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搜房向左，樂居往右 放眼觀美股

來源: http://xueqiu.com/4043855103/35887644

搜房向左，樂居往右

        作為中國房地產電商的代表，搜房網（NYSE:SFUN）和樂居網（NYSE:LEJU）共同占據七成以上的市場份額。它們曾因將互聯網元素嫁接到房地產以及輕資產的商業模式，享受了資本市場極高的估值。但是近半年來，投資者對它們的質疑越來越多。
      “時代和世界在不斷變化，如果現在還在做和五年前一模一樣的事，肯定要被淘汰。” 莫天全公開表示，現在是自上市以來公司最為艱難的時期，地產市場的下行以及公司業務的轉型，給他帶來前所未有的挑戰。
       他執掌的搜房，從最初獲得500萬元風險投資，到2010年赴紐交所上市，之後成長為市值數十億美元、人員上萬的全球最大電商地產公司。如今毅然宣布大刀闊斧的改革，從傳統的媒體平臺進入全新的交易領域，目前正遭遇傳統中介商的抵制，前途未蔔。
而其最大的競爭對手樂居，則選擇繼續做純粹的信息化平臺，並趁著搜房轉型的契機擴大自身的業務版圖、深化市場滲透率，意圖將在北京的成功經驗複制到全國。
樂居CEO賀寅宇在接受《財經》記者采訪時表示，莫天全所做的戰略轉型風險極大，樂居不會冒這種險，線下部分（搜房要做交易平臺不得不涉足線下）非樂居所擅長，樂居樂意將其交給合作夥伴去做。
       樂居要做的是根據開發商和消費者的需求，搭建一個完善的多層次服務平臺，做大入口，把參與者都接入進來。但是，這個市場會不會如莫天全擔心的正在不斷萎縮？
“對於整個地產電商，今年是一個大亂之年。” 賀寅宇說，家家都號稱在做地產電商，但是每家做的都不一樣。這是一件好事，只要市場的接受度增加，總能百花齊放。賀認為，目前中國的地產電商滲透率不超過5個點，只是一個起步市場，電商模式還遠未成熟。
他預計，“2015年是一個決勝年。”

搜房切入交易


       “搜房（SOUFUN）是我和我女兒一起合計出來的名字，但是隨著時代的發展，已經不適應公司的發展需要。”莫天全在2014年12月舉行的“New&Different”房地產互聯網大會上直言。
       1995年成立的中國房地產指數系統是搜房的前身。1999年，搜房控股成立，並將信息搬到互聯網上，於是誕生了搜房網。而從2014年7月18日起，搜房網正式啟用全新LOGO及新域名（Fang.com）。
       十年來，搜房從“新房+研究院”的舊模式，陸續添加二手房和家居，近年又將遊天下和搜房金融業務一並納入，業務一直在更新換代，但是這次不同，莫天全要做更徹底的轉型。
       莫天全解釋， “搜房”這兩個字是以搜索為導向，符合互聯網1.0時代的特點，已經不能完全涵蓋未來公司的業務範疇。他說，“房天下”將更清晰、更簡單、更靠近用戶，並且要把房地產交易中的買、租、貸、賣等環節融為一體。
        顯然，搜房今天要做的已不是單純的媒體電商。“大家都在研究搜房到底要幹嗎，是不是要自己提供全流程服務？”莫天全說，“我們的回答是NO。” 他堅稱，搜房網的定位還做平臺，包括了房源開放平臺、客源開放平臺、交易平臺和金融平臺。
       這其中，2014年最大的變化無疑是交易平臺，特別是其中的二手房交易平臺將會是最有想象力的一個市場。
       搜房稱，二手房交易平臺是讓有房要賣的房東通過搜房電商平臺發布房源，這個房源同時分發給二手房合作夥伴、經紀公司和經紀人，幫助房東完善各方面信息，了解他想賣的價格。而用戶看到這些二手房房源，就會形成訂單。
       但搜房的解釋不能安撫被動了奶酪的傳統中介商。
        2014年10月24日，鏈家地產向旗下所有經紀人發出通知，稱從11月1日起全面停止與搜房的合作，這給線下毫無布局的搜房帶來重大危機。此後，搜房的管理層不斷在各種場合強調與合作夥伴“和合共生”，以試圖緩和與經紀商之間的緊張關系。
過去幾年，搜房的輕資產模式加上中國房地產業的高速增長，使其一直極受海外投資人追捧。2013年全年收入6.4億美元，凈利潤2.98億美元，增長接近三位數。
但是好景不長，2014年三季度，搜房的電商(E-commerce)的業務被樂居迎頭趕上，而因為市場低迷，主打二手房市場的房源發布業務（listing service）同比下跌高達20.8％。
“莫可能真覺得白銀時代來了。” 一位接近莫天全的業內人士在接受《財經》記者采訪時稱。
在他看來，莫這次戰略轉型絕不僅是出於電商的考慮，很有可能是在對房地產大勢做出判斷，“起因可能是看重未來的二手房市場”。
他說，一二手房市場的數年背離（新房數量保持大額增長）已告一段落，搜房的廣告模式已經岌岌可危，但在二手房市場又看不到增長空間，於是就面臨選擇，“到底是做媒體平臺還是直接踏上去做交易平臺”？
而一旦做分銷，收費模型就跟原有的媒體電商不一樣，是找開發商去拿傭金的模式，等同於渠道電商。但如果沒有自己的經紀人團隊，做交易絕無可能。
深圳世聯行的CEO陳勁松12月稱，搜房網交易平臺轉型遇到了難題，“他們自己也還沒徹底想清楚怎麽轉型”。
“莫總在股價高位區間增發融資了一筆錢，然後用這筆錢入股了世聯行、合富輝煌等中介代理公司，希望通過建立股權關系做布局，跟線下公司建立好關系。我們還沒看到有成熟的合作模式，雙方都在摸索中，世聯行與搜房的合作很可能會從三四線城市開始。”
樂居堅守平臺
“搜房的嘗試等於引進一種不確定的商業模式。” 樂居CEO賀寅宇在接受《財經》記者采訪時稱，一家市值這麽大，人員這麽多的公司，冒這麽大風險，翻船怎麽辦？樂居不會去做這種事。
早在2008年，紐交所上市以後的易居中國（NYSE:EJ）與新浪合作，將易居旗下房地產信息咨詢業務與新浪房地產網絡業務進行合並，成立合資公司新浪樂居（前身）。到2009年，與克而瑞合並成立中國房產信息集團，在納斯達克上市（上市代碼：CRIC，2011年退市）。
2014年4月，樂居作為服務於新房、二手房和家居三大領域的房地產O2O整合平臺，在紐交所獨立上市。
2014年三季度，樂居同樣業績不佳，股價大幅下滑。但是與大刀闊斧改革的搜房相反，樂居堅持做純粹的信息化平臺，並聲稱要趁機擴大市場占有率。
“我們的想法是構築一個完善的平臺系統，找各種各樣的人來看房子，享受我的服務體系，並將下遊的所有經紀公司、代理商和開發商接進來，形成一個完整的生態圈。” 賀寅宇表示。
他說，線下業務並非樂居所擅長，一定會引進合作夥伴一起做，例如，樂居幹不了分銷，就與經紀公司合作；在拓客方面，現在也越來越傾向於找外包公司， “從未想過把產業鏈所有環節的利潤都留在樂居”。
“在不擅長的方面，我們真不想賺錢，因為你想賺錢，這個生態鏈就建不好。” 賀寅宇說，“你希望產業鏈所有人成為你的敵人，還是成為你的朋友？”
賀表示，樂居擅長的是線上推廣、暖場和移動服務，用自己的平臺為開發商提供廣告、品牌塑造等服務，舉辦遊戲、抽獎、交易活動以及推送數據庫等，未來仍要在這個生態圈中將自己擅長的部分做到極致，把服務體系做好，把影響力和市場份額做大，把入口撐大。
“至於最後成交不成交，跟我沒關系。”賀寅宇強調說，我只要把人帶到案場，我的任務就完成了，這個人進了案場之後，殺客的工作不是我幹的，殺客的工作是代理商幹的，或者他們自己的銷售團隊去幹。最後把這個客戶殺得掉、殺不掉，取決於你的產品價格和質量，不取決於我。
“我要做商場，我不要做商場里面一個櫃臺。” 賀告訴《財經》記者。
而莫天全對房地產一二級市場未來的走勢判斷是否會影響樂居的選擇？
就此，賀對《財經》記者表示，過去因為人力、資金所限，樂居的重心在新房市場。但從2013年開始，樂居在全國擴張二手房市場，在未來兩年到三年，樂居還會堅持做二手房的信息平臺。
他估計，這個市場的盤子大概在20億元，而樂居去年做了1億多元，搜房做了10億元，今年搜房可能下滑到7億元，樂居可能會增長到2億元。
“無論如何，這塊業務毛利很高，我還要再往前努力一步。”他說，“哪一天我也像搜房那樣做到10億元，再思考模式怎麽變。”

移動端成競爭制高點


無論是搜房的豎向切入交易環節，還是樂居的橫向做大平臺份額，這兩家曾經的媒體電商巨頭都堅定不移地選擇了從PC端走向移動端。
“誰都知道PC在走下坡路。” 賀寅宇說，樂居把很多精力放到了移動上，移動能夠帶來遠遠比PC互聯網更大的效果。
樂居的移動端戰略目的在於構築交叉平臺，從而提供新的利潤點。
公司搭建的四大移動平臺，覆蓋了Web（手機樂居）、App（口袋樂居）和兩大社交平臺，微信樂居和微博樂居。四個平臺同步，形成交叉的導入，影響力會成倍擴散。
按照賀寅宇的話說，“可能每一個點都是一顆珍珠，而樂居是希望把這些珍珠串成一個項鏈，而項鏈就圍繞核心去做服務。”
        根據樂居提供給《財經》記者的最新數字，目前該公司移動端的流量已經超過了PC，有50％的用戶、30％的看房團和大約三成到四成的電話量是來自移動端。其中微信、口袋樂居和手機樂居這三個來源較大，微博相對弱一點。
       移動端的活動現在做的最多，包括紅包類、抽獎類、遊戲類、交易類、分享類、服務類的，每一個活動里面微信紅包、大淘金、翻翻樂、樂透、測運程、雲購、一分錢點鞭炮和滴滴看房，都是有價格的。
       將來可能獲得的收入會有四分之一是從PC搬過去的傳統內容，此外會賣移動傳播，賣訂閱號里的贊助廣告，同時會賣搜索，樂居有微信、微博、百度直達號的三個搜索，目前尚未完成定價。
        搜房在移動端上也進展很快。三年前，公司在北海年會上確定了推動移動平臺建設的戰略，“那時候大家都不清楚這是個什麽東西”，而截至今年，搜房網移動端的流量已經追平了PC流量，而PC端取得今天的成績用了15年的時間。
       “這是一個移動時代，這個時代生機勃勃，就是以這樣的速度成長。”搜房控股副總裁徐曉曄在互聯網大會上表示，2014年搜房APP用戶數達到3000萬，置業顧問總數到了13萬，經紀人總數到了276萬，設計師總數3萬。
        與樂居不一樣，搜房的移動化戰略更傾向於達成交易。
        通過移動的大數據計算可以有效獲得用戶。搜房控股副總裁張步鎮發言時稱，“移動時代一人一機，並且24小時隨身攜帶，通過手機可以非常清晰地了解這個消費者的地點、時間以及生活狀態，包括他想買什麽樣的房子。”
        同樣的，搜房網每天記錄3000萬次用戶行為，通過行為分析給每個用戶精準畫像，形成潛客，這些潛客會跟賣家的房源建立起一個有效連接，使得需求都能夠有效匹配, 大大地提升房產交易的規模和效率。
       為什麽不是互聯網公司來主導這樣的變革呢？例如，淘寶房產和我愛我家的合作最後成果寥寥，遠洋地產和京東的合作也流於表面。
        “互聯網自己來幹完全沒有成功的可能性。” 賀寅宇說，他們這撥人是不願意幹我們的苦活、累活，O2O是需要接地氣、有地面部隊的，每一個城市需要安上一兩百個人紮紮實實去幹的，利潤還不高，互聯網公司願意幹嗎？
在他看來，隨著市場發展，2015年整個地產電商會進一步集約化，服務逐步規範，開發商會強化電商關系管理，小的電商可能退出。
       這意味著慘烈的競爭。賀寅宇認為，這時候大家不得不真金白銀、真刀實槍地上場，今年會是幾個大公司之間的決勝年。$搜房(SFUN)$ $樂居(LEJU)$ 

原載2015年1月26日《財經》雜誌

搜房介入二手房交易，傭金0.5；自營+第三方平臺？ 從易

來源: http://xueqiu.com/6313049521/36434841

電商領域，京東、攜程、去哪兒都有自營加第三方業務的平臺模式；房地產可不可以有呢？搜房現在在北京、上海、廣州、武漢、成都5個城市測試的＂直客式＂服務就是自營；但原來的listing業務還是大頭。目前看就是自營+信息服務模式，類似京東的自營+pop模式。現在搜房直客服務的傭金是0.5，比傳統中介2的傭金率低75%；大家覺得地產領域這種模式怎麽樣？


以下是搜房相關新聞：


買一套200萬的二手房，你要交多少中介費？3個點是6萬，而最新號稱傭金降至1.5個點的二手房中介公司思源則3萬，現在房地產互聯網大佬搜房直接推出0.5傭金，200萬的房只收1萬元。互聯網革新之火燒進中介行業。


2015年新年伊始，搜房網在北京、上海、廣州、武漢、成都5個城市正式測試＂直客式＂服務，業主通過搜房房天下移動、PC平臺將自己要賣的房子委托給搜房，搜房通過交易平臺匹配潛在購房者，買賣雙方達成交易後，搜房提供全流程過戶、金融等服務，由於房客源匹配效率提高，且沒有沈重的門店成本，這個全新業務一出街就只收0.5傭金。這一讓購房者節省可觀的購房成本的服務遭到傳統中介公司的強烈抵制。
                                             
2月6日，武漢搜房網的辦公室被中介公司員工圍堵，以21世紀、華明達為代表的30多家中介公司50多人沖進搜房辦公區，反複拉動電閘，讓整個辦公區處於癱瘓狀態，機房服務器因此發生故障。圍攻一直持續到淩晨三點。周末在搜房直客服務購房者時，遭遇中介人員的人身威脅。2月9日上午搜房網武漢站很快迎來了中介人員的第二次“圍攻”，此次又辦公樓內與物業發生沖突，警察已到場，中介暴力事件持續上演的原因就是“搜房中介費收低了”。
中介行業的亂象可見一斑。

搜房推0.5傭金，中介堵門？


據搜房控股二手房集團總裁蘇婕介紹，此次二手房推出0.5傭金的新模式，將覆蓋北京、上海、廣州、武漢和成都等5個城市超10萬套房源，占市場可售房源約40%，總貨值超過1000億元。 



“與大多數中介公司一樣，搜房網經紀人將為業主和購房者提供雙邊代理服務，完成租售交易全流程的工作。＂與傳統中介公司不同的是，搜房網經紀人的服務內容已做了標準化的規定，透明可見。

業內人士透露，在中國四個一線城市，二手房交易總量超過了新房，40個重點城市，二手房交易量占新房40%，三四線城市也逐步轉向二手房交易為主。搜房網在5個城市中占有的房源比例已經深刻影響到傳統中介公司的既得利益。

“購房者都是用腳站隊的，低傭金在很大程度上將改變購房者的購房選擇”，北京龍頭二手房中介公司的門店經理告訴記者，而在房源端幾乎沒有哪套房源是某個公司所獨有的，所以手握客源的公司才是真正的行業老大。

搜房降傭對於二手房中介公司的影響，大家意見相對統一。不少二手房中介從業人員深感危機，“市場本來就不好，各家公司提供的服務同質化嚴重，如果在中介費價格戰上不能獲勝，公司的業務將會收到很大影響”，前述門店經理表示，“即便價格戰贏了，中介費的銳減也會讓門店開支收到威脅，不少小公司可能會選擇閉店”。

市場根本性改變，企業唯變求生


過去一年中國房地產市場的供求關系出現根本性變化，基於信息不對稱獲利的模式將在比我們預期更短的時間內被新的互聯網模式改變。

門店對於用戶並非如中介公司想象的重要，而長期以來中介服務問題頻發，用戶避猶不及，而諸如搜房這樣的網絡平臺僅僅靠品牌就已輕松秒殺中介公司。
業內人士分析，隨著中國房地產市場進入存量房時代，巨大的市場規模，現行傳統中介門店模式的落後，大量存在的用戶痛點，將有越來越多的新的互聯網模式湧現。處於風口浪尖的搜房網正是充分認識到這一點，主動求變，走出舒適區。

危機中的中介公司無法阻攔的不是搜房，而且＂大勢＂！

當小米以低價賣高配手機還能盈利時，傳統手機廠商必須尋找自己的革新之路。圍堵漫罵，並不會減緩這些變革的到來，不是搜房，也必定有其他玩家出牌。
中介圍攻，搜房危矣？


與中介公司不同，搜房網沒有沈重的門店負擔。

“對於搜房而言，從拿房源到撮合成交，我們砍掉了中間環節，節約了大量的經營成本，這使得低中介費具有可能性”，蘇婕介紹，搜房網依托其龐大的流量，房源和客源信息獲取的成本較低，且無門店運營壓力，使得中介費的彈性空間較大，“這恐怕是互聯網平臺企業與中介機構相比最大的競爭優勢”。

這其中所提及的運營成本，一般專指中介公司的門店運營成本。搭個橋跑個腿，中介費為啥就要這麽高？這麽高的中介費又去了哪里？這是個相當複雜且敏感的問題。
“中介傭金除了經紀人的提成外，還要分配給門店租金和各項開支約30%左右，固定資產和網絡營銷開支10%左右，余者作為中介公司的利潤收入”，中介費用的居高不下，與經紀公司的“重資產”運營有直接關系，“樓上樓下、電燈電話、水電煤氣各項開支都出在了對購房者收取的中介費身上”。

數據顯示，僅中原地產去年就促成交易總額達6500億元，中介費收入116億元。而鏈家地產、思源地產等兩個中介公司也都是銷售額都在千億級的房地產經紀巨無霸。幾家巨頭公司年代理總額破萬億已無可爭議。按照這一標準，幾家巨頭將獲得總值超過270億元的中介費收入，這其中有至少90億元花在門店的運營上。

伴隨著互聯網對於房地產行業的深刻變革，中介行業“去門店化”的呼聲也越來越高，這讓搜房0.5%傭金成為可能。

搜房網不奉行“人海戰術”，蘇婕介紹搜房網自營業務僅設置少量跟單人員，“‘數據找人’將改變‘人找數據’的傳統，通過大數據的應用，智能推送的結果是‘人與房’的聯接成本更低。”

低運營成本讓低傭金成為可能，低傭金讓規模化成為可能。有交易流量與市場份額，就不愁沒有資本故事。

“僅北京二手房一年成交就在10萬套上下，如果我們的平臺交易量能達到1000套，按照一套房子200萬元計算，搜房的交易額就是200億。這200億交易額里只要有十分之一需要我們的金融服務、裝修服務，那將是無比廣闊的市場”，蘇婕如此思考新模式的未來。

聲明：本人所在機構持有$搜房(SFUN)$ 多頭倉位！
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