(相反意見) 中大財務教授王澤基﹕現持「磚頭」 低回報高風險
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GS(14)@2012-07-21 14:17:23http://www.inv168.com/phpBB3/vie ... 1bb68749205a2b5846d
由 白膠漿 » 週六 7月 21日, 2012年 12:29 pm
中大財務教授王澤基﹕現持「磚頭」 低回報高風險
明報 – 2012年6月28日星期四上午5:27
【明報專訊】理性的投資決策，必要考慮回報與風險，曾任巴克萊、瑞銀、高盛及大摩等國際投資銀行高層、現為香港中文大學財務專業應用教授的王澤基就認為，現在持有「磚頭」，絕對是屬於低回報和高風險的不理性投資行為。
他更身體力行，不單繼續租樓住，更成功說服兄弟及父親出售自住物業。
王澤基指出，一般人買樓，往往混淆了自用和投資的需要，純自用太個人化，不容易說對與錯，但若然有投資成分，就必然要計算好回報與風險，才是理性。
他以現時租住的奧運站一帶的一個約1900呎複式單位為例，市值2000多萬元，月租約4.3萬元，表面看回報率有約2厘，但若扣除業主每月要支付的管理費、差餉、維修，以及建築折舊，實際回報率只有約1厘或更低。
若以此類比於股票的市盈率，便高達100倍，即往後如租金停留在現水平，業主現時持有「磚頭」，便等同要100年才可「回本」，「一般正常投資，絕不會買入市盈率高達100倍的股票！」
收租要100年才回本 賣樓誘因大
他進一步以財務投資角度分析，要衡量投資的回報與風險比率是否合理，一般會以其他低風險（或接近零風險）投資工具的回報作比較。
「比方說，如港人知道渠道，在內地銀行進行港幣定存，年息率可高達3.1厘，人民幣定存則為5.25厘，兩者風險都不大，相比投資物業僅有約1厘的實質租金回報，等同每年『倒蝕』4.25厘（人民幣收息減去收租實質回報），若以5年期計，則期內除非樓價再升2成，否則便等同蝕了！」
他又指出，一個普通家庭，數年前買入一間400萬元物業，現已升值至800萬元，現時賣樓可獲利400萬元，若以該家庭每月可儲1.5萬元計，然則400萬元的利潤，已等同其20多年的積蓄，賣樓的誘因極大。
樓價或因投機續升 租金自動「煞掣」
「租樓住，其實係買樓自住嘅perfect substitution（完全替代），雖然近期樓價續升，但如奧運站附近的住宅租金已回落，隨經濟放緩和外資金融機構收縮，租務需求回落，租金一定會調整。事實上，樓價可因投機因素續升，但租金追不上，便會令租金回報下跌，這是典型泡沫形成的迹象。」
「租金與樓價不同，唔係加租就有人接，正如做港女唔係愈『公主』愈多人追。租客租不起，便會遷往較偏遠的較低租金地區，所以當租金升過龍，便會自動『煞掣』。」
樓按屬高槓桿 買錯樓或無翻身之日
王教授又指出，港人以過去樓市都是大漲小回，從而推論「長揸必勝」。然而，卻忽略了買樓多了一個承做按揭因素，所以其實屬高槓桿和高風險，支付了樓價3成做首期，樓價升了3成，回報便達1倍，但若樓價跌了3成，所有首期便化為烏有，再跌則更加會變成負資產，更何况樓宇流通性低，現在更有額外印花稅，跌市時要止蝕也不容易。
他又強調，投資是「寧可錯過，千祈不可做錯」，買錯樓可能永無翻身之日，就如03年不少負資產人士燒炭自殺。
冒輸百萬風險贏兩蚊是「傻仔」
王又指出，固然誰也不能保證樓價不可以再升，然而，「你喺3號幹線看到有張10蚊紙，又會否冒險衝出條馬路執張10蚊紙返嚟？你賺到10蚊，但你會唔會咁做呢！」猶如冒着輸100萬元的風險去贏得2塊錢，是「傻仔」的做法。「即使未來3年樓價有可能再升兩成，若碰上跌市，下跌三成亦屬合理，現時投資樓市是輸面大贏面小。唔好博，唔好貪心」。
王預期，若樓市下跌，未必急插，而是會慢慢陰乾，「地產cycle（周期）好長，不同股票會一下子大插水，地產唔會大冧市，高峰期到谷底平均6年，80年代跌咗五、六年，97至04至又係跌左六、七年」。
明報記者 鄒凱婷、陸振球
攝影 葉思雅
2 :
GS(14)@2012-07-21 14:17:44由 白膠漿 » 週六 7月 21日, 2012年 12:30 pm
湯文亮：出售自住物業不理性
文章日期：2012年7月4日
上周《明報》訪問了香港中文大學財務專業應用教授王澤基，王說現時持有「磚頭」是低回報且高風險的不理性投資行為，並成功說服其家人出售物業。對此，友人紀惠集團行政總裁湯文亮博士撰文作出回應，現徵得他的同意，將文章轉載如下﹕
「有一位網友將中文大學教授王澤基的言論放在上網，叫我評論一下，本來我想寫一篇投資甚麼產品比買樓更加低回報。但我回家重讀王教授的言論時，嚇了一身冷汗，臨時將我要寫的意思改掉，希望能夠阻止王教授要做的事。不過，我相信為時已晚，希望教授他日不會給他的親人遺棄，我衷心祝福他，是真的。
王教授在他的文章說，他本應可以以2000多萬元購買奧運站一個複式單位，不過他沒有購入，反而以月租43,000元租用，情願將現金放在國內做定存。我們不討論王教授的做法是否正確，幾年後業主加租又如何？國內定存其實與金融產品掛鹇，定存有一定風險，但我相信黃教授早已計算妥當，萬無一失，所以我亦不會多費唇舌，亦不會評論。
但是王教授成功說服他的父親及兄弟，將自住物業出售，跟他一樣回國內做定存，驟眼來看，兩者相比一定會有不俗差距，但是除非王教授的父親與兄弟永遠不再置業。否則，這是一個低回報、高風險的投資。
我假定王教授的父親有一個值2000萬元的自住物業，一半按揭。若果是以前息率，即大約一厘，王教授父親大約每月要付10,000元利息、差餉、管理費、地租等，不會超過20,000元。
他將物業出售，得現金1000萬元，在國內定存有40,000元利息，以43,000元租住該單位，每月只付3000元，比以前慳了17,000元，將自住單位出售、租回，左搞右搞，只是慳了17,000元，我覺得是非常低回報。
王教授現在要求神拜佛，希望樓價最少下跌20%，這樣他立刻叫他父親及兄弟回購該物業，若果他們在兩年後以低於現市值20%回購物業，才有些少利潤。首先新買物業要付4.25%釐印費及大約2.75%出入佣金連律師費。再加上損失銀行利息優惠大約7%至8%，小說一點要付14%至15%費用，若果在兩年內不購回物業，以前自住單位的利潤可能要付利得稅。
若果一切按照王教授預計，他的父親在出售自住物業後再回購，身水身汗，只得物業價值之5%大約是100萬元作為利潤。當然還要加上租金與供樓的差額，大約40萬元，總數亦不過140萬元。1000萬元的投資，兩年期，只得140萬元利潤，絕對不是一個財務教授應該做的投資，更加不會叫親人做的投資。
若果兩年內，樓市有10%升幅，教授父親要回購物業必需要拿出1100萬元首期，樓價則要多付200萬元，連同損失14%至15%費用大約300萬元，當然可以減除慳回租金40萬元，即是損失460萬元。若果不買物業，已出售的單位可能要付利得稅，真的進退維谷。
其實在2008年，有不知多少的物業界專業人士勸告他們的親朋戚友將手上物業沽走，因為他們預計樓市會下跌最少30%，但是，該日並沒有來臨，到現在，有不少人仍然未能回購物業，但是樓價租金一直上升。所以，他們在只能大聲叫囂，要求政府打擊樓價、打擊炒家。但從不反省，他們才是炒家，不過，他們炒樓市向下。 」
撰文﹕陸振球 （明報地產版主管）
3 :
GS(14)@2012-07-21 14:18:10由 白膠漿 » 週六 7月 21日, 2012年 12:31 pm
反駁湯文亮「人必須買樓」論
iMoney – 2012年7月18日週三香港時間下午12:00
【iMoney智富雜誌—ibanker教室】筆者早前接受報章訪問對樓市看法，表示現時買樓是低回報和高風險的不理性投資行為。除了自己維持租樓，亦說服兄弟及父親出售自住物業。
這裏只扼述訪問內容，筆者以自己租住的奧運站一帶單位為例，以現時租金水平，實際回報率只有約1厘，即等同市盈率高達100倍的股票，明顯不是正常人會選擇的投資。若以近乎無風險投資比較，人民幣定存則為5.25厘（把錢拿回內地銀行定存），內地的港幣存款也有3%的回報，買樓投資便是倒蝕。我們要和長期人民幣利率比較，因為樓宇也是長期供款的投資品。當然人民幣也可貶值，但是從未來消費所需來講，人民幣可以算是不錯的選擇。
後來有人告知筆者，紀惠集團行政總裁湯文亮博士撰文表示不贊同，更衷心祝福筆者不會因這個理財決定給親人遺棄。原文可透過連結（
http://property.mpfinance.com/cf ... 0120704/pba01/1.txt）讀到。
湯博士提出的理由，包括將自住單位出售轉為租樓、套現作人民幣定存等大輪手續後，以樓宇2,000萬元價值，首期付1,000萬元，供1,000萬元，利息1%來算，相對於租金4.3萬元來算，每月只慳了1.7萬元，回報非常低。而且買樓賣樓涉及釐印費、佣金、律師費等，如果我們幸運地遇上樓價下跌20%，兩年後能以低於現市值20%回購物業，也只有些少利潤，絕不是一個財務教授該建議的投資。更壞的情況是，如果兩年內樓市有升幅，筆者一家回購物業必有損失。
租金波動比樓價少
筆者感謝湯博士的回應和關心，但其論點背後的假設，與筆者的差異非常大。正如筆者在訪問開宗明義就說，樓宇有投資和消費（即自住）兩種作用。如果買樓只是為「住」這種服務，有很多的代替品，不一定要擁有。譬如很多的公司都要用寫字樓，但是絕少公司是擁有寫字樓的。如周大福的母公司是新世界，不會買不起吧？只是他們更加明白使用那地方，跟擁有那地方是兩碼子事情。
或者有人說，租地方可能年年加租金，任業主魚肉，不是很慘嗎？這純粹是想當然的說法。事實上，因為沒有人會借錢來租房子，所以租金會與工資收入水平不相差太遠。即是你工資多少，你便會租理由很簡單，我不想給綁死。如果小孩子有需要，或工作有需要，或有任何的需要，我就搬家。
買樓槓桿屬高風險
筆者只視住房為消費品，但也知道香港很多人視住房為投資品，那我們就以投資的角度來分析。無論是樓宇、股票、商品或任何資產，如果投資附有風險，就必須有預期回報。無風險回報（Risk Free Rate）是所有投資的比較基準。投資風險應該獲得補償，如果一項投資居然要你付更多錢去持有風險，這不是投資。
投資樓宇預期回報低，偏偏是高槓桿、高風險的投資。假設房子我有能力付五成首期，借樓按五成，這就是兩倍槓桿。假設我投資了1,000萬元，樓價跌50%，那1,000萬就全沒了。
有一些人認為，如果房價跌了，不賣就沒有輸錢，那是自欺欺人的想法。算財富，必須以目前的市場價來算，不能以歷史價格來算。由1997年至2003年，香港樓市跌了65%，這情況下，我將會變了300萬負資產。除非能夠一次過找數，否則買樓就如借孖展買股票。更加不要忘記，房價大幅下跌正正是經濟低迷，失業率高企的日子，要找工作可不容易的年代。還記得2003年，很多人熬不住，成了銀主盤燒炭自殺嗎？
首期的1,000萬元如果不用來買房子，每月剛好夠給房租。以槓桿方式買樓（也就是按揭），那應該有甚麼回報呢？純粹以投資角度看，如果你炒孖展以1,000萬元的本金去買2,000萬元的股票，你會要求有甚麼回報呢？對我來說，除了利息支出以外，最少要比我的第二選擇高5%的回報才有興趣。所以2,000萬元的房子，如果借1,000萬元，利息2.5%。我的第二選擇給我5.25%的回報，所以每年我的1,000萬元要有100萬元回報才有興趣。目前2,000平方呎的租金大概抵銷掉樓宇折舊、裝修、管理費等。所以房價必須每年上升5%到7%，才能抵銷風險的成本。
很多人以為投資有錢賺就對。這非常錯誤。賺錢必須看成本。以100萬元來賺10元是傻瓜的做法。投資的成本是甚麼呢？不單是你付出的資本，更重要是承擔的風險。所以如果你要我炒孖展，預期回報才只有1%到2%，那真的賺了，也是傻瓜才幹的事情。5%到6%只是把風險成本算上去好沒賺沒虧的事情而已。我們沒有辦法知道未來，但是良好的風險管理是投資取勝的首要之道。
買樓不如買地產股
更重要的是，筆者的父親60多歲，為甚麼要持有物業？即使他要擁有一個單位，較好的做法是承造負按揭，讓他定期收取年金，把自己辛辛苦苦掙來的積蓄拿去花錢享受。賣掉樓宇，拿着1,000萬元現金、每月省下3萬元支出，怎看也比持有高風險資產好。對老人家宣揚儲蓄及鎖定資本而不是享受生活，實在無理。又假設60多歲的父親很喜歡風險，又喜歡投資樓市，他可以乾脆買地產股。買地產股與買樓的風險相近，好處是地產股的資產淨值有很大折讓。過去兩年地產股並未追上樓價升幅，地產股平均資產折讓約40%。
湯文亮博士提到2008年，不錯，那是個買樓良機。但1998年又怎樣？沒有人可以絕對預測未來。如果持有樓宇是一個良好的投資，那為甚麼所有地產股都有如此大的折扣呢？為甚麼專業投資者不買入所有的樓宇，還把機會留給你和我？如果樓宇真的那麼值錢，又是地產霸權，為甚麼不去買大幅折讓五六成的恒地（00012）與新世界（00017）？
撰文：王澤基、潘凱媛
資料整理︰潘凱媛
王澤基：香港中文大學應用金融學教授、牛津大學經濟學博士、碩士課程主任前巴克萊銀行常務董事，逾十年投資銀行工作經驗。
4 :
david395(4434)@2012-07-21 18:14:45dont trust him it is bull3 on state market
5 :
idsdown(1658)@2012-07-21 18:36:584樓提及
dont trust him it is bull3 on state market
你回應緊邊一篇?
6 :
Hierro(1191)@2012-07-22 10:23:38其實講咁多都係廢話，重點是能否估中樓市週期
估中又能作出正確操作的便是贏家
(講到好似賭錢咁，樓本身是必需品，但在香港，竟然變成個最大的賭場，唉)
7 :
GS(14)@2012-07-22 14:37:12用銀行的錢來賭
8 :
david395(4434)@2012-07-22 17:22:21wrong post sorry
9 :
idsdown(1658)@2012-07-22 17:51:197樓提及
用銀行的錢來賭
呢個要睇槓桿喎, 因住擴張過大死
10 :
肥B(18468)@2012-07-23 13:35:40其實, 大家有無諗過, 「自住」的那一層樓, 其實
唔需要一定有供完的一日?
11 :
GS(14)@2012-07-23 15:12:54我都有想過
12 :
cody9(14279)@2012-07-23 16:05:04條教授有個盲點，樓唔係消費品而係生活成本，更加係現金流一種。
13 :
GS(14)@2012-07-23 22:59:0912樓提及
條教授有個盲點，樓唔係消費品而係生活成本，更加係現金流一種。
願聞其詳
14 :
龍生(798)@2012-07-24 14:01:24我反而覺得教授在詭辯...但無心機詳細指出佢的問題
15 :
kamfaiAthrun(1488)@2012-07-24 15:18:52我以前有諗过層2口子自住樓如果升左7成或以上就放左 返屋企同家人住 等跌 （係咪好天真？）... 而家最近計市價已經接近升左5成半左右... 有d迷茫又有d恐惧 哎
16 :
GS(14)@2012-07-24 17:34:5215樓提及
我以前有諗过層2口子自住樓如果升左7成或以上就放左 返屋企同家人住 等跌 （係咪好天真？）... 而家最近計市價已經接近升左5成半左右... 有d迷茫又有d恐惧 哎
按來買D定息產品囉
17 :
龍生(798)@2012-07-24 21:11:31定息唔會升，最多輸少的，盲點所在
18 :
GS(14)@2012-07-25 08:44:5017樓提及
定息唔會升，最多輸少的，盲點所在
睇你買些甚麼吧，借錢借番來2-3%，選些REIT 有足夠現金流唔難