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槍打出頭鳥碧桂園受靶

2008-1-10  NM




碧桂園上市短短九個月,經歷天堂與地獄,集團地價低、利潤厚的模式,一度令「股神」李兆基垂青,股價在上市後數月曾節節上升逾一倍,而持有碧桂園五成九權益的楊惠妍,年僅廿六歲已攀登富豪榜。福布斯選中國首富,楊惠妍以一百六十億美元身家,登上內地及亞洲女首富之位。

然而中央自去年底加重宏觀調控力度,踏入○八年更進一步收縮銀行信貸,令內地房地產商當災,碧桂園更是內憂外患,接二連三被揭涉嫌低價拿地,股價大跌。本刊遠赴碧桂園北伐大計的橋頭堡安徽,直擊其收地手法,發現碧桂園惹禍與其主席楊國強作風有關。

醞釀多時的土地閒置徵收辦法,週一終於出台。若土地閒置兩年,當地政府有權無償收回,以打擊發展商圈地,這是繼早前中央限制內地銀行貸款增長後,再一次打壓樓價。內房股應聲下跌,但碧桂園跌得最多,因為它還接二連三被揭在安徽、重慶和張家界平價掠地。

安 徽巢湖市和縣地皮相當龐大,達一萬餘畝,相等於三個順德碧桂園面積。知情者向內地傳媒提供文件,指碧桂園徵用這幅土地,表面上地價為每平方米七十三元人民 幣(下同),但實際只需支付二十八元,地價如此低,當時發展商都嘖嘖稱奇。在內地,原始土地均是由政府出面徵收拆遷,再租予發展商,一般年期為七十年。 「只有配套用地,即非賣面積,如道路、公園等,每平方地價才有可能二十八元。現在和縣的地價,如果是建設用地,政府掛牌是每平方逾三百元,這只是底價,還 要看所建房屋的類別及出售價格,實際地價一定更高。」當地一名發展商表示。

和縣位處安徽省及江蘇省交界,冬天氣溫只有零下幾度,街道冷清。 縣城大街旁,有個碧桂園的廣告牌,宣傳集團在當地的「碧桂樂園」項目。根據簡介,項目以大型度假別墅區為主,還會興建五星級酒店及高爾夫球場等。據悉,碧 桂園○六年中,透過北京安徽商會一名負責人穿針引線,覓得此地皮,估計項目投資達百億元,成為集團在廣東省外,最重要的投資區域。

收地釀衝突

碧桂園項目位於和縣的石楊鎮,與縣城距離約半小時車程,在當地司機帶領下,經過一段崎嶇狹窄的山路,再穿過正在整修的夾山關水庫,前面一大片新平整出來的黃土地,就是碧桂園的地盤。旁邊還有數個正在遷拆的村莊,碧桂園能夠把萬畝土地拿到手,多得當地政府出手「移動」村民。

附 近正在清拆的皮黃村,有不願遷離的村民表示,去年八月政府開始跟他們談拆遷賠償,一般平房每平方米約五百三十元,再按房子建造年期遞減。「政府不給我們找 地方住,只補助十個月的住房費,還有田地,一畝水稻田的賠償,扣了兩成稅後,到我們手上的才一萬四千四。」一名姓陳的村民無奈地說。而當地一名發展商稱, 發展商徵收一畝農地,最少要八萬至十萬元。

去年十月中,當地政府開始拆村,速度驚人,至今已拆了三條村。「前面的陶莊村,三天就拆完了。」 村民更透露,十一月拆大周村及尹流村時,曾觸發大規模衝突。「那情景像打仗一樣 ……推土機硬開進村裡,村民吵着不讓拆,來了一大批公安,最後打傷了三個人,公安還把生產隊長抓了,村子拆完了才放出來。」

楊國強豪言壯語

「無枱底交易,有(的話)會(被)拉人封屋,內地有中紀委,香港有廉政公署!」

07年8月,回應碧桂園土地成本超低

最新發展:連環被踢爆以「返還款項」的模式拿地,土地近乎零成本

「由今年4 月20日上市至今的30 多天以來,總共再購入了900 萬平方米土地儲備。」

07年8月在記者會上說

最新發展:高調買地並極速成為全國土地儲備最大的發展商,被批評囤積土地,不配合國家政策

「隨意拍攝是對中國首富不敬。」

07年5月,有攝影記者與楊「同『車立』」,記者舉機拍照時,楊國強這樣回應

最新發展:楊卻多次在公開場合不認自己是首富

巨額捐款鋪路

地 方鄉鎮企業出身的碧桂園,最擅長的莫過於與地方政府打關係。移動村民之前,安徽省政府旗下負責接受捐款的機構——紅十字會,一名主任向本刊證實去年十月二 十日,碧桂園老闆楊國強,向安徽省政府捐了二千五百萬元,用作退伍士兵培訓。「這是安徽省歷來最大筆的捐款,一般的企業捐款都在五百萬左右,一千萬已很少 見,超過這個數,省委書記都能見,是最高規格的了。」該主任表示。

另外,當地發展商亦透露,碧桂園的項目規劃中,還包括免費幫政府興建一個達世界標準的「小球訓練中心」,讓省或國家的運動員使用,而小球則包括高爾夫球、乒乓球及網球等。

十一月初,碧桂園為項目搞奠基典禮,並在當地香泉湖國際大酒店設宴。有酒店員工表示,當晚擺了七桌宴席,省政府人員及縣委書記均有出席,而楊國強及女兒楊惠妍亦親臨主持。

碧 桂園之所以看中和縣石楊鎮,無非因為此地緊接江蘇省,距離大城市南京,車程不足一小時,再加上未開發的農村經濟,地多且便宜。兩大天然條件,正是碧桂園向 來選址的首要因素,計劃中的碧桂樂園,將是另一個順德碧桂園的「倒模」。但楊國強萬萬想不到,一離開發迹地順德,就被人揭發收地手法有問題。

內地開發商土地儲備龍虎榜

 

中央無靠山

一名廣東省政府人員透露,今次碧桂園成為箭靶,主要因為「中央冇人撐」。「碧桂園前期發展得咁快,好多嘢講唔清,旗下樓盤可以賣到咁平,皆因佢同地方政府關係好,地價平、成本低。

「幾大發展商中,中國海外是央企,保利是軍方背景,萬科是老大哥,做事較規矩,老總王實幫國家做好多公益活動,至於富力,與摩根士丹利等美資大行關係好,獲政府看重。數下來,就得碧桂園在中央冇人。」

楊 國強這位暴發戶成為中央重點打擊對象,亦因其行事囂張,得罪同行之餘,更不識時務,不懂配合國家穩定樓價的政策。一名楊國強身邊的夥計表示:「呢啲係唔值 錢的垃圾地,又可以同鄉政府討價還價,地價必定比發展市區地低好多;但老闆就周圍同人講自已的地好平,據知得罪了唔少同行。」

「所謂『槍打 出頭鳥』,而家國家唔想發展商囤積土地,但有人偏偏四處招搖,仲話土地儲備足夠幾年發展,等於自找麻煩。」一名不願公開身份、但認識楊國強的內地發展商 說,更說風暴未除。「(政府部門)仍然可以諸多刁難,例如唔批圖則,或者要你三年內起好個項目,而家市場信貸緊縮,你可能會借唔到錢開發!」

同鄉早已散水

碧桂園老闆楊國強,順德農民出身,高中畢業後在國營建築公司二建二隊由低做起,三十歲升為區建築隊隊長,由於哥哥楊國華是政府部門的領導,八九年就成為順德縣第二建築工程公司的經理,至九三年與同鄉楊貳珠合資買入他工作十一年的國企,並改名為北滘建築工程公司,正式由經理榮升老闆。

九三年國家實行宏調,地產市道低迷,他的建築公司亦碰上挫折,先是建築行業遇上水泥、木材等材料漲價,經營吃力;而他為碧桂園發展商興建的四千套別墅,只售出三套,面臨發展商走數的危機。最後,他決定吃下逾億投資額的碧桂園,由建築商變為發展商,「晉身」為碧桂園「老細」。

不過,市場一直流傳指楊國強這位「老闆」與當地政府合作密切,還持有碧桂園的股份。另外,與妻子楊艷池誕下三名女兒的楊國強,還是很關心傳宗接代之事,上市前兩至三年經常往返紐西蘭會紅顏知己,上市的安排大部分由二女楊惠妍應付。「但上市後,該批官員大部分已經沽咗手上的股份,所以楊國強先才活躍番啲,依家要睇吓佢有冇本事扭轉形勢。」一名知情人士說。

○ 八年,央行已下令各商業銀行控制貸款額度,銀行閂水喉,直接影響碧桂園融資渠道,去年第四季,碧桂園曾計劃發債集資約十億美元,但計劃最後告吹;有分析員 指出,「它雖然有最多的地,但那些不是值錢的地,地價很低,所以論規模只是中型發展商,加上那些地皮估價較困難,銀行界對碧桂園較審慎。」集團截至去年六 月底,手頭現金有一百六十億元,而過去半年共花了七十億元買地,估計手頭現金有九十億;但集團約九成的收益來自賣樓,缺乏穩定的經常性收益,亦削弱了其吸 引力。

建銀國際高級分析員鄭懷武指出,雖然碧桂園的股價累積下跌了不少,但仍未是吸納的時候,「唔怕萬一,如果政府真係調查碧桂園低價買地就麻煩,不少基金經理正在減持。」

碧桂園目前股價八元左右,較最高位已下跌了約四成,恐怕被縛的小股民要「再坐一會」。


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