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从按揭贷款买房看杠杆收购的原理 Barrons


http://blog.caing.com/expert_article-5598-2656.shtml


杠杆收购是PE私募股权投资的一种重要形式，曾经在80年代的美国盛极一时。在2000年以后，由于低利率和流动性过剩，杠杆收购又卷土重来。金融危机 后，借贷困难，杠杆收购遇到了很多障碍。在国内，由于特殊的国情，杠杆收购还不太盛行。但是，中国有中国特色的贱卖国有资产，上市升值式的中国特色PE私 募股权投资。    　　杠杆收购，听起来很玄妙。但是，只要你买过 房，杠杆收购的原理就很容易理解。    　　不考虑利息  　　假设你买房投资。房屋价值 100万，出租净收入为5%左右。不考虑利息，不同方式买房，你的回报率如下：  　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
 　　同样的房产，同样的出租收入， 由于购买方式不同，投资回报可以相差10倍以上。如果你现金买房，投入100万，房屋出租净挣5万，投资回报率为5%左右。但是如果你贷款90%，首付 10%，同样的房屋出租净挣5万，放在10万的首付上，投资回报率为50%左右，是全款买房的10倍。同样的房子，同样的房屋回报，但是由于购买方式的不 同，投资回报率可以差10倍。这就是杠杆的威力。    　　这只是租金回报的计算。如果房子升值，又如 何呢？  　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
 　　可以看出如果房屋升值20%， 全款买房的人投资回报为25%，其中20%来自升值，5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为250%，其中200%来自升值，50%来自出租。    　　看上去很好吧。但是，如果房屋价格下跌呢？  　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
 　　如果房屋下跌20%，全款买房 的人投资回报为-15%，其中-20%由于价格下跌，5%来自出租。而90%贷款的人投资回报为-150%，其中-200%由于价格下跌，50%来自出 租。    　　利息的作用  　　以上是不考虑利息的情况，如果 考虑利息，假设利息率为5%的情况如下：  　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
 　　可以看出，各种方式投资回报率 没有差别。    　　但是，如果房屋升值呢？  　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
 　　很明显，房屋升值后，高杠杆放 大了投资回报率。    　　但是，如果房屋价格下跌呢？  　　
从按揭贷款买房看杠杆收购的原理
 　　可以看出，由于要支付利息，高 杠杆的情况下投资回报率非常差，损失是全额现款买房的13倍。    　　所以，高比例的贷款提高了杠杆，成倍 放大了回报/损失。    　　其实，杠杆收购在本质上和贷款买房没什么区 别。企业的现金盈利就相当于房屋出租净收入。企业价值就相当于房屋价值。财务杠杆就是金融炼金术的关键，只要利息足够低，现金盈利足够支付利息，即使企业 没有任何改变，投资的回报也会成倍增加。如果，企业放弃长期发展，完全考虑短期利益，提高短期盈利，尤其是现金盈利，同时提高企业价值，投资回报就更为可 观。但这样的短期行为往往会损害股东的长期价值。    　　而且，财务杠杆增加，风险也随之增加。这也 是本次金融危机的根源之一。
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三十世代 謝宜靜、林雪季 買房、買基金強迫儲蓄

2010-6-21  今周刊




平凡上班族三十五歲存千萬退休金 年齡介於二十五歲至三十五歲間的年輕人，只要能盡早開始有計畫、有紀律地投資理財、存錢，要存到千萬元退休金並非遙不可及。理財專家指出，平凡上班族也能 及早透過有計畫的基金、房市理財，在預定的時間內，達成千萬元退休金的理財目標。

撰文‧林心怡

﹁我希望退休後可以有二戶房子，一戶自住，一戶度假。﹂六年級末段班的謝宜靜是一位未婚、月薪三萬五千元的企畫專員，雖然薪資不多，但憑藉著有計畫的理財 規畫，二十八歲那年就開始當起包租婆，用買房子存錢，開啟她退休圓夢的第一步。

從大學二、三年級開始，謝宜靜就懂得利用基金理財存錢，不論是學生時代打工的存款，還是出社會後的收入，她都會撥出一部分買基金、股票。大約六年的時間， 謝宜靜在基金投入的本錢就翻了逾三倍，也存到了買房子的第一桶金。

當包租婆

看好房市增值空間，用租金繳房貸﹁本來想買大學附近的小套房，賺租金養房來存退休金的。﹂家住台北、在東海大學念書的謝宜靜，其實很早就有在學校附近購屋 的夢想，但三年前她卻選擇買下台中文心路附近的二十三坪小公寓，作為存退休金的第一步。

﹁當時買屋，總價才一百六十萬元，現在已經漲到二百三十萬元了！﹂謝宜靜笑著說，自己很喜歡看房子，二十八歲那年，見這戶房子物美價廉，就勇敢買下，如今 不但賺到四成三的房價增值空間，也賺到了租金收益，而且完全沒有房貸壓力。

原來，她當初以自備款六十萬元，買下這戶兩房一廳，共計二十三坪的公寓，房貸僅須月繳五千元；以目前每月收租八千元，自備款六十萬元計算，年租金報酬率高 達一六％，若以一百六十萬元總價換算，年租金報酬率也有六％，不論怎麼算，都要比目前定存利率僅一％多，好上數倍。

不過，在投資理財的路上，謝宜靜也曾跌倒過，在金融海嘯期間，她也曾有過股票慘賠、套牢的經驗。

﹁所以我很慶幸當初把基金的獲利，轉買有增值潛力的房子。﹂看過不少朋友因投資失敗，甚至賠光積蓄，謝宜靜深刻體會到，穩健理財、保有戰果是很重要的事。 雖然她現在也投資台股，但堅持不融資，而且選擇基本面佳，或者現金殖利率高的績優股，以控制投資風險。

採取行動

跨出第一步，才能從容規畫退休金﹁我覺得理財行動力很重要，如果當初我像很多年輕人一樣，覺得一定買不起房子，也許到現在退休金的規畫連一步也沒跨出去 吧！﹂謝宜靜笑著說，她對於理想的退休金額與生活相當實際，﹁我覺得手邊有個二千萬元的資產，可以環島旅遊，到像花蓮這樣好山好水的地方過舒服的生活，就 很好了！﹂她很有自信地說，即使自己薪資收入不高，靠著房市、基金與股市持續地理財，依舊有機會從容達到理想的退休生活。

同是三十世代，今年三十五歲的林雪季，也是買房、買基金存退休儲備金的典型代表。當大部分朋友都還在股市殺進殺出的時候，她就把人生的第一個一百萬元，拿 來買房子存退休金了。

曾當過期貨業務員的林雪季，大學畢業沒多久，年薪就曾突破百萬元。﹁也許是看多了期貨客戶的大起大落，對於自己的投資，也就顯得相對穩健保守。﹂現任台壽 保投信客服部經理的林雪季笑著說，自己從來就不是﹁很衝﹂的投資人，雖然從年輕時收入就相對優渥，但她生性節儉，且投資從不拉大資金槓桿，存退休金最主要 的投資工具就是基金投資。

﹁我是那種會把薪資所得的四分之三，拿來理財的人。﹂目前已婚、育有一子的林雪季說，她的理財規畫很清楚，就是房市、基金與保險。早在大二那年，她就懂得 投保利率逾一○％的儲蓄險與做基金投資；出社會不久，她就把解約的保險與基金獲利，轉入房市投資；至於保險的部分，則以﹁純保障﹂為主，例如還本型醫療 險、防癌險以及純壽險。

持續理財

基金滾錢理出數百萬元房產細數林雪季手上的基金投資標的，大多以定期定額投資，並以新興亞洲、天然資源與台股基金為主，並且以停利不停扣的原則操作來存退 休金。手上的台壽保台灣新趨勢、保德信店頭基金，以及ＪＦ大中華、印度、天然資源基金，都曾一度讓她有三至五成不等的投資報酬率。

多年基金投資累積的金額，至少多達數百萬元，林雪季認為懂得設三成的停利點，波段操作，才不會空有紙上富貴。﹁像是手上持有十多年、位於台北市東湖二十五 坪的電梯大樓，就是靠基金投資賺來的。﹂林雪季表示，這戶離捷運步行只要五分鐘的﹁捷運小宅﹂，目前市價至少七百五十萬元，雖然多年來房價增值空間不比內 湖地區，但基金投資資歷近十年的她，靠著每月薪資與基金獲利，房貸已還得差不多了；換句話說，加計手上的基金投資與房市資產，已讓三十五歲的她邁進千萬元 資產大關。

﹁我打算在六十五歲、總資產累積達三千萬元後，就可以在雲林老家找個空氣好、可以養花種菜的環境退休。﹂林季雪笑著說，現在距離她目標退休年齡還有三十個 年頭，她相信，只要持續有效率地理財，未來過著閒雲野鶴的退休生活，其實並不難。

專精企管總經理葉崇琦：

年輕人可以定時定額

作為核心配置

「退休理財規畫只要方向正確，持續力與執行力夠強，要累積千萬元財富並非難事。」善於退休理財規畫的專精企管總經理葉崇琦指出，以25至35歲的年輕人來 說，由於可以承受較大的風險，所以建議以基金定時定額投資為核心配置，例如新興市場基金就是長期趨勢向上的理想投資標的，即使碰到不景氣，年輕人在退休前 一定能等到景氣循環上來，還是有機會成為基金長線獲利的贏家。

不過，葉崇琦建議基金投資，最好設立15％至20％左右的停利點，作為低檔單筆投入的準備金，至於基金定期扣款部分則建議不要中斷。若有時間研究股市的投 資人，也配置部分資金在股票，因年輕時投入資金還不會太多，即使賠點小錢也可學到經驗，等到4、50歲投入更多資金時可提高獲利的機率。

至於固定利率的儲蓄型保單，目前報酬率僅略高於定存，建議年輕族群不須過於保守，保險規畫仍以保障為優先，可以降低投資型保單的布局。另外，對於投資不動 產，退休後收租也是不錯的選擇，目前房租報酬率雖不如以往高，但還是高於定存利率及房貸利率，只是，投資不動產單筆投入金額較高，且流通變現性不如股票與 基金，年輕人要多注意貸款利率走向及自己的現金流量。

謝宜靜

出生：1979年

現職：企畫人員

學歷：東海企管系

期望退休年齡：60歲

期望退休金額：不動產與股票基金投資約2000萬元，手邊現金100萬元。

計畫退休夢想：退休後暢遊全台329鄉鎮，再到花蓮買地種田養老。



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中国人的买房情结 吴晓波


 http://blog.sina.com.cn/s/blog_5d877cc60100jwru.html


这是发在FTC上的专栏。“中国商人对任意征收的恐惧始终挥之不去”－－布罗代尔在《文明史纲》中写的这句话让人很无奈，用在今天，或许也是 适合的。



 

标题：中国人的买房情结

 



 

房地产难题，在今天困扰了中国。上自政府，下到八零后，莫不为之烦恼。个中原因可谓千头万绪，今天只说一条，那就是工商资本的投机化。

我当年搞田野调查，到了徽南农村，看到无数高檐大宅，富丽辉煌，无比惊诧。在震惊之余，我却被一个问题给缠绕住了：这些大宅子的主人当年都是在淮扬一带显 赫非常的盐商、茶商，贩盐卖茶在明清两代是最为暴利的产业――因为需要政府的牌照，相当于专卖的性质，那么为什么，这些盐商茶商不把钱拿去扩大再生产，却 要把银子运回偏僻的老家，盖这些好看不中用的大宅子，买一大块产出效率很低的红壤地？有人解释说，这是中国人叶落归根的传统，是显耀乡里的宗族思想在作 怪。我不以为然，说来商人都是没国界的，只要有钱赚，连国家都未必认，何况乡里了。



又有一回，重读《史记》，我被司马迁的土地观给迷住了。在中国的史家中，司马公是最重视商业的一位，在《史记》中有专门的《货殖列传》讲到先秦和汉初的几 个大商贾，后来史家的历代史书中都有《食货志》，可是几乎已经看不到商贾的名字了，一代不如一代，用在这个例子上非常恰当。司马迁把“富裕”分成三种，本 富、末富和奸富，本富就是靠农田致富，末富就是以工商致富，所谓“本富为上，末富次之，奸富最下”，可是司马公接着又说，“用贫求富，农不如工，工不如 商，刺绢文不如移市门。”

这就奇怪了。既然农田为“本富”，可是为什么赚钱却比不上“末富”，如果大家都去追求“本富”，不是明摆着会吃大亏乎？好，接着司马公给出了第三个结论 ――这也可以被看成是“理财建议”，他说，“去就与时俯仰，获其赢利，以末致财，用本守之。”用今天的话说，就是跑到商海中尽情扑腾，大把赚钱，然后回头 去买房子和田地，用房子和田地把赚来的钱牢牢守住。

 

现在很多人不就是这么干的吗？中国的房价不就是这样被炒起来的吗？民众的烦恼不正是因此而生 吗？



然而，批判归批判，事实却比冰还冷。历史学家李剑农在《先秦两汉经济史稿》中说，“司马迁之观念如是，秦汉间大多数人士之观念亦如是，甚至于由秦汉以至于 今日，中国大多数人之理念，尚未能大异于是也。因此一切士农工商的活动，最后以取得大量土地而成富为目的。”李先生写这段文字是在1950年代中期，又半 个世纪过去了，规律还是规律。

人们肯定还会问，为什么大家从高赢利的工商业赚了钱，偏偏要再转投到低赢利的土地中呢？司马迁其实没有回答这个问题。

我来点破最后的秘密吧：因为中国的治国者是全世界智商最高的人，他们最早明白工商业比农业更能敛聚财富，所以早早的就把这些产业收归国有化。这个有多早 呢？说出来吓你一跳，早在公元前770年，齐国的管仲就把盐业和铁业收归国营化，那时候，欧洲的铁器还没有普及，美洲还在猎人头玩。从此以后，秦汉唐宋明 清民国，只要是能赚钱的工商业，国家无不收归国营，从盐铁，到茶酒，到漕运，到对外贸易，到矿山铁路，到银行电信，现在，我们还有一个部门叫国资委，专管 此事。



当国家把工商业控制住后，私人资本在其中的角色就很微妙了，人人都知道那里的钱比农业多，可是谁也不敢往大里玩，因为千年以来的教训告诉大家，你搞得稍微 大一点，一定会与“国家利益”冲突，一博弈，要么灭家要么抄产。我曾经算过一个数字，以用途最为广泛的铁器工坊为例，从先秦到晚清，最大规模的私人企业不 过千人，2000年间规模几乎没有扩大过。

法国的年鉴派史家布罗代尔在他的著作中就曾经写道，无论中国还是伊斯兰教社会，政府的权力太大了，使富有的非统治者不能享有任何真正的安全。因而，最成功 的商人面临的一个永恒的问题是――在哪里再投资他们的利润。他最后说，“中国商人对任意征收的恐惧始终挥之不去”。

正因此，司马迁的第三段话就如幽灵般的出现了：大凡在工商业中赚了钱的，马上转身去购买土地，是为“以末致富，以本守之”。

这是发在FTC上的专栏。“中国商人对任意征收的恐惧始终挥之不去”－－布罗代尔在《文明史纲》中写的这句话让人很无奈，用在今天，或许也是适合的。 标题：中国人的买房情结 房地产难题，在今天困扰了中国。上自政府，下到八零后，莫不为之烦恼。个中原因可谓千头万绪，今天只说一条，那就是工商资本的投机化。 我当年搞田野调查，到了徽南农村，看到无数高檐大宅，富丽辉煌，无比惊诧。在震惊之余，我却被一个问题给缠绕住了：这些大宅子的主人当年都是在淮扬一带显 赫非常的盐商、茶商，贩盐卖茶在明清两代是最为暴利的产业――因为需要政府的牌照，相当于专卖的性质，那么为什么，这些盐商茶商不把钱拿去扩大再生产，却 要把银子运回偏僻的老家，盖这些好看不中用的大宅子，买一大块产出效率很低的红壤地？有人解释说，这是中国人叶落归根的传统，是显耀乡里的宗族思想在作 怪。我不以为然，说来商人都是没国界的，只要有钱赚，连国家都未必认，何况乡里了。 又有一回，重读《史记》，我被司马迁的土地观给迷住了。在中国的史家中，司马公是最重视商业的一位，在《史记》中有专门的《货殖列传》讲到先秦和汉初的几 个大商贾，后来史家的历代史书中都有《食货志》，可是几乎已经看不到商贾的名字了，一代不如一代，用在这个例子上非常恰当。司马迁把“富裕”分成三种，本 富、末富和奸富，本富就是靠农田致富，末富就是以工商致富，所谓“本富为上，末富次之，奸富最下”，可是司马公接着又说，“用贫求富，农不如工，工不如 商，刺绢文不如移市门。” 这就奇怪了。既然农田为“本富”，可是为什么赚钱却比不上“末富”，如果大家都去追求“本富”，不是明摆着会吃大亏乎？好，接着司马公给出了第三个结论 ――这也可以被看成是“理财建议”，

言论至此，读者应该明白，在千年中国，土地其实不是由泥巴构成的，它是一种“类货币”，是资产阶层逃避政府力量的一个避险性工具。

回头说到今天，中国房价为什么日见日高？除了城市化运动、地方财政被土地绑架等原因之外，还有一个重要的因素正是，近年以来，大量工商业资本汹汹涌进地产 业，企业家阶层因“国进民退”对实业产生厌倦，投机心理大增。在这样的背景下，无论是房产税的征收或是加大土地供应量，都是不能解决问题的。

解决之道何在？那就是以市场化的改革，活跃工商业经济，让工商资本留在工商领域。
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买房还是租房：一个简单的判断方法 Barrons


http://blog.caing.com/article/6560/


　买房还是租房，这是个困扰很多人的问题。从租售比的角度看，北京、上海等大城市的房价过高，存在泡沫，因此目前应该租房。但是，从投资的角度看，很多人认为房产从长期看是升值的，是投资，而房租却是消费，因此应该买房。那么到底应该买房还是租房呢？　　 　　  　　为了回答这个问题，我建立了一个模型来计算为期20年的买房和租房的回报净现值。这个模型的主要假设如下：  　　
买房还是租房：一个简单的判断方法


 　　    买房的主要收入是房租和房产升值，主要成本是按揭的债务成本和投入的本金的机会成本，外加房屋持有成本。租房的主要收入是省下来的买房首付款加上每月房租低于按揭款部分的投资收益，主要成本就是房租。把每年的收益/支出按通货膨胀率进行折现，就可以算出买房和租房的回报净现值。当这两个净现值相等时，买房与租房没有区别。    　　通过这个模型，我发现买房与租房的关系与两个参数相关：租售比和房产升值速度。当房产升值速度很快时，即使是租售比很高，如达到1:30左右，买房也比租房值。而如果房产升值的速度很低，甚至是负值时，只有租售比很低，买房才划算。我利用线性规划中的单变量求解找到了买房和租房的回报净现值相等的情况，绘制了一条曲线。  　　
买房还是租房：一个简单的判断方法


 　　    可以看出，即使未来20年房产不升值，在1:15的租售比情况下买房与租房差不多。而北京目前1:45的租售比意味着未来20年房产升值速度要达到平均每年8%，买房才与租房差不多。如果升值速度低于8%，那么还是租房更合算。而当年东京1:60的租售比意味着未来20年房产升值速度要达到9.5%以上，买房才比租房值。    　　有了这条曲线，就可以非常容易的判断该买房还是租房。如果你预计未来20年房产升值速度为3%左右，那么在1:21或更低的租售比情况下才应该买房。如果你比较保守，认为未来20年房产升值速度为零，那么在1:15或者更低的租售比情况下才应该买房。而如果你对未来非常看好，认为未来20年房产升值速度能达到平均每年11%以上，那么1:120的租售比也不算贵。    　　另一方面，目前北京和上海高高在上的租售比其实反映了人们对未来房产升值的预期。目前1:45的租售比意味着人们预计未来房产平均每年升值的速度在8%以上。确实，过去10年，北京上海的房产升值速度应该不低于8%左右。但是，人们最常犯的一个错误就是用“后视镜”看问题，把过去无限延伸到未来。    　　未来20年还会有8%的速度吗？我不知道。但是，可以确定的是，如果未来的升值速度达不到8%，以现在的租售比价格买房，不值。



关于《买房还是租房》一文的问题 Barrons


http://blog.caing.com/article/6896/


　　在发表了《买房还是租房》一文后，很多人进行了质疑。大家的疑问集中于两点：第一，3%的通货膨胀假设过低。第二，8%的投资回报率过高。    　　我的观点如下：    　　通货膨胀  　 　未来20年平均通货膨胀3%是一个合理的假设。如果未来实际通胀水平高于3%，在其他条件不变的情况下，需要在更低的租售比价位买房才更值。当通胀水平 更高时，存款利率从长期看将更高。政府为了保持银行系统的稳定，必须保持存贷款的息差，因此按揭贷款的利率也将随通胀水平的提高而升高。在其他条件都不变 的情况下，按揭贷款利率对买房/租房曲线的影响如下：  　　
 
关于《买房还是租房》一文的问题

 　　在同样的8%左右的房产升值预期下，如果按揭贷款利率为6%，在1:45的租售比价位买房与租房从回报角度看是一样的。而如果按揭贷款利率为8%，则只有在1:37的租售比价位买房与租房从回报角度看才是一样的。换句话说，当按揭贷款利率更高时，租售比更低买房才更值。    　　投资回报率  　　宾夕法尼亚大学沃顿商学院的西格尔教授对过去200年美国股市的回报进行了研究。过去200年，美国股市的长期平均回报是在通货膨胀之上6.5%左右。也就是说如果通胀是3%，那么股市投资的长期回报是9.5%左右。    　　虽然中国股市有自己的特点，但根据我自己的研究，在2400点左右投资A股ETF，未来有可能达到在通货膨胀之上8%左右。所以，8%的投资回报率假设，减去3%的通胀，仅有5%的真实投资回报率并不高。    　　即使对A股没有信心，但是未来投资渠道必将越来越多，远有美股，近有H股，都可以是好的投资渠道。  　　



中國小店老闆　靠賣髮夾買房

2010-7-26 TCM




小曾，二十八歲。兩年前，從湖南老家到深圳擺百貨攤，曾經只是一個鄉村小學老師的她，月收入從在老家人民幣一千元到最近擺攤五千元，兩年時間成長四倍。

兩年前她來的時候，深圳剛好遇到金融海嘯，房租便宜，她盤下一個一坪大，像店又像一個鐵皮的房子，做起小商品生意。賣兩毛錢一只的髮夾、兩分錢一根的橡皮筋；也賣五十元一隻的羊絨娃娃。

店，就開在全中國農民工最密度最高的地方：深圳龍華富士康大門口。

她在中國最窮一群人待的地方，卻創造了個人收入最快成長的成績。

每天賣掉一千根橡皮筋、一千只髮夾不在話下，賺小數點後三位的利潤，樂此不疲。她店裡商品銷售的現金流量快速成長，比一年前多出一倍營收。

景氣回暖 一車車的工人都進到富士康工廠

一年前，全球景氣開始回暖，深圳這個全球電子製造業的中心，農民工大量回潮。雖然跳樓事件剛發生，但小曾對我說，「每天還是有很多人一整車、一整車的人，進到富士康工廠裡面。」

深圳，是全中國的製造業中心，中國農民工生存狀態最寫實的調查場地。

而它也是反映中國經濟結構開始轉變之後，中國民間消費力崛起的最佳觀察地點。

過 去中國經濟成長的主要動力，一直是靠進出口，美國耶魯大學經濟學家陳志武認為，中國過去經濟成長過度依賴出口的原因，是資產財富過多集中在國家手裡，政府 的徵稅也取走了太多民間收入，「國富民窮」使得民間消費占經濟比重偏低，而太多財富及收入集中在政府手裡，使得經濟產能不斷膨脹，最後反過來強化中國對出 口經濟的依賴。

這種過度依賴出口的成長模式，從二○○八年金融海嘯到近來歐洲債信危機，開始面臨挑戰：當外國經濟自身難保，不再購買「中國製造」的東西時，中國經濟成長動力將何處尋？

本來，中國過去是靠財政政策與貨幣政策，以公部門力量拉抬經濟，但從最近官方發言來看，這個現象已出現些微變化。

鼓勵消費 取消農業稅、最低工資連年上漲

今年六月二十五日，中國官方網站新華網的一篇文章〈中國經濟應該如何調結構、促消費〉透過中央黨校教授曹新的話，把中國的政策描述得更清楚：「必須擴大居民最終消費需求。未來中國擴大內需的重點在於居民消費需求增長，這是中國經濟增長的主要著力點。」

進出口不可恃，政府刺激不可久，民間消費才是帶動經濟的長久之計，從這個角度來觀察中國推出的一連串政策，就順理成章。

一， 中國取消了農業稅，這一項稅費負擔一年約兩千多元，家不缺錢也就鼓勵九○後小孩花錢；二，農民工每個人都有社保（醫療保險），並且可以異地劃轉（將社保轉 回老家）了，不再擔心生病問題；三，大陸最低工資連年上漲，二○一○年七月深圳將突破一千一百元，加上富士康提出的加薪計畫，使得更多的農民工開始有了盼 望，預期到未來收入至少上漲二○％。

花旗環球證券在今年七月初的研究報告預估，中國非技術員工未來五到十年內，工資每年將有一五％至二 ○％的成長，而技術性員工工資的年成長率預估為一二％，同時花旗也預估民間消費在未來十年會成長五到十個百分點，到二○二○年占GDP比重將達到四○％至 四五％（目前約三五％）。

工資調漲帶來消費崛起的趨勢，小曾早已注意到了。

她兩年前就開始留意大陸各地上調基本工資，按她計算五年前農民工月收入一千元，五年後農民工工資兩千元。「收入的增長，自然會帶來消費的提升，都上漲一倍了。」小曾說。

最近一年，小曾店面的營收持續不斷的上漲，讓她賺了盆滿缽滿。

她自己總結，「現在小孩（九○後）跟我們以前不一樣，從來不存錢，幾乎每個人都是花光。」這些反映到小曾店實際景氣程度，就是營收增長一倍，比一年前多營業兩個小時。

店只有一坪大，面五顏六色掛著各種小飾品，突然一個富士康員工走過，一口氣買了五十元的東西，占到她一個月收入二‧六％。

從 早晨、黃昏到傍晚，一天工作十二個小時的她，「工人白天下班，我就出攤搶夜班的生意。一直到晚上十點等白班工人下班高峰過了，才下班。」「最長的時候，我 們的隊伍可以排到店門外。」她說，這是積少成多的經營策略。雖然，小商品賺的「小」，利潤只有小數點後面三位，卻圓了她一個翻身夢。

老家，是一片稻田和一幢茅草屋，從沒想過變成城裡人的她，因為中國民工消費力崛起，從沒想自己也有機會在深圳考慮買個小房子，安個家。

場景從工廠林立的深圳，轉到天子腳下的北京，這裡的人也已經感受到中國民間消費力的提升。在北京著名的藝文咖啡館「雕刻時光」遇見台灣人莊仔。本名為莊崧冽的他，一九九三年來到北京，所開的「雕刻時光」已經是藝文咖啡館的領導品牌，目前已經開了十二家店。

從現在到明年，莊仔預計還要開近十家店，比起過去一年兩家的拓店速度，等於是以飛快的速度前進。「現在景氣是回來了嗎？」本刊記者提問。

「如果海嘯之前是一百分，海嘯時可能掉到六十五分，但現在大概回到九十五分、九十八分左右。」他回答。

實力驚人 北京，一盒雞蛋賣人民幣三十元

身為一個庶民，莊仔經歷了一盒雞蛋人民幣三十多元、單次游泳門票一百元，甚至一斤喊到六十元水蜜桃的價格震撼，同時也看到了北京人花錢不手軟的樣子，一件一、兩千元的本土設計師品牌衣服，大家趨之若鶩，「中國人的消費，真的很囂張。」

中國經濟結構從外貿轉向成民間消費，對全球景氣是一件好事。

國 際貨幣基金（IMF）首席經濟學家布朗夏（Olivier Blanchard）在七月初就說：「中國政府近期允許人民幣升值行動的方向是正確的，中國正轉向更大程度上依靠內需來拉動經濟成長，以及增強人民幣匯率 彈性的動作，是值得稱讚的。」不管是透過人民幣升值來提升民眾購買力、或是調漲薪資，中國民間消費的成長，已是當前全球景氣復甦還在未定之天時，許多人的 希望所在。



集資買房 獲利一○○％ 「大師兄投資團隊」的獵屋告白

2011-2-28  TWm



前，我們第一次集資去淡水買套房就訂了二十幾間，總金額要一億餘元，訂金與簽約金大約要一千五百萬元，當時我手頭也只有一百萬元現金，他們「有一塊錢敢玩十塊錢」的投資模式，讓我這個小師弟嚇得「皮皮剉」。

三個月後，這件淡水套房案就找到幾組買家，以平均單價十八萬元換手，我們每坪只賺一萬多元，因為量大，加上自備款低，我們集資繳付的訂金是一千五百萬元，最後獲利率達到一○○％，立刻賺了一千五百萬元，並按比率分配了獲利。

這個套房案讓我們嘗到甜頭，於是開始挑戰淡水高總價豪宅案，其中有一個知名案子，一戶總價高達五、六千萬元，因為我知道負責興建的營造商總裁有買，對獲利空間吃了一顆定心丸，我們仍以繳付訂金模式買進二戶，因為拿到還算漂亮的總價，至今帳面應該獲利有五成了。

隨著投資範圍擴大，為了做足功課，每個人都分配到台北市、新北市不同的「責任區」，扛起自己的責任區風險與機會，蒐集各區域最新預售案情報，在每周召開的會議中，分析市場最新動態，我們甚至建立激勵制度，開發到便宜的建案，還可領獎金。

做功課蒐集情報 下工夫注意細節因為大家平時都有正職工作，所以都是利用晚上、下班時間，到接待中心看案子，開會到深夜是很平常的事，有時候周末都在各大案場度過，像今年農曆春節，我們也沒有休息，去林口看了一整天的房子。

我 們並非什麼案子都買，「賣超過一半以上的預售案不碰。」我歸納案子一定要第一時間進場才會便宜，像我負責新北市最熱的重劃區，只要有案子我就去市調，問清 楚位置、坪數、戶數、開價，一個都不能漏掉。交手過那麼多建商、代銷，我最認同甲山林廣告「開低走高」的銷售模式，他們會讓案子剛開案最早期進來買的客戶 拿到較低價，隨著銷售率增加，價格也一路拉升，常常案子還沒有賣完，價差都跑出來了。

基本上，我們「只買第一名」，建商知名度愈高、基地愈大，我們愈喜歡，大師兄常說，「大案才會令人印象深刻，追捧的人才會多。」所以我們很重視建築外觀漂不漂亮，像大師兄他們對於建築師李天鐸、燈光照明師袁宗南的名號都琅琅上口，如果是這幾位名師設計的，品質都不會太差。

我們一開始也都老老實實地向代銷公司買，後來發現代銷經手後，立刻被賺走五％利潤，這還不包括被賺「超價」的部分，現在我們都不透過代銷，直接透過關係找建商買房子。

因 為我打聽能力很強，對中古屋行情又熟，我把房地產分為中古、預售與都更三種，通常中古屋行情是預售屋除以二，但都更屋因為有隱含價值，通常是中古屋的一． 三倍。例如，某行政區預售屋成交價已到每坪七十萬元，中古屋合理價應該是預售屋二分之一價，每坪三十五萬元，但現在每坪沒有四十萬元，根本買不到中古屋， 顯示中古屋已有追高疑慮，這時候就應該去買預售屋。

因為我常常一出手就是「刀口價」，殺得建設公司沒有什麼利潤，讓我們已被建商視為「眼中釘」，但建商還是會賣給我們，因為我們有辦法在建商潛銷階段就一下子吃下那麼多戶，讓建案銷售率至少衝高一成，有跟我們交手過的，都知道我們的實力在哪裡，不敢糊弄我們。

我 們目前「搏最大」的地方是南港經貿園區，在其中兩個預售建案插旗，因為我是負責去打聽成交價的，我會打給所有我認識的房仲業務員，請他們再去問客戶是否已 有人買？買多少錢？這個方法雖然是土法煉鋼，但常常會有意外的收穫，當時我就因此得知某預售案低樓層某戶成交價，到現場我就跟跑單小姐說，「你們哪個樓層 是不是賣多少錢？」跑單小姐看我是「巷仔內」內行人，嚇得不敢亂賣；也因為我們很專業，跑單小姐也與我們成為好朋友，甚至成為我們培養的線民，常會在案子 即將公開前就通知我們，讓我們可以先挑較好的戶別。

不貪心雨露均霑 要誠實繳納稅款但我們不會大剌剌透過一般房仲公司賣房子，因為我們成員裡面有人本身就是仲介業務員，去外面找他認識的朋友接手，而且「開價不會太離譜，會 留一點空間給朋友賺。」例如，行情單價約五十五萬元，我們只會賣五十三萬元，比預售案場便宜，自然有人願意跟我們交易，但也有遇過不讓我們換約的建設公 司，只好再透過關係去講。其實我們並不貪，頂多三成利潤就跑了。

一開始我們也是一邊買一邊「皮皮剉」，但心愈玩愈大。前陣子，「大師兄」又跑去看台北市大直附近的別墅案，一戶開價五億元，看有沒有投資機會，但沒想到，隔天報紙記者就寫本案已完銷，因此作罷。

另 外還有一件失之交臂的個案。去年底，原本看上大安區某個預售豪宅，每戶超過八十坪，它的地段、戶數、產品規畫都非常好，當時可以每坪一百二十幾萬元拿下， 原本票都開好了，要去繳款當天，因為有朋友跟我們說基地以前鬧鬼，當下又縮回去不敢買。如果不是「鬼屋事件」，現在每坪可以賣一百五十萬元，一戶至少賺兩 千多萬元。

我們大家對房市投資都很有企圖心，幾件大案操作下來，還是集資力量最大，以前單打獨鬥時，怎麼敢買一戶五千萬元的豪宅。現在用股份制分攤資金壓力，儼然已經有私募基金的概念，也有想過對外募資。現階段，因為預售屋沒有房貸壓力，所以目前我們只做預售屋。

為了節稅，前陣子我們已經利用公司名義買賣，所有獲利都透過公司匯到個人戶頭，近幾個月來，雖然面臨財政部打房措施不斷，一度讓一般投資客承受不少壓力，但對於真正有實力的投資人來說，依舊持續在尋找好的投資機會，由於向來秉持著誠實納稅的原則，就算真的被盯上也不怕。

大師兄投資團隊

主要成員：5位

年齡：38至48歲

現職：股市大戶、房地產業務員

投資規模：5億元

擅長交易物件：預售屋

給薪水族的

幸福買屋建議

交通

台北市房價愈來愈高，很多年輕人轉往新北市購屋，但交通問題是首要關鍵，距離捷運若超過2公里，理論上就不算位於捷運附近，要多考慮。

戶數

戶數太多的社區要多考慮（註：500戶以上），大型社區交屋後，易造成籌碼混亂、價格陷入惡性競爭的困境

房價

不要太相信「比價效應」， 同一區段內，豪宅房價不見得可以複製到「造鎮案」的房價，應回歸基本面（地段、房子的規畫、戶數等）反推合理房價

打敗高房價的

達人不敗心法

只買第一名，戶數少、基地大、建商知名度高的建案。

不買需要靠接駁車往返捷運站的建案。

盡量想辦法找人脈關係殺價。

單價高沒有關係，只要取得成本低就好。

未來房市看法

今年房地產「329檔期」推案量大，可能成交率不會太好，尤其每年5月繳稅季節來臨，都是房市淡季，因會有一波資金排擠效應，價格可能有一波修正，想買屋者可趁回檔進場。

梁任瑋


海外买房潮

http://magazine.caing.com/chargeFullNews.jsp?id=100270564&time=2011-06-17&cl=115&page=all

中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例已达到29%，越来越多的海外房地产项目意识到了中国购买力的强势“崛起”
财新《新世纪》 见习记者 朱以师 记者 孙慧霞 特派华盛顿记者 章涛

 

　　中国购买力正在席卷海外房地产市场。

越来越多的海外房地产项目，纷纷赶赴中国进行专场推介，或亮相大陆的各种房展会。卓恩森/CFP


　　5月底，在超过400人的排队抢购下，加拿大新威斯敏斯特市一栋153套的公寓在两个半小时内全部卖出。这栋将于2012年完工的公寓楼并无特 别之处。销售如此火爆的原因就是中国投资者的介入。项目销售负责人比尔·莫里森（Bill Morrison）对当地媒体透露，在项目进行到一半时才想到向中国人营销，但“需求简直疯狂”。在最终成交名单中，中国买主占了40%。

　　6月初，加拿大列治文市（Richmond）中心的一栋豪华公寓楼出售。本计划在一个周六开盘，但是从当周周三开始，就有80多位购房者冒雨排队。最终，周六一天卖出270多套房。冒雨排队的绝大多数是中国人。

　　类似场景与案例，近来屡见于加拿大各大媒体报道。中国人正将之前在国内买房、“炒房”形成的激进风格，带到海外，搅起一波波房市热潮。

　　诸多数据及分析显示，目前中国购买力不仅支撑了加拿大温哥华、多伦多等中国移民密集地区的房价，英国伦敦、澳大利亚悉尼和墨尔本、新加坡和美国旧金山等地，亦到处可见中国投资客的身影。越来越多的海外房地产项目意识到了中国购买力的强势“崛起”，纷纷赶赴中国进行专场推介，或亮相大陆的各种房展会。

　　中国人海外“淘房”的背后，是中国移民潮、留学潮以及投资潮。据财新《新世纪》从多家国际房地产代理行采访了解，虽然移民、留学等传统需求仍是 海外置业的主流，但近一年来纯粹投资性购房的比例正在迅猛上升。政府对国内房地产市场加强调控，出台各种限制措施，再加上国内通胀形势严峻，中国的富裕阶 层由此加紧了对海外房地产的搜罗，在世界范围内寻找投资性房产。

　　去海外买房，正在成为一种新兴的投资趋势。由此，全球范围资产配置的理念也开始冲击缺乏经验的中国普通投资者。实际上，在那些于国外排队买房的中国人中，有很多人对当地情况并不了解，还有很多人习惯性地寄望从房价上升中牟利，如此投资隐含的风险问题不言而喻。

中国买家四处出击

　　6月14日，一场加拿大房地产项目的媒体推介会在北京金宝街举行。两个位于温哥华市中心的豪宅项目将于近期在中国北京、上海、南京等地公开销 售。组织者高力国际加拿大西区住宅部高级副总裁斯考特·布朗（Scott Brown）对此行的销售前景颇为乐观，他对财新记者说：“来自中国大陆的购买力越来越被重视，中国人为温哥华的住宅市场提供了强有力的支撑。”

　　据高力国际最新发布的《2011年第一季度温哥华房地产市场调研报告》显示，在大温哥华地区，2011年第一季度温哥华多户住宅市场销售坚挺， 共成交2527套，同比上涨35%。成交的大幅增长主要源于中国大陆投资者的激增。上述报告称，中国大陆投资者在加拿大温哥华的购房比例持续增加，截至 2011年第一季度，已经达到29%。此外，加拿大房地产协会今年5月的报告也显示，温哥华4月的房价同比又上涨了10%，主要原因是豪宅价格的上升。

　　也许这些数字还略显保守。在兰克数据公司（Landcor Data Corporation）的2011年第一季度报告中，该公司一名来自中国大陆的房地产分析师发现，2010年加拿大列治文市和温哥华西区高档住宅的买主 中，至少有74%的购房者来自于中国大陆。兰克数据公司拥有英属哥伦比亚省最权威的房地产统计。

　　2006年移民加拿大的张军对此颇有同感。张军历经了温哥华楼市在金融危机期间的短暂低迷、反弹和最近一年多的火热。他对财新记者称，“越来越 多的国内朋友向我咨询在加拿大买房的流程、法规和税收政策。现在温哥华有一套房子出来，看房的十个人当中有九个是中国人，但是房价这两年已经被炒得很高 了。”

　　除了加拿大，中国买家也逐渐成为美国、英国、澳大利亚、新加坡等地房地产市场的投资主力。美国全国房地产经纪人协会5月发布的一份报告显示，在 截至2011年3月的12个月内，海外购房者在美国房地产市场上投资了大约410亿美元。其中，来自中国的购房者占全部海外买家人数的9%，跃居第二位， 仅次于加拿大。

　　美国加州洛杉矶的房地产经纪人陈萍向财新记者证实，2010年以后来自中国大陆的买房人开始增多，不仅投资住房，还买地、投资宾馆或一些大的项目。

　　据英国莱坊房地产经纪公司一项最新调查显示，中国买家近两个月在伦敦花费了1.2亿英镑。在卡纳利沃夫金融区新建住房的购买者中，目前有三分之 一来自中国大陆和香港。此外，第一太平戴维斯的最新数据也印证，伦敦一手物业的购买者中有35%的人来自东亚和南亚，其中以中国大陆和香港的购买者居多。 世邦魏理仕则进一步预测，2011年伦敦住宅物业销售总量5%-10%的买家将来自中国大陆。

　　在新加坡，中国大陆的购房者已经超过印度尼西亚和马来西亚，上升为新加坡私宅第一外籍买家。因房价上涨过快，新加坡已推出第二套房房贷提高首付 比例的政策。6月10日，香港金管局也推出了类似的“限贷”新政，对“收入来源非香港”的外地借贷者，要求比本地人多付一成首付。

　　从去年下半年至今，国内五大外资代理行相继成立了海外物业部。“最近一年来，有大量的中国投资者向我们询问，在英国、新加坡、澳大利亚等地有没 有物业投资的机会。”戴德梁行华北区董事总经理何衍钧预计，未来投资海外房地产市场，将成为中国人理财的重要组成部分。在国内通胀形势日益严重、楼市调控 层出不穷的背景下，中国普通投资者在全球范围内配置资产的理念正在逐步形成。

　　何衍钧还告诉财新记者，现在国外很多房地产经纪公司都专门配备了会讲中文的房产经纪人，用以接待中国客户。一些法律、医学、工程等专业背景的海外留学生，最近纷纷开始转行做房产经纪人。

调控下的投资挤出

　　据高力国际透露，2010年该公司向亚洲买家推介销售了790套海外物业，其中中国买家约占5%。而在过去的六个月，这一比例已激增至10%。

温哥华和多伦多的房价现在已处于高点，租金回报率已经低至2%左右。Mark Blinch/Reuters


　　过去六个月，通过高力国际中国国际物业部完成的海外住宅投资项目已经超过50套，成交金额约1.3亿元人民币。高力国际北亚区董事总经理柳维伦 向财新记者透露，从成交案例来看，长三角区域的上海、宁波、温州及杭州等地的私营企业主是海外置业的主体。此外，北京、天津等环渤海区域、东北以及成都等 地也出现了非常明显的增幅。

　　高力国际华北区董事总经理高晓晖对财新记者分析称，海外置业人群大体分为三类：一是留学，一些有经济能力的留学家庭考虑到子女在国外租房不如买 房，有的甚至还购买大面积房产，将部分用于出租实现“以房养学”；二是移民，伴随着2010年前后的这一波移民潮，国内投资移民的数量大幅增加，在加拿 大、澳大利亚等主要移民目的地，新移民带来的刚性需求以及对高端物业的需求迅速增加，由此催生了主要移民国家房地产市场的火爆；三是纯粹的物业投资者，相 对于国内的限购、限贷等政策，海外的一些国家贷款政策较为宽松且利率较低，逐利的资金由此越来越多的投向海外置业。

　　世邦魏理仕中国住宅部执行董事安东向财新记者指出，今年以来，纯投资的案例数量不断攀升，已占到海外置业总数的近三分之一。

　　一位不愿具名的外资代理行人士告诉财新记者，在投资客中，有相当数量的国内房地产业内人士，他们本来与代理行有合作伙伴关系，由于国内政策多变以及房地产市场的不明朗，他们索性将投资的关注点转移至海外物业。

　　一位东北的私营企业主也表示，国内现在一二线城市的租售比过高，在政策打压下升值空间非常有限，未来两年内投资的价值不大。他正在考虑将手上的物业脱手，转向海外购置一些房产，“比如伦敦或悉尼，无论是出租回报还是升值空间，都比国内更加开阔。”

　　在何衍钧看来，通过买房进行境内、境外资产的“换筹”，不仅是应对通胀的好途径，还能使个人资产结构更加稳健。

　　加拿大房产经纪人康姆·古德（Cam Good）为了销售多伦多市郊埃托比科克的一个项目，在香港和北京分别开了办公室。他认为，中国人在加拿大买房主要是为了将财富放在一个安全的地方。

　　此外，人民币在汇率市场上的优势，也推动了中国大陆投资者海外置业。人民币兑美元五年内累计升值了22%，不仅购买力提升，同时海外贷款的还款压力也持续降低。

　　有英国媒体抱怨，英镑大幅贬值和低利率，使得伦敦及其周边的房地产对中国投资者而言价格低廉。英镑自2007年以来相对多种其他货币暴跌了 25%左右。伦敦当地的一名置业顾问说，由于英镑疲软，伦敦的房产现在与北京、上海和香港相比更值得购买。莱坊公司的数据显示，中国人在伦敦购入的房产价 格大多在40万英镑（约为400万元）到100万英镑（约为1000万元）之间。

　　在外汇管制的现阶段，资金外流有相当大的隐蔽性。很难找到一个准确的数据，来描绘海外置业热潮带来的资金流出规模。据美亚置业统计，2010年通过房产中介赴海外买房的金额超过50亿元。而多位代理行人士均对财新记者表示，实际规模肯定远远大于这一数字。

　　在现有政策下，每人每年仅有5万美元（约33万元）的换汇限额。巨额的买房资金，如何进入海外市场？

　　高力国际华北区国际物业部董事邹世宏解释称，一般情况下，能够在海外买房的客户，都会有在海外的公司或账户，或者有家庭成员移民海外或留学，能够实现海外转账。如果没有离岸公司或账户，也可以通过亲朋好友的帮助，用不同的身份证向海外账户汇款，但这种情况相对少见。

　　“在海外买房，很少有要求一次性付款，而且首付比例都比较低。”邹世宏称，一般情况下，外汇管制不会成为海外置业的障碍。

　　前不久，上海版个人境外直接投资试点方案上报至国务院。据媒体报道，上报方案将个人境外直投设计为非金融类的外汇投资，主要投向移民投资、房地产投资和企业投资。对此，邹世宏表示，个人境外房地产投资的放开，将有助于缓解国内楼市调控的压力。

中国式“炒房”

　　与中国资金一道进入海外房地产市场的，还有中国式的“炒房”思维。

　　斯考特·布朗告诉财新记者，温哥华和多伦多的房价现在已处于高点，租金回报率已经低至2%左右。

　　以高力国际近期将在北京推介的豪宅项目Jameson House为例，526平方英尺的单间公寓售价约为88.8万加币（约586万元），其预计租金为每月每平方英尺2.5-2.85加币（约16.50元 -18.81元），据此计算，其租金回报率约为2%。如果再考虑到物业费、贷款利息、物业税等成本，投资回报已微乎其微。

　　即便如此，中国人仍然热衷于买房。“中国人对物业升值的期望，远远超过对租金收益的预期。”张军告诉财新记者。

　　在温哥华，即使是非居民外国人，也能够从银行获得最高60%-65%的贷款。以一套50万加币（333万元）的房屋为例，签署合同时仅需支付 10%，即5万加币（33.3万元），3个月之后再支付5万加币，余下的40万款项在交房时才需缴纳。如果获得六成的银行贷款，交房时购房人只需补足剩余 的10万加币（66万元）即可。并且，加拿大目前的五年期变动利率贷款的利息仅为2.3%左右。与国内相比，加拿大的购房贷款成本和首付付款压力都要小很 多。

　　张军告诉记者，由于贷款利息低，很多在加拿大买房的中国人都会利用银行贷款，贷款比例多在50%左右。“一些中国移民家庭有很强的炒房意识，有 了一套想买两套，有了两套想买三套。”张军说，这些行为已经引起了本地居民的抱怨。有当地人称，房价上涨“都是中国人惹的祸”。

　　房价上涨，一方面意味着当地人换更大房屋时需要支付更多的成本；另一方面，由于价格上涨，每年需要缴纳的物业税也相应增加。在加拿大，每年4月都要对物业进行报税，政府会对每一栋物业给出评估价格，物业持有人需按照一定的税率纳税。在温哥华，物业税税率为0.41%。

　　温哥华房价的快速上涨，使得当地一些人开始呼吁遏制外国投资，以防止本地人被高价“挤出”于房地产市场之外。加拿大皇家银行的经济学家罗伯特·霍格（Robert Hogue）小心翼翼地不把温哥华房地产市场说成“泡沫”，但是他认为那是一个“高风险区域”。

　　不过，“炒”加拿大的房，还须算清各类税负的成本。在买房时，买房人要支付12%的统一销售税物业转让税（20万加币以上1%，超过20万部分 交2%）。这两项税，如果房屋属于自用，则必须要支付；如果房屋用于出租等商业性用途，则可以获得最高26250加币的退税。相应的，用于出租等商业性用 途的房屋，其租金收益需要缴纳净收益25%的税款。

　　“总价大概是50万加币的房屋，如用于经营性用途，就可以获得全额退税。”高力国际的邹世宏表示，不过一些自住但又非常住的外国人，可以通过假期出租等方式实现避税。

　　同样，通过出售物业获得投资收益，如果是当地纳税居民且属于自住房，增值部分并不需要纳税；如果是非居民外国人，卖房时须缴纳一定的保证金给税务当局，房屋售出后，增值部分的税务结清之后，再退还保证金。盈利部分，参照所得税率征税，一般为净收益的25%。

　　因此，高力国际北亚区董事总经理柳维伦建议，尽管加拿大一些城市的房价在上涨，但也很难通过炒卖方式来获得很高投资收益，通过持有出租的方式获 得稳定收益仍为上策。他的同事高晓晖也认为，去海外置业投资，应尽量少地从“中国式炒房”的思路出发去考虑“抄底”，因为海外市场依然存在风险，投资者在 决策前需谨慎考虑自身的风险承受程度。她建议大陆投资者关注一些有大量移民或留学生的国家，并且当地经济受次贷危机的影响有限，或者已处于危机后的上升经 济周期，如加拿大、英国和澳大利亚等。

　　据高力国际提供的数据，2010年，伦敦和悉尼的租金回报率都达到了6%。除去英国3%-3.8%的贷款利率，如果再考虑到一定的杠杆比例，在伦敦进行物业投资的资金回报率仍为可观。更为重要的是，英国对国际买家不增收资本利得税。

 

中國視頻網：買劇如買房

http://www.yicai.com/news/2011/08/985689.html

如 同中國房價一樣，明知購入價格高企，甚至購入後長期成為「負翁」，但眾多視頻網站仍頻頻出手，拿下一部部天價劇集。這瘋狂的一幕，也許只有等到大潮退去，裸泳者才會浮出水面。

誰都得買劇：剛性需求？

地產商任志強認為中國年輕人剛性購房需求推高房價。CNNIC數據顯示中國網民網絡視頻使用率與去年底持平。迅雷連續兩次在資本市場受挫、無限期推遲上市，可視頻網站為爭奪市場，買劇熱情卻日益高漲。

作為一個虧損5年的行業，視頻網站如今好像已成版權方「金雞母」。

今年以來，視頻劇集版權採購價節節攀升。搜狐副總裁、搜狐視頻COO劉春在微博上抱怨道：「最近參與買劇，感覺網絡視頻全急眼了，100多萬一集打破頭去爭，簡直瘋狂啊，這樣下去遲早大家都玩完。」

優酷總編朱向陽告訴《第一財經日報》：「無論是熱門劇還是冷門劇，比例和幅度上漲都非常可觀。」

恰如要買房的人，今年不買，明年房價會繼續上漲，讓你後悔手中的錢無處可花。視頻影視劇採購成本高漲，5年來已達千倍之多。一位視頻行業高管介紹，網絡視頻發展初期，一部電視劇最高也就800~1000元一集，如今熱門劇集單集價格已升至80萬~100萬元一集。

優酷是視頻行業老大，就像溫州炒房團一樣，手中持有大量資本，到處「買房」。去年12月8日優酷掛牌紐交所成為首家在美獨立上市視頻股之後，今年5月再融5.93億美元，兩次融資總額超過8億美元。

擁有足夠資金後，優酷有實力去做「大而全」的視頻網站。優酷高級副總裁魏明告訴本報，優酷並不一定要搶獨家，但別人有的基本上也都要有。

搜狐董事長兼CEO張朝陽對此頗為不平。他將優酷的資金稱為「廉價資本」，「我們的錢可都是一分分掙出來的。」不過張朝陽認為，必須持續支持搜狐視頻購買更多獨家版權。

有張朝陽支持，搜狐視頻現在可謂視頻行業「富二代」，依靠「炒房」，已淘到第一桶金。背靠財大氣粗的搜狐母公司，搜狐視頻剛剛以3000萬元天價拿 下熱播劇《新還珠格格》。搜狐視頻並非「紈褲子弟」，花錢大手大腳，但卻將《新還珠格格》分銷給優酷、土豆、迅雷、樂視、騰訊、PPS、PPTV 7家公司。

張朝陽對本報表示，「分銷已經能夠覆蓋三千萬元購劇成本」。

同時搜狐視頻廣告收入也一直持續增長。搜狐聯席總裁兼COO王昕表示，在線視頻增長最為迅速，收入增幅超150%，廣告主數量增長接近50%。

另一位「富二代」是百度旗下的奇藝。奇藝母公司百度儘管更有錢，可奇藝花錢要明顯謹慎，屬於先買房後再謀求改善的類型。百度為奇藝帶來了巨大流量， 借助「祖上產業」，奇藝用戶增長極快。但奇藝CEO龔宇卻一直控制公司成本支出，不僅帶寬成本控制一直為外界豔羨，龔宇還曾告訴本報，奇藝很少會巨資搶購 熱播劇和獨播劇。

母公司百度當然不希望奇藝僅僅小打小鬧。百度CFO李昕??公佈財報後透露，百度和合作夥伴準備繼續支持奇藝，並計劃在近期向其注資。今年以來，手中有錢的奇藝確實已經開始介入獨家劇目的購買，在最新公佈的一次採購中，奇藝獲得《漫步云端》等六部泰國大劇的網絡獨播權。

奇藝此舉又頗像新浪樂居最近推出的「旅遊地產項目」，本應更具貴族色彩的奇藝，終於在買下自己的小窩之後，開始向高端房產和處於價值窪地的旅遊房地產項目出手。

其他「富二代」裡，騰訊視頻最具潛力。它以4.5億入股華誼，投資5億成立影視基金，顯然有意將自己培養成為「地產商」，蓋房、炒樓上下通吃。騰訊 在線視頻部總經理劉春寧說，騰訊已投資兒童電影《洛克王國！聖龍騎士》，並和各大影視公司尋求合作。此外，借助騰訊龐大的平台，騰訊視頻眾多熱播劇集流量 已迅速進入業界前三。

新浪視頻和網易視頻要低調一些，儘管母公司有錢，可更多只是傳播支持。兩家母公司勤儉持家，都各自買了「經濟適用房」，只是嘗試小成本製作「微視頻」。

鳳凰新媒體屬「海歸」，它另闢蹊徑，購買「商用住宅」。鳳凰新媒體副總裁陳志華認為，用戶需求並非只有劇集，還有資訊追求。鳳凰新媒體著力借助擅長的新聞資訊及娛樂等節目，打造自己的資訊視頻網站形象，反倒成為一個成長典型。

內地A股上市公司樂視網則更像「官二代」。它就像是一家大型地產中介商，掌控大部分房源，不僅通過分銷賺錢，還有相當部分首先被聯通購買。如今它已宣佈買斷明年70%熱播劇。

視頻拐點隱現

但正如房價不會一直上升一樣，記者採訪過的七八位視頻行業高管都認為，現在的劇集價格太高了，不過這並不能阻止大家繼續買劇的熱情。因為在大家心中，未來劇集價格一定會出現拐點，堅持到那時候就會成功。

炒房失敗者或借錢炒房者資金鏈斷裂的情形已開始出現，視頻行業對資金的大量需求，導致包括56、六間房等資金實力不足的企業，不得不選擇轉型為各種非主流形態視頻網站。

即使在主流視頻網站中，也並非每個「富二代」都非常有能力。盛大集團旗下的酷6就是元氣大傷的個案，基本相當於「炒房失敗」，入不敷出。通過借殼華 友世紀，酷6一度有過大筆資金。無論是從股市融資還是母公司盛大集團支持，大量購買影視劇集的酷6都曾經試圖證明自己的實力，不幸的是，酷6的用戶黏性顯 然不夠，經過數次裁員、高管更迭，連續虧損的酷6已經退出了一線視頻網站的競爭。

如果說迅雷上市受挫就像是買到「爛尾樓」沒法出手一樣，同樣是白手起家的土豆，現在也面臨一個「坎兒」。在一位視頻行業高管眼裡，如果在最近兩個季 度內，「市場老二」土豆成功上市，那麼擁有大量資金的土豆，將有望重新與優酷一較高下。可是如果土豆上市受挫，難免要被搜狐視頻或者奇藝超越，並陷入資金 缺乏、「被收購」的怪圈。

「這是一場大賭局，優酷最有資本，除了搜狐、奇藝這些真正有錢的公司，很多企業已經沒法跟注。」一位視頻行業高管告訴記者。

久賭神仙輸。在財務數據上，僅樂視網一家還可保持盈利，為什麼大家有信心去虧本賺吆喝呢？

一位全球500強企業的廣告投放人士一語道破天機：「我們今年明顯加大了對視頻領域的廣告投放，包括互聯網等新媒體的廣告投放已經增加到整體投放份額的15%左右，而且將來估計也會繼續擴大投放。」DCCI甚至預測未來五年內，視頻行業的廣告營銷將超越門戶網站。

拐點也許在不久的將來出現。在陳志華看來，現在視頻市場競爭格局仍未確定，故此每一家都希望通過短期的虧損來獲得更大的市場份額，以獲取遠期回報，「如果有視頻企業退出市場，只剩下少量的購買方，那麼定價權會重新回到視頻網站手中。」

搶著降價，搶著買房——樓市拐點時刻？

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一個個樓盤降價，一次次老業主砸盤，都在傳遞著一個強烈的信號——樓市降價潮已難以阻擋。

降價，是為了爭搶「能買房的人」——有資格、能力、意願買房的人。誰搶到了為數並不多的這群人，誰就有了更厚的禦寒棉衣。

本輪降價集中於郊區、中低端等此前的「泡沫」區域，而率先降價者——幅度最大的在20%左右——都收穫了今年罕見的紅火銷售。

越來越多的跡象表明，延續了一年半時間、層層加碼又嚴厲無比的樓市調控，終於讓房價堅冰動搖起來。

上週末，在房價最貴最堅挺的上海，接連三個樓盤因為大幅降價而被老業主圍攻。它們的降幅都超過了20％，並且開發商都實力不菲，全國銷量排名前十。

最保守的國家統計局數據也在提供佐證——連續三個月，全國70個大中城市的房價指數，沒再上漲。在漫長的本輪調控中，這是第一次。

本輪調控始於2010年4月14日，中央政府開始在慣用的金融調控工具之上，疊加了行政手段，並且層層加碼，從限貸到限購，從一線城市擴展到全國，組合出了史上最嚴厲的調控政策週期。

調控的時間之長和力度之大，都超出了綠城集團董事長宋衛平的預期，「否則我就不會在2009年買那麼多地了。」他對南方週末記者說。一則銀監會調查綠城信託產品的消息，曾讓他在上個月陷入一場「資金鏈緊張」的輿論危機。

調控週期的前半段，包括綠城在內的開發商其實過得算滋潤，行業老大萬科還在2010年實現了千億突破。加上仍然上行的價格和時不時的小回暖，民眾依然對調控滿腹懷疑。

但現在，不論是開發商，還是消費者，都開始相信，降價潮並非不可能出現。

2011 年10 月25 日深夜11 時，中海御景熙岸緊急售房，開盤引來近千名業主購房。據一位傍晚來的購房者介紹，此次開盤共400 套，開盤房價由原來的23500 元／平米直降6000元。一名正在等待叫號的購房者戲稱，這不叫買房，叫「偷房」。 （東方IC/圖）

降價，不再遮掩

9月初，中國房地產標竿企業萬科在北京做了個抽樣測算，結果發現在嚴格的限購政策下，只有3％的家庭有資格、能力、意願買房，折合為20萬戶。

上週末被砸的三個樓盤之一，是中國女首富吳亞軍創立的龍湖地產在上海郊區嘉定開發的「龍湖酈城」。上週日近百名老業主湧入該樓盤售樓處，要為降價帶來的幾十萬元資產蒸發討個說法，得不到滿意答覆後的業主們毀了沙盤、又砸了招牌。

另一個降價的樓盤就在馬路對面，同樣未能倖免，圍攻售樓處的業主們還打起了「綠地，你是否還流著道德血液」的橫幅。

打著「限時團購」旗號降價的龍湖酈城，被砸前就已出清；而中海集團位於浦東的一處樓盤，被老業主提前知曉並圍攻，結果改在了週二晚上11點開盤。微博上的中海業主維權ID無奈地調侃說：「古有周扒皮半夜雞叫，今有中海半夜賣房」。

憤怒的老業主和著急出貨的開發商，明確地透露出：降價真的發生了，而不再是開發商的噱頭，或者遮遮掩掩地優惠和贈送。　　

新項目則少了對老業主的顧忌，打折潮來得更早。售樓處被砸的中海，9月份在杭州開盤的項目就比備案價格低了兩折左右。按照一家地產中介機構中原的統計，房價比肩上海的杭州，9月份開盤的新項目，幾乎都比周邊差不多的樓盤便宜了一到二成。

更早的時候，一部分大的品牌開發商，已經開始對新盤做出價格調整。4月份中海在深圳和重慶的樓盤分別打出八折和九折；7月萬科開始萬人團購；8月份富力董事長李思廉就明確表示，鑑於調控不斷加碼，上半年富力已經將價格下調了10％，下半年還將繼續調整。

「其實早在年中，一些樓盤已經開始不宣揚不炒作地降價，現在只不過是降價拿到檯面上來了，擺出我要靠降價來吸引客戶的姿態了。」上海方方工作室總諮詢師胡宗亙強調說。

5年納稅和社保證明的購房「門票」這項今年年初增加的政策，是推動這些開發商做出戰略調整的一個關鍵因素。

9月初，中國房地產標竿企業萬科在北京做了個抽樣測算，結果發現在嚴格的限購政策下，只有3％的家庭有資格、能力、意願買房，折合為20萬戶。

意識到這個嚴峻事實的開發商，自然會選擇搶先消化極其有限的客戶資源，以至於明明還有大量房子沒賣出去，北京仍然有三十多個新盤選擇在10月份入市，是去年的近一倍。

按照龍湖相關人士的說法，「龍湖酈城」的降價就是一場以搶佔華東市場為目的的行動，與資金是否緊張無關。「因為華東是調控的重災區，所以我們挑出三個樓盤第二期的不同產品，平價入市，以換取市場份額。」

龍湖的目的達到了，5天賣掉了超過九成的房子，收穫了20億元的銷售收入，這是整體成交量不到去年一半的上海許久沒有的盛況了。

失血過多的地產商

過去的九個月裡，維持房地產公司繼續運轉的錢，只有16％來自國內的銀行，達到歷年來的最低點。

5月份開始，京滬廣深四大一線城市的成交量，就開始長期徘徊於去年的一半。北京9月份新開的樓盤，有一半的成績是鴨蛋。

合生創展一度在銷售額和土地儲備上超過了萬科，但今年上半年只賣了53億元（萬科656億元），總借款卻高達300多億港元。迫不得已，今年8月底開盤的「帝景國際」及「合生·麒麟社」相繼打折促銷，且折扣幅度均在10％左右。 

成交量下降，更進一步的結果，是讓處在信貸緊縮環境下的開發商資金鏈雪上加霜，只能繼續選擇降價來緩解壓力。

過去的九個月裡，維持房地產公司繼續運轉的錢，只有16％來自於國內的銀行，達到歷年來的最低點。

捲入「信託門」傳聞的綠城集團，在全國的房地產信託產品中，佔的份額最多。宋衛平本來原本可以不用參與那麼多，但是年初各家銀行向綠城發放的300億元授信（意思是只要銀行有錢、項目合規就可以直接放貸），到現在才批下來差不多三分之一。

南通的一家中型房地產公司總經理許世林，壓根連授信都沒有拿到，於是選擇了引進多個個人或公司股東，「類似於私募基金吧，就是那些管理基金的專業人士。」往年，許世林從銀行也貸不到開發貸款，但還可以利用貿易合同之類的擦邊球拿到一部分錢，現在這條路也被堵死了。

根據央行公佈的數據，2011年上半年發放給開發商的貸款是2千億元，只有去年的一半不到。而放給買房人的貸款，也減少了近四成。

還沒到最糟的時候

「兩次調控的實質不同，這一次的影響也還沒有達到上一次，但將來的影響一定會超過。因為時間更長、手段更激烈、對購買群體的打擊更強。」

對於2008年差點將項目變賣的宋衛平來說，現在還不算太糟。「2008年的國慶，我們已經開始欠款了。」宋對南方週末記者回憶。

中房信就在一份報告裡稱，目前開發商大規模降價，大多情況下並不是因為本身的資金鏈原因，而是為了能夠在第四季度取得更好的業績，給股東和管理層一份好看的業績單。

「無論是大幅降價的樓盤，還是資金鏈緊張的企業，現在都還是個別現象，遠遠沒有達到2008年生死存亡的程度。」陶紅兵還是中期看好後市，所以辭去北方最大的代理銷售機構思源地產總經理一職後，馬上開始著手籌備自己的房地產綜合服務機構。

「現在土地款都是一次性付清的，那麼要撬動一個5萬平米的項目，只需要一兩億的資金即可，拆借20％利率的高利貸都未嘗不可。」陶紅兵如此解釋這兩次調控的不同。

儘管持續了一年半的調控，但當下最直觀的房價鬆動依然表現出結構性調整的特點，比如集中在郊區、中低端以及前期漲價較高的「泡沫」區域。

但這一次的主流開發商對未來的預期大多很悲觀。擁有13500萬平方米的全國最大地主恆大，已經決定從7月開始不再買地。除了因為上半年買了70塊地之外，對後市的判斷恐怕也是重要原因之一。

金地同樣不看好未來一年的後市，該公司一名中層員工告訴南方週末記者：「兩次調控的實質不同，這一次的影響也還沒有達到上一次，但將來的影響一定會超過。因為時間更長、手段更激烈、對購買群體的打擊更強。你看現在一降就是15％以上，因為小幅的降價已經沒有人迎合了。」

「我們顯然正在接近拐點」

南方週末記者採訪的所有業內人士，都肯定地表示，即便有小幅的放開，也不可能再出現2009年的4萬億救市主。

品牌房企的降價之火，或許不能馬上燎原；但下行的趨勢，或許正在明朗化。

在成都，當地一家知名開發商，開始通過合併部門的方式裁員，一如四年前困難之時；在北京，1－8月的成交量都在1萬套以下，一如2008年1—8月 市場整體向下之前；在上海，產權交易所的網站上，如今共有27家房地產企業掛牌等待新主人，而北京今年的併購數量和併購金額都已經比去年翻倍。

「買賣雙方矛盾已經很激烈了，但是上海的供應量少，能買房的也少，所以一直在僵持著，就看誰先跳出來降價。」方方工作室的總諮詢師胡宗亙說，「也許我們掛了電話，又會出來一單。事實上，現在相對於上海的最高點，已經跌了5%－10％。」　

當然，相反的信號同樣存在。過去的十天裡，宏觀政策放鬆的信號又開始出現。先是允許三個地方政府自行發債，然後是央票利率下降（這往往是宏觀政策由緊縮轉向中性的信號之一），再是溫家寶總理最新的發言暗示了定向寬鬆。越來越多的地方政府，也開始隱秘地放開二套房的網簽。

開發商的策略也許會延長實質性降價的到來。只有一個項目的小開發商，不需要資金去周轉，可以撐住不降；而諸如綠城這樣的品牌大開發商，也是把降價這個選項放到了賣項目之後。

但南方週末記者採訪的所有業內人士，都肯定地表示，即便有小幅放開，也不可能再出現2009年的4萬億救市主。

北京師範大學教授鐘偉的判斷是，儘管目前的困難還沒有2008年那麼大，但將來的困難只會有過之而無不及。今年年底和明年上半年將會出現二輪降價，如果沒有意外的調控政策放鬆的話。

「我們顯然正在接近拐點。今年樓市肯定降價。」融創中國董事長孫宏斌向南方週末記者表示。

但任志強仍持不同觀點。他在最近的一次座談會上表示，2013年房價會報復性上漲。


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