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05 Mar 16 - 置富產業信託(0778) 全年業績

長和重組後,長地(1113)專注房地產業,包括本港發展商、出租物業和酒店、整合後的中國內地發展物業業務,以及房地產相關的上市投資(如置富(778)、泓富產業信託(808)、匯賢產業信託(87001))。 置富產業信託(00778)指出,長實地產(1113)完成重組後,不排除有向置富注入資產的機會,惟目前未有相關計劃。 若置富向集團外進行收購,長實地產亦會提供幫助。

麗城薈的資產增值措施已經於2015年竣工,整個資產增值項目的資本開支約為0.8億元。 管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施,進行為期兩三年的資產增值,投資額逾1.2億元。

置富第一城 置富產業信託(0778)

■  20 Feb 16 - 泓富產業信託(0808) 中期業績
■  18 Feb 16 - 陽光房產信託(0435) 中期業績
■  15 Aug 15 - 置富產業信託(0778) 中期業績

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置富產業信託(0778)

置富產業信託(0778)於2003年及2010年分別在新交所及港交所上市。

置富產業信託(0778)於1月完成收購麗港城商場和4月出售盈暉薈後,將會在香港持有17個私人住宅屋苑零售物業。 該等零售物業分別為置富第一城、置富嘉湖、馬鞍山廣場、都會駅、置富都會、麗港城商場、麗城薈、華都大道、映灣薈、和富薈、銀禧薈、荃薈、青怡薈、城中薈、凱帆薈、麗都大道及海韻大道。該等物業的租戶來自不同行業,包括超級市場、餐飲食肆、銀行、房地產代理及教育機構。 置富產業信託(0778)的私人屋苑零售物業組合主要提供日常購物需要。

置富產業信託(0778)(Fortune REIT) 於2005年向長實集團購買香港6間零售商場,作價34.4億港元。 置富產業信託(0778)於2009年再向長實集團購買香港3間零售商場,作價20.4億港元。 集團於2011年再向長實集團購買旗下荃灣麗城花園及北角和富中心的商場物業,作價19.32億港元。 集團於2013年再向長實集團購買天水圍嘉湖銀座(商場改名為置富嘉湖),作價58.49億港元。 麗城薈的翻新工程於2014年9月開展,已於2015年年底前分階段竣工。

管理人將著手推行置富嘉湖的重大資產增值措施,把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點。

置富(0778) 置富都會


公司簡介置富產業信託(0778) 為房地產投資信託基金,主要投資於香港的零售商場和泊車設施或直接投資於集團收購的物業。
目前市值(港元)154.03億元
現時股價(港元)8.15元 (2016-03-04 收市價)
市盈率6.17倍
每股盈利(港元)1.320港元
市帳率0.68倍
每股帳面淨值(港元)11.925港元
置富產業信託(0778)


置富產業信託(0778) 全年業績

置富產業信託(0778)1月公布截至2015年12月31日止年度業績,可供分派予基金單位持有人之收益錄8.846億元,同比升13.3%;末期每基金單位分派為23.5仙。計及中期每基金單位分派23.38仙,全年共派46.88仙,升12.5%。2015年財政年度的每基金單位分派收益率為5.9%。

期內公司收益18.82億元,按年升13.7%,物業收入淨額為13.24億元,同比升14%;成本對收益比率為27.5%,跌0.2個百分點。

截至去年底止,每基金單位資產淨值12.76元;物業估值升9.8%至359.18億元。資產負債比率為30.1%,按年升0.7個百分點。

公司指,2015年財政年度的物業組合續租租金調升率繼續維持於20.3%的高水平,出租率則上升至98.8%,而物業組合的平均租金至去年底為每平方呎40元。若不計及麗港城商場和盈暉薈,原有物業組合之平均租金則按年上升6.8%。

置富嘉湖(Fortune Kingswood)


發展 及 2016年目標

置富產業信託(0778)主席趙國雄於今年1月的全年業績發布會上表示,集團的業務主要集中民生市場,旗下逾60%商舖均以民生為主,雖然預計本港零售市道放緩,遊客區舖租租金已見下調壓力,但由於公司旗下以屋邨商場為主,集中民生需求,故零售市道轉差對公司影響輕微。

趙國雄提到,集團今年的整體資產有所上升,可動用的收購資金達100億元,未來會持續物色回報收益達4%至5%的商場,主要仍以屋村商場為主,不會興建或收購寫字樓。 另外,他提到,今年住宅市道銷售將較去年放緩,不排除部份發展商會出售旗下非核心物業商場及乙級寫字樓,並預期本港低息環境將持續,都為集團旗下置富產業信託(0778)及泓富產業信託(0808)帶來更多良好收購機會。

集團2015年底將其於新加坡交易所的上市地位,由第一上市轉換為第二上市,香港則作第一上市。 他表示,新加坡作為第二上市地,主要是可以減省收購時要同時聘用星港兩地專業團隊的支出。

置富產業信託(0778)行政總裁趙宇表示,今年有約38%商舖到期續租,大部分租約將於今年第二季至第三季到期,期望能夠維持雙位數租金加幅,目前與商戶接洽順利。 她續指,集團未來會致力減輕加息對集團的影響,截至去年12月底止,集團通過利率掉期及上限,對沖約68%債務的利率成本,集團未來將繼續密切監察利率走勢,並定期審視對沖組合。

她提到,集團旗下置富嘉湖的重大資產增值措施將於今年展開,計劃把商場重新定位為區域性購物及娛樂熱點,並把服務範圍擴至鄰近居民以外的購物人士,預計投資額不會少於1.2億。

 置富產業信託(0778) 城中薈

資產置換計劃

置富產業信託於報告年度完成資產置換計劃,包括收購麗港城商場及出售盈暉薈,為基金單位持有人締造最高回報及價值。 收購麗港城商場為置富產業信託首次向獨立第三方收購物業,是次收購於 2015 年財政年度為置富產業信託帶來額外收入貢獻。

財務管理

資金方面,置富2015年12月底的資產負債比率為30.1% (2014年12月31日:29.4%),平均實際借貸成本為2.15%。

集團之總借貸成本較去年增加4.8%至合共2.66億元。 借貸成本增加主要是由於2015年1月提取新增貸款融資,作為收購麗港城商場的資金;及2015年第三季度增加利率對沖綜合影響所致。

於2015年12月,置富產業信託訂立兩項總額為32億港元之5年有期貸款融資,包括有抵押有期貸款融資20億元及無抵押有期貸款融資12億元。 新訂融資將於2016年3月左右提取,並作為2016年4月到期的現有貸款融資的再融資。置富產業信託於2017年之前並無再融資的需要。

於2015年12月,可動用之流動資金為11.8億港元,包括已承諾而未提取的融資4.7億元及手頭現金7.2億元。

 置富產業信託(0778) 馬鞍山廣場


短評

業績報告顯示,2015年初收購的麗港城商場,全年物業收益率為4.7%;同年4月出售的「盈暉薈」,物業收益率則為2.9%,成為置富維持增長的其中一個要素。 自由行旅客消費力減慢,受遊客減少放緩的主要為街舖及旅遊購物中心,置富產業(0778)旗下商場超過60%是以民生為主,筆者相信對公司業務影響不大。 核心區街舖減租,對商場的租金始終會做成壓力,投資者仍需留意出租空置率和租金的升跌。

置富產業(0778)過往多年持續為旗下商場進行優化及加強推廣,以維持競爭力,並增加物業的回報。 置富產業(0778)將著手推行「置富嘉湖」的重大資產增值措施,進行為期兩三年的資產增值。 公司為了減少對出租面積的影響,將會分開6個階段進行。

 置富產業信託(0778) 馬鞍山廣場

長和系重組後,將來或再有更多高回報的收購機會推動其增長。 置富產業(0778)去年將其於新加坡交易所的上市地位,由第一上市轉換為第二上市,為了收購作為準備。 目前置富的負債比率約30.1%,與REIT上限45%仍有距離,有機會收購長實地產(1113)項目。 長實地產(1113)目前直接持有7個或以上香港零售物業,相似天水圍嘉湖銀座和麗城薈,筆者相信未來一、兩年內,長實地產(1113)有機會向置富(0778)注入一至兩個資產。

置富產業(0778)過去數年的營業額增長理想,近年透過收購及翻新商場,提升租金回報率,可說是穩陣之選。 以股息收益率而言,此較以下同業,置富產業(0778)的收益率位於中間位置,收益率高於剛公佈業績的冠君產業(2778)。 冠君產業(2778)2015年度股息相比2014年度減少2%。

▪  領展房產(0823)現價44.35元,(2015-16年度預期)息率4.5厘。
▪  冠君產業(2778)現價3.88元, 息率5.1厘。
▪  置富產業(0778)現價8.15元, 息率5.8厘。
▪  泓富產業(0808)現價2.88元, 息率6.1厘。
▪  陽光房地產(0435)現價3.89元,(2015-16年度預期)息率6.4厘。

置富的業務主要集中民生市場,息率5.8厘,防守力強。 房產信託的估值與美國國債息率的預期成反比。 美國十年期國債收益率現時為1.8厘左右,未來美國加息步伐緩慢,看來會遠低於未來數年置富產業(0778)的股息上升速度。 如果假設5.5厘作為估值,置富產業信託(0778)估值為8.8元。 如果用6.0厘作為估值,估值8.08元。

 置富產業信託(0778) 麗港城商場


預期息率

置富產業信託(0778)2015年可供分派收益按年上升13.3%,每基金單位分派0.4688元,按年升12.5%。 現價8.15元計算,息率5.8厘。

筆者估計集團2016年度股息上升3%至8%。 今年本港及全球經濟仍然不明朗,初步保守估計,股息上升3%至0.485元,並會於中期業績後檢討。 現價計算8.15元,預期息率6.0厘。

 置富產業信託(0778)


股價走勢

1年圖:

置富產業信託(0778) 2016年3月  1年圖


3年圖:

置富產業信託(0778) 2016年3月 3年圖



權益披露: 於本文章發佈之時,筆者持有 房地產信託基金(REITs)。


參考:

1. 置富產業信託 778 業績

http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542433092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20160121172542533092308_tc.pdf
http://fortunereit.todayir.com/attachment/20150727171020545944343_tc.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2016/0121/LTN20160121323_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727707_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0727/LTN20150727665_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0212/LTN20150212202_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2015/0205/LTN20150205394_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0929/LTN20140929614_C.pdf
http://www.hkexnews.hk/listedco/listconews/SEHK/2014/0916/LTN20140916194_C.pdf

2. 置富產業信託
http://www.fortunereit.com/c/index.php
http://www.fortunemalls.com.hk/cht/

3. 賣產減債 置富:3核心策略未變
http://www.hket.com/eti/article/2ba992f3-50b7-4ac2-8463-a51a6bbe6c00-675551


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筆者相信「從錯誤中學習、從歷史中汲取教訓」這個道理,藉此為自己的投資決定留個記錄。另外,一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦!筆者亦不能保證資料是否準確、完整及充分。 敬請留意!
05 Mar 16 置富 產業 信託 0778 全年 業績
PermaLink: https://articles.zkiz.com/?id=187792

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