雖然中國的城鎮化率已經過半，但中國新一屆領導人已經計劃，未來10年進一步推進城鎮化進程。按照不同的定義，未來10年需要移居城市的人口在2.6億到4億之間。預期城鎮化將給中國經濟增長帶來強大的後勁。
在今年晚些時候舉行的18屆三中全會上，更多的城鎮化細節預期將會出台。但現在已經有人質疑，中國的城市是否已經過剩了？
首先是來自華爾街日報的報導：
薄玉全是鐵嶺新城一個開發區吸引到的為數不多的幾個企業主之一。這位中年企業主經營著一家地板材料商店。
薄玉全說：「人都在哪兒？這裡根本沒有人。…他不久就會關閉店舖，他和員工正在商量去北京找工作。」
鐵嶺新城景觀設計者胡潔說：「未來10到20年，鐵嶺可能會有不錯的發展，但前提是你能設法把企業吸引來。」
很明顯，只有商業開始蓬勃發展，一個城市才能持續發展下去——但這應該怎麼開始呢？如果沒有商業會怎麼樣呢？很自然，就業將成為一個嚴重的問題。幾年前就被廣泛報導的鄂爾多斯「鬼城」，就是一個典型的例子。
過去，中國先建樓後發展的模式一直都不存在嚴重的問題。正如華爾街日報寫道的，在10年前建樓的時候，「浦東新區的大樓」都是空置的，但很快就變成了中國經濟成功的標誌。
從另一個角度說，是否可以理解成，浦東的繁榮應該算是特例，而鄂爾多斯的凋落才算是常態，或者至少是中國很多中小型城市更為普遍的處境？有力的論據總是難以獲得的，但華爾街日報形容，先建樓再等待增長的策略，已經「在全國範圍內帶來了象鐵嶺新城那樣的空蕩蕩的郊區和鬼城了」。
中國最大房地產發展商也認同這個觀點。據BBG報導：
萬科集團的副總裁毛大慶在中國城鎮化與企業家論壇上表示，一些地方政府可能難以承擔城鎮化的成本。
以北京作為例子，毛大慶表示，假設每年有70萬人湧入北京，這可能使地方政府每年至少新增770億元城鎮化相關的支出，相當於北京年賣地收入的兩倍，或多征25%的稅收。
毛大慶表示：「這完全超出了地方政府的負擔能力，北京沒有能力承擔。」他還質疑，在大部分人一直湧入70個最大城市群的時候，中國是否還需要更多的城市。
毛大慶表示：「大城市吸引人，因為它們有更多的就業機會、教育機會和醫療資源。…剩下的610座城市儘管已經形成城市，但缺乏吸引力。…這意味著，這610座城市中的部分城市存在問題，或沒有生存能力。」
確認鄂爾多斯和鐵嶺新城是中國城市的常態，還是特例的數據非常難以獲得，正如渣打銀行經濟學家Stephen Green所表示的。上月，Green嘗試測量中國一二三線城市的房地產市場健康程度，得到的結果顯示，情況並沒有那麼糟糕。Green寫道：「雖然一些其它『鬼城』的報導，但較小城市的情況看起來有一定彈性。」
然而，在測量城鎮化的整體成功程度上，Green所關注的點有一系列的不足。首先，他分析房地產市場使用的三種方法中的兩種，只觀察了30-40個最大的城市。第三種方法用了300個城市的數據，發現了二線城市出現的一些問題，還顯示開發商在較小城市的買地活動持續增加。
（綠線代表二線城市；藍線代表二線以下城市）
Green認為，這意味著開發商對需求前景充滿了信心。這個觀點可能是對的，但也無法否認，萬科認為中國較小城市商品房供應過剩的結論。這部分是因為上圖有接近400座城市沒有覆蓋，還因為商品房銷售並不意味著一切——商品房最終是否有利於經濟、社會和城市的發展仍沒有結論。
中國很多商品房銷售都是被動的，因為農村徵地活動引起的，這不禁會質疑，在大部分城市，「城鎮化」究竟意味著什麼呢？比如說，據紐約時報報導，一個家庭因為承擔了巨大的按揭貸款，讀大學的女兒不得不放棄學業，找工作幫忙還債。
通過建造商品房、銷售商品房和商品房內閒置的電視機，可以帶來很高的經濟增長，但這可能也是資源的嚴重錯配。中央政府「快速的」城鎮化計劃，明顯集中關注較小的城市，可能擔保了更多的商品房銷售——但如果人們在這些城市裡找不到工作，那麼這就不是一般意義上的「城鎮化」過程了。
這就是毛大慶希望支出的問題。今年3月，瑞銀經濟學家Jinsong Du、Duo Chen和Parker Ding也寫道：
雖然人們普遍認為，中國的城鎮化是關於農村人口遷移到城市的過程，但事實是完全不一樣的。政府的官方數據顯示，只有1/3的新城鎮化人口是從農村來的外來務工人員。剩下的2/3大部分是當地的農村戶籍人口，也就是，城市範圍已經擴張到他們居住的地方。因為更多更好的工作計劃集中在上級城市，很多低級城市實際上已經在經歷人口的淨流出，但同時這些城市的土地銷售仍然快速增長，加劇了商品房供應過剩的問題。在我們能夠收集數據的287個城市中，只有97座城市（1/3）的長期居住人口比戶籍人口多。這意味著，剩下的2/3，也就是190座城市，可能已經經歷了人口的淨流出。
下圖顯示了這些較小的城市人口外流和開發商買地的情況：
（紅色代表長期居住人口減去戶籍人口；藍色代表2008-2012年的商品房土地供應的增長速度；點擊放大）
如果缺乏可持續收入意味著，人們在一年中的11個月都要居住在較大的城市，那麼這也可能意味著，這種增長並不是真正會帶來可持續的消費、創造就業和「中產階級」的增長。這主要因為戶籍制度的存在，意味著那些在較大城市工作的外來務工人員只能以二級市民的身份生活。
雖然已經有很多關於戶籍制度改革的報導，但細節仍然模糊，而且有強大的力量抵制這些改革的發生。據財經網報導：
發改委城市和小城鎮改革發展中心主任李鐵表示，沒人希望如此大規模的移民成為自己的鄰居、分享他們所謂的居民空間。這存在利益衝突。我們正面臨太多的市長和城市精英發自內心的反對，而他們有能力影響決策。
這不僅讓人發問，簡單地通過轉移越來越多的人進入新建的商品房，就能打造一個更為「發達」的經濟體嗎？就算這些商品房有良好的供水供電配套，和美麗的公園景觀。
