慳妹鍾嘉欣 儲千萬買磚頭
1 :
GS(14)@2010-10-31 16:19:192010-10-23 iM
一齣《公主嫁到》令飾演出城尋親鄉下妹「吳四德」的鍾嘉欣人氣急升，成功俘虜全城少男的心。劇中的「吳四德」樸素賢慧，無獨有偶，與現實中出名知慳識儉的鍾嘉欣相似。
這位圈中出名的慳妹，不懂投資，僅憑着慳家智慧，早已供滿2006年以190多萬元買入的將軍澳物業。如今物業升值五成，慳妹更計劃開展其物業投資大計，令資產增值。
鍾嘉欣曾透露最愛儲磚頭，甚至希望在世界各地置業。要實踐夢想，她除了計劃學習投資，買基金令財富增值外，還會繼續她的慳家精神。雖然應慳則慳，但是否慳得有節制，就由慳出名堂的學者李兆波為大家分析。
鍾嘉欣於2004年贏得華裔小姐冠軍後，演出機會不斷，騷價節節上升。雖然收入豐厚，卻沒有成為鍾嘉欣揮霍的藉口，而是貫徹始終地慳，加上她經常演出窮家女的角色，除了「吳四德」，還有《溏心風暴》的「常在心」，令她的慳妹形象深入民心，可是當事人不以為意，更自我評價不算慳，在接受本刊記者訪問時，她便很疏爽，將慳家之道與大家分享。
日常生活篇
善用贊助 親自下廚
衣食住行是基本生活所需，在住方面，鍾嘉欣已經安排妥當，毋須為供樓而籌謀，所以日常最基本要處理的，就只有衣、食、行。不少明星為爭取曝光機會，都不惜一擲千金花費在昂貴的名牌服飾，如此不惜工本的扮靚態度，肯定違反了鍾嘉欣平日無論買甚麼都會先格價的「慳妹」思維。
既然出席高貴場合，一身盛裝打扮兼耀眼鑽飾行頭不可少，貴為無綫當家花旦的鍾嘉欣便想到善用贊助，「我們每次出騷時服飾、化粧、髮型都有贊助，年中也省回不少。」鍾嘉欣說這番話時臉帶微笑泛起淺淺的梨渦，不知道是她取笑自己太慳，還是為自己懂得慳而開心的反應。
為工作的衣着打扮她都可以慳，日常飲食屬個人喜好，鍾嘉欣自然可以隨心所欲地慳。她透露，近來喜歡親自下廚，「慳到錢又比較健康，沒有出街吃那麼肥膩嘛。」
至於平時出入交通，鍾嘉欣說出道初期會搭港鐵，貪其夠快夠方便，但近年因知名度提升，加上成為歌手後，經常盛裝打扮出席活動，她只好轉乘公司車，有時無可避免都要搭的士，也算「大使」了。
專家教路
慳出名堂的中文大學酒店及旅遊管理學院會計與財務高級講師李兆波，認同鍾嘉欣的用錢作風，「藝人的收入波幅大，應趁早儲下一筆資金用作投資再慢慢滾存，這種積穀防饑的意識十分正確。」
他指鍾嘉欣的理財觀念值得時下青少年學習，「我認識不少後生仔日常最大花費在娛樂，他們有好多聚會、生日飯，吃過飯還要唱K、飲嘢，每場都花費數百，好容易入不敷支。青少年應有正確的消費態度，如一天的娛樂費絕不能超越一天的收入。而且在香港到餐廳吃飯，租金成本早就高於餸菜，所以在家煮飯的確較划算。」他建議青少年應在強積金以外，起碼儲起收入的兩成。
雖然鍾嘉欣自言近來多了乘的士很「大使」，但他贊成鍾嘉欣「應使得使」，「藝人最大的本錢就是形象，讓人看到她迫巴士、地鐵的確不太好；另外，如果贊助的服飾不夠漂亮，有時揼本買戰衣也是必要的，這可算是藝人的專業。」
----------------------------------
置業篇
努力儲錢 後搬大屋
辛苦賺來的錢，鍾嘉欣跟許多藝人一樣喜歡用作買磚頭。2006年3月，她以190多萬元購入將軍澳新都城一個600多平方呎的單位自住。單位首期由父母支付，月供要萬多元，但密密出騷的她早已贖樓。新都城的平均呎價由2006年初3,100多元，升至如今4,765元，升幅逾五成，但鍾嘉欣仍謙稱，「升左少少啫，我間屋好細，早前媽媽來香港，都沒有地方給她睡。」
小妮子正計劃趁高價買出單位，樓換樓，搬大屋，目標是買新界上千呎實用面積較高的單位，好讓她與家人同住，「我的姨姨經常為我提供投資建議，現在樓價太高，就算賣樓賺了錢，我暫時都不會再買樓，還是先看看情況。」
身為無綫的當家花旦，要在香港置業，未算難到鍾嘉欣，但這位孝順女的終極目標是賺得1,000萬元，希望在中、港、加拿大温哥華和她經常登台的馬來西亞置業，即使四處出埠，也有自家安樂窩就最心滿意足。
鍾嘉欣也指香港、加拿大現時的樓價貴得驚人，她要「睇定啲」，每有投資定必會先問長輩意見的她說：「我以為加拿大的樓會比香港抵買，但我剛剛回加拿大探親順道看了一些單位，一些好舊、好細小的單位都貴得不得了，比香港還瘋狂！我聽做地產經紀的姨姨說，明年遲一點加拿大樓市會調整，所以現在先儲定錢吧！」
專家教路
李兆波建議鍾嘉欣不用急着買樓，應趁近來樓價高企售出單位，先租屋住，待樓市回落才再次入市，期間把賣樓所賺的錢購買藍籌股或債券為財富增值，「現在賣樓當然賺錢，但買樓則恐怕會接貴貨。施政報告剛宣布會增加土地供應，未來始終會加息，我不相信未來3年樓市都不會調整，到樓價下調時才是入市時機。」
至於鍾嘉欣期望在海外置業，李兆波認為，她在海外逗留的時間通常少於2個月，若果要把物業留作自住而無法出租，就會白白浪費資本，倒不如每次出埠時都租住酒店式公寓或酒店更為划算，「她要想清楚在海外置業的目的，如果是資產增值的話，買股票、債券也可取得相近的回報，毋須大費周章在海外買樓；如果想錢揾錢，就不能用來自住，而且海外放租又會面對其他問題。」
至於4個心水地方那裏最值得投資？李兆波指，四地物業的升值速度，由高至低按序是香港、加拿大温哥華、內地及馬來西亞，故此建議應先投資香港和加拿大的物業，不宜因大馬及內地的樓價較低，就捨難取易。但香港和温哥華兩地的樓市近來也受到來自內地的熱錢追捧，宜等待加息及炒賣熱潮退卻後再入市。
----------------------------------
資產增值篇
自訂基金 分散風險
為達成長遠置業的目標，鍾嘉欣現正全力儲彈藥，「心郁郁」想學投資，「因為近年銀行存款的息口太低，令我也覺得儲錢速度太慢，我一直好想學投資例如基金、股票、債券等，但自問對投資一無所知，加上工作太忙，根本無時間研究。」
最近便有資產管理公司重金禮聘她擔任基金產品的代言人，並藉此為她度身訂做投資基金組合，這正合鍾嘉欣的心意，「慳妹」便掏出30萬元大支票踏上投資基金的第一步。鍾嘉欣接受了風險評估後，才26歲正處於事業搏殺期的她，屬增長型投資者，基金經理摩根資產管理投資顧問服務經理徐福宏建議她，可以一半資金來購買股票基金，另一半則可購買較穩健的債券基金，以大概3年作為投資期。徐福宏給鍾嘉欣提供投資建議後，亦讚賞她的態度認真，「在講解時她會主動提問，遇有不明白就不作投資，態度很好。」
專家教路
對於鍾嘉欣的投資策略，李兆波則認為她應該趁事業發展階段，承受風險能力較強時，作進取一點的投資，在基金以外，也可買優質藍籌股票作長綫投資，「基金風險較低，但管理費也較高；相對來說股票為財富增值的能力較強，優質藍籌股如工商銀行（01398）、中石油（00857）、港交所（00388）及恒生（00011）等具實力之餘，派息亦不俗，建議她可以趁股價回落時買入，不然單靠基金都幾難賺夠1,000萬元。」
----------------------------------
摩通跳出中環觀塘吸年輕人
當老牌投資公司摩根資產管理，遇上「八十後」年僅26歲的年輕花旦鍾嘉欣，預示老字號也要年輕化，轉攻年輕投資市場。
要走年輕化路綫，摩根資產管理2年多前就在網上出招，推出「摩根網上交易」服務方便Y世代，又拉低投資門檻，把網上交易的最低整額投資設於5,000港元，同時增設了月供1,000元的投資服務。
「以往我們接觸的投資者以30歲以上及退休人士為主，新增了月供投資計劃後，許多工作才不久的年輕人也有能力負擔，令我們的年輕客戶明顯增加。其實年輕人面對進修、組織家庭、買車、子女教育等財務需要，更要盡早管理資產。」摩根資產管理投資顧問服務經理徐福宏說。
今個月初，摩根更跳出中環，看準東九龍的消費族群，落戶觀塘開設東九龍首間零售基金中心。摩根資產管理董事總經理兼香港業務總監潘新江指，東九龍人口逾 100萬，當中觀塘區佔了六成，並有多個大型住宅、甲級商廈相繼落成，市場潛力甚高。為吸引年輕人到東九龍中心開戶，摩通除了將在觀塘開設免費投資者教育課程外，還會舉行iPad、iPhone 4等潮物大抽獎。
...................
投資部署三部曲
前期：了解自己
˙投資風格：你對投資市場有多少認識？個人性格、投資態度也會影響投資的風格
˙投資目標：年輕一族的投資目標普遍有進修、買車、買樓或婚禮的準備等
˙投資年期：投資目標決定了投資年期，在基金投資中，1年內的投資期為短期；1至3年為中期；5年或以上屬長期
˙預期回報：預期的年回報率，一般定在8%至10%
˙可承受風險水平：可承受風險愈高，投資回報愈高；投資年期愈長，投資風險愈低。
按投資者可承受的風險水平，大致分為以下4類：
保守型︰可承受回報波幅5%
平穩型︰可承受回報波幅15%
增長型︰可承受回報波幅30%
進取型︰可承受回報波幅>30%
中期：資產配置
以鍾嘉欣的投資部署為例，她預算的投資年期約3年，可承受30%的回報波幅，屬增長型的投資者。她以30萬元作為投資，摩根資產管理投資顧問服務經理徐福宏建議她可作以下的投資部署：
˙股票基金佔50%，爭取高回報
當中一半用作購買高增長潛力的JF大中華小型企業基金；另一半購買天然資源基金，把握天然資源的升幅對抗通脹
˙債券基金佔50%，防守性強
亞洲總收益基金收入穩定之餘，也較放在銀行做定存高息
後期部署：檢討投資組合
˙投資環境多變，宜每季度檢視一次，一年最少兩次跟基金經理見面以檢討投資方向
資料來源：摩根資產管理投資顧問
﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏﹏
鍾嘉欣 Profile
26歲
現居於將軍澳新都城
事業：
2010年︰在高收視劇集《公主嫁到》飾演「吳四德」一角，備受好評
2008年︰簽約星娛樂成為歌手，實行歌影視三棲，同年8月推出首張個人大碟《1人晚餐．2人世界》
2007年︰開始在多部電視劇中擔正做女主角，在熱爆劇集《溏心風暴》中飾演常在心，並開始參演電影
2006年︰贏得無綫電視萬千星輝頒獎典禮「飛躍進步女藝員」獎
2004年︰就讀加拿大英屬哥倫比亞大學教育學院二年級期間，來港參加國際華裔小姐競選，獲得冠軍後加入無綫，隨即參演多部電視劇
沙膽虹手記：女人愛磚頭
1 :
GS(14)@2012-05-15 23:41:50http://www.sharpdaily.hk/article/news/20120515/90011
肥佬黎要求《爽報》增加主攻OL嘅內容，各位看官或已注意到《爽報》V2版和周五拆叠的變化，昨天《爽報》更加了兩個專欄，一個係眼科專科醫生余珊醫生寫眼睛美容和保健，另一個係獨立女性投資學。
為了找人寫獨立女性投資學欄目，沙膽虹亦特地搵過一些打工女王傾過，其中一位年薪過百萬的阿姐，甫坐下就問：「我有幾百萬現金，有乜好買？跟住沙膽虹組合買好唔好呢？」
沙膽虹心諗，兩三年前才聽妳講話買咗間樓收租，咁快供完？「唔係，不過o依家息口咁低，租金都夠冚，咪慢慢供囉！我其實可以整筆錢隊晒落去，唔使供，但係息口咁低，梗係借啦，唔借就笨，現金就留番嚟睇吓有乜投資機會。」她解釋。
此打工女王果然精打細算！沙膽虹見佢已經有一層樓自住，又有一層收租，建議她買盈富基金，長期跟住恒指走，又有三厘息！她臨走時口口聲聲說好，但沙膽虹心諗，睇怕妳都寧願買多間樓收租！女人總覺得磚頭比股票實在。
沙膽虹
(相反意見) 中大財務教授王澤基﹕現持「磚頭」 低回報高風險
1 :
GS(14)@2012-07-21 14:17:23http://www.inv168.com/phpBB3/vie ... 1bb68749205a2b5846d
由 白膠漿 » 週六 7月 21日, 2012年 12:29 pm
中大財務教授王澤基﹕現持「磚頭」 低回報高風險
明報 – 2012年6月28日星期四上午5:27
【明報專訊】理性的投資決策，必要考慮回報與風險，曾任巴克萊、瑞銀、高盛及大摩等國際投資銀行高層、現為香港中文大學財務專業應用教授的王澤基就認為，現在持有「磚頭」，絕對是屬於低回報和高風險的不理性投資行為。
他更身體力行，不單繼續租樓住，更成功說服兄弟及父親出售自住物業。
王澤基指出，一般人買樓，往往混淆了自用和投資的需要，純自用太個人化，不容易說對與錯，但若然有投資成分，就必然要計算好回報與風險，才是理性。
他以現時租住的奧運站一帶的一個約1900呎複式單位為例，市值2000多萬元，月租約4.3萬元，表面看回報率有約2厘，但若扣除業主每月要支付的管理費、差餉、維修，以及建築折舊，實際回報率只有約1厘或更低。
若以此類比於股票的市盈率，便高達100倍，即往後如租金停留在現水平，業主現時持有「磚頭」，便等同要100年才可「回本」，「一般正常投資，絕不會買入市盈率高達100倍的股票！」
收租要100年才回本 賣樓誘因大
他進一步以財務投資角度分析，要衡量投資的回報與風險比率是否合理，一般會以其他低風險（或接近零風險）投資工具的回報作比較。
「比方說，如港人知道渠道，在內地銀行進行港幣定存，年息率可高達3.1厘，人民幣定存則為5.25厘，兩者風險都不大，相比投資物業僅有約1厘的實質租金回報，等同每年『倒蝕』4.25厘（人民幣收息減去收租實質回報），若以5年期計，則期內除非樓價再升2成，否則便等同蝕了！」
他又指出，一個普通家庭，數年前買入一間400萬元物業，現已升值至800萬元，現時賣樓可獲利400萬元，若以該家庭每月可儲1.5萬元計，然則400萬元的利潤，已等同其20多年的積蓄，賣樓的誘因極大。
樓價或因投機續升 租金自動「煞掣」
「租樓住，其實係買樓自住嘅perfect substitution（完全替代），雖然近期樓價續升，但如奧運站附近的住宅租金已回落，隨經濟放緩和外資金融機構收縮，租務需求回落，租金一定會調整。事實上，樓價可因投機因素續升，但租金追不上，便會令租金回報下跌，這是典型泡沫形成的迹象。」
「租金與樓價不同，唔係加租就有人接，正如做港女唔係愈『公主』愈多人追。租客租不起，便會遷往較偏遠的較低租金地區，所以當租金升過龍，便會自動『煞掣』。」
樓按屬高槓桿 買錯樓或無翻身之日
王教授又指出，港人以過去樓市都是大漲小回，從而推論「長揸必勝」。然而，卻忽略了買樓多了一個承做按揭因素，所以其實屬高槓桿和高風險，支付了樓價3成做首期，樓價升了3成，回報便達1倍，但若樓價跌了3成，所有首期便化為烏有，再跌則更加會變成負資產，更何况樓宇流通性低，現在更有額外印花稅，跌市時要止蝕也不容易。
他又強調，投資是「寧可錯過，千祈不可做錯」，買錯樓可能永無翻身之日，就如03年不少負資產人士燒炭自殺。
冒輸百萬風險贏兩蚊是「傻仔」
王又指出，固然誰也不能保證樓價不可以再升，然而，「你喺3號幹線看到有張10蚊紙，又會否冒險衝出條馬路執張10蚊紙返嚟？你賺到10蚊，但你會唔會咁做呢！」猶如冒着輸100萬元的風險去贏得2塊錢，是「傻仔」的做法。「即使未來3年樓價有可能再升兩成，若碰上跌市，下跌三成亦屬合理，現時投資樓市是輸面大贏面小。唔好博，唔好貪心」。
王預期，若樓市下跌，未必急插，而是會慢慢陰乾，「地產cycle（周期）好長，不同股票會一下子大插水，地產唔會大冧市，高峰期到谷底平均6年，80年代跌咗五、六年，97至04至又係跌左六、七年」。
明報記者 鄒凱婷、陸振球
攝影 葉思雅
2 :
GS(14)@2012-07-21 14:17:44由 白膠漿 » 週六 7月 21日, 2012年 12:30 pm
湯文亮：出售自住物業不理性
文章日期：2012年7月4日
上周《明報》訪問了香港中文大學財務專業應用教授王澤基，王說現時持有「磚頭」是低回報且高風險的不理性投資行為，並成功說服其家人出售物業。對此，友人紀惠集團行政總裁湯文亮博士撰文作出回應，現徵得他的同意，將文章轉載如下﹕
「有一位網友將中文大學教授王澤基的言論放在上網，叫我評論一下，本來我想寫一篇投資甚麼產品比買樓更加低回報。但我回家重讀王教授的言論時，嚇了一身冷汗，臨時將我要寫的意思改掉，希望能夠阻止王教授要做的事。不過，我相信為時已晚，希望教授他日不會給他的親人遺棄，我衷心祝福他，是真的。
王教授在他的文章說，他本應可以以2000多萬元購買奧運站一個複式單位，不過他沒有購入，反而以月租43,000元租用，情願將現金放在國內做定存。我們不討論王教授的做法是否正確，幾年後業主加租又如何？國內定存其實與金融產品掛鹇，定存有一定風險，但我相信黃教授早已計算妥當，萬無一失，所以我亦不會多費唇舌，亦不會評論。
但是王教授成功說服他的父親及兄弟，將自住物業出售，跟他一樣回國內做定存，驟眼來看，兩者相比一定會有不俗差距，但是除非王教授的父親與兄弟永遠不再置業。否則，這是一個低回報、高風險的投資。
我假定王教授的父親有一個值2000萬元的自住物業，一半按揭。若果是以前息率，即大約一厘，王教授父親大約每月要付10,000元利息、差餉、管理費、地租等，不會超過20,000元。
他將物業出售，得現金1000萬元，在國內定存有40,000元利息，以43,000元租住該單位，每月只付3000元，比以前慳了17,000元，將自住單位出售、租回，左搞右搞，只是慳了17,000元，我覺得是非常低回報。
王教授現在要求神拜佛，希望樓價最少下跌20%，這樣他立刻叫他父親及兄弟回購該物業，若果他們在兩年後以低於現市值20%回購物業，才有些少利潤。首先新買物業要付4.25%釐印費及大約2.75%出入佣金連律師費。再加上損失銀行利息優惠大約7%至8%，小說一點要付14%至15%費用，若果在兩年內不購回物業，以前自住單位的利潤可能要付利得稅。
若果一切按照王教授預計，他的父親在出售自住物業後再回購，身水身汗，只得物業價值之5%大約是100萬元作為利潤。當然還要加上租金與供樓的差額，大約40萬元，總數亦不過140萬元。1000萬元的投資，兩年期，只得140萬元利潤，絕對不是一個財務教授應該做的投資，更加不會叫親人做的投資。
若果兩年內，樓市有10%升幅，教授父親要回購物業必需要拿出1100萬元首期，樓價則要多付200萬元，連同損失14%至15%費用大約300萬元，當然可以減除慳回租金40萬元，即是損失460萬元。若果不買物業，已出售的單位可能要付利得稅，真的進退維谷。
其實在2008年，有不知多少的物業界專業人士勸告他們的親朋戚友將手上物業沽走，因為他們預計樓市會下跌最少30%，但是，該日並沒有來臨，到現在，有不少人仍然未能回購物業，但是樓價租金一直上升。所以，他們在只能大聲叫囂，要求政府打擊樓價、打擊炒家。但從不反省，他們才是炒家，不過，他們炒樓市向下。 」
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
3 :
GS(14)@2012-07-21 14:18:10由 白膠漿 » 週六 7月 21日, 2012年 12:31 pm
反駁湯文亮「人必須買樓」論
iMoney – 2012年7月18日週三香港時間下午12:00
【iMoney智富雜誌—ibanker教室】筆者早前接受報章訪問對樓市看法，表示現時買樓是低回報和高風險的不理性投資行為。除了自己維持租樓，亦說服兄弟及父親出售自住物業。
這裏只扼述訪問內容，筆者以自己租住的奧運站一帶單位為例，以現時租金水平，實際回報率只有約1厘，即等同市盈率高達100倍的股票，明顯不是正常人會選擇的投資。若以近乎無風險投資比較，人民幣定存則為5.25厘（把錢拿回內地銀行定存），內地的港幣存款也有3%的回報，買樓投資便是倒蝕。我們要和長期人民幣利率比較，因為樓宇也是長期供款的投資品。當然人民幣也可貶值，但是從未來消費所需來講，人民幣可以算是不錯的選擇。
後來有人告知筆者，紀惠集團行政總裁湯文亮博士撰文表示不贊同，更衷心祝福筆者不會因這個理財決定給親人遺棄。原文可透過連結（
http://property.mpfinance.com/cf ... 0120704/pba01/1.txt）讀到。
湯博士提出的理由，包括將自住單位出售轉為租樓、套現作人民幣定存等大輪手續後，以樓宇2,000萬元價值，首期付1,000萬元，供1,000萬元，利息1%來算，相對於租金4.3萬元來算，每月只慳了1.7萬元，回報非常低。而且買樓賣樓涉及釐印費、佣金、律師費等，如果我們幸運地遇上樓價下跌20%，兩年後能以低於現市值20%回購物業，也只有些少利潤，絕不是一個財務教授該建議的投資。更壞的情況是，如果兩年內樓市有升幅，筆者一家回購物業必有損失。
租金波動比樓價少
筆者感謝湯博士的回應和關心，但其論點背後的假設，與筆者的差異非常大。正如筆者在訪問開宗明義就說，樓宇有投資和消費（即自住）兩種作用。如果買樓只是為「住」這種服務，有很多的代替品，不一定要擁有。譬如很多的公司都要用寫字樓，但是絕少公司是擁有寫字樓的。如周大福的母公司是新世界，不會買不起吧？只是他們更加明白使用那地方，跟擁有那地方是兩碼子事情。
或者有人說，租地方可能年年加租金，任業主魚肉，不是很慘嗎？這純粹是想當然的說法。事實上，因為沒有人會借錢來租房子，所以租金會與工資收入水平不相差太遠。即是你工資多少，你便會租理由很簡單，我不想給綁死。如果小孩子有需要，或工作有需要，或有任何的需要，我就搬家。
買樓槓桿屬高風險
筆者只視住房為消費品，但也知道香港很多人視住房為投資品，那我們就以投資的角度來分析。無論是樓宇、股票、商品或任何資產，如果投資附有風險，就必須有預期回報。無風險回報（Risk Free Rate）是所有投資的比較基準。投資風險應該獲得補償，如果一項投資居然要你付更多錢去持有風險，這不是投資。
投資樓宇預期回報低，偏偏是高槓桿、高風險的投資。假設房子我有能力付五成首期，借樓按五成，這就是兩倍槓桿。假設我投資了1,000萬元，樓價跌50%，那1,000萬就全沒了。
有一些人認為，如果房價跌了，不賣就沒有輸錢，那是自欺欺人的想法。算財富，必須以目前的市場價來算，不能以歷史價格來算。由1997年至2003年，香港樓市跌了65%，這情況下，我將會變了300萬負資產。除非能夠一次過找數，否則買樓就如借孖展買股票。更加不要忘記，房價大幅下跌正正是經濟低迷，失業率高企的日子，要找工作可不容易的年代。還記得2003年，很多人熬不住，成了銀主盤燒炭自殺嗎？
首期的1,000萬元如果不用來買房子，每月剛好夠給房租。以槓桿方式買樓（也就是按揭），那應該有甚麼回報呢？純粹以投資角度看，如果你炒孖展以1,000萬元的本金去買2,000萬元的股票，你會要求有甚麼回報呢？對我來說，除了利息支出以外，最少要比我的第二選擇高5%的回報才有興趣。所以2,000萬元的房子，如果借1,000萬元，利息2.5%。我的第二選擇給我5.25%的回報，所以每年我的1,000萬元要有100萬元回報才有興趣。目前2,000平方呎的租金大概抵銷掉樓宇折舊、裝修、管理費等。所以房價必須每年上升5%到7%，才能抵銷風險的成本。
很多人以為投資有錢賺就對。這非常錯誤。賺錢必須看成本。以100萬元來賺10元是傻瓜的做法。投資的成本是甚麼呢？不單是你付出的資本，更重要是承擔的風險。所以如果你要我炒孖展，預期回報才只有1%到2%，那真的賺了，也是傻瓜才幹的事情。5%到6%只是把風險成本算上去好沒賺沒虧的事情而已。我們沒有辦法知道未來，但是良好的風險管理是投資取勝的首要之道。
買樓不如買地產股
更重要的是，筆者的父親60多歲，為甚麼要持有物業？即使他要擁有一個單位，較好的做法是承造負按揭，讓他定期收取年金，把自己辛辛苦苦掙來的積蓄拿去花錢享受。賣掉樓宇，拿着1,000萬元現金、每月省下3萬元支出，怎看也比持有高風險資產好。對老人家宣揚儲蓄及鎖定資本而不是享受生活，實在無理。又假設60多歲的父親很喜歡風險，又喜歡投資樓市，他可以乾脆買地產股。買地產股與買樓的風險相近，好處是地產股的資產淨值有很大折讓。過去兩年地產股並未追上樓價升幅，地產股平均資產折讓約40%。
湯文亮博士提到2008年，不錯，那是個買樓良機。但1998年又怎樣？沒有人可以絕對預測未來。如果持有樓宇是一個良好的投資，那為甚麼所有地產股都有如此大的折扣呢？為甚麼專業投資者不買入所有的樓宇，還把機會留給你和我？如果樓宇真的那麼值錢，又是地產霸權，為甚麼不去買大幅折讓五六成的恒地（00012）與新世界（00017）？
撰文：王澤基、潘凱媛
資料整理︰潘凱媛
王澤基：香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經驗。
4 :
david395(4434)@2012-07-21 18:14:45dont trust him it is bull3 on state market
5 :
idsdown(1658)@2012-07-21 18:36:584樓提及
dont trust him it is bull3 on state market
你回應緊邊一篇?
6 :
Hierro(1191)@2012-07-22 10:23:38其實講咁多都係廢話，重點是能否估中樓市週期
估中又能作出正確操作的便是贏家
(講到好似賭錢咁，樓本身是必需品，但在香港，竟然變成個最大的賭場，唉)
7 :
GS(14)@2012-07-22 14:37:12用銀行的錢來賭
8 :
david395(4434)@2012-07-22 17:22:21wrong post sorry
9 :
idsdown(1658)@2012-07-22 17:51:197樓提及
用銀行的錢來賭
呢個要睇槓桿喎, 因住擴張過大死
10 :
肥B(18468)@2012-07-23 13:35:40其實, 大家有無諗過, 「自住」的那一層樓, 其實
唔需要一定有供完的一日?
11 :
GS(14)@2012-07-23 15:12:54我都有想過
12 :
cody9(14279)@2012-07-23 16:05:04條教授有個盲點，樓唔係消費品而係生活成本，更加係現金流一種。
13 :
GS(14)@2012-07-23 22:59:0912樓提及
條教授有個盲點，樓唔係消費品而係生活成本，更加係現金流一種。
願聞其詳
14 :
龍生(798)@2012-07-24 14:01:24我反而覺得教授在詭辯...但無心機詳細指出佢的問題
15 :
kamfaiAthrun(1488)@2012-07-24 15:18:52我以前有諗过層2口子自住樓如果升左7成或以上就放左 返屋企同家人住 等跌 （係咪好天真？）... 而家最近計市價已經接近升左5成半左右... 有d迷茫又有d恐惧 哎
16 :
GS(14)@2012-07-24 17:34:5215樓提及
我以前有諗过層2口子自住樓如果升左7成或以上就放左 返屋企同家人住 等跌 （係咪好天真？）... 而家最近計市價已經接近升左5成半左右... 有d迷茫又有d恐惧 哎
按來買D定息產品囉
17 :
龍生(798)@2012-07-24 21:11:31定息唔會升，最多輸少的，盲點所在
18 :
GS(14)@2012-07-25 08:44:5017樓提及
定息唔會升，最多輸少的，盲點所在
睇你買些甚麼吧，借錢借番來2-3%，選些REIT 有足夠現金流唔難
胡孟青：市場已形成對磚頭的樂觀預期
1 :
GS(14)@2012-08-28 14:37:56http://www.sharpdaily.hk/article ... 0%E9%A0%90%E6%9C%9F
樓價指數再創新高，目前夠膽唱淡樓市的已成為市場異類，因除埋怨樓價極高之外，的確缺乏指標可具備說服力。樓市瘋狂，但比97年時的相對投機，現時市場可能已出現一種被動性購買心態，因縱使中、高、低價樓都實在太貴，但其實過去36個月在任何一個呎價入市，現都普遍賬面獲利，怕樓價貴，但更驚明天價錢更高，更憂慮手持現金持續貶值，那麼在盤算過後，仍然都要入市。
市場樂觀預期既然建立，除非有突發性壞消息，否則難以扭轉7百萬港人對樓市的預期。你說買樓收租回報低？對，部份可能只有兩釐，甚至更低，認識一位朋友有自置物業，一年前先為長子高價追入市區一個單位，半年前在同一屋苑再購入多一個預留給幼子將來需要，兩次都屬於摸頂價，日前碰遇上該朋友，她還滿心歡喜自讚決定果斷，查實她兩名兒子分別年僅16及14歲！香港同類情況，斷估多的是也！
全城尋人，思歪在哪？曾俊華在幹甚麼？仍在撰寫他的冰火樓市文章？陳德霖呢？換屆以來他好像人間蒸發了？還有負責房屋的張炳良，他們到底在想甚麼？無疑，市場火上加油，政府角色就應平衡市場發展，但如又再重演一次特首早前的居屋計劃，反而令樓市升勢進一步蔓延，磚頭誠可貴，居屋就價更高。
胡孟青
港樓位高勢危 轉戰海外磚頭
1 :
GS(14)@2015-10-05 23:47:07http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh1.htm
【明報專訊】傳統上本港股市及樓市是最受港人歡迎的投資工具，惟受內地經濟增長放緩拖累，港股過去幾個月持續受壓，而本港樓市升了十多年後亦位高勢危，漸露疲態，港人資金苦無出路。因此，今期《Money Monday》專訪全城海外物業投資專家，與讀者衝出香港，蒐羅美國、日本、英國、加拿大、澳洲及馬來西亞物業的投資機會。
明報記者 葉創成
胡孟青除了是著名股評人外，原來投資海外物業亦甚有心得，她多年前曾在英國以4萬鎊購入一個小型住宅，目前該單位已升值1倍至8萬鎊。她認為，目前是港人投資海外物業的好時機：「衡量匯率及樓價水平後，一定是海外物業比本港物業抵買。因為本港樓價已經見頂，而且是泡沫化後見頂。例如在我所居住的港島東屋苑，其一個車位售價達100萬多元，有關金額已經足夠在東南亞一些國家買入一個兩房連露台的住宅單位加車位，到底是本港或海外物業抵買？投資者大可自己衡量。」
港車位價格 東南亞可買兩房連露台
根據美國研究機構Demographia今年初公布的年度國際樓價負擔能力報告，統計全球378個城市數據，以當地的住宅價格與居民年入息中位數比較，香港有關比率為17倍，成為全球樓價最難負擔的地區(見表)。
與此同時，美元自從去年下半年開始轉強，今年升勢更加快，過去15個月美元兌主要貨幣匯價升值13.1%至36.9%不等(圖1)，提升港人對海外物業的購買力，故港人投資海外物業的趨勢料方興未艾。
在本港代理銷售海外物業的SQFT，2013年舉辦10場海外物業展銷會，去年已增至30場，今年料取得逾30個海外樓盤銷售權，上月便租用銅鑼灣信和廣場千多呎單位作為寫字樓及展銷廳作擴張，並提供客戶親身到海外考察服務。
SQFT國際銷售副總監區愷恩表示：「港元強勢，加上全球各地息口持續低企，有利港人購買海外物業。例如過去加拿大元匯價最強時，1加元可兌逾8港元，目前只兌5.9港元左右。換言之，以港元買加拿大樓便宜了三、四成，好處顯而易見。」
資金轉投海外物業 助分散風險
區愷恩認為，就本地投資者來說，目前海外置業需求主要來自兩方面：「第一批是買不到香港樓上車的人，因為政府推出辣招未能令樓價下跌，但將按揭成數由七成降至六成，結果他們更難儲到首期在港買樓，唯有轉投海外物業；第二批是資深投資者，他們覺得目前本港買樓銀碼大、成本重、風險高，不如將部分資金轉投海外物業分散風險，避免將所有雞蛋放在港樓這一籃子上。」
(封面故事)
2 :
GS(14)@2015-10-05 23:48:29http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh2.htm
覓優質盤 看人口基建經濟
2015年10月5日
【明報專訊】除了港人外，海外物業另一個購買力來自在港做生意或工作的外籍人士。由英國人Tim Murphy於2005年成立的IP Global，定位是向本港、新加坡及中東高資產值客戶銷售海外物業。IP Global高級投資經理朱潔瑩透露，受惠於眾多利好因素，集團去年海外物業銷售額按年升30%至4.3億美元(圖2)，今年目標是按年再上升16.3%至5億美元。
朱潔瑩表示：「我們老闆Tim Murphy是英國人，在香港居住逾20年，他發覺很多在港居住的外國人希望投資海外物業，惟無時間作盡職審查，故10年前便成立IP Global為其代勞。我們的商業模式是向發展商支付按金，保證一段時間內可銷售某一數目的單位，若有關單位最後未能向外銷售，便由IP Global買入。」
富戶棄中港股 換外地樓
自2013年加入IP Global以來，朱潔瑩在全球飛來飛去物色優質海外樓盤，她表示可以簡單的「PIE」法則來決定哪一城市的物業值得投資，她以東京為例解釋道：「第一是人口(Population)，若某一地方有人口增長，例如近年愈來愈多其他城市人口湧入東京，其樓價有『剛性』需求，自然看好；第二是基建(Infrastructure)，東京將舉辦2020年奧運會，將興建很多公路及鐵路，交通方便自然吸引更多人入住；第三是經濟表現(Economy)，若有很多人在某一城市工作，自然有居住需求，空置率便會低，租金回報率便有保障。」
除了息口及匯價因素外，朱潔瑩認為，海外物業亦受惠於資產轉移的趨勢。她解釋，近日中港股市大幅波動，很多高資產值的投資者聞股色變，轉買磚頭保值：「很多有錢人目前不敢再買股票，但持有現金收息回報又超低，所以最好都係買樓收租。何借七成按揭買樓很平常，但若投資者早前以同樣槓桿倍數買A股，過去幾個月已被斬倉，所以都係買樓穩陣。但近年本港政府推出辣招後，外國人在港買樓要繳交很多稅項，加上香港樓價格高企，所以他們近月已增加轉買外國樓。」
經濟轉差 港樓宜減磅
房地產私募基金安泓投資總監楊書健則表示，一般投資者都有本土偏好，即只在自己居住及熟悉的城市買樓。不過，他認為美國加息在即，反映經濟轉強，料在當地加息周期初期其樓價仍可繼續上升；相對之下，香港經濟現正跟隨內地經濟處於下行周期，日後加息只是因應聯繫匯率要跟貼美息，屆時本港樓價將有頗大下跌壓力。因此，楊書健建議若投資者目前持有一籃子本港住宅物業，應趁目前本港樓價處於歷史高位，加上港元跟隨美元兌其他貨幣大幅升值，沽出部分港樓轉買海外物業。
楊書健總結：「本港樓市像其他資產一樣，一定有升跌周期，我個人認為樓價今年不跌明年亦會跌，所以投資者若希望持有房地產長線收租，目前應盡量投資不同地區的物業。」
3 :
GS(14)@2015-10-05 23:48:39http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebh3.htm
宜以當地貨幣借按揭
2015年10月5日
【明報專訊】SQFT國際銷售副總監區愷恩預測，美元短期及中期仍然處於強勢；港人目前在某一地方購買物業後，若日後當地貨幣匯價下跌，其折算為港元的價值亦會下跌。他教路，可以當地貨幣借入按揭，對畄匯率下跌的風險。
不過，區愷恩亦提醒本港按揭利率僅2厘，在全球屬偏低水平，例如在英國及泰國向當地銀行借按揭利率分別達4厘及6厘，因此海外置業的供樓利息負擔相對較高。
4 :
GS(14)@2015-10-05 23:48:50http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebi1.htm
利物浦樓價相對低水 成英國新興物業市場
2015年10月5日
【明報專訊】位處英格蘭西北部的著名港口城市利物浦(Liverpool)，由於物業樓價較低，呎價約介乎200至500英鎊(折合約2385至5962港元)，在區內大型基建及英國推行的企業家投資移民政策推動下，近年來成為海外投資物業買家另一新興市場。
明報記者 劉詠怡
近年倫敦以外的城市續受投資者關注，其中利物浦為英格蘭西北部經濟重鎮，距離曼徹斯特僅40多分鐘車程，而往來倫敦則需2小時，近年起陸續有發展商在港推介利物浦樓盤經緯物業國際房產部項目經理陳詠芝稱，早年利物浦樓價升幅較慢，不過由於近年來多個大型基建例如Liverpool Waters的大型海濱發展區落實，令投資者關注區內物業投資潛力。
樓價中位數約倫敦四成
據英國房地產統計公司Hometrack今年8月份最新統計數據顯示，利物浦平均樓價中位數約11萬英鎊(折合約129萬港元)，按年升3.9%；期內倫敦平均樓價中位數為43.8萬英鎊(折合約515萬港元)，按年升幅約為10%，數據反映利物浦平均樓價中位數僅為倫敦的25%。
該統計數據又顯示，目前倫敦平均樓價中位數早已超越2007年最高點約30.9萬英鎊(折合約363.5萬港元)水平，反之利物浦現時的樓價中位數則僅為2007年最高點12.6萬英鎊(折合約148萬港元)的87%；陳詠芝認為，倫敦樓市近年來已有顯著升幅，相信未來倫敦樓價升幅將會放緩，相反利物浦樓價仍在「追落後」。租賃方面，目前利物浦市中心內物業租金回報最高可達6至7厘，與倫敦淨租賃回報率約3%比較，利物浦物業升值潛力可看高一線。
降低移民門檻 刺激就業
她指，英國政府近年在全國推行企業家投資移民政策，並於2013年降低申請門檻，亦是另一個吸引海外投資者投資倫敦以外城市。事實上，英國於2011年起推出Tier 1企業家投資移民，並於2年前降低居住時間及語言能力等門檻，要求申請人須擁有20萬英鎊(折合約235萬港元)，符合英語要求、並有意在英國創業或投資企業人士申請，為當地創造就業。
陳詠芝表示，由於Tier 1企業家投資移民下申請人可在當地購買舖位營運業務，故此市場上的住宅連舖位物業，可為有意在英國申請企業家投資移民提供選擇。
「雖然企業家投資移民申請者除可以用現金投資外，亦可以股權或擔任公司董事的方式參與企業家投資移民，但『買磚頭』始終較實際，加上利物浦生活消費指數較倫敦低，在多個因素下目前在港推介位於利物浦的North Point舖位連住宅物業銷售反應不俗，單位及下層舖位入場價分別為12.91萬英鎊(折合約151萬港元)起。」
可透過買舖申請創業移民
不過值得留意，英國企業家移民主要吸引高淨值的企業家到英國創業或投資英國企業，以促進英國的經濟發展，申請人必須全職在英國經營其生意，同時為業務提供的就業機會亦設有下限，申請人亦要通過「真實企業家測試」(Genuine Entrepreneur test)；購置物業方面，如申請企業家投資移民，申請人需以現金投資方式、且不可按揭貸款購入舖位，另外購置英國住宅樓價高於10萬英鎊的物業才可承造按揭貸款，與本港情有別。
5 :
GS(14)@2015-10-05 23:49:01http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebi2.htm
英國買樓稅務繁多
2015年10月5日
【明報專訊】事實上，在英國投資買賣物業，需要繳付多個稅項目，但有業內人士表示，雖然稅項較多，仍未有打擊港人參與英國物業投資的興趣。
據了解，英國現行的印花稅是根據物業價值分為5級別，免稅額為12.5萬英鎊(約149.26萬港元)，超過免稅額而低於25萬英鎊，需繳納2%印花稅，此外如物業價值高於92.5萬英磅、150萬英磅以下與150萬英磅以上，稅率則分別為5%、10%及12%。
出租房屋需繳所得稅
作為海外業主，其物業多會選擇租出，不過如果選擇出租房屋，則需要繳付所得稅。所得稅亦採用分段式稅率，收入低於31785英鎊需按基本稅率20%徵收，超過該額度而低於15萬英鎊的部分再徵收40%的高等稅率。若收入超過15萬英鎊，則超過部分亦需再徵收45%的額外所得稅。
此外，由2015年4月1日起，非本地居民出售物業時需繳交資產增值稅，個人名義買家最高更需要付28%，公司名義則為20%。另外，如價值100萬英鎊或以上由企業持有的物業須繳交年度住宅物業稅。
最後，若業主不幸過世，則其所擁有的物業便需徵繳遺產稅。英國對海外人士同樣實行32.5萬英鎊的免稅額，而超過部分的遺產稅稅率則為40%。
6 :
GS(14)@2015-10-05 23:49:12http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebj1.htm
紐約樓升幅巨 邁阿密更抵 海嘯跌幅僅收復一半 回報達6厘
2015年10月5日
【明報專訊】港元匯率與美元掛鹇，美元強勢，到美國置業沒有這方面的好處，但美國經濟始終是全球火車頭，而美國的二線城市樓價仍處於歷史上較低水平，不失是一個投資好選擇。資深房地產投資專家、《買起美國樓》作者官永寧表示，美國買樓還是位置最關鍵，紐約作為國際金融中心，尤其受捧。不過亦有專家認為，近年紐約樓價已返回金融海嘯前水平，邁阿密回升幅度未及一半，故更具升值潛力。
明報記者 龍彩霞、尉奕陽
官永寧表示，若港人做純投資用途，建議買公寓房(Apartment)，因其與獨立或聯排別墅(House)等相比維修較少，不需要屋主花費太多費用。現時在氣候宜人的洛杉磯與適合度假養老的邁阿密置業，租金回報率可達6厘至7厘，而在紐約，雖然租金回報率略低為4厘至5厘，但官永寧稱其為「貴買貴賣」，論升值潛力還是紐約最高。
此外，中原地產項目部(中國及海外物業)營業董事許大衛表示港客投資額介乎數萬至數十萬美元不等，大多抱尋寶心態，看準收租吸引，打算長線持有。不過，若以收租為主，因為紐約、洛杉磯等大城市樓價已升值了很多，現時租金回報只屬單位數字，吸引已略為下降。
留意各州稅制各異 買樓前宜做足功課
美國各地物業價格差距非常大，紐約一間獨立屋最平300萬港元，底特律則最平33萬港元，租金回報率還可達十多厘。有公司甚至將未發展的地皮分割出售，即使只有數十萬元在手，亦可以購入業權。許大衛續稱，近年紐約樓價累積升幅已返回金融海嘯前水平，反之邁阿密只回升至2008年的一半，相信仍具上升潛力。
由於2008年金融海嘯後，美國銀行收緊了海外買家的按揭貸款，故現時海外買家在美國置業也需要一筆過付清款項，當然個別地區銀行也接受海外買家申請按揭，但都會較以前審慎。
美國買樓亦涉不少稅項，許大衛提醒，美國各州的稅制各異，買家最好請專業會計師幫手計稅。
7 :
GS(14)@2015-10-05 23:49:30http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebk1.htm
多倫多樓價 10年升八成 鐵路沿線 租值潛力佳
2015年10月5日
【明報專訊】作為港人長期以來移民或升學的熱門選擇，加拿大投資置業一直備受港人追捧，其中以多倫多、溫哥華等氣候宜人與發展較為完備的大城市為主，近年樓價穩步上升，亦為投資者帶來穩定的租金回報。儘管如此，目前在加國依然可以通過相對低價購入豪宅。而在挑選物業之餘亦要留意簽證、匯率與稅收等問題，以幫助自己能夠更好的在加國投資與生活。
明報記者 尉奕陽
加拿大多座城市長期排在世界最宜居城市前列，而前往加國置業的港人亦多青睞氣候最和暖的溫哥華、發展成熟的多倫多以及資源豐富的卡加利。最新數據顯示，多倫多樓價指數上月達185點，比十年前升77%。而溫哥華與卡加利多年來樓價亦勁升，只是走勢大上大落難以預測。
人口稠密 宜買樓收租
雖然多倫多物業的租金回報率或未及其他城市高，但曾於加拿大居住、本身亦有投資多倫多物業的卓凌地產行政總裁鍾維傑表示，若港人打算跨國買樓，發展完善的多倫多會較適合。事實上，多倫多由多倫多市及周邊數個市鎮組成，而大部分的就業機會也是來自多倫多主市，因此該處居住人口最為稠密，較適合買樓收租。
鍾維傑表示，投資鐵路沿線的物業最「穩陣」，而在眾多鐵路中，作為多線交匯站且毗鄰全市經濟及政府中心的布羅爾-央街站(Bloor-Yonge)附近的物業，擁較佳的租值潛力。另外，以多倫多的二手樓價而言，猶如裵魚涌太古城級數的物業，亦只需約230萬港元，便可購得一個約800至1000方呎的2房單位。鍾維傑指出，在加國置業會涉及每月管理費、委託代理代收租金以及地稅與維修等多項開支，故實際租金回報率取決於扣除各項雜費後的租金收入，實際租金回報率可達4厘。
千萬港元可進駐洋房
如果是希望移居加國，而資金又較為充裕的買家，亦可嘗試購置當地「獨立屋」。多倫多市內不乏豪宅地段，約1000萬港元在多市已能購得一間逾2000呎的洋房，而在香港卻只能購得太古城的一間2房細戶。但鍾維傑表示，要留意洋房分為多種類型，包括獨立式、排屋式等，買家最好親身視察物業後才作選擇。
以多倫多市最頂尖的豪宅地段跑馬徑(The Bridle Path)為例，此區級別相當於香港的山頂。據多倫多房地產協會資料顯示，該區8月獨立屋樓價指數高見229點，冠絕多倫多市，而獨立洋房的中位數樓價則約720萬港元，排屋式的洋房中位數樓價，則為約560萬港元。
加元或下探1.35
加元匯價，往往是港人在當地買樓的重要考慮因素。星展香港財資市場部董事總經理王良享表示，預計國際油價短期內難見大幅反彈，加之中國經濟不穩定引發金融市場出現資產價格波動，預計加元會受到打壓，料加元有機會下探至1.35水平。而交銀香港首席經濟師及策略師羅家聰對加元則不算悲觀，他認為，加拿大再減息機會不大，而美匯指數亦稍見回落，預期加元已見底。
除了匯率問題，海外投資另一項重點便是簽證。近年加拿大政府對各類移民政策愈發收緊，不過現時有另類途徑可助港人長居加國，那便是申請「超級簽證」(Super Visa)。
「超級簽證」實際上就是探親簽證的升級版。一般探親簽證最長有效期為10年，期間可以多次往返，每次入境停留時間為半年，而超級簽證的單次停留時間則可長達兩年。但需要邀請人必須為加拿大公民或永久居民，且年收入須達一定額度(若供養三人則需達3.6萬加元以上，約21萬港元)以上。
8 :
GS(14)@2015-10-05 23:49:45http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebl1.htm
主辦英聯邦運動會 帶動住屋需求 布里斯本樓價追落後
2015年10月5日
【明報專訊】每逢舉辦大型國際運動會，對相關主辦城市的經濟、樓市前景，總會帶來一定「畄喜」作用。將於2018年4月舉行的英聯邦運動會，主辦地點雖然是以澳洲昆士蘭省旅遊勝地黃金海岸為主，但代理業界估計，運動會將可帶動昆士蘭省會布里斯本的房地產發展；事實上，相對悉尼和墨爾本，布里斯本整體樓價仍然低水，以實用面積50方米(約538方呎)的一手一房單位為例，最低入場費34萬澳元(折合約184萬港元)已有交易，除相對悉尼同類單位低約四成之外，租金回報率普遍逾5厘，吸引力不俗。
明報記者 林可為
昆士蘭將是2018年英聯邦國家運動會的主辦地區，令市場對當地的經濟、樓市和就業前景，增添一份憧憬；事實上，根據過往2012年倫敦奧運會、2008年北京奧運會的經驗，當有關地區獲批主辦權後，房地產市場都會處於升軌。澳洲當地傳媒曾報道，估計2018年英聯邦運動會可為布里斯本、黃金海岸一帶，帶來21億澳元(折合約113億港元)的經濟效益。
環球資產總經理梁智立認為，由於昆士蘭省將會主辦英聯邦運動會，料帶動省內主要大城市的基礎設施建設，以及住屋需求。他稱，雖然港人、海外投資者首次入市澳洲房地產物業，依然是以悉尼、墨爾本兩大一線城市為首選，但布里斯本因樓價相對低水，兼屬毗昆士蘭省會，亦屬可留意的城市。
1房單位 入場價200萬
梁智立稱，布里斯本實用面積約50方米的1房單位(約538方呎)，普遍入場費約40萬澳元(折合約216萬港元)，部分較優質物業，每周租金可介乎350至380澳元(折合約1890至2000餘港元)，業主可享租金回報5.2厘至5.5厘，表現稍勝悉尼及墨爾本。
另一方面，泛亞環球物業顧問行區域銷售總經理鄭偉文亦表示，位處澳洲東北部的昆士蘭省會布里斯本，既是澳洲第三大城市，整體樓價水平亦較悉尼及墨爾本為低，亦是港人值得留意的城市。
鄭偉文表示，與昆士蘭省國際級旅遊勝地黃金海岸、開恩茲(即大堡礁所在)一樣，布里斯本擁有氣候宜人、日照時間長的優點，但城市化程度更高，與澳洲國內各大城市、外國的交通聯繫亦相當方便，但相對悉尼、墨爾本，布里斯本樓價相對依然低水。
租金回報約5厘 略高悉尼墨爾本
鄭表示，布里斯本市中心一手1房單位(實用約50方米起、即約538方呎起)，入場門檻約由34萬澳元起(折合約184萬港元起)，相對悉尼、墨爾本同類型單位入場費60萬、38萬澳元起(折合約324萬及205萬港元)，布里斯本1房戶的最低消費，較兩大都會分別低逾四成和一成。此外，在布里斯本，售價在50萬澳元的1房單位(折合約270萬港元)，一般而言已屬質素上佳的類別。至於租務市道，鄭偉文指布里斯本市中心1房單位，每周租金約300澳元(折合約1620港元)，業主可享租金回報率約5.1厘，略高於悉尼、墨爾本的4厘至5厘。
9 :
GS(14)@2015-10-05 23:49:54http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebl2.htm
澳洲全年樓價 料升6.1%
2015年10月5日
【明報專訊】據澳洲國民銀行研究報告指，澳洲5大一線城市於2015年下半年的樓價升幅，依然以悉尼最強勁，預料下半年茘10.2%；排名第2的墨爾本，預料下半年可升6.5%；布里斯本排第3位，估計下半年升幅為4％。至於南澳省會阿德萊德，估計下半年樓價僅上升0.9%，唯獨西澳省會珀斯估計下半年整體樓價會下跌3.8%(見圖)，是唯一樓價呈跌勢的一線城市。
事實上，澳洲政治及經濟穩定、法律制度完善成熟，加上氣候溫和宜人，即使冬天亦不會如英國、加拿大般嚴寒，且同樣是以英語為主流，故當地的房地產物業，向來備受包括香港在內的海外投資客歡迎。根據澳洲國民銀行進行研究預測，澳洲整體樓價在2015年全年可上升6.1%，升勢不俗。
據泛亞環球物業顧問行表示，今年上半年經該行促成的澳洲一手物業成交，共有218宗，相對去年同期錄得的125宗，大幅上升74％，顯示澳洲物業甚受海外投資客歡迎；而經該行代理的澳洲一手住宅物業，平均呎價介乎743至1115澳元(折合約4000餘至6000餘港元)，比去年同期上升8％至10％不等。
10 :
GS(14)@2015-10-05 23:50:04http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebm1.htm
奧運效應 東京樓料旺到2020
2015年10月5日
【明報專訊】安倍晉三於2012年底出任日本首相以來，大印銀紙刺激經濟，加上東京成功申辦2020年奧運，未來幾年當地料大興土木增加基建，交通更加便利，吸引更多來自日本其他地區的人口進駐，故專家普遍看好東京樓市前景，至少可旺到2020年。有日本發展商指出，東京優質住宅物業的淨租金回報率3厘，屬穩健投資之選。
明報記者 葉創成
《Landed Japan》作者Christopher Dillon在2010年出版該書後，當年身體力行購買東京多個小型住宅物業，該一籃子物業中部分物業至今升值逾六成，租金亦同步向上，最新租金與當年買入價計算的淨租金回報率達9厘至11厘。
Dillon指出，2020年奧運令東京成為市場焦點，惟作為長線投資者，更應關注人口結構走勢。從這角度分析，東京亦是投資日本房地產的首選城市。他解釋，雖然日本整體人口持續減少，老化問題嚴重，惟日本其他城市的人口不斷向東京轉移，以尋找更好的工作、教育、醫療、文化及退休服務，東京人口仍然錄得增長。
另外，日本人英語水平普遍不高，而東京作為首都，東京人的英語能力在全國屬最佳，對外國人亦最友善；加上東京是日本最大及流動性最高的地產市場，對海外投資者來說均屬正面因素。
其他地區人口 不斷流入東京
住友不動產香港辦事處銷售及市場推廣經理Maggie Chan則透露，自從安倍晉三上任首相以來，推出寬鬆的貨幣政策，當地樓價開始回升，而該辦事處於2013年起在港銷售日本物業的收入亦按年穩步增長。
曾有報道指在日本買樓收租回報率逾8厘，惟Maggie指有關物業是否真的可租出實屬疑問。作為比較，Maggie指出，住友不動產香港辦事處在港銷售的東京物業，均屬處於黃金地段新樓，業主收樓後放租一般可在3個月內租出。住友亦會提供一條龍的買賣、放租、收租及管理服務，扣除有關收費，淨租金回報率約3厘。
品川擁鐵路概念 升值潛力佳
至於在東京哪一地區置業最具升值潛力呢？Maggie推薦新區品川。原因是日本首條磁懸浮商用線——中央新幹線，首段將連接品川至名古屋，而日後品川亦會連接東京鐵路網絡，由當地到羽田機場只需3分鐘，到市區涉谷及新宿分別只需13分鐘及19分鐘。隨覑該區鐵路網絡啟用，交通更加方便，樓價上升可期。住友不動產本季擬在港推出品川新樓盤，700呎單位售價約400萬港元。
若讀者希望以較低入場費買日本樓，可考慮東京以外的城市，例如位處日本西面九州地區的福岡縣600呎單位售價約100萬港元。惟Maggie指出，日本銀行一般只會為客戶磘造物業價值逾3000萬日圓(約200萬港元)的按揭貸款。換言之，港人購買福岡物業，料難以磘造按揭須有一次過現金付款的準備。
11 :
GS(14)@2015-10-05 23:50:12http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebm2.htm
投資日樓 要找可靠代理
2015年10月5日
【明報專訊】Dillon指出，雖然日本樓市中、長線睇升，惟對於外國投資者來說，投資當地物業仍有不少挑戰，從買入、放租到出售均有很多難題需要解決。他舉例說，日本樓市透明度不高，不少物業出售予外資的「零售價」，是本地「批發價」加某個百分比，這樣的話，外國人買日本樓相對當地人一開始便輸在起跑線。
收租方面，非當地居民是不可以在日本開設銀行戶口的，投資者必須委託代理處理收租事宜。有關代理的工作包括尋找租客、填報稅表、交水電費及代收租金等，責任重大，故物色優質代理十分重要。另外，與本港實行普通法不同，日本實行大陸法(civil law)，後者對租客有較大保障，換言之，業主加租時將面對較大阻力，日常維修費用亦會較高。
須委託代理收租
另外，投資者買入日本物業後五年內賣出，如有盈利須繳付30%的利得稅；若持有5年以上，有關稅率則減至15%。綜合上述分析，港人若有興趣投資日本物業，須物色可靠的代理及發展商，並且有持貨逾五年的心理準備。
12 :
GS(14)@2015-10-05 23:50:22http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn1.htm
令吉大貶值 七折買大馬物業 吉隆坡食正一帶一路商機
2015年10月5日
【明報專訊】除了已發展國家外，華人比例在東盟十國之中最高的馬來西亞，也是不錯的物業投資地。馬來西亞受惠中國「一帶一路」政策，近日獲多家中資機構進駐，有助帶動當地經濟起飛。首都吉隆坡樓市長遠看升，加上該國貨幣令吉匯價去年下半年以來大跌逾三成，港人買樓變相打七折，締造低吸良機。
明報記者 葉創成
汎華集團總裁伍安琪目前身兼馬來西亞入境旅遊協會入境部理事長，主力從事旅遊及房地產工作，對當地樓市前景有透徹分析。她表示，馬來西亞有800至900萬華人，佔當地人口近三成，有關數量及比例在東盟十國中均為最高，故最受惠中國的「一帶一路」商機。
精通7種語言的伍安琪說：「馬來西亞的華人一般精通廣東話、英文、福建話，部分更能講東南亞各種方言，所以近月很多中國公司到馬來西亞開設地區總部，以此作為樞紐向其他東南亞國家發展。中國人與馬來西亞的華人合作，語言上有依靠，可一起做生意，所以『一帶一路』最受惠的是馬來西亞。」伍安琪又稱，馬來西亞華人一般聚居吉隆坡，故若因為看好「一帶一路」政策的機遇而投資馬來西亞樓市，吉隆坡屬首選。
建隆新鐵路 吉隆坡往星洲僅1.5小時
中國近年推動「一帶一路」國策，增加基建投資，與周邊國家加強聯繫，而馬來西亞亦採用類似國策。伍安琪透露，連接新加坡及吉隆坡的隆新鐵路料於2021年啟用，屆時來往兩地的時間將由4小時大幅縮減至1個半小時，兩地將形成「1個半小時生活圈」，對馬來西亞旅遊業及房地產有非常正面的影響。伍安琪解釋，「去年馬來西亞的旅客約2700萬人次，待2021年隆新鐵路落成後，有關人次料將增至3500萬。另外，目前吉隆坡樓價僅為新加坡三分之一，兩地基建互連互通後，料水向低流，故吉隆坡樓價長遠仍有很大升值空間。」
馬來西亞正與印尼磋商，以當地馬六甲作為落腳點興建跨海大橋，最終目標是東南亞各國可以在最短時間內抵達吉隆坡，「馬來西亞政府對自己很有信心，相信只要交通進一步便利，日後不止新加坡，印尼、越南、泰國以至緬甸的有錢人都會來吉隆坡買樓」。
雙子塔地段住宅 租金回報達6厘
除了上述中、長期利好因素外，由於去年下半年以來令吉兌港元貶值逾三成，惟當地樓價卻變化不大，故港人目前投資馬來西亞樓市，與去年6月底比較，變相七折掃貨。
由巴比倫建商興建、21世紀不動產代理銷售、汎馬久久集團負責後續物業管理、位處吉隆坡核心區摩天大樓雙子塔黃金地段的住宅物業「帝堡」，8月推出38伙單位在大中華銷售，至今已售出31伙，反應理想。帝堡一個700呎標準單位，包精裝修家私電器，目前售價約200萬令吉，折合約354萬港元。有關單位料可每月收租約1萬令吉，即每年租金收入12萬令吉，租金回報率達6厘。惟伍安琪提醒，投資者在馬來西亞買樓收租，扣除維修費及其他開支後，須繳付20%入息稅；以此推算，上述單位的實際租金回報率約5厘，仍然吸引。
13 :
GS(14)@2015-10-05 23:50:32http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn2.htm
高生育率利好經濟
2015年10月5日
【明報專訊】伍安琪表示，「馬來西亞政府過去幾十年推出多項德政，例如12年免費教育，醫療及房屋政策亦到位，目前人民豐衣足食、生活得很開心，普遍欣賞政府的執政水平，社會氣氛不差。8月29及30日民眾上街34小時，他們表達訴求後已和平退場，整個政局仍十分穩定。綜合來說，馬來西亞仍然是一個很值得生活及投資的國家。」
伍安琪又說，正正由於房屋政策到位，大部分馬來西亞人可以低價住大屋，故居民生育率亦偏高，「目前馬來西亞一個家庭平均生2至3個小孩，早期我們更生4、5個小孩」，因此，未來十年大馬年輕人口佔整體人口比例料持續上升，出現人口紅利，屬另一利好樓市的因素。
14 :
GS(14)@2015-10-05 23:50:41http://www.mpfinance.com/htm/finance/20151005/news/eb_ebn3.htm
港股樓困局 資金去哪兒？
2015年10月5日
【明報專訊】《明報》財經版將會在10月17日(周六)舉辦「打破香港股樓困局 為資金尋出路」暨馬來西亞房產投資研討會，除了邀得胡孟青分析港股會否在第四季大翻身外，還有《明報》投資及地產主編陸振球先生等專家，分析強美元下的投資部署，以及知名投資者湯文亮博士為何在考察馬來西亞後買入當地物業。內容豐富，不容錯過，有興趣讀者可登入以下網址：link.mingpao.com/32003.htm
林少陽﹕本地磚頭股勝算高內房
1 :
GS(14)@2016-08-09 06:42:59【明報專訊】全球量寬持續，「息魔」橫行，進一步推升全球股市債市。澳洲及英倫銀行先後於上周二及上周四減息0.25厘。減息之後，英鎊利率已跌至歷史新低的0.25厘，相信很快就有資格加入「負利率貨幣聯盟」。澳元減息後政策利率一樣跌至歷史新低的1.5厘，諷刺的是，在當今時勢，澳元已算「高息」。
在錢不值錢的年代，息率仍然有4厘至8厘的房地產信託基金，與主要貨幣接近零，甚至負息的政策利率相比，仍然「極之吸引」，相信收益壓縮（yield compression）的遊戲，有排都未玩完。
雖說收益壓縮的遊戲仍然有排玩，2008年後全球生意環境急轉直下，即使利息成本大降，企業及個人投資者的避險情緒一直未有鬆懈下來。
澳元減息至1.5厘 仍算「高息貨幣」
近年中小企的生存空間收縮，投資者將大部分資金停泊在極少數他們信得過的資產類別上，並預留少數資金追逐一些環球投機熱潮，例如最近掀起全球熱潮的擴增實境（Augmented Reality）手機遊戲Pokémon Go，便令任天堂股價在短短8個交易日之內炒高1.3倍，市值暴漲2.6萬億日圓至4.63萬億日圓。
投機炒作，很少會在高度理智之下進行，這次亦不例外。在Pokémon Go熱潮出現之前，任天堂公司預測2017年3月底止年度純利亦不過是350億日圓。即使有分析推算雖然任天堂只是持有Pokémon Go遊戲開發商Niantic Inc.的32%股權，這次熱潮或提升任天堂每年盈利一倍至700億日圓。即使如此，在充分反映Pokémon Go盈利潛力之後，任天堂在32700日圓的時候，其估值仍然達到高不可攀的66倍（2017/18年市盈率）。
任天堂太貴 只宜小注
熱潮來去如風，任天堂上周收市價，已較7月19日高位回落逾36%。假如Pokémon Go真的能令任天堂盈利倍升，現價是較為接近現實的42倍市盈率。
看好任天堂的投資者，仍然憧憬任天堂除了比卡超之外，旗下仍有大量經典電子遊戲角色可供循環再用，假如遊戲的熱度能夠繼續升溫，不排除這次的炒作，可能會有第二春。不過，本欄還是奉勸各位一句，對於心血不足的投資者，還是少碰為妙，如果真的忍不住手，撥作投機炒作的資金，亦只宜佔個人財富一個無關痛癢的水平，畢竟即使是最聰明的財務分析師，亦未必能夠講得清任天堂明年可以賺幾多錢。
過往內房債息高 變相為債權人打工
全球低息之下，即使是過往息率極之吸引的中國內房高息債，其息率在幾年之間亦已面目全非，最近路勁基建（1098）擬發行的2019年到期的4.5億美元優先票據，票面息率5厘已算高息。廣州市政府屬下的越秀地產（0123）剛發行的5年期30億境內人民幣債，息率只是聊勝於無的2.95厘至3厘。
當內房債年利率在10厘至15厘的時代，投資者實在沒有任理由要買入內房股，因為股東不過是為債權人打工而已。現時，時移世易，內房股的利息開支大減，現時股東與債權人的利益算是扯平了。不過，如果與本港上市的磚頭股比較，本欄認為投資本地磚頭股的勝算還是較高。
以立投資董事總經理
[email protected]
[林少陽 細味．投資]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0191&issue=20160808
陳永傑：實物之戰 磚頭勝黃金
1 :
GS(14)@2016-09-06 04:29:40【明報專訊】投資可謂是一項馬拉松長途比賽，誰勝誰負，在中短期時間內不易得出終極答案，但幾年後，就會分出高下。原來不怕紅爐火的真金，也敵不過用途廣泛的住宅物業。
買錯「衰股」 可輸沒完沒了
自從2008年環球金融海嘯後，又經過美國、歐洲及日本的量化寬鬆和負利率影響，投資者四出尋找穩健保本增值投資工具，比較熱門的貴金屬、股票、外匯、期貨及物業成為追逐目標。
無疑這些投資工具最為常見，但能夠取得理想戰績易。就以香港股市為例，1900隻以上的股票，要找到一隻必定上升的，難之又難，如果一不留神聽消息買錯了「衰股」，輸完股價還可能要再貼大錢，輸得沒完沒了。穩健如藍籌也可以輸八成，輸到眼光光。
外匯及期貨就更難捉摸，月前日本公布28萬億日圓刺激經濟方案後，市場普遍預期日圓匯價會下跌，結果卻步步勁升，衝上99日圓兌一美元水平。期貨市場就更非一般散戶能夠參與，因為常常見到大魚食細魚，散戶只會做大鱷的點心居多。
金價近5年跌幅達三成
後來發展到只剩下實物的黃金與物業單打獨鬥局面，2011年金價上衝每盎司1900美元以上後，拾級而下。曾經一度跌到逼近1000美元水平，反彈後，上周每盎斯又跌至1320美元以下，跌幅超過三成。
代表本港二手住宅樓價的中原城市領先指數，2009年初是57.52點，在去年9月出現跌勢，至今年中約下跌一成半，但最近重拾升勢升到133.13點，有1.31升幅。以筆者撰寫專欄的2012年1月計算，當時指數是95.47點，期內不斷勸喻有心買樓人士積極入市，信者到現在已有近四成的進帳。
中原地產亞太區住宅部總裁
[陳永傑]
來源:
http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 0313&issue=20160905
老樓周記：不信政策只信磚頭
1 :
GS(14)@2016-10-14 06:49:03樓市破頂又如何，成交只會萎縮，經過兩個月急性高血壓後，可賣的盤買少見少，買家追價未必有盤買，咁搞落去二手市場好快又會急促下滑，但今次下滑不是業主減價冇人要，而是擔心賣平咗，賣樓後後悔。樓市過去多次出現一個常態，每次低位反彈便衝破上次的高位，由2010年度推出額外印花稅後，每次受到政策衝擊出現小回大漲，反彈力度甚大，很短時間便收復失地。每次反彈浪維持逾年，回升幅度近雙位數字，令到已不入市的買家要更高價買貨、或已出貨的業主年後以高於出貨價重新入市，狼來了故事不斷出現，驚覺性變成抗藥性，即使政府大力話日後有充足供應，但市場信的人寥寥可數。老樓曾預計今次反彈浪力度不會太大，誰知市場的力量蓋過負面因素，有幾多錢便去得幾盡，完全沒有理會個市會突然掉頭，樓市沒有最高、只有更高，經過歷史反彈浪今到市民相信下一次會更高價，在這個心理因素驅使下，唯一可以做的便是有理無理加快入市速度。港人有種心態相當矛盾，跌市唔敢買、升市越貴越買，經過六年甚至過去20多年不斷反覆這種盲追心理，看來這一刻要個市停，除非再來一次巨大金融衝擊才能改變，現時最大隱憂仍是內地經濟；內地房地產亦開始吹起另一次樓市泡沫，看來兩地市民不信政策、只信磚頭。劉兆昌資深地產傳媒人
http://www.HKLau.com本欄逢周五刊出
來源:
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20161014/19800033
Next Page