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置富產業信託(778)的派息商榷

2010年4月14日，胡孟青小姐在專欄中談及對置富產業信託的價值:


 


想了解03年已喺新加坡上市嘅置富，可參考領匯房產基金（823），大家都係屋邨商場，分別在於公屋同私樓。領匯旗下商場要改善嘅已 改善，加租嘅已加到盡，雖然資產質素高，升值潛力卻不足。而置富旗下商場包括沙田第一城、馬鞍山廣場、都會駅、映灣坊等商場，整體出租率96.4%，去年 物業收入淨額4.95億元，每股資產淨值約6蚊，現時喺新加坡以港元交易市價做緊約3.62港元，較資產淨值折讓超過四成。


 


香港本來就係呢 隻基金祖家，現價計息率超過7厘，遠勝領匯，為咗杜絕亞洲果業（073）介紹上市大幅波動事件重演，上市代理人同管理人將為基金提供過渡安排，以套戥方式 確保基金流通量，減少兩地價格差異及供求失衡機會。


一星期後的2010年4月21日，左丁山在同報中亦談及該產業信託:


 


啱聽，不過最啱聽嘅就係有甚麼派息！睇番招股書，二○○九年派息三十二仙，香港上市前在星加坡作價約三元七角，周息率有近8.1%，在今時今日嘅低息環 境，有吸引力。青姐話畀左丁山聽，呢隻REIT在星加坡冇乜活躍買賣，市價低於資產淨值，未宣佈在香港掛牌之前，作價只係三元一角左右，宣佈後，立即急 升，在香港買入，息率可能降低一啲。都好啫，REIT其實即係收租股，左丁山對朋友話：「你住在第一城，驚商場加租嘅話，不如買入呢隻778做對冲，但股 價有升有跌，有風險，你諗吓啦！」


但我尋回招股書的核數師報告，內容如下:





細心的讀者一定看得出道道來，明天續。


提示:


2009年供股:


http://www.fortunereit.com/upload/news/325/24aug09%20Proposed%20Acquisitions%20and%20Rights%20Issue.pdf


購入物業資料:


http://www.fortunereit.com/upload/press/26/24aug09%20Secures%20refinancing%20and%20proposes%20acquisitions.pdf

置富產業信託(778)的派息商榷(2)

其實已有讀者wilbur猜對了答案，問題的答案之一就是供股買商場後，派息及淨 息率都減少了。

2009年8月，公司宣佈購入都會駅、影灣 園及凱帆薈商場物業，作價約20.59億。


其中大 部分作價以1供1單位，每股2.29元，發行824,879,427單位，集資18.89億，其中15.91億以用作支付代價(詳見下圖)，其餘作營運用 途，收購在10月15日完成。





其中他們當時作出的假設已顯然對每單位分派及資產淨值有重大影響，預計分派會下降至22.97仙，以 現價3.78元計，對應派息率下降至約6.08%，絕不如昨日兩位專欄稱約息率「超過7厘」、「8.1%」。


亦可以從下圖看到，供股後資產值由7.80元、下降至4.80元，經重估後，至2009年12月 31日，每基金單位資產淨值則為5.32元。





那為何會導致收益率下降?主要因為那3個新購物業租金收益只有7,275萬(去年只有2.5個月租金 收入，已經年度化)，扣除約4%的管理費用後，只有約6,979萬，回報率僅3.42%，經槓桿調整後即約4.67%，較原本的回報9%低所致。





那趙先生曾稱「派息率約6厘」是否 正確，明天如有機會，再分析，不然就要日後有機會分析了。但肯定的來說，青姐和左先生的專欄在今年而言，就有很大機會錯誤了。另外，長實一定要買，因為它能透過傷害子公司回報，令其股東獲得優良的收益呢。但想深一層又不是這樣，但說這些這要小心，不然會很危險。

從置富產業信託(0778)的負債比率說起

這家上市的REIT近來因為向長實(1)、和記黃埔(13)及少數股東以19億收購麗城花園及和富中心物業後，瘋狂不停在報紙雜誌出現，所以對它也有一點點的深入研究，並發現有些報導好像和公開文件關於負債比率的理解有一些不同，現在我們不如就找出來吧。

根據收購通函多處地方稱，如通函頁50(pdf頁54)，「...目前的借款限額為：(a)35% 的總槓桿比率；及(b)45% 的資產負債比率。」，但是2012年1月16日訪問該信託副行政總裁、趙國雄女兒趙宇對香港經濟日報(423)旗下投資理財週刊表示，「收購後負債比率....與香港REIT守則容許的45%上限（新加坡REIT守則為60%），仍有很大空間。」

從這兩段東西可以看到，一份是35%、一份是話60%，那究竟是哪一個對，哪一個錯呢?

根據資料，新加坡REIT被歸類為集體投資計劃信託，而根據集體投資計劃信託守則(Code on Collective Investment Schemes) 9.2條指出:

「The total borrowings and deferred payments15 (together the 「aggregate leverage」) of a property fund should not exceed 35% of the fund's deposited property. The aggregate leverage of a property fund may exceed 35% of the fund's deposited property (up to a maximum of 60%) only if a credit rating of the property fund from Fitch Inc., Moody's or Standard and Poor's is obtained and disclosed to the public. The property fund should continue to maintain and disclose a credit rating so long as its aggregate leverage exceeds 35% of the fund's deposited property.」

即可以看到，總銀行借貸和延遞租金或按金最高可不逾物業資產的35%，但是如果有惠譽、穆迪或標準普爾的評級的話，則此比率可以提高至60%。

至於香港方面的房地產投資信託守則方面，第7.9條列明

「7.9 該計劃可以為投資的融資或營運的目的，直接或透過其特別目的投資工具借入款項，但無論在任何時候，借款總額都不得超逾該計劃的資產總值的45%。計劃可以將資產抵押作為借入款項的抵押品。該計劃必須在銷售文件內披露其借款政策，包括最高借款額以及計算有關限額的基礎。」

所以可以看得到，其實他們的對負債比定義有一些不同的，因為總資產是包括物業在內，而負債則只計銀行借貸，不像新加坡計算延遞租金，香港在資產和負債的規定、以及負債方面較為寬鬆，但新加坡的限制雖然較嚴，所以如果取得評級的話，其實比率看來較香港更高，那現在我們試以置富產業信託為例，計算一下他們在香港及新加坡方面近年負債比率。

從上表可見，差異大約在3-4%之間。而在借貸金額方面，如以35%計算，香港是大約多新加坡20億左右，如果以60%新算，新加坡多香港大約20億。但因為長實之前已不再用評級機構評級，所以60%的用處近乎零。但來了香港上市之後，雖然負債限額較高，但受新加坡的限制較嚴所影響，其實是無作用。

就算未來他拿了評級，都是最高可以借到香港REIT的最高限額，而不可以借到多於香港數字的新加坡限額。可以看到，來香港上市後，實際上削弱了本身可用的借貸實力，對於未來收購提升收入的銀彈反而減少了。由此推論，其實來香港上市，對置富產業信託是不利的。

可以見到，來香港上市的目的，可能都是增加知名度，提升估值，使持有基金單位其中最多者的長江實業和和記黃埔的資產金額稍為增加，略略降低了公司的負債比率和有形淨值金額，變相增加其估值、借貸和集資能力，從而增加他們的財政靈活度。

由此可見，長和系把置富產業信託來香港上市的運作，目的只是活化上層公司的資產，對旗下公司的股東權益是不利的，亦可知道，買他們系的股票，只可以買上層的公司，下層的公司則要留神一些。

季度業績 - 置富產業信託 (0778.HK) [2013 Q1]

http://partipral-hk.blogspot.hk/2013/05/0778hk-2013-q1.html

• 2013年第1季總收入3億, 比去年第1季升16.3%, 比去年第4季升3.4%

• 收入淨額2.18億, 同比上升17.6%, 環比上升5.3%

• 毛利率72.3%, 去年同期71.5%, 去年第4季71%

• 可供分派收入1.5億, 同比上升16.3%, 環比上升7.6%

• 資產淨值150億, 環比持平

• 整體出租率98.6%, 去年全年為97.7%

02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績 藍冰手記

來源: http://www.airmanblue.com/2015/03/02-mar-15-0778.html

新一年，繼續玩無聊的猜謎遊戲，答案應該不用說了吧！

(1) 置富第一城為置富產業信託（0778）物業組合內最大規模之物業。 置富第一城位於

▪　　(a)　　置富花園
▪　　(b)　　華富邨
▪　　(c)　　沙田第一城
▪　　(d)　　馬鞍山新港城第一期


(2) 置富產業信託（0778）旗下商場平均呎租約為

▪　　(a)　　36元
▪　　(b)　　46元
▪　　(c)　　66元
▪　　(d)　　106元



房地產信託基金(REITs)


以股息收益率而言，如果不包括藍籌的領匯（0823），置富產業（0778）在多隻REITs中最低，但其是過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。

■　23 Feb 15 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

#	企業	股價	市值	2014年 收益率	2015年 收益率 (E)
1	越秀房產信託（0405）	4.38元	122億元	6.7%	--
2	陽光房產信託（0435）	4.02元	65億元	5.0%	5.4% (E)
3	置富產業信託（0778）	8.85元	166億元	4.7%	5.2% (E)
4	泓富產業信託（0808）	4.04元	43億元	5.4% (E)	5.9% (E)
5	領匯（0823）	49.60元	1,137億元	3.3%	3.6% (E)
6	富豪產業信託（1881）	2.23元	73億元	7.4% (E)	--
7	冠君產業信託（2778）	3.76元	216億元	5.4%	5.2% (E)
8	春泉產業信託（1426）	3.74元	41億元	--	--
9	匯賢產業信託（87001）	3.51元	196億元	--	--

（註： 陽光房產信託 2015年： 2014-15年度）

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，補貼限期2016年後，派息下跌
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積129萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	18間購物商場 可出租面積311萬平方呎 車位2,756個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	非核心區寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎
5	領匯（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
7	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎 派息下跌
8	春泉產業信託（1426）	寫字樓	北京物業，使用權50年年期屆滿
9	匯賢產業信託（87001）	--	北京物業，使用權50年年期屆滿

長和重組後後，長地專註房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。 置富產業信託（00778）主席趙國預期，重組對置富業務影響不大，長和系一直關註置富業務發展，未來隨時有註入資產的可能，而公司亦會積極尋找長和系以外的商場作收購目標。

置富產業行政總裁趙宇說，未來一兩年主力為天水圍及荃灣兩個大型屋苑商場翻新，總投資2.8億元。又表示未有打算仿傚另一隻本地房產信託基金領匯般改變策略兼營物業發展。 置富產業信託（0778）今年物業組合內有37.4%樓面租約到期，目前洽商續租的進度理想，期望續租租金升幅一如以往可達雙位數。

公司表示，由於租戶主要經營民生項目，所以不擔心自由行旅客消費力減慢，會對商戶收入構成太大影響。

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置富產業信託（0778） 全年業績

置富產業信託（0778）1月公布截至2014年12月底止年度，總收益及物業收入淨額，分別按年上升25.7%及25.1%至16.56億元及11.61億元。業績理想主要有賴按計劃地執行三項核心策略： 資產投資、 資產管理及 資產增值。

於2014年12月底，物業組合整體出租率依然保持在97.3%的穩健水平（2013年12月底：98.7%） ，續租租金調升率高達23.8%。

於2014年12月31日，物業組合的平均租金上升8.7%至每平方呎36.4元。 當中，置富嘉湖平均租金按年上升13.7%。

年度的可供分派收益7.81億元，按年升21.5%；每基金單位分派41.68仙(2013年財政年度：36仙)，當中包括中期及末期每基金單位分派 20.88仙及20.8仙。全年每基金單位分派較上年增加15.8%，連續第三年錄得雙位數的增長。




置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託（0778）於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後，將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託（0778）的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。

麗城薈的翻新工程已於2014年9月開展，預計將於2015年年底前分階段竣工。 集團已著手規劃下一項於置富嘉湖展開的重大資產增值措施。




零售物業

置富產業信託（0778）完成收購麗港城商場後，目前持有18間遍佈香港的購物商場，物業組合包括約327 萬平方呎零售空間及2,756個車位。 購物商場包括三個旗艦商場: 置富嘉湖，置富第一城和置富都會。 出售盈暉薈後，將會持有17個商場。

物業組合內提供日常所需之零售租戶如超級市場、餐飲和服務及教育佔整體租金收入約60%，鞏固置富產業信託在多個經濟週期的抗跌力。

於2014年12月底，租用率為97.3%，物業組合的平均租金按年上升8.7%至每平方呎36.4港元。

收購麗港城商場

置富產業信託（0778）2015年1月以19.185億元作價向里昂證券旗下CLSA Capital Partners的房地產基金購入麗港城商場。 公司指，麗港城商場與同是置富旗下的第3期商場城中薈形成協同效應，並期望提高營運效率。 麗港城商場可出租總面積約為16.32萬平方呎，連同150個車位。

麗港城有兩個購物商場，同樣分別設在1及3期，1期設有超市、酒樓、銀行、藥房、連鎖式快餐店、便利店及餅店等，3期商場則以街舖為主，有食肆及日用品店舖。

根據估值報告，於2014年10月31日，估計每月租金收入（不包括管理費但包括車位收入）約為753萬元，相應淨物業回報率約4.3%。



出售盈暉薈

置富產業信託（0778）2月公布上市11年來首度出售資產，以6.48億元出售葵湧盈暉薈。 回報率按出售作價計算為2.9厘。 出售完成後，預期置富產業信託的負債比率將下降至約31.8%，並將錄得出售收益約2億元。

該項出售為管理人積極從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億元較該物業4.38億元的估值有48%溢價。出售完成後，預期將錄得出售收益約2億元。

盈暉薈位於新界葵湧，是盈暉臺的商用部分，包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產，現時佔置富產業信託的物業組合（按面積計）的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍，回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。




財務管理

資金方面，置富2014年12月底的資產負債比率及總槓桿比率為29.4%，加權平均債務到期期限為2.4年。

2015年1月收購麗港城商場及出售盈暉薈後，預期資產負債比率為31.8%。

置富產業信託（0778）之55%的貸款的利率成本已對沖。

短評

置富（0778）主打平民商場及停車場，在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證。 置富早前以6.48億元出售盈暉薈，作價較該物業估值有48%溢價，完成後，將錄得出售收益約2億元，負債比率將下降至約31.8%。 花旗指，置富14年度業績顯示，其能夠做到持續的自然增長，未來幾年有更大可能看到進一步收購增長。置富具有較強的基本面，再加上新收購的麗港城商場和其估值不高，令其成為同業中的首選； 維持「買入」評級，目標價由8.46元上調至9.32元。




估值

估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為3.3厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.3厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.3厘。 置富產業信託（0778）往績（2014年度）息率4.7厘，2015年度預期息率為5.2厘。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率早前曾跌穿1.7厘水平，近日在希臘政治風險下降後回升至2.0厘水平。 置富產業信託（0778）方面，如果假設4厘作為估值，目標價為10.4元； 如果假設4.5厘作為估值，目標價為9.3元； 如果假設5.0厘為公平息率，估值為8.3元； 如果假設5.5厘作為估值，目標價為7.6元。

大和升置富目標12%至9..65元 重申「買入」 大和發表研究報告，指置富產業（00778）去年業績穩健，故上調其今明兩年每基金分派預測升0.8%至2.4%，同時上調目標價12%至9.65元，重申「買入」評級。 該行指，置富租金收入繼續增長，每基金分派符合該行預測，而收入則好過該行預測。至於成本對收入比率於期內輕微上升至70.1%，相信主要是由於資產增值成本及其他改善成本所 致，但相信未來幾年會見到增值帶來的效益。 大和又認為，置富資負債表及租賃組合正在增長，並可更靈活集資以把握收購合併機會，同時可受惠新界區商場增長機會。 該行相信，置富有空間再改善其營運表現，以提升每基金分派，並預計至2017年，每基金分派按年升幅達8.7%。 花旗升置富（0778）目標價至9.32元 評級「買入」 花旗報告指，置富（00778）2014年業績顯示，其能夠做到持續的自然增長。隨著長實（00001）/ 和黃（00013）重組，在未來幾年有更大可能看到進一步收購增長（如香港仔中心及黃埔新天地等）。 雖然股價已受惠於美國10年期債券收益率的下降，惟長期債券收益率進一步下跌幅度有限。置富具有較強的基本面，再加上新收購的麗港城商場和其估值不高，令其成為同業中的首選；維持「買入」評級，目標價由8.46元上調至9.32元。 置富年度每基金單位分派41.68仙符合該行預期。而麗城薈進行第三期資產增值措施料於2015年底完成，投資回報率達15%；以及對置富嘉湖大規模的資產增值措施及租戶重新定位，令該行預期租金有大幅增長的潛力。

預期盈利，市盈率，息率

置富產業信託（0778）現價8.85元計算，往績市盈率4.21倍，息率4.7厘。

置富產業信託（0778）2014年每基金單位分派0.4168元，按年升15.8%。 估計2015年度每單位可分派0.458元。 現價計算8.85元，預期息率5.2厘。


股價走勢

1年圖：



3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者持有 房地產信託基金(REITs)。



參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/chi/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 置富產業：繼續專註本地 併購商場項目
http://news.tvb.com/finance/54e51bd86db28c0b41000000/

4. 美債息低 置富吸引
http://invest.hket.com/article/551528?

5. 投資導航： REITs大解構
http://hk.apple.nextmedia.com/financeestate/art/20120812/16596314

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

長和重組後後，長地（1113）專注房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。 置富產業信託（00778）指出，長實地產（1113）完成重組後，不排除有向置富注入資產的機會，惟目前未有相關計劃。 若置富向集團外進行收購，長實地產亦會提供幫助。

置富產業（0778）未來一兩年主力為天水圍及荃灣兩個大型屋苑商場翻新，總投資2.8億元。又表示未有打算仿傚另一隻本地房產信託基金領匯般改變策略兼營物業發展。 公司表示，由於租戶主要經營民生項目，所以不擔心自由行旅客消費力減慢，會對商戶收入構成太大影響。



■　 02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績

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置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託（0778）於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後，將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託（0778）的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。

麗城薈的翻新工程已於2014年9月開展，預計將於2015年年底前分階段竣工。 集團已著手規劃下一項於置富嘉湖展開的重大資產增值措施。






置富產業信託（0778） 中期業績

置富產業信託（0778）7月公布截至2015年6月底止中期業績，收益按年升13.4%至9.23億元，物業收入淨額按年升12.6%至6.54億元，可分派收益按年升12.8%至4.4億元，每單位分派按年升12%至23.38仙。

於6月底，旗下物業出租率為97.3%，去年同期為99.1%。上半年續租租金調升率於錄得22.1%。

於2015年6月30日，物業組合的平均租金為每平方呎38.4元，若不計及麗港城商場和盈暉薈，原有物業組合的平均租金按年上升9.5%。




發展 及 2015年目標

置富產業信託（0778）主席趙國雄指出，自由行旅客消費減少對旗下商場影響有限，因為主要的客群為社區客，主要為日用品消費，目前香港經濟穩定，能提供支持。目前加租水平沒受到影響，未收到租戶要求調整租金。

對於物業組合的資產增值，麗港城的資產增值措施進展良好，首期翻新工程已經完成，第二期翻新工程已於今年3月動工，預期將於今年底前分階段完工。該項目的資本開支總額約為8,000萬元，預期投資回報率為15%。

今年上半年，置富完成了兩宗交易，分別以19.18億元收購麗港城商場及以6.48億元出售盈暉薈。麗港城商場的收購價相當於淨物業收益率4.7%，而盈暉薈的出售價格相當於2.9%淨物業收益率，為基金單位持有人提升價值。展望未來，管理人將繼續推行有效的租賃和租戶重整策略及資產增值措施，推動收益增長。

置富產業信託（0778）主席趙國雄被問及會否參考其他房託基金在內地收購項目時，指置富的路線不同，以向投資者提供長遠穩定的回報為目標，國內物業未必能為投資者帶來信心。另外，置富仍集中於零售商場，不會考慮收購商廈。

他說，目前並無出售資產計劃，仍在物色適當的收購機會。他續說，公司目前槓桿率為30.6%，距離法定上限45%仍有很大空間。




財務管理

資金方面，置富2015年6月底的資產負債比率及總槓桿比率為30.6% （2014年12月31日：29.4%），加權平均債務到期期限為2.2年。

置富產業信託（0778）之49%（2014年12月31日：55%）的貸款的利率成本已對沖。



短評

置富（0778）主打平民商場及停車場，在經濟環境轉差下，大眾化消費的租金收入更有保證。 置富早前以6.48億元出售盈暉薈，作價較該物業估值有48%溢價，完成後，將錄得出售收益約2億元，負債比率將下降至約30.6%。 對於新加坡金管局宣布明年起降低REITs槓桿限制至35%，置富槓桿水平30.6%，仍有更多空間進行收購。 另外，長和系重組後，將來或再有更多高回報的收購機會推動其增長。




估值

估值比較，領匯房產基金（0823）現價收益率為4.2厘，另外本質與房地產信託基金相似的新意網（8008）收益率為4.6厘，電訊股的香港電訊（6823）收益率為4.6厘。 置富產業信託（0778）往績（2014年度）息率5.2厘，2015年度預期息率為5.7厘。

簡單而言，房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比，亦即是與美國加息速度預期成反比。 美國十年期國債收益率近月在2.2厘至2.4厘間水平徘徊。 人民幣「第二次貶值」所影響，令美國加息步履蒙上陰影。

如果假設5.0厘為公平息率，估值為9.16元； 如果假設5.5厘作為估值，目標價為8.3元； 如果假設6.0厘作為估值，目標價為7.6元。 筆者傾向於相信未來一年，除非有注入資產的行動或者美國加息步履的預期有較大的改變（say，推遲加息） ，置富產業信託（0778）的股價有機會繼續在7.6元和8.6元間徘徊。




預期盈利，市盈率，息率

置富產業信託（0778）2015年上半年可供分派予基金單位持有人之收益為4.42億元，增長12.8%。每基金單位分派為23.38仙，較2014年同期的20.88仙增加約12%。

置富產業信託（0778）2014年每基金單位分派0.4168元，按年升15.8%。 估計2015年度每單位可分派0.458元。 現價計算7.98元，預期息率5.7厘。




股價走勢

1年圖：



3年圖：




權益披露： 於本文章發佈之時， 筆者並沒持有置富產業信託（0778）。


參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 賣產減債 置富：3核心策略未變
http://www.hket.com/eti/article/2ba992f3-50b7-4ac2-8463-a51a6bbe6c00-675551

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績

長和重組後，長地（1113）專注房地產業，包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務，以及房地產相關的上市投資（如置富（778）、泓富產業信託（808）、匯賢產業信託（87001））。 置富產業信託（00778）指出，長實地產（1113）完成重組後，不排除有向置富注入資產的機會，惟目前未有相關計劃。 若置富向集團外進行收購，長實地產亦會提供幫助。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工，整個資產增值項目的資本開支約為0.8億元。 管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。



■　 20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■　 15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託（0778）於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後，將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託（0778）的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。






置富產業信託（0778） 全年業績

置富產業信託（0778）1月公布截至2015年12月31日止年度業績，可供分派予基金單位持有人之收益錄8.846億元，同比升13.3%；末期每基金單位分派為23.5仙。計及中期每基金單位分派23.38仙，全年共派46.88仙，升12.5%。2015年財政年度的每基金單位分派收益率為5.9%。

期內公司收益18.82億元，按年升13.7%，物業收入淨額為13.24億元，同比升14%；成本對收益比率為27.5%，跌0.2個百分點。

截至去年底止，每基金單位資產淨值12.76元；物業估值升9.8%至359.18億元。資產負債比率為30.1%，按年升0.7個百分點。

公司指，2015年財政年度的物業組合續租租金調升率繼續維持於20.3%的高水平，出租率則上升至98.8%，而物業組合的平均租金至去年底為每平方呎40元。若不計及麗港城商場和盈暉薈，原有物業組合之平均租金則按年上升6.8%。




發展 及 2016年目標

置富產業信託（0778）主席趙國雄於今年1月的全年業績發布會上表示，集團的業務主要集中民生市場，旗下逾60%商舖均以民生為主，雖然預計本港零售市道放緩，遊客區舖租租金已見下調壓力，但由於公司旗下以屋邨商場為主，集中民生需求，故零售市道轉差對公司影響輕微。

趙國雄提到，集團今年的整體資產有所上升，可動用的收購資金達100億元，未來會持續物色回報收益達4%至5%的商場，主要仍以屋村商場為主，不會興建或收購寫字樓。 另外，他提到，今年住宅市道銷售將較去年放緩，不排除部份發展商會出售旗下非核心物業商場及乙級寫字樓，並預期本港低息環境將持續，都為集團旗下置富產業信託（0778）及泓富產業信託（0808）帶來更多良好收購機會。

集團2015年底將其於新加坡交易所的上市地位，由第一上市轉換為第二上市，香港則作第一上市。 他表示，新加坡作為第二上市地，主要是可以減省收購時要同時聘用星港兩地專業團隊的支出。

置富產業信託（0778）行政總裁趙宇表示，今年有約38%商舖到期續租，大部分租約將於今年第二季至第三季到期，期望能夠維持雙位數租金加幅，目前與商戶接洽順利。 她續指，集團未來會致力減輕加息對集團的影響，截至去年12月底止，集團通過利率掉期及上限，對沖約68%債務的利率成本，集團未來將繼續密切監察利率走勢，並定期審視對沖組合。

她提到，集團旗下置富嘉湖的重大資產增值措施將於今年展開，計劃把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點，並把服務範圍擴至鄰近居民以外的購物人士，預計投資額不會少於1.2億。



資產置換計劃

置富產業信託於報告年度完成資產置換計劃，包括收購麗港城商場及出售盈暉薈，為基金單位持有人締造最高回報及價值。 收購麗港城商場為置富產業信託首次向獨立第三方收購物業，是次收購於 2015 年財政年度為置富產業信託帶來額外收入貢獻。

財務管理

資金方面，置富2015年12月底的資產負債比率為30.1% （2014年12月31日：29.4%），平均實際借貸成本為2.15%。

集團之總借貸成本較去年增加4.8%至合共2.66億元。 借貸成本增加主要是由於2015年1月提取新增貸款融資，作為收購麗港城商場的資金；及2015年第三季度增加利率對沖綜合影響所致。

於2015年12月，置富產業信託訂立兩項總額為32億港元之5年有期貸款融資，包括有抵押有期貸款融資20億元及無抵押有期貸款融資12億元。 新訂融資將於2016年3月左右提取，並作為2016年4月到期的現有貸款融資的再融資。置富產業信託於2017年之前並無再融資的需要。

於2015年12月，可動用之流動資金為11.8億港元，包括已承諾而未提取的融資4.7億元及手頭現金7.2億元。




短評

業績報告顯示，2015年初收購的麗港城商場，全年物業收益率為4.7%；同年4月出售的「盈暉薈」，物業收益率則為2.9%，成為置富維持增長的其中一個要素。 自由行旅客消費力減慢，受遊客減少放緩的主要為街舖及旅遊購物中心，置富產業（0778）旗下商場超過60%是以民生為主，筆者相信對公司業務影響不大。 核心區街舖減租，對商場的租金始終會做成壓力，投資者仍需留意出租空置率和租金的升跌。

置富產業（0778）過往多年持續為旗下商場進行優化及加強推廣，以維持競爭力，並增加物業的回報。 置富產業（0778）將著手推行「置富嘉湖」的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值。 公司為了減少對出租面積的影響，將會分開6個階段進行。



長和系重組後，將來或再有更多高回報的收購機會推動其增長。 置富產業（0778）去年將其於新加坡交易所的上市地位，由第一上市轉換為第二上市，為了收購作為準備。 目前置富的負債比率約30.1%，與REIT上限45%仍有距離，有機會收購長實地產（1113）項目。 長實地產（1113）目前直接持有7個或以上香港零售物業，相似天水圍嘉湖銀座和麗城薈，筆者相信未來一、兩年內，長實地產（1113）有機會向置富（0778）注入一至兩個資產。

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 以股息收益率而言，此較以下同業，置富產業（0778）的收益率位於中間位置，收益率高於剛公佈業績的冠君產業（2778）。 冠君產業（2778）2015年度股息相比2014年度減少2%。

▪　　領展房產（0823）現價44.35元，（2015-16年度預期）息率4.5厘。
▪　　冠君產業（2778）現價3.88元， 息率5.1厘。
▪　　置富產業（0778）現價8.15元， 息率5.8厘。
▪　　泓富產業（0808）現價2.88元， 息率6.1厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價3.89元，（2015-16年度預期）息率6.4厘。

置富的業務主要集中民生市場，息率5.8厘，防守力強。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右，未來美國加息步伐緩慢，看來會遠低於未來數年置富產業（0778）的股息上升速度。 如果假設5.5厘作為估值，置富產業信託（0778）估值為8.8元。 如果用6.0厘作為估值，估值8.08元。




預期息率

置富產業信託（0778）2015年可供分派收益按年上升13.3%，每基金單位分派0.4688元，按年升12.5%。 現價8.15元計算，息率5.8厘。

筆者估計集團2016年度股息上升3%至8%。 今年本港及全球經濟仍然不明朗，初步保守估計，股息上升3%至0.485元，並會於中期業績後檢討。 現價計算8.15元，預期息率6.0厘。




股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542433092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542533092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0121/LTN20160121323_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 賣產減債 置富：3核心策略未變
http://www.hket.com/eti/article/2ba992f3-50b7-4ac2-8463-a51a6bbe6c00-675551

本網誌內容版權為本人「藍冰」所有，未經本人授權不得轉載。 筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理，藉此為自己的投資決定留個記錄。另外，一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦！筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意！

09 Aug 16 - 置富產業信託(0778) 中期業績

房地產投資信託基金（REITs）和收租股業務性質同樣以租金收入為主，但是投資風險、回報穩定性卻大有不同。 收租股與房託業務性質類似，大家同樣是收完租後派息，但股東的投資回報卻可以相差很遠。 根據證監會規定，房託的派息比率不可少於可供分派收入的90%，明文規定之餘，股息細水長流。

反觀，收租股的派策比率會因應公司對現金的需要、經營環境來調整，可以每年不同。 以希慎（0014）為例，公司早幾年重建希慎廣場、翻新物業，需要的資金較多，故2011至2012年的派息比率僅約一成，之後幾年的派息比率才見回升至逾二成至四成水平。

另外，相比房託，本地收租股多行高檔路線，以九倉（0004）的海港城、希慎（0014）的希慎廣場為例，它們都是本港數一數二的高檔商場，與領展（0823）、置富（0778）的屋邨或屋苑商場所走的路線截然不同，投資風險亦迵異。經濟好景，碰著「自由行黃金十年」，收租股當然能夠受惠，惟一旦經濟轉差，它們的防守力便不如貼近民生的房託。

本地房託，置富產業（00778）主打屋苑商場，其商場定位比領展略高，但同樣貼近民生，亦可視為安全之選。 除了商業，寫字樓亦是熱門投資物業。本港甲級寫字樓供應有限，租金走勢硬淨，空置率全球最低。 冠君產業信託 （02778）持有「花園道三號」（前稱花旗銀行廣場）及朗豪坊商場及寫字樓，租金收入有一定保證。反觀，富豪產業（01881）物業組合全部為本港酒店，面對自由行放緩，入住率下降，房客收入下跌，防守力略為遜色。

置富產業（0778）近日公佈中期業績，總收益及物業收入淨額分別按年上升 6.1%及 7.9%，可供分派收益按年上升 6.7%。 2016 年上半年的每基金單位分派按年上升 6.0%至 24.78 港仙。



■　 11 Jul 16 - 領展房產基金(0823) 全年業績
■　 27 May 16 - 冠君產業信託(2778) 全年業績
■　 01 May 16 - 匯賢產業信託(87001) 全年業績
■　 24 Apr 16 - 春泉產業信託(1426) 全年業績
■　 15 Apr 16 - 越秀房產信託(0405) 全年業績
■　 21 Mar 16 - 泓富產業信託(0808) 全年業績
■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績

本網誌內容版權為「藍冰」所有，未經授權不得轉載。

置富產業信託（0778）

置富產業信託（0778）於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市，現於香港作第一上市及於新加坡作第二上市。

置富產業信託（0778）目前在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。物業組合包括約318萬平方呎零售空間及2,713個車位。該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業，包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。

置富產業信託（0778）（Fortune REIT） 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場，作價34.4億港元。 置富產業信託（0778）於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場，作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業，作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座（商場改名為置富嘉湖），作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展，已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

#	企業	營運業務	特點，資料
1	越秀房產信託（0405）	寫字樓 + 商場	廣州6項物業，寫字樓佔收入4成，批發及購物中心佔3成 可出租面積475萬平方呎 酒店收入低於預期，收入補貼限期2016年
2	陽光房產信託（0435）	寫字樓 + 購物商場	非核心區物業，寫字樓及商場各佔收入一半 可出租面積124萬平方呎 車位844個
3	置富產業信託（0778）	購物商場	17間購物商場 可出租面積318萬平方呎 車位2,713個
4	泓富產業信託（0808）	寫字樓 + 工商	寫字樓佔收入6成，工商綜合物業佔收入4成 可出租面積135萬平方呎 車位498個
5	領展房產基金（0823）	150間購物商場	藍籌股，150間購物商場 可出租面積1,100萬平方呎 車位78,000個
6	春泉產業信託（1426）	寫字樓	2幢北京甲級寫字樓，收入集中 建築樓面面積12萬平方米 車位600個
7	富豪產業信託（1881）	酒店	8間酒店
8	冠君產業信託（2778）	甲級商用物業	花旗銀行廣場，朗豪坊，收入集中 可出租面積230萬平方呎

置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，近年透過收購及翻新商場，提升租金回報率，可說是穩陣之選。 置富產業（0778）與泓富產業（0808）同樣是與長實（0001）有一定關系。不同是，置富以商場為主，而泓富則以商業物業組合，包括寫字樓、商用物業、工商綜合物業等為主。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工。 置富產業信託（0778）已展開和富薈的資產增值措施，翻新工程預期將於2016年第三季完成。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值，投資額逾1.2億元。







置富產業信託（0778） 中期業績

置富產業信託（0778）7月公布，截至2016年6月30日止六個月的可供分派予基金單位持有人之收益為4.7億元，按年升6.7%；每基金單位分派24.78港仙，按年增6%。公司收益為9.791億元，按年升6.1%，物業收入淨額7.059億元，按年升7.9%。資產負債比率為29.8%，按年跌0.3個百分點。

報告期間的營運開支為2.51億元，按年升幅控制於1.3%的水平。於2016年6月30日，公司物業組合由17個分佈於香港多個區域的零售商場及物業組成，其中包括約318萬平方呎的零售樓面及2,713個車位。

公司指，儘管因和富薈資產增值措施而出現短暫的空置，物業組合出租率於2016年6月30日仍維持於96.4%。2016年上半年續租租金調升率為13.3%。物業組合的平均租金按年上升7.8%至每平方呎41.4元。續租率於2016年上半年為85%。和富薈資產增值措施項目預期將於2016年第三季完成。

公司表示，將密切注視不斷增加的外部風險，包括英國公投脫離歐盟所增添的不明朗因素；且致力優化物業組合表現，同時審慎地為長遠持續增長物色合適的投資機會。




發展 及 2017年目標

置富產業信託（00778）上半年物業收入淨額增幅降至單位數，主席趙國雄指，上半年消費信心有所減弱，主要因為市民擔心加息，但近期英國脫歐離歐盟，引發金融市場波動，令美國今年加息機會不大，而資金亦回流亞洲，相信本港可從中得益，有助本港消費信心，而本港經濟穩定，就業情況良好，商場消費有增加，餐飲行業明顯較好。

趙國雄料下半年續租租金增幅可維持低雙位數，整體出租率亦將提升，故收入將錄得增長。

行政總裁趙宇補充，下半年仍有18%店舖需續租；上半年續租租金升幅為13.3%，而平均租金按年增7.8%。 趙氏指出，北角「和富匯」上半年進行大裝修，相信下半年隨着裝修完成，集團出租情況有輕微改善。他談及網購趨勢，難免影響百貨公司等零售行業，現時商場會引入較多特色小食店，配合消費需求。

置富曾於年初表示將繼續收購商場，趙氏認為，現時地產價格相對較高，集團沒有特定收購目標，但有100億元資金可以動用，相信有合適項目都可以很快「行動」。 趙國雄提到，集團未來會持續物色回報收益達4%至5%的商場，主要仍以屋村商場為主，不會興建或收購寫字樓。



資產增值措施

置富產業信託（0778）已展開「和富匯」的資產增值措施，涉及將一個大型超級市場重整間隔為較小型店舖，以迎合餐飲、家品以及教育機構的需求。翻新工程預期將於 2016年第三季完成。目前租賃反應理想，至今和富薈的承租率已達 81.6%。

財務管理

資金方面，置富2016年6月底的資產負債比率為29.8%（2015年12月31日： 30.1%），平均實際借貸成本為2.39%。

於報告期間，借貸成本為1.40億港元，較2015年上半年增加 8.6%，主要是由於 2015年第三季度增加之利率對沖。




短評

置富產業（0778）過往多年持續為旗下商場進行優化及加強推廣，以維持競爭力，並增加物業的回報。 置富產業（0778）將著手推行「置富嘉湖」的重大資產增值措施，進行為期兩三年的資產增值。 自由行旅客消費力減慢，受遊客減少放緩的主要為街舖及旅遊購物中心，置富產業（0778）旗下商場超過60%是以民生為主，對公司業務影響不大。

面對加息的可能性，集團通過利率掉期，對沖66%債務的利率成本，是借貸成本為增加8.6%的原因，拖低了可供分派收益。 消費信心有所減弱，限制了租金的增幅，但空置率偏低，支持租金的議價能力。 筆者估計集團2016年度股息上升5%左右，現價預期息率5.1厘左右。

集團未來數年的收益上升將會跟隨北角「和富匯」裝修完成，「置富嘉湖」的資產增值措施所帶動。

■　 05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績
■　 15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績
■　 02 Mar 15 - 置富產業信託(0778) 全年業績



置富產業（0778）過去數年的營業額增長理想，過去12年透過收購（由最初5個物業發展至現時17個物業）及翻新商場（資產增值措施），提升租金回報率。 以股息收益率而言，比較以下同業，置富產業（0778）的收益率位於中間位置，收益率稍學高於冠君產業（2778）。

▪　　領展房產（0823）現價55.65元， 息率3.7厘。
▪　　冠君產業（2778）現價4.68元， 息率4.3厘， 2016年度預期息率4.9厘。
▪　　置富產業（0778）現價9.74元， 息率4.8厘， 2016年度預期息率5.1厘。
▪　　泓富產業（0808）現價3.55元， 息率5.0厘。
▪　　陽光房地產（0435）現價4.86元，（2015-16年度預期）息率5.1厘。
▪　　越秀房產（0405）現價4.85元， 息率6.3厘。
▪　　春泉產業（1426）現價3.54元， 息率7.5厘。
▪　　匯賢產業（87001）現價3.38元人民幣， 息率8.0厘。

置富產業（0778）現價計算，2016年息率僅上升30個百分點，升幅低於過去數年。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。美國十年期國債收益率現時為1.6厘左右，未來美國加息步伐緩慢，會低於未來數年置富產業（0778）的股息上升速度。




資產淨值，派息

置富產業（0778）近年的每股股東權益每年平均增加1.1元左右，加上近年平均派息0.42元，股東每股收益每年平均1.5元以上。 用現價相除，6.5倍。 置富產業（0778）現價市盈率7.4倍，這個數字接近6.5倍，亦反映了近年的「平均市盈率」。

年度	每股資產淨值 (港元)	派息 (全年)
2010年	6.18元	0.2435元
2011年	7.85元	0.2630元
2012年	8.81元	0.3235元
2013年	10.26元	0.3600元
2014年	11.93元	0.4168元
2015年	12.76元	0.4688元
2016年	--	0.2478元 (中期)

預期息率

置富產業信託（0778）2016年度中期可供分派收益按年上升6.7%，每基金單位分派0.2478元，按年升6.0%。

筆者估計集團2016年度股息上升5%至0.496元。 現價計算9.74元，預期息率5.1厘。





股價走勢

1年圖：




3年圖：





權益披露： 於本文章發佈之時，筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160725184731543418460_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160725184731243418460_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542433092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0725/LTN20160725289_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0121/LTN20160121323_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 收租股風險回報大不同
http://invest.hket.com/article/1475125/?ref=edm

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置富居民保育百年牧場

2016-09-15  NM

你知不知道，一百多年前，香港曾經有一個為本地居民提供新鮮牛奶的牧場？牧場的遺址位處薄扶林置富花園附近的一片山谷，鄰近居民叫那裡「置富山谷」。一九八三年，牧場關閉後，其布局和原貌完好無缺地保留下來，裡面還孕育出珍貴古樹和一些瀕危物種。然而，這片蘊藏珍貴歷史和自然寶藏的土地，卻被「盲搶地」的梁振英政府盯上，可能快將消失於推土機前，變成一幢幢樓房。 朱凱廸競選立法會時，以「城鄉共生」、「復興農耕」作為政綱，不少人說他癡人說夢，認為香港作為一個高廈林立的國際大都會，並沒有農耕的條件。然而，香港曾經是個自給自足的城市，不論是肉類、蔬果、白米，抑或是新鮮牛奶，都是「本土製造」。 人跡罕至別有洞天 談到牛奶，就當然要有養牛的牧場。置富花園有一條街叫利牧徑，之所以得此名，就是一百三十年前，置富附近的一片山谷是一個牧場。牧場一九八三年關閉後一直空置，有市民在山谷進行了實地勘察和研究，不單尋獲昔日牛奶公司的相關文獻及歷史檔案，更發現山谷具有極高生態價值，乃瀕危物種短腳角蟾、易危物種小棘蛙及六十種遷徙鳥的棲息地，山谷內也有至少三十五棵古樹。可是，這片蘊藏珍貴歷史和自然寶藏的土地，被梁振英政府列入住宅用地項目。政府兩年前宣布計劃重建香港仔華富邨，建議在區內劃出五幅用地安置居民，其中兩幅圍繞置富山谷，和毗鄰的雞籠灣綠化地帶。若推土機一到，置富山谷的一切都會煙消雲散。為保住山谷，置富花園居民協會及南區綠化地改劃關注組上年向城規會提出申請，將置富山谷一幅約三點四公頃的住宅用地，改劃為生態古蹟公園。 乳牛牧場遠東最大 南區綠化地改劃關注組召集人仇志澄（Steve），廿一年前被薄扶林一帶的樹林環境所吸引，搬到置富花園居住。平日愛好行山的他，一直誤以為置富後方的一片山谷只是一片普通山林，直至有日與行山友閒聊，才得悉山谷的前身是牛奶公司牧場，於是他聯合一眾置富街坊，跟着這點線索追尋下去，果然發現該處別有洞天。Steve形容牛奶公司的遺址保存完整，用作儲藏象草的草廬、儲存牛奶的小屋、養牛的牛房、斜角石級、牛糞池、石砌豬欄、水槽等設施，猶如被凍結在一個世紀前的時光。熟讀歷史文獻的Steve像個說書人般，把牧場的歷史娓娓道來：「唔好以為依家牛奶係必需品，其實飲牛奶都有段古o架。」話說十九世紀八十年代的香港，一支二百五十盎司的牛奶賣兩毫半，即是高級公務員日薪的十分之一，並不是人人負擔得起。如果不想付錢，你就只能在英國或荷蘭海運乳牛到港，然後在自己的花園飼養。蘇格蘭醫生白文遜（Patrick Manson）是傳染病的權威，曾獲諾貝爾醫學獎，由歐洲遠道來港工作的他，實在不習慣沒有牛奶喝的日子，更認為牛奶供應的重要性僅次於食水，於是一八八六年他決定在薄扶林開設牛奶公司牧場，並購入八十頭英國及澳洲乳牛，用以生產牛奶，乳類飲品才開始在香港普及。到二戰前高峰期，牧場養牛更逾千頭，成為當時遠東地區最大的乳牛牧場。Steve認為，牧場的存在是重要的歷史見證，標誌着香港最早期的工業發展。「難得香港有個保存得咁好嘅牧場，點解唔開放佢俾大家重溫歷史，而要剷咗佢用嚟起屋？」 古樹群生氣勢不凡 置富山谷不僅收藏了香港歷史的碎片，更孕育了不少稀有珍貴物種。有生態專家說，該處生態價值極高，甚至媲美大埔滘自然護理區。同是廿多年置富居民、自稱「植物人」的Joe是樹藝師，機緣巧合之下認識Steve，兩人一拍即合，多次結伴到置富山谷進行勘察。Joe憶述第一次進入山谷，即時被古樹群的氣勢震懾：「我相信嗰度嘅古樹密度係全香港最高。我做咗三十幾年樹木調查，從未見過密度咁高嘅古樹群。我最多最多都係見過兩棵古樹喺一個地盤出現，但呢度有三十幾棵。」記者曾親訪置富山谷，最令人難忘的一幕，是看見古樹的盤根與牧場的古蹟互相交纏，偌大蒼翠的樹木群長於古老石牆之上，恍似在訴說着城市與自然之間不可分割的關係。Joe又分享說，有一晚他與Steve等一行幾人夜探山谷，突然聽到一種奇特的動物叫聲，循着聲音搜索，竟在河溪邊發現了瀕危的短腳角蟾。值得一提的，是短腳角蟾為香港原生物種，一旦在香港絕跡，即意味在全世界絕跡。另外，關注組提出的申請書提到，山谷不單有多達三十五棵達古樹標準的細葉榕，還有八棵受保護的廣東紫薇。除了短腳角蟾，生物專家也在山谷發現了易危物種小棘蛙及六十種遷徙鳥的蹤跡。 另類規劃專家襄助 這是香港首次有居民組織向城規會遞交改劃土地用途的申請，及向古物諮詢委員會提出評級申請，作為組織者的Steve坦言過程並不容易。一來政府一直予以冷淡態度，即使他們召開記者會，政府也是不聞不問；二來他們只是一般市民，要憑一己之力做好搜集數據、撰寫專業分析、作出評估、給予建議、整理龐大資料等工作有一定的難度，不過幸得生態學家、保育建築的專家、歷史學家、攝影師等街坊朋友的協助，整份報告書最終得以完成。候任建築、測量、都市規劃及園境界立法會議員姚松炎也是置富人，對於置富居民入紙城規會一事，姚一直鼎力相助：「置富山谷不單只係香港嘅寶藏，更加係世界嘅珍貴遺產，所以必須要保護。」早於去年，姚已就房屋署關於華富邨重建的文件，初步制定出一個替代方案：「當時我透過我自己嘅學術研究同專業經驗，分析出只要用區內嘅棕土就已經足夠重建華富邨，而且可以俾居民原地安置。」其後，姚松炎在地區發表方案，獲居民熱烈支持，於是便拿着民意授權約見房屋署高級官員：「當時有十個官員一齊見，清楚咁樣交代咗替代方案，但係佢哋就話唔關佢哋事，因為依家其他部門做緊可行性研究，所以唔關佢哋事。咁我約其他嘅部門，佢哋都話唔關佢哋事。」 部門卸責閉門立諫 政府部門互相卸責，姚在無可奈何之下建議關注組居民去信城規會修改土地用途，及向古物古蹟辦事處遞交牛奶公司牧場古蹟評級申請。九月五日，姚松炎成功當選立法會議員，他透露當選後第一件事就是就該議題約見運輸及房屋局長和房屋署署長，惟兩邊都拒絕與他見面。姚批評政府不願意聆聽民意，閉門立諫：「之前原本係想同政府直接展開討論，一段咁珍貴嘅地段應該要保育係人都會同意，又有替代方案，而且居民都同意，又可以增加到一定數量嘅居屋，其實係三贏。政府拒絕與民間溝通，連候任立法會議員嘅約見都全面拒絕，一種拒絕與民共議嘅態度，其實係會導致香港撕裂。」姚認為保育置富山谷有三重意義，第一，不論是古蹟還是古樹都是寶藏，它們不屬於這一代人，若這一代執意剷除這些寶藏，下一代人就要承受苦果；第二，山谷的生物多樣性高，當國際各界都在談生態保育，香港不應反其道而行；第三，保留綠化地帶能有效紓緩熱島效應，減少惡劣天氣及傳染病的傳播，改善城市人的生活。該申請現時正作公眾諮詢，諮詢期將於本月十七日結束。關注組成員連日來都有到處收集市民簽名，冀收集民意並向政府上達。 置富山谷今昔 一八八六年，牛奶公司牧場落成，最高峰時飼養逾千隻牛，並於薄扶林山頭放牧。其後，政府開始發展薄扶林一帶，華富邨、置富花園等住宅相繼落成，直至一九八三年，牧場關閉，原址一直空置。至今，牧場已被植被覆蓋，隱沒於山林間。 保育與發展不能共存？ 關注組召集人 Steve人同自然應該天人合一，和諧相處，人類應該取之有道。 關注組成員 Danny屋可以重建，但珍貴資源一旦消失就唔可以重建。 關注組成員 Joe人一定要尊重大自然，樹木比人類早於地球上生活，人類唔尊重佢，就要承受苦果。 關注組成員 梁先生人唔好以為自己係萬物之靈就大晒，咁只會搞到地球愈嚟愈差。 姚松炎人同自然共生相繫，一直都係人類自己分咗條線離開自然。你試諗吓你可唔可以喺冇咗自己嘅環境生存？人冇可能同大自然脫離，繼續破壞生態，子孫就會滅絕。 撰文：張馨文、黃偉恆攝影：翁少陽攝錄：鄒潔珊[email protected]

27 Jan 2017 - [業績公布] 置富產業信託(778)近三年業績 + 財務分析數據

現在為大家分享置富產業信託(778)最近三年財務分析數據。(分析僅供參考，若有需要改善之處，請電郵至[email protected])。

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