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對於絕大多數中國人來講，房子代表家的概念，是在一座城市落地生根的標誌。中國人對房子的渴求更勝於其它。

一線城市，特別是北上廣深房價節節飆升，房子成為了“奢侈品”。動輒百萬元的首付讓奮鬥在大城市的“漂族”望房興嘆，買房成為一大批年輕人心中的陣痛。“沒有租過房，不足以談人生”，折射出年輕一代對租房的強烈需求。買不起房，租房是一種無奈之舉，但豈不知這是未來潛在的萬億市場。

事實上，幾年前萬科已經推出長租公寓業務品牌“泊寓”，計劃至2017年將實現15萬間公寓持有運營。繼續把長租公寓作為很重要的著力點，主要在核心城市發展。

租賃市場迎來發展時機

隨著房價上漲逐漸接近天花板，房屋租賃市場迎來了最為合適的發展時機。

分析人士稱，隨著房地產市場主賽道悄然轉換，存量時代揭開序幕，房屋租賃也將迎來新紀元，一個新興的租房時代將來臨。有報告稱，目前我國租金規模達到一萬億，加上後期的裝修以及服務等，會成為經濟增長的重要推動力。

隨著90後、00後流動性增大，他們追求自由及消費觀念超前，未來住房租賃市場滿足他們的需求變得越發重要。

在鏈家董事長左暉看來，未來租房這件事情發展空間非常大，鏈家當初涉足租賃市場並沒有覺得這個是風口，而是因為看到行業痛點。他對租賃行業有7個判斷：

1.未來十年租金會保持比較穩定的增長，過去的十年時間里面，北京、上海的租金的價格漲幅、增長了大概130%左右，深圳增長了100%，廣州增長60%，全國平均下來增長40%。

2.2020年左右，中國大約會有一個3萬億的長租市場。

3.租賃市場里會有超過60%的代理率。這將形成一個比較大的代理的市場和一個比較大的機構市場。

4.租的機會主要在於住宅。

5. 租的機會主要集中於國內TOP30的城市，30城共享3萬億。

6. 線上化趨勢，互聯網會很深的介入到租的產業里面。

7.在產品建設、交易平臺、居住服務、金融服務等產業鏈上大家的分工協作。

住房租賃在行業內尚未出現寡頭，誰搶飲到“頭啖湯”，誰就有了新的增長點。

鏈家研究院報告顯示，目前中國租賃人口1.6億，租賃房屋4600萬套，未來會有更多人通過租房滿足居住需求，並有越來越多的房屋通過存量盤活和增量開發的形式進入房地產市場。隨著經濟的發展，未來3-5年，中國將有約2億人進入租房市場，租金規模將超過1.5萬億元，中國未來的租房市場空間巨大。報告預計2025年租金將接近3萬億元人民幣，租賃人口2.3億；到2030年，租金交易額將達4.6萬億元，租賃人口達到2.7億人，一線城市租金交易額將超萬億元。

優客工廠創始人毛大慶提供的數據顯示，北京首次購房人群平均年齡已從2013年的30歲推遲到2016年的34歲。2010年到2016年，30歲至50歲的租賃人口占比從11%上升至47%。

隨著我國一線城市房價的攀高，我國租房人口占比在全國層面將超過30%，一線城市會超過40%，未來個別城市甚至將會有超過50%的人租房居住。從現實的人口流動出發，租賃行為將主要發生在北上廣深等一線城市。

居住觀念方面，許多人的思維已經發生了轉變。數據顯示，2015年有1.6億人選擇租賃生活方式，這一數據還在不斷增加，預計到2020年將達到1.9億人，2030年達到2.7億人。即便如此，我國的租賃人口只占11.6%，遠低於發達租賃市場約30%的標準。

巨頭入局房屋租賃，市場迎來一場血拼？

住房租賃服務市場在不斷擴大，巨大潛力正被各路資本所覬覦，越來越多的企業巨頭嗅到了這一巨大市場所蘊藏的商機。

2016年12月，萬科、住總聯合小米公司拿下北京兩宗地塊，建設自持商品住房並將全部作為租賃住房。

2017年3月17日，麥家公寓對外宣布完成數千萬元人民幣A輪融資，以租房為切入點結合自營公寓做生活共享平臺，投資方為保利資本。

2017年3月21日軟銀集團向共享辦公空間租賃巨頭WeWork Co.投資3億美元。據悉，未來至少還會有兩筆大規模註資，總計約30億美元。

2017年3月29日，阿里旗下的支付寶高調宣布攜手蘑菇租房進軍租房市場，推出“租房免押金”服務。同一天，世聯行董事長陳勁松在業績發布會上表示，世聯行做長租公寓的目標是100萬間，這是一個長期的投入過程。

早在幾年前，招商、遠洋、龍湖、陽光城等眾多房企都已相繼涉足長租公寓。來自克而瑞的數據顯示，在中國排名前三十的房企中，已經有三分之一進入這個領域。與此同時，中介巨頭如鏈家、我愛我家、世聯行等也在持續發力租賃市場。

隨著這次萬科的入局，這些覬覦中國房屋租賃市場“大蛋糕”的巨頭們將不可避免一場殘酷的血拼。

業界指出，公寓租賃市場之所以能在短時間內快速崛起，所瞄準的正是租賃市場發展的這一廣闊前景。而租賃市場的擴大，關鍵是源於“抑制投資性買房需求，堅持住房的居住屬性”這一大背景。同時，長租公寓也是有效去庫存的一種方式，因此受到房企和資本市場的關註。

房地產市場中唯一仍有政策紅利的領域？

伴隨樓市調控政策的不斷出臺，各種利好租賃市場的政策也紛紛推出。可以預計，未來2-3年內，金融、財稅、土地、市場監管等多策並舉，租賃市場有可能是房地產市場中唯一享有政策紅利的領域。

自2015年以來，中央多次提出“建立購租並舉的住房供應體系”，租賃市場的關註度更是持續上升，相繼出臺公積金提取、稅收優惠、商改住等支持政策，多方位推進租賃市場發展。

2016年6月國務院辦公廳明確，到2020年，基本形成供應主體多元、經營服務規範、租賃關系穩定的住房租賃市場體系。在供地和金融配套上鼓勵租賃，鼓勵金融機構向住房租賃企業提供金融支持。鼓勵地方政府盤活城區存量土地，采用多種方式增加租賃住房用地有效供應。落實鼓勵個人出租住房的優惠政策，鼓勵個人依法出租自有住房。

2016年12月，中央經濟工作會議與財經領導小組會議再次明確規範發展租賃市場，加快租賃立法，推動機構化、規模化租賃企業發展，建立購租並舉的住房制度滿足多層次需求。

住建部則提出將規範住房租賃市場秩序作為今年的重點，大力整治“黑中介”、“黑二房東”，保護租房群眾的合法權益。加快立法，規範房地產開發、銷售、租賃和中介行為；加強信用體系建設，將開發企業和中介機構的違法行為記入信用檔案，建立失信聯合懲戒制度，促進企業依法誠信經營。

加快住房租賃立法，鼓勵、保障機構化、規模化發展住房租賃市場，已經被作為2017年住房租賃立法工作的核心目標之一。

房屋租賃比例低，就不算是發達國家嗎？

目前我國租賃市場租金規模占整個房屋交易市場的6%，相比日本租賃市場72%，美國租賃市場50%的比例來說，我國租賃市場發展空間很大。

從國際經驗來看，住房租賃市場是滿足各國居住需求的主要途徑之一。從國際規律來看，越是一線城市，租賃人口的占比就越高。甚至有人聲稱：衡量一個城市發達程度的重要指標就是租賃發展程度。如果以此類推，租賃發展程度低是我國不是發達國家的體現嗎？

長期以來，美國始終有1/3左右的家庭通過租房市場來滿足自身居住需求。即便發達如日本，40%的家庭是在租房。歐洲國家中，接近1/3家庭住在租賃房中，其中，德國、瑞典和捷克三國租房率超過50%。相比之下，我國住房自有率常年遠高於西方發達國家。

而具體到租房市場機構所占的比例，美國租房市場30%機構化，日本80%機構化，中國的機構化不到5%。鏈家研究院院長楊現領預測，未來國內可能實現70%機構滲透率，其中機構持有房源比例為10%。毛大慶則說，未來租賃市場會存在開發商、二手房中介機構、專業機構三者並舉的局面。

最大瓶頸在運營，行業走向成熟還有很長的路

談到房屋租賃行業走向成熟的標誌，業內人士認為可以根據五個指標觀察：

1.租房人口占比，即有多少人通過租賃來解決住房的需求；

2.租金收入比，一個家庭30%收入用於租房，這是一個基礎標準，對於中高收入群體的支付比例會更高一點；

3.機構化的滲透率有多高，今天美國的滲透率35%，日本的滲透率80%以上，一線城市中北京最高，也只有20%不到，全國層面只有2%，機構化發展空間很大；

4.產業鏈日趨完整，形成一批相對完整的圍繞租賃產業鏈服務的公司和衍生的服務業；

5.形成一大批上市公司。比如在美國，上市的房地產非常多，最大的公司超過200億美金市值。

對比之下，我國目前長租公寓行業發展不夠規範，非法隔斷、黑中介等現象屢禁不止，相關法律存在缺失，且圍繞刺激、保護、支持租賃市場的許許多多的制度要素都不是完全匹配。企業運營中也有諸多痛點，亟待政府和市場、機構解決。

龍湖集團董事長吳亞軍則直接提出中國租房市場存在的三大問題，第一，市場供給不足，租金高居不下；第二，房源主要由個人提供，缺少統一規範管理，“群租房”等違規租賃形式廣泛存在；第三，租賃市場尚未建立嚴格法律法規，承租人合法權益難以得到保障。

左暉認為租賃最大的瓶頸在運營。只有10萬間以上規模才能看出行業的短板，10萬間既能產生規模效應，同時也既有可能會產生黑洞。整個租賃產業鏈需要分工和協作。

資產管理首先就是閑置住房租賃業務的整合、運營、管理，同時，利用金融手段來實現資產在運營過程中的增值。但目前市場上這類房地產金融產品少之又少，政策上只有一個鼓勵性措施的大框架，缺乏落地細則和指引方針。

巨頭爭霸租賃大市場時代，誰將拔得頭籌？

數萬億級的租賃市場將何去何從？像阿里、萬科、招商、龍湖這些伺機進入搶吃“大蛋糕”的巨頭們，到底如何才能占得先機、拔得頭籌？

首先是看準市場需求和大趨勢。中金公司分析師肖月認為，租房消費升級+城市間分化將是中國住房租賃市場未來兩大重要趨勢。華泰證券謝皓宇分析，如今租房者八成是85後，超45%為90後，普通的租賃房屋再不可能滿足這兩種人群。資本的進入和政策的推動，都給公寓租賃行業帶來巨大的想象力。

此外，在市場建設方面，樹立和培育租賃市場的理念需要先行一步，特別是要在鼓勵和保障租賃市場健康發展的制度層面上加強研究，要樹立和培育租賃市場的理念。

再者，機構化讓租賃成為一種生活方式。我國租賃市場正處於加速成長期，隨著政策紅利逐步釋放，過去5年，青年公寓的探索以及周邊配套產業的完善，特別是開發商、房地產基金等大量高階參與者進入，中國租賃產業生態將趨於完整。伴隨這一過程，一大批規模化、專業化租賃運營機構會快速崛起，機構滲透率將得以提升。培育專業化租賃機構，提高租住品質，促進市場供應主體多元化。

從運營機構的角度出發，克服用戶痛點、不斷打造出適用不同用戶需求的產品成為他們努力的方向。資本紅利是加速器，是短期的，但是服務紅利是長期的。最終拼的是運營，拼的是服務。

每一位有信仰的行業先鋒都會有一個願景。左暉曾提出，“讓租房子成為一種不錯的生活方式”。隨著萬科重金入股鏈家，他的願景也許並不遙遠。

這個5萬億級房屋租賃市場的寶藏正在一步步被撬起，星光熠熠！(完)