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搜房轉型向哪裡走？- 房地產互聯網大會 從易

來源: http://xueqiu.com/6313049521/33405052

今天，$搜房(SFUN)$ 在北京舉辦了“房地產互聯網大會”，會議主題是：New & Different ！

整個會聽下來確實給人耳目一新的感覺。不同於之前搜房辦的會都在討論中國宏觀經濟形勢、房價會漲還是會跌；這次搜房也興致勃勃地聊起了移動互聯網、大數據、平臺等互聯網公司高管嘴里熱門的詞匯。長期跟蹤搜房的人可以明顯感覺到搜房在這個會中的巨大轉變；少了之前的開發商氣質，互聯網的味道濃了許多。

老莫的講話很短，就十來分鐘；通過一些數據說了搜房的流量優勢，然後用了幾個框架圖說搜房要做什麽：

· 搜房移動端流量已經超過了PC端；移動端流量是第二名的5倍，PC端是第二名的3倍。（移動端流量高峰竟然是在23點，那麽多人睡前看房子？）

· 搜房要做互聯網平臺、交易平臺和金融平臺；前兩者構建的是線上線下結合的O2O服務模式，金融服務是貫穿在房產相關交易中的一項重要服務。其中，交易平臺又包括新房電商、二手房交易和家居交易三大平臺。

另外，老莫特別補充了，搜房不是要做全流程服務的平臺；就是說不會像鏈家、中原一樣去線下開中介門店，不會做和世聯、同策一樣的純線下代理商業務；而是建設相應的全面開放平臺，把房源、置業顧問、經紀人、業主、購房者集合起來，通過互聯網手段構建起他們之間的溝通、交易平臺；並通過大數據優化流程、提供工具和數據服務。

至於具體平臺怎麽構建，CTO張步鎮、新房集團總裁朱海藝、二手房集團總裁蘇捷、家居集團總裁張誌敏分別介紹的。（題外話：新房、二手房、家居三大業務部總裁都是女漢子；這在互聯網公司中也算是一道獨特的風景吧！）我最關心的還是二手房的轉型；怎麽在中國這樣一個混亂的二手房市場保證信息的真實和交易的安全。

二手房

蘇捷是這樣介紹她在構建的二手房交易服務平臺的：

第一，從房款保障、產權保障、物業交割保障三個方面建立房產交易保障服務體系；出了問題搜房先行賠付。

二手房交易的主要安全問題就那麽幾類：要麽是定金給了人家，結果發現賣房的人其實沒房，卻把錢騙走了；要麽是首付完了準備交割，結果發現房子被在法院扣著，無法完成產權轉移；要麽是房子產權交割完了發現之前的業主拖了好幾年的物業、暖氣、裝修等費用沒交完，還得多交那麽些冤枉錢。現在搜房出面保證房子沒有被質押，沒有糾紛；如果有糾紛，搜房先承擔損失進行賠付；那買房人交款之後就可以保證拿到放心的房子。至於房款，放在搜房的擔保賬戶上；等交易完成之後付給賣方，保證賣方拿到錢。如果中間需要做個轉按揭或者首付貸，搜房一並給辦了；利率還只收7%，比世聯、鏈家都便宜。

第二，真房源；當然這是一個漸進的過程。現在是先通過各種手段吸引經紀人加入真房源系統，搜房自己也會派經紀人驗證在其網站提交的委托房源（每日新增5000套--對這個數有點懷疑，可能是我聽錯了）。真實的房源優先展示，並且用實際數據說明好處--真房源的點擊率比未認證真偽的房源高36%。對於真房源里出現的虛假信息，用戶發現後搜房會優先賠付（然後再去跟中介算賬：)~）。說現在已經有801家中介參與了真房源系統。全部房源有23萬套在售；覆蓋132個城市90%的房源。

第三，全面開放客源；讓經紀人可以高效地獲得搜房36萬/日的潛在購房人；並且會利用大數據在客源與經紀人之間做匹配，讓關註某個區域的用戶與該區域里最優質的5個經紀人（根據他們在搜房的用戶評價和平時使用數據評判）精確匹配，提高經紀人效率，同時也優化了用戶體驗。

在搜房這樣的工作平臺內，一個優秀的經紀人（先不說本身職業道德有問題的經紀人）自己開店和在鏈家的區別還有多大呢？鏈家提供給經紀人最重要的東西就是真實房源、樓盤字典和交易保障（或者說是品牌信任度）三方面；搜房在很大程度上也可以提供類似的東西。當然，很多人會說鏈家做得太好了，搜房想超越很難；但搜房推出這個系統的主要目的不是打死鏈家，而是在沒有“鏈家”（就北京有50%占有率）的其他131個城市為經紀人提供這樣的服務；只是說如果順便能打鏈家更好了。

現在搜房已經有276萬註冊經紀人，25萬活躍經紀人；每分鐘有1120組咨詢量（通過PC或者app咨詢經紀人）。除了北京之外，搜房應該說都還具有很大的先發優勢。當然，這里需要吸引越來越多的經紀人配合；什麽時候能把她所闡述的系統做好就是看什麽時候有50%的中小中介都開始在搜房提供的系統上進行他們的日常工作（是把搜房幫當做工具用，而不僅是攬客）。

PS：新房部門也有支持，已經接入了電商房源給經紀人；一二手聯動已經全面推開了。其中舉例的一個項目就給了經紀人1500萬元的傭金分成（抱歉具體項目名沒有記住）。

金融

我關註的第二點是金融，負責人劉堅沒有上臺介紹；是在一個會議室與我們交流的；他是這麽說的：

現在中國90%的金融P2P平臺以後都會死掉，未來只有三類金融平臺（或者說P2P平臺）會最終活下來。一類是BAT這樣有數據、有資源的巨頭，也包括大的金融機構的平臺；第二類是像陸金所、人人貸這樣的綜合性P2P平臺，最終會有幾家做大的平臺存活下來；第三類是在房產、汽車、醫療、旅遊這樣的一些大的行業里會出現一些專業性的金融P2P平臺，這些平臺憑借其對行業資源的把控和對行業獨特的理解優勢也會有好的生存空間。搜房就是要做房地產領域的金融平臺。中國房地產每年有8萬億的交易額，金融的市場空間非常大。

搜房現在做的主要是跟新房、二手房交易相關的貸款。（我猜老莫要全面介入交易有個很重要的原因應該是看到了金融業務的空間）新房主要做首付貸，就是當用戶需要購房但首付不足或者不想付那麽多錢時可以從搜房再貸點錢。比如30%的首付自己付15%，剩下15%從搜房貸，然後分1-3年還給搜房。二手房也可以做首付貸，另外還有轉按揭和押舊購新。

新房和二手房業務量現在各占50%左右；房產抵押消費或經營貸也在積累經驗，未來搜房利用十幾年沈澱的購房者資源做又是一個大市場。

值得一提的是，搜房目前的貸款利率都比較低，7%的年化利率加3%的手續費；其他許多地方都超過10%，所以有一定優勢。另外，也有些特殊的P2P產品吸引用戶；比如一套200萬的房子以100萬的價格眾籌賣出，然後拍賣給購房者，拍賣所得金額就是用戶收益。通常一個多月就有二三十的收益。不理解的同學可以自己上http://txdai.com/去看看。

搜房現在已經拿到了小貸牌照，2014年Q3的財報里也公布了季度放貸已達到2億人民幣，包括中介費在內的收入大概有200多萬美元；並且每個月都以翻倍的速度在增長。對於明年的目標，劉總說了個非常出乎我意料的數；不過不方便公開說，想知道的私信我；記得先刷雪球幣噢。哈哈！ @不明真相的群眾

其他一些有用的信息

1、2014年前11個月新房電商已經成交25萬套，以前三季度已經公布的交易套數推算Q4的交易量可能可以超10萬套。

2、一二手聯動方面，中介經紀人買一套新房平均7天，賣二手房40天；雖然新房傭金低一些，但轉化提高可以增加收入。

3、搜房平臺現在每天產生4000萬條行為數據，可以監測到購房者對樓盤的偏好；根據這些偏好搜房將只關註某一個樓盤的用戶歸為頂級用戶、將只關註領近的幾個相似樓盤的用戶歸為高級用戶，後面還根據區域、價格等信息劃分了三個類別；將這些數據推送給開發商或銷售會很有價值。舉了首開常青藤的例子，30天有33282人看了該項目，然後將這些用戶分了類；下面的開發商看了應該很喜歡。



（會場人氣爆棚）

文/i美股資產管理 吳桑茂
聲明：本人所在機構持有$搜房(SFUN)$ 多頭倉位；文章所述內容不構成任何投資建議。

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