
如今他們已經投資了超過30個項目，包括外賣服務DoorDash、新興醫療技術公司Guardant Health、薪資福利管理平臺Gusto和智慧深層連結技術公司Branch Metrics等知名創業公司。儘管每一個創業者都有不同的特質，成功也沒有神奇方程式能讓你一眼就識別出優秀的創業者，但那些最成功的創業者身上找到了一些共同的特點，在決定是否對他們進行投資之前，不妨看看他們是否擁有這些特點。
偉大的創業者不會單純去追求宏大的創意想法，他們解決的是真實存在的問題。對於那些一開始，就有20個創業想法想去執行，並最終選取一個看似可行性更高的想法去做的創業者，PN始終心懷警惕。相比之下，我更看好那些和自己的創業想法有深厚淵源的創業者。
偉大的創業者不會僅追求有趣並看似宏大的創業想法，他們解決的是那些切實存在的問題，而且都是一些非常具體的問題，比如，將有車的人和那些需要乘車的人連接起來、在工作中創建更好的員工內部溝通交流方式或是更好的遠端儲存資料解決方案等，這些都是非常具體的有待解決的問題，而正在瞄準了這些具體的問題，才成就了Uber、Slack和Dropbox的今天。
如果一個創業者對自己要解決的問題有深入的理解，在創業遭遇困境的時候，他們往往能挺過難關，同時也會更加瞭解在這個市場上妨礙別人解決這個問題的結構性因素所在。宏大的創意想法本身並沒有什麼過錯，然而如果一家公司僅僅建立在這樣一個宏大的想法上，這樣的公司的失敗率往往會更高。
最優秀的公司解決的往往是創始人親身經歷過的具體現實的問題，他們之前甚至被這個問題嚴重拖累、困擾過。正是基於對所要解決問題的親身經歷才讓他們更有動力去解決這個問題，而在此基礎上的創業的成功率也會更高。
想打造一家成功的創業公司並非易事，因此創業者決不能輕易動搖，要有足夠的毅力。
在兩伊戰爭期間，他開始了自己的第一個創業專案。那時的每天晚上，伊拉克戰機都會在德黑蘭的上空飛過，由於忌憚伊朗的防空武器，伊拉克的戰鬥機會在很高的高度就會投下炸彈，導致地上建築的玻璃會因此震裂。這樣的事情每天晚上都會發生。
有一天在太陽下山之前，他萌生了這樣一個想法：挨家挨戶去銷售膠帶，這樣居民可以把膠帶粘在窗戶的玻璃上，避免玻璃被震裂。他不僅這樣想了，也這樣做了。不幸的是，沒人願意買，所以很快就放棄了。其實一位真正優秀的創始人是不會這麼快就輕言放棄的，他們會嘗試其它的銷售方式，或許嘗試銷售其它種類的膠帶，亦或是嘗試銷售其它可以防止玻璃震裂的產品。
多年以後，PN曾和一位年輕但灰心喪氣的創業者聊過，這位創業者表示自己正在尋求融資，並表示矽谷其實就是一個戰場。在他看來，矽谷並不是戰場，因為自己就在戰爭的環境中長大的，他知道真正的戰場是什麼樣。我堅信：想要成功，不屈不撓的韌性和毅力是不可或缺的品質。
相比鼠目寸光的創業者，他更欣賞懷有長遠目標的創業者。他們追求的是否是想儘快發財致富？他們追求是是不是做出讓使用者滿意的產品、創造更多的就業機會、打造一家能實現長遠發展的公司或是徹底變革一個行業？創業者不能眼高手低，要從解決實際的問題入手。與此同時，他們還應該思考自己希望打造一個怎樣的未來，而真正意義上的改變往往在這個時候發生。
對於PN而言，這一切都源於曾經工作過的Yogurt店，那時，他身上沒什麼錢，也沒有什麼希望。不過那時他堅信，如果我能順利度過這麼艱難的時光，今後就能克服任何艱難險阻。他也相信，只要樂於犧牲奉獻，能夠埋頭苦幹，終有一天能成就一番屬於我自己的事業。只要永不放棄，成功終將屬於你。
PN全名是Pejman Nozad，如果你英文好，看原文吧。
南京單日賣地近百億 地王房價或超4萬/平
來源: http://www.nbd.com.cn/articles/2016-03-18/992251.html
春節後，以上海、深圳為代表的一線城市房價飆漲，帶動部分熱點二線城市房價上漲。據統計局數據顯示，南京2月房價環比上漲2.7%。3月18日，南京市幾幅地塊共拍出92.72億元，江北新區價有望超4萬/平。業內稱，如果南京不出臺打壓房價的重磅政策，今年上半年甚至下半年，全市各板塊的房價，很有可能還會繼續漲，可能漲幅還不小。
香港萬得資訊報道，3月18日，南京土地市場的寂靜被打破，全國近40家房企爭奪南京5塊地！當日，鼓樓濱江地塊、兩幅江北地塊、兩幅六合地塊，共拍出92.72億元，其中，江北新區房價有望超4萬/平，南京房價將緊跟北上廣等一線城市。
當日，南京共計6幅地塊將公開出讓，其中城北鼓樓濱江商住地、江北兩塊優質宅地成為房企眼中的“香餑餑”，前來競拍的房企中，不乏保利、中海、招商等央企，萬科、金地、融創、碧桂園也前來參戰。
地王刷新紀錄
鼓樓濱江前地王，是2015年6月30日中海地產奪下的小桃園地塊，樓面價22373元/平；當日，招商地產經過16輪競拍，便拿下了鼓樓濱江G01商住混合用地，樓面價達29899元/平，未來房價則有望沖擊6萬元/平。
當日，經過37輪競拍，中建東孚以11.2億拿下江浦G02宅地，樓面價達22435元/平，奪得江北地王。經過46輪競拍，保利地產以31.2億拿下江浦G03地塊，樓面價達22320元/平。
此前，1月29日，南京國土局一口氣連拍九幅地，河西中部、燕子磯、板橋、江寧方山分別誕生新“地王”，而南京新“地王”再易主。上海建工榮登“地王”新寶座，樓面地價成功破“4”，達42561元/平，該地塊未來房價將站上8萬/平。
南京房價連漲12個月
國家統計局3月18日發布數據顯示，南京2月房價環比上漲2.7%，漲幅排名全國第三（其中深圳環比漲幅3.6%，上海環比漲幅2.9%，位列第一、二名），南京房價繼2015年3月開始呈上漲趨勢後，目前已連續上漲12個月。
過熱城市將收緊樓市政策
自2015年3月31日以來，南京共拍出23塊地王，2家樓盤已經開盤銷售（魯能公館、和昌灣景），其他21家樓盤也將在年內上市。地王盤一旦開盤，基本上都會成為這個區域的價格領先者，進而帶動區域房價上漲。業內稱，如果南京不出臺打壓房價的重磅政策，今年上半年甚至下半年，全市各板塊的房價，很有可能還會繼續漲，可能漲幅還不小。
今年以來，北上廣深等一線城市及部分二線城市房價一騎絕塵，以縣級城市為代表的三四線城市整體庫存則居高不下，中國樓市已進入加劇分化階段。剛剛結束的全國兩會，也透露了2016年樓市調控的主基調以及十大信號，一線及過熱城市將收緊調控，三四線城市延續去庫存政策。
3月15日，針對南京房價上漲過快，住建部部長陳政高回應稱，現在中國房地產一個重要特點就是分化越來越嚴重，在價格上也體現了這個特點。三四線城市的價格現在大體上是回落的，問題和矛盾主要集中在一線城市和一部分二線城市。現在我們的一項重要任務是穩定一線城市和部分二線城市的房價。大家都知道，春節後一線城市房價發生了很大變化，上漲過快。一線城市都主動履行了調控的主體責任，采取了很多措施和辦法：一是實行嚴格的限購政策，實行嚴格的稅收和金融政策；二是增加土地供應，而且公布於眾，穩定預期；三是增加中小套型的供應數量，特別是搞好保障性供應建設；四是打擊各種違法違規行為；五是主動發聲，引導輿論。
與此同時，中央各個部委也講了明確的意見。 通過這些工作，我們通過網簽數據看，已經收到了一定的成效。部分二線城市春節後房價也上漲過快，我們也密切關註，隨時溝通。現在二線城市在這方面也都采取了許多措施來穩定房價。我們除了要做好一線和部分二線城市的房價穩定工作以外，還要抓好價格的監測，隨時發現問題，及時提出對策，努力保持房地產市場平穩健康發展。
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上半年土地收入1.3萬億 部委稱賣地成地方“主要創收”
當前土地市場到底火爆到什麽程度?官方統計顯示，全國超七成的省份土地收入在增長，其中浙江、安徽、海南、廣東增幅較大。
國土資源部近日發布數據顯示，今年上半年全國土地出讓面積9.15萬公頃，同比增長0.1%。土地出讓合同價款1.32萬億元，同比增長24.8%。
第一財經記者發現，從上述數據可以看出，在土地出讓面積幾乎未變的情況下，土地出讓合同價款卻增加了24.8%，也說明今年上半年的土地價格有了較大幅度的上漲。
三大原因導致地王頻出
一位國土部專家表示，受宏觀金融貨幣政策向寬松方向調整影響，今年上半年全國土地出讓面積和成交價款出現“雙增”，超七成省份價款增長。
上半年，全國土地出讓面積和成交價款分別為9.15萬公頃和1.32萬億元，同比分別增加0.1%和24.8%，而去年同期二者降幅均超過30%，與今年第一季度相比，出讓面積同比由負轉正，出讓價款同比增幅擴大。全國31個省(區市)中，有22個省份土地出讓價款同比增加，浙江、安徽、海南、廣東增幅較大，其余9個省份同比均出現不同程度下降。
近期，南京、合肥等部分二線熱點城市出現房屋銷售火爆現象，土地市場進而出現連續高價成交的情況。
從“異常地塊”的大幅增加也可以看出當前土地市場的火爆。所謂異常地塊，在國土部門眼中，是指招拍掛出讓中溢價率超過50%、成交總價或單價創新高的房地產用地。
截至2016年6月30日，2016年二季度各地上報異常交易地塊75宗(其中一線城市上報了18宗，二線城市上報了20宗，三四線城市上報了37宗)，比上季度增加了30宗，漲幅為67%;比上年同期增加了37宗，漲幅為97%。平均競價輪次為111次，比上季度減少了6次，比上年同期增加了58次。
今年第二季度上報的異常交易地塊中，成交單價創新高的11宗，較上一季度翻番，是2014年以來，單價創新高地塊出現最多的季度。
上述國土部專家認為，究其原因，一方面是在貨幣寬松政策影響下，房企的融資成本下降，資金充裕;另一方面，在整體經濟結構轉型過程中，新產業發展不可能一蹴而就，各級政府面臨較大的財政壓力，土地出讓收入成為了政府階段性創收的主要來源。此外，部分國企迫於行業整合壓力，也促成了過度競爭拿地的局面。
高價地塊並不僅僅出現在一線城市，二三線城市也開始頻頻出現地王。
中原地產研究報告指出，上半年地王誕生地由一線城市蔓延至二線城市，蘇州拍出27宗、杭州25宗、合肥22宗、南京21宗、武漢11宗、天津14宗，可見二線城市已成為2016年“地王”出現最多的區域。
上述專家建議，下一步，要繼續關註宏觀經濟發展態勢對土地市場的影響，一是要關註宏觀調控政策變化對土地市場運行的影響;二是堅持“供需雙向調節”的房地產市場調控基調;三是堅持分類調控，提高房地產市場管控的有效性。
房地產供地還在下降
除了土地出讓數據“搶眼”外，其他土地供應方面的統計則依然處於下降通道中。
今年上半年，全國國有建設用地供應20.15萬公頃，同比下降2.3%。其中，工礦倉儲用地5.54萬公頃，同比增長7.9%;房地產用地4.56萬公頃，同比下降2.9%;基礎設施等其他用地供應10.05萬公頃，同比下降6.9%。
上述國土部專家表示，受宏觀經濟指標持續改善影響，上半年全國土地市場“逐步回穩”，上半年國有建設用地供應總量20.15萬公頃，同比減少2.3%，降幅較1季度略微擴大2.2個百分點，但與去年同期降幅相比，已經明顯收窄。近五年(2012至2016年)上半年土地供應同比變化分別為27.3%、3.6%、-5.5%、-21.4%、-2.3%，總體呈現“先增後降、降幅收窄”的態勢。
該專家稱，需要關註的是，在建設用地供應總量中，存量建設用地12.87萬公頃，占總量比例63.9%，高於去年同期3.5個百分點，顯示在節地制度和政策日益完善的背景下，“控總量、挖存量、擠流量”逐步成為各地節約集約用地管理的共識。
自2015年“330新政”和年內五次降息、五次降準以來，房地產市場寬松政策持續不斷，全國重點省會城市的房地產市場在需求持續釋放下大都有所複蘇明顯，房地產用地供應也呈現持續回調的特征，同比降幅不斷收窄。
上述專家稱，上半年全國房地產用地供應4.56萬公頃，同比減少2.9%，其中，住宅用地供應3.07萬公頃，同比減少3.8%，房地產和住宅用地供應降幅較1季度均有所收窄。從2014年以來房地產和住房用地供應累計同比變化曲線看，當前房地產用地供應處於連續下跌後的“修複期”，用地供應有逐步企穩跡象。
營改增拉低7月財收 地方賣地收入大增
8月12日，財政部公布了7月份財政收支情況，財政收支跌入低谷。
7月份，全國一般公共預算收入14770億元，同比增長僅3.3%，全國一般公共預算支出12768億元，同比增長0.3%。
財政部解釋，收入低增長主要是受營業稅改增值稅(營改增)政策性減收效應進一步顯現、去年基數較高等因素影響。而支出增速低則是前期支出進度加快和去年同期基數高。
與大部分稅收收入慘淡不同，與房地產相關的土地增值稅、房產稅、城鎮土地使用稅的收入保持較高增速，而地方政府的土地出讓金(國有土地使用權出讓收入)前7個月收入高達1.7萬億元，同比增長12.1%。
營改增拉低收入
今年5月1日，全面營改增正式推開，建築業、房地產業、金融業和生活性服務業最後四大行業正式被納入營改增。國務院預計全面營改增減稅規模將超過5000億元。
隨著全面營改增深入，減稅效應愈加明顯，7月份相關收入同比下滑10.9%。
7月份，國內增值稅4193億元，同比增長80.6%。其中，改征增值稅1991億元，同比增長5.9倍。同時，營業稅42億元(為延後入庫的尾款)，同比下降97.9%。
財政部稱，全面推開營改增試點後，原營業稅納稅人改繳增值稅，收入在增值稅科目中反映，體現為增值稅增收、營業稅減收。考慮收入在項目間轉移因素，將改征增值稅與營業稅合並計算，本月這兩項收入合計同比下降10.9%。
其中，新納入試點的建築業下降23.8%、金融業下降18.8%、房地產業下降7.5%。這主要是政策性減收增加以及前期清繳營業稅的滯後效應等影響。
不僅僅是營改增帶來減稅效應凸顯，受經濟下行及前期基數高等因素影響，不少稅種呈現負增長。
7月，國內消費稅、進口貨物增值稅、消費稅、關稅、城市維護建設稅、車輛購置稅、印花稅、資源稅、契稅均為負增長。
不過，與房地產相關稅收保持較高增速。7月份，土地增值稅同比增長17.4%，房產稅同比增長9.5%，耕地占用稅同比增長8.7%。
另外，在政府性基金收入方面，地方政府1~7月土地出讓金增速高達12.1%，比1~6月高出2.4個百分點，比1~5月高出近52個百分點。
財政部稱，今年後幾個月，受經濟下行壓力持續、政策性減收效應進一步顯現等影響，財政增收仍將面臨很多困難。各級財政部門要加強監測分析，做好預研預判，並積極采取有效措施，促進收入平穩增長。
財政支出創新低
經濟下行需要積極財政政策發力，上半年財政加大支出進度，7月支出增速短暫出現回落。
7月全國一般公共預算支出同比增長僅0.3%，而6月份這一數字是19.9%。
具體來看，7月份中央一般公共預算本級支出2189億元，同比下降7.4%，這主要是去年同期基數高(增長48.1%);地方一般公共預算支出10579億元，同比增長2%，這主要是前期加快了支出進度和去年基數較高。
1-7月累計，全國一般公共預算支出101933億元，同比增長13%，明顯高於收入增速(6.5%)，收支矛盾突出。
前7個月，與基礎設施建設相關的財政支出積極。
1~7月，城鄉社區支出10898億元，增長31.3%;住房保障支出3439億元，增長32.9%，農林水支出8879億元，增長11.7%。
另外，民生保障相關支出增速也較高。如前7個月醫療衛生與計劃生育支出7915億元，增長20%。社會保障和就業支出13191億元，增長12.6%。教育支出14816億元，增長12.1%。
值得註意的是，政府債務付息支出保持較高增速，1~7月債務付息支出2732億元，增長37.8%。
第一財經記者了解到，下半年財政政策將更加積極，這將體現在營改增、社保費率降低等6000億元減稅費舉措落地，總規模約5萬億元的地方政府置換債券繼續被發行，財政資金撥付進度加快，10萬億PPP項目加快落地等方面。
地方20年賣地史：收入從4百億飆升到4萬億
1995年全國土地出讓收入是420億元，2014年土地出讓收入達到創歷史紀錄的4.29萬億元。
如果將地方政府看過一個企業，那麽這個企業的經營能力看起來相當強悍。
中國的土地並非一直這麽值錢。在建國後到上世紀八十年代的一段相當長時間里，我國的建設用地使用大多是劃撥+無償的方式。1987年12月1日，深圳進行了我國建國後的第一場土地拍賣會，為國有建設用地的有償出讓開了先河。
隨後的近30年中，土地有償出讓(也包括協議出讓)成為我國土地使用過程中的主流方式，劃撥用地的範圍和規模逐漸減少,為土地資源實現了國有資產保值，另一方面逐漸采用價高者得的方式，使得地價節節上漲，地方政府隨之收獲了越來越多的真金白銀。
如今，深圳那把負責一錘定音的錘子正安靜地躺在國土資源部的辦公樓里。當民眾來參觀時或許不會想到，這個錘子和它的後輩們已經給我國地方政府帶來了高達近30億萬億元的土地出讓收入。
不過，多項材料顯示，2000年前地方政府的土地出讓收入一直較為平穩，年度收入大多在400億元至600億元之間。
《中國土地年鑒1996》第60頁提及，1995年，全國通過出讓方式提供用地43403公頃，出讓金總額為420億元(其中原劃撥土地轉讓補交出讓金24億元)。
但該書在第207頁的“1995年國有土地使用權有償出讓分省情況”中顯示的數據則是：有償出讓收入全國各省合計為332.86億元人民幣，以及另有6.61億美元。如果按當時匯率換算，1995年的有償出讓收入大約在400億元。
兩項數據雖然有所出入，但所差不多。
1996年的情況與1995年類似。據《中國土地年鑒1997》第174業“1996年全國國有土地使用權有償出讓情況”，1996年全國有償出讓收入為290.4億元人民幣，以及7.06億美元。還略少於1995年。
另有未經筆者證實的資料顯示，1998年全國土地出讓收入為507.7億元，1999年全國土地出讓收入約514億元，2000年的數據是595億元。
而到了2005年，全國土地出讓收入則上漲到5500億元至5900億元之間(不同機構的統計口徑不同)。
據農業部農業政策研究中心研究員廖洪樂所著《中國農村土地制度六十年》第137頁提及，2005年全國共有償出讓土地165584公頃，取得土地出讓收入5883億元，每公頃土地出讓收入折合355.3萬元。與1995年相比，國有建設用地出讓金收入，每公頃土地出讓金收入(即土地價格)分別增長了16.7倍，3.6倍。
這也顯示，與傳統行政劃撥和協議出讓方式相比，招標，拍賣和掛牌交易方式，更有利於土地市場價格的提升。
再往後推十年，2015年全國土地出讓收入已經高達為3.25萬億元，而2014年的記錄則是4.29萬億元。
按照筆者的計算，從1999年至2015年，這十七年是中國歷史上土地資產化最為迅猛的年代，全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。
自上世紀90年代分稅制改革後，地方財政收入的相對不足導致當地政府轉向土地經營，以此彌補城市建設的支出，土地出讓金收入基本劃歸地方政府，實踐過程中逐漸演變成地方的第二財政。土地收入在地方政府財政中占了較大比例，一些城市甚至會超過50%，如果加上其他相關收入，這個比例可能會更高。
最新的數據顯示，2016年上半年全國土地出讓面積9.15萬公頃，同比增長0.1%。土地出讓合同價款1.32萬億元，同比增長24.8%。
據此計算，全國每公頃土地的出讓收入是1442萬元左右，相比2005年的每公頃355.3萬元，前者是後者的4倍。
一般而言，下半年土地出讓收入會是上半年的兩倍，結合當前房地產市場態勢，筆者預計，今年全國土地出讓收入有望再度超過4萬億元。
回頭看看，這是一個怎樣的土地時代啊。
18年30萬億賣地收入 地方用途不透明
對於巨額土地收入的使用去向，由於較少有地方政府公布，公眾難以知曉詳細情況。加之近年來頻有政府官員在土地出讓環節上因貪腐涉案，有關“土地賬本”如何公開的討論從未間斷。
據《第一財經日報》記者統計，從1999年至2015年，這17年全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。另據財政部統計，2016年1~7月全國國有土地使用權出讓收入累計約1.73萬億元，同比增長12.1%。
結合當前土地市場態勢，到今年年底，全國土地出讓收入總額累計有望超過30萬億元。
土地收入多歸地方政府
這筆巨額資金歸誰所有？答案也很直白：絕大多數劃歸了地方政府。
蔣省三、劉守英等著的《中國土地政策改革》提及，土地出讓金是1989年開始征收的，當時規定，在進行必要扣除後，中央與地方4：6分成。但是由於無法核實土地的開發成本，中央所得很少。從1994年至今，出讓金不再上繳中央財政，全部留歸地方，於是，土地出讓金收入成為地方政府預算外收入的主要來源。
考慮到1994年我國開始推行分稅制，地方財政與中央財政分成比例調整，地方財力實際上受到擠壓，支出壓力開始加大，彼時將土地出讓收入劃歸地方也應是權衡之後的決定。
在1994年8月底召開的全國土地使用制度改革工作會議上，一位時任國務院高層指出，土地交易的收益分配是個十分重要的問題。土地使用權的出讓收益屬於國家……對國有土地收益一定要明確為國家所有，屬於資產性質，應由財政專管，專款專用。國有土地收益歸國家，但在土地收益的使用上，可以按有關規定，歸地方政府支配，以利於城市基礎設施等建設和發展。
這種“收入全歸地方”的政策一直延續至今，並衍生出當下地方土地財政的問題。
前述《中國土地政策改革》一書中稱，地方政府對建設用地的出讓與資金使用支配余地大，土地出讓收入成為籌措城市基礎設施資金的重要渠道。地方政府不僅壟斷了建設用地的“賣地權”，而且對於越來越豐厚的土地收入有絕對的支配權。
朱镕基曾批示“賣地收入首先要用於安置拆遷戶”
錢歸了地方政府，但怎麽使用的？與收入數據較為公開透明相比，目前很少有地方政府公布這筆收入的支出詳情。
幾年前，某重點城市高層曾表示，將加大公開透明力度，土地出讓金等各界普遍關註的公共性資金必須公開。但時至今日，仍未見到相關舉措出臺。
更甚者，現在地方政府連這種“表態”都少見了。
其實，關於怎麽使用這些錢，中央也一直有相關政策和規定。
《朱镕基講話實錄》第一卷中曾披露，1994年6月，時任建設部部長侯捷向時任國務院副總理朱镕基報送《關於請求解決城市拆遷安置住房建設專項貸款資金的緊急報告》，反映各地舊城改造規模大幅度增長，拆遷過渡周轉用房嚴重不足，希望中國人民銀行安排5億元的專項貸款，用於沈陽、哈爾濱、上海等10個問題比較突出城市的拆遷安置住房建設。
在該報告上，朱镕基批示：城市拆遷應該有計劃、有步驟，量力而行。現在有些城市不顧後果，大量賣地，大量拆遷，置拆遷居民於不顧，這樣搞下去會影響社會穩定。賣地收入首先要用於安置拆遷戶，要國家來背這個包袱是背不起的。
近年來，中央政府也不斷出臺規範地方土地收入支出的規定。如財政部早在2007年發布的《廉租住房保障資金管理辦法》就規定，從2008年1月1日起，地方各級財政部門要從土地出讓凈收益中按照不低於10%的比例安排用於廉租住房保障。
其他還包括不低於15%的比例用於農業土地開發，10%用於農田水利建設，以及10%用於教育資金等。如果按此執行，就意味著地方要拿出超過一半的土地收益來用於民生工作。
不過，上述規定是否得到認真貫徹執行也是一個問題。
不公開存隱患
2012年，現任中央財經領導小組辦公室副主任韓俊曾在《農民日報》發表文章指出，土地收益的分配明顯向城市傾斜，2011年土地出讓金收入已超3.15萬億元，到2011年10月末土地出讓收益三農支出只有1234億元。
韓俊表示，在符合國家土地用途管制和土地利用總體規劃的基礎上，要把更多的非農建設用地留給農民集體開發，要讓農民直接分享土地的增值收益。
地方政府不公開賣地收入的具體去向，導致民眾乃至人大機關無法對其履行監督職責。可能產生的一個後果就是錯位：不應該支出的項目得到了錢，而本應該投資的項目可能沒有獲得資金。
2015年6月28日，審計署發布《國務院關於2014年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》指出，土地出讓支出中違規用於彌補行政經費、對外出借、修建樓堂館所等7807.46億元；征地拆遷中，一些地方和單位少支付補償17.41億元，編造虛假資料等套取或騙取補償10.57億元。此外，一些地方土地出讓收支核算不夠規範，有8358.75億元滯留在財政專戶或直接坐支；有的地方為支持經濟發展，減免或返還土地出讓收入7218.11億元。
30萬億賣地收入：大頭歸地方 去向不透明
對於巨額土地收入的使用去向，由於較少有地方政府公布，公眾難以知曉詳細情況。加之近年來頻有政府官員在土地出讓環節上因貪腐涉案，有關“土地賬本”如何公開的討論從未間斷。
據《第一財經日報》記者統計，從1999年至2015年，這17年全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。另據財政部統計，2016年1~7月全國國有土地使用權出讓收入累計約1.73萬億元，同比增長12.1%。
結合當前土地市場態勢，到今年年底，全國土地出讓收入總額累計有望超過30萬億元。
土地收入多歸地方政府
這筆巨額資金歸誰所有？答案也很直白：絕大多數劃歸了地方政府。
蔣省三、劉守英等著的《中國土地政策改革》提及，土地出讓金是1989年開始征收的，當時規定，在進行必要扣除後，中央與地方4：6分成。但是由於無法核實土地的開發成本，中央所得很少。從1994年至今，出讓金不再上繳中央財政，全部留歸地方，於是，土地出讓金收入成為地方政府預算外收入的主要來源。
考慮到1994年我國開始推行分稅制，地方財政與中央財政分成比例調整，地方財力實際上受到擠壓，支出壓力開始加大，彼時將土地出讓收入劃歸地方也應是權衡之後的決定。
在1994年8月底召開的全國土地使用制度改革工作會議上，一位時任國務院高層指出，土地交易的收益分配是個十分重要的問題。土地使用權的出讓收益屬於國家……對國有土地收益一定要明確為國家所有，屬於資產性質，應由財政專管，專款專用。國有土地收益歸國家，但在土地收益的使用上，可以按有關規定，歸地方政府支配，以利於城市基礎設施等建設和發展。
這種“收入全歸地方”的政策一直延續至今，並衍生出當下地方土地財政的問題。
前述《中國土地政策改革》一書中稱，地方政府對建設用地的出讓與資金使用支配余地大，土地出讓收入成為籌措城市基礎設施資金的重要渠道。地方政府不僅壟斷了建設用地的“賣地權”，而且對於越來越豐厚的土地收入有絕對的支配權。
朱镕基曾批示“賣地收入首先要用於安置拆遷戶”
錢歸了地方政府，但怎麽使用的？與收入數據較為公開透明相比，目前很少有地方政府公布這筆收入的支出詳情。
幾年前，某重點城市高層曾表示，將加大公開透明力度，土地出讓金等各界普遍關註的公共性資金必須公開。但時至今日，仍未見到相關舉措出臺。
更甚者，現在地方政府連這種“表態”都少見了。
其實，關於怎麽使用這些錢，中央也一直有相關政策和規定。
《朱镕基講話實錄》第一卷中曾披露，1994年6月，時任建設部部長侯捷向時任國務院副總理朱镕基報送《關於請求解決城市拆遷安置住房建設專項貸款資金的緊急報告》，反映各地舊城改造規模大幅度增長，拆遷過渡周轉用房嚴重不足，希望中國人民銀行安排5億元的專項貸款，用於沈陽、哈爾濱、上海等10個問題比較突出城市的拆遷安置住房建設。
在該報告上，朱镕基批示：城市拆遷應該有計劃、有步驟，量力而行。現在有些城市不顧後果，大量賣地，大量拆遷，置拆遷居民於不顧，這樣搞下去會影響社會穩定。賣地收入首先要用於安置拆遷戶，要國家來背這個包袱是背不起的。
近年來，中央政府也不斷出臺規範地方土地收入支出的規定。如財政部早在2007年發布的《廉租住房保障資金管理辦法》就規定，從2008年1月1日起，地方各級財政部門要從土地出讓凈收益中按照不低於10%的比例安排用於廉租住房保障。
其他還包括不低於15%的比例用於農業土地開發，10%用於農田水利建設，以及10%用於教育資金等。如果按此執行，就意味著地方要拿出超過一半的土地收益來用於民生工作。
不過，上述規定是否得到認真貫徹執行也是一個問題。
不公開存隱患
2012年，現任中央財經領導小組辦公室副主任韓俊曾在《農民日報》發表文章指出，土地收益的分配明顯向城市傾斜，2011年土地出讓金收入已超3.15萬億元，到2011年10月末土地出讓收益三農支出只有1234億元。
韓俊表示，在符合國家土地用途管制和土地利用總體規劃的基礎上，要把更多的非農建設用地留給農民集體開發，要讓農民直接分享土地的增值收益。
地方政府不公開賣地收入的具體去向，導致民眾乃至人大機關無法對其履行監督職責。可能產生的一個後果就是錯位：不應該支出的項目得到了錢，而本應該投資的項目可能沒有獲得資金。
2015年6月28日，審計署發布《國務院關於2014年度中央預算執行和其他財政收支的審計工作報告》指出，土地出讓支出中違規用於彌補行政經費、對外出借、修建樓堂館所等7807.46億元；征地拆遷中，一些地方和單位少支付補償17.41億元，編造虛假資料等套取或騙取補償10.57億元。此外，一些地方土地出讓收支核算不夠規範，有8358.75億元滯留在財政專戶或直接坐支；有的地方為支持經濟發展，減免或返還土地出讓收入7218.11億元。
全國前八月賣地收入超2萬億 同比增速加快
官方數據顯示，截至8月底，全國賣地收入已經突破2萬億元，同比增幅正在逐月擴大。
財政部13日發布“2016年8月財政收支情況”顯示，今年1-8月累計，全國國有土地使用權出讓收入20057億元，同比增長14%。
同樣來自財政部數據顯示，今年前七月累計全國國有土地使用權出讓收入17288億元，同比增長12.1%。今年上半年全國國有土地使用權出讓收入14303億元，同比增長9.7%。
從6月底的9.7%到7月底的12.1%，再到8月底的14%，全國賣地收入正在呈現穩步增長態勢。
考慮到2015年全年土地出讓收入同比下降了21.4%，從大幅下降到重新出現兩位數的增長，這個扭轉的力度還是很大的。
從近期一些二三線城市的土地市場來看，高價地塊依然接連出現。據中原地產研究中心統計數據，截至31日，8月份全國單宗土地成交價超過10億元的地塊合計有65宗，其中溢價率超過100%的高達46宗，如果計算地價超房價現象，8月可以說是將成為歷史上高價地塊最密集的月份。
同在13日，國家統計局也發布數據顯示，今年1-8月份，房地產開發企業土地購置面積12922萬平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點;土地成交價款4632億元，增長7.9%，增速提高0.8個百分點。
房地產開發企業購入土地的成交金額漲幅加速，而購入的土地面積降幅加速，這也可以說明房企購入土地的單價出現了上漲。
由於住宅市場成交活躍，並且熱點城市屢有高價地塊成交，地方政府再度收緊樓市調控政策。近期，南京、廈門對樓市調控政策加碼，武漢也加入調控收緊的城市行列。
9月6日，住房和城鄉建設部9月6日發布貫徹《法治政府建設實施綱要(2015～2020年)》的實施方案。在方案中，住建部表表示，將完善房地產宏觀調控。根據房地產市場分化的實際，堅持分類調控，因城施策。堅持加強政府調控和發揮市場作用相促進，使房地產業與經濟社會發展和群眾居住需求相適應。建立全國房地產庫存和交易監測平臺，形成常態化房地產市場監測機制。
自今年3月份全國兩會以來，這是住建部首次公開談論房地產市場調控問題。
中國哪個城市賣地最賺錢?北京最高凈利超九成
自2015年下半年至今，各地高價地塊此起彼伏，地方政府的土地收入也隨之水漲船高，今年一些二線城市的土地收入已經超過北京，但從歷史數據來看，北京土地經營的盈利狀況一直較好，其他城市估計自嘆不如。
此處所謂土地盈利，並非指土地出讓總價款，而是指土地出讓的純收益。
現行土地出讓收入一般稱為“毛收入”，包含征地拆遷補償支出、土地出讓前期開發支出、補助被征地農民支出等，這類支出為政府在征收、儲備、整理土地等環節先期墊付的成本。減去這些成本，才是地方政府的“土地利潤”。
北京一度“無本萬利”
自2003年的1799.1 億元到2014年的 8988億元，這12年間地方政府獲得的土地出讓純收益約為70433億元，平均每年5869億元。
而從2003年到2014年，這期間的地方政府土地出讓總收入約為23.55萬億元，總體來看，這12年間土地出讓純收益占到總收入的29.9%。
在京滬廣深四個一線城市中，從可以查到的近年來數據可以粗略發現，北京可能不是當年土地出讓總收入最高的城市，但應該一直是土地凈利占比最高的城市。
《中國國土資源年鑒》顯示，2005年北京土地出讓總收入99億元，土地出讓純收益竟然高達94.7億元，土地凈利占比高達95.65%。
2005年，上海土地出讓總收入389.7億元，純收益116.29.9億元，這兩項數據均高於同期的北京，但土地凈利占比這一項僅僅約30%，遠遠低於北京。
2006年，北京土地出讓總收入195.1億元，土地出讓純收益高達189.69億元，土地出讓凈利再度攀升至97.2%。
不過，到了2007年，北京土地出讓收入上升到375億元，土地出讓純收益為180.9億元，土地凈利占比已經下降到了48.24%。
同一年，上海土地出讓總收入380.4億元，純收益114億元，純收益占比約30%。而2007年廣州市土地出讓總收入為242.7億元，純收益僅4.9億元。深圳市土地出讓總收入為155.3億元，純收益23.3億元，占比約15%。
此後數年，北京的土地出讓凈收入占比基本上沒有再超過50%，不過也大多高於全國平均水平。
2008年北京土地出讓總收入686.5億元，純收益312.9億元，純收益占比達45.6%。
2011年北京土地出讓總收入1055億元，純收益451億元，純收益占比約42.7%。
2012年北京土地出讓總收入671億元，純收益238億元，純收益占比約35.4%。
2013年北京土地出讓總收入1853億元，純收益841.48億元，占比約45.4%。
上述數據均來自《中國國土資源年鑒》，不過從2014年開始，北京沒有再公布土地出讓的純收益數據。
純收益降低或有隱情
近幾年征地拆遷成本不斷擡高，土地出讓中土地純收益的占比基本上呈現一個逐漸下降的趨勢，當然其中會有小幅波動。
《中國國土資源年鑒》顯示，2003年全國土地出讓總金額為5421.31億元，當年土地出讓純收益為1799.1億元，占土地出讓總金額的33.18%。
到了2004年，全國土地出讓總金額為6412億元，其中土地出讓純收益為2339.8元，占比為36.6%。
2010年可能是近期一個土地純收益占比較高的年份。當年全國土地出讓總金額為29110億元，而當年土地出讓純收益約為15714億元，占比超過了五成，達到53.98%。
此後的2014年，全國土地出讓總金額達到了42940億元，當年土地出讓純收益約為8988億元，占比已經下降到了20.9%。
當然，這是全國總體情況，各區域之間的差別也很大，一般而言，東部大城市因經濟發展較好，房地產市場比較活躍，土地出讓收入也相應要高於中西部地區。
當前，一些城市土地出讓的溢價看似不高，但其中卻另有奧妙。政府在土地出讓中設定的起始價等，一般會高於成本價，這個差價加上溢價部分，實際上政府獲得的純收益會更多。
目前，一宗經營性地塊的出讓過程會出現多個價格，包括評估價、底價、標底(起叫價、起始價)、競買價(成交價)等。政府在委托相關機構對地塊進行價格評估時，一般有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法，但基本上都應涵蓋成本。在地價評估結束後，政府會根據土地估價結果、產業政策和土地市場情況等，綜合確定出讓底價。
如果在出讓過程中，最終競買價低於底價，則意味著該地塊流標或者流拍，不能成交。
地方政府設定的出讓底價一般會高於成本價，因為若將地塊底價設定為等於成本價，一旦參與競買企業購地欲望不積極，地塊以底價成交，這種情況下政府就會毫無收益。不過底價具體高出成本價多少很難統計，相關部門會根據當時的房地產市場形勢，以及具體地塊而定。
一位土地專家表示，一般地方政府設定的底價會比成本價高出25%左右，換言之，只要該地塊能夠最終出讓，即便是以底價成交，也相當於會有超過25%的純收益。
此前中央要求地方在土地出讓純收益中提取一定比例用於農業、水利、保障房等建設。這包括不低於10%的比例安排用於廉租住房保障;不低於15%的比例用於農業土地開發，10%用於農田水利建設，以及10%用於教育資金等。
一旦地方土地出讓純收益降低，意味著地方可以減少用於上述項目的開支。而且，地方如通過某種“合規”方式來減少計提土地純收益，中央其實很難查處。
招商蛇口：擬88.89億元掛牌賣地及引入合作開發商
招商蛇口9月28日晚間發布公告稱，公司擬通過增資擴股方式引入合作方持有深圳市太子灣商鼎置業有限公司、深圳市太子灣樂灣置業有限公司49%股權及擬出售深圳市太子灣樂灣置業有限公司、長誠企業有限公司100%股權。轉讓項目的掛牌底價合計為人民幣888,948.627萬元。
公司表示，本次交易將為太子灣片區引入品牌商業地產運營商，有利於提升太子灣片區的區域價值，充分提升太子灣片區及本公司的品牌形象，實現經濟效益和社會效益最大化，從而提升公司整體價值，促進公司發展。
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