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11 Feb 2017 - [財報危與機] 置富(778)及香港電訊(6823)財務分析數據

今天在香港最受歡迎財經雜誌之一「經濟一週」，繼續隔週刊登的專欄「財報危與機」，分析可涉及任何香港上市公司，除了嘗試從財務報表發掘投資機會外，也分享可能的投資風險。今天的主角是置富(778)，而就著實體書篇幅所限，我會將集團財務分析數據放在「紅猴」Blog上(按此閱讀)，相輔相乘，實行內容O2O。若大家想盡快參閱專欄內容，請購買「經濟一週」實體書或電子版。
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11 Feb 2017 - [財報危與機] 置富(778)財務分析數據

今天在香港最受歡迎財經雜誌之一「經濟一週」，繼續隔週刊登的專欄「財報危與機」，分析可涉及任何香港上市公司，除了嘗試從財務報表發掘投資機會外，也分享可能的投資風險。今天的主角是置富(778)，而就著實體書篇幅所限，我會將集團財務分析數據放在「紅猴」Blog上(按此閱讀)，相輔相乘，實行內容O2O。若大家想盡快參閱專欄內容，請購買「經濟一週」實體書或電子版。
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28 Jul 2017 - 置富產業信託(778)公布中期業績後的估值

置富產業信託(778)於今天收市後公布中期業績，上半年收入按年升2%，物業收入淨額按年升3%，可供分派予基金單位持有人之收益按年升4%，升幅皆比去年同期下跌。 每基金單位分派按年升3%至$0.2553，按以往數年上下半年皆相若，可推算全年每股派息$0.5106，和市場原先預期差不多，只能保持低單位數分享。

(資料來源：公司年報) * 按下圖可放大



跟據業績，於2017 年 6 月 30 日的出租率 為96.6%，維持在去年尾水平， 平均租金為每平方呎 42.0 港元；另外，報告期間錄得續租租金調升率為 10.7%。商場租戶往往三年才作租金調整， 10.7%即代表每年只有3.5至3.6%升幅，亦解釋其收入及派息按年增幅低企。

若以過往兩年已提升的估值息率區間5.0%至6.4%作基礎，我現時預測其今年估值區間為$7.98至$10.21，合理估值在$9.10，今年最低見$8.52，即預期息率6.0%，最高見$9.82，即預期息率5.2%，今天收報$9.78，是貴是平可作個參考。
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我與Larry Hung已成立「博立資本」，提供股票組合管理服務，有興趣可按此作進一步了解。
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(利益申報：筆者為持牌人士，於執筆時，筆者或相關人士或客戶，並沒持有此股) 

 (以上純屬個人研究心得分享，並不代表本網站、筆者或其僱主之意見、立場、推薦、陳述、誘使、支持或安排，亦非任何投資建議或勸誘。讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出任何投資決定。)
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置富的投資價值 梁劍平

2017-07-20  NM

上次我說了領展（823），今次再說置富（778）。它們有兩個共通點，一，現金流強勁，二，物業的升值可以反映在零售的租金內。

置富管理17個商場，包括置富第一城、置富嘉湖和馬鞍山廣場等，這些商場都處於成熟私人屋苑內而遊客不到的地方，屋苑住客在供完樓後有很穩定而每年增加的收入的情況下，提供一個消費不受外圍影響的消費模式。自2010年置富在香港上市，它受到不同程度的機遇和挑戰。表1說明。香港零售業在2008年受益經濟和旅遊業再次起動而擴張至2014年逆轉至2016年零售業見底回升，表明零售業的活力是驚人的。它彈上可超過20%，下跌也可超過20%。在零售業擴張期間，鋪位供應緊張，旅遊業受惠地區如銅鑼灣的鋪租升幅是驚人的。同樣地，跌幅也很恐怖。正顯示受旅遊業影響如Chanel等品牌的彈性和鋪租在成本結構的重要性。正所謂行得快好世界，走得摩冇鼻哥是也。從表2細看置富表現，經理人表現出色，2012及2013年從長和系中收購麗城、和富及嘉湖，再於2014年高價賣出盈暉。又再在2015年以低價收購麗港城，能夠在零售市道擴張前及時買入商場，而在零售市道將跌時高價賣出商場。這高賣低吸手法，時間掌握準確，實在高超。所以它的每股資產淨值從未下跌，而是步步高升。但是近年由於缺乏新的收購，所以每股的資產淨值升幅也慢了下來。它的營商手法，和我上期所述的領展基本上是一致的。置富經過多年對商場環境和商戶組合的優化，建築呎租和出租率不斷提升，2016年12月的建築呎租是HK$41.8。假設它的商場實用率是50%的話，它的實用呎租是超過HK$80，比領展的實用呎租HK$55.30高出大約45%。而出租率是96.7%。收益率是5.42%。P/B長期在0.6-0.7之間。值得注意是它的收益率比領展高而P/B比領展低，也許是投資者給它的風險評價吧。

置富何去何從

讀者從表2看到，置富的股價和資產淨值方向大約是一致的。它現時股價是HK$9.53（7月11日），P/B大約是0.75。已高過歷史水平，上升空間應該不多了。但由於它有強勁而穩定的現金流，可以提供到超過5%的收益而股價下跌風險相對小，對看重股息的投資者是一個很好的選擇。置富股價會否提高，取決於它的每股資產淨值。它可以賣了一些效率低而估值高的商場如和富，再收購一些效率高而估值低的商場，從而提升租金收入。西鐵通車後，不是帶旺了屯門和元朗一帶嗎？置富受香港《房地產投資信託基金守則》規管，要遵守最高不超過計劃資產總值45%的借款上限。現時它的借貸比率大約是30%，可動用借貸大約是45億元，連同它的流通現金和賣了一些效率低的商場，可動用的資金大約是100億元左右，應可從長和系收購一個比較大型的商場吧。但以上只是我的期望。美息將會上升，對置富有一定影響。但對置富這類民生商場，影響不會太大。也許它應持盈保泰，等待收購機會，再戰未來。

梁劍平博士，人稱學者股神，現任恒生管理學院市場學副教授。

 
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咁置富房託(0778)實發啦

1 : GS(14)@2011-05-21 12:18:08

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15270213
雙方爭馬鞍山廣場舖


原來兩者各有盤算，中原地產亞洲區董事總經理陳永傑表示，「三樓一個舖剛被對手搶走，在這個據點（馬鞍山廣場）必須維持三個舖，假若同事認為價格合理必爭。」他表示由於區內很快便有全新樓盤推出，在兵家策略上舖點相當重要，有些行家只做二手市場，沒有一手市場的生意，在形勢上我們稍佔上風，但對於是否志在必得他說仍看盈利為主。因為二手缺盤源成交大減，若沒有新盤輸送佣金難以維持高價舖。」
中原地產舖租佔全年營運開支成本已增至兩成半，連同六成為員工薪酬，每月佣金收入少於 1.2億元便會見紅，陳氏認為舖租升幅呈不健康現象。
2 : 龍生(798)@2011-05-22 01:59:43

呢的新市鎮...其實好旺的...
3 : GS(14)@2011-05-22 10:54:18

上次去過附近，呢個位真是好正，對住地鐵口
4 : 龍生(798)@2011-05-23 01:23:50

認為鋪市不健康但又要出手搶

這便是做地產的人矛盾之處...自我分裂

我去放盤, 話我層樓最多只值300萬...我想買, 佢話至少400萬先有盤....我好想講粗口....
5 : passport(1491)@2011-05-23 20:31:40

4樓提及
認為鋪市不健康但又要出手搶

這便是做地產的人矛盾之處...自我分裂

我去放盤, 話我層樓最多只值300萬...我想買, 佢話至少400萬先有盤....我好想講粗口....
所以我覺得當刻
係咪要買賣角色都去做下?
6 : GS(14)@2011-05-23 21:26:16

所以地產代理到後來一定會淘汰，現在只欠時機，亦是我計劃一部分
7 : 亞力士(1473)@2011-05-24 00:47:47

agent滅絶計劃?
8 : GS(14)@2011-05-24 21:25:49

7樓提及
agent滅絶計劃?


做埋一條龍下游
9 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 09:59:09

咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??
10 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 10:02:48

而家中原佢咩客都要搶.坑口本來D居屋只係有2間細行做.點知幾個月前中原+利嘉閣都入埋去.仲用高租金整走左一間細行再食埋佢地D經紀...真係連汁都要埋喇,居屋呢D平價樓都要咁來搶...
11 : GS(14)@2011-07-30 11:22:58

15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917

是
12 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 12:04:32

17樓提及
15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917

是


唔係呀,我想問既係:第一篇記者話3樓個鋪已經比人搶左...
13 : GS(14)@2011-07-30 12:26:02

星期一同你查下啦，我好似有資料
14 : Sunny^_^(11601)@2011-07-30 14:35:23

19樓提及
星期一同你查下啦，我好似有資料


好多謝你呀
15 : GS(14)@2011-07-30 14:57:30

我經pm 畀
16 : GS(14)@2011-08-04 22:57:16

18樓提及
17樓提及
15樓提及
咁有冇人知佢3樓個鋪比邊個要左呀?係唔係世紀21??

http://hk.apple.nextmedia.com/te ... 307&art_id=15279917

是


唔係呀,我想問既係:第一篇記者話3樓個鋪已經比人搶左...

利x閣同世x21都有
17 : GS(14)@2011-08-04 22:58:50

上面呢個鋪8萬幾元租，利x閣之前細少少那個細都要細六位數，可以知道幾平
18 : Sunny^_^(11601)@2011-08-04 23:07:30

真係唔貴喎,做2-3單都夠cover啦.
19 : GS(14)@2011-08-06 14:19:24

有個500幾呎都要六位
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=274420

置富產業信託(0778)專區

1 : GS(14)@2014-08-24 22:35:38

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6810\r\nREIT 專區
2 : GS(14)@2014-11-12 15:12:53

盈利增1成，至3.8億，輕債
3 : greatsoup38(830)@2014-11-27 01:37:47

2014-11-22 iM
無懼零售放緩 置富3招保增長   

股市持續陰晴不定，被視作高息股的REIT（房地產信託基金）再次發威。本港多隻REITs中，置富產業（00778）的收購動作可算最積極，股價升幅及股息率也同樣吸引。面對本港零售市道增長放緩，置富產業今年首三季的收益及物業收入淨額仍創歷史新高，未來能否延續增長神話？公司執行董事及副行政總裁趙宇信心十足，她表示，置富將從資產增值、租戶管理及收購三方面維持公司的增長動力。

提起REIT，早前以大熱門姿態晉身藍籌的領匯（00823），最為港人所熟悉。同樣持有商場收租的置富產業，業務與領匯十分相近。以市值計算，置富產業為本港第四大的REITs，在本港持有17個私人住宅屋苑的零售物業，物業組合包括約311萬平方呎零售空間及2,606個車位，如沙田置富第一城、天水圍置富嘉湖、馬鞍山廣場等。

民生行業租客穩定

盡管本港零售市道增長放緩，置富產業最新公布的第三季業績仍有板有眼，截至今年9月底首三季收益及物業收入淨額創歷史新高，收益按年飈升33%至12.3億元，物業收入淨額亦升32.8%及至8.67億元。加入公司11年、作為公司掌櫃之一的趙宇，確實向投資者交了一份不錯的功課。

不過，此刻投資者最關注的，是本港零售市場前景極不明朗，公司如何保住增長，趙宇回應：「我們旗下的物業主要為位於私人屋苑的商場，租客中有逾六成為民生相關的行業，如餐飲、超市、藥房、教育行業等，這些行業的收入是相對穩定，觀乎香港零售行業的經營情況，超市、餐飲的表現其實是做得不錯的，我們對這些行業的前景有信心的。」

她又指，置富去年10月收購置富嘉湖，該項收購也為公司業務保持穩定增長動力。的確，相對市場上一般REITs，置富產業最吸引之處，是其最積極收購項目。趙宇表示，公司2003年在新加坡上市時只有5項物業，至今已增加至17個，「我們主要收購私人商場，過去兩年做了很多收購項目，這是重要的增長策略。」

值得留意的，是目前置富所有商場項目，均是由母公司長實（00001）出售的商場物業，可見未來仍有多個具潛力的商場項目有待置富收購。趙宇指，公司的收購一向有三大原則：「首先是主要私人屋苑內的商場，另外這些商場要有穩定的客戶群，同時商戶組合中的出租率也要較高，買入這些商場，是希望有助公司在收入上有所增加。」她指出，公司購入物業後，能夠派給股東的錢有所增加，如公司今年上半年購入置富嘉湖後，分派上增加了16%。

翻新投資回報頗高

除收購外，置富產業仍有兩大增長動力，分別為資產增值及租戶管理。先是資產增值方面，置富每年均會動用1億至1.5億元為旗下商場進行翻新工程，去年翻新了兩個較小型的項目，分別為馬鞍山廣場及第一城街市，趙宇透露，上述兩商場在翻新工程後，均有不錯的投資回報，其中馬鞍山廣場斥資1,500萬元翻新後，投資回報率高達60%；第一城街市斥2,000萬元翻新後，投資回報率也超過20%。

置富旗下麗城薈的大型翻新工程，已在今年9月展開。趙宇指，上述工程會動用8,000萬至1億元，預期於2015年年底完成，目標投資回報率約15%，完成工程後，將有助提升租金收入。「明年的話，我們正研究做置富嘉湖的翻新工程。由於政府公布元朗區未來幾年的人口增長將會幾厲害，同時嘉湖也接近邊境，可吸引內地客人來，我覺得翻新後潛力好大。現在租戶中，服務行業比重較大，隨着人口增加，他們的家庭收入增加，可以加入不同類型的租客，以吸引更多居民留在該區消費。同時，該商場於1996、1997年開始營運，至今未有進行翻新工程，也有這個需要。」上述置富嘉湖項目，預計需時3至4年去翻新。

置富為旗下商場定下的目標投資回報率，一般為15%左右。趙宇稱，REITs行內的投資回報率一向為10%至15%，而置富則定了一個較高的指標，她透露：「多年來，我們合共做過6、7個資產增值的項目，投資回報率都逾20%。」

看居民需要選租戶

在租戶管理方面，趙宇也落了不少工夫，目前公司旗下物業的租戶組合中，約有六成是經營民生生意，另外約四成為其他行業，如銀行、地產。趙宇指，續租時前者的加租幅度相對會較為溫和，而後者的承租能力較高，但她強調，民生生意是市民生活的一部分，不會將整個商場的組合轉為承租能力較強的租戶。

「我覺得租戶組合中的平衡十分重要，超市、中式酒樓在周末時，吸引很多顧客來商場，我們會因應不同地區的人口而作出調整，如該區以上車盤為主，多些年輕家庭就會加入較多教育、賣嬰兒、小朋友用品的店舖，有些較成熟些的地區，就會有較多時裝、高消費品。」她舉例指，將軍澳都會駅商場內除了有超市、餐飲外，也有適合年輕人的服裝、運動用品店，「這由於該處幾年前開了一家香港知專設計學院，該處有近5,000、6,000個學生，因此過去幾年加入多些本地品牌，或設計品牌。」另一個例子就是馬鞍山廣場，她表示，隨着近年有更多年輕家庭進駐該區，置富就為該商場加入更多嬰兒用品店，迎合居民需耍。

不過，市場普遍聲音預期美國明年第三季就會加息，若加息期展開，REIT等高息股股價或多或少受影響，對此趙宇卻「無有怕」，她指：「其實置富的投資作風都是穩健，一向多機構性投資者的支持。我覺得除了整體環境外，也要看公司本身的管理，我們是私人屋苑商場，我對增長都好有信心。從公司上半年的增長情況去看，證明公司是高增長的REIT，股息率有6%，於今時今日的市場去看，我覺得非常吸引。」

「Mall后」在收購中成長

30出頭的趙宇，於2002年加入置富，有「Mall后」稱號。年紀輕輕成為置富副行政總裁，不期然令人想起這全賴父親幫趙國雄這個「大靠山」，但事實上，趙宇今天的成就，是由自己一點一滴累積而成的。

加入置富11年，她嘗試過不同崗位。就讀會計及財務出身的趙宇，初加入公司時，做財務的工作較多，「我們2003年時在新加坡上市，當時做多些財務上的報告，由於新加坡是季度業績，因此這是一個不錯的Training，一年可以做4次，令我對會計及財務上的法則有更多認識。」

學習如何面對股東

其後她開始有機會接觸到投資工作，首項工作就是在2005年購入置富第一城，再於2009年購入都會駅商場。「過往置富做過的4次收購，我也有參與，由2005年購入6個物業包括第一城，到最近購入置富嘉湖。其實每一個收購都有其不同挑戰，如我們第一次買入後，整個組合Double咗，買完後有11個物業，面對一個咁大的收購，怎樣向股東交代呢？投資者的反應怎樣？怎樣去籌錢等，整套都是我第一次學。」

「至早前我們收購置富嘉湖，這是一個單一但大型的收購，可算是近一、兩年最大的商業物業項目交易，當時項目作價近60億元，我負責主理這個項目，7月底簽諒解備忘錄，到10月時完成交易，中間幾乎沒有放過假，幸好最後出來反應都不錯，股東支持率也有九成多，整個過程十分難忘。」
4 : greatsoup38(830)@2014-12-05 00:52:18

2014-12-01 MT
置富 三招保增長   

　　置富產業信託（00778）近年持續交出理想業績，展望前景，置富副行政總裁趙宇感到樂觀，預料今年下半年續租後的租金可保持增幅。

　　置富租金收入保持增長，今年首三季（截至9月底），物業收入淨額創歷史新高，按年升33%至8.68億元（表一）。展望未來，置富有三招以維持增長：

一、租金增長

　　「今年下半年有約30%樓面的租約到期要續租，當中有不少租約已傾好，我們有信心續租後的租金可保持增幅。」趙宇表示。

　　「香港的超市、餐飲等生活必需品零售都在增長中，我們有超過一半的租戶均銷售生活必需品，故租戶對商舖存在需求，因此，置富租金收入穩定。」趙宇對本港零售物業租賃市道樂觀。

　　置富今年上半年（截至6月底）淨租金收入中，有57%是來自銷售生活必需品的租戶（圖一）。

　　置富租賃業務一直維持良好的勢頭，今年首三季，續租租金調升率達24.6%，物業組合的平均租金進一步上升至每平方呎35.7元，當中原有物業組合的租金按年上升8.5%。

　　置富旗下商場整體出租率達97.1%，未出租的樓面是因翻新工程進行中引致。

　　置富收入主要來自香港17個商場的311萬平方呎零售樓面及2,606個車位，商場主要在九龍及新界區，雖然位處非核心地段，但租金保持上升勢頭。

二、翻新商場

　　置富自上市以來，積極翻新旗下商場，以提升出租能力，並且獲得高回報，帶動租金增長。

　　例如置富於去年第四季完成翻新馬鞍山廣場和置富第一城，投資回報率分別達到60%和27%（表二）。

　　「置富今年會翻新麗城薈，工程已於今年9月展開，預期明年底前分階段完工，資本開支預算介乎8,000萬至1億元，目標投資回報率為15%。我們期望翻新後，能迎合承租能力較高的零售商戶，提升租金。」

　　「麗城薈翻新後，預料可吸引更多人流到訪商場，除了麗城，連帶深井、小欖，青山公路段等人流也吸引過來。」

　　她表示，計劃明年翻新天水圍置富嘉湖商場，該商場於去年底收購回來，翻新計劃會考慮拆細現有大租戶樓面再出租。天水圍消費力不弱，但商場少，商場有可塑性。

三、收購物業

　　置富自2003年在新加坡上市以來，資產規模錄得高增長，由原來的5個物業，逐步增至現在17個物業，收購行動頻頻。

　　趙宇表示，只要價錢適合，未來還會收購其他物業，目標會集中在香港的社區商場。

　　「我們收購物業，要符合以下條件才考慮：一、屬於私人屋苑商場；二、出租率高，租戶穩定；三、目標回報跟置富現有組合回報相若；四、有翻新潛力；五、收購後提升置富租金收益，從而提升置富的派息能力。」

　　風險因素方面，9月底起開展的「佔領中環」運動影響一些零售商的生意，惟置富主要經營社區商場，主要以必需品商舖為主，較少位處受影響地帶，故不太受佔中運動影響。
5 : greatsoup38(830)@2014-12-09 01:14:15

奇跡買回麗港城
6 : greatsoup38(830)@2014-12-09 23:01:37

www.etnet.com.hk/www/tc/stocks/r ... newsid=ETN241208912
　　《經濟通通訊社８日專訊》置富產業信託（００７７８）公布，以１９﹒１８億元，加設定
之經調整資產淨值６６０萬元，收購位於觀塘麗港城商場，購入價與獨立物業估值師的估值有
７﹒８％，折讓麗港城商場可出租面積約１６﹒３２萬平方呎，車位有１５０個，已出租面積達
９６﹒７％，交易料明年１月９日完成。
　　集團表示，代價將透過提取總額上限為１６億元的融資及現有可用銀行融資支付，置富產業
信託之資產負債比率及總槓桿比率預期由２９﹒９％上升至約３３﹒９％。
　　收購預期可提升收益率，以及改善現時基金單位持有人的每基金單位盈利及所得分派。
（ｃｙ）
7 : greatsoup38(830)@2014-12-09 23:02:28

http://realforum.zkiz.com/thread.php?tid=6810&page=65#lastpost
1. 今次又唔係播，係外面野
置富產業信託以 19.185 億港元收購麗港城商場新聞稿: "這是置富產業信託首項向獨立第三方的收購。

http://hk.apple.appledaily.com/f ... t/20141209/18962854
2. 不過，本來都係自己野
...由長實（001）等發展的麗港城商場，總出租面積163,203方呎，連150個車位，現時出租率96.7%，月租收入約752.97萬元。長實在1992年以7.17億元售予恒隆地產（101），恒隆再於2012年以15億元售予里昂，持貨20年僅獲利7.83億元。 里昂持有商場後加以翻新，一直推出市場放售，上月本獲新世界（017）積極以近20億元洽購，最終因條款未獲共識而作罷。 在一個月後，里昂便將物業售予關係密切之置富，成交期更只得一個月，商場輾轉重回長實相關人士手上。
8 : greatsoup38(830)@2014-12-09 23:02:52

現時里昂證券基金投資董事趙朗，正是長實執行董事、置富主席趙國雄之子，而置富執行董事趙宇則是其胞姊。以物業成交價19.185億元計算，里昂持貨兩年賺4.185億元，升值27.9%。
9 : Freedom(41087)@2015-01-12 13:36:42

http://www.fortunereit.com/uploa ... 2015Jan-C-FINAL.pdf
* * * *新聞稿
加強九龍東據點 與城中薈產生協同效益
2015年1月11日。置富資產管理有限公司公佈已於2015年1月9日完成收購香港觀塘麗港城商場，這項首次向獨立第三方的收購為置富產業信託奠定了重要的里程碑。麗港城商場位於九龍東心臟地帶，毗鄰擁有8,000伙單位的大型私人屋苑麗港城及4,000伙單位的匯景花園。新近完成翻新工程的麗港城商場，預期可與組合內毗鄰的城中薈產生協同效益，並透過優化商戶組合及擴大規模效益，從而加強兩項物業的增長潛力。
10 : GS(14)@2015-01-13 01:46:55

又開始爆爆地
11 : Freedom(41087)@2015-01-21 20:07:13

置富旗下物業去年出租率微跌至９７﹒３％，平均租金升８﹒７％
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250121536

《經濟通通訊社２１日專訊》置富產業信託（００７７８）公布截至去年底止之全年業績，截至去年底，物業組合出租率微跌１﹒４個百分點至９７﹒３％。期內續租租金調升率２３﹒８％，創基金的歷史新高。去年物業組合平均租金按年上升８﹒７％，至每平方呎３６﹒４元的新高。
　　置富產業信託於業績報告內表示，本港今年零售業表現預期，或會因去年高基數效應消退而趨向穩定。由於置富產業信託的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要，因此將可繼續受惠於抗跌力較高的日常零售消費市場。
　　報告續指，由於來年成本因工資和電費上調、通脹及其他外在因素將繼續受壓，管理人將密切注視及監管營運開支，預計麗港城商場所得的額外收入及報告年度錄得理想的續租租金調升率之全年效應，將帶動置富產業信託進一步的收益增長。（ａｈ）

http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250121535
《經濟通通訊社２１日專訊》置富產業信託（００７７８）公布截至去年底之全年業績，期內可分派收益７﹒８億元，按年上升２１﹒５％，每基金單位分派４１﹒６８仙，按年上升１５﹒８％。　　期內收益１６﹒５６億元，按年升２５﹒７％；物業收入淨額１１﹒６１億元，按年上升２５﹒１％。（ａｈ）
12 : greatsoup38(830)@2015-01-22 00:56:16

778

盈利增2成，至6.5億，輕債
13 : avme(27878)@2015-01-22 15:07:42

淨係幫+X做垃圾桶套現散水都可以保持增長
14 : Freedom(41087)@2015-01-27 23:52:17

大和升置富目標１２％至９﹒６５元，重申「買入」
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250122003

《經濟通通訊社２２日專訊》大和發表研究報告，指置富產業（００７７８）去年業績穩健，故上調其今明兩年每基金分派預測升０﹒８％至２﹒４％，同時上調目標價１２％至９﹒６５元，重申「買入」評級。
　　該行指，置富租金收入繼續增長，每基金分派符合該行預測，而收入則好過該行預測。至於成本對收入比率於期內輕微上升至７０﹒１％，相信主要是由於資產增值成本及其他改善成本所致，但相信未來幾年會見到增值帶來的效益。
　　大和又認為，置富資負債表及租賃組合正在增長，並可更靈活集資以把握收購合併機會，同時可受惠新界區商場增長機會。
　　該行相信，置富有空間再改善其營運表現，以提升每基金分派，並預計至２０１７年，每基金分派按年升幅達８﹒７％。（ｚｙ）
15 : Freedom(41087)@2015-02-11 20:46:14

新聞稿 http://www.fortunereit.com/uploa ... _20150209_final.pdf

置富產業信託以6.48億港元出售盈暉薈  以回報率2.9厘作價較估值高48%

置富資產管理有限公司欣然公佈，HSBC Institutional Trust Services(Singapore) Limited（作為置富產業信託的受託人）與一名獨立第三方訂立協議，以6.48億港元出售盈暉薈...。這是置富產業信託營運11年以來出售的首項資產。
策略性出售為基金單位持有人釋放資產價值。該項出售為管理人積極地從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億港元較該物業4.38億港元的估值有48%溢價。出售完成後，預期將錄得出售收益約2億港元。該項出售將提高置富產業託的資產淨值，同時令管理人得以精簡營運，並更有效分配資源。...
盈暉薈位於新界葵涌，是盈暉臺的商用部份，包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產，現時佔置富產業信託的物業組合(按面積計)的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍，回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。
16 : greatsoup38(830)@2015-02-11 23:23:16

Freedom在15樓提及
新聞稿 http://www.fortunereit.com/uploa ... _20150209_final.pdf

置富產業信託以6.48億港元出售盈暉薈  以回報率2.9厘作價較估值高48%

置富資產管理有限公司欣然公佈，HSBC Institutional Trust Services(Singapore) Limited（作為置富產業信託的受託人）與一名獨立第三方訂立協議，以6.48億港元出售盈暉薈...。這是置富產業信託營運11年以來出售的首項資產。
策略性出售為基金單位持有人釋放資產價值。該項出售為管理人積極地從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億港元較該物業4.38億港元的估值有48%溢價。出售完成後，預期將錄得出售收益約2億港元。該項出售將提高置富產業託的資產淨值，同時令管理人得以精簡營運，並更有效分配資源。...
盈暉薈位於新界葵涌，是盈暉臺的商用部份，包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產，現時佔置富產業信託的物業組合(按面積計)的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍，回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。
17 : greatsoup38(830)@2015-02-11 23:24:44

Freedom在15樓提及
新聞稿 http://www.fortunereit.com/uploa ... _20150209_final.pdf

置富產業信託以6.48億港元出售盈暉薈  以回報率2.9厘作價較估值高48%

置富資產管理有限公司欣然公佈，HSBC Institutional Trust Services(Singapore) Limited（作為置富產業信託的受託人）與一名獨立第三方訂立協議，以6.48億港元出售盈暉薈...。這是置富產業信託營運11年以來出售的首項資產。
策略性出售為基金單位持有人釋放資產價值。該項出售為管理人積極地從資產組合釋放價值的策略之一。出售作價6.48億港元較該物業4.38億港元的估值有48%溢價。出售完成後，預期將錄得出售收益約2億港元。該項出售將提高置富產業託的資產淨值，同時令管理人得以精簡營運，並更有效分配資源。...
盈暉薈位於新界葵涌，是盈暉臺的商用部份，包括可出租面積91,779平方呎及43個商業車位。該物業為置富產業信託於2003年在新加坡上市時的其中一項資產，現時佔置富產業信託的物業組合(按面積計)的2.8%。出售作價為置富產業信託購入該物業原價的2.8倍，回報率按該物業於截至2014年12月31日止年度的物業收入淨額及出售作價計算為2.9厘。預期該項出售將於2015年4月完成。


呢個物業個位真是好僻，以前荔園附近
18 : Freedom(41087)@2015-05-09 02:16:11

置富(00778)首季可供分派收益按年升12.8% 每單位派11.63仙

<匯港通訊> 置富產業信託(00778)公布2015年第一季度業績，季內總收益及物業收入淨額分別按年上升13.6%及12.4%至4.588億元及3.25億元。

期內可供分派之收益為2.187億元，按年上升12.8%，每基金單位分派按年增加12%至11.63仙，年度化分派收益率為5.8%。

於2015年3月31日，物業組合的出租率為按年微跌，由99.3%，降至98.1%。季內的續租租金調升率由同比的26.5%，降至18.4%。於2015年3月31日，物業組合的平均租金由同比的33.9元升至37元。 (SA)
http://www.chiefgroup.com.hk/securities/hk_quote.php?id=778
19 : greatsoup38(830)@2015-05-10 12:54:10

增加12%，至2.26億，輕債
20 : Freedom(41087)@2015-07-28 16:48:15

置富中期可分派收入按年升１２﹒８％，每單位分派２３﹒３８仙
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250727545
《經濟通通訊社２７日專訊》置富產業信託（００７７８）公布截至６月底止之中期業績，期內可分派收入按年升１２﹒８％，至約４﹒４億元，每基金單位分派２３﹒３８仙，分派收益率６％。
　　期內總收入９﹒２３億元，按年升１３﹒４％；物業收入淨額６﹒５４億元，按年升１２﹒６％。截至６月底，旗下物業組合出租率９７﹒３％，按年跌１﹒８個百分點；期內，續租租金升幅為２２﹒１％，平均租金為每平方呎３８﹒４元。
21 : Freedom(41087)@2015-07-28 16:49:51

巴克萊：置富表現強且具防守性，升目標至９﹒３元
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN250728009
《經濟通通訊社２８日專訊》巴克萊發表研究報告，指置富產業信託（００７７８）上半年表現強勁，在市況波動的情況下提供防守性，所以認為是具吸引性的股份，加上其股息率達５﹒７％，而其必需品之零售商舖佔比達５７﹒１％，不受零售業放慢影響。租金在上半年見升２２﹒１％，所以該行升２０１５至１７年每單位分派１﹒１％至２﹒３％，同時升目標價２％至９﹒３元，維持「增持」投資評級。　　報告指，需留意債息率及公司資產減值風險，以及本港零售業轉弱之因素。（ｉｃ）
22 : greatsoup38(830)@2015-07-29 00:36:19

盈利增13%，至3.5億，債一般
23 : qt(2571)@2015-08-09 10:15:47

http://cn.reuters.com/article/2015/08/05/idCNL3S10G3O620150805

路透基點：置富產業信託就37億港元再融資案接洽​​數家銀行--TRLPC

路透香港8月5日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，置富產業信託正在與數家經挑選出來的銀行進行接洽，商量一筆約37億港元(4.8億美元)的五年期貸款，資金將用於再融資。

一位消息人士稱，貸款利率可能較香港銀行同業拆息(Hibor)加碼150個基點左右。

資金將用於為2016年3月到期的38億港元五年期貸款進行再融資。

澳新銀行(澳盛銀行,ANZ)、星展銀行和渣打銀行是2011年4月這筆貸款的安排者，另有其他三家銀行參與。 最高綜合收益為108個基點，一般銀團的利率較Hibor加碼91個基點。

借款人在2014年4月還與四家銀行簽署了18億港元五年期融資案。 該筆再融資貸款的利率較Hibor加碼140個基點。 (完)
24 : Freedom(41087)@2015-11-04 16:32:02

置富產業首三季可分派收益升１３％，每單位分派３４﹒９２仙
http://www.etnet.com.hk/www/tc/s ... newsid=ETN251103591
《經濟通通訊社３日專訊》置富產業（００７７８）公布，截至９月，第三季可分派收益２﹒１８億元，按年升１２﹒８％，每基金單位分派１１﹒５４仙，期內總收益升１２﹒９％至４﹒７億元，物業收入淨額升１４﹒７％至３﹒４億元。
　　今年首三季可分派收益６﹒９億元，按年升１２﹒８％，每基金單位分派３４﹒９２仙，年率化分派收益率為６﹒４％，期內總收入升１３﹒２％至１３﹒９億元，物業收入淨額升１３﹒３％至９﹒８億元。
　　於９月３０日，物業組合出租率為９８％。租金為每平方呎３９﹒７港元。而報告期內的續租租金調升率達２１﹒８％。（ｗｃ）
25 : greatsoup38(830)@2015-11-05 00:15:55

still strong growth
26 : qt(2571)@2016-01-09 08:43:06

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S14O1RG20160105

更正-路透基點：置富產業信託簽署五年期貸款，規模降至32億港元--TRLPC

(更正：因英文原文有誤，貸款規模應為“32億”港元，而非20億港元；此外並增加細節及貸款利率)

路透香港1月4日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，置富產業信託於2015年12月22日簽約一筆32億港元(4.10億美元)五年期俱樂部貸款，規模低於初始目標37億港元。

這筆貸款包含A部分為20億港元的有擔保貸款、B部分為12億港元無擔保貸款。 貸款利率為香港銀行同業拆息(Hibor)加碼120個基點。 借款方為FRT Finance (HK) Ltd 。

資金將用於再融資及一般企業用途。 新貸款預計在3月動用。

借款人上次在聯貸市場籌資是2014年4月，與四家銀行簽署了18億港元五年期貸款，利率較Hibor加碼140個基點。 (完)
27 : GS(14)@2016-01-23 11:30:50

盈利增1成，至7億，輕債
28 : Stockhunter(53381)@2016-01-23 13:43:25

greatsoup38在3樓提及
2014-11-22 iM
無懼零售放緩 置富3招保增長   

股市持續陰晴不定，被視作高息股的REIT（房地產信託基金）再次發威。本港多隻REITs中，置富產業（00778）的收購動作可算最積極，股價升幅及股息率也同樣吸引。面對本港零售市道增長放緩，置富產業今年首三季的收益及物業收入淨額仍創歷史新高，未來能否延續增長神話？公司執行董事及副行政總裁趙宇信心十足，她表示，置富將從資產增值、租戶管理及收購三方面維持公司的增長動力。

提起REIT，早前以大熱門姿態晉身藍籌的領匯（00823），最為港人所熟悉。同樣持有商場收租的置富產業，業務與領匯十分相近。以市值計算，置富產業為本港第四大的REITs，在本港持有17個私人住宅屋苑的零售物業，物業組合包括約311萬平方呎零售空間及2,606個車位，如沙田置富第一城、天水圍置富嘉湖、馬鞍山廣場等。

民生行業租客穩定

盡管本港零售市道增長放緩，置富產業最新公布的第三季業績仍有板有眼，截至今年9月底首三季收益及物業收入淨額創歷史新高，收益按年飈升33%至12.3億元，物業收入淨額亦升32.8%及至8.67億元。加入公司11年、作為公司掌櫃之一的趙宇，確實向投資者交了一份不錯的功課。

不過，此刻投資者最關注的，是本港零售市場前景極不明朗，公司如何保住增長，趙宇回應：「我們旗下的物業主要為位於私人屋苑的商場，租客中有逾六成為民生相關的行業，如餐飲、超市、藥房、教育行業等，這些行業的收入是相對穩定，觀乎香港零售行業的經營情況，超市、餐飲的表現其實是做得不錯的，我們對這些行業的前景有信心的。」

她又指，置富去年10月收購置富嘉湖，該項收購也為公司業務保持穩定增長動力。的確，相對市場上一般REITs，置富產業最吸引之處，是其最積極收購項目。趙宇表示，公司2003年在新加坡上市時只有5項物業，至今已增加至17個，「我們主要收購私人商場，過去兩年做了很多收購項目，這是重要的增長策略。」

值得留意的，是目前置富所有商場項目，均是由母公司長實（00001）出售的商場物業，可見未來仍有多個具潛力的商場項目有待置富收購。趙宇指，公司的收購一向有三大原則：「首先是主要私人屋苑內的商場，另外這些商場要有穩定的客戶群，同時商戶組合中的出租率也要較高，買入這些商場，是希望有助公司在收入上有所增加。」她指出，公司購入物業後，能夠派給股東的錢有所增加，如公司今年上半年購入置富嘉湖後，分派上增加了16%。

翻新投資回報頗高

除收購外，置富產業仍有兩大增長動力，分別為資產增值及租戶管理。先是資產增值方面，置富每年均會動用1億至1.5億元為旗下商場進行翻新工程，去年翻新了兩個較小型的項目，分別為馬鞍山廣場及第一城街市，趙宇透露，上述兩商場在翻新工程後，均有不錯的投資回報，其中馬鞍山廣場斥資1,500萬元翻新後，投資回報率高達60%；第一城街市斥2,000萬元翻新後，投資回報率也超過20%。

置富旗下麗城薈的大型翻新工程，已在今年9月展開。趙宇指，上述工程會動用8,000萬至1億元，預期於2015年年底完成，目標投資回報率約15%，完成工程後，將有助提升租金收入。「明年的話，我們正研究做置富嘉湖的翻新工程。由於政府公布元朗區未來幾年的人口增長將會幾厲害，同時嘉湖也接近邊境，可吸引內地客人來，我覺得翻新後潛力好大。現在租戶中，服務行業比重較大，隨着人口增加，他們的家庭收入增加，可以加入不同類型的租客，以吸引更多居民留在該區消費。同時，該商場於1996、1997年開始營運，至今未有進行翻新工程，也有這個需要。」上述置富嘉湖項目，預計需時3至4年去翻新。

置富為旗下商場定下的目標投資回報率，一般為15%左右。趙宇稱，REITs行內的投資回報率一向為10%至15%，而置富則定了一個較高的指標，她透露：「多年來，我們合共做過6、7個資產增值的項目，投資回報率都逾20%。」

看居民需要選租戶

在租戶管理方面，趙宇也落了不少工夫，目前公司旗下物業的租戶組合中，約有六成是經營民生生意，另外約四成為其他行業，如銀行、地產。趙宇指，續租時前者的加租幅度相對會較為溫和，而後者的承租能力較高，但她強調，民生生意是市民生活的一部分，不會將整個商場的組合轉為承租能力較強的租戶。

「我覺得租戶組合中的平衡十分重要，超市、中式酒樓在周末時，吸引很多顧客來商場，我們會因應不同地區的人口而作出調整，如該區以上車盤為主，多些年輕家庭就會加入較多教育、賣嬰兒、小朋友用品的店舖，有些較成熟些的地區，就會有較多時裝、高消費品。」她舉例指，將軍澳都會駅商場內除了有超市、餐飲外，也有適合年輕人的服裝、運動用品店，「這由於該處幾年前開了一家香港知專設計學院，該處有近5,000、6,000個學生，因此過去幾年加入多些本地品牌，或設計品牌。」另一個例子就是馬鞍山廣場，她表示，隨着近年有更多年輕家庭進駐該區，置富就為該商場加入更多嬰兒用品店，迎合居民需耍。

不過，市場普遍聲音預期美國明年第三季就會加息，若加息期展開，REIT等高息股股價或多或少受影響，對此趙宇卻「無有怕」，她指：「其實置富的投資作風都是穩健，一向多機構性投資者的支持。我覺得除了整體環境外，也要看公司本身的管理，我們是私人屋苑商場，我對增長都好有信心。從公司上半年的增長情況去看，證明公司是高增長的REIT，股息率有6%，於今時今日的市場去看，我覺得非常吸引。」

「Mall后」在收購中成長

30出頭的趙宇，於2002年加入置富，有「Mall后」稱號。年紀輕輕成為置富副行政總裁，不期然令人想起這全賴父親幫趙國雄這個「大靠山」，但事實上，趙宇今天的成就，是由自己一點一滴累積而成的。

加入置富11年，她嘗試過不同崗位。就讀會計及財務出身的趙宇，初加入公司時，做財務的工作較多，「我們2003年時在新加坡上市，當時做多些財務上的報告，由於新加坡是季度業績，因此這是一個不錯的Training，一年可以做4次，令我對會計及財務上的法則有更多認識。」

學習如何面對股東

其後她開始有機會接觸到投資工作，首項工作就是在2005年購入置富第一城，再於2009年購入都會駅商場。「過往置富做過的4次收購，我也有參與，由2005年購入6個物業包括第一城，到最近購入置富嘉湖。其實每一個收購都有其不同挑戰，如我們第一次買入後，整個組合Double咗，買完後有11個物業，面對一個咁大的收購，怎樣向股東交代呢？投資者的反應怎樣？怎樣去籌錢等，整套都是我第一次學。」

「至早前我們收購置富嘉湖，這是一個單一但大型的收購，可算是近一、兩年最大的商業物業項目交易，當時項目作價近60億元，我負責主理這個項目，7月底簽諒解備忘錄，到10月時完成交易，中間幾乎沒有放過假，幸好最後出來反應都不錯，股東支持率也有九成多，整個過程十分難忘。」

投資回報率高過20%咁強？
其實以置富而家10%增長速度，全年盈利超過10億是平常事。有無人預計過三數年後盈利如何？
我有同時留意新加坡上市既又一城（MAPLE REIT），市值、借貸和規模都與置富差不多。但以息口計，又一城比置富多近1%。
似乎置富現在的股值已經PRINC IN左一兩年後的高增長。
你地認為呢？
29 : GS(14)@2016-01-23 16:34:22

投資回報率高過20%咁強？
我想他指投入和增值部分的回報

其實以置富而家10%增長速度，全年盈利超過10億是平常事。有無人預計過三數年後盈利如何？
其實我覺得增速會降低，始終收入不會增加太快

我有同時留意新加坡上市既又一城（MAPLE REIT），市值、借貸和規模都與置富差不多。但以息口計，又一城比置富多近1%。
似乎置富現在的股值已經PRINC IN左一兩年後的高增長。
又一城名店比例高，很受自遊行遊客影響，相反置富可能約10%-20%是地產代理，樓市成交下降相對影響大，但更多的是民生店，所以我覺得兩者比較下，差價合理

你地認為呢？
30 : Stockhunter(53381)@2016-01-23 19:49:46

greatsoup在29樓提及

你地認為呢？

呢個就係投資最關鍵位，無人答到。我主觀都認為合理。
31 : GS(14)@2016-01-23 23:54:49

Stockhunter在30樓提及
greatsoup在29樓提及

你地認為呢？

呢個就係投資最關鍵位，無人答到。我主觀都認為合理。


博就博，他們買賣價格算ok
32 : GS(14)@2016-07-26 11:28:17

盈利增20%，至4億，債一般
33 : 太平天下(1234)@2016-07-26 12:13:37

greatsoup在29樓提及
投資回報率高過20%咁強？
我想他指投入和增值部分的回報

其實以置富而家10%增長速度，全年盈利超過10億是平常事。有無人預計過三數年後盈利如何？
其實我覺得增速會降低，始終收入不會增加太快

我有同時留意新加坡上市既又一城（MAPLE REIT），市值、借貸和規模都與置富差不多。但以息口計，又一城比置富多近1%。
似乎置富現在的股值已經PRINC IN左一兩年後的高增長。
又一城名店比例高，很受自遊行遊客影響，相反置富可能約10%-20%是地產代理，樓市成交下降相對影響大，但更多的是民生店，所以我覺得兩者比較下，差價合理

你地認為呢？


呢個其係好大課題, 依家諗到的是，置富港元計價 (即美元), 又一城坡紙計, 加上純想要穩陣，將來有無增長都唔care, 維持股息率就ok
34 : GS(14)@2016-07-27 03:28:14

太平天下在33樓提及
greatsoup在29樓提及
投資回報率高過20%咁強？
我想他指投入和增值部分的回報

其實以置富而家10%增長速度，全年盈利超過10億是平常事。有無人預計過三數年後盈利如何？
其實我覺得增速會降低，始終收入不會增加太快

我有同時留意新加坡上市既又一城（MAPLE REIT），市值、借貸和規模都與置富差不多。但以息口計，又一城比置富多近1%。
似乎置富現在的股值已經PRINC IN左一兩年後的高增長。
又一城名店比例高，很受自遊行遊客影響，相反置富可能約10%-20%是地產代理，樓市成交下降相對影響大，但更多的是民生店，所以我覺得兩者比較下，差價合理

你地認為呢？


呢個其係好大課題, 依家諗到的是，置富港元計價 (即美元), 又一城坡紙計, 加上純想要穩陣，將來有無增長都唔care, 維持股息率就ok


又一城d客會慢過置富的
35 : qt(2571)@2016-08-13 22:19:44

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S1AR1SE

路透基點：置富產業信託重返市場籌集45億港元五年期貸款--TRLPC

路透香港8月10日- 湯森路透旗下基點報導，消息人士稱，在簽署一筆32億港元貸款不到八個月後，置富產業信託再次入市籌集45億港元(5.8億美元)五年期俱樂部貸款。

消息人士表示，約有五家銀行正在加入這次融資的過程中。

貸款包含一筆38億港元定期貸款，以及一筆7億港元循環貸款。 一位消息人士稱，綜合收益介於100-150個基點區間。

所籌資金將用於再融資和一般企業用途。 去年12月，置富產業信託簽署了一筆32億港元的五年期俱樂部貸款，貸款利率為香港銀行同業拆息(Hibor)加碼120個基點；借款方為FRT Finance (HK) Ltd 。 (完)
36 : GS(14)@2016-08-14 00:48:30

又大額左，但利率低左
37 : qt(2571)@2016-08-21 09:47:35

http://cn.reuters.com/article/idCNL3S1AY1XU

路透基點：置富產業信託與五家銀行簽訂45億港元俱樂部貸款--TRLPC

路透香港8月17日- 湯森路透旗下基點引述消息人士報導，置富產業信託與五家銀行簽訂45億港元(5.80億美元)五年期俱樂部貸款。

牽頭行為星展銀行、恆生銀行、華僑銀行、三井住友銀行和新加坡大華銀行，各行承貸規模相同。 恆生銀行為貸款代理行。

消息人士稱，該批貸款在8月10日簽訂，包括38億港元定期貸款和7億港元循環信貸。 綜合收益為100-150個基點。 (完)
38 : GS(14)@2016-08-22 02:51:33

2016-08-13 HJ
定位屋邨商場 置富無懼零售冷峰  

　　置富產業信託（00778）今年以來股價大幅跑贏大市，集團派息年年遞增，行政總裁趙宇接受訪問時表示，現時手上可動用的資金多達100億元，會繼續積極尋找收購項目；另外置富嘉湖商場明年開始將進行資產優化（AEI）工程，她透露工程將會分階段進行，料要花3至4年時間完成，內部目標是回報率要有10%至15%。

　　在零售業大吹冷風之際，不少商舖或商場大業主，均要面對租金下調的壓力，但置富所受影響似乎不大，集團剛公布中期業績顯示，截至6月底止半年收益為9.8億元，按年增長6.1%；物業收入淨額7.1億元，增長7.9%；而平均租金按年增長7.8%，至每平方呎41.4元。

　　現時置富坐擁17個商場項目，包括318萬平方呎零售樓面面積，及2,713個車位，這些商場均有一個特色，就是客戶群主要針對屋邨居民為主，故受近期因內地旅客減少而受累的零售業關係不大。

租金收入 有望逆市穩增

　　趙宇認為置富租金抗跌力強，主要受惠旗下商戶組合以民生為主。「我們的租戶組合，當中60%為三大類別，第一類是餐飲，保持在約25%佔比；其次是教育與服務，如診所；第三類是銀行及地產代理，與民生息息相關。」

　　今年上半年，置富有17.8%租戶約滿，續租率為85%，續租租金調升率有13.3%，表現理想。展望下半年，有約20%的租戶約滿，明年更有41.6%約滿，續租時的加租幅度惹人關注。

　　對於租金能否維持雙位數加幅，趙宇指，「租金加幅會因應市況而定，集團並沒有特定的加幅目標，不過，下半年經濟相對穩定，加上英國脫歐公投後多了資金來港，應該對零售業有幫助，租金收入應該會有穩定增長。」

　　REIT的投資者，最在意的是每年收到多少基金分派，置富近年一直保持增長，每單位分派由2012年的32.35仙，增長至2015年46.88仙，複合年增長率達到13.1%。由於按上市條例規定，REIT要把90%以上盈利分派出去，故增加租金收入成為關鍵。

財務穩健 或續收購項目

　　置富由2003年在新加坡上市以來，由當初只得5個商場項目，估值只得33億元，至今擁有17個商場，估值達362億元，而近三年更收購4個商場項目，包括和富薈、麗城薈、置富嘉湖及麗港城商場，態度相當積極。按照中期的財務數據顯示，置富上半年的負債比率為29.8%，與REIT的法定上限45%，仍有一段距離，換言之，有頗大空間透過融資來進行項目收購。

　　趙宇透露，以負債率上限45%計算，集團可動用的資金多達100億元，將會以繼續本港的零售物業為收購目標。「首先，我們對收購目標，希望她已有穩定的租戶組合，出租率相對高一點；第二睇商場的分派，希望收購回來後能對置富每單位分派有所提升。這要睇買回來時商場的回報率，例如麗港城買回來時回報率有4.7厘，而我們的資金成本大約2.3厘，即時能對分派有所提升。」

　　至於目標商場的規模或地點，趙宇表示，「地點我們偏向找尋有發展潛力的地區，例如當年的將軍澳都會駅商場，買回來後一直保持近100%出租率，因那區愈來愈新住宅，令商場愈來愈旺；另外置富嘉湖也一樣，元朗區未來5年人口增長最快。」

資產優化 提升投資回報

　　除收購可直接帶來收入增加外，進行AEI也是置富一個殺手鐧，自2008年以來，置富曾為8個商場進行質素提升工程，每次能夠為該項目的投資回報率提升介乎20.3%至87%。集團今年首季開始為和富薈進行AEI，預計將於第三季完成，而明年的重頭戲則落在置富嘉湖。

　　相對而言，置富嘉湖為集團面積最大的商場，按估值計也是第二大，明年開始進行AEI，難免會令該商場出租率受到影響，故此集團在進行此項AEI時，顯得格外謹慎。「我們為和富薈重整時，已開始計劃嘉湖的AEI工程，現時仍在進行前期準備工夫，我們計劃會分階段進行，用3至4年時間進行工程，盡量把對租金收入影響減至最低，始終很多REIT投資者為了穩定的分派，故只有把工程攤長來做。」

　　她續指出，其實當年置富第一城（集團當時面積最大的商場）進行AEI工程，亦由2010年做到2013年，而這幾年間，集團的每單位分派一直保持增長。對於置富嘉湖將來竣工後，投資回報率可提升多少，趙宇沒有正面回應，但就強調集團過往AEI的目標都是提升回報率10%至15%，而最終每次均能超標完成。
39 : greatsoup38(830)@2017-01-27 07:25:28

盈利增8%，至7.8億，債一般
40 : 九天玄女(53117)@2017-07-16 22:36:07

升左咁多都要繼續買
41 : GS(14)@2017-07-16 23:16:10

九天玄女在40樓提及
升左咁多都要繼續買


其實無收購的話...一般
42 : GS(14)@2017-07-31 01:04:13

盈利增3%，至4.3億，輕債
43 : 小俠客(6504)@2017-09-19 13:48:39

最近發現778好似派息增長減慢,計及增長係咪823會仲好?
44 : GS(14)@2017-09-22 01:16:29

小俠客在43樓提及
最近發現778好似派息增長減慢,計及增長係咪823會仲好?


823 現在釋放緊價值，但778高息點
45 : 小俠客(6504)@2017-09-22 11:44:37

greatsoup在44樓提及
小俠客在43樓提及
最近發現778好似派息增長減慢,計及增長係咪823會仲好?


823 現在釋放緊價值，但778高息點


咁係咪要2隻都有?但823好貴......
46 : GS(14)@2017-09-23 22:11:48

823 就算啦，778 啦，但823 有一個無敵概念
47 : GS(14)@2017-12-26 05:48:32

20億賣和富薈
48 : GS(14)@2018-01-24 16:08:51

盈利增6.5%，至8.5億，輕債
49 : GS(14)@2018-07-27 17:13:40

盈利增30%，至4.8億，輕債
50 : GS(14)@2018-10-06 00:32:18

https://hk.finance.appledaily.co ... e/20181005/58761941
會德豐地產與豐泰宣佈簽訂買賣合約，豐泰將以33.8億元購入會德豐旗下位於將軍澳的澳南商場組合，包括位於唐賢街33號的Capri Place、至善街3號的Savannah Place及唐俊街23號的Monterey Place，涉及總樓面面積約30萬方呎。
會德豐地產主席梁志堅表示，澳南商場預期將成為該區的地標性商場，我們十分高興旗下的商場項目得到豐泰認同。

豐泰地產投資管理合夥人暨投資長朱惠德先生表示，澳南商場組合位於將軍澳南的臨海地段，是綜合高端住宅、商業、零售、酒店、教育及文娛的生活文化社區。該項目設計高質，加上日漸成熟的高尚住宅區、未來政府辦公大樓，以及重點政府基建項目，包括將軍澳至藍田隧道及跨灣大橋，該區發展潛力被受肯定。
51 : GS(14)@2019-01-16 02:45:10

9.3億美元買SAAB
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=285145

置富500呎向海戶僅14萬

1 : GS(14)@2016-09-17 17:13:25

【本報訊】今時今日，香港人要上車動輒數百萬元，但翻看七、八十年代的樓盤價目表，當年樓價與現今社會可謂差天共地。當年南區置富花園一個高層向海單位，建築面積約500多呎，樓價只需約14萬元，平均呎價只需250多元，但同一個屋苑在今天，建築面積呎價就約9,600多元，不計通脹，可見樓價升幅驚人。


康怡60萬有交易


新落成的屋苑及單幢樓，當中的價目表保全得完好無缺。以七十年代後期落成的南區大型私人屋苑置富花園為例，價目表詳細列明各樓層的價單，當年一個建築面積518平方呎的高層向海單位，發展商定價為13.66萬元，即單位呎價約264元；低層單位更只是約12萬元就有交易，發展商還提供特價95折。另一個港島大型屋苑康怡花園，其中K座的價目表顯示，一個建築面積約680平方呎的中層單位，售價約60萬元，呎價約800多元。時至今日，屋苑建築面積呎價已逾萬元。■記者譚靜雯




來源: http://hk.apple.nextmedia.com/news/art/20160916/19772350
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=309312

《HEA富學》作者郭釗：事業有成加按買樓 置富不二法門

1 : GS(14)@2017-01-19 07:57:40

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 2028&issue=20170119

【明報專訊】2003年第二季以來本港住宅樓價大漲小回，累積升幅逾3倍，期內投資者若有膽識加按再買物業，財富可以高速增長。《HEA富學：一天只做2小時的創富方程式》作者郭釗便是好例子。2007年他靠建材生意賺到第一桶金後，至今每年購買一個本港物業，3年前更進軍海外樓市，目前在本港及海外分別擁有約10個物業，資產值達數千萬元；近年創富成功後，他日常一天只工作兩小時，每個月到海外旅遊，他在訪問中將其「HEA富」心得娓娓道來。

明報記者 葉創成 攝影 劉焌陶

近日不少開售的新盤，均由父母付首期為剛成年的子女置業，在樓價高企的今日，似乎不靠父蔭的話，年輕人難以買樓。不過，郭釗於上世紀80年代初期從廣州移民來港時只有6歲，13歲時其父親中風無法養家，故郭釗1995年中七畢業便投身社會做sales（銷售）工作，「起跑線」明顯不太理想。

但郭釗憑着良好口才，於數年後已成為任職建材公司的「最佳銷售員」，2003年更自立門戶經營建材生意，2007年憑該生意賺到第一桶金後，至今每年購買一個本港物業，加上海外物業，目前持有20個物業，資產值達數千萬元，每年租金收入可觀，足以維持高水平的生活開支。

無家底低學歷 立志成行業尖子

是次訪問在郭釗於深井碧堤半島約1200方呎海景住宅進行，屋內設有兩個高櫃擺設數十個卡通人像公仔，其曾任職娛樂雜誌記者的太太則從旁打點，而他們兩口子上周剛從北海道滑雪回來，生活得像退休人士一樣優哉悠哉。雖然著書教人「HEA富」，惟郭釗強調自己「無家底、無學歷」，1995年中七畢業後出來工作，過去20多年克服無數困難才有今日的小小成就，「我當年搵工只有一個條件，就是賺多些錢，所以亦唯有做sales！我做過傳銷，賣過A4紙及健康產品，數年來轉過幾個行頭後，最後在建材行業找到發揮空間。我覺得目前年輕人投身社會工作亦是如此，最初要摸索尋找適合自己的行業，在行業內由搵唔到錢至搵到錢，最後是由幫公司搵錢到自己有錢落袋。」

郭釗上述「搵錢至上」的工作價值觀未必每個人同意，惟他積極向上的心態卻值得學習，「我覺得行行出狀元，在任何行業都好，只要你做到行業裏的頭10位，或者是在公司裏的頭3位，要買樓並不是一件難事」。據郭釗透露，他當時在建材公司任職時，是「最佳銷售員」，故2001年已斥資120萬元買入太子300多方呎住宅單位，而2003年更創業成立自己的建材公司做老闆。

堅持每年入市 「窮人買樓無得輸」

雖然郭釗是「最佳銷售員」，但自己開設建材公司後，他需要兼顧採購、行政及品牌管理等工作，曾因工作過勞及壓力過大而出現頸椎問題；與此同時，其在2001年低位買入的太子住宅亦錄得可觀升幅。因此，他於2007年決定改變策略，其建材公司由承接工程轉為賣產品，自己則花更多時間物色物業投資，過去10年每年買入1個本港物業，當中包括於2009年以600萬元買入自住的碧堤半島，連同其他住宅、商廈、工廈及車位等，目前持有10個本港物業，「我投資的第一法則是要有被動收入，第二法則是利用槓桿，買樓收租符合這兩大要求。像我們這些窮家仔，買樓是無得輸的，若樓價大跌被銀行收樓，最多便是走番出來打工，所以我堅持每年買一項物業。不論是將舊有物業加按也好，或靠做生意賺錢回來也好，總之每年都要買樓」。

一般人創業有成後，再擁有自住物業已心滿意足，郭釗卻有膽識不斷加按買樓、累積磚頭，這原來與他的「HEA富」人生哲學有很大關係，「近年香港人很流行『財務自由』這理念，希望『投資收入足以支付日常生活開支』，但這並不是我追求的。舉個極端例子，假若某人月入8000元，又獲分配入住公屋，一日三餐食公仔麵，生活雖然很刻苦，也算是『財務自由』！不過，做人做到咁又有何意思呢？你也見到我家中有很多玩具，每個月起碼去一次旅行，要及時行樂，試過即興飛去英國看英超，這樣的人生才有意思！我永遠不知道自己有幾多年命，但假設我郭釗下個月便去世，我至少享受過多年人生，沒有白活一趟。當然，也要從另一角度來看，假如我有90歲又如何呢？所以我要儲定磚頭，以確保我90歲時仍可維持現有的生活方式。」

人生無常 冀財務自由享人生

當然，要實現郭釗上述的「HEA富學」，睇通樓市周期在低位開始儲貨亦十分重要。郭釗表示，由於覺得本港住宅樓價已升至脫離港人購買力的水平，若內地經濟及政策轉向，他擔心樓市風險增加，故他去年開始已停買住宅，轉買寫字樓，去年中便鋤價以低於市價15%的640萬元買入銅鑼灣寫字樓單位。

至於年輕人目前如何可以踏上「HEA富之路」？他認為，若未有自住物業者仍可買樓，但買樓投資則恐怕暫不合時宜，「最重要還是先在自己的行業上成為尖子，提升賺錢能力後再買樓亦不遲」。
2 : GS(14)@2017-01-19 07:57:58

http://www.mpfinance.com/fin/dai ... 3323&issue=20170119


【明報專訊】雖然2007年以來郭釗每年買入一套本港物業儲樓置富，但他此前投資港股成績不理想，故過去10年對港股耍手擰頭，「我覺得買賣股票需要研究很長時間，最終亦不一定賺錢，作為比較，買樓長線勝算極高」。事實上，2007年以來，反映二手樓價的中原城市領先指數至今勁升1.7倍，而恒生指數期內僅升15.7%，買港樓勝買港股是有往績支持。

買樓有槓桿效應 放大盈利

不過，郭釗卻有投資美股，例如他數年前買入迪士尼，持有至今賺五成，「我喜歡收藏卡通人像公仔，每個售價可達數千元，不少是迪士尼出品，所以我知道迪士尼是很賺錢的，希望做其股東分享利潤。但就算我非常看好迪士尼，一般也不會用100萬元買其股票；即使我真的買100萬元，亦不會額外借100萬元再買。作為比較，買樓卻一定會借按揭，所以在樓價上升時，槓桿效應是迫你發達的」。

[名人樓市論壇]
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=323109

李嘉誠又賣產　置富20億沽商場

1 : GS(14)@2018-01-08 00:48:34

■北角和富中心商場「和富薈」以20億元沽出。李潤芳攝


【本報訊】「超人」李嘉誠旗下公司今年銷售住宅及非住宅物業套現超過900億元，除了世紀大刁中環中心75%業權以402億元沽出，年內多個住宅物業銷售額高達500億元，大刁食完，細雞也食，年初沽紅磡海名軒商業樓面，年尾再以20億元將北角和富薈出售予賭王前女婿。


沽和富薈料收益9.2億

長實作為大股東的置富產業信託（778），日前宣佈位於北角的和富中心購物中心「和富薈」以20億元沽出，成交價較今年11月底估值10.61億元高超過88%。物業可出租總樓面約18萬方呎，2017年6月30日及2016年12月31日的出租率分別為94%及84.6%。今年上半年及去年財政年度，物業收入淨額分別為1,844萬元及2,302.5萬元。預期出售此物業後，將帶來約9.21億元收益。購入和富薈的買家是智遠投資有限公司，公司註冊處資料顯示主要股東是何志堅，資料亦顯示，這位何先生是賭王何鴻燊女兒何超鳳前夫、亦即賭王前女婿。

長實系今年套現逾900億

長實今年賣樓狂套現，最矚目除了以402億元沽出中環中心75%業權之外，該集團執行董事趙國雄早前接受訪問表示，截至今年11月初，集團本港住宅物業銷售額達500億元，其中荃灣海之戀及愛炫美套現最多，涉及金額高達240億元，另外北角維港頌亦套現逾100億元。非住宅物業方面，除了上述和富薈，同系泓富產業（808）持有紅磡海名軒3層商業樓面，總樓面約77,021平方呎，今年初以8.77億元售予資深投資者林子峰。



來源: https://hk.finance.appledaily.co ... e/20171221/20251198
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=346362
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