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置富產業信託(778)的派息商榷(2)


其實已有讀者wilbur猜對了答案，問題的答案之一就是供股買商場後，派息及淨 息率都減少了。

2009年8月，公司宣佈購入都會駅、影灣 園及凱帆薈商場物業，作價約20.59億。


其中大 部分作價以1供1單位，每股2.29元，發行824,879,427單位，集資18.89億，其中15.91億以用作支付代價(詳見下圖)，其餘作營運用 途，收購在10月15日完成。





其中他們當時作出的假設已顯然對每單位分派及資產淨值有重大影響，預計分派會下降至22.97仙，以 現價3.78元計，對應派息率下降至約6.08%，絕不如昨日兩位專欄稱約息率「超過7厘」、「8.1%」。


亦可以從下圖看到，供股後資產值由7.80元、下降至4.80元，經重估後，至2009年12月 31日，每基金單位資產淨值則為5.32元。





那為何會導致收益率下降?主要因為那3個新購物業租金收益只有7,275萬(去年只有2.5個月租金 收入，已經年度化)，扣除約4%的管理費用後，只有約6,979萬，回報率僅3.42%，經槓桿調整後即約4.67%，較原本的回報9%低所致。





那趙先生曾稱「派息率約6厘」是否 正確，明天如有機會，再分析，不然就要日後有機會分析了。但肯定的來說，青姐和左先生的專欄在今年而言，就有很大機會錯誤了。另外，長實一定要買，因為它能透過傷害子公司回報，令其股東獲得優良的收益呢。但想深一層又不是這樣，但說這些這要小心，不然會很危險。

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