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地產拐點抄底房企：選哪類型的股票

來源: http://www.gelonghui.com/portal.php?mod=view&aid=1201

地產拐點抄底房企：選哪類型的股票
作者：秋陽（格隆匯會員）

如果，2015年是房地產的拐點，那麽，地產股還能投資嗎？什麽樣的地產企業是值得投資的？本期港股那點事分享一篇來自格隆匯會員秋陽的觀點，供大家參考：

內地房地產市場供需失衡是不爭的事實，但行業存在政府這一變量，使得行業並非一個完全競爭市場。在加入政府這一變量之後，房地產市場將會進入拐點期，對於房企而言，則是轉型期。轉型期的內地房企，存在諸多問題，也存在很多風險，但正是由於這些風險的存在，也壓制了這些企業的估值。此時精選個股介入，未必不是抄底的機會。

一、行業定調

1、整體供需失衡

當前中國住房市場發展的基本特征是存量及增量均嚴重過剩，有剛性及改善性居住需求的家庭住房購買力不足。這個問題在短期內很難解決。因此，本輪住房市場的下行，並非短期的自我調整，是市場供需不平衡的基本面導致。

根據中國家庭金融調查與研究中心的數據，2013年我國21%的城鎮家庭擁有多套住房，城鎮自有住房空置率為22.4%，空置住房約5000萬套，空置商品房2700萬套。2014年是房地產去庫存較為明顯，預計空置住房會有所減少。

從需求的角度來看，可以分為無房者購房、家庭人員獨立購房、以及改善性住房需求。而目前來看，這幾類需求在近兩年出現了連續下滑。需求的減弱將會使得房地產面臨周期性拐點的事實無法回避。


2、行業拐點，房企轉型

從供需的角度來看，似乎房地產行業的衰退已成定局，但中國的房地產行業，除了供需雙方之外，還存在政府這一變量。而與經濟的高關聯也註定了房地產即使庫存再嚴重，也不會出現崩盤式的結局。但政府對於房地產的調控態度，正在趨於市場化，即保證房地產不出現崩盤的情況下，房地產的調整以市場力量為主。因此，房地產行業的周期性拐點已經不可避免，在這一過程中，房企也會隨之轉型。


根據香港和美國的經驗，實際上到最後存活下來的房企，基本都走向了集團化，金融化。目前內地房地產的轉型已經開始了，如萬科率先提出要做城市配套服務商，以及行業探路者；而綠地早已建了多個商用物業，並大規模進軍海外；萬達則積極布局娛樂、傳媒、酒店等行業。

二、拐點時期房地產是值得投資？

1、拐點提供入市良機

任何行業都有周期性，房地產行業的拐點並不意味著房地產行業的衰落，在拐點時期，房地產企業都存在很多問題，但也正是因為這些問題的存在，使得房企的估值偏低。從投資的角度來講，只要其未來的價值將會超過現在的價格，股票就值得買。內地房企的轉型已經不可避免，精心挑選轉型期安全邊際系數高，轉型確定性強的公司，將會在未來幾年內獲得較為豐厚的收益。

2、2015年政策層面有保障

房地產與中國經濟關聯度極高，以及房地產與地方政府的“綁定”，都使得政府無法坐視房地產任由供需失衡快速蔓延，造成行業崩盤。因此，促需求政策不可避免。周小川在2015年的達沃斯論壇上表示，如果經濟指標穩定，央行很難出臺專門針對房地產市場的政策。實際上，全國性的地產政策肯定是有的，但政策思路已變。相較於之前對於房地產的壓制，目前，房地產的政策正在轉變為溫和的促進剛性需求的導向。



促需求型政策的出臺將會使得2015年商品房市場回暖成為大概率事件，一線城市可能會出現量價齊升的情況，行業性的政策也將使得行業整體收益。市場對於2015年的住房需求的改善基本呈現樂觀態度，有機構甚至預測交易量會較2014年提升70%，不管這一數據可信與否，但2015年的房地產市場出現“冬季艷陽天”的情況是基本可以肯定的。

3、拐點時期的房企投資——風險衡量為前，收益度量為後

2015年，隨著部分促需求政策的退出，預計2015年的房市會有所升溫，在住房市場未出現明顯分化的情況下，實際上房企很難在此階段出現大的分化。但拐點時期的特殊性以及2014年末出現的佳兆業事件使得對於房企的投資更為謹慎。

集團化、金融化轉型則已經註定了大部分的房企會被淘汰，而在房企的冬天，尤為考驗資金管理能力，從內地的地產龍頭和香港龍頭來看，資產的流動性過於依靠存貨的周轉，這在去庫存周期將會給企業帶來嚴峻的考驗，融資能力將成過冬和轉型的關鍵指標。



1、 華潤置地（1109.hk）

首先，從融資能力來看，推薦背景股東較強的華潤置地，雖然目前大型房企的融資能力均較強，但作為大型央企，政府會在其危難之際以各種形式予以助力是非常肯定的事情。其次，華潤置地的大股東為華潤集團，華潤集團業務覆蓋金融、地產、消費、醫藥、電力，屬於大型央企，融資能力毋庸置疑。跨行業合作方面，綠地已經與平安、阿里展開深度合作，作為大型央企的華潤，其首先內部就可進行深度的產業協作。第三，作為大型央企，基本可以排除類似佳兆業的風險。

2、 萬達商業(3699.hk)

萬達是否值得投資的關鍵在於其在一、二、三線城市的商業地產布局是否會持續升值，提升租金回報率。萬達已經在全國一、二、三線城市大規模的布局商業地產，仍有許多項目在建，短期內，難見豐厚收益。萬達的布局看似激進，但一旦成功，萬達在中國商業地產龍頭的地位將無人可以挑戰。萬達在二、三線城市的商業廣場的布局可能會促進這些地區新的局部商業中心或消費中心的出現，這會對萬達的物業價值起到提升作用。而萬達的商業廣場目前已經升級到第四代，已經具備城市綜合體的特征，豐富的功能和業態會極大的促進萬達的商業地產的增值。
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