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　　多家機構的監測數據均顯示，2011年中國土地出讓合同金額較2010年下降10%以上。

　　與此同時，陸續公佈的各地政府2012年預算報告中，財政部門實收的國有土地使用權出讓金收入，大多呈現負增長或僅有小幅增長，且各地2012年預算中，對這一收入的預期目標仍多繼續下降，不少地區的降幅明顯擴大。

　　近年來，隨著城市化和工業化進程的推進，土地出讓收入佔地方全口徑財政收入的比重逐年攀升，迅速成為地方政府的主要收入來源之一。土地收入下降，地方融資平台又受到嚴格管控，地方政府的收支矛盾加劇，投資能力受到很大影響。

土地收入進入下降通道

　　2011年全國土地市場成交低迷。根據中國房地產信息集團監測的數據，2011年全國100個城市土地出讓金總額為15970.6億元，較2010年下降15.4%。

　　中國指數研究院的數據也大致如此。其監測數據顯示，2011年全國130個城市土地出讓金總額為19052.3億元，同比減少11%。2012 年，這種低迷狀況繼續，1月全國300個城市土地成交量和住宅用地成交量，較去年同期跌幅均超過50%。京、滬、廣等一線城市土地出讓金同比降幅更是超過 七成。

　　按照現行政策規定，土地出讓金分次分期繳納，一般在一年內繳清，特殊情況可以在兩年內繳清。「實打實」收入國庫的土地出讓收入——記錄在政府性基金項下的國有土地使用權出讓收入，與合同成交金額的低迷相一致，也多呈下降或持平趨勢。

　　根據北京市預算報告，北京2011年全市政府性基金預算收入完成1352.8億元，同比下降7.1%，完成預算的79.3%，未完成預算的原因主要是，土地收入受成交溢價大幅降低等因素的影響，造成基金收入短收。

　　北京市財政局新聞發言人韓傑在北京「兩會」期間透露，2011年北京土地收入1233.68億元，同比下降6.5%。

　　同為一線城市的上海、廣州，情況甚至更差。2011年上海全市國有土地使用權出讓收入1491.1億元，同比降幅超過20%。

　　去年10月，廣州市本級土地出讓金收入預算由年初的502.5億元下調至399億元，但全年完成預算仍有難度。廣州市財政局長袁錦霞2011年 12月透露，截至11月底，廣州市本級土地出讓金收入205.69億元，預計全年在290億元左右。按此計算，其同比降幅應在8%左右。

　　袁錦霞解釋稱，土地出讓金收入短收主要是受宏觀調控政策影響，企業資金鏈趨緊，開發商拿地的積極性不高，土地拍賣成交率低，土地出讓金收入進度緩慢。

　　四川、黑龍江、天津則基本持平。四川2011年國有土地方面收入1477.67億元，同比增長0.02%；黑龍江省本級土地出讓收入則下降 1.6%。天津2011年國有土地出讓金收入862.8億元，同比增長0.9%。其預算報告稱，主要是宏觀經濟政策和房地產市場變化，土地、房屋交易面積 和交易金額明顯減少，對土地出讓金及其相關收入影響較大。

　　目前公佈預算報告的省份和城市中，增長最快的是重慶。其土地出讓收入達到1309.3億元，同比增長47.2%。

　　重慶市財政局局長劉偉接受華龍網採訪時表示，這是重慶大開發、大發展，推進城鎮化和「擴城戰略」的必然結果，是一個階段性的增收體現。

　　近日舉行的國務院全體會議再次強調，鞏固房地產市場調控成果。各地「兩會」期間也均表示堅持房地產調控不動搖。受此影響，2012年預算安排中，各地土地出讓收入仍多延續下降趨勢，且降幅有所擴大。

　　北京今年市級政府性基金預算收入安排下降42.8%，原因是受房地產市場影響，預計土地收入下降幅度較大。

　　韓傑稱，在房地產調控政策維持不變的情況下，初步確定北京2012年土地收入為900億元，「除土地市場觀望情緒依舊濃厚外，也和2012年計 劃土地供應規模和結構有關，保障房用地大規模推出，政府每年都要讓渡數額巨大的土地出讓收入」。按此計算，這一降幅將達到27%。

　　上海今年的土地出讓收入目標是1250億元，同比下降16.2%。其中，市本級國有土地使用權出讓收入343億元，下降25.6%。其預算報告稱，這主要考慮了2012年國家繼續實施房地產市場調控政策，優化調整土地供應結構，國有土地使用權出讓收入相應減少。

　　大連2012年的土地出讓收入安排降至280億元，較2011年的實收291.32億元下降3.9%。

　　四川的降幅更大。其預算報告稱，2012年安排全省國有土地使用權出讓收入769.6億元，這一數字較2011年大幅下降47.9%。

　　已公佈數據的省市中，惟一上升的是天津。2012年天津全市土地使用權出讓收入安排996.5億元，同比增長15.5%。

掣肘投資能力

　　隨著城市化進程的推進，近年來土地出讓收入在地方財政中的佔比，不斷攀升，迅速成為地方政府的主要收入來源之一。

　　以土地出讓收入和地方公共財政收入相加簡單匡算的全口徑地方財政收入中，土地出讓收入的佔比由2008年的16.7%，飆升至2010年的27%，地方政府對土地收入的依賴度不斷加深。

　　華泰聯合證券宏觀分析師張晶認為，金融危機之後，地方融資平台和土地出讓金成為地方政府彌補收支平衡的重要資金來源。在融資平台被嚴格監管以及房地產調控之後，地方政府的兩大資金來源將會嚴重消減，這必然造成地方政府財政收支日趨緊張。

　　地方政府早已感覺到這種壓力。浙江省的預算報告中，「房地產業及傳統產業等對財政收入的貢獻率將繼續下降」被放在影響2012年財政收入放緩因素的首位。

　　目前土地出讓收入要支付四項法定支出：自2004年起，土地出讓平均純收益不低於15％要用於農業土地開發；自2008年起，土地出讓收益不低 於10％的比例用於廉租住房保障；自2011年起，土地出讓收益還要提取10%用於農田水利建設；按10%的比例計提教育資金。

　　土地出讓收入的下降，必然影響到保障房和農田水利建設資金。財政部2月6日下發通知，要求落實保障性安居工程資金來源，確保不留資金缺口。

　　在財政預算專項支持力度加大的同時，還拓寬資金來源渠道，要求2012年增加的地方政府債券收入要優先用於保障性安居工程；個人住房房產稅試點 地區取得的房產稅收入，要專項用於保障性安居工程；從國有資本經營預算中適當安排部分資金用於支持國有企業棚戶區改造；從城市維護建設稅、城鎮公用事業附 加費、城市基礎設施配套費中安排資金，加大保障性安居工程小區外配套基礎設施投入。

　　瑞銀集團中國首席經濟學家汪濤認為，在經濟面臨下行風險的情況下，保障房始終是政府支撐經濟增長的「利器」。資金來源明確，將支持保障房建設落到實處。

　　她預計，這將部分抵消商品房下滑的影響，使得2012年全年房地產建設活動雖然顯著放緩但不會崩盤，仍能維持10%以上的增長。

　　但即使如此，房地產只是投資的一部分。土地出讓收入的下降，仍使得地方政府在其他領域的投資面臨著「缺米下鍋」窘境。

　　中國投資協會會長張漢亞對財新記者表示，土地出讓金總量減少，計提部分用於保障房、水利和教育後，地方政府掌握的可用於其他建設資金就更少了。 地方政府自主的投資減少，相應地企業跟隨的投資也會減少，「關鍵是房地產公司不知道調控到什麼時候，都捂著錢袋子不隨便出手了」。

　　2011年四季度以來，中國固定資產投資增速持續下滑，全年投資增速為23.8%，較前三季度回落1.1個百分點。按單月計算，11月增速為21.3%，12月則降至16%左右。

　　張漢亞預計，按現在的速度下降，今年前兩個月的投資增速可能會降至10%左右，甚至更低一些，如果隨後促進投資，全年則可能達到15%，甚至更高，「投資增速要達到15%左右，經濟才能保持8%左右的增長」。

　　1月31日召開的國務院全體會議提出「保持投資穩定增長」。國家信息中心經濟預測部副主任祝寶良對財新記者說，「今年的投資項目是有的，關鍵是資金。」

　　財新記者霍侃對此文亦有貢獻