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武汉埋单60万平方米厂房争夺富士康


http://www.yicai.com/news/2010/08/386813.html

作为全球“代工巨头”,富士康“内迁计划”一经公布,包括武汉、郑州、成都、烟台等众多二线城市竞相争抢。
“哪个地方创造的条件最好,就最先考虑往哪儿搬!”富士康科技集团董事长郭台铭的非正式言语,道破了竞争的严峻态势。

即将于本月上旬破土动工的武汉园区二期工程,以及可供8万~10万人居住的廉租房便是武汉招引富士康落户的大礼包之一。

赞助60万平方米厂房

《第一财经日报》记者近日从权威渠道获悉,60万平方米的新厂房并非富士康出资扩建,而由武汉市埋单;富士康则根据实际需求向政府有关部门租用厂房。

记者了解到,二期工程规划共建厂房25幢,其中有5幢将于明年4月1日正式投产,作为台式电脑产品线内迁扩产后的主要车间。

“其他产品的生产线是否迁往武汉,目前还有待进一步洽谈。”富士康武汉园区所辖的武汉东湖高新区招商机构有关人士表示,“天津、重庆、烟台是武汉的主要竞争对手。”

事实上,相比上述城市,武汉早在2007年便引入富士康,为其制定了17个重点配套项目的方案,包括土地征用,专用铁路线建设等。正因为如此,在此轮竞争中,为富士康定制60万平方米的厂房、未来划入保税区等更为优惠的政策,以及长年的默契合作将成为武汉的巨大优势。

记者注意到,富士康原定3~5年内在武汉累计投资10亿美元的计划,因2009年遭遇金融危机而放缓进程,目前其在武汉的投资额刚刚过半(5亿美元),10亿美元的投资计划将延期至2019年。

代建职工廉租房

与此同时,为配合富士康集团下达的宿管剥离新政,武汉市还将为富士康解决员工住宿问题。富士康武汉园区有关负责人日前告诉本报记者,富士康武汉园区 二期工程将不再自建生活区。现有14栋自建宿舍已从本月初开始,陆续交由第三方物业管理公司接管,“下一步将与武汉东湖高新区管委会协商宿舍回购事宜”, “明年4月1日二期工厂投产所招募的新员工将住进佛祖岭街道办事处兴建的廉租房内”,届时富士康武汉园区将完成宿管剥离。

富士康方面透露,廉租房由政府出资出地修建。一期工程将于明年3月前交付,按40平方米/间,每间最高限住8人的规格,提供可供2万人入住的廉租房房源。廉租房协议价每月500元一间,富士康为员工提供最低120元/月的租房补贴。

武汉正在以各种优惠措施向富士康示好,但富士康集团总部的态度始终是“雾里看花”。一方面,富士康表示,产业转移是大势所趋;但同时又强调,减少深圳龙华的代工比重绝非一蹴而就。

就在越来越多的二三线城市加入富士康产能转移争夺战的同时,富士康已悄然启动了一场更大规模的业务转型。记者日前在富士康武汉园区内看到了一间名为 “飞虎乐购”武汉园区自提点的小仓库。富士康武汉方面介绍,这是供集团旗下电子商务网站使用的,但该人士没有就公司新业务发表言论。

此外,位于武汉江夏区汤逊湖不远处的一个名为“轩盛·湾郡”的别墅在建项目,其开发商是富士康科技集团。




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【寫真】苦樂「四平方」

http://www.infzm.com/content/82007

我在湖南省長沙市人民路立交橋下勞動力自由市場,結識了一群來自湖南益陽市南縣和婁底市新化縣的外來工。他們中的大多數有著十年以上的打工經歷,自稱「走 穿了中國南北」。如今,他們選擇相對自由、獨立、工價較高的建築裝修、機械修理,勞動報酬按天計算結賬,或整體承包支付。他們每天的出工價格在250元至 400元之間,根據勞動強度和使用工具的價值來定價。在沒有客戶的情況下,他們大都在那裡打瞌睡、玩牌娛樂,或者聊天消磨時間。

他們群居在離人民路立交橋300米遠的人民中路790號出租樓裡。這棟老樓房共四層,樓高17米,隸屬某南方實業公司。樓房建於上個世紀八十年代 末,一樓為商業門面,2到4樓為出租公寓,建築面積1680平米,原有獨立房間48套。2006年起對外承包,將2到4樓的房間用五合板等建材分割成 180間,每間僅有4平方米大小。單間出租房價每月260至300元左右。除去走道、公廁、樓梯等公共空間,可居住空間只有760平方米。大約有近400 人居住,人均所佔面積只有2平方米左右。樓層內的走道就是大家的公共廚房,擺滿了炊具。整個建築沒有降溫的公共設備,在長沙夏季近40度的高溫中只能靠一 些小電風扇降溫。

雖然緊鄰長沙火車站和高橋建材市場,噪聲不斷,而且出租房間狹小、陰暗、潮濕,存在不少安全消防隱患,但由於它位居城市中心,人流量大、交通方便,加上房租低廉,自然成為來長沙謀生者,尤其是從事裝修、風炮、泥工、保潔、搬運、修理等工作者的安置首選。

2012年1月,這棟已經存在7年的簡陋出租樓被新的包租人重新包裝改造成了外表時尚的都市商務酒店。在許多居民還沒有搬出的情況下,重新裝修的工 人已經開始進場。在我還沒有徹底完成拍攝時,這座「四平方」樓,已經變成了一座光鮮亮麗的快捷酒店,並且迅速開張營業。一切變化得如此之快,快得好像曾經 在這棟樓裡生活了多年的幾百號人從來就不曾存在過一樣。


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深圳控股(00640),白送深圳超百萬平方米核心土地儲備 BILL

http://blog.sina.com.cn/s/blog_3dbfb5400101io7z.html

最近深圳土地市場風雲湧動,前海概念爆炒,今天港股中深圳科技更是飈升4成。鬱悶的是,深圳的大地主深圳控股(00604)卻很巧妙地停牌了,如果不停牌,這段時間,20%的升幅是起碼的。誰都知道母公司要注資了,在爆炒深圳地產前停牌,分明想以更低的價格,拿到更多的股份---以現價的土地,交換大幅低估的股權,這招是不是很時曾相識,沒錯,合生上年幹過一回。我估算,深控現在的價值,最少,每股值10元,已經打了很多折扣的,她在深圳150萬平方米的城市更新項目可以說白送,你看看科之谷(深圳新地標式建築物),黃貝嶺,清水河汽車物流園等這些項目多核心,宏大,值錢。----如果深業要的是股權而不是現金,個人嚴重抗議,以投資者的角度,寧願拿現金買。受益於深圳經濟快速發展,深控的大股東深業集團是躺著也發達的公司,在市區有幾百萬核心土地儲備,包括香蜜湖,華僑城,還有平安保險的股權,A股沙河股份也是她的,米多得很。

 

另外,誰知道深控在天安有多少股權,我查了至2011年,天安數碼城集團儲備開發建築面積逾1500萬平米,她的網站簡介核心業務以變成是為城市產業綜合體的開發和運營,主要服務對象為成長型企業,是中國城市產業地產的引領者。包括我們熟悉的車公廟天安數碼城,在龍崗有工業城和城市綜合體項目。這些都是很值錢的,以深控的市值,這個股權也是白送的。深圳以外的天安數碼城項目深控有沒份,或佔比例多少,年報沒提及過。

 

深控什麼時候復牌,過段時間平靜下來或行情不好,她就會公告復牌了--TNND,早就內定好的東西,我都要憤青噴一下。極度鬱悶,眼睜睜的看著深圳地產股,前海概念股暴漲。我就要試試耐心,今年爭取少操作,甚至不操作,對持有的股票很安心。

 

深控為個人投資組合市值最高的股票,思維會有明顯的偏差。投資有風險,謹慎獨立思維。

 

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深圳控股(00604)宣佈配股,向母企收購深圳福田區市地,涉資41.5億元(人民幣.下同)。

  美資投行富瑞發表研究報告,指交易是母企注入資產的第一步,預期未來會有更多優質資產注入。認為集團已經有良好定位,晉身成深圳住宅市場的一哥。又指配股價較前收市價有溢價,同時,料母企未來會繼續注入資產,增加土儲推動發展。

  報告認為,項目位於深圳福田區,是良好地段,總樓面達78.9萬平方米,當中包括高端服務式住宅,寫字樓、商場及酒店。總成本是96億元,相當於每平方米12000元。服務式住宅料今年開始預售,明年完工。

  該行重申深圳控股評級「買入」,目標價由3.3元升至4.3元,相當於較資產淨值折讓40%。因為該行預期交易可以提升資產淨值9%至7.2元,同時提升2013至2014年度的預售目標22%及18%,達到110億元及130億元。又料資產負債比率由去年底的83%下跌至61%。

  不過,由於配股的攤薄效應,亦將集團今財年的每股盈利降26%至0.31元;但提升明財年的每股盈利13%至0.52元,以反映收購項目的盈利貢獻。

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再補充一下深圳新地標--科之谷項目

深圳蓮花山筆架山將建空中連廊 打通兩大公園

  南都訊 記者劉春林 逛完蓮花山再走路去逛筆架山將不再是奢望。昨日,深圳市人大常委會在視察原賽格日立工業區改造進度時瞭解到,改造後的賽格日立工業園將變身一個集總部經濟、商務綜合體以及高級公寓為一體的大型城市綜合體。其中,蓮花山與筆架山之間將建設一座800多米長的空中連廊,將兩大公園直接打通。

  賽格日立工業區位於彩田路與筍崗路交叉處的西北角,佔地面積13 .2萬平方米。改造後,這塊用地將被打造為深業集團創新產業總部基地,規劃建築面積90萬平方米。其中,除了一座300米高的總部大樓外,還將建設兩棟227米高的商務公寓,裙樓將建設大型商務綜合體。其中,項目的一大亮點是通過「山谷漫遊」的概念將蓮花山、筆架山兩大山體公園聯繫在一起,豐富和完善城市綠化系統。根據深業集團的設想,他們將在蓮花山與筆架山公園之間建設一座800多米長的空中連廊,通過這個連廊讓市民可以步行橫跨彩田路與皇崗路兩條主幹道,無障礙在兩大公園之間穿梭。

(最新消息說超過300米?)

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1000萬平方米庫存高壓 廣州開發商全線降價

來源: http://wallstreetcn.com/node/208652

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據《21世紀經濟報道》,隨著房地產市場持續走弱,廣州開發商紛紛以價換量去庫存,形成了一股不小的降價潮。

新華網報道稱,廣州天河、海珠、荔灣、新黃埔上周商品房成交均價出現下跌,其中天河、荔灣、海珠降幅較大,分別為6%、10%、14%。荔灣均價由25168元/平降至22668元/平。中心區成交均價大體上有所回落。外圍區方面,花都成交均價下跌,由前一周9328元/平跌至8918元/平,下跌幅度為4.3%。

在目前的降價大潮中,龍頭企業力度尤其大。《21世紀經濟報道》文章稱,

位於海珠區的萬科派上周末推出的帶裝修公寓均價2.7萬/平米,最低價2.55萬/平米,遠遠低於此前3.3萬/平米的吹風價。

而降價也的確有效地推動了商家去庫存。開盤當日,萬科推出了包括1萬抵8萬、“淘萬行動”賬單抵房款1萬元、按揭付款9.8折、7天準時簽約9.9折等在內的優惠。當天的去化率達到了約七成。

除了萬科,上周末開盤的荔灣邦華星際廣場公寓價格比去年降低了3000-4000元/平米,當日成交了20套左右。

相比於市區的局部降價,廣州郊區樓盤降價勢頭更猛烈。

毗鄰新塘新汽車客運總站的奧園康威廣場於上周開盤,毛坯售價9500元/平米,現可享1萬抵5萬優惠;帶裝修1.1-1.2萬/平米,相較之前給出的1.75萬/平米,讓利幅度至少為5500元/平米。

增城廣園東板塊的翡翠綠洲降價幅度更大,折後毛坯價格最低為8990元/平米,比此前1.29萬/平米的精裝價格低出近4000元,為近兩年最低。

為了吸引購房者,開發商使出了五花八門的促銷手段。比如越秀地產的“刮1元抽iPhone6”、廣州南沙富力唐寧項目僅為一成首付的“富易貸”付款等。

開放商降價潮背後,是廣州商品房庫存居一線城市前列的事實。搜房網援引戴德梁行廣州公司總經理黎慶文提供的數據稱,當前廣州的可售住宅庫存903萬平方米,去化周期為14個月。

《21世紀經濟報道》文章援引業內人士觀點也指出了廣州樓市高庫存的嚴峻形勢,

方正證券研究員肖肖指出,廣州庫存達到1000萬平方米,處於歷史高位。去化周期為13.6個月,接近2008年的高點。預計未來庫存還將繼續增加。

上海易居房地產研究院9月12日發布的《8月份新建商品住宅庫存報告》顯示,8月廣州新建商品住宅庫存量同比增幅為40%,高居一線城市之首。

對於廣州房地產的前景,研究人員並不持樂觀態度。文章稱,

上海易居研究員嚴躍進分析,一線城市堅守限購限貸政策,庫存面臨較大的去化壓力。開發商考慮到近期整個市場大幅反彈的可能性微乎其微,必然會加大降價促銷的力度。

不過,降價之後的廣州樓市成交並未出現火爆搶購局面。合富輝煌房地產經濟研究院院長龍斌分析,按照目前嚴峻的形勢,今年年底或明年年初,廣州取消限購的可能性很大。

按照新華網的報道,目前,全國僅剩下北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞六個城市的“限購令”仍未打破。(更多精彩財經資訊,點擊這里下載華爾街見聞App)

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六都新政系列》他,86天走遍二千平方公里 城市裁縫師林佳龍 量身打造台中夢

2015-04-13  TWM
 
 

 

他自認是最懂台中人需求的市長,渴望在最短的時間裡,將十年間的所見所聞,轉化為具體政策。林佳龍自信滿滿地展示強烈企圖心,唯一的問題是,他心中的「台中夢」,是否同為二七二萬台中市民的共同期待?

撰文‧鄭閔聲

「當市長,比我過去的任何一份工作都更踏實。」與台中谷關風景區觀光業者座談前的空檔,台中市長林佳龍一邊用溼紙巾擦拭因汗水而顯得油亮的額頭,一邊分享就職以來的心情,「充實的感覺,來自我每天能直接看見不同的人,也知道能做什麼來幫助他們。」十分鐘後,他走上溫泉旅館的會議室前台,會場內數十位業者還來不及提問,他就先劈哩啪啦的說了一長串:「大家一定會問雪谷纜車,這項工程先前沒有通過環評,市府現在正想辦法補救……,二○一八年台中花博,山城絕對不會缺席,觀光局已經規畫在台八線沿路種櫻花……。除了我說的這些,各位鄉親如果還有其他建議,都可以提出來交流。」三月二十日、就任市長第八十六天,林佳龍帶著近十位局處首長,深入海拔超過兩千公尺的原住民部落,一待就是三天兩夜。行程的最重要目的,就是實踐選前承諾「上任三個月內一定再回和平區」;大陣仗動員市府團隊同行,則是為了讓居民相信市府重視區域均衡的決心,因為「看得到人,才能感動人」,是林佳龍深耕台中十年最深刻的體會。

為了想看到人,林佳龍努力跑遍面積二千二百平方公里的台中市各地,就連位置偏遠、人煙稀少的和平區,他也一再造訪。「曾有一次,農會舉辦梨山茶推廣活動,當時還是立委的林佳龍,一大早就跑上山,讓農民印象很深。」台中市和平區農會理事長王結利回憶。

「只要常和地方居民接觸,你就能了解他們的需求,所以我座談的時候可以不等對方提出要求,就先告訴他們,有哪些事情是我能做的、哪些我只能和中央協調。」一向拘謹的林佳龍,談起自己熟悉的地方生態,頓時神采飛揚了起來。

頻頻出現在台中市民身邊,並深入理解各地需求,絕對是林佳龍能在去年底打出一場漂亮勝仗的關鍵因素;但贏得選票與施政滿意度,當然無法畫上等號。林佳龍知道,自己必須在最短的時間交出成績單。

接手台灣燈會

兩個月籌到三億 嚴控公安在和時間賽跑的壓力下,一百天以來,林佳龍陸續完成的事項包括:將BRT改為公車專用道、停止台灣塔興建工程、提出零至六歲幼兒托育補助整合制度、公布社會住宅興建地段、協調台積電投資規模七千億元的中科擴廠案等。其中最令他自豪的,就是順利主辦台灣燈會活動。

在高鐵台中站周邊展出的台灣燈會,原本被認為相對單純,但林佳龍接手後,才發現事情沒那麼簡單。首先,籌辦燈會需要的五億餘元資金,事前到位的只有一.九億元,這意味市府必須在兩個月籌出超過三億元現金;另外,燈會周邊的交通系統從未承載每日數十萬人次,市府團隊最擔心的是發生公安事件,造成傷亡。

林佳龍將這場燈會視為他上任後的第一項大挑戰,為即時掌握狀況,他要求部屬在通訊軟體Line上成立「台灣燈會」群組,強制要求相關單位主管加入;他更常在群組裡要求更新訊息、發號施令,就是不希望出現意外,讓各局處首長緊繃得連大氣都不敢喘一口;更有公務員事後將兩個多禮拜的燈會形容為「一場惡戰」,不難想見當時承受的壓力。在市府團隊的努力下,台灣燈會獲得輿論高度肯定,還有外賓稱讚,燈會現場猶如「沒有雲霄飛車的迪士尼樂園。」在上任一百天內提出BRT改善方案,則是林佳龍的另一項重大決策。他將現有的藍線BRT車道改為「優化的公車專用道」,開放路線重疊公車使用,尚未完工的五條BRT路線則不再興建,將省下的二八○億元拿來改善交通。

重新檢討BRT

轉為公車道 把錢花在刀口一連串「重新檢討」前任市長胡志強政策的過程,雖然獲得相當民意支持,卻也引發批評聲浪,立委蔡錦隆就質疑,林佳龍擔任立委期間,曾在質詢時建議交通部將部分台中市捷運預算轉為興建BRT之用,當選市長後卻主動廢除BRT,立場前後不一,「市長不該隨便將前任執政者的政績斥為『錢坑』、『騙局』,我們想看到的是台中市的願景,市長要帶我們往哪裡走。」「我盤點過去市政的原則,是有弊端疑慮的重新檢討,做得好的當然會延續,不是全盤否定。但我確實認為,過去的預算配置有一些必須調整的地方,刪減不必要的工程開支,才能讓資源被更妥善運用。」面對質疑,林佳龍強勢回應。

妥善運用資源,就是把有限的預算花在刀口上。對林佳龍而言,最划算的投資,莫過於將經費花在能為台中吸引更多人口的政策上,「增加人口,就等於增加經濟產值。」林佳龍解釋,如果檢討前朝施政是短期目標,讓台中成為適宜人居的城市,就是他的長期願景。而「人口成長率」,就是評估城市是否適宜人居最直接的指標。

吸引人口,必須從創造就業機會、提供良好居住及教育環境、完整的托育與長照體系等層面同步著手。這些政策難以在短期內看見成效,但林佳龍承諾,將提出青年就業鼓勵金、四年新建一萬戶社會住宅、開辦社區日間托老等政策,期望台中人口持續成長。

當台北市長柯文哲顛覆傳統政治文化、強調效率的施政風格成為媒體焦點,其他直轄市長也自然在同一座天平上被檢視。對此,林佳龍似乎沒有感受到太多壓力,「柯文哲是外科醫生,擅長用權威的方式動手術醫療;我把自己定位為城市的裁縫師,我花了十年研究觀察,要用最細緻的工藝,替台中市縫製一套合身的西裝。」但林佳龍終究無法享受與柯文哲相等的明星光環。同樣是拆除違建,台北市政府的二二六專案獲得超過八成民意支持;林佳龍在臉書上發表拆除補習班大樓違建的文章,卻被不少網友批評:「貶低前任來成就自己的偉大」。

過去的林佳龍,常被黨內同儕批評「缺乏團隊意識」;但入主台中市以後,他卻要求各局處之間的團隊合作。「我寧可要一百個人一起走一步,也不要一個人走一百步,卻把其他九十九個人都留在原地。」就連最親近的幕僚也坦言,林佳龍不擅長與人交際,但他能在一些不顯眼處展現細膩。例如看見桃園市發生六名消防員殉職意外,林佳龍立刻找錢,準備替台中市每個消防分隊添購感應式通訊設備,讓消防員在火場中不必冒著嗆傷風險,使用傳統無線電與指揮中心通話,讓消防員士氣大振。

「在這塊土地上生活十年,是我最珍貴的人生經歷,我迫不及待的想把我這十年看到、聽到的意見化成政策,在我的任期裡實現。」林佳龍在接受《今周刊》專訪的六十分鐘裡三度重複這段話,展現出強烈企圖心。雖然頭一百天裡,具體的改變還不太多,但他顯然堅信,台中將在四年之內,搖身成為一座適宜人居的美好城市。

以下是專訪重點:

拚招商、觀光

促人口成長 不再當「小三」《今周刊》問(以下簡稱問):過去一百天完成了哪些重要的事?

林佳龍答(以下簡稱答):我接手後最大的兩個挑戰是台灣燈會和台積電的投資案。台灣燈會是在很有限的預算、不是很好的交通狀況下,做到讓台中市民覺得有光榮感,我給市府團隊打九十分。

台積電投資案能夠創造五千個就業機會,之前環評一直沒辦法通過,如果三月之前沒有結果,台積電就要離開,這對台中、甚至台灣都是重大損失。我了解問題以後介入協調,終於完成臨門一腳。

問:這兩件優先完成的事,能否代表你未來四年的施政願景?

答:招商與發展觀光是城市經濟發展的兩大火車頭,也是軟硬體建設聚焦的重點。想要招商,就要把土地、交通、勞動力都準備得有吸引力;人來了以後,就是改善生活機能,這些都是台中所需要的。推廣觀光的前提是讓交通方便,才能把在地的文化和旅遊景點推向國際,進而帶動消費與經濟。台積電投資案和台灣燈會就是這兩件事的具體表現。

問:一百天以來,你如何評價自己與市府團隊?

答:我很清楚要做什麼事,才去找什麼人。好的領導哲學是願景領導、服務領導和行動領導,這樣的價值已經在一百天內融入市府團隊,這一點,市政團隊一定有八十分以上。

問:你曾說要讓台中不再是「老三」、「小三」,具體的方針是什麼?

答:台中市升格四年以來,人口成長六萬,如果我強化基礎建設、改善社會福利,台中的人口自然成長率一定會更高,我們的人口很快就會超過高雄,成為台灣第二大城市。

三大願景待實現

為市民塑造愉悅的生活環境問:想在四年內完成的三大中長程願景是什麼?

答:第一是交通。前十大民怨中,就有五項與交通相關,治標的方法包括改善易塞車路段、改善BRT、拆除路霸等。治本則是整合捷運、台鐵、公車運輸,首先要讓台鐵山、海兩線高架捷運化增加運量,捷運綠線在一八年完工後,就能建構出台中特有的複合式通勤系統。

第二是治水與河川綠美化。台中有很多河川,但都像臭水溝,失去了河川應該有的生態功能。我計畫先提高汙水下水道建置率,讓台中公園到火車站一帶成為水岸城市,並帶動中區復興。市區外圍較大的溪流,則要強化防洪治水功能。

第三是新的都市計畫。我會落實大台中一條山手線、兩個國際港、三個副都心(雙港、豐原、烏日)的都市計畫,這涉及土地利用、產業規畫與交通建設,是都市奠基工程。

問:與其他政治人物相比,你與眾不同的特質是什麼?這樣的特質對治理台中有什麼優勢?

答:我的父母是裁縫師,一輩子都在替身材不同的顧客,量身打造合身的西裝。受到父母影響,我自認是城市裁縫師,能為居民塑造最愉悅的環境。我自認很了解台中人,因為我們呼吸同樣的空氣,我很清楚我做的事,能不能讓台中人獲得更好的生活。

廢台灣塔、BRT 讓台積電留在台中── 林佳龍百日新政重點台灣燈會吸引1300多萬觀光人潮,創造120億元產值。

台灣塔、BRT喊卡*駁回台灣塔工程暴增的預算約70億元。

*BRT改成優化公車專用道,省下未支出的280億元。

留住台積電居中協調將台積電留在台中投資7000億元、創造5000個就業機會。

托育一條龍推出零至六歲幼兒托育補助整合制度,創造就業及人力,確定7月上路,4.3萬人受惠。

強化社福*至少補助7500名65歲以上銀髮族裝假牙。

*食物銀行增設3處。

*決定補助營養午餐,25萬學生受惠。

*5月起國一女生免費子宮頸癌疫苗接種,1.2萬人受惠。

推動就業首創「青年穩定就業獎勵金」,穩定就業滿6個月,每人一次最高2.2萬元獎勵。

路平燈亮25公里路平完成,7千盞燈亮。

社會住宅規畫7處預定地,預計四年打造一萬戶。

資料來源:台中市政府 整理:郭淑媛

 
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一年湧入3千萬人,不畏陸客退燒的西門町 1.8平方公里 台灣經濟奇蹟

2016-04-25  TCW

在這個方圓○.七五公里的商圈,這裡,一年讓三千萬人次旅客埋單,無懼陸客團熱退潮。

它是西門町。它的魅力,讓這個超過五十年的老商圈,成為四年來全台租金漲幅第一名。三月底,這裡又產生一個新地王,這筆交易已經刷新台灣不動產交易地坪單價紀錄。

它確實讓人驚豔:平均每二.五個外國觀光客,就有一人會來造訪。

但在二十八年前,這裡已經是過氣商圈的代表案例。當年(一九八七年),包含遠東百貨在內的五家百貨公司業績合計,年營收成長率是負數。台灣《光華雜誌》當時對比東區百貨公司業績的增長,以「東盛西衰」定位西門町的窘境。

夠多元,最庶民!

什麼都有的戰場,做「只有我有」的事曾擔任經濟部產業發展諮詢委員、從小家住中華路的台大國企系教授趙義隆觀察,轉折點發生在大約五年前,一群背包客熱潮湧入西門町開始。西門盯用全台最多樣的業種生態,抓住這群觀光客。

論多元度,這塊一.八平方公里大的地方,有饕客不會錯過的康定路上川菜街,還有位於武昌路二段的電影街,「潮經濟」發源地的美國街與漢中街五十巷的刺青街等。這裡,也是全台運動用品店最密集的商圈。

台灣房屋商仲部首席經理曾享亮分析,夠多元,讓其能與鼎泰豐發跡的永康商圈區隔,不用擔心「名店搬家、商圈就沒落」,這是西門町創下成交新高紀錄的關鍵。

有意思的是,讓其再起的,卻是一群群螞蟻雄兵。

長期觀察西門町變化的世新大學教授林富美說,有別於由大型財團主導百貨商圈規畫的信義區,西門町商圈多由中小型店家組成自主管理。在這個最庶民、活力最旺盛、淘汰最殘酷的戰場裡,這群店家能被全世界看到的關鍵之一,在於「在這個什麼都有的戰場,他們專注做好『只有我有』的事」。

缺點,就是我的賣點!

紅包場在樓下,小旅舍創最高坪效先看住宿,這是西門町內競爭最激烈的戰場。

西門盯的平價旅館,是吸引背包客族群駐留的關鍵。這個戰場中,有大咖如晶華、國賓及福泰等國內一線飯店品牌搶進。業界估計,這波飯店投資、改裝的金額至少突破百億元,同時,也帶動老舊旅館變身成時尚的商務旅館,如新驛、明日大飯店等。

單是徒步區,據西門徒步區街區發展促進會統計,截至二〇一五年底,徒步區內的商務旅館總數達一百零四間,與四年前相比大幅成長七成三。

有意思的是,西門町坪效最高的一家平價旅館,樓下,竟然是紅包場。

坐落在漢中街大樓裡的西門窩,每到夜晚,坐在大廳就能聽到三〇、四〇年代的懷舊老歌。要走到旅館,得先經過樓下整面牆貼的歌手照片廣告。

原本開設室內設計公司的楊欣欣坦言,買下老房子改建為青年旅館時,曾為樓下紅包場的音樂聲所苦,無論如何裝修或加強設備,都解決不了隔音問題。

「逗樣的隨首在一般飯店是不可思議的事,」但楊欣欣轉念一想,紅包場是西門町特有文化,館內八成客源都是國外觀光客,何不把紅包場做為號召,「希望旅客住在西門町,就要認識這裡的文化。」她把缺點變賣點,「房客還會向櫃台人員要求,帶他們去紅包場點歌!」西門窩經理陳冗姪說。三月底,來自美國的背包客剛好過生日,就選擇和朋友們到樓下紅包場,「包場過生日,大家都玩得很嗨。」受惠於觀光人潮,西門窩靠著六十二個床位,一年賺進一千二百萬元營收,換算下來,等於每月一坪創造萬元營收,成為西門商圈一帶坪效最高的平價旅館。楊欣欣指出,西門窩開張第三個月就已損益兩平。現在,紅包場文化成為西門窩的主打特色,他們還帶旅客爬陽明山、逛寧夏夜市,認識大稻埕文化,讓旅客回住率成長三成。開張才一年多,靠著社群的口碑行銷,平均住房率達八成,年營收突破千萬元大關。

藍海,靠「問」出來的!

背包客住宿沒早餐,芒果冰店兼賣敏慼的觀察者,甚王會搭著平價旅館熱潮賺錢。

三年前,前立委曹來旺離開政壇後斥資兩千萬元,在西門町漢中街、漢口街交叉口開設芒果冰店。他們發現:港澳星馬的背包客不僅對冰品接受度高,住宿平價旅館的比例也相當高。

為了找到市場需求,他們發動店內員工,向旅館公會要來西門町一帶的平價旅館清冊,一家家實地走訪做市場調查。結果發現:「西門町一帶的平價旅館,以不提供早餐來壓低成本,才能提供低廉房價,」店長許佳惠說。

當時,沒人想過商家都在中午後開門的西門町,會有早餐圭葸可以做。但,看準住平價旅館的客人想吃早餐的需求,「老闆決定跨入早餐市場,推出具台灣特色的永和豆漿,沒想到推出當月的營收就翻倍。」現在,他們靠著兩項生意,預估去年營收破兩千萬元,坪效與第一年相比,增長四七%。

其他知道要靠獨特性,才能吸引國際觀光客眼光的,還有他們。

在地,更科技銷售!

原住民面膜靠App,提升五成提袋率美妝保養品牌代工廠起家的十藝生技公司總經理宋美蒔,看到台灣六成國際觀光客都會湧入西門町,二〇一三年,在此打造面膜品牌「膜殿」旗艦店,大賣文創面膜。

「連伴手禮提袋,都是找原住民織的,」末美蒔說,為了營造只有這裡才買得到的特色,膜殿賣卑南族概念的面膜時,就會訴求卑南族以刺繡和魚腥草製藥聞名,所以成分中有魚腥草成分,包裝則印上繽紛的幾何刺繡圖案。

產品要在地,但溝通手法要超前。膜殿在二〇一四年還導入iBeacon微定位技術,涼,卻藏著全台最會賣台灣名產的家樂福桂林店。

「你看,這一區商品,全是觀光客的最愛,」家樂福行銷企畫部公共關係經理林夢紹指著貨架上的土鳳梨酥、雪之戀芒果凍、芒果QQ軟糖等商品說。商品標籤用上了中文、英文與韓文,店內也不時傳出韓文「歡迎光臨」的廣播。

家樂福桂林店,是西門商圈周遭唯一的量販店,也是日本、韓國、馬來西亞、新加坡等背包客採購名產的熱門去處。從每月來客數與營收來看,海外觀光客的比重都約有一五%至二〇%。這讓桂林店成為全台八十多家家樂福中,台灣名產賣最好的單店。

家樂福桂林店雜貨處處長吳俊賢說,他們是在五年前察覺變化,分析後發現,韓國旅客是海外顧客第一大客源、占比約五成。他們立刻決定加碼攬客,除了韓語廣播、韓文指示外,還委託外部團隊負責追蹤韓國部落客,看看哪些商品網路上正熱,才能快速發掘出台灣以為過氣,但被日、韓觀光客視為的最夯商品,快速進貨。

這裡,甚至成為其做國際生意的實驗基地。從名產專區開始,啟用銀聯卡、與商圈內旅館交互宣傳的策略聯盟等新模武,都是從桂林店再逐漸往寧夏夜市所在的重慶店、陸客最愛的花蓮店等推行。

西門盯的輻射效應,甚至延伸到重慶南路,短短五百公尺之間,已有十四家商旅進駐。重慶南路上的文化地標「臺灣商務印書館」已吹熄燈號,去年改裝成青年商旅,鼎盛時期有百餘家書店及出版社的盛況已不復見,這裡,正從「書店一條街」變身為「商旅一條街」。

當台灣困擾於陸客來台人數削減時,這趟採訪之旅,我們看到了不少起落,也看到國際化下的新出路。

如過去從漢中街一帶發跡的潮牌一條街,這條街曾紅極一時,但快時尚與網購商品的高取代性,讓其業績衰退,加上高租金壓力,讓潮店正處於沒落危機(詳見第六十二頁)。

同一時間點,紅樓,日治時期最摩登的時尚百貨集散地,這個曾經擁擠、喧鬧和髒亂的建築,卻再掛起「16工房」的招牌,二十三家創業公司、多達四十七個品牌,因為推出「紅樓限定」的獨特文創商品,而吸引國際觀光客青睞,年營收超過三千萬元,預估今年可望翻倍。

老,資源少,從來不是問題。

關鍵只在於,你能否被輕易取代,你是否能快速察覺變化。

坦白說,西門町仍有很多灰色地帶。

如西門町周邊非法的日租

套房亂象、「跑給警察追」的流動攤販問題,以及藏身陰暗處的街友、游民,是否會成為治安死角,都考驗著老商圈的能耐。這,是西門町商圈的面貌之一,也是未來很大的挑戰。

但這個台灣最庶民的商圈也在提醒我們:未來,是靠我們自己去決定。

如我們在接下來的文章所提到的,連我們已經以為該被淘汰的MTV店,都可以轉型做安親班戶外教學生意(詳見第六十頁),還有什麼未來,是不能被想像的呢?

房仲告白》新地王交易案揭秘今年三月,傳出西門盯徒步區內,以權狀土地十一.五坪(非該建物全部土地面積)計算,地坪單價二千六百零八萬元的新高價,堪稱台灣今年成交最貴透天厝,到底誰買、誰賣?讓人十分好奇。

我們找到了成交這筆案子的台灣房屋商仲部首席經理曾享亮,他曾是該公司連續六年業績冠軍得主,五年前擔憂奢侈稅對住宅市場的衝擊,因而轉戰西門町店面。每天他都嘗試接觸五到八位店面屋主,也見證該商圈近年的崛起。

在他眼中,這些地王的買賣方,都是什麼 樣貌?

這次的地王交易案,賣家上櫃 公司全銓租賃在 這筆交易中,賺進約一億一千萬元,以租金論年投資報酬率超過二%;買方是因為出價高於市價,加上擔憂房 市後市堪慮才因此點頭。

王於神秘買家,據悉是一位年約五十六歲的富商,對西門盯精華地區店面情有獨鍾,並持有相當數量的店面。與賣方不同的是,他放長線看房地產,並不特別擔憂景氣,相反的,更在意是否能順利買到位置最稀有的物件。不過,議價過程仍長達約八個月之久。

然而,西門町商圈雖然近年「回春」,但曾享亮坦言,創下高成交金額的主因,其實與當地物件形態有關。比起大坪數、地塊完整的後起之秀信義商圈,西門盯商圈多是四、五十年的老透天厝,樓層不高,一旦總價拉升,就容易出現高地價。

不過,西門町店面租金豐厚,屋主多半惜售、週轉率低,以曾享亮的業績為例,五年前以民生社區住宅為主力時,一年可以成交十戶、總金額約一億五千萬元,現在四年僅能成交七個店面出售案,好處是總金額拉升到約二十億元,是他過去年平均業績的約三.三倍。

西門町靠著徒步區、紅樓改建等特色,吸納了海外年輕觀光客,也讓這個老商圈意外翻紅,在地地主賺進大把鈔票,在需求大於供給的狀態下,西門町高價傳奇恐怕仍將持續。

(文.王毓雯、王柔雅)

撰文者林淑慧、王毓雯

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八的平方(2016)

唔好以為六四講咗廿幾年就已經無嘢好講,最近最爆的當然就係「龜公鴇母論」喇!
發佈日期: 2016-05-28 14:12 最後更新日期: 2016-05-29 03:28 撰文: 余秋婷
支聯會與各大學生會在六四事件的分歧白熱化,樹仁學生會編委會總編輯吳桂龍日前在編委專頁,撰文攻擊支聯會為妓院鴇母、「少女受虐的邪壇」後,今午更接受有「國師」之名的本土派學者陳雲指導,加重筆伐以「鴇母龜公」形容支聯會。支聯會秘書李卓人指兩代若難以合作,可各自各精彩,望殊途同歸。
吳桂龍本周四在專頁發表題為《寫在六四前夕——五雷碎邪壇,中大、尖東斬情花》一文,內文提到「支聯會,就是被施暴遭厄後,成為妓院的鴇母,職志就是要誘拐少女受污,上貢暴徒土匪,期望他滿足獸欲後,浪子回頭,施恩賞賜、寵幸一番。從此,少女被加上愛國枷鎖,迫着承認中共屠夫政權,支聯會的維園六四晚會,就是乞求平反的無力心態。上貢少女受虐的邪壇。」
吳指中大和尖東的六四集會,是近年針對支聯會之弊,而另起爐灶的六四集會場地,但去無妨,並說「鄰近地區是否平反之事,日後再議。但今年,六四當晚斬情花,五雷轟頂碎邪壇。」
鴇母之論引起個別網民批評,他在今日凌晨另發一文《寫在六四前夕——六四悼念,悼念死者,悼念九七》,再批支聯會每年行禮如儀,紀念完被暴政辜負的死難者後,依然幻想中共浪子回頭,將自己的命運交託屠夫手上,斥支聯會無力,建議另闢蹊徑,將思想中國未來的精力放回香港
修訂批評字眼加「龜公」
他在中下午1時發出新帖,但不是撤回鴇母之言,而是稱受陳雲指正,「單單指斥支聯會為鴇母,略有不妥」,因此修訂原文「成為妓院的鴇母」一句,變成「成為妓院的鴇母龜公」。
支聯會指尊重群眾意願 非行禮如儀
同屬年輕一代的支聯會常委趙恩來指理解社會上有不少本土訴求,但強調支聯會成立目的是支援中國民主運動,亦與內地維權人士緊密聯繫,不能將其變成只關注香港事務組織。他不同意六四集會是行禮如儀,因集會是群眾活動,要尊重群眾意願,他指過往亦試過以較新的形式如話劇等去表達,但群眾的回應並不理想,所以維持現時的各種儀式。
對於六四事件成兩代之爭,支聯會秘書李卓人認為要跨世代抗爭,不應分兩代,但若果暫時未能合作,亦可各自各精彩,期望將來殊途同歸。他又指年青一代有意另闢溪徑,都可以一同討論,但不應推翻上一代付出的努力。
89民運領袖王丹在其Facebook轉載相關報道,感慨「真令人搖頭」,「道不同不相為謀,何必出此惡言?這跟中共五毛的水平已經不相上下了,為何如此?!」他說希望大部份香港年輕人不要這樣。他強調沒有要求他們支持支聯會,只是希望不要用人身攻擊的方式討論問題。
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突破土地稀缺瓶頸 深圳計劃填海50平方公里

來源: http://www.yicai.com/news/5028673.html

房價高企,土地資源稀缺,成為制約深圳發展的瓶頸之一。為了解決土地空間不足,深圳將填海50平方公里。

近日,《深圳城市基礎設施建設五年行動計劃(2016—2020年)》(下稱《計劃》)發布。《計劃》提出將新增填海面積50平方公里,通過拆除重建實現用地供應約12.5平方公里土地。

《計劃》以國際一流城市基礎設施標準為標桿,提出了美好的藍圖——“十三五”期間,深圳市將進一步加快推進綜合交通、資源保障、生態環境、公共安全及空間拓展共362個基礎設施項目建設,項目總投資約14267億元,計劃五年完成投資約7230億元,力爭到2020年基本形成更加完備的城市基礎設施體系。

上圖為1990年前海,下圖為填海後2015年的前海

五年投178億元加大城市安全

城市安全及空間拓展計劃成為《計劃》最受關註的部分之一。具體目標是:提高防災減災能力,基本消除安全隱患,城中村環境實現根本改善;新增填海面積50平方公里,通過拆除重建實現用地供應約12.5平方公里;加快深汕特別合作區建設,加快建成起步區30平方公里城市框架。

其實,面對土地稀缺和高房價的問題,早在今年3月2日,深圳市委書記馬興瑞在一檔本土節目《民心橋》和市民溝通交流時就表示,高房價是深圳當前難解決的大問題,但政府不可能袖手旁觀。未來,深圳將大量供應原特區外土地,並出臺一些政策規定不允許炒房。

他當時表示,深圳要填海55平方公里,陸地整備50平方公里左右。“深圳還有100多平方公里,大家可以想象未來還有發展空間。”

按照《計劃》,空間開發工程包括地下空間開發、填海工程、拆遷安置等。填海方面,市規劃國土委、鹽田區政府、大鵬新區管委會負責“東部海域圍填海項目”,開展包含鹽田區墟鎮填海工程等東部海域填海、陸域形成、軟基處理工程,投資93億元,時間從2016年到2024年。市規劃國土委、寶安區政府負責“西部海域圍填海項目”,進行西部海域填海、陸域形成、軟基處理等,投資180億元,時間從2016年到2025年。

《計劃》顯示,深圳未來五年將投資空間開發工程4個項目,總投資623億元,五年投資446億元;深汕合作區項目13個項目,總投資126億元,五年投資111億元。

在城市安全方面,《計劃》也重點著墨。此前光明新區余泥渣土臨時受納場發生的事故曾引起國務院高度重視。這場災害被國務院調查組認定為安全生產事故,是受納場渣土堆填體的滑動,不屬於自然地質災害。

光明事故發生後,深圳加大了城市安全管理和整治力度。此次列入《計劃》的6個公共安全工程項目,總投資178億元,五年投資178億元。《計劃》稱要突出抓好余泥渣土受納場、危險邊坡、地面坍塌、消防火災等重點地域和領域安全隱患的整治,做到“發現一個,消除一個,銷號一個”。

填海造地影響房價幾何?

作為一個濱海城市,深圳有很多地方是填海的傑作。蛇口大道、深圳灣包括濱海大道、珠江口的大鏟灣以及鹽田港口的突堤等都是填海而成。

按照《計劃》,未來五年,深圳將通過填海和拆除重建,增加62.5萬平方公里的土地。以深圳福田區總面積78.04平方公里,新增土地相當於福田的80%。

填海和拆除重建給深圳新增的土地空間,讓深圳發展有了新的想象空間,也牽動著房地產市場的發展。數據顯示,5月,深圳新房房價59507元/平方米,二手房均價49005元/平方米。

近期關於高房價是否影響深圳創新能力的話題不斷。一些聲音認為,高房價可能會把新的創業人員擋在深圳門外,也會導致一些科技創新企業轉移到周邊東莞、惠州等地。深圳需要為科技創新企業建立最後的庇護所,不能走香港“產業空心化”的老路。

深圳市前海金融控股有限公司副總裁金心異曾表示,一旦深圳第二產業比重降到40%要亮黃燈,降到35%要亮紅燈,而35%很快要實現了。這是深圳一個結構性問題。龍崗、坪山、光明這幾個區要為科技產業建立最後一個庇護所,政府要好好研究。

業內人士表示,填海和拆除重建釋放的城市土地空間,是否會緩解深圳高房價的壓力,是否會影響到深圳房地產市場的格局還不得而知,需要綜合判斷。

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上海建20平方公里美麗健康產業聚集核心園區

來源: http://www.yicai.com/news/5033475.html

“也許不會知道奉賢,但是你一定知道中國上海有個‘東方美谷’。”中共奉賢區委書記莊木弟在東方美谷產業融合戰略研討會上表示。

6月24日,東方美谷產業融合戰略研討會在奉賢區會議中心召開。包括化妝品、生物醫藥、金融地產等美麗健康相關產業企業的總裁、CEO、企業代表80余人與會。

奉賢區經委主任徐建龍在會上表示,奉賢區近年來形成了新能源、新材料、生物醫藥、智能制造、現代商貿、金融服務、文創休閑、科技服務、健康養老9大產業為主導的現代產業體系,擁有全國首家、上海唯一的“千人計劃創業園”,實現科技、資本、產業的互動發展。產業向園區的集中度達到80%以上。

有關資料顯示,2014年,奉賢區內美麗健康相關產業規模以上產值達到147億元,貢獻稅收16.4億元。在全市253家化妝品企業中,有65家就在奉賢,占比超過1/4。2014年全市化妝品生產銷售總量中奉賢的占比接近40%。行業配套方面,中國香精香料研究所、華東理工大學檢測中心等服務機構均已入駐。在奉賢,一條集研發設計、檢測認證、原料采購、生產制造、營銷推廣的全產業鏈已基本形成。

東方美谷的八大中心(研發中心、設計中心、檢測中心、展示中心、營銷中心、體驗中心、服務中心、專家指導中心)致力於解決產業鏈上下遊的四大痛點:產業的集群化、研發創新的持續性、服務配套的完整性以及人才的聚集度。徐建龍在會上表示,“這個20平方公里、100萬平方米的生產服務類的產業園區,將會推進總部經濟發展,加快線上(雲商)和線下(實體)兩塊業務,實現營銷推廣多渠道和全覆蓋。”

產品方面的研發、生產、包裝、銷售環節如何全部打通;服務方面,采購、ODM設計、OEM生產、檢測、策劃、品推等如何建立配套環節;產業方面,從產品展示到用戶體驗再到貿易流通、互動資訊如何展現出強大的生命力。“用‘產品+服務’的形式去實現應用拓展和價值鏈的延伸,是我們東方美谷正在做的。”徐建龍補充道。

對於打造“東方美谷”的計劃,奉賢區政府出臺了四條針對性的政策。“首先抓住信息,不是科技、不是資本更不是創新,信息帶來質變;其次圍繞土地,我們以實實在在的土地資源來打造我們的產業;接著是扶持資本和智慧結合,經營管理團隊,大幅度的補貼;最後我們提供完整的配套資源,包括居住、就業、教育等。”莊木弟向第一財經記者表示。

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深圳市規劃國土委:6平方米“蟻房”涉嫌違法違規

深圳市規劃國土委南山管理局、南山區規劃土地監察局9月25日聯合對僑城尚寓項目進行檢查,調取了相關文件資料,約談了有關當事人,對涉嫌違法違規行為責令立即整改,並按照職責分工依法做出相應處理。現就相關情況通報如下:

一、項目開發銷售情況

“僑城尚寓”項目法定名稱為“沙河觀景閣”,位於深圳市南山區白石洲沙河東路與新中路交匯處,現狀為一棟15層高建築物,建築功能為辦公和公寓,早期由深圳市沙河實業(集團)有限公司開發,於1999年取得《深圳市建設工程規劃許可證》,2006年規劃驗收合格,2007年辦理了房地產登記。其中,1-5層為辦公共5套,權利人現為鄭某某;6-15層為公寓共169套,權利人均為陳某某等人。在上述169套公寓中,有11套建築面積在6㎡左右,均為6至15層的每層樓梯拐角處的邊角房間;其余158套大部分建築面積為36-60㎡左右。

深圳六平米“蟻房”內部

另查,2016年6月16日,深圳市中執資本投資有限公司(以下簡稱“中執公司”)和吳某某等四個自然人受陳某某等人委托銷售上述公寓,但中執公司稱與陳某某等人的關系名為委托實為轉讓,並提供了部分銀行轉賬憑據。中執公司在對該169套公寓重新裝修後再向社會銷售。吳某某於2016年7月分別與鏈家、美聯、中原、Q房網四家中介公司簽訂了委托銷售協議。經向中執公司核實,11套6㎡左右戶型房產截至目前共售出4套,半天售罄的傳聞不實。

二、當事人涉嫌違法違規情況

(一)11套公寓涉嫌違法改建銷售

經市規劃國土委南山管理局和南山區規劃土地監察局核查,所涉11套6㎡左右的房產戶型與規劃驗收竣工圖不符,實際在售面積12㎡左右(其中1套20㎡左右),超過部分占用了建築公攤面積,涉嫌違法改建銷售。

深圳六平米“蟻房”內部

(二)有關房地產中介機構涉嫌違法違規經營

鏈家、美聯、中原、Q房網四家房地產中介機構在代理銷售中,存在誇大事實、占道經營、為涉嫌違法改建行為的房產提供銷售代理等情形。

三、處理情況

一是南山區規劃土地監察局於9月26日對僑城尚寓項目占用公攤面積部分采取強制措施,恢複原狀。市規劃國土部門已約談中執公司,責令其全面整改。中執公司已主動暫停銷售行為,承諾與已售出的4套6㎡左右房產的買受人解除買賣協議,自行理順相應經濟關系。

二是對所涉房地產中介機構進行嚴肅查處。市規劃國土委南山管理局已根據《深圳市房地產市場監管辦法》下發了《責令限期整改通知書》。對其經營活動進一步深入調查、全鏈條梳理、全流程稽查、全方位整頓。

三是對調查過程中發現的可能存在的涉及其它違法違規行為,嚴格依法查處。

深圳市規劃和國土資源委員會

2016年9月26日

PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=216659

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