霸菱林熙齡：港人口老化 長者屋待探索
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GS(14)@2016-03-17 14:23:51http://property.mpfinance.com/cf ... 0317/paa01/lam1.txt
【明報專訊】本港未來人口持續老化，20年後，每10名港人當中有約3名65歲或以上的長者；銀髮族冒起，為長者屋市場帶來契機。霸菱亞洲投資房地產董事總經理林熙齡接受訪問時表示，成功的長者屋須滿足老人家原區置業、配套理想及融入社區三大要求，惟目前仍屬發展初階，尚待摸索出成功的發展方式。
林熙齡引述港府2015年人口普查結果，指目前本港65歲或以上的長者數目近115萬，佔總人口約16%；由於在上世紀50年代及60年代嬰兒潮出生的人口眾多，隨着這批人由中年期步入老年期，在20年後，香港65歲或以上的長者佔總人口比例料將增加到27%至28%，與日本現水平相若，故本港人口老化的趨勢相當明顯，如何滿足相關居住需求存在重大商機。
長者屋須解決三大難題
港府近年已早着先機，透過旗下的房屋協會發展多個長者屋計劃，當中以筲箕灣樂融軒反應最熱烈，214個單位於2013年11月開售，不足一年半時間已悉數售罄，頂層特色單位以2521萬元售出，實用呎價達20,910元。
不過，位於北角原先僅「出售租住權」的長者屋雋悅，於去年推出以來，至本月8日僅售出45個單位的租住權，餘下多達540個單位無人問津；因此，房協要將雋悅的租住費下調一成，另改為接受兩年短期租約。在此以前，房協曾研究斥資46億元在天水圍發展長者屋項目，惟最終因財務上不可行而擱置。
林熙齡分析，參考全球經驗，發展長者屋須解決三大難題。首先，長者一般不太願意嘗試新事物，如何令長者願意搬離舊屋買長者屋，關鍵要令他克服心理障礙，令其「感覺並非搬到一個陌生的地方」，故長者屋最好在其居住的舊居附近。第二，長者屋應該具備適合老人家居住的生活環境，例如通道較闊，沐浴環境比較舒適，並且具備醫療護理中心可提供按摩、針灸及中藥調理等服務。第三，老人家不像年輕人一樣容易適應新的睦鄰關係，其入住長者屋後，對他來說屬新社區，如何與其他人建立友好關係亦十分重要。
搞講座 由居住長者任講員
林熙齡曾任職中國平安信託的物業投資總監兼房地產投資負責人，對內地長者屋的發展有深入了解，認為有不少值得香港借鏡的地方，「內地長者屋社區每日會舉行不同講座，由住客出任導師，向同一小區的住客分享心得或開班授徒。這樣的話，講者固然有成就感，其他人亦可另類學習，增進睦鄰關係，社區便是這樣慢慢建立而來。」
不論內地及歐美也好，長者屋往往位於郊區，而且屬私人發展項目；香港的長者屋暫則主要座落於市區，由房協發展。林熙齡分析，本港居民離港養老屬少數，在地少人多的前題下，房協推出長者屋，應該以低於同區私人住宅售價發售，以中產作為目標客戶。
業權可傳承 遠勝租住權
他相信，待本港長者屋市場發展成熟後，私人發展商也會加入競爭，惟目前尚處發展雛型，由政府旗下房協負責先行先試，亦屬合理安排。
由於本港不少中產長者均住在港島東區，房協發展筲箕灣樂融軒及北角雋悅，選址恰當。至於何以樂融軒反應遠較雋悅理想呢？林熙齡指出，長者買入樂融軒，與一般私人住宅一樣，享有該物業的業權，其一旦百年歸老後可將物業由下一代傳承；相對之下，長者僅享有雋悅的租住權，沒有業權。他分析，大部分香港人秉承中國傳統思想，希望可遺留資產福澤後代，是樂融軒反應較雋悅佳的原因。
綜合上述分析，目前本港長者屋市場尚處發展初階。皇家特許測量師學會（The Royal Institution of Chartered Surveyors、RICS）深信該市場具備發展潛力，RICS 將於5月20日舉行香港年度會議， 邀請一眾本地投資者於年度會議探討其商機及發展潛力（林熙齡為講者之一），同時分享海外個案，為香港市場和決策者提供可行的發展模式。
明報記者 葉創成
攝影 馮凱鍵
[名人樓市論壇]
66至70歲選民 激增六成學者：人口老化 新興政團搶年輕人票
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GS(14)@2016-06-06 02:58:02■學者認為今屆立會選舉中，年輕人選票勢成新興政團爭崩頭目標。圖為上屆立會選舉點票情況。
【立會選戰】【本報訊】政府昨日公佈今年9月立法會選舉的臨時選民登記冊數據顯示，長者選民人數較2012年急升，66至70歲選民急升逾六成，18至20歲選民反而減少約15%，而30歲或以下選民佔整體選民比例更不足兩成。有學者認為，數字反映香港人口老化，加上年輕人投票率偏低，預計多張主力搶攻年輕人的名單勢爭崩頭。記者：姚國雄早前多個政團聯手催谷市民登記做選民，選舉事務處昨「派成績表」，臨時選民登記冊約有近377萬登記選民，較2012年近347萬人增約8%。今年新登記選民有17萬人，18至20歲新登記選民佔近四分一，1981年或以後出生的年輕人佔新登記選民一半。新登記選民最少的為66歲或以上的長者，只佔新登記人口6%。
年輕選民只佔17%
雖然年輕人在新登記選民中最多，但從選民整體年齡分佈分析，66至70歲的選民較2012年時急升近10萬人，增長達61%。其次為56至60歲、61至65歲，兩組人數較2012年增加約22%。五區中，新界東的66至70歲長者選民增加76%，升幅冠絕五大區。18至20歲的年輕選民人數較4年前少了兩萬人，下降約15%。同樣下跌的一群為46至50歲選民，亦減少15%，年輕組群中，以21至25歲選民人數升幅較多，增加了近兩成。高舉本土旗幟及傘兵政團大多鎖定30歲或以下的年輕人為爭取選票目標，但數據顯示18至30歲的選民其實只佔整體選民人數17%。至於超級區議會功能組別的選民人數由2012年的321萬人，增至今年的346萬人，當中包括部份放棄傳統功能組別的選民身份、改為加入超級區議會的選民。有泛民認為，60歲以上選民大幅增加或許對建制派有利，因他們政治立場較保守，中年選民群組，即介乎40至60歲，才有較多人會支持主流泛民。青年新政梁頌恆指，面對年輕選民少、年長選民多的情況，一切「惟有盡做」，他認為本土派要盡力吸納17萬新登記選民的支持，相信他們今年才願意做選民，也是想求變，會選擇本土派機會也會較大。
「後生仔投票意欲低」
不過中大政治與行政學系高級講師蔡子強認為，是次數據只反映新登記選民以年輕人為多，但整體選民人口以長者佔多，顯示香港人口老化，去年區議會數據已反映年輕人投票率只有三成多，長者投票率高達五成：「區選反映佢哋（年輕人）其實唔係決定性，原因有兩個，後生仔人口根本少，第二係佢哋投票意欲根本低。」又指打算吸納年輕人選票的政團，因年輕選民不多、加上投票率偏低，他們在9月大選必爭票至頭崩額裂，「其實後生仔投票率唔係想像中咁大」。選舉事務處指，今年共有7.3萬名選民被列入取消登記名單內。政府本周二起，已向他們寄出米色信封提示信，並有「須立刻處理，與投票權攸關」的紅色提示，以提醒收信人必須在本月25日或之前回覆，否則他們會在下月發表的正式登記冊上被剔除。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160602/19637926
李家傑投資德醫企 涉逾2.3億 發達國人口老化 港富豪分一杯羹
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GS(14)@2016-07-06 07:24:07【明報專訊】不少本地華資富豪近年將投資視野擴闊到海外市場，近期開始涉足被廣泛看好的醫療行業。恒基地產（0012）主席「四叔」李兆基長子、恒地副主席李家傑，今年5月份牽頭參與德國專治心臟衰竭的設備開發商Impulse Dynamics（下稱ID）的3000萬美元融資。有本地富豪家族基金經理表示，隨着發達地區人口老化問題持續，加入醫療領域的投資將會愈來愈大。
明報記者 陳偉燊
一向表現低調的李家傑，他的私人投資基金最近因為今次涉足醫療領域投資而曝光。他牽頭參與ID的3000萬美元股本融資而成為投資者，ID籌集所得資金，將用於在環球作診療及產品方面的商業擴張。
專攻心臟治療儀器 創辦人來頭猛
事實上，除李家傑外，長和（0001）主席李嘉誠、新世界（0017）鄭氏家族及信德集團（0242）董事總經理何超瓊都有投資醫療事業，有負責本地富豪家族基金營運人士透露，隨着人口老化，醫療需求必然大幅增加，而除一線富豪外，不少本地二線及三線富豪亦已大舉投資醫療行業，這種投資取向亦與不少富豪本身需要有關（見另文）。
李家傑在ID的新聞稿稱：「那些毋須採用手術的心臟衰竭病人，有明顯需要採用以工具為本的技術紓緩症狀，他們期望支持公司在全球，特別是中國市場的商業及診療領域發展」。
今次李家傑入股的ID，其本身及創辦人亦來頭不少。ID曾引入美國強生為投資者，其主力針對心臟衰竭開發供心肌收縮調節的龍頭產品Optimizer，已有3000個病例使用紀錄。ID的創辦人為來自以色列的教授Shlomo Ben-Haim，他本身是550項專利發明人，當中應用的領域包括心導管支架、糖尿病及肥胖症。經他手的醫療企業購併項目，連同出售Biosense予強生的交易，涉及總值超過10億美元。本報曾經致電恒基發言人方面作查詢，最終未獲回應。
恒基建築部門負責人任醫企董事
另李家傑更自去年7月起，參與新成立的Henderson Care及H Care公司，據了解，該等公司主要從事化妝品及醫療健康領域的投資。並且找來負責恒基建築部門的黃永灝及恒基（中國）投資總監陳英龍，齊齊出任董事。當中黃永灝更曾在「殼王」陳國強旗下的保華建築任職高層。
在李家傑出外投資ID之前，「四叔」早已涉足醫療領域投資，當中包括發起成立沙田大圍的仁安醫院及分佈多區的分科診所。他的投資亦不限於本地，早年便曾和城中富豪如李嘉誠及邵逸夫等共同投資新加坡新達城，他自己更經兆基財經投資多國地產、酒店、股票及債券，亦在加拿大成立地產公司從事房地產生意。他旗下的煤氣（0003）更涉足泰國油田項目。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8204&issue=20160706
全美多地兒童血含鉛量超標專家指元兇為老化水管
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GS(14)@2016-12-31 10:17:4361美國密歇根州（Michigan）去年底爆出鉛水風波，總統奧巴馬之後為了證明食水安全更親自試飲，事件稍為降溫。但路透社最新調查發現，全國食水含鉛量超標問題原來比想像中更嚴重，3,000個地區的兒童血液樣本顯示含鉛水平甚至超過去年出事的弗林特市（Flint），其中包括灣區奧克蘭（Oakland）。對此，資深環境工程教授劉安民對《蘋果》表示，灣區鉛污染主要來自水管腐蝕，市民不用過份恐慌。駐三藩市記者：唐芷瑩密歇根州弗林特市揭發食水含鉛量嚴重高，更包括致命鉛毒，多名官員因罔顧大眾安危隱暪狀況而遭起訴。路透社深入分析疾病控制與預防中心（CDC）21個州的化驗數據，發現多個地區的兒童近10年的血液含鉛水平，較弗林特市於2014至2015年的惡劣水平更高。當中加州奧克蘭的弗魯特維區（Fruitvale，zip code:94601）的500個兒童樣本中，更得出有7.57%體內含鉛量、達高水平（high blood lead levels），遠超於去年弗林特市的5%和全國水平2.5%。矽谷聖何塞（San Jose）也達3.2%，超過全國水平。《東灣快報》（East Bay Express）報道，弗魯特維的情況並不如弗林特市來自飲用水，而是來自大廈水管老化，泥土和當地交通的污濁空氣再令其鉛水平散佈加劇。資深環境工程教授劉安民說：「這些水管用鉛焊接，舊了就會釋出。而馬路到自己物業的部份是要屋主負責的，只要更換掉就不用太擔心。」劉教授又表示，15、16歲以下兒童對鉛的抵抗力比成人低，過了這個年紀就沒有太大問題，家長亦無急於帶小孩去做檢查的必要，相信加州政府能處理得好，「我覺得暫沒必要，美國政府的國家環境保護局（Environmental Protection Agency）規定，各大供水商要呈交水質化驗報告，發現含鉛超標要呈報。」他建議市民索取報告，監察家中的水質。路透社報告指出，很多地區政府連為市民檢驗及用來對抗鉛毒的資源也不足，加上每個地區的樣本數目只有很少，全國實際情況可能更壞。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20161231/19882604
楊書健：人口老化有利網購發展
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GS(14)@2017-02-06 07:33:33【明報專訊】最近有研究顧問表示，本港去年網上零售額達250億港元，佔整體零售額約6%。自2009年起，網上零售額每年都以24%以上的速度增長，複合計算之下，每3年零售額將增加一倍，6年將增加4倍。網上購物，發展空間仍然龐大。
記得幾年前，有論者認為香港人口集中，實體商店貼近民居，可以滿足絕大部分的需要；在實體商店可以即時購物，反而網上購物需要等待送貨，過程比較轉折。但是網上購物其實亦有優點，例如消費者不用排隊，也不用自己運貨回家，尤其老人家愈來愈多，這種方便將愈來愈吸引。
部分實體零售商，近幾年亦有開拓網上業務。有些零售商，例如超級巿場和化妝品專門店，經營的產品適合網上營銷，都紛紛開設網站，向消費者提供另一消費渠道。其他諸如餐廳，不能直接在網上散貨，則經網上商場，出售現金劵或套餐。部分套餐提供不少折扣，用意是吸引消費者，藉此推廣業務。
另外，餅店在中秋節、聖誕節、農曆新年等節日，亦有透過網上商場出售應節食品。食品大部分以禮劵出售，消費者在門巿提貨。這些發展令不少實體零售商，尤其本身擁有品牌的大企業，逐漸轉型成混合了網上和實體渠道的混合零售商。
毋須排隊自己運貨
新一代創業者，也許會以網上銷售為主，減低營運難度。香港租金昂貴，省卻實體據點的租金，可以大減創業成本，容許創業者多嘗試，長遠其實有利多元發展。部分年輕人開網店，心態更似自由業者，並不追求壯大自己的公司，只求維持生活，其實未嘗不可。不過如果售賣同質性太高的產品，將敵不過大企業的規模優勢，並非長遠之策。反而嘗試創作或設計，發展出自己的產品，則更有望長做長有。善用網上平台，其實可以減輕高地價政策的副作用，維持整個城巿的經濟活力。
另外，在過去兩年，整體零售額收縮之時，網上零售仍然維持約25%增長，可見網上零售的客源，跟整體零售並不完全重疊。網上零售以本地消費為主，因此零售商要取得成功，必須先滿足本地顧客群的需要。重新發掘這方面的需要，似乎成為了零售業又一可行的發展策略。某知名上巿茶餐廳企業，最近就由第二代掌舵，亦在傳媒明言，發展目標將會改為重新發掘香港文化，貼近港人需要。
有新行業 就有商業房地產需求
出現這類策略改變，證明零售業的整體適應能力極高，一陣逆風之後，總會有人找到可行的新策略。機構投資者願意長期投資商業房地產，其實是建基於這種信心。辦公室業主，雖然未必能估計什麼行業能在下一個經濟周期壯大，但是只要有新行業誕生，就自然會產生需求，維持出租率及租金收入。當然，經濟體會否出現新行業，關乎於經濟體的整體活力，以及年輕人能否創新。因此，經濟體的長期活力，才是機構投資者選擇長期投資標的的首要條件。
安泓投資總監
[楊書健 泓觀亞太]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 1785&issue=20170206
龍彩霞：長者終身保險 針對人口老化
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GS(14)@2017-03-24 15:55:34【明報專訊】近年有報道揭露社會對人口老化問題支援不足問題。AXA安盛推出「愛護一生」終身保障，針對以上問題。AXA安盛推出這項保障計劃，該計劃包括每月現金津貼、家居改善建議及津貼、為照顧者提供培訓課程及糖尿病基因檢測，以及早期認知障礙症檢測。
涵蓋早期認知障礙症檢測
AXA安盛首席壽險產品總監呂鳳珠表示：「隨着年齡增長，我們的健康同時亦面臨多方考驗。突如其來的事件如嚴重疾病及意外，抑或年老需要家人照顧，都可能為客戶及其家人帶來無論財政或生活上的嚴重影響。有見及此，AXA安盛推出嶄新的『愛護一生』終身保障，協助客戶彌補於老齡化過程中的保障缺口，同時紓緩他們及其家人因長期護理所面對的各種壓力。」
若受保人不幸被證實喪失自理能力，計劃能提供持續的經濟支援以應付日常開支及長期醫療費用外，對於照顧者也獲賠償，金額相等於主要每月保險賠償的50%，為期6個月，而受保人的受養子女或父母所面對突發的財務壓力，也可獲每月保險賠償，金額相等於每月保險賠償的25%，為期36個月，而投保該計劃最低保障金額為每月8000元。
倘失去自理能力 獲賠長期理護費
當受保人一旦失去自理能力，該計劃會支付主要每月保險賠償，金額相等於保障金額的100%，協助應付日常開支及長期醫療費用。由受保人年滿71歲起，將獲支付高齡額外每月保險賠償，佔主要每月保險賠償之20%。由受保人年滿86歲起，賠償額將調高至主要每月保險賠償之50%。
[龍彩霞 理財專題]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 8928&issue=20170324
德銀再唱淡 港樓價10年跌半 莊太量：人口早老化 理據不足
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GS(14)@2017-06-09 07:44:23【明報專訊】德意志銀行發表報告指，本港人口結構受老化因素等影響下，預期本港樓市需求轉弱，碰上市場供應增加，因此調低本港中期（2018至2021年）樓價預測，估計空置率由現時4%升至9%，料至2026年每平方呎樓價將由現水平累跌48%，因此發展商也有需要轉型及朝向「薄利多銷」策略。除了德銀做大淡友之外，摩根士丹利亦在今年初轉軚看淡樓市，花旗更在5月份發表報告，形容本港樓市已經見頂。
明報記者 陳偉燊
德銀指，香港的人口增長停滯不前，出現老化現象，年齡逾60歲者由目前佔總人口的22%，增至30%，同時面對移民數目減少，以至25至44歲年齡層人口減少，由1995年佔總人口的38%，降至2026年時的26%。在前述因素困擾下，限制了市民的融資能力，拖低供付能力。該行估計，到2019年有供付能力的人口將降至只有11.5%。在供應方面，該估計由2017至2026年私人樓宇供應每年平均為19,330個單位，遠高於10年平均每年10,926個，其間整體剩餘93,781個單位。
在預期美國息率未來兩年有機會加息7次，本港按揭息率將在期內提升1.75厘、達3.75厘下，德銀估計整體樓價到2026年時會跌48%，屆時將趨向供求平衡。發展商再不能夠如過往般純以累積土地儲備去運作，而是需要做到貨如輪轉。
謝清海：樓市有泡沫機會大
瑞信方面則稱，樓市存在供應、息率及政策干預的風險，因此購入擁有零售及寫字樓物業的收租股，遠比發展商為佳，並且需要選擇性買入。大和則稱，用家及發展商均已接受高樓價現實，並且開始加快轉換農地。
趙國雄：德銀只是「斷估」
有「股壇金手指」之稱的惠理基金創辦人謝清海接受《Now新聞台》訪問時指，未見股市現泡沫，相反樓市出現泡沫機會更大，呼籲散戶應該分散投資。長實地產（1113）執行董事趙國雄對德銀報告回應：「沒有人可預知10年後市况，看來報告是斷估。」他強調，只要經濟穩定，樓價可保持升勢，現時看不到香港經濟有下調迹象。
香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長兼教授莊太量也不認同，以人口作報告立論絕不正確，反指香港樓價一向和香港人口周期關係不太，就如報告內也指香港25至44歲人口佔總人口比重由1995年的38%降至現時29%，但過去22年內樓價不跌反升，便可作為反證。
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0938&issue=20170609
月內400宗故障老化纜車換新車提升服務
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GS(14)@2017-06-10 13:09:23美國三藩市的公共巴士系統（Muni）的便捷程度在全美國數一數二，惟當中一批電動路面纜車（trolley bus）老化「過期」，須當局斥資2.4億美元購置185部新車，最遲2019年底完成更換。駐三藩市記者：唐芷瑩現時市內有約20萬名乘客搭的Muni，是一款40呎長的電動路面纜車，主要途經波特雷羅（Potrero）和普里斯迪?（Presidio）社區，是政府早年從捷克及美國電力運輸公司（ETI）購入。但是，這200多部由2001年投入服務的車隊，行走年期已超過15年規限，今年初1月至3月期間，更錄得每月達400多宗故障。市政府周二落實和製造商美國新飛人公司（New Flyer America Inc.）購買185部40呎標準低層電動路面纜車的合約。舊款ETI公司的車種移動靈活性非常低，基本上無法脫纜行走多於一個街區，以往曾遇到碰撞事故也無法閃避；新買的車款則可隨時在有需要時脫纜行駛，亦會製造更少嘈音。市政府不淘汰電動路面纜車，除了纜車較節能外，亦有利上落坡時的車身穩定性。從事I.T.的年輕人Tessa表示，各式巴士對她來說分別不大，只要符合環保皆會支持。
Muni車隊款色多樣，由古董舊式有軌電車、路面纜車、無軌電車，到新型油電混合巴士（hybrid bus）等包羅萬有，同時在路面上交替運行。遊客走到最繁華的市場街（Market Street），即可一睹這種新舊交融的路面交通風景。
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/international/art/20170608/20048790
陸振球：港「雙老化」現象 須及早應對
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GS(14)@2017-11-11 11:54:36https://www.mpfinance.com/fin/da ... 5449&issue=20171111
【明報專訊】香港正面臨「雙老化」的問題，其一是人口老化，其二是全港物業在迅速老化，即愈來愈多物業變舊，這既會增加社會投放在老年人口的資源，也會對香港的物業巿場造成深遠影響，不容忽視。
2066年每3人有1名長者
先看看統計數字，政府統計處今年9月公布香港最新人口推算，隨着戰後嬰兒潮出生人口踏入老年，料65歲或以上人口在未來20年將增加超過一倍，撇除外籍家庭傭工，長者人口由2016年的116萬（佔總人口的16.6%），上升逾100萬至2036年的237萬（佔總人口31.1%），相較之前20年（1996至2016年）約50萬人的升幅，未來長者人口上升速度明顯加快，長者人口超過230萬的情况更將會維持最少30年。至2066年，長者人口將達到259萬（佔總人口36.6%），即每3人就有一名長者。
據populationpyramid.net網站計算的各國人口金字塔，以香港2016年和推算2046年人口金字塔比較，可見現在香港人口集中在50至60歲，香港人口金字塔的形態，就如中年肥胖出現「士啤軚」，而到了2046年，人口金字塔更變成「頭重腳輕」（圖1）。
50年樓齡以上單位將激增
有趣的是，團結香港基金最近發表的研究報告，也繪畫了香港在2016年和推算至2046年的住宅物業樓齡金字塔（圖2），發現2016年全港只有約9%的單位樓宇超過50年樓齡，假設在未來30年沒有拆卸樓宇，至2046年，基金會估計有約47%，即近150萬個單位（約67萬個為公營房屋，85萬個為私宅）樓宇樓齡將超過50年，嚴重影響港人居住質素。有見及此，基金會認為社會面臨重建需要，應及早準備。
該基金又假設重建比率在樓齡超過70年、61至70年及51至60年的組別，分別為85%、45%及5%，未來30年需要重建的單位數目將超過60萬個，其中近22萬個為公營房屋，40萬個為私樓。然而，在重建過程中，不但需要有足夠的遷置地盤或單位以安置受影響住戶，亦需要預留土地用作放置建築機器及物料、容納相應的政府、機構或社區設施。換言之，未來數十年的大規模重建將會產生大量的土地需求，所以政府也要開闢及預留大批土地以作推動重建老齡物業的需求，否則會推升樓齡較新的住宅樓價。
未來數十年湧現大量重建需求
至於香港人口老化造成的問題又要如何解決？最近社會便有不少聲音說要研究全民退保，但這涉及極大量的社會和財政資源，極具爭議；除了全民退保之外別無解決方法？香港中文大學劉佐德全球經濟及金融研究所常務所長莊太量，早前便為《明報》財經網拍了一段短片，就相關議題提出意見，值得和大家分享。莊太量建議，政府可考慮興建老人食堂，提供比如每餐數元或十數元的膳食，更可聘用老人來營運，其支出同樣應比派錢給老人去買伙食低。住宿方面，香港的老人院一般規模較細，令營運及行政成本高企，建議政府可開辦能收容1000人的超級老人院，成本會大降，且可由50至60歲的較年長人士來照顧老人，其年齡代溝會較年輕人小，除了用錢聘用外，亦可以義工方式聘用，以「儲分」代替工資，而儲得分數可讓他們日後用作入住老人院或其他用途。
此外，莊太量建議，現時醫療券可推廣至深圳甚至全國。由此，香港老人便可住在生活成本較低的內地，但仍可享用香港的醫療福利。
筆者認為，人口老化不單是一個社會議題，也是每人都要面對和正視的，須早作部署。筆者最近看到一本名為《退休做中產》的新書，該書作者指出，近年不少年輕人要「靠父幹」才可上車買樓，但若父母不是有錢人，到了退休年齡要幫子女付首期買樓也不容易，可有較周全的方法？書中提出多達7種方案，筆者獲該書作者授意摘錄其中第一個方案和大家分享：
「把物業出售，將其中一部分資金交給下一代作為置業首期，下一代就要開始負責供樓，而自己卻可以留着餘下的錢作退休之用。當然了，你會問，那我們住在哪裏？答案是下一代買到新房子後，必須留一個合適的空間給老人家居住。這是得到權利後的義務，因為這是上一代把資產變賣後完成下一代買樓的夢想，既可以令下一代兵不血刃就可以成功『上車』，又可以令上一代有一些資金可花，其實是一個完美的變動！正是各得其所、各取所需。當然，如果上一代心有疑慮，怕錢付了出去，但自己的業權卻全無保障，自己的心中就沒有底，如子女不孝，就徒呼奈何了。但上一代的權益，其實是有方法可以保留的，就是在買樓後做樓契時，將樓契形式設定為共同擁有，即是「聯名契」或是「長命契」。聯名契是雙方共同擁有業權，萬一有天要賣樓，雙方會按比例（如果沒有訂明就是各佔一半）得回賣樓的資金；而長命契就更簡單，是雙方共同擁有業權，但當其中一方去世，則另一方就會自動取得全部業權，通常邏輯上的估計，都應該是上一代會較先離世，這樣做的好處，就是順道把這部分的遺產交接處理完畢，其實是一個很好的安排。這個操作的好處，第一就是成本低，只需在購入新物業時辦理一份你認為合適的樓契就可，沒有什麼額外的成本。上一代沒有損失太大的物業權益（是轉移了部分物業權益給下一代），又可保證套現了資金，你有錢可花，子女有錢付首期，更可解決有關遺產轉移的潛在問題，可謂各取所需。」
[陸振球 樓市解碼]
張佩儀：人口老化負擔更重 善用強積金
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GS(14)@2018-02-04 20:55:56【明報專訊】由於香港出生率持續偏低，人口平均壽命也逐漸延長，本港正面臨日益嚴重的人口老化問題，預計2066年全港65歲以上人口佔 比達37%，未來就業人士也必負擔更重。香港政府於2000年底實施強積金計劃至今已近20年，不少人仍有疑問。什麼受僱情况下需要供強積金？供款額度如何計算？強積金中轉過程中又要注意什麼？依照香港法律，除獲豁免人士外，凡年滿18歲至未滿65歲的一般僱員、臨時僱員及自僱人士，均須參加強積金計劃。臨時僱員指18至65歲與餐飲或建造業受僱少於60日之人士；自僱人士則指透過生產或買賣貨品，或是透過提供服務，或從事提供服務的營業，以賺取收入的不具備僱員身分的人士。
強積金供款分成兩部分——強制性供款與自願性供款。強制性供款額度與每月收入直接相關。僱員或自僱人士，每月入息若少於7100元毋須繳納強積金，僱主則仍須繳納該款項。若每月收入介乎7100至30000元之間，僱員及僱主則均須繳納該入息的5%。
現有規定中，每月繳納強積金上限數額為1500元，同時，強積金供款人可享一定額度稅項寬減，僱員可為繳納的強制性強積金申請最高18000元扣稅；僱主最高可為僱員作出的強制性及自願性供款申請扣稅，惟扣除額不得超過僱員總薪酬15%。在之後專欄中，我們將提供更具體強積金計劃與相關資料。下期見！
美國萬利理財控股有限公司亞太區總裁
[張佩儀 財女手記]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 4028&issue=20180129
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