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爭啟德地王 托高樓價 中港發展商投地博弈

1 : GS(14)@2017-02-12 00:26:21

2017-01-21 HJ
樓市猶如坐過山車,主掌住宅供應命脈的土地市場也波譎雲詭,海航系為首的一批國企以狂風掃落葉姿態南下置地,佔過去12個月港府賣地總數三成,走資逾400億元;內房聲勢壯大,搶貴「麵粉」,傳統大孖沙長實(01113)、恒地(00012)等急尋突圍方法,海航則強調融資順利,有力承擔高價搶地的風險。展望今年外圍及特首選戰等不穩因素增加,中環美利道百億地王將是下一個中港財團博弈戰場。對樓市觀察入微的中原地產創辦人施永青相信「過江龍」趨勢打破地產界壟斷,對用家和上車客百利而無一害。

樓市上升周期自2003年起,眨眼像過往升軌般踏入第14年(1967至1981年、1983至1997年),前滙豐「華人大班」劉智傑警告樓價泡沫於12至18個月內爆破,緊接長達20年衰退;不過新地(00016)元朗Grand YOHO 2高價開賣仍滿堂紅,有指證明購買力充沛。長和(00001)主席李嘉誠近日表明,去年11月加辣額外印花稅15%後,樓價限於窄幅上落「不會高得太離譜」,一貫近年看淡本地樓市的立場,他坦言,集團若只留在香港發展,僅餘下經營地產一途,惟「遲早有一日會爆,太多人做地產」,一語道破長和系不再倚賴地產為單一業務,原因正是市場上競爭慘烈。

長實投地驟減,去年9月中標沙田九肚住宅項目,竟相隔4年才取得官地,當被問及土儲方針時,李嘉誠也無講明會否回歸積極投地,只強調手上仍持有不少酒店、商場、商廈及服務式住宅,物業租金收入兩、三年內料增長五成。投地態度保守,跟他對外圍環境的判讀亦有關:「全球化競爭下的政策困局,憤懣成為左右社會思想情緒的基軸;各國政局現新形勢,美國加息,眾多貨幣貶值,在這情況下市場風險難測。即使有輕微增長,投資隱憂依然存在。」

【剖析篇】李嘉誠:太多人做地產

這番話不無啟示,中國企業「走出去」已大大改變市場秩序,2016年正是中資南下的巔峰期。據地政總署紀錄,去年至今年1月,政府一共批出23幅住宅地皮,總值約722.16億元,當中7幅由中資公司奪得,涉資290.65億元,數量佔比超過三成,按金額更達到四成;連同港鐵何文田站上蓋1期,短短一年間,中資動用最少400億元買起港地。賣地場上內房國企逐鹿決心強烈,「賭王四太」澳博(00880)執董梁安琪、堡獅龍(00592)羅氏家族後人建灝地產等新晉財團又想分一杯羹,賣地戰況白熱化,素來數口精的李嘉誠自然不肯「隨中資起舞」捱貴攞地。

海航攻港樓市志在必

近期擸地最凌厲,首推海航。海航去年11月以旗下香港海島建設地產名義,一擲天價88.37億元,從長實、新地等19個對手中脫穎而出,成功奪得啟德新發展區1K3號住宅地,大幅超過估值上限1.5倍,每平方呎地價1.35萬元,創東九龍新高,甚至誇張到「麵粉貴過麵包」,拋離鄰近譽港灣、麗晶花園等二手屋苑成交呎價達30%。

到12月中,盡管眼見政府加辣,海航再斥54億元豪奪啟德1L3項目,樓面地價1.36萬元刷新自己保持的地價紀錄,市場一地眼鏡碎。其出價志在必得,令一向奉行推敲後市、講求投資回報的本地發展商大歎無奈。

中資密密掃貨,究其原因是人民幣步入貶值大時代,內地民企急需對冲貶值風險,透過上市公司平台融資收購海外資產,稅率低的香港屬於最佳落腳地;加上中央定調「房子是用來住,不是用來炒」嚴打房產炒作、大力反貪腐,對內地樓市構成巨大壓力,內房被迫來港放手一搏。

63歲的海航集團掌舵人陳峰亦來頭不小,1990年代藉海南省政府打本1,000萬元人民幣起家,趁國家試行股份制改革嘗到集資甜頭,連環以高槓桿併購同業,之後獲「國際金融大鱷」索羅斯(George Soros)兩度注資,使海航由一家小型航空公司,躋身為全球總資產7,000億元的多元化跨國巨企,去年營業收入2,300億元,陳峰更陪同國家主席習近平出訪歐洲宣揚「一帶一路」。

瞄準啟德成供應重鎮

然而,天價投地亦有隱憂。過去海航系公司併購時,慣以系內不同公司互相擔保,導致信貸關係錯綜複雜,已惹來爭議。今次中標後,海航集團立即質押手中64億股或56.11%海航實業(00521)股份。令人聯想到中國政府嚴控走資,企業境內外發債都要向發改委報批,海航水喉收緊下,惟有押股融資「撲水」。金融圈早前流傳海航估錯價,逼於無奈才再以天價拿地,以免開盤時陷入被動;另外亦傳地皮撻訂,直到政府去年底確認收款,謠言才不攻自破。

攻港大計彷似兵行險着,海航仍顯得信心滿滿。海航實業傳訊部發言人李俊接受本刊訪問時,首次詳細透露涉足香港的原因。「集團希望提升國際形象及品牌影響力,進軍香港開發住宅對我們有重大意義。芸芸各區中選擇啟德,因屬港府規劃藍圖的核心地段,未來享有優質配套資源。香港樓市面對辣招及供應增加,但長遠作為國際金融中心與內地經濟互相促進,樓市基調良好。特別中資機構租戶開始滲入,商圈從中環、灣仔分散到東九龍,啟德作為未來3至4年供應重鎮,住宅需求穩定。」

海航稱南下非因人民幣貶值,而是綜合經濟環境和企業擴展的結果,強調投資風險可控。「購地出價經過詳細研究,地價已經按期交付,不存在放棄交易、估價錯誤的說法,海航實業抵押也與土地付款無關,該項目屬風險可控、盈利可期。因地皮前後無遮擋,望開闊海景又近港鐵,會打造成高端海景豪宅,公司對日後樓盤銷情抱信心。」海航續指,已開始了降預售樓花(Pre-sale Consent)等本地賣樓制度,歡迎港企合作發展。

地價上漲間接托樓價

事實上,搶地戰與樓價息息相關。樓價自前年9月攀頂回落,去年4月調整至低谷,當時差估署樓價指數下瀉11%,中原城市領先指數(CCL)累跌13%,期間元朗凹頭地皮於加息因素籠罩下流標,加深市場恐慌,導致上半年多達7幅住宅官地低市價拋售。陰霾最重時,大埔荔枝山地皮批出樓面呎價僅1,800元,低估值下限40%;優質如赤柱黃麻角道大型豪宅地皮,價格都跌近14年來新低,重回沙氏時水平。

待至英國脫歐明朗化,中資陸續進場,地價便由去年7月抽升,大大紓緩業主心理壓力,地王誕生更成為反價、代理游說入市的漂亮藉口,支撑樓價近月跳出谷底。統計去年7月迄今,政府15次推售住宅地,當中13次錄得新高價或超估值成交。率先刺激市道是7月下旬,中資五礦地產(00230)爆冷擊倒本港四大財團,以40億元購得油塘海景項目,五礦地產副主席何劍波坦言2015年已留意賣地場,認為與內地相比,本港地價和樓價仍處於合理水平。

消息如平地一聲雷,引爆民企或內地發迹的海航、路勁基建(01098)及高銀金融(00530)相繼中標,港資只剩信置(00083)及會德豐(00020)等負隅頑抗,依舊取得土儲,但出手價錢被迫托高。嘉里建設(00683)10月投得九龍塘筆架山豪宅地,面對內地背景的世茂房(00813)和龍光地產(03380)夾擊,每平方呎地價被挾高至2.12萬元,創下歷史九龍區地王。

【趨勢篇】打破大孖沙壟斷

中資滲入,對港商構成威脅,同時改變市場生態。遠東發展(00035)主席邱達昌批評內資搶高地價,對樓市非好事,亦難明白極高價投地,將來賣樓怎樣開價,遠展投地策略受影響將會轉趨保守。新地副董事總經理黃植榮指中資出價譁然,相信除人民幣貶值背後有其他更宏觀考慮。此外,嘉華國際(00173)主席呂志亦有類似感慨,稱本港土地已經「買唔落手」。

無他,本地龍頭如新地、長實、新世界(00017)及恒地,甚或信置及太古(01972)等主宰香港樓市數十年,藍籌屋苑太古城、沙田第一城及美孚新邨等,皆出自其手筆,甚至間中被指「打默契波」壓低地價,現在變成處處受制於內地公司,自然不是味兒。施永青卻相信這趨勢將有利用家及上車客。「海航這類內地公司恃財大氣粗,一再高價投地,有人擔心會推高樓價到更不合理高位。我卻覺得市場多一些競爭,對消費者有利無害。當然,賣地是發展商爭奪原料的市場,多了競爭,地價被搶高,原有港商絕不喜歡這現象。」

「麵粉」貴了,「麵包」不是會跟着貴?施永青指純屬錯覺,「貴買貴賣是發展商的如意算盤,但現實中發展商一樣會蝕錢,像1997年後很多發展商被迫蝕本價開盤。準買家不必太擔心,將來樓價由將來市場環境決定,3年後的事情,現在誰也說不準。競爭最初在土地市場發生,競爭導致搶高地價,但輪到新盤開售時,發展商成為賣方,競爭在發展商之間出現,他們就需要以更低價、更佳質素去爭取客人,到時消費者就享受到樓市競爭的好處。」

新盤豪宅化攻同胞

現時每逢新盤開售,內地客一般佔買家10%至20%,但隨着國內企業積極起港樓,大趨勢將是內地客比例上升,發展商投其所好,亦會把供應重心由目前流行的200平方呎左右、無間隔式「劏房盤」,逐漸改為兩房、三房或更大間隔單位。

紀惠集團行政總裁湯文亮一針見血,指中資興建港樓的對象並非港人,「好多人奇怪,點解內地地產商願意以高價買地,建成房屋以後,香港人未必承受到高昂樓價。其實內房的目標不是香港人,不同國內地區地產商的對象是他們當地人。以後來自各省各地的人分別聚居在各大型新盤,猶如各省市縮影。就像紐約市集中美國各地人士,香港『紐約化』10年後會非常明顯。」

依海航買地的出價,較同屬中資的保利置業(00119)鄰近地皮貴足一倍,直逼中國海外(00688)「港人港地」新盤啟德1號的現樓呎價1.56萬元。換言之,計及建築費及利息,海航的啟德樓盤日後最少需賣到呎價2.5萬元,才有望取得合理利潤。即使為「省招牌」壓縮利潤平售,呎價亦最少2萬至2.3萬水平,可以媲美現時九龍站一帶豪宅屋苑;新晉中資財團不熟悉本港建築及售樓條例,也有機會阻礙其賣樓時間表。

民企新勢力盲搶地

內資要進入本港除直接投地,也可透過買殼或合作形式。中城建去年收購本港承建商俊和,改名為亞洲聯合基建(00711)後推出「宿舍盤」菁雋卻劣評如潮,相信仍需日子摸熟港人口味。而業務重心位於內地的高銀金融,去年首次攻港,已累積何文田區兩地共1,900伙土儲,包括110億元中標何文田站上蓋,高銀主席潘蘇通近日引入國企華融金控(00993)為投資夥伴,華融佔股16.5%,其母公司中國華融(2799)是內地最大不良資產管理公司,屬中國財政部旗下。

中資南望非今朝之事,九十年代抵港先鋒的中國海外及保利,都屬於實力國企甚至是央企精英,時移世易,現時更多民企勢力在賣地場抬頭。萬科置業去年2月吼低奪得深水埗中型住宅地,而去年投地鎩羽而回還包括世茂房(00813)、碧桂園(02007)、合景泰富(01813)、萊蒙國際(03688)、龍光地產、木薯資源(00841)、中信泰富地產及招商局置業,部分本業與地產無關,以龍光尤其積極,可以預見中資樓市新力軍將會前仆後繼。

曾被憧憬興建「無煙城」的新啟德區,迄今售出8幅土地,5幅由內房取得,中資奪地盛況可見一斑;據了解,中資下一個爭逐目標,已吼準過年後招標的美利道商業地王,可建規模達46.5萬平方呎甲級寫字樓,估值介乎83.7億至116億元,地皮矜貴因屬中環、金鐘核心區逾20年首次有供應,對上一幅供應已是1995年拍賣的添馬C37區(現時中信大廈)。

本地薑另行拓展土儲

2013年港府取消勾地,改為按季招標賣地,因條款簡明,近年吸引中資積極嘗試;相較之下,本港發展商若要發揮優勢,除了競逐官地,必須向程序繁複的舊樓、農地併購,或要平衡分紅比例的市建局及港鐵項目埋手。近年投地最活躍的本地財團、億京發展項目籌劃經理黎裕宗表示,「住宅地被中資搶到咁貴,問題源頭是國內近年陷入『政策市』,嚴厲到第二套房不接納按揭,內房的賣樓邊際利潤頓減,便順着市場熱錢氾濫湧入香港,未來地產行頭一定愈來愈多競爭者。」

黎裕宗預計,2017年中資投地更勇猛,「人民幣貶值,內地湧下來好多錢『換籌碼』。且脫歐之後,內地原本到英國投資的資金也回撤,可見去年7月後,中資投港地或買商廈都暢旺許多,睇得出那些都是不用按揭的資金。『本地薑』現時想收舊樓不易,涉及100、200伙收購動輒要付數億辣稅,政府補地價上漫天開價,導致投資風險好高。香港曾經好多小型地產商,以後會開始『歸邊』,只有做起了的中大型發展商,才能夠生存下去。」

「共抗外敵」亦是生存之道,近期愈來愈多港資財團加緊合作,各種意想不到的合資(JVC,Joint Venture Corporation)入標組合都有,牽涉4、5家公司以上,例如信置、新世界、嘉華及麗新(00488)合作以「巨無霸」姿態角逐觀塘地皮。雖然港府估算未來3至4年,本地私人樓宇供應多達9.4萬伙,供應正在出籠,且政府今年7月換屆後房策未明,租務管制有機會重臨,加上特朗普時代美息去向難測,惟中資內房民企拓展香港房地產及物業投資市場方興未艾,形成新常態難走回頭路,香港樓市已不復舊觀。

【民企起底】海航千億業務滲港 強攻股樓

《福布斯》全球企業排名第353位的海航集團業務橫跨航空、旅遊、地產金融及物流,近年不少港人熟悉的本地品牌亦被收歸旗下。海航南下追溯2006年,初期目標多與本業有關,包括賭王何鴻燊創辦的港聯航空,轉手後改名香港快運(HK Express)成為本地唯一廉航,同年重組香港航空,贊助電視劇《衝上雲霄II》之餘把航綫重點放到港人最愛的日本及東南亞,實行左右夾擊國泰(00293)。

海航之後涉足瓣數漸多,包括金融證券行、飛機租賃公司等,連滿載港人回憶60年的康泰旅行社,2011年老闆黃士心亦出讓五成股份予海航,只保留新加坡康泰,中港業務盡歸海航處理;另一轟動交易是豪擲507億元,收購持有金鐘港麗酒店的國際酒店集團希爾頓兩成半股份,全額現金支付。有趣的是,海航掃貨後喜歡改名,替新公司冠以「香港」字首,抹減中資色彩。

近月海航進一步強攻股市,一口氣斥20億元入股四家本港上市公司。最新收入囊中的龍傑智能卡(02086),以溢價17.7%的5.22億元,獲配售61.39%股權,月初又購下東北電氣(00042),此前分別憑6億元及3.9億元掌控KTL(00442)和嘉耀控股(01626)。

海航在港版圖不容小覷,啟德兩地地價142.5億元,連海航實業(00521)、航基股份(00357)及香港國際建設(00687)等,涉足七家H股上市公司,總市值150億元,另持八家中國A股主板上市公司,可謂財雄勢大。
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