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忍一下,七折就是你的!想買房的 人,情勢站在你這邊了。 新官上任有三把火,不約而同,都燒向了房市。 內政部長李鴻源上任前曾表示,將不開放陸資炒房;財 政部長劉憶如說,上任第一件事是研究富人稅,也就是說,豪宅的稅率將和小老百姓的標準大幅拉開。 不開放陸資炒房,讓投資客原本想要陸客抬 轎的夢想破滅,而富人稅基本精神就是對於「漲價」這件事要有所壓抑,新內閣大將剛上任,像是接力賽般,把去年六月一日實施奢侈稅以來,房屋交易量創下自 SARS(嚴重急性呼吸道症候群)以來八年新低的局面,再度打入了冷宮。 政府接連打房僅凍住成交量,卻打不下都心房價 連 續性的出手,雖然引興富發建設開了第一槍,開價自行降價一五%到二五%;淡水區小坪頂的「環遊郡」也率先用腰斬拍賣的方式想要換現金。 經 歷二百五十天,政府和建商、投資客大鬥法(見上圖),就真的讓房價明顯下滑了嗎? 經歷半年多來的寒冬,不少建商已經受不了,開始自力救 濟。以下為實際走訪的三個場景: 淡海新市鎮:順著登輝大道,沿途景觀,綠油油稻田的景象,漸被櫛比鱗次的水泥森林逐步取代。 拐 進淡海新市鎮重劃區內,迎面而來的是一幢幢剛完工的大樓。在大樓前面不是廣告宣傳中的如大傘般的綠樹,卻是一個接著一個的售屋廣告。 走進 一棟完工剛交屋的新建案的接待中心,五、六位銷售人員散在推案模型周圍,正有一搭沒一搭的聊著。我們進入後,才收起閒散心情,大聲說「歡迎光臨」。我們是 今天第一個上門詢問的客人。 淡水小坪頂:一個週末的午後,台北難得有陽光的好天氣,讓人心情好得不得了。「要看樓中樓的,請來這裡;要看 小坪數的,請跟著那位先生走。」戴德梁行的業務人員聲嘶力竭的說著,一手發著傳單,另一手趁著空檔指引著。「今天看屋的人太多了,沒辦法在現場仔細解說, 詳細的會在二月十一日的競標說明會中,為各位一一解答。」 二月初,戴德梁行宣布,首度把拍賣藝術品慣用的競標方式,移植到新成屋的銷售 上。 位在新北市淡水小坪頂的「環遊郡」,正是他們的第一個創舉。由於競標起價,只有市價的一半,幾近腰斬,讓位在俗稱「八卦山」的小坪 頂,未演先轟動,成了房地產市場最夯的八卦話題。 一波波進來的看屋人潮,有自住、也有投資,更有不少是抱著中樂透心態,看能不能用每坪十 二萬元的腰斬價買到「三景屋」(國華高爾夫球場、觀音山、淡水出海口)。若能便宜標到,也算不錯的投資。 北市大安路:平日下著雨、氣溫接 近十度的台北市,在台北市房價最貴區域的大安路巷子裡,有一棟建商才剛剛推出,一層一戶、僅有六戶的「小案」。 報紙上的廣告還沒開打,已 經有兩組人馬在看房。屋內熱絡的程度,恰與窗外溫度成反比。 選前,案子未正式推出前,仲介業私下找「大咖」看屋。「要買整棟,一坪算你一 百萬。」「八十萬啦,」有意買房讓家族住在一起的陳先生,出了一個讓建商不想賣的價格。 選後,不到七天,情況不同了。同樣一個物件「一坪 一百六十萬元,樓中樓每坪快兩百萬元,」另一位買主林先生搖搖頭說,「太離譜了,哪有價格拉得這麼快?」 馬英九當選,讓建商信心十足,價 格一口氣漲了六成,漲價的速度,比菜市場賣的青菜、蘿蔔漲得還快。月薪五萬元中上收入的上班族,要不吃不喝一百六十六年才買得起一戶。 這 些是實地走訪的場景,也是目前台灣房地產的縮影。無殼鍋牛心中正吶喊著,居住正義何在?政府打房,「凍」住了成交量,卻沒有凍住都會核心區的價格。一些類 似「三(峽)、林(口)、淡(水)」供給較大的區域,則是另外一種風景,專家建議從七折開始喊價。 關鍵在投資客比重僅兩成,卻是拉抬房價 主力 張先生是在台北金融圈工作的上班族,七年前,他開始跟著朋友一起集資買房。雖然朋友們住在台北市,卻選擇避開房市一級戰區台北市,專 門買台中、高雄等價格相對落後的地區。 走出台北市,手上資金「購買力」頓時放大的這群投資客,在台中,專買位在中港路、文心路上的房子; 在高雄,一出手就買二十餘間房子。 以投資高雄的某個案子為例,三年前每坪以十二萬元進場,去年,以十五萬元賣出,不算利息成本,投報率二 五%。這是他們投資眾多的個案中,時間最長且績效最差的一個。 類似張先生面貌的投資客,游竄在各個的房產交易中。在買屋的身分中,投資客 比重超過兩成,占比不高,卻扮演拉抬房價的關鍵角色。就如同股票一樣,若沒有主力的快進快出,股價就失去大幅波動的助力。 房地產市場,是 一場金錢遊戲,靠的是投資客、建商與買屋者三方間的資金輪動,藉由輪動各取所需,並創造利益。「水清無魚」就怕資金轉不動,這場遊戲也會玩不下去。 要 控制房價,就須從三方下手,壓抑「投資客」,成了立即見效的解方。 去年六月,政府連下了課徵奢侈稅、縮減融資成數,以及實價登錄三道「金 牌」,澆熄投資客炒作之風、建商養地之氣,要滅讓房價上漲之火。 第一道打房金牌:奢侈稅打擊投資客,短線交易減少了 根據 課徵奢侈稅的規定,非自用性住宅一年內轉讓將課徵一五%稅率,兩年內遞減至一○%。一千萬元買進的的房子,持有不滿一年賣出,還要繳交一百五十萬元的奢侈 稅,代表賣價至少要拉高到一千二百萬元,賣方才不會虧本。 隨著政府開徵奢侈稅,張先生收起短線買屋策略。「台北房價要拉高兩成很容易,但 是在中南部談何容易,」為了不想讓自己一買房就住進套房,他寧願收手,也不想讓資金成為「不動產」。 奢侈稅經過半年多來的「凍」市,最明 顯的是台北市去年十二月房屋成交件數較同年一月份少了一半。(見右圖) 第二道打房金牌:貸款緊縮建商咬牙推案,哀號量多到賣不完 過 去,投資客由於可以從金融機構以低利率取得源源不絕的資金,才能不斷的追逐房價。從去年下半年,央行陸續祭出土地建築融資限制,及降低購買第二間房子融資 成數,就是要斷絕投資客與建商「金援」,利用降低投資客買房能力,及加速建商推案速度,在供給增加(建商)、需求減少(投資客買屋減少),一拉一扯間的力 道,讓房價下來。 第一個被緊縮金援的是,第二間房子的融資成數,從八成下降到七成或六成,墊高自備款。對投資客而言,更大的殺傷力是,完 成過戶手續,須逐月償還本金與利息,無法與過往般透過只繳息的空窗期,來換取房價上漲、賺資本利得的空間。 第二個被緊縮金援的是建商。在 央行嚴格監督銀行貸款,建商申請的土地建築融資額度,須依照貸款合約執行,建案必須在半年或一年內開工興建,否則時間一到,銀行就準時的把融資額度收回。 口袋夠深的建商,才有熬下去的本錢。 為了守住珍貴的土建融額度,就算房地產市場不好,建商還是咬著牙推案。 一位林姓高雄 房地產業者心酸的說著,今年高雄預估有一百六十棟建案要推出,以平均一棟約一百戶計算,一共有一萬六千戶、總銷金額約兩千億元的豪宅,要拋到市場中。 高 雄,單靠區域內購屋需求,一年僅能消化八百戶豪宅,一萬六千戶要花二十年的時間才能去化,「價格不要跌就不錯,怎麼可能漲?」林先生說。提高就業率是讓高 雄房地產價格止跌回穩的解方,不然,「三、五年內,高雄房地產都沒有搞頭。」 第三道打房金牌:實價登錄小咖房仲業難以獲利,先行出場 今 年七月起,即將上路的房屋交易價格實價登錄措施,讓代銷與房仲業者操作價格現形。屆時每一筆成交紀錄都必須向主管機關申報登錄,水清無魚,交易越透明,能 夠從中取利的機會越小。 之前,不乏代銷與仲介業者利用資訊不對稱從中賺取價差,未來在物件成交價格透明化下,自然會壓縮到他們的生存空 間。今年一開春,從投資客躋身成仲介業老闆的建發房屋董事長陳建發,就是看到房仲業很難「玩」下去,把「建發房屋」品牌轉售,決定斷然退場。 房 仲業者坦承「奢侈稅、實價登錄、合宜住宅政策」對房地產有極大殺傷力。而擁有高雄土地最多的京城建設董事長蔡天贊,更擔心政府繼實價登錄之後,會出現延續 版的「實價課稅」。一旦實施,他含蓄的說,「真的對房地產市場影響很大。」 他的擔憂不是沒道理,新的馬團隊政府強調「公平正義」。一旦, 從房地產中賺來的價差,只要被認定是不義之財,就有可能被課稅,而這一招,被視為是讓房地產市場「急凍」殺手。 在政府連下幾道金牌下, 「短線進出」的投資客立即縮手。統計資料,清楚的看到這樣的現象。 信義房屋統計,去年第四季,台北市與新北市的新店、中和、永和、板橋、 新莊、土城等地區成交物件中,投資客占比從過去兩成,下降到五%。少了投資客的興風作浪,新北市一月買賣移轉棟數,縮減至三千三百八十五棟,不僅創十年來 新低,也比SARS與金融海嘯期間還低。 成交量創新低,房價仍高高在上。 實地走訪發現,房價開始鬆動、議價空間也變大 了。買方悄悄拿回部分發球權。北部的三峽、林口、淡水、新莊,往南走的台中八期、重劃區,高雄的美術館、農十六,推案量比較大的地區,隨著投資客縮手,房 價鬆動的情況最為明顯。 市郊房價鬆動投資客搶賣,免砍價七五折脫手 淡海新市鎮的某個建案,在十三樓的裝潢屋中,售屋小姐 正賣力的分析建案,還一邊用手比畫著家樂福、麥當勞、國小未來的所在位置。看著買方有點心動,售屋小姐進一步說出讓客戶心動的訊息,「我們也是一字頭的房 子。」 「一坪不是二十二萬元?」買方驚訝追問。「這是最後幾戶,加上政府的奢侈稅,現在房子很難賣,老闆想要趕快把房子賣掉。」售屋小姐 如此回答。 原本一坪開價二十二萬元的房子,扣掉優惠價,還有老闆提供的促銷價,還沒有開始砍價,就可以用十六萬五千元的價格買到。算一 算,只要用七五折的價格就可以成為新房子的主人。 這樣的價位,的確讓人心動。環伺四周,從登輝大道到淡水河邊所屬的重劃區中,還有一大片 土地靜靜的躺著、等著建商蓋屋、賣屋的土地,遑論準備交屋和投資客等著拋出的新成屋。 登輝大道上的一個社區,準備在今年四、五月交屋,高 達四千戶的大型社區,逾兩成都是投資客。兩年前,以少少資金買下房價增值夢想的投資客,賣屋「設停損」,成了因應奢侈稅的唯一方式。在面對至少有五百戶都 可能急著賣出景況,龐大的「賣壓」,恐怕不是打七五折就能脫手。 「房價的確不合理,尤其是新北市,每一坪的價格直追大安區中古屋,如果是 你,花同樣的錢,要買板橋的新屋,還是大安路的中古屋?」戴德梁行總經理顏炳立一語道破,區域價格的不合理性。 板橋、新莊、蘆洲有些地方 價格漲太多、太快了,想買這些區域,「可以從打七折價格談起,」顏炳立建議著。「至於台中、高雄地區房價過去漲不多,現在還在築長底,房價即使下跌,幅度 也不會如同新北市一樣的大。」顏炳立分析。 買氣延後發酵降價才開始,可花兩年仔細選屋 而對真正有購屋需求的人來說,現階 段更關心的是,房價會不會跌?能不能買房?要怎樣才能聰明買房?新任內政部長李鴻源口中的「居住正義」會不會實現? 華固建設董事長鍾榮昌 說,「房市大多頭結束了,」遠雄企業團董事長趙藤雄說,「房地產最壞的情況已經過去,今年房地產會比去年好。」兩個對房地產市場具有撼動力的建商老闆,對 房地產景氣看法南轅北轍,小投資人更是看得霧煞煞。 顏炳立認為,奢侈稅、實價登錄,政府一連串的措施,對房地產景氣會產生「遞延效果」, 房價一定會修正,而買氣只是延緩發酵,想要買房的人,不妨利用這兩年,好好的看屋、選屋。 向來看衰房地產市場的政大地政系教授張金鶚,這 一次也沒有缺席。他說,「市場降價行動才剛開始,消費者不用急著進場,」意味著消費者可以多比較、多詢價,就有機會買到理想的住宅。 房價 下修有限低利率與兩岸投保協定將撐住房價 房價不會無止境修正,低利率與兩岸投資保障協定,成了支撐房價的兩股力量。 美國 聯準會(Fed)宣布,到二○一四年低利率政策不變,意味著,未來幾年的資金成本仍保持在低檔。在此情況下,把錢放在銀行存定存的人,獲得二%的投報率, 將永遠跟不上四%的經濟成長率。 而在財富縮水同時,還要想辦法對抗全球不斷印鈔票,可能引發的通膨隱憂。過多的資金必須找到棲身之處,而 具有保值性的房地產,還是台灣人的最愛。 何時才是最佳的進場時機與區域?新任內政部長李鴻源的談話,有十足的參考價值。李鴻源不斷強調的 「居住正義」,將會利用政府蓋平價住宅、活用閒置空間,與利用基礎建設延伸居住地,來達到居住正義目的。 從他的發言中觀察,在政府有限度 的興建合宜住宅,與把蚊子館改為青年住宅時,會更著墨創造「三十分鐘生活圈」模式。利用機場捷運開通,把台北市與新北市的界線,拉大至五股、八里、淡水與 中壢。並在一年內,把二重疏洪道的周邊土地,利用都市計畫,變身成高級住宅區。 政府與投資客間,好比是一場拔河賽,在這一回合的競賽中, 政府略居上風。 品嘉建設總經理、《房地產勝經》作者胡偉良建議各地方政府,落實課徵空地稅,以及政府適度釋出國有地,才是引導房價回到常 軌的好方法。也就是說,麵包漲價,要從抑制麵粉價格著手。這場仗才剛開始,新內閣口上的居住正義會獲得掌聲?還是魔高一丈,居住無正義?今年三二九、五二 ○檔期將會是多空交戰點。 【延伸閱讀】250天大鬥法 政府暫居上風 ——打房大事紀 政府出招:第1波抑制短線 2011.6.1正式實施奢侈稅投機客減少,北市去年交易不到5萬棟,創SARS以來新低紀錄第2波殺雞儆猴 2011.12.8逮捕炒家黃勇義從 2011年3月國稅局鎖定房市投資客「三黃一劉」查逃稅,第一位投資客涉違法被逮第3波打擊養房 2011.12.13宣布實施實價登錄接下來可能實施實 價課稅,養房成本將大增第4波增加稅負 2012.1.1調高土地公告現值全國平均調漲逾8%,創近17年新高,增加土地買賣稅的負擔第5波斷絕動能 2012.2.2不開放陸客投資房產內政部長李鴻源斷了國內房市新的資金動能 建商、投資客自力救濟: 炒家暫縮手 2011.6.1投資客變通求生養人頭、調頭寸,投資客有實力的,準備打長期戰;口袋淺的出局放款創新高 2011.12建築貸款創新高:銀 行金援建商,使房貸與建築貸款雙雙創下新高,將有大批建案準備交屋或拋售大降價自救 2012.1.3興富發開出第一槍上市建商興富發率先宣布,自家新案 降價最多25%,為房市投下震撼彈拱高價假象 2012.1.17 6大建案開價再創新高北台灣第一季,6大建案開價仍創區域新高,製造房價居高不下假象拍賣炒買氣 2012.1.31新屋打對折拍賣淡水小坪頂的「環遊 郡」新成屋將以每坪12萬元起標售,外界解讀為房價鬆動 資料來源:內政部、中央銀行整理:蕭勝鴻 【延伸閱讀】加稅已是不歸 路! ——財政部長劉憶如近年對房市重大發言 2010/3/13房貸放款成數應更保守「在目前房價一路上升的情況下,銀行審核房貸的程序 應較之前更加嚴謹,貸款成數亦應較為保守。」 2011/3/3房子沒實價登錄要加稅「若最終只能按公告現值和房屋評定現值計算、無法取得實 際交易價的房子,適用稅率應再調高。」 2011/5/5現代住宅未來可轉售「經建會規畫推出現代住宅,將參考新加坡組屋模式,未來推出後也 可以轉售。」 2012/2/2有配套才推實價課稅「不動產實價登錄是第一步,若沒有研擬妥適,不會倉卒行事,因此不會馬上談實價課稅。」 資 料來源:各媒體、劉憶如部落格整理:吳美慧 |
日前,華遠地產股份有限公司董事長任志強在2012年長吉地產春季發佈會上稱負利率時代不買房就是傻瓜,引發網絡熱議。問對網用戶就房地產開發商行業進行剖析,揭露開發商與其他行業的關係,帶引大家理智分析買房問題。
可以毫不誇張地說,房地產開發是暴利行業。中國社科院近日發佈的2011年住房綠皮書中提到,開發商的平均毛利高達55.72%,絕對是暴利。刨除 掉其他成本,前些年的淨利在20-30%之間。而隨著最近房市疲軟,營業收入下滑,存貨激增、現金流緊張,淨利潤大幅下滑,大有寒冬到來之勢。可以說絕對 屬於高風險、高回報的行業。
房地產開發商的生態鏈 (問對網/圖)
圖中標明了開發商開發單個樓盤的一系列操作,包含產業鏈中的主要玩家,還有些玩家,例如裝修公司、水泥、鋼材等建材供應商沒有在圖中描述,其實這個生態圈可以涉及我們瞭解的大部分行業。開發商開發大致過程如下:
1. 政府城市規劃,劃出一塊地。各開發商各顯神通,最終某家勝出。勝出後要預付一筆首款。地價款的餘款可以後續支付。這筆錢基本是開發商必須提前準備的資金,後續的資金都可以進行資本運作。土地資源不可再生,政府靠賣地賺錢真的很愉快!
2. 政府將土地批文發給開發商。
3. 評土地批文等文件,開發商可到銀行申請貸款。
4. 銀行對開發商進行一些列的評估,如資產負債率等,將貸款發放給開發商。
5. 開發商找建築商開工蓋房子,經常是先蓋房後付款。扯皮拉筋,拖欠工資現象時有發生。沒法子,開發商強勢是大爺,建築師要墊不少錢。
6. 房子修好了,開發商口袋裡有錢了,慢慢和建築商結算。
7. 房子修了一半,差不多可以開始預售了。預售對開發商來說,一是鎖定了客戶降低庫存,而是提前回籠資金。產品沒生產完先手定金,就一個字,爽!
8. 公眾一般都很窮!!!沒幾個人有能力一次付清房款,只好向銀行貸款。看,銀行一頭貸款給開發商周轉,一頭貸款給老百姓買房。而銀行的錢,大部分是存款,多爽!
9. OK,一切搞定了,可以搬進新房羅!有自己的一個蝸居,是多少人的夢想。剛畢業的時候,覺得有套房,有個老婆,一起在沙發上看看電視嗑嗑瓜子,就是人生最 大幸福了——其實現在還這麼覺得。中國人都喜歡地,喜歡房,有錢喜歡把自己圈起來,在自己的地盤上細細經營。古代如此,當代還是如此。房到手了,開始裝 修,買家居買電器,買各種家居用品,消費是經濟發展的基礎,而我們這樣的小老百姓是消費的源頭。
10. 不好意思,小老百姓的幸福還不徹底,因為還要還房貸!10年?20年?30年?人生苦短,慢慢還吧。
還沒有結束,有一隻絕對不容忽視的力量,這種力量是這一切的號角和催化劑,廣告及媒體行業。他們用心策劃,用心製作,用心發佈鋪天蓋地的廣告,通過各種渠道,通過各種形勢,源源不斷的擴大著我們這群小老百姓買房的慾望。
而單純、要求不高的我們,最終為了自己的並不遠大的夢想,也為了下一代、為了父母,一咬牙就買了一套房子。從現金流的角度,小老百姓是生態圈中,唯 一一個現金流負向的玩家。我們通過十年二十年的辛勤勞作,讓很多生態圈中公司和個人率先富了起來。我們付出了一切,獲得的不僅僅是一套單元房,而是一個自 己的家。親愛的開發商和他們的親密朋友們通力合作,終於賜予了我們一個自己家。
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最近,是不是有很多建商或房仲告 訴你,對抗通膨,只有買房才能保值?如果你因此而心生動搖,開始考慮買曾經被你認為房價高得嚇人的房屋(而且越來越高),那麼,你就落入「反射效 應」(Reflection Effect)的心理陷阱! 反射效應談的,是在確定的損失和「賭一把」之間,多數人會選擇賭一把。也就是說,通膨將造成我們存款越來越薄,這已成為既定事實,而在既定損失與買房子可 能的風險之間,人們會傾向選擇後者。 賭一把的損失,反而虧更大 反射效應相對應的是「確定效應」(Certainty Effect),是指人在確定的收益和賭一把之間,多數人會選擇確定的好處。人們對損失和獲得的敏感程度是不同的,損失的痛苦要遠遠大於獲得的快樂,也就 是說,獲得一百元意外之財的快樂,抵不上掉了一百元的痛苦感。 基金公司很善於使用這種心理,他們會先計算你的錢將因為通膨在三十年後縮水的倍數,再引導你去購買自己也不是很懂的基金組合。 現在,當你面對通膨怪獸,而決定去投資「開源」,或買房子「保值」的同時,請確認,你對後者的評估已經非常足夠,否則,你逃離通膨怪獸的做法,只會讓你陷 入「虧更大」的惡性循環。簡單的試算就可知,一般小家庭因為通膨可能一年會多支出兩萬多元,但是,投資的失靈,卻絕不僅是這個數目。 我應該這麼做;1.正視損失,別因恐懼放大它。2.評估解決方案時,把風險與損失也寫下來,兩相權衡。 |
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近一年來,買房和有買房意願的朋友很多。諮詢我的話,觀點仍然未變:自住尚可接受,投資還需等待。因為未來一兩年房價上漲的概率依然很小,保持平穩微跌的 狀態是大概率事件。本輪房價調控,從一開始就已經不是地方政府缺不缺錢的經濟問題了,而是關係到某組織權力穩不穩固的政治問題,尤其是在北京上海這種身份 地位比較敏感的地區。在某組織的「大是大非」面前,您覺得,房價還能漲嗎?還敢漲嗎?
當然,不漲不代表就會暴跌。不要相信那些天天喊房價大跌人的話,這些人不是別有用心,就是賺點噱頭,再或者就是些不學無術之徒。這類人比那些天天喊房價大漲的人危害更大。我有一位親屬,2002年剛去深圳的時候,存款足夠買下一套房。可惜她堅信一些專家媒體所謂房價太高的觀點,一直不為所動。現在可好,所有積蓄加起來只夠買半套房了,相當於十年工作白干還倒賠進去半套房子。悔不當初啊,只能「望房興嘆」了!
判斷目前國內房價是高是低,光靠一個「房價收入比」是沒有用的。因為北京的房價不是由普通工薪階層的收入決定,而是由大街上跑的幾十萬輛奧迪寶馬車主的收入決定。判斷目前國內房價是漲是跌,縱向橫向比較日本、香港1965年到現在的房價走勢更加實用,更具參考價值。因為無論從經濟走勢還是從收入增長來看,日本和中國、東京香港和北京的歷史可比性和實際有效性要大得多。當前北京的房價,絕對不是1997年的香港房價,更不會是1992年的東京房價。更大的可能是1981-1983年間香港或東京的房價。
國內的房價既然不會大跌,那何時才能再度上漲呢?我想,至少得滿足以下幾個條件才有上漲可能。
1、調整時間要足夠
2009年1月到2010年4月,國內房價普遍暴漲100%,甚至150%以上,短期看已經完全超出了買房人的承受能力,也提前透支了未來數年的剛性需求和投資需求。參考1965年以後日本和香港房價大漲之後的調整時間,可以大致估計國內房價的調整時間應該也在兩年到六年之間。由於本輪房價上漲是大漲急漲,調整時間可能要稍長一些,即四年到六年的概率較大,也就是說國內房價最早也得到2013年底才能結束調整。這個從供給上也很好理解,地方政府和開發商就像一台聯合收割機,一個賣地一個賣房,收穫了一季,得等到老百姓的腰包鼓起來了才能收割下一季。而時間不夠長些,新的剛性需求、改善性需求和投資需求還沒形成,新的買房人還存不夠錢、消化不了、買不起或不願貸款買房。
2、調控政策要放鬆
從限購政策來看,通過壓制需求來控制房價的做法,有悖市場經濟規律,對買房人(包括剛需)製造人為歧視。尤其是北京這種外地人購房須提交五年社保或納稅證 明的限購做法,排外情緒濃厚。而且,限購完全排斥投資需求和改善性需求,人為限制了房屋租賃市場供給的增加,對房租的上漲有強烈的推動作用。當然,限購有 一個好處,那就是暫時平抑過熱的房價,防止繼續大幅的透支未來需求,以免房價突然大跌,對國內金融系統和實體經濟造成巨大衝擊。
從房貸利率來看,7.05%的利率明顯處於相對高位。一筆100萬的30年期貸款按基準利率算月均還款6686元,比2009年加息前的七折優惠利率提高1821元,相當於多了貸40萬。當前的貸款成本太高了,無論對剛性需求、改善性需求還是投資需求,都是極大的限制和打擊。更別說改善性需求和投資需求買房時面臨的利率很可能還要上浮10%~20%。
當前各個地方對剛需放寬了限制,甚至出現揚州對剛需買房進行補貼的現象。但從整體上看,調控政策放寬的幅度還太小,尤其是一線城市幾乎沒有變化。短期內,無論看中央態度還是經濟形勢,限購和利率政策都不可能大幅放鬆。也許明年下半年或者後年是調控真正放鬆的時間點。
3、房價與租金的比率要合理
2010年以來,北京的房租無論是住宅還是寫字樓,普遍上漲了50%-70%。兩年多時間有這樣的漲幅,確實讓人吃驚。現在北京一套88-100平的兩居室住宅,差不多2000年以後的要5000元-6500元,八九十年代的要4500-6000元,由此可見北京工薪階層的居住成本有多大,合租群租現象自然十分普遍了。我是房東,內心深處希望房租漲得越高越好,但看著身邊朋友們的生活成本不斷增大,我又希望房租能低一些,讓大家都少點壓力。
當前房價與租金的比率差不多普遍在32-40倍。從市盈率的角度看,房價無疑是高估的。要讓比率回到20-25倍左右達到合理程度,需要房價繼續下跌10%且房租繼續上漲20%-30%。從目前房產買賣和租賃市場情況看,這個過程預計怎麼也需要兩年左右的時間吧。
我認為,國內的房價不是不會大跌,而是離大跌的時間點和價位還相差甚遠。從時間點來看,按照中國目前的經濟發展水平、收入水平和人口結構,房地產市場應該還有10年到15年的上漲週期,具體多長時間得看未來房價上漲的幅度和速度。從價位來看,參考世界大城市普遍的住房價格和漲跌路徑,國內一線城市的住房均價達到6萬每平米以上將是一個非常危險的信號,猶如1992年的東京房價和1997年的香港房價,大跌50%以上、跌勢持續十年都將成為可能。那個時候,沒房的不要再買了,有房的除了自住,其餘全部賣出,不要猶豫。
如果不買房子,那能買什麼呢?我的觀點是買股票肯定遠好於買房。A股自從2007年以來,調整時間接近五年,市場人氣極為低迷。儘管目前經濟形勢還不太好,但股市無論從時間上還是點位上已經達到了臨界點的水平。我認為,未來一年到兩年上證指數突破3478點的概率非常大,而很多個股的漲幅應該在50%-100%以上。和買房相比,您看,多划算!至於買什麼股票好,這個就看自己的選股能力了。投資嘛,仁者見仁智者見智,盡可拭目以待!
可能你都聽過人講:「我有個uncle炒股票好叻,
首先樓確實係香港人至愛,
但係,炒仙股而發達既機會有幾大呢? 相信長睹必輸既理論適用。由於你唔係insider(即係該公司
近排房託咁hit都因為823升到40蚊,但係奇在d人仲以為佢
最後,亦係聽過n咁多次,就係講呢個投資方法係你唔使成日睇住。
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從三餐靠友人接濟的窮小子,到現在開保持捷跑車,身價逾千萬元的業務高手,謝文偉靠的是一套精密計算的房地產投資計畫。35歲的他許下宏願,希望退休前能當五戶房屋的包租公。 撰文‧林心怡 穿著剪裁合宜的西裝,繫著絲質領帶,手上戴著卡地亞名錶,而且以保時捷跑車代步的房地產代銷業務員謝文偉,憶起十幾年前剛退伍時,身上僅剩七塊錢,連起碼的溫飽都出問題。他感嘆地說:「人生好像一場夢啊!」還好,這是一場以悲劇開場,喜劇收場的夢。十年前,謝文偉從汽車銷售轉換跑道到預售屋銷售領域,從一戶二、三百萬元的小套房開始賣起,到如今每戶動輒上億元的豪宅;每一次結案,銷售獎金收入以百萬元計,年僅三十五歲的他,是已經擁有三戶房子的地產投資達人。 故事要從一個從復興美工畢業的窮小子講起。謝文偉自小父母離異後,總是在親友的接濟下,過著四處寄人籬下的顛沛生活,讓他不論在情感與金錢上,都有極度的不安全感。 「還記得剛退伍時,身上只剩下七元,窮得沒飯吃,只好拜託朋友收留我,幫他們免費打工賺食宿。」謝文偉感慨地說,沒有父母的庇蔭,經濟狀況原本就不好;更慘的是,為了「面子」,他總是花大錢買昂貴禮物討好女朋友,希望留住對方的心。但過度舉債消費的結果,卡債積欠了近三十萬元,「最後女友沒了,錢也沒了!」遭受愛情創傷的謝文偉,還得面臨現實的債務問題。沒有高學歷也沒有人脈的他反覆思量,覺得當業務員、賺獎金,是當時的他最好的選擇。於是謝文偉結束了打零工的生活,應徵進TOYOTA當汽車銷售員。 還清負債 進房屋代銷業 跟在老鳥旁邊學技巧進入汽車銷售業後,謝文偉強迫自己一年內還清三十萬元債務,因此設定每月至少存下一半以上的薪資還債;擔任汽車銷售兩年多下來,每年平均年薪六十萬元的收入,不但還完負債,還存下了三十萬元。 「但對我來說,賺這些錢是不夠的!」謝文偉說,聽聞「賣房子」可以賺很多錢,讓他萌生轉行的念頭,「我心想:既然希望賺錢買房,不如先學怎麼賣房,除了學習房屋理財,還能實現退休後當包租公的夢想!」因為這個「買屋夢」,謝文偉毅然放棄了業務漸入佳境的汽車銷售業,二○○二年進入了房屋代銷業,從一個月二萬八千元的業務專員起步。「頭一年,公司當然不會讓我這種菜鳥業務接待來看屋的貴賓;但我的心態就像學徒,總是跟在旁邊積極地請教老闆與前輩各種銷售技巧,及房市理財的訣竅。」「我當時常趁空檔向跑單小姐學習基本知識及專業術語,以及與消費者基本的應對進退,閱讀許多銷售技巧的書籍,從低單、低總價的房子開始賣。」只是,計畫趕不上變化,經過一年的「學習期」,好不容易○三年準備大展身手時,謝文偉卻遭逢SARS(嚴重急性呼吸道症候群)房市交易急凍,讓他長達半年都是領底薪過日子。 「我一度心想乾脆回去賣車算了!」但好勝的謝文偉一想到當初勾勒的「購屋計畫」,還是硬著頭皮留下來。熬過了房市冰河期,經過三年多的銷售歷練,○六年開始,謝文偉終於實踐了年薪百萬元的目標;存夠二百多萬元自備款的他,也踏上房市投資之路,他投資房市的「處女作」是位於新北市新板特區的小套房。 「雖然這戶十四坪、總價四百多萬元的小套房,最後賺了兩成出場,但對於自備款不足的我,還是學到了教訓!」原來當時適逢「十五坪以下小套房不得貸款」的風暴,讓手上存到二百多萬元自備款的謝文偉,一度資金緊張,索性找合夥人合資,轉手賣出後,才讓他依舊能小幅獲利。「經過這次事件後,我再也不碰小套房的投資物件,但也意識到,只要房子有增值的潛力,即使需要與人合資購買,也不要錯過買屋增值的好機會。」○七年,看好林口機場捷運線未來性的房市發展,謝文偉以四十萬元自備款,買下二十六坪的二房小宅,才一年的時間,就讓他獲利二倍出場。 投資成功 擬定三大買房計畫 獲利至少一倍多次房市投資都讓他賺到錢後,謝文偉靠著賣房的銷售獎金,加上房市理財所賺的錢,○八年在新北市永和物色到三十二坪帶車位、總價八八○萬元的自住宅。「當初買這戶房子每坪約二十二萬元,現在附近成交價一坪都要四十二萬元,房價漲了足足快一倍!」謝文偉有些得意地說,這戶房子目前市價至少有一千七百萬元。 買了自用住宅後,謝文偉開始擬定他的購屋置產計畫。他把房地產投資規畫為三大類:第一類、短期投資賺價差,鎖定在銀行貸款成數最多可達九成的預售屋或新成屋。由於這類型的投資資金壓力較大、風險高,謝文偉採取與友人合資的方式降低風險與資金壓力,獲利目標鎖定在五%至一○%。像是新板特區及林口的預售屋,都曾讓他獲利豐碩。 第二類、波段操作,鎖定有交通或公共建設題材性、具增值潛力的中古屋。購入後先出租,降低房貸壓力,增值二○%至三○%後再出場。謝文偉已成功地在新北市汐止買賣數戶房屋;今年,他看好淡水的後市,打算在該區置產。 規畫退休 存二百萬就買房 樂當包租公第三類、長期投資,即把房地產買賣套利所累積的獲利,投入長期性投資,為將來當包租公打算。 「有些業務賺得多,花得也多,但我總是把本業賺的錢,存在有保值增值性的房子上,強迫自己儲蓄。」目前他除了永和的自住宅,在汐止還擁有二戶房子租人。 「我希望退休後,擁有五戶沒貸款的房子當包租公;每存到二百萬元就開始物色房子,賺價差也好,長線持有置產也可,這樣一來,我就更有賺錢的動力了!」謝文偉笑著說。為了新婚的妻子、今年即將出生的孩子,以及三年多前才接來同住、罹癌後初癒的母親,他現在賺錢的動力更強了,也將更努力完成下一階段的目標。 謝文偉 出生:1978年 現職:新高創廣告業務副理 學歷:復興美工 房市銷售資歷:10年 購屋置產計畫 3 要訣1 訂定短 、中 、長期房產投資策略。 2 為各種策略擬定資金分配比率。 3 詳列每月現金流量表,避免槓桿過高。 以房養房 3 階段——謝文偉的購屋置產計畫書 1短線投資 策略:獲利5%~10%,操作期限一年 資金規畫:與友人合資 標的:預售屋、新成屋 2中線投資 策略:獲利20%~30%,操作期限2~3年資金規畫:自有資金、房租標的:具公共建設或交通題材的中古屋 3長線投資 策略:出租,賺穩定報酬資金規畫:短線與中線的獲利投入 標的:好出租的保值地段 |
假設你的月收入只有2000元,你也可以過得很好。我幫你把錢分
第一份,用來做生活費。這麼少的生活費,每天只能夠分到十幾元。
第二份,用來交朋友,擴大你的人際圈。這就寬裕了。你的電話費可
每個月,堅持請客,一年下來,你的朋友圈應該已經為你產生價值了
第三份,用來學習。每個月可以有50元—100元用來買書。錢不
第四份,用於旅遊,一年獎勵自己旅游至少一次。生命的成長來自不
第五份,用來投資。先存起來,也可以用來做進貨的本錢,小本生意
好了,這樣熬了一年,第二年如果你還在拿2000元的收入,那就
月收入在3000元以下的,一定要兼職賺錢,不要窮,還很有個性
衣服啊,鞋子啊,這一年你是得盡量少買了。最好全部通過你的兼職
到處都有需要幫助的生意人,兼職幫他們做點事情,去磨練自己的意
無論你的收入是多少,記得分成五份。增加對身體的投資,讓身體始
保持這種平衡,逐漸你就會開始有大量的盈餘。這是一個良性循環的
人生是可以設計的,生涯是可以規劃的,幸福是可以準備的。現在就
窮得時候,不要計較,對別人要好。富的時候,要學會讓別人對自己
窮的時候,花錢給別人看。富的時候,花錢給自己享受。窮的時候一
年輕不是過錯,貧窮無需害怕。懂得培養自己,懂得什麼是貴重物品
一旦生活需要的錢已經夠了,最大的花費,就是用你的收入,完成你
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哈佛有一個著名的理論:人的差別在於業餘時間,而一個人的命運決
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無論你的收入是多少,記得分成五份進行規劃投資:增加對身體的投
增加對旅遊的投資,擴大你的見聞;增加對未來的投資,增加你的收
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過去的一頁,能不翻就不要翻,翻落了灰塵會迷了雙眼。有些人說不
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被人誤解的時候能微微的一笑,這是一種素養;受委屈的時候能坦然