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這個數據一出，今年全國賣地有望超4萬億

全國土地出讓收入在2014和2015年連續兩年超過4萬億後，在2015年下滑至3.25萬億，今年一、二線城市樓市火爆，能否帶動土地收入再度攀升至4萬億?

從目前的數據來看，這種可能性在逐步增大。

中國指數研究院最新報告顯示，今年1-9月，全國300個城市土地出讓金總額為19262億元，同比增加40%。其中，住宅用地出讓金總額15021億元，同比增加56%。

此前同樣來自該機構的數據顯示，2016年1-6月，全國300個城市土地出讓金總額為10818億元，同比增加34%。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為8466億元，同比增加53%。

這也意味著，今年7-9這三個月，全國300的城市土地出讓金總額超過8400億元，地方政府土地吸金的速度在加快。

而2015年全國300個城市土地出讓金總額為21793億元。其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)出讓金總額為15776億元。

按照過去幾年的情況，中指院報告中涉及的300個城市土地出讓金，占當年全國土地出讓總收入的五成至八成之間。

稍早前的一些官方數據也證明全國土地出讓收入仍處於增長階段。

財政部9月13日發布“2016年8月財政收支情況”顯示，今年1-8月累計，全國國有土地使用權出讓收入20057億元，同比增長14%。

同在9月13日，國家統計局也發布數據顯示，今年1-8月份，房地產開發企業土地購置面積12922萬平方米，同比下降8.5%，降幅比1-7月份擴大0.7個百分點;土地成交價款4632億元，增長7.9%，增速提高0.8個百分點。

房地產開發企業購入土地的成交金額漲幅加速，而購入的土地面積降幅加速，這也可以說明房企購入土地的單價出現了上漲。

中指院報告顯示，因前三季度各大房企拿地熱情高漲，高溢價已成為一二線城市土拍常態，平均溢價率也在不斷沖高。數據顯示，今年1-9月全國300個城市土地平均溢價率49%，較去年同期上升35個百分點;其中住宅類用地(含住宅用地及包含住宅用地的綜合性用地)平均溢價率63%，較去年同期上升45個百分點。

從城市來看，今年1-9月，全國40個大中城市出讓金以同比上漲為主，無錫等長三角熱點城市漲幅居前;同比下滑城市中，北京、廣州降幅仍超五成，長沙、成都降幅較小。

前三季度地市高燒：賣地面積少了出讓金卻暴增25%

在一二線樓市銷售火爆以及房企積極搶地等因素帶動下，今年前三季度的土地市場量跌價漲，

這也讓讓地方政府相關收入大增。

國土資源部10月31日下午發布數據顯示，今年前三季度全國國有建設用地供應31.88萬公頃，同比下降4.6%。其中，工礦倉儲用地8.49萬公頃，同比下降0.6 %;房地產用地7.10萬公頃，同比下降7.8%;基礎設施等其他用地16.30萬公頃，同比下降5.2 %。

更令市場關註的數據是，今年前三季度全國土地出讓面積14.31萬公頃，同比下降4.8%;合同成交價款2.28萬億元，同比增長24.8%。

國土部強調，以上數據均為初步統計數據。

同樣來自國土部的數據顯示，今年上半年全國土地出讓面積9.15萬公頃，同比增長0.1%。土地出讓合同價款1.32萬億元，同比增長24.8%。

這意味著，從今年7月到9月底這三個月時間，全國土地出讓收入高達9600億元。平均每月3200億元，

從上述數據還可以看出，在土地出讓面積下降的情況下，土地出讓合同價款卻增加了24.8%，說明今年前三季度的土地價格有了較大幅度上漲。

而稍早前，財政部發布的數據也顯示，今年前9個月，全國國有土地使用權出讓收入23306億元，同比增長14%。

地方土地出讓收入的大增，與高價地塊的增多有直接關系。

國土部下屬部門10月25日發布《2016年第三季度全國城市地價監測報告》顯示，今年三季度各地上報異常交易地塊數量、平均溢價率及平均競價輪次均呈明顯上升態勢，其中超九成溢價率超過50%。

2016年三季度各地上報異常交易塊176 宗(其中一線城市上報10宗，二線城市上報62 宗，三四線城市上報 104宗)， 比上季度增加了79 宗，漲幅為 81%;比2015年同期增加了137宗，漲幅為351%。

這些異常地塊的平均溢價率為187%，比上季度升了64個百分點;比上年同期上升了73個百分點。

所謂溢價率是相對於地塊出讓底價的比率，如一塊底價為10億元的地塊，開發商最終花費28.7億元拿下，則該地塊的溢價率為187%。

此外，平均競價輪次為129 次，比上季度增加了23 次，漲幅為21 %;比上年同期增加了49次，漲幅為62%。

從溢價率和競價輪次這兩個指標可以看出，三季度房地產開發企業對土地的爭奪仍然非常激烈。

至於為何房企願意高價搶地?一位土地專家曾表示，近期部分二線熱點城市出現房屋銷售火爆現象，土地市場進而出現連續高價成交的情況，究其原因，一方面是在貨幣寬松政策影響下，房企的融資成本下降，資金充裕;另一方面，在整體經濟結構轉型過程中，新產業發展不可能一蹴而就，各級政府面臨較大的財政壓力，土地出讓收入成為了政府階段性創收的主要來源。此外，部分國企迫於行業整合壓力，也促成了過度競爭拿地的局面。

不過，在進入10月份後，在一些樓市熱點城市開始出臺調控措施，旨在為樓市和土地市場降溫。

中原地產市場部總監張大偉表示，地方調控政策繼續深入下，8-9月各地高價地頻繁出現的現象在10月份明顯衰減。

中原地產研究數據顯示，截止到10月24日，全國合計出現單宗土地成交金額超過10億的地塊15宗、超過5億的地塊37宗。

“整體看，相比調控前市場最火爆的8-9月，高價地數量開始減少。10月份截止24日，累計10億以上的地塊中，溢價率超過100%的地塊有11宗，主要出現在天津、長沙、南寧、上海、佛山、沈陽、南昌。大部分城市的土地成交相比前期均有所降溫。”張大偉稱。

國土部報告也稱，預計土地市場亦會隨著供地節奏的加快而迎來整體相對平穩的表現。在全國性政策總基調不變，產業政策與區域政策積極介入，地方政策自主化、差異化提升的綜合作用下，短期內一、二線熱點城市住宅地價增速將處於高位調整，庫存較高的三四線城市地價上漲動力不足;工業地價增速保持平穩波動。

前9月23省賣地款增加 國土部稱要防範樓市快速下跌

對於今年前三季度的全國土地市場，官方認為總體呈現“總量趨穩、區域分化”的運行態勢。全國房地產用地市場分化明顯，去庫存與高價地並存，調控難度加大。

這種背景下，國土資源部調控和監測司相關人士表示，既要防範房地產市場快速上漲帶來的社會不穩定因素增加，也要防範房地產市場快速下跌帶來的金融系統風險。

超七成省份賣地收入增加

受宏觀金融貨幣政策向寬松方向調整影響，今年前三季度，全國土地出讓面積和成交價款分別為14.30萬公頃和2.28萬億元，同比分別下降4.8%和增長24.8%，而去年同期二者降幅均超過25%。

上述人士介紹，與今年上半年相比，出讓面積同比由正轉負，出讓價款同比持平。全國有23個省份土地出讓價款同比增加，浙江、海南、安徽、寧夏、甘肅增幅較大，8個省份同比均出現不同程度下降，如遼寧、北京、湖南、重慶等。

土地出讓收入的增加與地價的上漲有直接關系。

國土部下屬機構——中國土地勘測規劃院地價所所長趙松表示，2016年第三季度，全國主要監測城市地價總體仍保持了溫和上行的態勢,但值得關註的是，住宅地價環比、同比增速遠高於商業、工業地價。本季度，受部分城市房地產市場快速回暖的帶動，住宅地價在經歷了連續九個季度的平穩、溫和上行後，再次進入較快增長區間，環比增速超過2%，住宅地價的漲勢在一、二、三線城市間表現出逐步蔓延的跡象。

一二三線城市住宅地價環比、同比增幅均有所擴大，但一線城市擴大程度相對緩和;二、三線城市中均出現了一批地價環比高速上漲，單季增幅超過3%的熱點城市。

趙松表示，今年第三季度，全國主要監測城市中，住宅地價上漲城市個數環比達到九成，同比超過八成;上報異常交易地塊數量、平均溢價率及平均競價輪次均明顯上升，一些城市“高價地”頻出。

2016年三季度各地上報異常交易塊176 宗(其中一線城市上報10宗，二線城市上報62 宗，三四線城市上報 104宗)， 比上季度增加了79 宗，漲幅為 81%;比2015年同期增加了137宗，漲幅為351%。

這些異常地塊的平均溢價率為187%，比上季度升了64個百分點;比上年同期上升了73個百分點。

趙松認為，住宅用地市場引人關註，其趨熱的根本原因並未改變：一方面，貨幣環境依舊寬松，實體經濟投資渠道不暢，部分產業資本轉向地產領域，擡升了土地市場上的競價實力;另一方面，央行公布的7、8月份金融統計數據報告顯示，居民加杠桿入市行為明顯，熱點城市庫存快速下降，房企補充土地儲備的需求上漲，加之銀行對於房地產信貸積極投入，諸多因素加劇了土地市場的供需矛盾。此外，因城施策的調控思路進一步落實，市場差異化與政策差異化的契合效果尚待逐步顯現。

房地供應或創六年來新低

業界一直將土地類比為房子的“面粉”，面粉供應的多寡將影響到未來房源的供應。今年的房地產用地供應一直處於下降通道中。

數據顯示，今年1-9月，全國房地產用地供應7.10萬公頃，同比減少7.8%。分地類看，住宅用地供應4.79萬公頃，同比減少8.4%;商服用地供應2.32萬公頃，同比減少6.6%。

上述國土部調控和監測司人士表示，從結構來看，住宅用地占房地產用地比例呈現趨穩態勢，最近5年我國住房用地占房地產用地比例一直穩定在66%-68%之間，反映我國房地產用地比例正在由市場化配置趨於合理。

不過，從現狀來看，2016年的房地產用地供應量可能連續第三年下跌，甚至可能創下2010年以來新低。考慮到房地產開發的周期性，2016年的房地產用地供應量的下降將影響到明後年的新增房源供應。

下面為近年來全國房地產用地供應情況：

2015年全國房地產用地供應12.0萬公頃。

2014年全國房地產用地供應15.1萬公頃。

2013年全國房地產用地供應20.32萬公頃。

2012年全國房地產用地供應16.56萬公頃。

2011年全國房地產用地供應為16.91萬公頃。

2010年全國房地產用地供應15.42萬公頃。

2009年全國房地產用地供應 10.91萬公頃。

上述國土部人士表示，下一步要堅持“因城施策，分類調控”，積極配合地方政府和相關部門做好房地產市場調控，督促和指導各地充分尊重市場運行規律，適時采取宏觀調控，通過密切跟蹤市場動向，及時分析研判;合理編制和公布供地計劃，穩定市場預期;加大土地供後監管，促進有效開發;主動信息公開，加強輿論引導等措施，有效促進市場平穩健康發展。

前11月全國財收超18.7萬億 地方賣地收入破3萬億

今年全國財政收入繼續創歷史新高，不過收入增速繼續創新低，在積極財政政策下，財政支出依然保持兩位數增速，財政收支矛盾突出。

12月13日，財政部披露11月財政收支數據，基本勾勒出全年財政收支概況。

全國財政收入主要來自一般公共預算收入和政府性基金收入。1-11月累計，全國一般公共預算收入148250億元，全國政府性基金預算收入38850億元，兩者合計為187100億元。

第一財經記者發現，與其他年份同期數據相比，今年前11月約18.7萬億元的財政總收入創歷史新高，不過一般公共預算收入增速創近些年新低。

財政部數據顯示，今年前11個月一般公共收入增速同比增長5.7%，低於經濟增速，也低於近些年同期數據。

收入增速創新低與經濟下行壓力較大，減稅降費效應凸顯等因素息息相關。

受經濟下行影響，增值稅等主體稅種保持較低增速，今年5月營業稅改增值稅全面推開，財政部預測全年能夠實現5000億元的減稅規模，也讓收入形勢更加嚴峻，不過這是積極財政政策重要組成部分，通過減稅來降低企業稅負，從而釋放經濟活力。

不過受今年一二線城市商品房銷售較快增長等影響，與房地產相關稅收保持較高增速，尤其是政府性基金中的國有土地使用收入(主要是地方土地出讓金)增速實現由負轉正，前11個月地方政府國有土地使用權出讓收入突破3萬億元，達到30979億元，同比增長高達19.1%，遠超經濟增速。

從近幾個月份財政數據來看，受部分大宗商品進口價格回升等帶動一般貿易進口增長，進口貨物增值稅、消費稅、關稅也實現了逆襲，增速由負轉正。其中11月份進口環節稅收達到今年以來最高增幅。

按照年初預算報告，2016年全年全國一般公共預算收入157200億元，而實際上前11個月收入已經完成年初預算的94.3%，全年有望完成年初目標。年初預算報告全國政府性基金收入37173.74億元，前11個月這部分收入(38850億元)已經超過這一數字，提前達到預算目標，這受益於地方土地出讓金高增長。

在積極財政政策背景下，財政支出增速高於財政收入。

1-11月累計，全國一般公共預算支出165839億元，同比增長10.2%。全國政府性基金預算支出35994億元，同比增長10.2%。兩項合計，全國財政支出破20萬億，達到201833億元。

從前11月全國一般公共預算支出來看，與基礎設施建設、民生相關支出保持較高增速。

前11月，城鄉社區支出19504億元，增長29.6%;住房保障支出5386億元，增長11%;社會保障和就業支出19866億元，增長16%。

不過，支出增速最高的是債務付息。前11個月，債務付息支出4507億元，增長43.6%。

如果按照年初預算報告，2016年全年全國一般公共預算支出180715億元，實際上前11個月全國一般公共預算支出165839億元，這意味著最後一個月全國一般公共預算支出規模大概為14876億元。

為了助力經濟爬坡過坎，近些年財政政策一直在加碼，即在財政收入低增長背景下加大財政支出，這表現在財政赤字不斷擴大，財政赤字率提高。2016年財政赤字率提至歷史新高3%，財政赤字規模也達到21800億元。

接受第一財經采訪的多位專家預測，2017年經濟下行壓力依然較大，財政政策仍將積極，財政赤字率有望繼續提高，可能定在3.5%左右。

八城市賣地超千億 京滬深仍未公布三年宅地供應計劃

在中央部委的要求下，包括廣州、天津在內，目前已經有多個房地產熱點城市對外公布了2017-2019年三年住宅用地滾動供應計劃，但一線城市中，北京、上海和深圳仍未出臺相關計劃。

2016年中央經濟工作會議要求促進房地產市場平穩健康發展，並要求落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

在23日～24日召開的中共北京市委十一屆十二次全會上，北京市委書記郭金龍稱，要清醒看到，房價已經過高，積累了風險，而且增加了社會焦慮，也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。要擔負起主體責任，嚴格落實中央關於調控房價的部署和要求，堅決保持房價平穩。

他表示，解決好房地產問題，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位，以解決群眾的基本住房需求為出發點，緊密結合疏解非首都功能、棚戶區改造、城鄉結合部地區城市化等工作，進一步調整用地結構，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建設力度。

不過，截至記者發稿，北京尚未出臺相關土地供應計劃。而2016年北京住宅用地供應也少於往年，全年土地出讓收入約800億元，尚不足2015年的一半。

一位房地產企業開發高層對第一財經記者表示，北京2016年供應土地確實少於往年，其原因可能是擔心出現地王，另外可能也有疏解非首都功能以及人口調控的考慮。

熱點城市陸續發布供地計劃

按照“國土資源部要求”，從今年10月份至今，一些房地產市場熱點城市陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃，以求穩定市場預期。而在四大一線城市中，廣州率先制定並對外公布了未來三年宅地供應計劃。

廣州市國規委近日公布2017～2019年住宅用地供應三年滾動計劃，未來三年廣州將供應總面積約1552萬平方米(一萬平方米等於一公頃)的住宅用地。其中，2017年565萬平方米、2018年495萬平方米、2019年492萬平方米。

此外，廣州將繼續采取多種土地出讓方式加大土地尤其是住宅用地的供應量，以穩定市場預期。同時將進一步加強對已供應住宅用地開工、竣工情況排查工作，保證已出讓土地及時開發建設。

二線城市也紛紛表態。11月1日，合肥市國土局發布消息稱，按照國土部要求，該局擬定了全市2017-2019年住宅用地滾動供應計劃，三年住宅用地供應總量約為32500畝。各年度具體住宅用地供應計劃，按照年度房地產市場狀況、供需預期情況確定，實行動態管理。

天津市國土局近日對外也發布2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃，具體為2017年560公頃，2018年550公頃，2019年540公頃，三年合計1650公頃。

該局稱，這為今後三年住宅用地市場供應提供較為充足的土地，同時也為今後全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。

11月1日，濟南市國土局公布未來3年住宅用地供應計劃公告，2017-2019年，濟南市市本級計劃年均供應住宅用地7000畝左右。

10月底，武漢市國土局發布了2016年度第四季度住宅用地供應計劃及2017-2019年三年滾動計劃。

11月4日，鄭州市國土局發布消息稱，2017年計劃供應住宅用地840公頃，2018年計劃供應780公頃，2019年計劃供應780公頃，三年合計2400公頃。各年度具體住宅用地供應計劃，按照年度房地產市場狀況、市場需求情況進行編制，為住宅用地市場供應提供充足土地。

此外，青島、南昌、石家莊，無錫等地也在近日公布了2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃。而南京市在今年10月份曾發不過2016-2018年三年住宅用地出讓計劃。

國土部調控和監測司近日也表示，要堅持“因城施策，分類調控”，積極配合地方政府和相關部門做好房地產市場調控，督促和指導各地充分尊重市場運行規律，適時采取宏觀調控，通過密切跟蹤市場動向，及時分析研判;合理編制和公布供地計劃，穩定市場預期。

中國人民銀行參事盛松成近日撰文表示，提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助於穩定公眾的預期。

截至目前，除廣州外，四大一線城市中，北京上海和深圳均未對外發布2017～2019年三年住宅用地供應計劃。

一位房地產企業投資總監對第一財經記者表示，深圳情況可能有點特殊，其新增建設用地較少，可能會更多采用舊改的方式來增加房屋供應。

12月份地方賣地速度加快

在調控的壓力之下，地方政府逐漸加快了賣地速度。

中原地產研究中心統計數據顯示：截至12月27日，12月當月多個城市賣地超過百億元，包括重慶、杭州、蘇州、深圳、廈門、北京、南京、武漢、上海、鄭州等城市。

從地塊單宗成交情況看：超過50億元的地塊在12月達到了9宗，超過20億元的地塊達到了32宗。而溢價率在各種政策影響下，則出現了明顯調整。

之所以中央要求地方盡快出臺未來三年供地計劃，其原因在於今年不少城市的土地價格上漲較快，高價地塊層出不窮，也推高了未來房價上漲預期。而加大土地供應，在一定程度上可以平抑地價上漲速度。

國土部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松曾表示，今年第三季度，全國主要監測城市中，住宅地價上漲城市個數環比達到九成，同比超過八成;上報異常交易地塊數量、平均溢價率及平均競價輪次均明顯上升，一些城市“高價地”頻出。

2016年三季度各地上報異常交易塊176 宗(其中一線城市上報10宗，二線城市上報62 宗，三四線城市上報 104宗)， 比上季度增加了79 宗，漲幅為 81%;比2015年同期增加了137宗，漲幅為351%。

財政部近日發布11月財政收支情況，前11月國有土地使用權出讓收入30979億元，同比增長19.1%。

民間機構的研究數據也顯示地方政府今年土地出讓收入已經大大超過去年。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至12月27日，全國出現賣地千億以上的城市達到了8個，刷新歷史最高紀錄，蘇州市、南京市、上海市、杭州市、天津市、合肥市、武漢市、重慶，8個城市賣地超過千億元。

中原地產首席分析師張大偉表示，從市場預期看，在嚴格的政策約束下，出現地王的概率越來越低。但熱點區域的地塊，實際樓面價依然處於高位。房企在一二線城市依然積極搶地。

“一線城市已經進入城市化末期，整體看，市場已經進入二手房周期，新房供應高端化，改善化。樓市調控下成交下調，給高價拿地的企業帶來巨大風險。”張大偉稱。

八城市賣地超千億 京滬深仍未公布三年供地計劃

在中央部委的要求下，包括廣州、天津在內，目前已經有多個房地產熱點城市對外公布了2017-2019年三年住宅用地滾動供應計劃，但一線城市中，北京、上海和深圳仍未出臺相關計劃。

2016年中央經濟工作會議要求促進房地產市場平穩健康發展，並要求落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。

在23日～24日召開的中共北京市委十一屆十二次全會上，北京市委書記郭金龍稱，要清醒看到，房價已經過高，積累了風險，而且增加了社會焦慮，也是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。要擔負起主體責任，嚴格落實中央關於調控房價的部署和要求，堅決保持房價平穩。

他表示，解決好房地產問題，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位，以解決群眾的基本住房需求為出發點，緊密結合疏解非首都功能、棚戶區改造、城鄉結合部地區城市化等工作，進一步調整用地結構，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建設力度。

不過，截至記者發稿，北京尚未出臺相關土地供應計劃。而2016年北京住宅用地供應也少於往年，全年土地出讓收入約800億元，尚不足2015年的一半。

一位房地產企業開發高層對第一財經記者表示，北京2016年供應土地確實少於往年，其原因可能是擔心出現地王，另外可能也有疏解非首都功能以及人口調控的考慮。

熱點城市陸續發布供地計劃

按照“國土資源部要求”，從今年10月份至今，一些房地產市場熱點城市陸續出臺2017-2019年三年住宅用地供應計劃，以求穩定市場預期。而在四大一線城市中，廣州率先制定並對外公布了未來三年宅地供應計劃。

廣州市國規委近日公布2017～2019年住宅用地供應三年滾動計劃，未來三年廣州將供應總面積約1552萬平方米(一萬平方米等於一公頃)的住宅用地。其中，2017年565萬平方米、2018年495萬平方米、2019年492萬平方米。

此外，廣州將繼續采取多種土地出讓方式加大土地尤其是住宅用地的供應量，以穩定市場預期。同時將進一步加強對已供應住宅用地開工、竣工情況排查工作，保證已出讓土地及時開發建設。

二線城市也紛紛表態。11月1日，合肥市國土局發布消息稱，按照國土部要求，該局擬定了全市2017-2019年住宅用地滾動供應計劃，三年住宅用地供應總量約為32500畝。各年度具體住宅用地供應計劃，按照年度房地產市場狀況、供需預期情況確定，實行動態管理。

天津市國土局近日對外也發布2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃，具體為2017年560公頃，2018年550公頃，2019年540公頃，三年合計1650公頃。

該局稱，這為今後三年住宅用地市場供應提供較為充足的土地，同時也為今後全市商品住宅持續不斷上市奠定基礎。

11月1日，濟南市國土局公布未來3年住宅用地供應計劃公告，2017-2019年，濟南市市本級計劃年均供應住宅用地7000畝左右。

10月底，武漢市國土局發布了2016年度第四季度住宅用地供應計劃及2017-2019年三年滾動計劃。

11月4日，鄭州市國土局發布消息稱，2017年計劃供應住宅用地840公頃，2018年計劃供應780公頃，2019年計劃供應780公頃，三年合計2400公頃。各年度具體住宅用地供應計劃，按照年度房地產市場狀況、市場需求情況進行編制，為住宅用地市場供應提供充足土地。

此外，青島、南昌、石家莊，無錫等地也在近日公布了2017-2019年住宅用地供應三年滾動計劃。而南京市在今年10月份曾發不過2016-2018年三年住宅用地出讓計劃。

國土部調控和監測司近日也表示，要堅持“因城施策，分類調控”，積極配合地方政府和相關部門做好房地產市場調控，督促和指導各地充分尊重市場運行規律，適時采取宏觀調控，通過密切跟蹤市場動向，及時分析研判;合理編制和公布供地計劃，穩定市場預期。

中國人民銀行參事盛松成近日撰文表示，提高土地利用的效率、增加城市住宅用地的供給，不僅可以從供給端緩解我國熱點城市房價過高、增速過快，而且有助於穩定公眾的預期。

截至目前，除廣州外，四大一線城市中，北京上海和深圳均未對外發布2017～2019年三年住宅用地供應計劃。

一位房地產企業投資總監對第一財經記者表示，深圳情況可能有點特殊，其新增建設用地較少，可能會更多采用舊改的方式來增加房屋供應。

12月份地方賣地速度加快

在調控的壓力之下，地方政府逐漸加快了賣地速度。

中原地產研究中心統計數據顯示：截至12月27日，12月當月多個城市賣地超過百億元，包括重慶、杭州、蘇州、深圳、廈門、北京、南京、武漢、上海、鄭州等城市。

從地塊單宗成交情況看：超過50億元的地塊在12月達到了9宗，超過20億元的地塊達到了32宗。而溢價率在各種政策影響下，則出現了明顯調整。

之所以中央要求地方盡快出臺未來三年供地計劃，其原因在於今年不少城市的土地價格上漲較快，高價地塊層出不窮，也推高了未來房價上漲預期。而加大土地供應，在一定程度上可以平抑地價上漲速度。

國土部中國土地勘測規劃院地價所所長趙松曾表示，今年第三季度，全國主要監測城市中，住宅地價上漲城市個數環比達到九成，同比超過八成;上報異常交易地塊數量、平均溢價率及平均競價輪次均明顯上升，一些城市“高價地”頻出。

2016年三季度各地上報異常交易塊176 宗(其中一線城市上報10宗，二線城市上報62 宗，三四線城市上報 104宗)， 比上季度增加了79 宗，漲幅為 81%;比2015年同期增加了137宗，漲幅為351%。

財政部近日發布11月財政收支情況，前11月國有土地使用權出讓收入30979億元，同比增長19.1%。

民間機構的研究數據也顯示地方政府今年土地出讓收入已經大大超過去年。

中原地產研究中心統計數據顯示，截至12月27日，全國出現賣地千億以上的城市達到了8個，刷新歷史最高紀錄，蘇州市、南京市、上海市、杭州市、天津市、合肥市、武漢市、重慶，8個城市賣地超過千億元。

中原地產首席分析師張大偉表示，從市場預期看，在嚴格的政策約束下，出現地王的概率越來越低。但熱點區域的地塊，實際樓面價依然處於高位。房企在一二線城市依然積極搶地。

“一線城市已經進入城市化末期，整體看，市場已經進入二手房周期，新房供應高端化，改善化。樓市調控下成交下調，給高價拿地的企業帶來巨大風險。”張大偉稱。

深圳賣地超千億多為產業用地 開發商爭食萬億舊改

2016年多個城市土地市場持續火爆，作為過去兩年房價漲幅最高的深圳也不例外。

臨近年尾，深圳土地入市更加快了節奏，2016年12月全市掛牌交易土地共計20幅，為當年單月供應最多的月份。

中原地產數據顯示，深圳2016年賣地收入已超千億，單價也達到1.26萬/平方米，雙雙創下新高。

不過，和其他城市不太一樣的是，深圳供地大幅偏向商辦和工業用地，顯示政府出讓土地在向產業傾斜。而居住用地的供應則越來越依賴舊改，不管是深圳本土還是外來開發商，在舊改領域的競爭越來越激烈。

土地“定向”產業類公司

據深圳中原研究中心監測，2016年深圳全市土地招拍掛市場共成交59宗地塊，總成交面積為229.5萬平方米，同比增長30.9%；土地出讓金額約為1044億元，同比增長140%；綜合樓面地價每平方米12651元，同比上漲49%，均創下近年新高。

其中，2016年深圳工業和商辦用地表現突出，全年共計27幅工業用地成交，用地面積約115.1萬平方米，占比50.1%。

由華星光電拍得光明新區最大的一塊工業用地，面積達50萬平方米，占了全年工業用地成交量的一半。

商辦用地方面，2016年深圳共計26宗入市，成交量為83.7萬平方米，較2015年占比翻了3倍，占比達36.6%。

帶有居住功能的綜合類用地以及規劃完好、地理位置優越的商業用地是拉高深圳土地出讓金額的主力軍，僅龍華上塘、光明和大空港三塊商辦地的成交金額就占據了總成交的60%。

2016年8月29日招商蛇口華僑城聯合體在深圳寶安大空港以總價310億奪下全球最大的展館地塊，更是刷新了全國總地價紀錄。

由於大部分地塊設置了嚴格的限制條件，深圳土地出讓越來越表現出“定向”的特征。

2016年12月26日，深圳土地交易市場4宗土地出讓，土地性質為商業用地和工業用地，均以底價成交。其中2宗商業地位於深圳灣超級總部基地，樓面地價僅不到2萬/平方米。分別由招商銀行、天音通信獲得。

另外兩幅地塊由海能達通信和深圳廣田集團拿下，也都是產業類公司。

多位深圳業內人士指出，深圳土地市場的出讓地傾向於工業和商辦用地，表明政府對發展產業的支持力度在加大，以及通過產業項目帶動多邊產業配套設施的發展。

深圳中原地產研究中心總監王飛表示，工業、商辦用地在土地市場的交易占比較高，是政府對產業發展的考量。通過整合小而零散的工業土地，包括“工改工”的改造，配合城市更新的進程，深入帶動深圳創新型產業、互聯網、金融的發展。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁說，商業用地是城市產業轉型升級的需求。深圳這幾年初級工業退出，轉型高端工業、高端制造業，後者占比又相對較小。產業發展需要向高端過渡。

在招商蛇口聯合華僑城拿下大空港會展項目之時，招商蛇口董事長孫承銘表示，這不僅是一個房地產項目，也是一個產業項目。通過大空港會展來拉動會展業、旅遊業還有上下遊相關產業特別是第三產業的發展，這也契合國家在自貿區、深港合作、粵港合作的大戰略。

第一太平戴維斯深圳投資部董事吳睿認為，深圳政府掌握的土地資源少，所以對於重大土地出讓的方式日益成熟，設計得非常精細和富有策略性。

開發商暗戰城市更新

而在純居住用地方面，2016年深圳僅有4宗土地入市，分別位於龍華、光明、大鵬和坪山，用地面積約23.97萬平方米。據了解，2010年後宅地供應面積逐年減少，2012年後宅地供應一直在超低位水平。

在新增土地供應緊張的情況下，城市舊改成為土地供應的主力軍。深圳中原研究中心數據顯示，2016年全市新增土地供應面積580.7萬平方米，其中舊改面積達到330.7萬平方米，占比高達56.9%。

根據深圳發布的《城市更新“十三五”規劃》要求，在此規劃期內，全市要爭取完成各類城市更新用地規模30平方公里；完成100個舊工業區複合式更新、100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。

據此推算，深圳未來舊改和城市更新市場規模在數萬億。

近年來，深圳本土開發商如佳兆業、招商蛇口、華僑城、萬科以及外來開發商恒大、碧桂園等，均在加碼進入舊改領域，彼此之間競爭激烈。舊改項目將成為這些開發商的重要收入和利潤來源。

2016年12月26日，恒大簽約灣廈城市更新項目。其同時透露，目前公司已在深圳擁有房地產開發項目32個，其中6個位於南山，在深圳全部項目開發後預估總貨值約6000億元。

恒大這個“外來和尚”動作迅猛，深圳開發商也不甘落後。21世紀經濟報道調查顯示，目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲備上千萬平方米的開發商，至少有華潤、佳兆業、華僑城、招商蛇口這四家。

佳兆業是深圳本土專註城市更新和舊城改造的典型房企。早在2011年年初，佳兆業組建了全國第一家專業城市更新公司——佳兆業置業公司。據了解，佳兆業的城市更新項目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區域。

但是舊改本身也存在很多難題，拆遷和推出時間很長，增加了各種成本以及被拆遷方與開發商的利益博弈。

盡管宣稱有32個儲備項目，但恒大2016年中報顯示，其深圳市場的1200多萬平方米土地儲備，僅131萬平方米確權納入報表。

開發商之間的競爭也日益激烈。2016年12月8日，深華發的一紙公告，揭開了其控股股東中恒集團與萬科、華僑城之間關於深圳光明新區一幅舊改用地的糾葛。

這場舊改項目的爭奪中，華僑城半路殺出，即使知曉萬科與深華發的舊改項目深陷仲裁，仍要趟這個渾水，可見舊改項目之重。

“城市的住宅舊改項目問題比較多，而且複雜，個人比較看好深圳的工業、商業房地產市場的發展。”宋丁說。

2016年中國九個城市“賣地”收入超千億元 二線城市領跑

據中新社報道，2016年中國房市出現的一波快速上漲行情帶火了土地市場。多個城市土地出讓收入創下歷史最高紀錄，全國“賣地”收入千億元(人民幣，下同)以上的城市達到了9個。

中原地產研究中心統計數據顯示，2016年，蘇州、南京、杭州、上海、天津、合肥、武漢、重慶和深圳，9個城市“賣地”收入超過千億元，這一數字也創出歷史新高。

值得註意的是，一線城市逐漸讓出“賣地”收入“最高”的位置。去年，蘇州、南京、杭州三個二線城市土地出讓收入居於全國前三位。一線城市中，上海排名第四，深圳排第九，北京、廣州則並未排入前十。

中國指數研究院發布的300個城市土地市場年度數據也反映出同樣的趨勢。一線城市，受土地推出量有限影響，2016年住宅用地累計出讓金為2463億元，同比下降28.4%，占各級城市總出讓金的11.1%，較2015年下降10.5個百分點。

二線城市尤其是重點二線城市，土地市場熱度較高，高價地塊頻出，住宅用地出讓金1.5萬億元，同比增長83.4%，占各級城市總出讓金的67.0%，較2015年提高16.1個百分點。成交樓面均價同比大幅上漲84.4%，上漲幅度在各級城市中最大。

中指院分析稱，目前，一線城市基於土地資源的稀缺性，供應和成交明顯減少;而三四線城市仍處於去庫存周期中，土地供應處於回落階段，因此二線城市成為房企競逐的熱點。不過，地價的非理性上漲也將對後期開發運營帶來較大壓力。

中原地產首席分析師張大偉認為，當下房地兩市在連續重磅政策的影響下開始降溫，短期部分報價過高的項目和二手房價格會快速回調。之前部分企業獲得的高價地很可能面臨入市難題。

中指院也指出，在目前政策嚴控的基調下，2017年熱點城市房價將形成調整趨勢，之前大規模成交的高價地，將面對高端改善需求限貸政策的直接影響，項目短期開發壓力較大。近期各地政府在土地市場創新性地推出多項競買政策，土地市場調整步伐將很快來臨。從另一方面看，在政策引導下，一線及重點二線城市2017年住宅土地供應量將穩步增加，競爭環境相對緩和，對於之前拿地審慎的企業來說，也許會面臨更多投資拓展的機遇。

地價上漲地方增收 去年全國賣地收入超3.7萬億

在一二線城市土地市場火爆的帶動下，2016年全國土地出讓收入超過3.7萬億元，雖然未能再次超過4萬億元，但這也已是歷史第三高位，僅次於2013和2014年。

加上2016年數據，自1999年至今，全國土地出讓收入總額已經突破31萬億元。

單月超6千億元

財政部1月23日發布“2016年財政收支情況”顯示，2016年1～12月累計，全國國有土地使用權出讓收入37457億元，同比增長15.1%。

此前，2016年前11個月全國國有土地使用權出讓收入30979億元。這意味著，去年12月單月全國進賬土地收入6478億元。

財政部此次公布的數據仍有調整的可能。財政部2016年1月29日發布“2015年財政收支情況”顯示，當年國有土地使用權出讓收入32547億元，同比減少8840億元。

但三個月後的2016年4月5日，財政部發布“2015年全國土地出讓收支情況”則顯示，2015年全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元。

兩個數據之間相差達1110億元。

據第一財經記者統計，從1999年至2015年，這十七年全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。

如果加上2016年的數據，則自1999年至2016年，全國土地出讓總收入已經超過31萬億元。

這筆巨額資金歸誰所有?絕大多數是歸為地方政府。

在《中國土地政策改革》(蔣省三、劉守英、李青 著，2010年7月第一版)一書中第266頁提及，土地出讓金是1989年開始征收的，當時規定，在進行必要扣除後，中央與地方4：6分成。但是由於無法核實土地的開發成本，中央所得很少。從1994年至今，出讓金不再上繳中央財政，全部留歸地方，於是，土地出讓金收入成為地方政府預算外收入的主要來源。

不過，土地出讓收入並不完全由政府支配，只有扣除成本補償性費用後的土地出讓收益，才是政府可用的財力。根據這個特性，土地出讓支出可區分為成本性支出和非成本性支出(即土地出讓收益安排的支出)兩大部分。

如果減去成本，能否算一算地方政府能夠到手的“土地利潤”到底有多少?

筆者查閱大量資料後統計出，自2003年的1799.1 億元到2014年的 8988億元， 這12年間地方政府獲得的土地出讓純收益約為70433億元，年均5869億元。

隨著近年來征地拆遷費用的增加，土地出讓收入中的成本性開支越來越大，地方凈利也隨之逐漸縮水。

前述“2015年全國土地出讓收支情況”顯示，2015年全國土地出讓支出中，用於征地拆遷補償、補助被征地農民、土地出讓前期開發等成本性支出26844.59億元，占支出總額79.6%;用於城市建設、農業農村、保障性安居工程等非成本性支出6883.19億元，占支出總額20.4%。

簡單理解，2015年的土地凈利大約在二成。

北京工商大學經濟學院副院長徐振宇曾對第一財經記者表示，之所以會出現土地出讓純收入的不斷下降，一個非常重要的因素是《國有土地上房屋征收與補償條例》的貫徹實施，以及農村居民維權意識的不斷增長，地方政府被迫提高了征地和拆遷補償標準，導致政府從國有土地出讓中的純收入(扣除了土地補償性支出後的收入)近年來出現迅速降低。

一二線城市地價上漲較快

2016年土地出讓收入之所以止跌反彈，與一二線城市土地市場火爆，地價上漲較快有直接關系。

財政部此次發布的數據中沒有涉及土地出讓面積，所以無法判斷地價波動情況。但從其他部委和民間機構的統計中可以發現這一趨勢。

國土部去年10月底發布數據顯示，2016年前三季度全國土地出讓面積14.31萬公頃，同比下降4.8%;合同成交價款2.28萬億元，同比增長24.8%。

在土地出讓面積下降的情況下，土地出讓合同價款卻增加了24.8%，說明2016年前三季度的土地價格有了較大幅度上漲。

國家統計局數據也證明這一點。2016年，房地產開發企業土地購置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%;土地成交價款9129億元，增長19.8%。

中原地產數據顯示，從全國賣地最多的50個城市看，2016年合計土地出讓金達到了2.69萬億元，同比上漲34%，而成交的土地面積則沒有上漲，合計50個城市成交12.27億平米，相比2015年同期的13.06億平米出現了下調。

國土部近日發布“2016年第四季度全國主要城市地價監測報告”也顯示，就住宅地價而言，一線城市和部分熱點城市的地價仍處於高速增長態勢，而大部分三線城市的地價處於溫和上行態勢，市場分化顯著。

2016年第四季度，住宅地價同比上漲的城市92個，較上一季度增加7個;增速超過7.0%的城市34個，較上一季度增加10個。

其中，北京、天津、青島、鄭州、上海、南京、杭州、福州、廈門、廣州、合肥、唐山、張家口、廊坊、安陽、溫州、嘉興、珠海、汕頭、佛山順德、東莞、中山等22個城市地價增速超過10.0%，北京、上海、廈門、南京、合肥超過20%。

中原地產研究中心總監張大偉稱，2016年全年全國出現賣地千億元以上的城市達到了9個，刷新歷史最高紀錄，分別為蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢、重慶、深圳。

張大偉也表示，隨著去年四季度以來各地政策出臺，從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現的可能性。目前看，二線城市的政策加碼舉措依然在進行過程中。

“2016年12月以來，全國土地市場成交數據降溫，合計成交超過10億元的109宗，其中溢價率超過100%的只有23宗，相比之前高溢價率地塊頻繁出現有市場明顯的降溫。”張大偉稱。

地價上漲地方政府增收 去年全國賣地超3.7萬億

在一二線城市土地市場火爆的帶動下，2016年全國土地出讓收入超過3.7萬億元，雖然未能再次超過4萬億元，但這也已是歷史第三高位，僅次於2013和2014年。

加上2016年數據，自1999年至今，全國土地出讓收入總額已經突破31萬億元。

單月超6千億元

財政部1月23日發布“2016年財政收支情況”顯示，2016年1～12月累計，全國國有土地使用權出讓收入37457億元，同比增長15.1%。

此前，2016年前11個月全國國有土地使用權出讓收入30979億元。這意味著，去年12月單月全國進賬土地收入6478億元。

財政部此次公布的數據仍有調整的可能。財政部2016年1月29日發布“2015年財政收支情況”顯示，當年國有土地使用權出讓收入32547億元，同比減少8840億元。

但三個月後的2016年4月5日，財政部發布“2015年全國土地出讓收支情況”則顯示，2015年全國繳入國庫的土地出讓收入33657.73億元。

兩個數據之間相差達1110億元。

據第一財經記者統計，從1999年至2015年，這十七年全國土地出讓收入總額約27.29萬億元，年均1.6萬億元。

如果加上2016年的數據，則自1999年至2016年，全國土地出讓總收入已經超過31萬億元。

這筆巨額資金歸誰所有?絕大多數是歸為地方政府。

在《中國土地政策改革》(蔣省三、劉守英、李青 著，2010年7月第一版)一書中第266頁提及，土地出讓金是1989年開始征收的，當時規定，在進行必要扣除後，中央與地方4：6分成。但是由於無法核實土地的開發成本，中央所得很少。從1994年至今，出讓金不再上繳中央財政，全部留歸地方，於是，土地出讓金收入成為地方政府預算外收入的主要來源。

不過，土地出讓收入並不完全由政府支配，只有扣除成本補償性費用後的土地出讓收益，才是政府可用的財力。根據這個特性，土地出讓支出可區分為成本性支出和非成本性支出(即土地出讓收益安排的支出)兩大部分。

如果減去成本，能否算一算地方政府能夠到手的“土地利潤”到底有多少?

筆者查閱大量資料後統計出，自2003年的1799.1 億元到2014年的 8988億元， 這12年間地方政府獲得的土地出讓純收益約為70433億元，年均5869億元。

隨著近年來征地拆遷費用的增加，土地出讓收入中的成本性開支越來越大，地方凈利也隨之逐漸縮水。

前述“2015年全國土地出讓收支情況”顯示，2015年全國土地出讓支出中，用於征地拆遷補償、補助被征地農民、土地出讓前期開發等成本性支出26844.59億元，占支出總額79.6%;用於城市建設、農業農村、保障性安居工程等非成本性支出6883.19億元，占支出總額20.4%。

簡單理解，2015年的土地凈利大約在二成。

北京工商大學經濟學院副院長徐振宇曾對第一財經記者表示，之所以會出現土地出讓純收入的不斷下降，一個非常重要的因素是《國有土地上房屋征收與補償條例》的貫徹實施，以及農村居民維權意識的不斷增長，地方政府被迫提高了征地和拆遷補償標準，導致政府從國有土地出讓中的純收入(扣除了土地補償性支出後的收入)近年來出現迅速降低。

一二線城市地價上漲較快

2016年土地出讓收入之所以止跌反彈，與一二線城市土地市場火爆，地價上漲較快有直接關系。

財政部此次發布的數據中沒有涉及土地出讓面積，所以無法判斷地價波動情況。但從其他部委和民間機構的統計中可以發現這一趨勢。

國土部去年10月底發布數據顯示，2016年前三季度全國土地出讓面積14.31萬公頃，同比下降4.8%;合同成交價款2.28萬億元，同比增長24.8%。

在土地出讓面積下降的情況下，土地出讓合同價款卻增加了24.8%，說明2016年前三季度的土地價格有了較大幅度上漲。

國家統計局數據也證明這一點。2016年，房地產開發企業土地購置面積22025萬平方米，比上年下降3.4%;土地成交價款9129億元，增長19.8%。

中原地產數據顯示，從全國賣地最多的50個城市看，2016年合計土地出讓金達到了2.69萬億元，同比上漲34%，而成交的土地面積則沒有上漲，合計50個城市成交12.27億平米，相比2015年同期的13.06億平米出現了下調。

國土部近日發布“2016年第四季度全國主要城市地價監測報告”也顯示，就住宅地價而言，一線城市和部分熱點城市的地價仍處於高速增長態勢，而大部分三線城市的地價處於溫和上行態勢，市場分化顯著。

2016年第四季度，住宅地價同比上漲的城市92個，較上一季度增加7個;增速超過7.0%的城市34個，較上一季度增加10個。

其中，北京、天津、青島、鄭州、上海、南京、杭州、福州、廈門、廣州、合肥、唐山、張家口、廊坊、安陽、溫州、嘉興、珠海、汕頭、佛山順德、東莞、中山等22個城市地價增速超過10.0%，北京、上海、廈門、南京、合肥超過20%。

中原地產研究中心總監張大偉稱，2016年全年全國出現賣地千億元以上的城市達到了9個，刷新歷史最高紀錄，分別為蘇州、南京、上海、杭州、天津、合肥、武漢、重慶、深圳。

張大偉也表示，隨著去年四季度以來各地政策出臺，從資金、需求、信貸等多方面約束收緊了地王出現的可能性。目前看，二線城市的政策加碼舉措依然在進行過程中。

“2016年12月以來，全國土地市場成交數據降溫，合計成交超過10億元的109宗，其中溢價率超過100%的只有23宗，相比之前高溢價率地塊頻繁出現有市場明顯的降溫。”張大偉稱。